Комитеты по строительству Петербурга и Ленобласти отправили в региональные управления Росреестра списки новостроек, регистрация договоров долевого участия которых должна быть запрещена. Фактически это означает запрет продажи квартир. Чем чревато это решение, разбирался LIVING.
Как пояснили в пресс-службе заместителя председателя правительства Ленинградской области Михаила Москвина, при составлении списка власти руководствовались положениями п.3 ч 2.6 ст. 3 ФЗ-214. Именно этот пункт, вступивший в силу с 1-го июля текущего года, запрещает регистрировать новые ДДУ застройщикам, просрочившим передачу ключей более чем на полгода.
Таким образом власти надеются оградить граждан от покупки квартир в проблемных объектах.
39 областных запретных долгостроев
География долгостроев Ленинградской области широка: застройщики не исполнили обязательств перед покупателями квартир в Выборгском, Всеволожском, Кировском, Волховском, Ломоносовском, Кингисеппском, Гатчинском и Тосненском районах.
Львиная доля всех долгостроев находится во Всеволожском районе. В этой локации один только Normann не завершил четыре новостройки – жилые комплексы «Морошкино», «Яркий», «Десяткино 2.0» и вторую очередь ЖК «Десяткино». О том, как обстоят дела на стройплощадках этих объектов и ситуации вокруг «дочек» холдинга Normann, LIVING уже писал.
ЖК «Яркий». Источник: living.ru
Внутри Всеволожского района лидеры по долгостроям – Мурино, Всеволожск и Юкки. Кроме «Десяткино» и «Десяткино 2.0», в Мурино к проблемным отнесены ЖК «Сокол» от ООО «СТИ 25», две очереди «Трех китов» от «Лидер Групп» и «Ленинградская перспектива» от ГК «ЛенСпецСтрой». Уголовным перспективам застройщика последнего ЖК также посвящен отдельный материал LIVING.
Во Всеволожске ООО «Оникс» не завершило «Новую Швейцарию», ООО «Альтаир» не построило «Ассорти», а АО «Главстройкомплекс» – ЖК «Радужный». Еще один долгострой – ЖК «Галактика» – числится за компанией «Главстройкомплекс» в Новом Девяткино.
В Юкках дольщики не дождались ключей от квартир не только в «Морошкино», но и в «Финских кварталах», обещанных компанией ООО «Элемент-Бетон».
ЖК «Сокол». Источник: living.ru
- Кроме этого, незавершенным строительством во Всеволожском районе отметились:
- · ООО «Гранд-Строй» – застройщик ЖК Yolki Village в Скотном;
- · ООО «Строительная компания «Навис» – застройщик ЖК «Щегловская усадьба» в Щеглово;
- · ООО «Европейская слобода» – застройщик ЖК «Цветы» в Касимово;
- · ООО «НСК-СтройПроект» – застройщик ЖК «Брусничный» в Янино;
- · ООО «АльтаирИнвест» – застройщик ЖК «Чудеса света» в Колтушах (компания входит в ГК «УНИСТО Петросталь», о проблемах которой также уже LIVING писал;
- · ООО «Мегаполис Развитие», запроектировавшее ЖК в поселке Свердлова.
При этом компании «Мегаполис Развитие» власти Ленобласти также намерены запретить продажи в проектах в поселке Кирккоярви Выборгского района и в деревне Лаголово Ломоносовского района. Именно эти два района делят второе место по количеству объектов в отправленном списке.
ЖК Yolki Village. Источник: living.ru
- Так, в Выборгском районе, кроме ООО «Мегаполис Развитие», свои новостройки не завершили еще четыре компании:
- · ООО «Интер-Строй» – ЖК «Новое Рощино» в поселке Рощино;
- · ООО «Вира» – многоэтажный дом в Выборге;
- · ООО «Гринвич» – ЖК «Серебряный каскад» в Выборге;
- · ООО «Айбер звезда» – ЖК «Брусника» в Выборге.
- В Ломоносовском районе продажи рекомендуется закрыть следующим компаниям:
- · ООО «Стройлес» – застройщику «Петровской мельницы» в деревне Виллози;
- · ООО «Интекс», за которым числится ЖК «Горбунки-2» в деревне Горбунки;
- · ООО «ОблСтрой55» – застройщику ЖК «Малое Карлино» в Виллозях;
- · ООО «МонтажСтрой», обещавшему «Солнце» в Сосновом Бору.
