Покупая квартиру в новом доме, многие задумываются о том, где «поселить» автомобиль.
Держать железного коня на улице бывает небезопасно, услуги охраняемых парковок стоят дорого, но и покупать место в паркинге, на первый взгляд, не выгодно.
Однако, по мнению экспертов, инвестиции в машиноместо могут себя оправдать. К тому же, новое законодательство облегчает процесс покупки и перепродажи парковочных мест.
Борьба за место
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области зарегистрировано почти 4 млн автомобилей, уровень автомобилизации населения в городе – один из самых высоких по стране, и достигает 350 машин на 1000 человек.
Проблема парковки становится настоящей «головной болью» для миллионов горожан. Найти парковку в спальном районе зачастую не легче, чем в центре в «час пик». Эксперты поясняют: проблема в устаревших нормативах. Так, согласно «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство.
Планировка и застройка городских и сельских поселений», территория для парковки должна определяться из расчета 0,8 кв.м на 1 жителя, то есть 800 кв.м на 1000 человек. Очевидно, что для современных спальных районов этого недостаточно. По словам руководителя направления долевого строительства корпорации «Адвекс.
Недвижимость», члена Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Ольги Морозовой, в большинстве случаев в новых комплексах, если есть такая возможность, количество парковочных мест увеличивается.
«Еще одна важная составляющая – уровень проекта: чем выше уровень – тем лучше обстоят дела с автомобилями, в элитных проектах есть комплексы, где парковочных мест больше, чем квартир. Первым таким примером был уже полностью построенный проект от компании «Возрождение Санкт-Петербурга» – «Парадный квартал», — отмечает Морозова.
Как уточняет заместитель руководителя отдела строящейся недвижимости ГК «Невский Альянс», член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Елена Бузина, в жилых комплексах комфорт-класса обеспеченность машиноместами составляет 30-40%, в бизнес- и элит-классе — до 100%.
Цена вопроса
В новостройках Петербурга распространены два вида паркингов: подземные и наземные. Как правило, количество мест в подземных паркингах в 2-3 раза превышает число мест в наземных. Для домов класса «комфорт» подземная стоянка – своеобразный знак качества. Однако своими подземными гаражами обзаводятся многие ЖК сегмента «эконом».
По оценкам гендиректора агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александра Гиновкера, цены на машиноместа сильно разнятся.
В проектах эконом-класса стоимость места для автомобиля составляет от 600 до 700 тысяч рублей. В домах клубного типа она может доходить до 3-4 млн рублей.
Как отмечает риэлтор, иногда на вторичном рынке стоимость машиноместа ниже, чем у застройщика.
По информации LIVING, цены в паркингах жилых комплексов Петербурга колеблются от 340 тыс рублей (ЖК «Ласточкино гнездо», ЖК «Новоорловский») до 10 млн рублей (Клубный Дом «Дель Арте»).
Эксперты сходятся во мнении, что россияне пока не готовы массово скупать места для машин. Желание сэкономить для многих пересиливает стремление к удобству и безопасности.
«В некоторых объектах имеются нераспроданные места в паркингах, несмотря на то, что все придомовые территории стабильно забиты автомобилями. По нашему мнению, многие покупатели жилья не готовы вкладываться в паркинг.
Сейчас многие предпочитают оставлять во дворах даже очень дорогие машины», — отмечает Гиновкер.
Выйти из сумрака
До последнего времени сделки с машиноместами осложнялись тем, что места в паркингах по документам оформлялись как доли собственников многоквартирного дома. Чтобы продать машиноместо, по закону, нужно было получить отказы других дольщиков.
Однако с января 2017 года ситуация изменилась: вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, согласно которым машиноместа стали самостоятельными объектами недвижимости. Теперь парковочные места можно использовать в качестве залога, легально сдавать в аренду, продавать или передавать по наследству.
Разумеется, платить налог на имущество тоже придется.
Эксперты, опрошенные LIVING, согласны с тем, что реформа в этой области назрела давно. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая полагает, что целью поправок в Гражданский кодекс РФ является поддержка строительной отрасли, а также легализация рынка купли-продажи парковочных мест.
