Сфера недвижимости — пожалуй, едва ли не единственная, где произошли позитивные для потребителя изменения в период кризиса в России. Особенно это касается Москвы: арендодатели и продавцы квартир наконец-то спустились с небес на землю и снизили заоблачные докризисные цены.
Объем сделок на вторичном рынке жилья в Москве за 2015 год сократился почти на треть, что, наконец, приблизило цены к более адекватным.
Что ждет рынок недвижимости московского региона в 2016 году, и какова ситуация сейчас, стоит ли покупать квартиру в Москве в связи с падением цены или переезжать в Подмосковье, РИАМО рассказали эксперты.
Революция на рынке аренды жилья: насколько подешевели квартиры в Москве?>>
Адекватные цены
Аренда квартиры. flickr, Alexander Baranov
Аналитики и риелторы сходятся во мнении, что по итогам прошедшего года объемы продаж и аренды упали на 30%.
Как рассказала РИАМО риелтор Алина Чипчикова, сейчас в Москве на рыке аренды жилья предложение превышает спрос примерно в три-четыре раза. Дело в том, что многие приобрели жилье по ипотеке и теперь хотят отбить эти деньги и сдают квартиры.
Поэтому цены достаточно сильно упали. По ее данным, если до кризиса однокомнатную квартиру в обычных панельных домах можно было купить по цене от 6 миллионов рублей и выше, то сейчас средняя цена упала приблизительно до 5 миллионов рублей.
«Вообще, я считаю, сейчас рынок адекватнее, чем был раньше, например, года три-четыре назад. Тогда цены были сильно завышены и на аренду, и на продажу. Сейчас однокомнатную квартиру можно снять и за 25 тысяч, двухкомнатные — в пределах 35 тысяч, и это достаточно неплохие квартиры», — отмечает Чипчикова.
Такую же тенденцию на рынке отметили аналитики агентства «ИНКОМ-Недвижимость». По их оценкам, вследствие кризисных явлений в экономике покупательский спрос на вторичном рынке жилья в 2015 году сократился примерно на треть, по сравнению с годом ранее.
Антикризисные метры: стоит ли покупать квартиру в кризис>>
Пора покупать квартиру
То есть из-за кризиса «вторичка» теряет привлекательность даже как средство сохранения сбережений. Эксперты назвали такую ситуацию «рынком покупателя». Прослойка среднего класса стала тоньше — рынок сместился в сторону сегмента «эконом».
Кроме обычных покупателей, которым помогли снижающиеся цены на недвижимость, еще больше выиграли обладатели накоплений в иностранной валюте. Например, человек, который в мае 2015 года имел сбережения в валюте, достаточные для покупки однокомнатной квартиры в Москве, сейчас может приобрести современную двухкомнатную жилплощадь категории «комфорт плюс» или трехкомнатную «эконом».
«Однако углубление кризиса в политике и экономике чревато для рынка жилья новыми потрясениями, поэтому глобально покупательский спрос будут сдерживать те же негативные факторы», — отмечает директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Кроме того, по его словам, значительная часть продавцов просто не выходят на рынок, предпочитая дождаться восстановления спроса и возвращения положительной динамики цен. Возможно, эти тенденции будут присутствовать на рынке в 2016 году и в целом ограничивать приток предложения.
Новостройки в 2016 году тоже подешевели.
Говоря о первичном рынке, директор Департамента новостроек агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман отмечает, что, если не брать в расчет высокобюджетные проекты центра столицы, средняя цена новостроек в пределах «старой» Москвы к концу 2015 года составила 170 тысяч рублей за квадратный метр, что почти на 40 тысяч рублей ниже показателей начала года.
Десять проектов строительства, изменившие жизнь в московском регионе за 5 лет>>
Ипотека — не панацея?
- Динамика рынка недвижимости. сайт агентства «ИНКОМ-Недвижимость»
- Интересно, что, по мнению специалистов, определенным драйвером роста спроса и в некотором смысле — пилюлей, которая может помочь рынку встать, является ипотека.
- Так, в «ИНКОМ-Недвижимости» говорят, что в прошлом году на первичном рынке московского региона с привлечением ипотеки проводилось абсолютное большинство покупок, примерно 78%.
В 2016 году система жилищного кредитования в этом сегменте может частично, предположительно на 10 — 15%, «отыграть» падение.
С одной стороны — за счет адаптации потенциальных заемщиков к текущей рыночной и макроэкономической ситуации.
С другой — вследствие крайней заинтересованности банков в развитии данного направления бизнеса и политики увеличения ипотечного портфеля, в том числе, путем повышения доступности кредитования, отмечают эксперты.