- «Бронзу» по количеству запретных объектов взял Кингисеппский район. Три из четырех долгостроев расположены непосредственно в Кингисеппе:
- · ЖК «Солнечная сторона» от АО «Тараформ»;
- · ЖК «Ямбург Сити» от ООО «Финнранта Строй»;
- · ЖК «Карат» от ЗАО «Петро-Инвест».
- Четвертый проблемный объект – жилой комплекс в квартале Ленрыба Усть-Луги – числится за АО «ПортЖилСтрой».
ЖК «Ямбург Сити». Источник: РАНТ
- Еще по три долгостроя, где, по мнению властей, нужно остановить продажи находятся в Гатчинском и Кировском районах области. В Гатчинском районе квартиры не должны продавать:
- · ООО «Демидовский парк» в ЖК «Усадьба Демидовых» в поселке Тайцы;
- · ООО «СНВ Северо-Запад» в ЖК «Город детства» в Коммунаре;
- · ООО «Нева-Альянс» – застройщик ЖК «Сильвия» в Гатчине.
- В Кировском районе, а точнее в самом Кировске, к проблемным отнесены:
- · ЖК «Энергия» от ООО «Промстрой»;
- · ЖК «Нева-Сити» от ООО СК «Нева Сити»;
- · ЖК «Сказка» от ООО «Айбер сказка».
Самыми же благополучными районами, где под запрет попало по одной новостройке, стали Волховский и Тосненский. В Волхове ООО «СК «Козерог» не достроило ЖК «Волховская набережная», а в поселении Фёдоровское Тосненского района ООО «Ижорские просторы» не завершило ЖК «Ижора-Сити».
В итоге в Управление Росреестра по Ленинградской области ушел список из 39 жилых комплексов, в которых следует приостановить регистрацию ДДУ и, как следствие, продажи.
В городе на один запрет меньше
В Санкт-Петербурге в список новостроек, где следует остановить продажи квартир, вошли 38 ЖК. На запрос LIVING’а прислать список в городском комитете по строительству ответили: «Запрашиваемый Вами список есть в Россреестре».
В Управлении Россреестра по Санкт-Петербургу в свою очередь пояснили: «По вопросу направленных уведомлений необходимо обращаться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Комитет по строительству Санкт-Петербурга».
ЖК «Морская звезда». Источник: ГК «Город»
Тем не менее, городской комитет по строительству дал небольшой комментарий, из которого следует, что в списке «в основном речь идет о проблемных объектах, которые уже находятся на особом контроле правительства Петербурга и Комитета, и где сроки сдачи домов переносятся более чем на 6 месяцев от изначально заявленных застройщиком».
Больше всего недостроенных жилых корпусов в списке, по данным «Фонтанки», числится за компанией «Дальпитерстрой». Застройщик задерживает передачу ключей дольщикам домов на Новгородском проспекте в Шушарах и на пересечении Тихоокеанской улицы с Михайловской дорогой в Парголово.
Также попали в список три недостроенных корпуса ЖК «Новая Каменка» от компании «РосСтрой» – «дочки» обанкротившейся ГК «СУ-155». Дольщики этого ЖК регулярно напоминают о себе акциями протеста и обращениями в различные инстанции.
Любят «пошуметь» вокруг своих долгостроев и дольщики ГК «Город», объекты которой – «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда» – также в списке.
Следующие два проблемных объекта – ЖК «Трио» в Пушкинском районе и ЖК «Капитал классик» в Колпино – не могут завершить застройщики, связываемые с холдингом «Петротрест».
Оказался в списке и ЖК «Бенуа-2» от компании «Воин-В». Свою воинственность застройщик регулярно демонстрирует в судебных противостояниях с градозащитниками. Последние убеждены, что под видом реновации компания попросту застраивает парк Александрино.
ЖК «Усадьба на Ланском». Источник: «БП Истейт-Ланское»
Не избежал внимания Смольного ранее упомянутый Normann. На территории Санкт-Петербурга застройщик никак не может завершить ЖК «На Заречной» на одноименной улице в Парголово.