«На сегодняшний день подземные паркинги – низколиквидный продукт, 90% застройщиков сталкиваются с проблемой их реализации по причине превышения предложения над спросом, причем вне зависимости от сегмента недвижимости.
Ограничивающим спрос фактором была не только цена, но и отсутствие «прозрачности» сделки», — поясняет эксперт.
По мнению старшего аналитика компании BSA Алексея Зубика, данное нововведение значительно облегчит процесс покупки и продажи парковочных мест.
При этом налоговая нагрузка, которая ляжет на автовладельцев в связи с регистрацией машино-мест, не отпугнет покупателей. Так, если площадь объекта не превышает 25 м2, ставка налога от кадастровой стоимости составит всего 0,1%.
Если у собственника два или более машиноместа, то по остальным будет действовать уже другой налог, такой же, как для коммерческой недвижимости по стандартным ставкам: в 2015 году – 1,2%, в 2016 году – 1,3%, в 2017-м – 1,4%, в 2018 году – 1,5% от кадастровой стоимости.
«Но даже при стоимости машиноместа в 3 млн рублей, «полная» сумма налога, подлежащая уплате, составит 3 тыс. рублей, что вполне доступно», — поясняет генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.
К тому же, как отмечает руководитель департамента оценки «Финэкспертизы» Алексей Баскаков, налог полностью пойдет в бюджеты муниципалитетов и поможет городам увеличить доходную часть в кризис.
Еще один вопрос, который интересует потенциальных покупателей машиномест, – это их инвестиционная привлекательность. Ведь кусочек паркинга можно выгодно перепродать. Однако, как полагает заместитель директора по развитию УК «Фонд Юг» Ольга Гусева, спекуляции на этом рынке не сулят большой выгоды.
«Во-первых, при продаже можно рассчитывать только на ограниченную локацию.
Во-вторых, не многие готовы приобретать, предположим, за миллион машиноместо, когда можно арендовать гараж, и платить, скажем, по 20 тысяч в месяц — посчитайте, на сколько лет этого миллиона хватит, за это время может что угодно произойти. То есть этот актив я бы не воспринимала как инвестиционный с потенциалом к росту цены», — отмечает эксперт.
Как бы то ни было, свободное парковочное место рядом с домом – заветная мечта и недостижимое благо для многих горожан. И пока жители мегаполиса предпочитают ездить на собственных автомобилях, рынок машиномест будет расти и развиваться.
Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости
Отечественное налоговое законодательство часто меняется. Одним из ключевых новшеств последних лет стала привязка размера налога на имущество физлиц к кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости.
Она определяется по итогам государственной кадастровой оценки, которые в подавляющем большинстве случаев сильно завышены. Следствием этого становится увеличение размера имущественного налога.
Поэтому нет ничего удивительного в актуальности вопроса, как оспорить кадастровую стоимость квартиры с целью уменьшения величины обязательных выплат в бюджет.
Определение и правовое регулирование
Под кадастровой понимается стоимость объекта недвижимого имущества, которая внесена в ЕГРН. Она определяется на основании положений №273-ФЗ, принятого 3 июля 2016 года. В настоящее время актуальной является редакция документа, утвержденная 29 июля 2017 года.
Полученная в результате осуществления государственной оценки стоимость выступает базой для определения величины налога на принадлежащее физлицу имущество. Внесению в ЕГРН и, как следствие, установлению кадастровой стоимости и последующему налогообложению подлежат следующие объекты:
- участки земли, находящиеся в частной собственности;
- квартиры, частные жилые дома или помещения;
- нежилые капитальные постройки и здания, а также комплексы зданий, включая коммерческую недвижимость;
- садовые и дачные дома, хозяйственные строения, возведенные на земле, предназначенной для личного и подсобного хозяйствования, садоводства или огородничества.
Исчерпывающий перечень подобных объектов приведен в части 2 Налогового Кодекса РФ (ст. 378.2). Документ введен в действие после принятия №117-ФЗ, подписанного Президентом страны 5 августа 2000 года. Актуальная на сегодня редакция НК РФ утверждена 28 января 2020 года.
