В Бразилии выявили опасный вариант «лямбда»-штамма коронавирусаОбъявлено, какие актёры и за что получат почётный «Оскар» в 2022 годуУтренний туман сделал Ладогу невидимойРоспотребнадзор: Обязательную вакцинацию введут ещё 8 регионов РоссииМинздрав разрешил прививать беременных вакциной «Спутник V»В Крыму рассказали о правилах посещения туристами курортов полуостроваМЧС предупреждает: на Петербург надвигаются тучи, заряженные градомПетербуржцы прорываются на вакцинацию через глюкиВ России выявлен первый случай коронавируса «дельта плюс»«Плюшкин» из Казани задержан. Гранаты у него не нашлиРоструд рассказал, как антипрививочников будут отстранять от работы«Газпром» переезжает в Петербург. Теперь это официальноПредыдущие новостиАрхив материалов
Первое полугодие 2020 года показало рекордный спрос на загородные участки за всю историю наблюдений: он вырос на 43% относительно того же периода в прошлом году. Новая реальность заставила петербуржцев задуматься о переезде за город на постоянной основе.
pixabay.comПоделиться
Рост числа желающих пожить вдали от мегаполиса вскрыл и проблемы этих мест — среда и инфраструктура оказались не совсем пригодны для долгосрочной комфортной жизни. Вместе с экспертами на круглом столе «Фонтанка» изучила проблему.
Изменение спроса
Загородный рынок сегодня представлен в множестве форматов: от ИЖС и домов в коттеджных поселках до сервисных апартаментов и полноценных жилых комплексов, только малоэтажных.
— Мы лакмусовая бумажка состояния загородного рынка, так как у нас представлено множество типов недвижимости в сегментах бизнес и премиум, и интерес мы видим во всех, — рассказала руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
— Аналитика показала, что даже при существенном снижении рекламных бюджетов в пандемию мы вышли на темпы продаж, в два раза превышающие месяцы с полноценной рекламной кампанией.
Сейчас возобновили работу с клиентами, но наш промо-бюджет на 40% ниже, чем был до пандемии, и при этом мы не теряем объемов.
Даже премиум-сегмент, который обычно очень стабилен в динамике спроса, темпах, емкости и ценообразовании, несколько дрогнул перед новыми реалиями. А в ценовом сегменте от 10 до 25 млн рублей поток клиентов увеличился в два раза.
— Мир меняется, а вместе с ним и требования к недвижимости: множество людей перебирается за город, в том числе и потому, что понимает, что пандемия — это надолго, и придется трансформировать жилое пространство. Включился инстинкт самосохранения— сообщила Наталья Осетрова.
— В настоящее время мы наблюдаем оживление спроса на загородную недвижимость, — заявил Антон Гаринов, руководитель отдела продаж загородной недвижимости объединения «Строительный трест». — Покупательский интерес отмечается как в сегменте бизнес-класса, так и в более бюджетных проектах.
До сих пор большинство стран закрыты для петербуржцев, поэтому собственные загородные дома являются хорошей альтернативой для отдыха. Люди покупают как недорогие участки в удаленных от города локациях, так и участки с коттеджами в престижной застройке рядом с Петербургом.
Наша компания реализует коттеджные поселки «Небо» в Кузьмолово, «Сад Времени» в Петергофе и «Озерный край» в Токсово, в непосредственной близости от города, где стабильно высокий спрос на домовладения и земельные участки.
Сегодня на рынке представлены разные форматы загородного жилья — от отдельно стоящих домов до дуплексов и лейнхаусов, — но, по словам эксперта, наибольшей популярностью пользуются коттеджи на собственных земельных участках. «Строительный трест» предлагает клиентам отдельно стоящие дома из натурального кирпича.
Архитекторы и проектировщики компании создали проекты площадью от 140 до 527 квадратных метров. Выбирая один из них, клиент затем работает с архитектором, который адаптирует выбранный дом под потребности покупателя. Так, есть возможность изменить планировку, фасадные элементы, поменять облицовочные материалы.
Минимальная стоимость домовладения в проектах компании составляет 17,4 млн рублей — это коттедж с участком в посёлке «Сад времени».
Несмотря на ситуацию с карантином, в первом полугодии текущего года «Строительный трест» реализовал три земельных участка и семь домовладений. В настоящее время ведутся переговоры еще по ряду объектов.
— Такой спрос не удивителен, — пояснил Гаринов.— Современные загородные дома позволяют жильцам пользоваться всеми благами, к которым они уже привыкли в городских квартирах: водоснабжение, отопление, газ, канализация и прочее.
При этом свобода передвижения в загородном доме намного выше, чем в квартире. Например, в коттеджном посёлке «Сад времени» готовый кирпичный дом в собственности площадью 200 кв.м на участке 12 соток со всеми подключёнными коммуникациями обойдётся покупателю всего в 20 млн рублей.
Эта стоимость сопоставима со стоимостью небольшой квартиры в хорошем месте Петербурга.
В отдельных локациях спрос вырос в премиальном и низком ценовых сегментах, а средний немного выпал из этой статистики, добавил директор ООО «Группа Компаний «СтройСинтез» Владимир Иванов. По его словам, пандемия изменила образ жизни — это стало видно по запросам клиентов.