LIVING’у удалось связаться по телефону с членом совета директоров Normann Николаем Крутовым. По словам бизнесмена, готового рецепта, как действовать дальше, нет. «Но напрашивается один вариант – заемные средства, окончание строительства и продажа готового жилья.
Продажа активов – тоже один из вариантов, и мы не скрываем, что этим занимаемся. Другого выбора, собственно, не оставляют застройщикам – не только нам, а вообще всем», – прокомментировал LIVING’у Николай Крутов запрет продаж.
Также он подчеркнул: «Нельзя всех застройщиков под одну гребенку».
Еще один проблемный объект – «Усадьба на Ланском» – у Ланского шоссе закреплен за застройщиком «БП Истейт-Ланское», входящим в группу компаний С.Э.Р. («Союз Экспертов Региона). Дом предполагалось сдать в середине прошлого года. Однако, исходя из фотографий со стройплощадки, произойдет это не раньше конца 2019-го.
Ряд попавших в список новостроек фактически завершен. Так, в сентябре компания «Технобалтснаб» получила разрешение на ввод апарт-отеля «Нарвский посад» на улице Швецова.
А компания «ОптимаГрупп», завершившая строительство ЖК «Трилогия» на проспекте Народного Ополчения, 149, ждет соответствующего документа в ближайшее время.
Готовность же еще одного долгостроя – ЖК «Балтийская волна» в Красносельском районе от ЗАО «Рант» – по сообщению «Фонтанки», составляет 99%.
Будет ли порочный круг?
Как обычно бывает, одни девелоперы и эксперты рынка поддерживают действия властей, другие настроены скептично.
 |
«Большинство объектов, представленных в списке, – известные долгострои, квартиры в которых итак практически не приобретались. По сути, данное действие – формальность, которая дополнительно ограничивает появление новых обманутых дольщиков.
Введение данной меры должно положительно сказаться на рынке. Эффект «бумеранга» исключается рыночными законами.
Как правило, к моменту сдачи дома в качественных ликвидных объектах практически не остается свободных квартир, а значит, при правильно просчитанной финансовой модели, средства на завершение строительства должны быть получены в полном объеме.
Просрочка дома может быть также связана, к примеру, с затянувшимся процессом подключением к сетям, но в этой ситуации дом уже не требует больших затрат. Если же застройщик испытывает финансовые трудности, то продолжение продаж вряд ли поспособствует исправлению ситуации.
Как правило, чтобы хоть как-то привлечь клиентов, компании демпингуют, и в результате мы получаем только новых обманутых дольщиков. В любом случае, сейчас власти индивидуально подходят к решению проблемы каждой затянувшейся стройки, и этот курс, вероятнее всего, продолжится».
 |
Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента: «Запрет на регистрацию ДДУ при существующей задержке сроков – это отчасти верная мера» |
«Если застройщик не озадачился легализацией наступающей просрочки, не продлил разрешения и не внес изменения в ДДУ, то подобное решение может заставить его вернуться в правовое поле.
С другой стороны может сложиться ситуация при которой объект в высокой стадии готовности, но девелопер не может привлекать средства по ДДУ и достроить объект.
Но это все казуистика, ведь если девелопер добросовестно подходит к работе – в бюджете будут заложены дополнительные средства или же он сможет обратиться к банковским инструментам, или привлечь инвесторов. Когда же перед нами классический недострой, то подобное ограничение со стороны властей выглядит более чем уместно».
 |
Николай Лавров, организатор межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург»: «Естественно будет порочный круг» |
«Порочный круг уже был. Застройщик, если у него нет разрешения на строительство, и раньше не мог рекламировать и продавать квартиры. То есть здесь никаких нововведений особо нет. Просто ужесточились правила, и появились новые застройщики, которым это запрещено.
Они либо приведут документы в порядок и начнут продавать, либо государству придется разбираться с валом новых обманутых дольщиков. Судя по всему, оно на это готово.
Возможно, у государства какой-то далеко идущий план – отобрать кусок рынка и передать его другим людям».
 |
Вячеслав Семененко, генеральный директор «Master Девелопмент»: «Единого рецепта я не вижу» |
«Считаю, что всех застройщиков подвести под единый подход нельзя. Есть случаи, когда ситуация фактически является проблемной, тогда действия администрации правильны.