Необходимость и основания для оспаривания государственной кадастровой оценки
Кадастровую стоимость объекта ввели для того, чтобы приблизить налогооблагаемую базу к реальной стоимости имущества. На практике оценка недвижимости, проведенная под контролем госорганов, нередко оказывается заметно выше рыночной цены квартиры, дома или участка. Результатом такого завышения становится переплата имущественного налога.
Действующее законодательство дает положительный ответ на вполне логичный вопрос налогоплательщиков, можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта, полученную в результате государственной оценки.
Необходимость проведения такого мероприятия не вызывает вопросов, так как практика показывает: правильно проведенное оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или квартиры нередко позволяет сократить налог в 2-3 раза.
Процедура оспаривания стоимости объекта недвижимости по кадастру регламентируется положениями №135-ФЗ, утвержденного 29 июля 1998 года. Федеральный закон определяет правила оценочной деятельности в России. Актуальная редакция документа принята 28 ноября 2018 года.
Законным основанием для оспаривания результатов госоценки выступают:
- допущенные в расчетах неточности или ошибки;
- отсутствие учета важных особенностей и характеристик недвижимости;
- снижение реальной стоимости объекта недвижимости из-за изменений рыночной конъюнктуры.
Важно. Действующий порядок оспаривания позволяет не только уменьшить предстоящие налоговые платежи, но и вернуть часть совершенных ранее выплат. Как следствие — вложенные в реализацию мероприятия средства, например, на независимую оценку недвижимости физлица, могут окупиться в течение одного-двух лет.
Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости в 2020 года
Действующее законодательство предусматривает два способа оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога. Первый предполагает обращение в региональную комиссию при Росреестре, а второй – в судебные органы.
Принимая решение об оспаривании результатов кадастровой стоимости, первым делом следует получить всю необходимую исходную информацию.
Проще всего сделать это, воспользовавшись сервисами официального сайта Росреестра. Информация обо всех объектах, включенных в ЕГРН, обобщена в единую базу данных.
Для поиска нужного объекта недвижимости используется основной реквизиты в виде кадастрового номера или даже его части.
Досудебное оспаривание стоимости квартиры или другого объекта недвижимости, указанной в ЕГРН, предусматривает обращение в комиссию Росреестра. Подобные органы созданы в каждом регионе России специально для рассмотрения подобных вопросов.
Преимущества досудебного урегулирования
Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья в досудебном порядке имеет несколько существенных преимуществ, по сравнению с обращением в суд. В их числе:
- оперативное рассмотрение дела, которое занимает не более месяца;
- минимальный уровень сопутствующих расходов. Фактически, владельцу недвижимости необходимо оплатить только проведение независимой оценки, сэкономив на госпошлине и расходах на услуги юристов;
- возможность последующего оспаривания стоимости имущества по кадастру в суде. Обращение в территориальную комиссию Росреестра не лишает владельца права подать исковое заявление в судебные органы.
Порядок оспаривания в комиссии Росреестра
Законодательство предусматривает сравнительно простую и понятную процедуру рассмотрения вопроса в досудебном порядке. Она предусматривает несколько последовательно реализуемых этапов:
- сбор исходной информации об объекте недвижимости;
- проведение независимой оценки стоимости имущества;
- оформление и подача в комиссию заявления с приложенными к нему правоустанавливающими документами на недвижимость и отчетом эксперта-оценщика;
- уведомление заинтересованных сторон о дате рассмотрения вопроса (осуществляется работниками комиссии в течение 7 рабочих дней с момента получения заявления);
- рассмотрение вопроса по существу;
- вынесение решения комиссии по результатам разбирательства (крайний срок для отправки решения – 5 дней после заседания).
Важно. Несмотря на кажущуюся простоту описанной выше процедуры, для получения благоприятного конечного результата требуется грамотная подготовка комплекта документов и проведение профессиональной оценки имущества. Поэтому целесообразно пригласить квалифицированных специалистов, расходы на которых окупятся гарантированным и максимально возможным снижением кадастровой стоимости.
В суде
Принимая решение оспорить кадастровую стоимость объекта в суде, необходимо понимать, что это заметно более длительное, трудоемкое и затратное мероприятие. Его процедура регламентируется положениями КАС РФ (глава 25), введенного в действие после утверждения №21-ФЗ от 8 марта 2015 года.