— Многие, кто раньше ездил отдыхать в Италию, Грецию, Нью-Йорк, активно захотели свои дома, — сказал Иванов. — Как только начался коронавирус, у нас сразу возросло число заказов, только техзадание изменилось на проектирование и реконструкцию уже существующих домов.
В загородном доме сразу стал актуален кабинет, а то и два, отдельные рабочие места для членов семьи, также вырос запрос на погреба, в том числе и винные, цокольные этажи. Все зависит от бюджета — у нас есть заказы даже на бункеры.
Утратив возможность путешествовать, владельцы дач изменили свое отношение к ним — теперь это не просто летний домик. Многие хотят утеплить дачу, иметь резервные источники питания — электростанцию, запас дизельного топлива.
Люди понимают, что теперь дача становится местом, где, возможно, придется проводить не только лето.
Трансформация среды
Как рассказал Владимир Иванов, при оценке любого коттеджа инфраструктура составит примерно 90%. Есть коттеджные поселки на первой линии Финского залива — и они не востребованы из-за того, что там нет почти ничего, кроме земли и домов на ней.
А есть места, где за участками стоит очередь — Охтинский Парк, Репино Парк. Множество людей готовы купить загородную недвижимость именно из-за близости магазинов, детских площадок, прогулочных зон. А вот инженерия— одно из «больных мест» этого рынка.
— Я 20 лет живу за городом, в большом СНТ около Токсово, где сих пор нет газа, хотя все работы по подключению к газоснабжению выполнены, его просто очень долго не могут согласовать, — поделился эксперт.
— Мы сами можем многое сделать в поселке, но в этом вопросе зависим от государства. Все, что касается инфраструктуры, нереально сложно, и многих это отпугивает.
От этого страдают и наши заказчики — например, рядом с «Охта парком» уже строят дома по 30–50, по 100 млн, но просто не могут получить даже технические условия для проведения газа.
Еще одна из проблем, вскрывшихся в новых условиях, — отсутствие досуга. По словам Иванова, за городом некуда пойти и нечего делать: все развлечения остались в Петербурге.
— Микрогорода вроде Всеволожска, Токсово, Сестрорецка не обросли инфраструктурой, — уточнил он, — а множество СНТ, ДНП и малых коттеджных поселков вообще удалены от всего — поликлиник, пожарных депо… К тому же там еще и плохие дороги.
Поэтому важно продумать на многолетнюю перспективу, как сделать жизнь за городом полноценной, как развивать в подобных локациях комфортную среду на случай, если люди и дальше будут стремиться прочь из города, чтобы жить там и работать дистанционно.
— Мы много говорили о комфортной жилой среде, парках и иммуномодулирующих общественных пространствах, спортивной инфраструктуре, комплексной инженерной подготовке, но по-настоящему важно и ощутимо это стало лишь в период самоизоляции, — заявила Наталья Осетрова.
— Что удивляет: все ожидают второй волны пандемии, счёт идёт на часы, но практически никто не трансформирует жилую среду — ничего не происходит в парках, мы не готовим велосипедные маршруты и дорожки для пешеходов, не разработаны методы социального дистанцирования для общественных пространств.
А ведь всем известно — готовь сани летом!
Сейчас практически во всем мире архитекторы разработали концепции парковых зон и деловых пространств с учётом социального дистанцирования. Почему бы не воспользоваться этими рекомендациями — ведь речь идёт о устойчивости экономики и здоровье людей. Парки и общественные места должны работать и в сезон пандемии — это запрос общества.
Перестроить их под требования социального дистанцирования достаточно просто: это вопрос зонирования, замены МАФов, строительство велодорожек и модернизация детских площадок. По сути, для хорошего градостроителя это вопрос 3–4 месяцев, необходима только политическая воля — и мы обеспечим должный уровень устойчивости в новой волне пандемии.
Сидя дома, в изоляции, люди поняли, что просто жилье само по себе не имеет большой ценности, если оно не обеспечено комфортной жилой средой, возможностью выйти на прогулку, пробежку, отметила эксперт.
Особенно в пандемию важно иметь места, куда можно выйти из четырех стен, не подвергая себя опасности заражения.
У клиентов вырос запрос на рекреационные пространства: если раньше, например, патио-сады считали просто красивым бонусом, то сегодня это первое, о чем спрашивают клиенты, как и про близость парка, возможности выхода в зеленую зону.
— Обратите внимание: при обсуждении на высшем уровне до сих пор говорят только с позиции ввода в эксплуатацию количества квадратных метров, которые стоит задача построить, — сказала также Осетрова. — Мы не видим активного обсуждения качества жилой среды.
Сколько теперь, в новых реалиях, зелени, велодорожек, парков, публичных пространств, и детских площадок нужно дополнительно этому жилью построить с учётом норм социального дистанцирования? Мы не можем оставаться в прошлом и при этом надеяться на успешное развитие в будущем.
Все это необходимо строить, чтобы квадратные метры стали по-настоящему пригодными для жизни — и, конечно, не без участия и помощи правительства. Пришло время синхронизировать работу бизнеса и власти по улучшению качества жилой среды.
Деньги и вокруг них
— С точки зрения ликвидности наш рынок немножко «дикий», — считает Владимир Иванов. — Многие думают, что кирпичный дом очень дорогой, а каркасный — дешёвый. На самом деле, если купить участок, подключить сети, построить полностью дом, то разница в стоимости кирпичного и каркасного будет вообще минимальной. То есть стены дома — это не более 9–10% затрат.
