Многие многоэтажные дома оборудованы подвалами. Нередко жильцы квартир решают самовольно занять пустое помещение для хранения старых вещей, консервации. Но сделать это можно только по закону. О том, как именно – в материале «АиФ».
«ЗАХВАТ» МЕТРОВ
Пользование подвалами регулируется документом «Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений», утвержденным постановлением Совета министров от 21.05.2013 г. №399.
По закону подвал – это общее имущество жильцов многоквартирного дома. Как и подъезд, крыша, лестница, лифт и чердак. Каждый собственник квартиры владеет еще и частью этого общего имущества.
Поэтому «захватить» пару лишних метров в свое пользование можно вполне обоснованно. Но выполнив ряд условий.
Прежде всего, следует обратиться в обслуживающую организацию (ЖКХ, ТС, ЖСПК) и уточнить, на каких основаниях жильцы дома могут пользоваться подвалами и включены ли они в их правоустанавливающие документы на квартиру.
Если окажется, что все пользуются подвальными помещениями, а только у вас лишних метров нет, то стоит поговорить с соседями, чтобы и вам их выделили. По закону это должно выглядеть так: участники совместного домовладения собираются на общее собрание, чтобы обсудить данный вопрос.
Письменное согласие на обустройство кладовки для «новичка» должны дать две трети общего количества участников совместного домовладения.
Некоторые квартиры продаются с уже включенными «подвальными» метрами. В этом случае в договоре купли-продажи и в свидетельстве о регистрации права собственности должна быть указана не только квартира, но и другое недвижимое имущество.
В старом фонде, особенно в «хрущевках», давно существует другая практика: подвалы в таких домах очень часто используются еще с советских времен, причем без всяких предварительных согласований, перепланировок и прочих «условностей». Правильнее всего в таком случае наконец собрать всех собственников и на общем собрании узаконить давно сложившуюся ситуацию.
РАЗРЕШЕНО НЕ ВСЕМ
Но стоит иметь в виду, что даже при наличии подвала возможности хранить там свои закатки и инструменты может не оказаться. Дело в том, что работники ЖКХ должны иметь доступ к инженерным сетям дома, которые чаще всего располагаются именно в подвале.
Если проектно-сметной документацией не предусмотрены встроенные отсеки для хранения вещей жильцов, то и использовать подвал или чердак в своих целях жилец не может. Поэтому отгородить в подвале кладовки, которые окажутся на путях подхода к общедомовым сетям, не разрешат. Если уже что-то отгорожено, то такое строение демонтируют.
За самовольное создание подвалов предусматривается административная ответственность.
В целом нормативные документы, как правило, исключают нахождение посторонних лиц в подвалах, технических подпольях, на чердаках.
Двери этих помещений должны запираться, а ключ необходимо хранить в организации, осуществляющей обслуживание дома.
Но на практике часто происходит не так: некоторые жильцы считают, что, оборудовав «ячейку» в подвальном помещении и повесив замок на дверь, они автоматически становятся владельцами «подвальных метров».
Если разрешение на владение лишними метрами в подвальном помещении все же получено, то стоит учесть, что хранить там можно не все подряд. К примеру, не допускается хранение взрывчатых веществ, легковоспламеняющихся (горючих) жидкостей, газовых баллонов и других огнеопасных веществ и материалов, а также накопление мусора.
Минстрой выпустил приказ, обязывающий обеспечить допуск кошек в подвалы
На регистрации в Минюсте России находится приказ Министерства строительства, утверждающий параметры подвальных окон в жилых домах, которые, согласно приказу ведомства, необходимо будет держать открытым, чтобы обеспечить доступ мелким бездомным животным. Однако уже больше месяца Минюст не регистрирует документ, что вызывает беспокойство зоозащитников, которые долгое время боролись за его появление.
Приказ Минстроя России от 01.08.2018 N 472/пр «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме» поступил на регистрацию в Министерство юстиции РФ еще 14 августа 2018 г. И до сих пор документ не зарегистрирован. А без регистрации он не сможет вступить в законную силу.