Впрочем, с ипотекой есть и проблемы.
Как считает главный аналитик управляющей компании «Ронин Траст» Андрей Верхоланцев, пока резкое падение спроса сдерживает субсидируемая ипотека, которая помогла первичному рынку и поддержала в итоге вторичный.
Эта программа заканчивается в марте 2016 года, и ее продление не ожидается, поэтому сейчас наблюдается даже некоторый всплеск — люди пытаются ухватиться за последнюю возможность.
«Интересно будет посмотреть, как отмена этой программы повлияет на рынок. В этом случае возможны более драматичные изменения и ускорение негативных трендов на рынке недвижимости», — прогнозирует Верхоланцев.
Какой безопасный материал выбрать для утепления дома>>
Уплотняемся!
Новостройка. пресс-служба ГК «СУ 22»
Эксперт также отметил, что сложная экономическая ситуация влияет и на модель аренды, которую используют квартиросъемщики — аренду жилья в складчину.
«Если раньше люди снимали отдельные квартиры, то в последнее время, и даже не первый год, появилась тенденция к тому, что люди начали объединяться, то есть снимать одну квартиру на две-три семьи. Возможно, эта тенденция еще не исчерпала себя до конца», — отмечает Верхоланцев.
Эко-крыши: когда дома в Москве зазеленеют>>
Подмосковный «дауншифтинг»
Коттеджный поселок. J. Triepke
Кроме того, в последнее время наметился тренд к оттоку людей из Москвы, в основном в Подмосковье, рассказал РИАМО доцент Кафедры корпоративных финансов, инвестиционного проектирования и оценки имени М. А. Лимитовского Высшей школы финансов и менеджмента (ВШФМ) РАНХиГС Валерий Темкин.
По его словам, некоторые москвичи осознали, что в Москве уже нельзя свободно перемещаться — ни ездить, ни ходить по тротуарам, плотность населения зашкаливает, это город, в котором жить неудобно.
«Поэтому население из Москвы рванулось в коттеджные поселки на постоянное место жительства. Не на дачу, а именно на ПМЖ. Иногда какие-то люди выезжают в регионы, но это могут быть только очень квалифицированные специалисты на очень высокую зарплату по каким-то контрактам», — уточнил собеседник агентства.
Кроме того, некоторые московские семьи, которые хотят улучшить свои жилищные условия и планировали приобретать квартиру большей площади в Москве, в связи с нестабильной экономической ситуацией переориентировались на область и берут квартиру в ипотеку именно в Подмосковье, где стоимость минимум на треть ниже.
При этом трудовые мигранты из Средней Азии влияют на рынок очень мало, они селятся либо в общежитиях, либо в квартирах низкого класса, но и они с падением курса рубля частично разъехались, добавляет эксперт РАНХиГС.
Таким образом, оценивая рынок в целом, можно сказать, что на данный момент сформировались еще далеко не все факторы, позволяющие строить прогнозы на год вперед. С одной стороны, поддерживавшая рынок программа субсидирования ипотеки вот-вот подойдет к концу, с другой — банки заинтересованы в развитии этого направления, а цены в рублях довольно значительно упали.
- При этом глобально спрос на жилье в московском регионе все же будут сдерживать те же негативные факторы, что и в 2015 году: низкий уровень доходов населения и неуверенность людей в стабильности своего материального положения.
- Как получить кредит на покупку квартиры в Подмосковье?>>
- Александр Лапшин
Рынок новостроек Подмосковья во второй половине 2016 года
-
- Эксперты одного из крупнейших застройщиков РФ – ГК «Лидер Групп» проанализировали текущую ситуацию на рынке новостроек Подмосковья и составили прогнозы относительно развития данного сегмента недвижимости на вторую половину 2016 года.
- Рынок в целом
Сохранение текущей ситуации в экономике нашей страны и отсутствие каких-либо серьезных политических потрясений не приведет к существенным изменениям на рынке новостроек Подмосковья во второй половине 2016 года. Он будет развиваться под влиянием сегодняшних кризисных явлений и трендов, сформировавшихся еще в 2015 году. Предложение по-прежнему будет существенно превышать спрос, притом, что количество выходящих в продажу новых жилых комплексов продолжит сокращаться. Стоимость квадратного метра, скорее всего, останется на прежнем уровне. Однако ближе к концу года не исключено начало «ценовых войн», за счет чего стоимость квартир в отдельных проектах может снизиться.
Спрос
При текущих условиях кредитования и дальнейшем падении реального уровня доходов населения, продажи новостроек по итогам года могут упасть более чем на 15%. В целом же покупательская активность в течение второго полугодия будет равномерной, за исключением сентября и декабря.