Есть ситуации, когда вины застройщика может и не быть – в этом случае застройщику надо помогать. Когда у нас были кризисные ситуации в 2009-2010 гг.
(в этот период Вячеслав Семененко занимал должность председателя городского комитета по строительству – ред.), приходилось индивидуально разбираться».
 |
Олег Барков, профессиональный девелопер: «Там, где нужно применять жесткую терапию или точечное хирургическое вмешательство, принимают зубило и молоток» |
«Как и предполагали многие эксперты, я в том числе, принятие поправок к закону создаст очень большое количество рисков для отрасли.
Наверное, можно понять, что комитет по строительству и Петербурга, и Ленобласти действуют строго и с буквой новых поправок к закону. И, наверное, у этих компаний есть проблемы.
Но у меня такое впечатление, что так огульно применять новые правила, то есть фактически запрещать компаниям новые продажи, необоснованно и нецелесообразно.
Так, если мы берем такие большие компании, как Normann и «Дальпитерстрой», общеизвестно, что они находятся не в самой простой ситуации. Если я правильно понимаю, Normann по частям банкротится.
Запрет продаж практически со 100% вероятностью поставит структуры холдинга на грань окончательного банкротства.
Пока же они выживают, стараются как-то вести бизнес и решить ситуацию за счет новых продаж».
Олег Барков призывает власти действовать осмотрительно и точечно. Также профессиональный девелопер замечает: «Я совершенно не уверен, что такая бронебойная мера применения молотка и зубила поможет тем дольщикам, которые уже находятся в конфликте с застройщиком».
В заключение же эксперт рынка дает прогноз: «Введение новых правил будет означать, если не потрясение для рынка, то значительное, очень кардинальное изменение рыночного ландшафта в течение ближайших двух-трех лет».
В россии в 2020 году могут обанкротиться 200 застройщиков жилья :: жилье :: рбк недвижимость
За первое полугодие 2020 года в стране разорились 73 застройщика, которые совокупно возводят 1,2 млн кв. м недвижимости. В основном это небольшие региональные компании
Mashkova Polin/shutterstock
В России по итогам 2020 года могут обанкротиться 180–200 застройщиков жилья (в основном небольшие региональные компании), которые совокупно возводят около 4 млн кв. м недвижимости. Такой прогноз на отраслевой конференции 27 августа дал директор аналитического управления Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.
По его словам, за первое полугодие 2020 года в стране разорились 73 застройщика, которые совокупно возводят 1,2 млн кв. м недвижимости.
Это почти на 20% меньше в количественном и 60% по общему объему строительства, чем за первое полугодие 2019-го. Тогда обанкротилось 90 девелоперов с общим портфелем 2 млн кв м.
Как пояснил Выломов, такое сокращение объясняется переносом банкротных процедур из-за пандемии.
За июль—август обанкротились еще 25 застройщиков, которые возводят 247 тыс. кв. м жилья.
«По нашим прогнозам, в 2020 году с точки зрения количественных банкротств показатель будет на уровне 180–200 застройщиков с общим портфелем около 4 млн кв. м.
Это примерно соответствует данным прошлого года, когда обанкротились 184 застройщика с общим портфелем 4,5 млн кв. м», — объяснил «РБК-Недвижимости» Выломов.
По его словам, в зоне риска находятся небольшие региональные застройщики, которые возводят до 10 тыс. кв. м недвижимости. Именно на таких девелоперов в первом полугодии 2020 года приходилось каждое второе банкротство, пояснил представитель РАСК.
Цифра не критичная
Цифра 180–200 банкротств застройщиков по стране не является критичной для отрасли и в целом повторяет статистику прошлого года, заявил «РБК-Недвижимости» депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский.
«У нас по-прежнему ряд неэффективных застройщиков покидают рынок, потому что они не адаптировались к новым правилам игры. Свои коррективы в работу застройщиков внесла и пандемия COVID-19: были разорваны технологические цепочки, поставки стройматериалов.