По словам Иванова, цена на загородные объекты практически никак не меняется: на ней отражается разве что стоимость материалов — подрастает цена бетона, нестабильна цена арматуры. В целом, себестоимость дома последние 5–6 лет стояла на одном уровне.
Но пандемия все поменяла: возросла стоимость даже недостроенных домов, их раскупили буквально за два месяца ограничений. Те, кто приобретал дом 3–4 года назад за 20 млн рублей, сейчас мог продать его, к примеру, уже за 30 млн.
Но этот эффект, по мнению эксперта, уйдет достаточно быстро.
Как правило, корректировка стоимости в кирпичных проектах «Строительного треста» происходит один или два раза в год. В портфеле компании есть предложения в коттеджных поселках «Сад времени», «Небо» и «Озерный край», которые относятся к бизнес- и премиум-классу.
— Территории, где расположены наши коттеджные поселки, являются урбанизированными, поэтому не подходят под программу «сельской ипотеки», — добавил Антон Гаринов.
— Более того, согласно статистике, в секторе загородной недвижимости количество сделок с использованием ипотечного кредита не превышает 10%.
У «Строительного треста» достаточно удобная система рассрочки, поэтому в нашем случае количество ипотечных сделок вряд ли покажет большой рост.
По словам Осетровой, в сегментах «премиум» и «бизнес», в которых работает компания, на ценообразование прежде всего повлияла именно рекреационная инфраструктура для отдыха и занятий спортом, открытые зелёные пространства — то есть то, что раньше недооценивали.
— Цены выросли существенно, но на хорошие проекты, где есть все необходимое, цена всегда будет расти, потому что такой продукт реально в дефиците, — уточнила Наталья Осетрова. — Современная недвижимость очень быстро утрачивает ликвидность, некоторые проекты морально устаревают за 15–20 лет.
Но если взять пригороды, построенные 300 лет назад, — недвижимость там хорошо продается до сих пор из-за стандартов комфортной среды, актуальных и в наше время. Пушкин, Павловск, Ораниенбаум сегодня олицетворяют то, как и должны выглядеть пригороды — малоэтажные, зеленые, комфортные для семейного проживания.
Такие вещи не устаревают, так почему мы не можем работать с уже зарекомендовавшими себя стандартами комфортной среды?
По словам эксперта, недвижимость может легко обесцениться за счёт неправильно спланированной градостроительной политики. Например, можно построить комфортный малоэтажный комплекс, а скоро вокруг появятся районы повышенной плотности, которые «уронят» цену на всю идею и саму малоэтажную недвижимость — такие примеры не редкость.
За городом примерно то же самое: как рассказал Владимир Иванов, рядом с хорошим лесом или озером участки продаются моментально и застраиваются полностью — нормативы по зелени не соблюдаются, от леса ничего не остается. Выходом здесь может стать только комплексный подход и введение контроля качества загородного строительства.
Есть, над чем работать
Пандемия сильно оживила загородный рынок, однако это имело и побочные эффекты. Появляются объекты, построенные на скорую руку, а экономия практически на всем в стройке сказывается на качестве. Кроме того, этот сегмент недвижимости развивается неравномерно, появилось много недостроенных объектов и целых коттеджных поселков— люди взялись, а потом у них просто кончились деньги.
— Проблема в том, что у нас нет нормативной классификации для загорода — что такое дом-вилла, летний дом, дом для постоянного проживания, — сообщил Владимир Иванов.
— Сейчас любой человек может построить любой дом даже без фундамента, с использованием любых технологий — хоть из шпал.
В итоге на рынке появляется множество домов, не соответствующих никаким нормам и стандартам, в том числе и безопасности. Возможно, нужна какая-то экспертиза таких домов.
По мнению Иванова, именно по причине той самой «дикости» загородного рынка здесь не смогут работать многие добросовестные застройщики из города. Они будут строить по правилам и с соблюдением всех нормативов, в итоге цена жилья у такого застройщика окажется на 40–50% дороже.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
pixabay.com
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Zdobsi30 Авг 2020 в 23:37Бред какой-то. Для кого это написано? Спрос всегда есть. И предложения тоже на любой кошелёк и вкусы. Проблемы у застройщиков новомодных коттеджных поселков-гетто. Кому бы их сбагрить.
А с домом люди сами решают какой строить.
Даже сами монолитные перекрытия отливают по собственному проекту. Да, не так быстро, как хочется, но дом делают по собственным требованиям. Все возможно, если поставить перед собой цель.
Дом должен быть каменным. Где покупать каждый решает сам. Есть как плюсы так и минусы и в коттеджных поселках и в садоводствах.
Да, сотка в 10км от КАД может стоить 1млн. Да, дом 200 метров правильно построенный может стоить от 10млн. Загородный рынок строительства — дикий, действительно. Но есть строители, которые соблюдают нормы и правила, строят по проекту. Надо тщательно выбирать подрядчика.Сергия26 Авг 2020 в 15:37Если чиновники будут жить в пригороде, то и дороги будут и инфраструктура, досуг тоже.читать все комментариидобавить комментарий
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В прошлом году даже заядлых приверженцев городской суеты и благ большого города потянуло за его пределы. Обособленное от посторонних глаз заборами и лесами укрытие от заразы помогло гражданам взглянуть на пастораль с другого угла, где «деревня и глушь» — значит «покой и воля».