В первый месяц осени падение продаж может замедлиться, что в первую очередь связано с началом делового сезона. После летнего отдыха многие начинают решение своих насущных проблем, в том числе и жилищного вопроса, поэтому покупательская активность в данный период, как правило, достаточно высокая.
В конце года продажи недвижимости идут традиционно лучше, чем в другие месяцы. Дополнительно стимулировать спрос может и завершение программы субсидированной ипотеки.
«Пока непонятно, будут ли ее продлевать на 2017 год и, вообще, что будет со ставками в целом, – рассуждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона.
– Многие чиновники, судя по сообщениям в СМИ, уже неоднократно заявляли, что ипотека в следующем году может быть дешевле, чем сейчас, даже и без господдержки». И сегодня мы уже видим первые шаги для осуществления данного сценария: в июле вслед за ЦБ многие крупные банки приняли решение о незначительном снижении ставок по кредитам.
Предложение
Объем предложения на рынке новостроек Подмосковья во втором полугодии 2016 года, скорее всего, не будет ни увеличиваться, ни сокращаться, а останется примерно на прежнем уровне. Даже, несмотря на то, что сейчас в стадии разработки находится достаточно много новых проектов, застройщики не торопятся выводить их на рынок.
«В реализацию будут поступать только наиболее перспективные жилые комплексы, с продаж которых в текущих условиях застройщик сможет получить хорошую выгоду, – говорит Дмитрий Пантелеймонов. – Малоликвидные и низкорентабельные проекты девелоперы, вероятно, будут придерживать, и дорабатывать».
Также до лучших времен застройщики по возможности отложат запуск и тех жилых комплексов, по которым сейчас только готовится и согласовывается документация. Все ресурсы девелоперы, скорее всего, сосредоточат на реализации своих текущих проектов.
А объем предложения на рынке новостроек Подмосковья в большей степени будет восполняться за счет выхода новых очередей и корпусов в текущих жилых комплексах.
Цены
Во второй половине 2016 года, скорее всего, сохранится прежняя ценовая динамика: стоимость квадрата будет увеличиваться лишь вследствие повышения строительной готовности домов, в среднем на 1% в месяц, а также по мере сокращения предложения в продаже.
Большинство новых проектов будет выходить ценами немного ниже рыночных. «Так же как и в прошлом году, застройщики будут активно использовать разнообразные акции и скидки для стимулирования продаж, – рассказывает Дмитрий Пантелеймонов.
– Во второй половине 2016 года, скорее всего, вырастет количество спецпредложений и размеры предоставляемых дисконтов».
Возможности для дальнейшего снижения цен у застройщиков все еще сохраняются, поэтому при низком спросе ближе к концу года не исключены «ценовые войны» – в борьбе за покупателя девелоперы могут начать демпинговать, продавая квартиры на грани своей рентабельности.
Вывод
Таким образом, на сегодняшний день пока перспективы развития у рынка новостроек Подмосковья не самые позитивные. Кардинально изменить ситуацию может рост экономики, повышение цен на нефть, увеличение доходов населения и снижение ставок по кредитам.
Когда это произойдет, пока сказать достаточно сложно. Хотя многие чиновники и экономисты, судя по сообщениям в СМИ, прогнозирует начало выхода нашей страны из кризиса уже к 2017 году.
Если такие прогнозы верны, то первые позитивные тенденции могут появиться уже до конца 2016 года.
Узнать подробнее о скидках, ипотеке, а также новостройках ГК «Лидер Групп» можно по телефону +7 (495) 649-12-12 и в центральном офисе продаж по адресу: Москва, ул. Большая Декабрьская, д. 10, стр. 2.
10 трендов 2016 года на рынке новостроек Москвы и Подмосковья
motorradcbr/Fotolia
1. Совершенствование 214-ФЗ.
Изменения коснулись очень многих аспектов девелоперской деятельности, включая размер уставного капитала, который теперь должен соотноситься с объемами строящегося проекта, расширение перечня предоставляемой застройщиком документации, запрет использования денежных средств одного объекта для достройки другого, отчисление 1% от каждого ДДУ в компенсационный фонд и прочее.
«С учетом этих изменений можно утверждать, что рынок новостроек уже не будет прежним. Как минимум, уже в ближайшие месяцы можно прогнозировать уход с рынка мелких компаний и укрупнение крупных, и этот процесс приобрел в уходящем году довольно четкие очертания», – поясняет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
2. Слияние компаний и передача проектов. В 2016 году игроки рынка имели возможность наблюдать за покупкой ДСК-1 компанией ФСК «Лидер», приобретением компании «Мортон» Группой компаний ПИК, а также за передачей проектов-долгостроев крупным девелоперам, в том числе Urban Group, ФСК «Лидер» и ГК ПИК.