В исковое заявление, составляемое владельцем недвижимости или его юристами, включается одно из трех возможных требований:
- оспаривание вынесенного ранее решения комиссии Росреестра;
- использование в качестве кадастровой реальной или рыночной стоимости;
- проведение перерасчета кадастровой цены для устранения ошибок или неточностей, допущенных в ходе государственной оценки имущества.
Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются Верховными судами субъектов РФ. Стандартный срок административного разбирательства составляет 2 месяца. При необходимости он может быть продлен еще на 1 месяц.
Необходимые документы
Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:
- выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
- документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
- правоустанавливающую документацию на имущество;
- экспертный отчет независимого оценщика.
При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.
Сроки оспаривания кадастровой стоимости
Продолжительность рассмотрения вопроса об оспаривании кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра не превышает 1 месяца. При обращении в суд срок разбирательства составляет не больше 3 месяцев. Он может быть увеличен на время проведения судебной экспертизы.
Ндс при оспаривании кадастровой стоимости
К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.
Категория: Кадастровая стоимостьДата: 04.03.2020 г.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Владельцы машино–мест в паркингах под элитными домами на Петровском и Крестовском островах, а также в здании на наб. реки Мойки смогли добиться значительного снижения кадастровой стоимости.
Среди тех, кому удалось сэкономить на налоге на имущество, вдова мэра Анатолия Собчака Людмила Нарусова, сын экс–главы РЖД Виктор Якунин и другие влиятельные петербуржцы.
Паркинг по цене квартир
Дело в том, что при покупке машино–мест в паркингах в собственность оформляется доля в нежилом помещении. По документам, на такую долю может приходиться более 30 м2, хотя в реальности одно машино–место занимает от 12 до 18 м2.
По расчетам госоценщиков из ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН), кадастровая стоимость мест на встроенной парковке в домах на Петровской набережной превышала 6 млн рублей, в доме на наб.
реки Мойки доходила до 7,6 млн рублей, в доме на Морском пр., 15, — до 10,9 млн рублей.
«У нас была завышена оценка в 3 раза. Кадастровая стоимость машино–места не может быть 6,5 млн рублей. Это безумие. Таких цен не существует», — говорит председатель правления ТСЖ «Петровский–14», адвокат Владимир Малашин. По его словам, сейчас места в этих паркингах продаются за 2 млн рублей.
«Из тех данных, которые ГУП «ГУИОН» предоставила Кадастровая палата, не было сведений, что эти встроенные помещения являются паркингом. Поэтому их посчитали как коммерческие встройки или как квартиры. Наш отчет о рыночной оценке устраняет эту ошибку», — пояснил генеральный директор ОАО «Региональное управление оценки» Алексей Васильченко.
Он выполнял оценку для всех заявителей. Получить одобрение комиссии по рассмотрению кадастровых споров при Росреестре удалось со второй попытки. В итоге стоимость была снижена на 60–75%.
Так, четыре паркинга на Петровском острове в сумме подешевели с 1,65 млрд рублей до 612 млн рублей, на Крестовском — с 490,8 до 122 млн рублей, на Мойке — с 293,2 до 80 млн рублей.
Важные персоны
Множество крупных компаний, например «Максидом», «Лента», «О’Кей», сеть бизнес–центров «Сенатор», получали отказ при попытках снизить кадастровую стоимость на гораздо меньший процент.
Возможно, успех владельцев паркингов связан с тем, что среди них оказались представители известных и влиятельных семей. Среди тех, кому удалось снизить кадастровую стоимость и в итоге сэкономить на налоге на имущество, экс–сенатор Людмила Нарусова, сын экс–главы РЖД Виктор Якунин и множество других.
«Неважно, какие у нас соседи. Никакого лоббирования не было. Все было по–честному», — уверяет Владимир Малашин.
Недовольных много
Алексей Васильченко говорит, что у них в работе есть несколько отчетов об оценке паркингов под другими жилыми домами, не только элитного, но и комфорткласса.
«Количество таких заказов стало увеличиваться, потому что проблема с кадастровой оценкой паркингов существует.
Противоречивые результаты массовой оценки ГУП «ГУИОН», которыми недовольны собственники, встречаются часто», — говорит он.