Этот массовый ковидный инсайт увеличил спрос на загородные участки и дома практически вдвое. Интерес к ним усиливается и по причине удорожания городской недвижимости.
«На загородном рынке стоимость квадратного метра порой в 2–3 раза ниже, чем в петербургских квартирах. Спрос на загородную недвижимость в этом году продолжает расти, и в сравнении с аналогичным периодом прошлого года он выше на 30–40%. И это ещё не предел.
В ближайшее время мы ожидаем сезонное увеличение спроса на загородную недвижимость, что может подогреть и цены в этом сегменте в диапазоне 4–6%», — говорит руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт–Петербурге Анна Вакула.
Придумывать горазды
Тяга к проживанию на лоне природы вместо тесных мегаполисных «коробочек» не исчезнет и в нынешнем году. Однако, чтобы приобрести вожделенную недвижимость, нужно где–то занять денег. В этом деле пытаются выручить банки, у которых на любой запрос найдётся свой кредит.
Для исхода соотечественников за город банк «ДОМ.РФ» затеял в пилотном режиме льготную ипотечную программу под ИЖС — до 30 июня 2021 года жители Петербурга и Ленобласти (и не только) в возрасте от 21 до 65 лет могут взять заём до 12 млн и сроком до 20 лет по ставке 6,1%.
Как сообщают в «ДОМ.РФ», с января текущего года из этих регионов поступило 100 заявок на оформление кредитов, оформлено шесть сделок в общей сложности на 29 млн рублей.
Средний размер ипотечного кредита на ИЖС в Санкт–Петербурге и Ленинградской области составляет 3,6 млн рублей.
«Ипотека предоставляется на строительство как типовых домов комплексной застройки, так и домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой», — отметил директор ипотечного бизнеса банка «ДОМ.РФ» Игорь Ларин.
О своём льготном продукте задумался и «Сбер» — в 2020 году выдача ипотечных займов в банке удвоилась в сравнении с 2019–м. А с начала 2020–го до 1 марта текущего года по Петербургу и Ленобласти выдано 193 кредита на строительство жилых домов. Размер среднего займа по данной программе — 2,4 млн рублей, более 60% заёмщиков возвращают кредит в срок от 10 до 25 лет.
Однако «Сбер» хочет сделать акцент на «коробочные решения».
«Застройщик, получающий проектное финансирование в банке, часть скидки перераспределяет в пользу покупателя — физического лица, оформляющего ипотеку в “Сбере”. Мы предлагаем такой же механизм распространить и на ИЖС.
В этом случае мы применяем механизмы 214–ФЗ (счета эскроу), что даёт возможность снизить риски для покупателей квартир и банка.
Но законодательно такой механизм пока не внедрён, поэтому проекты реализуются в пилотном режиме», — комментируют в пресс–службе Северо–Западного банка ПАО «Сбербанк».
Дом по госзаказу
Раз ипотека — всему голова, думается, что тесные ряды аккуратных домиков вскоре заполонят соседствующие с городом на Неве районы «региона на Ладоге».
Однако при внешней простоте и элегантности банковских предложений взлетевший спрос на загородную недвижку ждёт обвал, убеждена руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
«Не стоит забывать, что 90% спроса на рынке Ленобласти — это участки без подряда, из которых порядка половины относятся к наиболее бюджетному предложению: у покупателей нет дополнительных средств для единовременной покупки участка и строительства дома.
Кроме макроэкономических факторов также на спрос влияет удорожание строительных материалов (по ряду позиций — до 2 раз) и ограниченное привлечение трудовых ресурсов, что ведёт к увеличению конечной стоимости домовладения и растягивает по времени этапы от приобретения до фактического использования дома (в связи с огромной загрузкой строительных компаний)».
Со скепсисом эксперт смотрит и на идею распространить модель эскроу–счетов для загородного строительства, отмечая, что немногие компании способны вести строительство за счёт собственных средств либо соответствовать требованиям банков для получения проектного финансирования.
На рынке деревянного домостроения также произошёл скачок — по данным ГК «Приозерский лесокомбинат», в декабре 2020–го рост стоимости сырья составил 25%, и после Нового года он продолжился.
Игроки планируют поднимать цены на продукцию, чтобы компенсировать падение маржинальности из–за подорожания пиломатериалов. Так, дерево естественной влажности подорожало с 11 тыс. до 16 тыс.
рублей за кубометр, а к лету ценник, по оценке экспертов, может подскочить до 19 тыс. рублей. Клеёный брус за год подорожал и вовсе на 60%.
Но мастеров «пилы и рубанка» не оставят прозябать в ожидании улучшения условий.
Так, правительственные чиновники анонсировали проведение архитектурного конкурса типовых проектов индивидуальных и многоквартирных жилых домов, а также социальных объектов, построенных с применением деревянных конструкций. Он должен состояться до 1 января 2022 года.
Кроме того, в восьми регионах России будут возводить деревянные строения для расселения жителей аварийных домов. При этом домостроителей хотят направить в сёла — подальше от городов, а заодно привести участки и дома к единому стандарту.