3. Ипотека с господдержкой. По оценкам «БЕСТ-Новострой», госпрограмма стала значимым двигателем продаж: до 85% ипотечных сделок на первичном рынке совершалось по программе господдержки.
4. Кроме того, характерным для 2016 года стало появление эксклюзивных совместных программ банков и застройщиков (первоначальный взнос 0%, субсидирование ставок застройщиком). На сегодняшний день ипотека на первичном рынке демонстрирует рекордные показатели по объемам выдачи.
Что происходит на рынке вторичного жилья в Москве?
На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?
5.
Серьезное увеличение числа сделок по ДДУ на первичном рынке жилья комфорт- и экономкласса, обусловленное в том числе резким снижением доли квартир, реализуемых по схеме ЖСК (благодаря поправкам в ФЗ-214, запрещающим строить по договору ЖСК более одного дома). В итоге сейчас на рынке массового жилья ДДУ является основным договором – по нему реализуется 70% от общего количества квартир.
6. Тренд на сокращение метража квартир берет свое начало в 2015 году и укрепляется в 2016-м, причем квартиры минимальных площадей востребованы во всех классах жилья. Сегодня метражи в массовом сегменте на московском рынке начинаются от 17 кв. метров.
7. Изменение географии и структуры спроса.
Оно связано с перетеканием части спроса из Подмосковья в Москву, обусловленного появлением доступных предложений в столице, в том числе в пределах МКАД (минимальный бюджет покупки в московской новостройке – 2,7 млн рублей). Кроме того, в 2016 году в силу тех же причин спрос достаточно активно перетекал и с вторичного рынка на первичный.
8. Появление в проектах массового сегмента опций, ранее характерных для бизнес- и премиум-класса. Повышать качество проектов всевозможными «фишками» застройщиков вынуждает многократно усилившаяся конкуренция.
В итоге в проектах массового сегмента появляются потолки высотой 2,9 –3,2 метра («Город на реке Тушино-2018»), панорамное остекление («Фили Град-2»), гостевые санузлы («Мир Митино»), двор без машин («Ясный»), индивидуальная архитектура («Домашний», SREDA), инновационные инженерные решения («Березовая аллея»).
- «Развитие данного направления в совокупности с большим объемом предложения значительно повышает шансы потенциальных покупателей приобрести объект с оптимальным соотношением цена/качество», – поясняет Ирина Доброхотова.
- Каталог новостроек Москвы
- 7 инструментов для инвестиций в недвижимость
9. Перевод апартаментов в жилье в 2016 году приобрел массовый характер. При этом процесс перевода осуществляется как собственниками помещений, так и девелоперами на этапе строительства (проекты «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити», «Царская площадь», «Пресня Сити», ONLY и др.).
10. Акции и скидки стали в уходящем году практически перманентными. Сегодня размер скидок в Москве достигает 15%, также девелоперы стимулируют покупателя бонусами в виде квадратных метров («балкон в подарок») и улучшают условия покупки, предоставляя рассрочки, в том числе беспроцентные, до конца строительства.
«В наступающем году все вышеперечисленные тенденции, за исключением разве что субсидированной ипотеки, найдут свое продолжение.
Хотя успех ипотеки с господдержкой уже сейчас стимулирует банки и застройщиков предлагать собственные программы кредитования с уникальными условиями, и очевидно, что это направление также будет развиваться и дальше, подстраиваясь под спрос и возможности покупателя жилья, – комментирует Ирина Доброхотова.
Эксперт также считает, что в следующем году мы увидим новые качественные проекты, поскольку столичные застройщики планируют вывести на рынок еще довольно большие объемы жилья. При наличии более доступной ипотеки и усовершенствованного законодательства спрос на эти новостройки должен оставаться стабильным.
- «БЕСТ-Новострой»
- Не пропустите:
- Лучшие районы Москвы – вы серьезно?
- Как я покупала квартиру в Подмосковье: личный опыт. Часть 1
- Банки, в которых взять ипотеку проще всего
- Что происходит на рынке офисной недвижимости Москвы?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
ТОП-10 трендов 2016 года
- Подводя предварительные итоги уходящего года, в «БЕСТ-Новострой» зафиксировали 10 главных тенденций, которые уже повлияли на рынок недвижимости или окажут на него влияние в наступающем году.
- Главным преобразующим фактором, по мнению специалистов компании, является глобальный тренд на совершенствование 214-ФЗ.