Последний раз в Петербурге оценивали кадастровую стоимость жилых и коммерческих помещений в 2015 году.
Эти данные учитываются при расчете платежей по налогу на имущество физлиц. Ставка налога за гаражи и машино–места в паркингах составляет 0,3% от кадастра. Для квартир ставки ниже: 0,1–0,25% в зависимости от стоимости жилья.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Паркинги вышли золотыми
Алексей Миронов
Удорожание машино-мест в паркингах сильно ударило по карману петербуржцев. Подвох оказался в налоге на недвижимое имущество, который растет, причем без какого-либо изменения закона – за счет «уточнения» базовой стоимости этого самого имущества. С квартирами государство очень осторожно проводит подобные игры – социальные последствия прокола могут грозить взрывом, потому для владельцев жилья предусмотрен набор льгот. А вот автомобилисты традиционно еще с советских времен воспринимаются как люди богатые, хотя в наши времена машина есть едва ли не в каждой городской семье.
ФОТО Сергея ГРИЦКОВА
Цена гаража
Раньше в газетах был популярен жанр «Письмо позвало в дорогу». Сейчас читатели пишут на два порядка меньше, но иногда их допекает и они делятся наболевшим. Так получилось и в этот раз. Лариса В. обратилась к нам с вопросом, почему возросла цена ее машино-места в паркинге во Фрунзенском районе.
«В Купчине рядом со станцией метро «Международная» на улицах Турку и Будапештской есть три паркинга. Места в этих паркингах были приобретены мною и моими знакомыми, когда здания еще строились, в 2008 – 2009 годах, по ценам от 350 до 500 тысяч рублей, – рассказала она.
– В феврале 2015 года я узнала, что налог на имущество будет взиматься с кадастровой стоимости, и получила кадастровый паспорт. Оказалось, что стоимость выросла в три раза и составляет уже от 1,35 до 1,5 миллиона рублей за парковочное место. В конце января нынешнего года я снова зашла на сайт Росреестра уточнить кадастровую стоимость и пришла в ужас.
Оказывается, в мае 2015 г. парко-место стало стоить от 4 до 4,5 миллиона рублей».
При этом до сих пор в паркингах остались свободные места, которые продаются по цене 600 – 700 тысяч рублей. Где соответствие кадастровой оценки и рыночной? Теперь стоимость имущества для целей налогообложения (а его берут с кадастровой оценки) превышена над реальной не в 3 раза, а в 10 и более раз.
У читателя может возникнуть мысль, что дама что-то путает. Но нет, все можно проверить, гласность плюс эра компьютеров – великая сила. На сайте управления Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) по Санкт-Петербургу есть раздел «Публичная кадастровая карта», который мгновенно может выдать стоимость объекта.
Лариса сообщила кадастровый номер «ее» паркинга (на самом деле даме в нем принадлежит 1/81 доля – что соответствует месту для хранения авто) на ул. Турку, д. 11, корп. 2. База данных сообщила, что площадь объекта 2973,9 кв.
м, а кадастровая стоимость 324 256 092 рубля и еще 72 копейки. Поделив данную цифру на долю Ларисы, автор получил 4 миллиона рублей (точнее – 4 003 161 руб. 64 коп.
), именно с последней цифры владелица и должна будет платить налог.
Последующие мои переговоры с чиновниками подтвердили: никакой арифметической ошибки в исходных цифрах из «Публичной кадастровой карты» или в вычислениях нет.
Поспорить с государством
На запрос редакции, почему так резко поднялась кадастровая стоимость, пришли официальные ответы. За управление Росреестра по Санкт-Петербургу ответил заместитель руководителя Андрей Вьюнов. Он пояснил, что государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН).
В Петербурге заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является комитет имущественных отношений (ранее – комитет по земельным ресурсам и землеустройству), исполнителем работ по итогам конкурсов на заключение государственного контракта – ГУП «ГУИОН».
ГКО на территории Петербурга проводится не реже одного раза в течение пяти лет и не чаще одного раза в два года.
В случае если гражданин или юридическое лицо не согласны с результатом оценки, предусмотрено оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом для граждан предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости возможно по двум основаниям. Одно из них – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; другое – установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Вероятно, речь идет как раз о случае с Ларисой. Теперь ей нужно представить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертное заключение, если его рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.