Надежда на приобретение собственного домика у простых граждан есть, но небольшая. Несмотря на развёрнутые рекламные кампании ипотечных продуктов, банки «вписываться» в историю с деревянными домами не спешат, считая её высокорисковой.
В целом по стране доля ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство не превышает 1–2% от общего объёма, поскольку ставка по ним вполне сопоставима с обычным потребительским кредитом. При этом, согласно соцопросам, более 60% россиян хотели бы жить в своём доме.
«В целом же ипотека на земельные участки не так проста, как может показаться на первый взгляд, и намного проще приобрести с привлечением заемных средств уже готовый дом на землях ИЖС. Нередко в этом случае и процесс согласования кредита проще, и ставка по кредиту ниже», — отмечает Анна Вакула.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
В петербургском регионе граждане покупают около 5000 объектов на загородном рынке
За прошлый год в коттеджных поселках под Петербургом граждане приобрели 5300 объектов /Медное озеро
Правда, внутри этой стабильности наметились тектонические сдвиги. Рынок готовится к серьезным структурным изменениям.
Главная особенность последних лет – растущая популярность участков без подряда (УБП) – обусловлена ограниченной платежеспособностью клиентов. Купить готовый дом дорого; доступных кредитов нет. Альтернатива: приобрести участок и не спеша осваивать.
За прошлый год в коттеджных поселках под Петербургом граждане приобрели 5300 объектов (примерно столько же и в 2018-м). Сделки с УБП составили 88,4% (плюс 5,6% к показателям 2018 г.).
Готовые коттеджи и участки с подрядом – 5,3% (доля таких сделок выросла на 0,7%), продажи таунхаусов – 6,4% (минус 6,3%).
Во всех новых проектах коттеджных поселков в Ленобласти, в которых начались продажи в прошлом году, предлагались исключительно участки без подряда.
Для сравнения – в Подмосковье, по сведениям Irn.ru, зарегистрировано 13 000 сделок – но это вместе с квартирами в малоэтажных проектах. В столичном регионе, по сведениям аналитиков, в 2018 г. на УБП приходилось 64% продаж, в 2019-м – уже 75%.
Еще одна важная тенденция: впервые по итогам года северное направление (Карельский перешеек) уступило южному. На северные районы (Всеволожский, Выборгский, Приозерский и проч.
) пришлось 48% сделок, в южных районах (Пушкинский, Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский и др.) – 52%.
Север традиционно считался дачной локацией, юг, бедноватый природными красотами, чаще использовался как место для постоянного проживания.
«Последние два года мы отмечаем смещение спроса от сезонного жилья к постоянному, – комментирует Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». – В 2017 г. доля сделок в коттеджных поселках на землях ИЖС составляла 28%, в 2019 г. этот показатель вырос до 39%. За этот период число сделок с ИЖС увеличилось от 1300 до 1900 продаж».
Пока основной объем нового предложения (59–64%) составляют проекты на землях дачных и садоводческих некоммерческих партнерств и товариществ (ДНП и СНТ). Однако, отмечают эксперты КЦ «Петербургская недвижимость», предложение на землях ИЖС постепенно растет: с 23% в 2017 г. до 28% в 2019-м.
«Южные направления долгое время были менее популярны, чем северные, как у девелоперов, так и у потребителей, – говорит Ольга Колганова, директор по маркетингу компании «Хун-Фу Новый сити». – Но это обеспечило более внимательное отношение девелоперов к продукту. Развитие транспортной инфраструктуры, активная позиция властей региона стимулируют спрос на южном направлении».
По данным компании «Факт» (реализует 12 проектов в разных районах), в 2017 г. 74% покупателей приобретали участки, чтобы построить дома для постоянного проживания. В 2018-м этот показатель вырос до 80%, в 2019-м доля аудитории, рассматривающая пригород как постоянное место жительства, увеличилась до 84%.
Новую волну спроса на участки ИЖС может обеспечить программа «Сельская ипотека», по которой предусмотрена ставка до 3% по кредитам для покупки жилья в сельской местности, включая населенные пункты до 30 000 человек. Кредит можно будет взять и на участок под строительство дома. Но на дачные наделы и дома льгота не распространяется.
Доступные кредиты могут радикально изменить картину рынка. «У нас есть поселок со статусом ИЖС – «Изумрудный город» и со статусом ДНП – «Иннола парк», – говорит девелопер Святослав Филиппов. – Сейчас доля сделок с использованием кредитов не превышает 10–15%.
Конечно, хорошие кредитные условия стимулируют спрос на участки ИЖС. Но дачным проектам придется соответствовать требованиям клиентов к наличию городских сетей, приличных дорог.
Люди все чаще хотят использовать загородный дом не для уикендов, а как постоянное жилье».
Екатерина Лубяная, кредитный специалист компании «Факт», отмечает, что заявленные параметры программы весьма привлекательны: кредит до 5 млн руб., первый взнос – 10%, срок погашения – 25 лет.
Однако есть и минусы: долгий срок согласования (до двух месяцев), ограничения в отношении застройщиков и локаций, ежегодный лимит общей суммы предоставления субсидий. «Кроме того, для строительных компаний программа не так удобна, – комментирует Лубяная.