В ряде регионов наблюдаются проблемы с нехваткой рабочей силы, которую представляли иностранные граждане. Сейчас мы вышли с совещания в Иркутске, где застройщик жаловался, что не может возвести монолитный каркас, потому что нет рабочих.
Все это накладывает дополнительную нагрузку на застройщиков», — отметил Якубовский.
При этом, по его словам, правительство и законодатели делают все, чтобы застройщики получали своевременную поддержку. Также программу поддержки региональных застройщиков в настоящее время дорабатывает Минстрой России.
«Сегодня права граждан защищены, даже если их средства привлекаются не по эскроу-счетам и без применения проектного финансирования, которое занимает 35% от общего объема строительства.
Оставшиеся 65% строятся с применением компенсационных выплат в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, и, соответственно, в случае ухода застройщика с рынка из этих средств будут достраиваться данные дома», — добавил парламентарий.
Анастасия Гежина, юрист адвокатского бюро Asterisk:
— Банкротство застройщика означает его финансовую несостоятельность перед кредиторами. Как правило, с иском о банкротстве застройщиков обращаются банки, которые выдавали кредит на строительство.
Для застройщиков установлены те же признаки банкротства, что и для обычных компаний: сумма неисполненных обязательств должна быть не меньше 300 тыс. руб., а просрочка их исполнения — не менее трех месяцев.
Если застройщик подпадает под эти признаки, суд вводит процедуру конкурсного производства. Она вводится не менее чем на один год и может продлеваться до полутора лет.
Однако на практике такие сроки редко соблюдаются.
Например, в деле о банкротстве одного из крупнейших московских девелоперов АО «СУ-155» конкурсное производство было введено спустя два года после подачи заявления о банкротстве, и оно все еще не завершено.
Для дольщика (покупателя квартиры) банкротство девелопера означает, что его квартира может быть недостроена. Это зависит от того, примет ли Фонд защиты прав дольщиков решение о целесообразности финансирования строительства. Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, дольщики могут воспользоваться одним из двух способов защиты своих прав:
- Отказаться от исполнения договора долевого участия и потребовать возмещения реального ущерба.
- Потребовать признания права собственности на объект незавершенного строительства.
Второй способ защиты оптимален, если Фондом принято решение о финансировании строительства.
Ранее глава Фонда защиты дольщиков Константин Тимофеев заявил, что в России потенциальное число проблемных новостроек может составить 634 объекта.
Речь идет о домах, строительство которых началось еще до введения механизма расчетов дольщиков с застройщиками через эскроу-счета. Сейчас, по оценке Фонда, в России насчитывается 2,5 тыс. объектов (более 18 млн кв.
м), где требуется защита прав граждан — участников долевого строительства.
По данным Фонда, сегодня в России насчитывается 1,1 тыс. проблемных застройщиков из 77 регионов. Они сорвали сроки строительства 3 тыс. домов общей площадью 18,4 тыс. кв.
м — все эти новостройки попали в Единый реестр проблемных объектов. Конкурсное производство открыто в отношении 537 девелоперов, которые строят 1,8 тыс. домов.
В отношении еще 71 застройщика 305 объектов введены другие процедуры банкротства.
Крупнейший застройщик Подмосковья — на пути к банкротству
-
- PhotoXpress
- Авторы: Александра Мерцалова, Виталий Солдатских, Халиль Аминов
Официально начавшееся 9 июля
банкротство дочерних структур Urban Group Александра Долгина, одного из
крупнейших застройщиков Подмосковья, может негативно сказаться не только на
почти 14 тыс. дольщиков, но и на банках—кредиторах группы. В особой зоне
риска может находиться Московский индустриальный банк, выдавший подрядчикам
Urban Group более 600 млн руб. под залог еще не построенных квартир. В
банке проблемы отрицают, но, по оценкам экспертов, ему может грозить
необходимость увеличения резервов с риском снижения нормативов до критического
уровня.
Арбитражный суд Московской области 9
июля признал банкротами пять структур Urban Group: ООО «Ваш город» (занималось
реализацией проекта «Видный город» площадью 370 тыс. кв. м), ООО
«Ивастрой» («Лайково», 1,7 млн кв. м), ООО «Экоквартал» («Митино
О2», 450 тыс. кв. м), ООО «Хайгейт» («Опалиха О3»,
435 тыс. кв.