Граждане и юридические лица могут оспорить кадастровую стоимость, если результаты ее определения затрагивают их права и обязанности. Вне зависимости от того принадлежат права на объект недвижимости одному лицу или группе лиц, пересмотру подлежит кадастровая стоимость объекта недвижимости в целом.
«Например, помещения в паркингах жилых домов, как правило, оформлены на праве общей долевой собственности.
В таком случае заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления его рыночной стоимости целесообразнее подавать одновременно от всех сособственников, что позволит сократить возможные издержки по пересмотру для каждого из заявителей», – это место из ответа А. Вьюнова можно трактовать чуть ли не как сочувственный совет. Одна Лариса официальную оценку паркинга не потянет (экспертиза тоже денег стоит), а вот в кооперации с соседями…
Непризнанный объект
Пресс-служба проведшего оценку ГУП «ГУИОН» (Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости») сообщила, что сейчас российским законодательством парковочные места не признаются самостоятельными объектами недвижимости.
Они рассматриваются как доли в праве собственности на нежилое помещение.
Именно этой особенностью может объясняться отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости парковочного места, поскольку при таком учете расчетная площадь парковочного места увеличивается за счет учета мест общего пользования.
Согласно информации, имеющейся в распоряжении ГУП «ГУИОН», здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Турку, дом 1, корпус 2, литера А, представляет собой многоквартирный дом бизнес-класса со встроенными паркингами (нежилыми помещениями площадью менее 3 тыс. кв. метров).
Оценка кадастровой стоимости нежилых помещений площадью менее 3 тыс. кв. метров производилась ГУП «ГУИОН» дважды – в 2012 и 2015 годах.
Для примера: нежилой квадратный метр в доме бизнес-класса со встроенным паркингом (ул. Турку, 1, корп. 2, лит. А) в 2015 году был оценен в 110 418 рублей.
Прикинув площадь под машиной плюс коридоры-проезды и прочую подсобку, как раз вы и получите четыре миллиона с хвостиком на авто.
Напомним также, что в нашем городе действует региональный закон «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге», а в нем есть статья 3, по которой ставка для гаражей и машино-мест составляет 0,3% от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
При этом для квартир стоимостью до 7 млн руб. – 0,1%, а максимальная ставка для квартир в городе – 0,2%, причем она действует только для немногих роскошных квартир дороже 20 миллионов.
Для Ларисы, исходя из получившейся кадастровой стоимости ее «гаража», налог составит 12 009 руб. 48 коп. в год.
Дорогая дорога в суд
Юрист по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Андрей Кулаков замечает, что подобные казусы с завышением стоимости случаются из-за массовой кадастровой оценки.
То есть оценщик, выполняющий государственный заказ, оценивает объекты, исходя из общих характеристик квартала. А уточнение кадастровой оценки возложено на владельцев объектов недвижимости, причем делать это им приходится с помощью непростой судебной процедуры.
«Принципиально важно, чтобы оценка была выполнена на дату установления оспариваемой кадастровой стоимости», – заметил он.
Если люди победят, то налоги, которые будут уплачены из расчета оспариваемой кадастровой стоимости, могут быть пересчитаны начиная с первого числа налогового периода, в котором подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости. При этом момент вступления решения суда в законную силу не имеет значения для пересчета налоговых платежей.
Руководитель практики «Разрешение споров» петербургского офиса юркомпании «Борениус» Анна Заброцкая подтверждает: процесс по оспариванию результатов оценки выиграть нетрудно. Что касается цены вопроса, то оценка до 10 подобных объектов «пакетом» тянет на 100 тысяч рублей, плюс услуги адвоката…
Заброцкая проанализировала результаты споров по кадастровой оценке в нашем городе. Например, за 2015 год в суде было 5682 спора. Приняты решения об удовлетворении требований о снижении стоимости 3437 исков (61%); отказано – 1092 (19%), до сих пор находятся на рассмотрении 1153 (20%) иска.
У тех владельцев машино-мест, кто не хочет судиться, осталась одна надежда – на главу государства.