– Заемщик имеет право строить дом до двух лет, а банк перечисляет суммы траншами. Первая половина будет выплачиваться по этапам возведения дома, оставшиеся 50% подрядчику перечислят только после регистрации».
Высокий интерес к загородной ипотеке на льготных условиях отмечает и гендиректор компании «Лэндкей» Валерий Соколенко (компания работает только с форматом ИЖС). «Многое будет зависеть от сложности бюрократических процедур», – говорит он.
В дорогом сегменте загородного рынка ситуация также остается стабильной. По данным Knight Frank St Petersburg, за год в Петербурге и пригородах застройщики реализовали 127 домов и участков с подрядом (на 7 объектов больше, чем в 2018-м): 35 коттеджей класса А и 92 домовладения бизнес-класса.
По оценкам экспертов, средний бюджет покупки снижается. Средняя сумма сделки в элитном сегменте сократилась на 13% (до 62,6 млн руб.), в поселках бизнес-класса – на 6% (до 24,4 млн). И здесь тоже входят в моду участки без подряда.
Их продали даже больше, чем домов и участков с подрядом: покупатели приобрели 136 наделов по цене более 400 000 руб. за сотку.
Клиенты отдают предпочтение Выборгскому району Ленобласти (Ленинское, Рощино), а также Курортному и Петродворцовому районам Петербурга.
«Денег у наших клиентов меньше не стало, – отмечает Александр Царев, руководитель компании «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибутора Honka в России. – Изменилось отношение к ним. Часть граждан просто не рискует вкладывать серьезные деньги в долгосрочные проекты, когда все вокруг так быстро меняется». Тем не менее Honka готовит к выводу на рынок новые проекты.
Вообще новинок в верхнем ценовом сегменте немного: «Лесная деревня» в КП «Образ жизни» рядом с «Охта-парком», Chehoff в Юкках (дома от 14 млн руб.) и «Хутор Yohta» (Бугровское СП, от 11 млн).
В дорогом сегменте покупатели нечасто пользуются ипотекой: не более 10–15% сделок проходит с привлечением кредита. «Зато половина клиентов хотела бы обсудить условия рассрочки», – уточняет Царев. «При стоимости дома 50 млн руб.
и более льготная ипотека с предельной суммой 5 млн вряд ли окажет влияние на спрос, – говорит Александр Демин, первый заместитель гендиректора проекта Gatchina Gardens. – В первом этапе нашего проекта предусмотрены 18 индивидуальных вилл, восемь из них уже забронированы.
Рассрочка обсуждается с каждым покупателем индивидуально, и возможность разнести платежи во времени действительно интересна многим».
«Сейчас ипотекой в дорогом сегменте пользуются, как правило, менеджеры крупных корпораций, которым банки готовы предоставлять особые условия», – говорит Алексей Потапов, девелопер коттеджного проекта «Ламбери». Он полагает, что льготная схема может быть использована и в дорогих проектах, пусть она покроет лишь часть суммы. Кроме того, застройщики готовы менять формат.
В «Ламбери» в этом году традиционная линейка больших и дорогих домов в английском стиле будет дополнена проектом на 200 кв. м, от 23 млн руб. По словам Потапова, средний покупатель на загородном рынке становится моложе и ему не нужно поместье. Востребованный формат – дом на три спальни, в пределах 200 кв. м.
И современный клиент вполне готов к гибким и комбинированным схемам оплаты, «чемодан кэша» остался в прошлом.
Автор – шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»
«Новая бедность» изменила отношение петербуржцев к жилью за городом :: С.-Петербург :: РБК
Светлана Холявчук/Интерпресс
На рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленинградской области растет число коттеджных поселков.
Только за первое полугодие 2019 года оно выросло на 11% — до 350 проектов, еще на 56 территориях возводят дополнительные очереди в уже существующих поселках, сообщает консалтинговый центр «Петербургская недвижимость».
Наиболее активно растет предложение в зоне постоянного проживания (около 40 км от Петербурга). Если в 2017 и 2018 годах доля таких проектов составляла 71% и 74% соответственно, то в первой половине 2019 года доля выросла до 80%.
Опрошенные РБК Петербург эксперты уверены, что более половины покупателей загородной недвижимости ориентированы на переезд в коттеджные и дачные поселки для постоянного проживания.
Причем, по их мнению, это связано не только с желанием многих жителей Петербурга убежать от городского шума. Во многом это объясняется ухудшением финансового положения горожан, которое в последние годы называют «новой бедностью».
Подтверждением тому служит структура сделок — основная доля продаж приходится на участки без подряда, отмечают игроки рынка.
Эволюция второго дома
Оживление девелоперов на загородном рынке связано с развитием транспортной инфраструктуры — в первую очередь строительство новых съездов с ЗСД и КАД.
«Спросом пользуются не очень отдаленные от города локации, которые подходят не только для сезонного проживания, но и для постоянного, по крайней мере — части семьи.
Так, на севере и юге города есть несколько поселков с коттеджами, которые можно рассматривать как аналог городской квартиры», — говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
При этом первая половина 2019 года характеризовалась некоторым очищением рынка. «Количество девелоперов-новичков снижается.
Если в первой половине 2018 года доля небольших компаний с малым опытом работы составляла две трети предложения в объеме новых лотов, то в первой половине 2019 года картина зеркально противоположная.