Председатель комитета Госдумы по экологии и охране окружающей среды Владимир Бурматов на своей страничке в соцсети ВКонтакте сообщил, что возглавляемый им комитет уже обратился к министру юстиции с просьбой не затягивать процедуру регистрации упомянутого приказа Минстроя.
Ранее Владимир Бурматов сетовал на то, что «технические регламенты на сегодняшний день таковы, что подвальные окна закрыты таким образом, что животные не могут ни попасть внутрь, из-за чего плодятся грызуны и это становится настоящей эпидемией, ни выйти оттуда, оказываясь замурованными, что является жестоким обращением с животными.»
«Минстрой приказ выпустил, но мы сейчас Минюст еще попросим ускорить регистрацию этого приказа. Мы посчитали, что если успеют зарегистрировать этот приказ и он вступит в силу, то за зимний период поможет спасти несколько миллионов жизней животных«, — сказал Бурматов.
Владимир Бурматов (фото с его странички ВКонтакте)
Согласно тексту приказа Минстроя, подвалы и технические подполья должны будут проветриваться регулярно в течение всего календарного года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе.
При этом проветривание подвала должно обеспечиваться, в том числе, посредством постоянного открытия одного продуха в многоквартирном доме размером не менее 15 на 15 сантиметров, а установленные сетки на остальные продухи и отверстия подвала должны иметь ячейки размером 0,5 сантиметра.
Депутат Владимир Бурматов призвал всех неравнодушных к судьбе бездомных кошек граждан обращаться в Минюст РФ с просьбой о скорейшей регистрации приказа Минстроя России от 01.08.2018 N 472/пр «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме».
Снимок приказа Минстроя (Источник: страничка Владимира Бурматова ВКонтакте)
Портал «ЗооТверь» со своей стороны призывает поделиться этой новостью всех неравнодушных читателей. Кнопки поделиться расположены сразу под текстом новости.
Правительство намерено открыть подвалы для кошек
Вопрос о продухах для кошек в подвалах рассмотрит Правительство
Что стоит за Постановлением Правительства России «О котиках ЖКХ»?
В России вступило в
силу Постановление Правительства Российской Федерации №1498,
известное как постановление «О котиках ЖКХ». Оно было неоднозначно воспринято
управляющими организациями России. Эксперт рынка Александр Костюков поделился
своей версией причины появления такого документа.
Постановление
Правительства №1498 было подписано 23 ноября 2019 года.
Документ изменил редакцию
пункта 11 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», обязав
управляющие организации обеспечивать температуру и влажность «…в том числе посредством постоянного
поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха
помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества,
в случае наличия продухов в таких помещениях».
Александр Костюков, комментируя
Постановление №1498, обращает внимание на предысторию его появления. Она связана
с дискуссией о судьбе городских бездомных животных, отчего тема и получила
название «Котики ЖКХ».
«Мы разрешили сохранять, даже обяжем сохранять в
подвалах продухи размером 15 на 15 сантиметров для того, чтобы кошки могли
выходить из подвала и заходить в подвал», — цитировали замминистра
строительства и ЖКХ Андрея Чибиса федеральные СМИ в 2018 году.
Слова бывшего
федерального инспектора вернулись к нам в 2019 году в виде Постановления
Правительства №1498.
Однако, говорит эксперт Александр
Костюков, любовь к кошечкам не так бескорыстна, как кажется на первый взгляд.
За
группой лиц, пролоббировавших постановление «про котиков», могут стоять
муниципалитеты и даже целые регионы, которые не справляются с обязанностями по созданию
и содержанию приютов для бездомных животных, хотя соответствующие полномочия сегодня
есть у всех органов местного самоуправления.
— За счет муниципальных бюджетов в
России предусмотрена работа по созданию приютов для животных, причем, в
специально предназначенных для этого зданиях.