- Изменения коснулись очень многих аспектов девелоперской деятельности, включая размер уставного капитала, который теперь должен соотноситься с объемами строящегося проекта, расширение перечня предоставляемой застройщиком документации, запрет использования денежных средств одного объекта для достройки другого, отчисление 1% от каждого ДДУ в компенсационный фонд и пр.
«С учетом этих изменений можно утверждать, что рынок новостроек уже не будет прежним. Как минимум, уже в ближайшие месяцы можно прогнозировать уход с рынка мелких компаний и укрупнение крупных, и этот процесс приобрел в уходящем году довольно четкие очертания», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Слияние компаний и передача проектов – еще один тренд, отмечаемый специалистами «БЕСТ-Новострой». В 2016 году игроки рынка имели возможность наблюдать за покупкой ДСК-1 компанией ФСК «Лидер», приобретением компании «Мортон» Группой компаний ПИК, а также за передачей проектов-долгостроев крупным девелоперам, в том числе Urban Group, ФСК «Лидер» и ГК ПИК.
Следующий тренд, определяющий состояние рынка новостроек в уходящем 2016 году, ипотека с господдержкой. По оценкам «БЕСТ-Новострой», госпрограмма стала значимым двигателем продаж – до 85% ипотечных сделок на первичном рынке совершалось по программе господдержки.
Кроме того, характерным для 2016 года стало появление эксклюзивных совместных программ банков и застройщиков (0% первоначальный взнос, субсидирование ставок застройщиком). На сегодняшний день ипотека на первичном рынке демонстрирует рекордные показатели по объемам выдачи.
Тренд № 4 – серьезное увеличение числа сделок по ДДУ на первичном рынке жилья комфорт- и экономкласса, обусловленное (в том числе) резким снижением доли квартир, реализуемых по схеме ЖСК (благодаря поправкам в ФЗ-214, запрещающим строить по договору ЖСК более одного дома). В итоге сейчас на рынке массового жилья ДДУ является основным договором – по нему реализуется 70% от общего количества квартир.
Тренд на сокращение метража квартир берет свое начало в 2015 году и укрепляется в 2016-м, причем квартиры минимальных площадей востребованы во всех классах жилья. Сегодня метражи в массовом сегменте на московском рынке начинаются от 17 кв. м.
Еще одна тенденция – изменение географии и структуры спроса – связана с перетеканием части спроса из Подмосковья в Москву, обусловленного появлением доступных предложений в столице, в том числе в пределах МКАД (минимальный бюджет покупки в московской новостройке – 2,7 млн рублей). Кроме того, в 2016 году в силу тех же причин спрос достаточно активно перетекал и с вторичного рынка на первичный.
Отдельно следует отметить такой тренд, как появление в проектах массового сегмента опций, ранее характерных для бизнес- и премиум-класса. Повышать качество проектов всевозможными «фишками» застройщиков вынуждает многократно усилившаяся конкуренция.
В итоге в проектах массового сегмента появляются потолки высотой 2,9 –3,2 м («Город на реке Тушино-2018»), панорамное остекление («Фили Град-2»), гостевые санузлы («Мир Митино»), двор без машин («Ясный»), индивидуальная архитектура («Домашний», SREDA), инновационные инженерные решения («Березовая аллея»).
«Развитие данного направления в совокупности с большим объемом предложения значительно повышает шансы потенциальных покупателей приобрести объект с оптимальным соотношением цена/качество», – поясняет И. Доброхотова.
Тренд № 9 – перевод апартаментов в жилье, который в 2016 году приобрел массовый характер. При этом процесс перевода осуществляется как собственниками помещений, так и девелоперами на этапе строительства (проекты «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити», «Царская площадь», «Пресня Сити», ONLY и др.).
И, наконец, акции и скидки, ставшие в уходящем году практически перманентными. Сегодня размер скидок в Москве достигает 15%, также девелоперы стимулируют покупателя бонусами в виде квадратных метров (балкон в подарок) и улучшают условия покупки, предоставляя рассрочки, в том числе беспроцентные, до конца строительства.
Кроме того, новые условия на современном рынке стимулируют девелоперов и риэлторов внедрять новые механизмы продвижения и реализации квартир.
Одним из таких инструментов стала автоматизированная система управления продажами «Н.Маркет», которая появилась в Москве благодаря компании GetPro.
Данный инструмент способствует привлечению к реализации квартир в новостройках риэлторов вторичного рынка из всех регионов России.
«В наступающем году все вышеперечисленные тенденции, за исключением разве что субсидированной ипотеки, найдут свое продолжение.