м, и «Лесобережный», 584 тыс. кв. м)
и ООО «Континент проект» («Солнечная система-2»,
460 тыс. кв. м). В отношении всех компаний открыто конкурсное
производство на год. Заявителем в делах выступал созданный осенью 2017 года
Фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства.
Представители
самого фонда, Минстроя и Urban Group от комментариев отказались.
Urban Group существует с 2003 года.
Ее основным бенефициаром считается Александр Долгин. Компания была одним из
крупнейших застройщиков Подмосковья, но весной 2018 года столкнулась с
финансовыми трудностями.
В апреле регистрировать договоры долевого участия (ДДУ)
в проектах Urban Group отказался Росреестр.
Причиной стало отсутствие у
ведомства сведений об уплате компанией взносов в фонд (туда застройщики
отчисляют 1,2% стоимости каждого ДДУ).
В самой Urban Group сложившуюся
ситуацию тогда называли «недоразумением» (см. “Ъ”
от 24 мая).
Но затем Сбербанк отозвал аккредитацию по ипотечным
программам в проектах застройщика, а федеральные власти объявили, что берут
ситуацию под контроль.
Обещано, что проблемные объекты Urban Group будут
достроены за счет бюджета РФ и средств Московской области. Фонд защиты прав
дольщиков подал иски о банкротстве структур девелопера 9 июня.
Несмотря на то что решение о
банкротстве Urban Group было принято федеральными властями, по оценкам Алмаза
Кучембаева из «Кучембаева и партнеров», завершение процесса займет не менее
полугода.
«Три-четыре месяца введение процедуры будет оспаривать руководство
девелопера, еще три-четыре месяца понадобятся дольщикам для утверждения нового
застройщика в каждом конкретном случае», — говорит он.
Представители Urban
Group уже подтвердили планы обжаловать решения суда.
Так, на заседании по заявлению о
банкротстве ООО «Ваш город» юрист застройщика указал, что сейчас отказ
Росреестра на регистрацию ДДУ в проекте компания обжалует в Химкинском районном
суде.
По его расчетам, из-за этой меры застройщик не смог получить от граждан
около 800 млн руб.
В Росреестре пояснили “Ъ”, что ДДУ будут
зарегистрированы лишь после предоставления необходимой информации из Фонда
защиты прав дольщиков и при отсутствии других законных оснований для отказа.
Руководитель юридического
департамента «Амулекс» Надежда Макарова считает, что шансов выиграть дело у
Urban Group немного: приостановить регистрацию ДДУ Росреестру при отсутствии
необходимых данных предписывало законодательство, а правомерность действий
фонда вряд ли станет предметом рассмотрения. Впрочем, партнер юридического бюро
«Падва и Эпштейн» Павел Герасимов сомневается, что даже положительное решение
Химкинского суда поможет Urban Group избежать банкротства.
Если компания отвечает признакам
банкротства, то аргументы уже не спасут, только финансирование», — говорит
господин Герасимов.
Дольщики против банкротства
Господин Герасимов считает, что банкротство
застройщика — самый худший вариант.
«Санация предполагает исполнение
обязательств в общегражданском порядке, тогда как при банкротстве речь идет о
более длительных сроках и принятии решений конкурсными кредиторами и
управляющим»,— объясняет он.
Алмаз Кучембаев подтверждает, что процесс
банкротства структур Urban Group будет «абсолютно невыгоден всем категориям
дольщиков».
По оценкам аналитика ЦИАНа
Александра Пыпина, речь идет в общей сложности о 13,8 тыс. дольщиков, купивших
жилье в строящихся домах. «Проекты, находящиеся на стадии котлована, могут быть
свернуты из-за экономической нецелесообразности, а все остальные, скорее всего,
столкнутся с существенным увеличением сроков реализации»,— объясняет господин
Кучембаев.
Адвокат Московской областной коллегии
адвокатов Любовь Киселева добавляет, что со сменой застройщика может произойти
увеличение стоимости строительства. «В этой ситуации соинвестору предложат
доплатить разницу, если условия договора это позволяют», — поясняет она.