В приютах должны проводиться
осмотры и мероприятия по обязательному карантинированию животных, вакцинации
против бешенства и иных заболеваний, опасных для человека и животных, а так же учет,
маркирование неснимаемыми и несмываемыми метками, стерилизация животных без
владельцев.
Животных в приютах умерщвлять запрещено, поэтому они содержатся там
до наступления естественной смерти. В течение всей жизни им пытаются найти новых
хозяев: дают объявления, устраивают дни знакомств, проводят акции.
Я так подробно
перечислил эти виды работ, чтобы стало понятно, что должный объем заботы о
бродячих животных требует немалого финансирования. В небольших муниципалитетах
на это средство просто нет. Возможно, по этой причине открыть доступ животным в
подвалы многоквартирных домов оказалось дешевле, чем содержать в приюты в
должной мере, — говорит Александр Костюков.
Эксперт обращает внимание и на то,
что Постановление №1498 об обязательном открытии продуха в каждом
многоквартирном доме было принято под очевидным давлением зоозащитников.
Якобы
управляющие компании, перекрывая в подвалах специальные отверстия для
циркуляции воздуха, «замуровывают» кошек в подвалах. «Этой проблемой активно
занимались зоозащитники, почти 20 лет обивающие пороги чиновников.
А в
интернете стали создавать целые группы помощи замурованным кошкам в подвалах»,
— такие фейковые сообщения активно распространялись в СМИ и социальных сетях.
— Закрывать продухи от проникания
животных в подвалы уже много-много лет требуют санитарные правила содержания общего
имущества многоквартирного дома, — парирует миф Александр Костюков.
— В начале
века постановление Госстроя по эксплуатации жилфонда ввело формулировку правила
о том, что обслуживающая жилфонд организация «должна обеспечить защиту от
проникновения грызунов, кошек и собак в подвалы».
В многоэтажках последних лет
постройки продухов в подвалах на уровне досягаемости бездомных животных
практически нет, а в старых домах продухи были закрыты еще десятки лет назад.
Поэтому
говорить о замурованных котятах в подвалах, спустя столько времени, — явный
перегиб, направленный на отвлечение внимания от бюджетных растрат или от иных
неприятностей, связанных с деньгами для строительства и содержания приютов для
животных по всей стране.
Несмотря на постановление «О котиках
ЖКХ», санитарные требования о недопуске животных в подвалы сохраняются,
акцентирует внимание Александр Костюков. По правилам содержания общего
имущества в МКД, все входы в подвалы должны быть закрыты.
В «Минимальном
перечне необходимых работ по содержанию дома» указано, что УК обязана проводить
дератизацию и дезинсекцию помещений, входящих в состав общего имущества в МКД.
В
курортных городах на юге России, например, дезинсекцию подвалов управляющим
компаниям приходится проводить по три раза в сезон: всякий раз после дезинсекции подвальные блохи
«заезжают» на прежнее место обитания на кошках и распространяются по ближайшим
этажам. Управляющие организации там старательно закрывают продухи в подвалах,
но сердобольные жильцы вновь их открывают.
Теперь же, согласно новым правилам, хотя
бы одно отверстие в фундаменте многоэтажки должно быть открыто обязательно и
круглогодично. Холодный воздух, кошки, крысы и блохи могут беспрепятственно посещать
такое помещение.
Устанавливать ли на продухах металлические или иные сетки, решать
будут жители на общем собрании собственников дома, поскольку о запрете решеток
в Постановлении №1498 ничего не говорится.
На том же собрании людям нужно будет
решить, готовы ли они платить за обогрев улицы и утепление конструкции дома в
зоне открытого в морозы подвального окна.
Кроме того, эксперт обращает
внимание, что в настоящее время отсутствует целостное регулирование вопросов
обращения с безнадзорными животными, включая разграничение компетенции органов
публичной власти разных уровней в данной сфере. В связи с этим существует
правовая неопределенность, порождающая трудности на практике.
— Удобного для всех
сторон решения у этой проблемы пока нет, — говорит Александр Костюков. — Постановление
Правительства №1498 — всего лишь компромиссный, но не окончательный вариант.