Хотя успех ипотеки с господдержкой уже сейчас стимулирует банки и застройщиков предлагать собственные программы кредитования с уникальными условиями, и очевидно, что это направление также будет развиваться и дальше, подстраиваясь под спрос и возможности покупателя жилья, – комментирует Ирина Доброхотова.
Эксперт также считает, что в следующем году мы увидим
новые качественные проекты, поскольку столичные застройщики планируют вывести
на рынок еще довольно большие объемы жилья. При наличии более доступной ипотеки
и усовершенствованного законодательства спрос на эти новостройки должен
оставаться стабильным.
Каким будет 2016 год на рынке новостроек: прогнозы и перспективы
В преддверии Нового года принято не только подводить итоги, но и делать прогнозы на будущее. В условиях нестабильной экономики предсказания, касающиеся того, что будет на рынке новостроек в 2016 году, могут не оправдаться. Тем не менее, портал Novostroy-M.ru решил выяснить, чего стоит ждать в следующем году.
Последствия 2015-ого
Безусловно, развитие первичного рынка Московского региона во многом будет зависеть от политических и экономических факторов (цены на нефть, изменение курсов валют, геополитическая ситуация и т.д.), но не только от них. В частности, в 2015 году произошли события, которые окажут влияние на строительную отрасль в 2016-ом.
В этом году впервые из уст чиновников прозвучала инициатива видоизменения схемы привлечения денег дольщиков для строительства жилых домов – финансирование стройки должно осуществляться через специальный счет в банке.
Таким образом денежные средства, которые покупатели заплатят за квартиры, будут под контролем. Столь радикальные меры понадобились для того, чтобы не допустить увеличение количества обманутых дольщиков.
Свою «лепту» внесло банкротство крупнейшей российской строительной компании «СУ-155», последствия чего теперь легли на плечи государства.
По словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, пока инициатива вызывает у игроков рынка ряд вопросов.
Прежде всего, такое ограничение в привлечении застройщиками финансирования – несвоевременная для текущего состояния экономики и рынка жилья в частности мера.
Несмотря на стимулирование спроса и со стороны государства (субсидированная ипотека), и со стороны застройщиков (акции, скидки, рассрочки), инфляция неумолимо «съедает» доходы людей, и платежеспособность потенциальных покупателей падает.
Традиционная схема финансирования проекта предполагает следующие пропорции разных финансовых инструментов: 10% – собственных средств, 20% – заемное банковское финансирование и 70% – средства дольщиков. Получается, что спрос падает, а застройщики могут лишиться основного источника финансов, ведь далеко не все компании смогут привлечь такой объем заемного финансирования.
- «Ограничение количества застройщиков и укрупнение рынка может привести к росту цен, ведь монополизация и дефицит предложения создают искусственное завышение цен»
- Владимир Богданюк, Est-a-Tet
- Кроме того, нельзя не отметить, что банковская система в кризис также испытывает трудности, и при этом на нее накладывается огромная дополнительная нагрузка, с которой она может не справиться.
Законопроект уже внесен в Госдуму на рассмотрение, однако окончательной ясности в этом вопросе пока нет. Как отметил Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», от того, какое решение в итоге будет принято по этому вопросу, будет зависеть дальнейшая судьба застройщиков.
Если изменения вступят в силу, можно предположить, что ряд мелких компаний уйдут с рынка. Останутся только крупные застройщики, способные приспособиться к новым правилам ведения девелоперского бизнеса. Также можно прогнозировать увеличение стоимости квадратного метра жилья.
«В случае ограничения доступа к деньгам дольщиков застройщики испытают «финансовое голодание», что рискует негативно сказаться на их деятельности.
Остается проектное финансирование, но использование данного инструмента автоматически повышает цены на недвижимость», – говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Еще одно новшество, которое может повлиять на рынок в 2016 году – новые налоговые правила. Они касаются уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Предельный срок владения, при котором весь доход освобождается от налога, увеличивается с 3 до 5 лет.
«Условно говоря, если вы купили квартиру в декабре 2015 года и успели зарегистрировать собственность до 31 декабря 2015 года, то для вас действуют старые правила – вы освобождаетесь от налога на доход через три года собственности, – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
– Однако, если вы стали собственником с 1 января 2016 года, то от налога на доходы вы освобождаетесь только через 5 лет. На мой взгляд, это может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости как актива в целом, начиная с 2016 года. Да, можно продать квартиру по переуступке.
Но цена за такой период времени попросту не успевает «отрасти». А учитывая сложную ситуацию с высокими ипотечными ставками, инвестор и вовсе рискует не продать квартиру в определенные сроки».