«Президент России поручил правительству подготовить законодательную базу для признания парковочных мест в зданиях особым недвижимым имуществом, – пояснил руководитель пресс-службы «Всероссийского общества автомобилистов» Георгий Красавцев.
– Законопроект должен быть подготовлен уже летом. После вступления закона в силу можно будет не оформлять долю в праве, а регистрировать право собственности на конкретный объект – парковочное место».
Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 120 (5737) от 06.07.2016.
Что нужно учесть при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости?
Где узнать кадастровую стоимость недвижимости и как часто она может меняться? Когда имеет смысл оспаривать кадастровую стоимость недвижимости?
Кадастровая оценка недвижимости влияет на налог на имущество с помещений, зданий, незавершенки, а также на земельный налог по земельным участкам. По замыслу законодателей, кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной стоимости, но на практике она может оказываться существенно выше. И бизнес должен оплачивать налог на имущество, земельный налог с «виртуальной» стоимости.
Несколько слов о том, что такое рыночная стоимость. Рыночная оценка недвижимости — это цена, по которой она будет реализована в конкурентных условиях. Рыночная стоимость зависит от площади недвижимости, местонахождения, технического состояния инженерных систем, ремонта и т.п.
Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст.14 Федерального закона от 03.07.2016 г.
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее по тексту — Закон № 237-ФЗ).
То есть кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для расчета налогов и должна быть приближена к усредненной рыночной стоимости.
Как часто проводится кадастровая оценка?
До 01.01.2022 г. в отношении земельных участков и до 01.01.2023 г. в отношении, в частности, помещений очередная государственная кадастровая оценка должна проводиться:
- не ранее чем через три года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не ранее чем через два года;
В Москве в 2020 году из-за коронавируса запланированную кадастровую оценку решили не проводить.
- и не позднее чем через пять лет с года проведения последней государственной кадастровой оценки (п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
А что будет потом? Как часто в будущем будет проводиться кадастровая оценка?
- В 2022 году пройдет кадастровая оценка земельных участков во всех регионах.
- В 2023 году пройдет кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест во всех регионах.
- После 2022 года:
- 4 года — новая периодичность кадастровой оценки земельных участков во всех регионах;
- 2 года — новая периодичность кадастровой оценки земельных участков в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, если власти этих городов примут соответствующее решение.
После 2023 года:
- 4 года — новая периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест во всех регионах;
- 2 года — новая периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, если власти этих городов примут соответствующее решение.
Где узнать кадастровую стоимость?
Узнать стоимость земельных участков, других объектов недвижимости можно разными способами.
1. Сервис «Публичная кадастровая карта» pkk5.rosreestr.ru на сайте Росреестра. Можно узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства.
2. «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра rosreestr.ru. Можно узнать кадастровую стоимость не только земельных участков или объектов капстроительства, но и помещений.
3. Сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» на сайте Росреестра rosreestr.ru.
4. Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С помощью нее можно не только узнать стоимость, но и подтвердить ее.
Когда нужно оспаривать кадастровую стоимость?
Перед тем, как перейти к баталиям по оспариванию кадастровой стоимости, необходимо рассчитать: а стоит ли овчинка выделки? Если рыночная оценка покажет существенные расхождения, например, более 30%, то тогда имеет смысл оспорить результаты определения кадастровой стоимости недвижимости. А если разница между налогом на имущество либо земельным налогом по кадастровой и рыночной стоимости невелика, то тогда не стоит и затевать процедуру оспаривания. Ведь сама процедура оспаривания отнимет не только деньги, но время и нервы.
Кто может инициировать оспаривание кадастровой стоимости?
Начать процедуру оспаривания может не только нынешний собственник недвижимости, но и бывший собственник.
Заявление, связанное с пересмотром кадастровой стоимости, вправе подать юридические и физические лица, владеющие недвижимостью на праве собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Такое заявление вправе подать и другие лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости. К таким лицам относится в том числе и бывший собственник объекта недвижимости (п.
6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28).
С инициативой по пересмотру кадастровой оценки могут выступить органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов, расположенных на их территории.
Оспаривать кадастровую стоимость недвижимости может арендатор недвижимого имущества.