Кому принадлежат подвалы многоэтажек и как «захватить» себе пару метров?
Кому принадлежит подвал? Подвал — это общее имущество жильцов многоквартирного дома. Как и подъезд, крыша, лестница, лифт и чердак. Каждый собственник квартиры владеет еще и частью этого общего имущества, обязан содержать его в надлежащем состоянии, не портить и не ущемлять интересы других жильцов.
Самый простой способ приобрести метры для хранения в подвале — купить квартиру, к которой прилагаются эти самые метры. То есть в договоре купли-продажи и в свидетельстве о регистрации права собственности должна быть указана не только квартира, но и другое недвижимое имущество. (Согласно ст.
525 Гражданского кодекса Республики Беларусь в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.)
Если в договоре купли-продажи не указано, что право собственности на подвал переходит к вам, а в технических документах отсутствуют сведения о подвале, то претендовать на отдельное пользование им вы не можете.
Однако, как уже отмечалось выше, подвал жилого дома относится к общему имуществу, а каждый собственник квартиры — участник совместного домовладения, следовательно, имеет такое же право на пользование общим имуществом жилого дома, как и любой из собственников.
Как получить это право? Обратиться в обслуживающую организацию (ЖКХ, ТС, ЖСПК) и уточнить, на каких основаниях жильцы дома пользуются подвалами и включены ли подвалы в их правоустанавливающие документы на квартиру. Если окажется, что все пользуются подвальными помещениями по принципу «кто первый встал, того и тапки», стоит поговорить с соседями, чтобы и вам выделили часть помещения.
По закону это должно выглядеть так: участники совместного домовладения собираются на общее собрание, чтобы обсудить вопрос передачи во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения квадратных метров в подвале для обустройства кладовки (ст. 172 ЖК). Письменное согласие на это должны дать две трети от общего количества участников совместного домовладения.
Между тем, даже при наличии подвала, возможности оттяпать себе в нем несколько метров для хранения овощей-лыж-инструмента может и не быть.
Причина в том, что работники ЖКХ должны иметь доступ к инженерным сетям дома, которые чаще всего располагаются именно в подвале.
Поэтому отгородить в нем кладовки, которые окажутся на путях подхода к общедомовым сетям, не разрешат, а также демонтируют то, что уже отгорожено.
- Яна Щука
- Фото Виктора Кислого
- Портал коммунальной грамотности
22 Авг 2019
Коты в законе. Хвостатые в подвалах жилых домов: за и против
Правительство России разработало проект постановления, согласно которому отверстия в подвалах жилых домов — продухи — должны быть открытыми для бездомных животных. Об этом сообщил вице-премьер Виталий Мутко. «Вечерка» разбиралась, в чем плюсы и минусы этой инициативы.
Ксения Творогова из района Северное Тушино каждый день обходит дома во дворе, чтобы покормить живущих в подвалах кошек. То подбросит угощение с домашнего стола, то корм из зоомагазина. И таких, как Ксения, в районе более 40 человек.
Неравнодушные жители создали чат, в котором обсуждают, кто чем готов поделиться с котиками, составляют график кормежки.
— Мы всех местных котов знаем «в лицо», — рассказывает Ксения. — Однажды у нас случилось несчастье. В одном из домов жили два котенка, кошка и большой рыжий косоглазый кот. И вдруг они перестали появляться на улице. Смотрим: оказывается, в доме заделали все продухи. Кот и кошка задохнулись. Это была трагедия для всего двора!
Девушка уверена, что новый проект постановления позволит избежать подобных случаев. Поддерживает инициативу и руководитель проекта Фонда защиты городских животных «Котоспас» Анна Фельдман. По ее словам, в домах, где живут кошки, не бывает проблем с грызунам. Да и подвальные блохи не досаждают.
— Сейчас блохи охотятся на кошек, а после их исчезновения могут полезть на первые этажи, — предполагает Анна Фельдман.