Между тем, уже во второй половине 2015 года застройщики отмечали значительное сокращение доли инвестиционных сделок, так как большая часть покупателей приобретают недвижимость для жизни. Тем не менее, новые правила налогообложения могут вовсе вытеснить инвесторов с рынка.
ЖК «Долина Сетунь»
Были в 2015-ом и положительные решения, которые стимулировали и будут продолжать стимулировать первичный рынок. Речь о государственном субсидировании процентной ставки по ипотеке. Программа была запущена в марте, и доля ипотечных сделок увеличилась сразу в несколько раз, а вместе с тем, выросли и продажи. Тогда доля продаж по ипотеке достигала 90%.
Вскоре покупатели поняли, что программа долгосрочная и денег хватит всем, поэтому ситуация с ипотекой вернулась в привычное русло – по данным «БЕСТ-Новострой», во второй половине года каждая вторая сделка на первичном рынке осуществлялась с использованием ипотечного кредита, а в некоторых проектах доля ипотеки так и осталась очень высокой – 70-80%.
«Программа государственного субсидирования ипотеки поддерживала первичный рынок на протяжении всего 2015 года, и уже сейчас известно о решении властей продлить срок программы до мая 2016 года. Таким образом, рынок получит поддержку как минимум в первые пять месяцев будущего года»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
По словам Натальи Саакянц, коммерческого директора компании Rose Group, отмена субсидирования ипотеки может привести как к незначительным неблагоприятным последствиям, так и серьезным негативным изменениям в отрасли.
В данный момент на фоне растущего предложения ипотека является основным источником поддержания спроса на рынке.
Также не исключено, что грамотная стратегия развития ипотечного кредитования при разумном уменьшении процентной ставки может и дальше способствовать общему поддержанию рынка недвижимости в период кризиса.
Что касается валютных колебаний, то ажиотажных продаж они уже не вызовут, как это было в конце 2014 года.
В текущем году покупатели гораздо спокойней реагировали на валютные скачки, пропал и «эффект новизны», падение национальной валюты уже не так побуждает что-то срочно делать со своими рублевыми вкладами.
«В следующем году валютные колебания будут оказывать, скорее всего, еще меньшее влияние на спрос, поскольку людей с «живыми» деньгами или тем более валютными накоплениями на рынке все меньше», – говорит Владимир Богданюк.
В «НДВ-Недвижимость» считают, что дно кризиса, о котором говорили весной и в начале лета, пройдено, однако экономика продолжает оставаться в сложном положении. Скорее всего, потребуется достаточно времени для того, чтобы от него оттолкнуться. Возможно, предстоящей весной будут заметны изменения в позитивную сторону.
Рост или падение
Эксперты не прогнозируют в 2016 году серьезных скачков цен на недвижимость. В большей степени рост стоимости жилья будет связан с увеличением строительной готовности объектов.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», считает, что цены будут снижаться в переоцененных объектах и перенасыщенных новым жильем локациях, а вот в ликвидных проектах можно ожидать повышения стоимости квадратного метра по мере роста стадии строительной готовности. «Продолжится формироваться отложенный спрос – люди до сих пор ждут дальнейшего снижения цен и не спешат покупать недвижимость. Рано или поздно это обернется очередным всплеском покупательской активности и, как следствие, ростом стоимости метра. Но когда именно этот всплеск произойдет, мы пока не знаем», – говорит Дмитрий.
Очень большое количество масштабных проектов в сочетании со снижающимся платежеспособным спросом не будут способствовать удорожанию недвижимости вплоть до весны 2016 года. Возможно, в мае цены вырастут вместе с активностью покупателей, так как будет подходить к концу действие программы субсидирования ипотеки, и правительство не станет продлять ее.
ЖК «Изумрудные Холмы»
Как пояснила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», если в определенные периоды аналитики фиксируют снижение средней стоимости метра, то это связано не с падением абсолютных показателей, а с выходом на рынок новых проектов по стартовым ценам, которые и влияют на общий средний показатель.
Другое дело, что сегодня ряд проектов выходят на рынок с ценой квадратного метра примерно такой же, как и год назад. Если исходить из общего подорожания товаров и продуктов питания, а также уровня инфляции, то можно говорить лишь о сохранении на первичном рынке прежнего уровня цен, которые весьма выгодны для покупателя.
«Для наглядности можно посмотреть на динамику цен в текущем году. Так, на конец ноября средняя цена 1 кв. метра на рынке массового жилья была зафиксирована на отметке 158,7 тыс. рублей, а по итогам 2014 г. – 141 тыс. рублей.