Это подтверждает тенденцию «очищения» рынка от неопытных игроков, которые не рискуют начинать реализацию собственных проектов в условиях нестабильности спроса на загородном рынке», — отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Спрос без сделок
В отличие от предложения, уровень спроса на рынке загородной недвижимости остался прежним: за первые два квартала 2019 года на рынке было зафиксировано 2,6 тыс. сделок по продаже коттеджей, земельных участков и таунхаусов, подсчитали в «Петербургской недвижимости».
Основная доля продаж пришлась на участки без подряда (без дополнительных обязательств по заказу дома у определенной компании. — ред.
) — 87,3% от всех сделок за первую половину 2019 года, 7,5% — продажи таунхаусов, оставшиеся 5,2% пришлись на продажи коттеджей и участков под дальнейшее строительство.
«По итогам полугодия в продажу не вышло ни одного нового проекта высокого класса»
При этом покупательская активность в премиальном сегменте оставалась невысокой, добавляют в Knight Frank. Количество коттеджных поселков в классах А и В не изменилось (это 15 и 31 соответственно). «По итогам полугодия в продажу не вышло ни одного нового проекта высокого класса.
В результате свободное предложение уменьшилось на 2% в классе А и на 6% в классе В», — отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. Уровень спроса упал на 38%.
Эксперты объясняют такую динамику эффектом «высокой базы» 2018 года, когда было реализовано большое количество лотов в одном поселке.
Природа и небогатая жизнь
Базовый интерес покупателей к загородному рынку понятен — переезд за город имеет ряд преимуществ. Во-первых, собственный дом в пригородной зоне низкого ценового сегмента порой сопоставим по бюджету с трехкомнатной квартирой в черте города. Во-вторых, покупатель получает комфортное окружение вдали от городского шума.
«Некоторые из спальных районов настолько удалены от центра, что, по большому счету, разницы между временными затратами на дорогу в центр из спального района или загорода — нет.
Однако качество жизни в этих локациях существенно отличается, и выбор покупателя будет обоснованно склоняться в пользу загородного дома», — полагает Елизавета Конвей.
По мнению экспертов, к переезду за город для постоянного проживания готовы несколько фиксированных групп покупателей.
«Мотивы приобретения жилья на загородном рынке известны: это переезд из города старшего поколения (родителей) либо семьи в связи с расширением состава в более спокойные условия жизни ближе к природе.
Также перспектива загородной жизни привлекательна для людей, «не привязанных» к регулярному посещению города, например, фрилансеров», — отмечает Ольга Трошева.
«Собственный дом в пригородной зоне низкого ценового сегмента порой сопоставим по бюджету с трехкомнатной квартирой в черте города»
«Основная часть наших клиентов уже имела опыт жизни в городе в самых престижных районах. Приобретая загородное жилье, большинство из них изначально рассматривали его как второй дом. Но наша статистика подтверждает, что чаще всего этот дом становится их основным местом жизни», — говорит руководитель отдела продаж компании Olymp Group Георгий Ким.
Больше половины реальных покупателей строят дом для постоянного проживания, подтверждает тенденцию шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин.
«Однако это происходит не от богатства людей, а от бедности.
Доходы падают, содержать два домовладения становится накладно, тогда как загородный формат по комфорту сопоставим с городским, а по площади просторнее», — отмечает он.
«Содержать два домовладения становится накладно, тогда как загородный формат по комфорту сопоставим с городским, а по площади просторнее»
По словам генерального директора компании «Русь: Новые Территории» Дмитрия Майорова, в настоящее время покупатель стал более требовательным и рациональным.
«Изменился общий вектор отношения к жизни: если раньше люди тратили на покупки столько, сколько могли позволить, теперь они тратят столько, сколько считают разумным.
И это проявляется в площадях объектов — если раньше продажа домов площадью более 500 квадратных метров была довольно частым явлением, сейчас это редкость», — говорит он.
Где взять инфраструктуру?
Поскольку все больше людей готовы рассматривать загородный дом как альтернативу квартиры, они становятся более требовательны к наполнению проекта, инфраструктуре и среде. Впрочем, качественное изменение проекта, безусловно, повышает затраты на него, а к этому готовы далеко не все девелоперы.
«Для того чтобы соответствовать выросшим запросам, застройщики должны повысить качество предложения, что непросто.
Нужно угадать нюансы спроса, поскольку нельзя одновременно повысить качество всех составляющих проекта — и увеличить площадь дома, и повысить его энергоэффективность, и улучшить видовые характеристики — и при этом сохранить цену.
Девелопер должен угадать, какой из параметров будет привлекателен для покупателя. А эта задача всегда сопряжена с риском, поэтому большинство девелоперов за нее не берутся», — говорит Дмитрий Майоров.
«Больше внимания уделяется самим домам, мастер-плану, экономичным планировочным решениям, рациональному использованию метражей и подъемной смете на стройматериалы.
Во главе же угла во всех сегментах ниже класса «бизнес» стоит бюджет, его эффективность и предсказуемость сроков возведения дома. В сегментах выше среднего внимание девелоперов сфокусировано больше на качестве загородной жизни.
Они заботятся о пешеходах, экологии, внимательно подходят к исполнению всех деталей проекта», — указывает на разницу в сегментах недвижимости Елизавета Конвей.