На самом деле кошки могут жить в подвале на законных основаниях еще с 6 июля 2018 года, когда вышло распоряжение, согласно которому управляющие компании обязаны обеспечить беспрепятственный вход мелких домашних животных в подвалы через слуховые окна и продухи.
— Но документ не диктует требований к их размеру и количеству. И на практике далеко не все управляющие компании выполняли это требование. А федеральный проект предписывает: подвальные помещения необходимо проветривать круглый год через продухи 15х15 сантиметров, — пояснила Фельдман.
Если кошек замуровали
В столице полностью закрытые продухи в подвалах — это нарушение. В случае обнаружения заколоченных продухов нужно сфотографировать их и позвонить в Единую диспетчерскую службу Москвы по телефону (495) 539-53-53.
Необходимо сообщить диспетчеру, что кошки замурованы, указать адрес дома. Дальнейшие меры должна принимать управляющая организация.
Если никаких действий не последует — можно обращаться в Фонд защиты городских животных«Котоспас» по телефону (499) 112-07-49.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Александра Фадеева, директор ГБУ «Жилищник района Бибирево»:
— Для нас кошки в подвалах —это большая проблема. Они портят изоляционный материал коммуникационных труб. Тем не менее одно окошко, согласно существующему регламенту, мы оставляем открытым и сейчас. Таким образом, и подвалы проветриваются, и животные свободно заходят в них по греться, если вдруг замерзнут.
Заказник с 80 видами животных спроектируют в Щелкове
Кому принадлежат подвалы многоэтажек и как «захватить» себе пару метров?
Продается квартира с подвалом в придачу… Возможно, такие объявления встречаются, но нам не попадались. Между тем вопрос «Как получить подвал (помещение в подвале) в личное пользование?» на портале коммунальной грамотности не редкость.
Обобщив интересы читателей и законодательную базу, мы сформировали небольшую инструкцию о том, как получить метры квадратные в подвале для хранения инструмента, консервации, старой мебели и тому подобного (конечно, если подвал в вашем доме есть).
Кому принадлежит подвал? Подвал – это общее имущество жильцов многоквартирного дома. Как и подъезд, крыша, лестница, лифт и чердак. Каждый собственник квартиры владеет еще и частью этого общего имущества, обязан содержать его в надлежащем состоянии, не портить и не ущемлять интересы других жильцов.
Самый простой способ приобрести метры для хранения в подвале – купить квартиру, к которой прилагаются эти самые метры. То есть в договоре купли-продажи и в свидетельстве о регистрации права собственности должна быть указана не только квартира, но и другое недвижимое имущество. (Согласно ст.
525 Гражданского кодекса Республики Беларусь в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.)
Если в договоре купли-продажи не указано, что право собственности на подвал переходит к вам, а в технических документах отсутствуют сведения о подвале, то претендовать на отдельное пользование им вы не можете.
Однако, как уже отмечалось выше, подвал жилого дома относится к общему имуществу, а каждый собственник квартиры – участник совместного домовладения, следовательно, имеет такое же право на пользование общим имуществом жилого дома, как и любой из собственников.
Как получить это право? Обратиться в обслуживающую организацию (ЖКХ, ТС, ЖСПК) и уточнить, на каких основаниях жильцы дома пользуются подвалами и включены ли подвалы в их правоустанавливающие документы на квартиру. Если окажется, что все пользуются подвальными помещениями по принципу «кто первый встал, того и тапки», стоит поговорить с соседями, чтобы и вам выделили часть помещения.
По закону это должно выглядеть так: участники совместного домовладения собираются на общее собрание, чтобы обсудить вопрос передачи во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения квадратных метров в подвале для обустройства кладовки (ст. 172 ЖК). Письменное согласие на это должны дать две трети от общего количества участников совместного домовладения.
Между тем, даже при наличии подвала, возможности оттяпать себе в нем несколько метров для хранения овощей-лыж-инструмента может и не быть.
Причина в том, что работники ЖКХ должны иметь доступ к инженерным сетям дома, которые чаще всего располагаются именно в подвале.