Соответственно, если исходить из конкретных и объективных цифр, то рост цен налицо. Однако нельзя забывать о высоком уровне инфляции (с января по ноябрь 2015 года – 12,1%) и о девальвации рубля», – говорит Ирина Доброхотова.
«Застройщики уже настолько приблизились к себестоимости строительства, что ждать дальнейшего падения цен не стоит. Максимум возможна корреляция в пределах плюс-минус 5%»
Даромир Обуханич, ГК «МИЦ»
В целом стоит отметить, что в 2015 году на рынке новостроек во всех сегментах «правил» покупатель. Девелоперам пришлось прибегнуть к различным и до недавнего времени на рынке не встречающимся инструментами стимулирования спроса. Скидки заметно выросли (до 25%), появились длительные беспроцентные рассрочки, субсидирование банковских ставок со стороны застройщиков (ипотека от 7%).
Эксперты считают, что в том же ключе рынок будет развиваться и в 2016 году – застройщики продолжат стимулировать спрос за счет более привлекательных условий покупки. «Практика показывает, что наиболее востребованы и эффективны сегодня те предложения от застройщиков, при которых покупатель может получить реальную экономию», – говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, считает, что наиболее низкие цены наблюдались этой осенью. Однако ситуация, возможно, повторится в январе 2016 года. Дело в том, что этот период традиционно считается затишьем, поэтому компании могут продлить праздничные скидки на посленовогодний период.
Новые проекты
Конечно, во время кризиса риски девелоперов возрастают, однако вопреки пессимистичным прогнозам в 2015 году на рынке появилось несколько новых проектов в разных ценовых сегментах. То же самое будет происходить и в 2016-ом.
«Если девелопер предлагает продуманные проектные решения, удачное местоположение, развитую инфраструктуру, стремится развивать транспортную доступность и при этом продает квартиры по оптимальным ценам, такой проект будет востребован», – говорит Наталья Саакянц. В том, что проекты будут выходить, уверен и Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.
Он считает, что крупные застройщики умеют вести свой бизнес в сложной рыночной ситуации и знают, как выводить объекты именно в это непростое время.
Как рассказал Павел Петриченко, директор по продажам «Самолет Девелопмент», в 2016 шансы на успех будут иметь продуманные концептуальные проекты с качественной инфраструктурой, удобной транспортной доступностью, современными конструктивными и оптимальными планировочными решениями.
Ряд экспертов отмечают, что в ближайшие три года в Москве появится порядка 150 новых жилых комплексов.
При этом проекты, анонсированные 1-2 года назад, реализацию которых застройщики уже начали, естественно, приостановлены не будут.
По оценкам компании «БЕСТ-Новострой», общая площадь первых очередей строительства в проектах, потенциально готовых к выходу в течение 2016 года, составит порядка 950 тыс. кв. м (920 тыс. кв. м без учета проектов в ЦАО).
В конце текущего года уже анонсировано большое количество новых проектов, особенно на территории Москвы. Продолжится реновация промышленных зон, таких как ЗИЛ, Соколиная гора, Серп и молот, Грайвороново. Компания «Донстрой» анонсировала масштабный проект в районе Раменки, где планируется застроить 172 га.
«Компании, которую вели активную деятельность на подмосковном рынке, начали смещаться в Москву. Например, ГК «Мортон» в 2015 году вывела сразу несколько проектов в Москве. Также компания TEKTA GROUP заявила о выходе на рынок Москвы с проектом бизнес-класса. Компания «Гранель» анонсировала выход проекта в Москве»
Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»
Кстати, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в этом году наблюдалось нетипичное поведение застройщиков на присоединенных территориях – в Новой Москве выходили новые очереди в уже существующих проектах, а вот крупных новых проектов на рынке не было.
Планы на масштабную застройку в следующем году в районе деревни Саларьево в сентябре озвучил Марат Хуснуллин. Предполагаемая территория застройки 970 га, а реализация рассчитана на 20 лет. Сразу несколько компаний заявили о своем участии в данном проекте, среди них ГК «ПИК», «Мангазея Девелопмент».
Планируется возведение 6,7 млн кв. м недвижимости, из них около 3 млн кв. м жилья.
В целом отметим, что в условиях кризиса обострилась конкурентная борьба за покупателя, рынок сегодня пополняется довольно качественными проектами, которые имеют все шансы на успешную реализацию.
С этой точки зрения вывод новых проектов и рост конкуренции между застройщиками играет на руку покупателям, у которых есть уникальная возможность купить жилье высокого качества по очень доступным для Москвы ценам.
Главные события 2015 года на рынке новостроек
Дата публикации 29 декабря 2015