- В самой сложной ситуации, по мнению
юристов, окажутся клиенты Urban Group, выкупившие по ДДУ коммерческие и нежилые
помещения. - «Они могут претендовать на получение
прав на свою недвижимость только после окончания строительства дома, ввода его
в эксплуатацию и решения суда, рассматривающего дело о банкротстве, выплаты
возмещения из Фонда защиты прав дольщиков таким инвесторам не производятся», —
поясняет старший юрист BMS Law Firm Тарас Хижняк. - Кредиты сомнительного обеспечения
Но дольщики — не единственная
сторона, которая может пострадать от банкротства Urban Group. Девелопер активно
привлекал средства не только физических лиц, но и юридических, на балансе
которых теперь оказался лишь большой объем нереализованный недвижимости.
Так, по данным Росреестра, на конец
мая 2018 года в залоге у Московского индустриального банка (Минбанк) были 392
квартиры в комплексах «Видный город», «Лайково», «Митино О2», «Опалиха О3» и
«Солнечная система-2». У Московского ипотечного агентства (Банк МИА) — еще 224
квартиры в «Лайково» и «Митино 02».
По данным Федеральной нотариальной палаты,
в залоге у Промсвязьбанка четыре дома с двумя корпусами и еще по одному корпусу
в трех домах в «Видном городе». У «Возрождения» — 799 квартир в «Митино О2», у
Сбербанка — 540 квартир в «Лесобережном».
В Сбербанке, «Возрождении» и
Промсвязьбанке отказались от комментариев.
В Минбанке пояснили “Ъ”, что
квартиры в проектах Urban Group — это обеспечение по кредиту на сумму 640 млн
руб., выданному одному из подрядчиков девелопера. В банке утверждают, что
сейчас этот долг обслуживается своевременно и в полном объеме. Кроме того,
Минбанк располагает «дополнительным высоколиквидным обеспечением».
По данным Росреестра, залоги
Минбанку оформляли ООО «Стройнедвижимость» и ООО «Инжстройтехнология».
Эти
компании принадлежат офшорным структурам, чьи номера телефонов совпадают с
аналогичными данными подконтрольных Urban Group ООО «Урбан-групп» и ООО «Урбан-проектирование».
То, что «Стройнедвижимость» и «Инжстройтехнология» контролируются бенефециарами
Urban, подтверждают два источника “Ъ”, знакомые с ситуацией в компании.
Александр Пыпин сомневается, что
займы будут возвращены своевременно. Если кредиты выдавались на рыночных
условиях, то заем Минбанка мог составлять около 1,5 млрд руб., добавил
аналитик.
Максимальный размер резервов, который Минбанк в принципе может
создать без нарушения нормативов (если не будет сокращать активы или акционеры
не окажут дополнительную помощь), составляет 640 млн руб.
, подсчитал старший
директор банковской аналитической группы Fitch Ratings Александр Данилов. Эта
цифра точно совпадает с размером кредита подрядчикам Urban Group.
Таким
образом, если банку все же придется создавать по этому кредиту резервы в
размере 100%, например, по требованию ЦБ, то нормативы банка окажутся в
критической зоне — на минимально допустимом уровне. Для остальных кредиторов
Urban Group ситуация не так критична.
Риски дурного примера
Еще одним негативным последствием
банкротства Urban Group с помощью Фонда защиты прав дольщиков, по мнению Алмаза
Кучембаева, может стать создание на рынке прецедента решения проблемы
застройщиков исключительно за счет бюджета. «Стоит ждать, что теперь с просьбой
заняться подобными проблемами выступят многие регионы, в частности мы будем
готовить подобное обращение со стороны дольщиков Ульяновской области», —
полагает юрист.
Гендиректор Рейтингового агентства
строительного комплекса Николай Алексеенко сомневается, что такие обращения
будут удовлетворены.
«Логично, что фонд занимается достройкой жилых объектов
только в исключительных случаях и по решению федерального правительства, в то
время как в большинстве случаев проблема обманутых дольщиков в компетенции
региональных властей», — отмечает эксперт.
Господин Алексеенко подчеркивает,
что возможности завершать большие объемы строительства у организации просто
нет: отчислений в размере 1,2% стоимости ДДУ для этого недостаточно.
Строительная отрасль находится на грани коллапса
Кризис привел к массовому банкротству строительных компаний. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2015 г.