Поэтому отгородить в нем кладовки, которые окажутся на путях подхода к общедомовым сетям, не разрешат, а также демонтируют то, что уже отгорожено.
Яна Щука, портал коммунальной грамотности населения
Кошки в подвалах
Несколько недель продолжается обсуждение проекта нового постановления правительства об управлении многоквартирными домами.
Если его примут в том виде, как сейчас, техническое подполье всех зданий закроют, и тогда бездомные животные не смогут погреться или, наоборот, окажутся замурованными внутри.
Общественный резонанс сработал: 18 июня в Минстрое все же пообещали оставить один продух в подвале. Значит ли это, что уличным котам больше ничего не угрожает?
Семнадцать лет борьбы
По словам руководителя проекта “Котоспас” Анны Фельдман, вопрос о кошках, замурованных в подвалах или гибнущих от холода на улицах, “стоит остро уже семнадцать лет”. Точка отсчета — вышедшее в 2003-м постановление Госстроя “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”.
В нем впервые прозвучало требование закрыть все отверстия технического подполья сеткой с ячейками в полсантиметра. Вроде как для защиты от грызунов, однако пострадали четвероногие, лишенные возможности греться. Постановление редактировали, но законную силу оно не утратило до сих пор.
В 2018 году вмешались зоозащитники, и ситуация улучшилась.
“Мы пикетировали Минстрой, встречались с чиновниками. В итоге договорились, что в жилых домах один продух откроют. Старую норму пообещали изменить”, — рассказывает Фельдман. В 2019-м правительство внесло поправки в документ о правилах эксплуатации жилого фонда, и кошачьи лазейки закрепили юридически на высшем уровне.
Однако 4 июня 2020 года на федеральном портале проектов нормативных правовых актов появился документ “Об утверждении правил деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах”. В этом указе, как и в постановлении 2003-го, говорится о сетке на всех вентиляционных отверстиях.
А о том, что один продух должен быть открыт, ничего не сказано. Конечно, это можно решить на собрании жильцов, но в большинстве домов никто не захочет этим заниматься. Новое постановление отменяет действие предыдущих, а значит, гуманная норма уходит в прошлое.
“Это серьезный откат”
Фельдман подчеркивает, что речь идет в буквальном смысле о спасении жизней. “Есть две опасности: оказаться в ловушке внутри и не иметь возможности попасть в подвал. Быстрая смерть от голода и жажды — или медленная от болезней и холода. Неизвестно, что хуже.
Государство должно встать на сторону добра. Понятно, что коммунальщики и жильцы иногда против кошек — у нас много людей, которые не любят животных. Но власть обязана занять гуманную позицию. А сейчас произошел очень серьезный откат”, — переживает зоозащитница.
Активисты готовы стоять за животных насмерть. Кстати, это не большое преувеличение, ведь борьба за братьев меньших доводила даже до возбуждения уголовных дел. “В 2018-м активист Алексей открывал продухи, а противники кошек пытались ему помешать. Возник конфликт. Алексея обвинили в том, что он угрожал убийством. К счастью, проблему решили без серьезных последствий”, — вспоминает Анна.
“Мы будем бороться”
С тем, что новый проект постановления — шаг назад, согласен глава комитета Госдумы по экологии и охране окружающей среды Владимир Бурматов. В 2018-м он вместе с зоозащитниками участвовал в переговорах с Минстроем.
“Мы настаиваем, чтобы власти не отходили от гуманной концепции, ведь речь идет о миллионах жизней ежегодно. К тому же кошки в подвалах — это борьба с грызунами: в городах засилье крыс, разносящих инфекцию”, — подчеркнул Бурматов.
С внесением поправок в 2019-м ситуация кардинально улучшилась, отметил парламентарий — и это несмотря на то, что многие управляющие компании проигнорировали постановление. “Сейчас продух открыт по умолчанию.