«Нельзя одновременно увеличить площадь дома, повысить его энергоэффективность, улучшить видовые характеристики — и при этом сохранить цену»
По словам Ольги Трошевой, коттеджные поселки, реализация которых ведется с нуля, в основной массе не обеспечены объектами социальной инфраструктуры.
«Среднее наполнение поселка представляет собой наличие детской или спортивной площадки, в лучшем случае в проекте есть зона отдыха для жителей поселка», — говорит эксперт.
Детские сады или школы создаются в единичных проектах высоких ценовых классов.
Создание социальной инфраструктуры значительно увеличивает себестоимость проекта, поясняет Ольга Трошева.
«По этой причине основные девелоперы стараются выводить на рынок поселки, расположенные рядом с обжитыми населенными пунктами, которые будут обеспечивать необходимый уровень комфорта.
Это позволяет увеличить привлекательность проекта при минимальном собственном наполнении поселка», — продолжает она.
Скромные прогнозы
В ближайшее время рынок загородной недвижимости будет развиваться фрагментарно, говорят аналитики и эксперты. По мнению Дмитрия Майорова, в первую очередь произойдет рост сделок по продаже земельных участков. «Традиционно, когда экономическая ситуация нестабильна, люди пытаются сохранить накопления, покупая земельные участки.
Что касается покупки готовых коттеджей или участков для их строительства, в ближайшей перспективе в ценовом сегменте «выше среднего» мы увидим рост продаж, если девелоперам удастся угадать все покупательские ожидания. Как показывает практика, такое редко удается сделать.
Поэтому я ожидаю, что число сделок останется на том же уровне», — полагает глава компании «Русь: Новые Территории».
«Традиционно, когда экономическая ситуация нестабильна, люди пытаются сохранить накопления, покупая земельные участки»
Подтверждают такой прогноз и аналитики. «На фоне текущей активности спроса со стороны покупателей и девелоперов, а также учитывая динамику прошлых лет, мы ожидаем сохранение объема спроса на уровне 4,9-5,2 тыс. сделок в год при сохранении стабильного положения рынка», — говорит Ольга Трошева.
По мнению Дмитрия Майорова, значительное оживление на рынке загородной недвижимости можно ожидать только в случае стабилизации экономической ситуации. «Для того чтобы люди инвестировали в недвижимость, у них должна быть уверенность во всем.
Как только она появляется, люди охотнее берут ипотечные кредиты, охотнее вкладываются в недвижимость, не откладывают деньги на черный день, а реализовывают их для достижения собственных целей.
К сожалению, пока мы не видим подобных предпосылок», — резюмирует эксперт.
Рассказываю, что происходит на рынке загородной недвижимости Петербурга: собственники отложили продажу и сдали объекты в аренду
Источник: Яндекс картинки
Источник: Яндекс картинки
Ситуация на рынке загородной недвижимости Петербурга после самоизоляции парадоксальная – спрос на покупку объектов вырос несущественно, а на аренду загородных домов спрос превышает предложение в несколько раз!
К примеру, еще осенью 2019 года я в рекламу выставила загородный дом с земельным участком в Ленинградской области (Выборгский муниципальный район, Приморское городское поселение).
В течение года было около 30 просмотров объекта, но, ни один из потенциальных покупателей так и внес аванса (задатка), чтобы подтвердить серьезность своих намерений.
Причем, собственник был готов торговаться и снизить цену жилого дома и земельного участка, однако, покупатели не могли назвать приемлемую для них стоимость загородной недвижимости.
На новогодние праздники дом, с согласия собственника, был сдан в аренду – на 10 дней стоимость аренды составила 150 тыс.руб.
Вместе с тем, дальнейшие просмотры потенциальными покупателями загородного дома и земельного участка начались лишь в апреле, с началом режима самоизоляции в Петербурге. Спрос вырос в несколько раз! На три месяца дом арендовала семейная пара с детьми – ранее они никогда не жили в загородном доме и хотели понять, подойдет им или нет такой формат недвижимости.
Окончательно с покупкой арендуемого жилого дома и земельного участка семья с детьми определилась в начале июля – вчера состоялась сделка купли-продажи.
Все остальные загородные дома с земельными участками в Ленинградской области, выставленные ранее нами на продажу, по просьбе собственников последних были сданы в аренду до осени по отличным ценам (в среднем, по арендной ставке 150-180 тыс.руб. в месяц). Теперь уже собственники загородной недвижимости сомневаются, стоит или нет продавать ликвидные объекты, спрос на аренду которых вырос в несколько раз.
Вы согласны с такими мыслями или у вас есть другие мнения? Присоединяйтесь в х!
- Если вам интересно читать о буднях петербургского риэлтора и практикующего юриста по недвижимости, подписывайтесь на канал ProПитер Недвижимость
- Читайте так же:
- «Рассказываю, что сейчас происходит на рынке посуточной аренды Петербурга: все рантье на грани банкротства!»
«Аренда в Петербурге: новый вид мошенничества при съеме квартиры. И это не информационные агентства!»
«Спроса нет, но вы держитесь: как после самоизоляции рухнул рынок аренды в Петербурге»
«Да здравствует новое гетто Петербурга! Варламов здесь еще не был!»
«Ходят, смотрят и уходят: как после самоизоляции сдать квартиру в новых гетто Петербурга?»