Новации в оспаривании кадастровой стоимости
С 1 января 2023 г. будет действовать новый порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Тем не менее, регионы уже сейчас могут досрочно ввести в действие обновленные правила.
В чем заключаются новации? Прежде всего, сначала нужно обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальное бюджетное учреждение. И только после этого можно идти в суд. Переходный период действует до 2023 года.
Как узнать, ввел ли регион новый порядок пересмотра стоимости, не дожидаясь 2023 года? Для этого нужно зайти на сайт регионального управления Росреестра.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?
Я знаю, что налог на имущество считается по кадастровой стоимости. В 2015 году мы купили квартиру в Москве за 8 млн рублей, сделали ремонт, вложив еще 2 млн. Но когда зашли на сайт налоговой и увидели, из какой стоимости идет расчет налога на имущество, нам поплохело: сумма кадастровой оценки была в районе 15 млн рублей.
Можно ли оспорить кадастровую оценку? Ведь даже после ремонта мы не сможем продать нашу квартиру по кадастровой стоимости. Откуда берется такая сумма?
Елена
Свежую выписку тоже можно заказать на сайте Росреестра. Ее выдают в электронном виде или в бумажном в территориальном отделе Росреестра, а также высылают по почте в течение трех дней. Простым гражданам электронная выписка обойдется в 290 Р, бумажная — в 460 Р. Также заказать выписку можно через МФЦ.
Кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной. То есть в идеале государственная оценка должна примерно совпадать с ценой, которую собственник квартиры указал бы при продаже квартиры на «Авито». Однако так бывает не всегда.
Оценить тысячи квартир и домов даже в маленьком городе невозможно, поэтому кадастровая оценка проводится массовым методом. Оценщики не ходят по квартирам, чтобы проверить реальное положение дел, а оперируют шаблонами. Например, учитывают год постройки дома, его удаленность от центра, материал стен и другие формальные параметры.
Кадастровой оценкой занимаются специально созданные для этого организации. В большинстве регионов они так и называются — ГБУ «Центр кадастровой оценки». В столице этим занимается ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Бюджетные центры кадастровой оценки используют базу объектов недвижимости Росреестра. Только Росреестр обладает полной информацией о недвижимости, так как именно он занимается регистрацией сделок купли-продажи, оформлением квартир в новостройках и т. п.
Центры берут данные Росреестра без проверки и на их основании массовым методом делают кадастровую оценку.
Заявление в ГБУ. Если вы заподозрили ошибку, надо не бороться с самой оценкой, а исправлять исходные данные.
В заявлении пишут: «Прошу проверить достоверность сведений для расчета кадастровой стоимости по объекту: квартира на ул. Ленина, 111-10, кадастровый номер 77:21:0151005:1061. При необходимости внести изменения и выполнить перерасчет кадастровой стоимости». Также нужно указать ФИО и контактные данные заявителя.
В Москве раньше комиссия работала при территориальном отделе Росреестра, но с 1 января 2020 года Росреестр исключили из процедуры оспаривания кадастровой стоимости, а новая комиссия в столице пока не создана. То есть москвичам этот путь оспаривания кадастровой оценки сейчас недоступен.
В комиссию подают заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. К нему нужно приложить:
- Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости квартиры.
- Копию правоустанавливающего документа, например договор купли-продажи.
- Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры.
Оценочная фирма в Москве предлагает разную стоимость отчета в зависимости от объекта и его площади
В Санкт-Петербурге и Ленобласти оценка объекта для оспаривания кадастровой стоимости стоит от 30 000 Р
Важно понять, что выгоднее: переплатить налог или заказать дорогостоящую оценку у независимого оценщика. Не исключено, что при следующей переоценке проблема будет исправлена автоматически.
Суд. Оспорить кадастровую оценку можно сразу в суде, минуя комиссию.
Также, скорее всего, придется потратиться на юриста — расходы на оспаривание вырастут еще больше.
Поэтому я советую сначала посчитать, выгодно ли в вашем случае оспаривать оценку. А вот обратиться с заявлением об ошибке в ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», на мой взгляд, лишним не будет.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:
- исковое заявление;
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
- отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
- доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
- сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
- иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.
Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.
Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.
Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.
По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.
Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.
О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.