Важное достижение — ведь раньше для этого требовалось общее собрание жильцов, что практически нереально”. Десятого июня Минстрой заявил, что не ограничивает доступ кошек в подвалы, наоборот, закрепляет за собственниками право решать вопрос о продухе.
Но на деле лазейки изначально не предусмотрены, и за открытые подполья надо бороться.
Однако 18 июня Владимир Бурматов сообщил: с Минстроем договорились, спорный пункт отредактируют. “В постановлении будет указано: один продух должен всегда оставаться открытым для небольших животных.
Вместе с юристами уточним формулировки, в следующую пятницу соберется рабочая группа — в том числе зоозащитники и экологи.
А потом обнародуем новую версию документа”, — заверил глава думского комитета по экологии.
“Звонят каждый день”
В “Котоспас” постоянно обращаются неравнодушные люди, когда находят замурованных животных или закрытые подвалы.
“Звонят 35-40 раз в месяц. Алгоритм действий такой: первым делом оставляем заявку в единой диспетчерской (горячая линия департамента ЖКХ Москвы. — Прим. ред.). Иногда этого достаточно, хотя частные управляющие компании не спешат реагировать на городские указы.
Следующий шаг — соцсети, огласка очень помогает. Дальше — жилищная инспекция, в крайнем случае полиция. Мы сотрудничаем с районными властями — бывает, проблема только в младшем персонале.
Часто УК запирают подполья после жалоб жильцов, а это противозаконно”, — разъясняет Фельдман.
Но если новое постановление примут без поправок, инструментов для борьбы с закрытыми подвалами у зоозащитников попросту не останется.
Что делать если председатель совета дома не пускает УО в подвал
В своей работе «управленцы» часто не могут найти общий язык с собственниками помещений многоквартирного дома.
Возникают даже такие ситуации, когда председатель совета дома всячески препятствует доступу сотрудникам управляющей организации (далее — УО) к общему имуществу собственников, будь то подвальное или иное помещение МКД, ответственность за содержание которого целиком и полностью возлагается на УО. Тем самым, не давая возможности УО надлежащим образом выполнять свои обязательства по договору управления МКД.
Далее мы рассмотрим какие же действия необходимо предпринять УО в случае непредставления председателем совета дома доступа к общему имуществу собственников, в т.ч. к подвальному помещению.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.
№ 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, включая подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Вместе с тем, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в частности, благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.
При заключении договора управления многоквартирным домом на управляющую организацию возлагаются обязательства по надлежащему содержанию общего имущества в МКД в соответствии с требованиями действующего законодательства, обеспечивающему безопасность самого многоквартирного дома, жизни и здоровья находящихся в нем лиц, доступность пользования помещениями, входящими в состав общего имущества, соблюдение прав и законных интересов как собственников, так и иных лиц, а также постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Ответственность за надлежащее содержание общего имущества в МКД возлагается не на председателя совета дома, а на управляющую организацию.
В соответствии с п. п. 3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170), на организации по обслуживанию жилищного фонда возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания подвала.
Как следует из п. 3.4.5. Правил № 170 входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.
Таким образом, для надлежащего исполнения обязательств по содержанию общего имущества у управляющей организации должны быть в распоряжении ключи от подвального помещения.
Это также следует из пп. в) п.1, пп. а) п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г.
№ 416, которыми предусмотрено, что управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов, в т.ч.
прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами № 491, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т.д.
На основании изложенного, хранение ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД является одним из стандартов деятельности по управлению многоквартирным домом.
Следовательно, управляющая организация для целей надлежащего содержания указанных систем, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома должна иметь доступ в помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и должна иметь ключи (дубликаты ключей) от таких помещений.
Объем полномочий совета многоквартирного дома, в т.ч. полномочий его председателя, установлен ст. 161.1. ЖК РФ.
При этом из положений указанной статьи не следует, что председатель совета дома вправе самостоятельно определять порядок пользования помещениями, входящими в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также препятствовать управляющей организации в реализации возложенных на нее обязательств по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, препятствуя доступу управляющей организации в подвальное помещение, председатель совета многоквартирного дома действует по своему усмотрению, нарушая своими действиями права и законные интересы управляющей организации при осуществлении ею деятельности по управлению многоквартирным домом.
Следовательно, управляющая организация, если она располагает информацией о том, что ключи от подвального помещения находятся именно у председателя совета многоквартирного дома, может обратиться к нему с требованием об обеспечении доступа в указанное помещение путем предоставления УО ключей (дубликатов ключей).
В отсутствие прямого регулирования нормами жилищного законодательства рассматриваемой ситуации, можно в соответствии со ст. 7 ЖК РФ применить по аналогии пп. о) п.
31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.
2011 № 354 (далее — Правила № 354), согласно которому исполнитель обязан согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения, номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления, должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ.
Применяя данный пункт по аналогии, соответствующее требование об обеспечении доступа в подвальное помещение и о передаче управляющей организации ключей (дубликатов ключей) от необходимо направить способом, позволяющим подтвердить его отправление и доставку (например, заказным письмом с уведомлением о вручении).
Также требование должно содержать в себе указание на дату, время и место обеспечения доступа в подвальное помещение и передачи ключей (их дубликатов) представителю управляющей организации, контактные данные ответственного лица управляющей организации, с которым могут быть согласованы иные дата и время доступа и передачи в срок, не позднее указанного в обращении (требовании).
В том случае, если от председателя совета многоквартирного дома не поступит ответ на соответствующее обращение (требование) управляющей организации и он не обеспечит свое присутствие в предложенные управляющей организацией дату и время, считаем, что в отсутствие прямого регулирования нормами жилищного законодательства этой ситуации, можно снова применить по аналогии (ст. 7 ЖК РФ) и составить акт об отказе в допуске в помещение, относящееся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Такой акт при необеспечении председателем совета многоквартирного дома своего присутствия в предложенное управляющей организацией время и дату может быть подписан представителем управляющей организации, представителем подрядной организации, с которой у управляющей организации заключен договор, а также не менее, чем двумя собственниками помещений в многоквартирном доме.
Наличие такого акта, а также иных доказательств, свидетельствующих о том, что у председателя совета многоквартирного дома находятся ключи от подвального помещения и он не предоставляет их УО, а также препятствует доступу сотрудникам УО в это помещение, которое входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД (также как и находящиеся в нем инженерные коммуникации), позволяет управляющей организации обратиться в суд за защитой своего нарушенного права на надлежащее осуществление ею деятельности по управлению многоквартирным домом.
Необходимо обратить внимание, что согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В ст. 55 ГПК РФ указано, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Ч. 1 ст. 69 ГПК РФ предусмотрено, что свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности.
Из приведенных и иных норм процессуального законодательства следует, что управляющая организация при обращении в суд за защитой своих нарушенных прав должна располагать достаточными доказательствами, подтверждающими обоснованность заявленных требований, в т.ч.
доказательствами того, что ключи от подвала находятся у председателя совета многоквартирного дома (это может подтверждаться актами приема-передачи ключей, если они составлялись, или свидетельскими показаниями и т.д.
), и что именно председателем нарушается право управляющей организации на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом, в т.ч.
по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, путем воспрепятствования в доступе в подвальное помещение, в котором находятся инженерные коммуникации.
Наличие таких доказательств может позволить управляющей организации настаивать на удовлетворении ее требований к председателю совета многоквартирного дома о нечинении с его стороны препятствий УО при осуществлении ею деятельности по управлению многоквартирным домом, об обеспечении доступа в подвальное помещение путем предоставления ключей (дубликатов ключей) от этого помещения управляющей организации.
Вышеописанный алгоритм может занять значительное количество времени. В то время как от возникновения аварийной ситуации никто не застрахован. Для устранения аварии необходимо оперативно принять меры реагирования и получить доступ к подвалу здесь и сейчас. Тогда все решается гораздо проще — сменой замков в подвальном помещении.