рынок покинули 2700 девелоперов – это в пять раз больше, чем годом ранее, – а только за январь текущего года обанкротилось еще 167 компаний.
Пока речь идет о мелких компаниях, которые выполняют функции подрядчиков и субподрядчиков при строительстве, но эксперты не исключают, что вскоре за небольшими компаниями последуют и крупные.
«Ко», ссылаясь на близкий к правительству Московской области источник, сообщает, что сейчас практически у всех строительных компаний в регионе достаточно сложная финансовая ситуация.
Точных данных о своем финансовом положении девелоперы не раскрывают, хвастаясь стабильными результатами продаж в прошлом году, но при этом массово распродают активы, объясняя это тем, что площадки, которые они реализуют, сейчас не совсем интересны для застройки. Так поступают «Мортон» и ПИК.
Но есть и более яркий пример: компания «СУ‑155», которая весной прошлого года начала продажу сначала непрофильных активов – парикмахерских, – а затем и вполне профильных – лифтостроительных заводов.
К чему это привело, всем хорошо известно. Компания депутата Михаила Балакина находится на грани банкротства. Никто не может гарантировать, что вслед за некогда крупнейшей строительной компанией России не последуют другие хорошо известные на рынке девелоперы. Тем более что негативная тенденция налицо, хотя застройщики пытаются всех убедить, что у них все в порядке.
Опять же, по данным РАСК, в прошлом году было приостановлено возведение 11,5 млн кв. м жилья. Это почти 14% от общего объема введенного жилья (83,8 млн кв. м). Отрасль не помнит такого масштабного спада даже в кризис 2008–2009 гг.
Участники рынка в приватных беседах признаются, что если так пойдет и дальше, то через два года в строительной отрасли будет 700 000 безработных.
Банкротить нельзя помиловать
В начале марта кредиторы ГК «СУ‑155» согласовали обращение в суд временного управляющего с заявлением о признании «СУ‑155» банкротом и об открытии конкурсного производства. Это притом что компания входит в список стратегических предприятий и еще недавно чиновники клялись, что банкротить ее никто не собирается.
Но теперь санатор девелопера – банк «Российский капитал» – заявляет, что без банкротства не обойтись.
Источники в правительстве Московской области утверждают, что сейчас очень многие застройщики, даже входящие в первую десятку, находятся в крайне затруднительном финансовом положении, и не исключено, что им скоро потребуется государственная поддержка, так как госсубсидирование ипотечных ставок смогло лишь отчасти сдержать обвал продаж.
По экспертным оценкам, падение продаж на первичном рынке недвижимости достигло уже 30% по сравнению с прошлым годом. Если так пойдет и дальше, то вслед за «СУ‑155» могут оказаться на грани банкротства и другие крупные застройщики. «Ситуация действительно достаточно серьезная.
В прошлом году из десятка тендеров, в которых мы как генподрядчик принимали участие, девять было отложено до лучших времен. Среди них возведение гостиниц, офисных и торговых центров, а также жилой недвижимости в Москве», – констатирует генеральный директор компании Dekra Construction Сергей Денисов.
По его словам, помимо падения спроса со стороны покупателей, сильное давление на отрасль оказывают крайне высокие ставки по кредитам для девелоперов. «Если еще два года назад мы могли занимать под 12% годовых в рублях, то сейчас минимальный уровень ставок находится на уровне 16–17%, а зачастую доходит и до 25%», – сетует эксперт. Многие объекты под такие проценты строить попросту нерентабельно, а ведь доля заемных средств при строительстве жилья эконом-класса доходит до 30–40%.
Глубокая заморозка
Тучные годы, когда застройщики и риелторы распродавали все квартиры еще на этапе строительства, уже позади, признают участники рынка. Риелторские конторы закрываются одна за другой, крупные фирмы сокращают штат, объясняя это тем, что «вторичка» встала.
Точной статистики по данному рынку нет, так как для риелторов давно отменено лицензирование, и открыть свое агентство может практически любой желающий. По самым приблизительным оценкам, только за прошлый год в Москве и области закрылось до 10% риелторских контор.
Однако девелоперы продолжают реализовывать ранее начатые проекты и закладывают все новые и новые многоэтажки за счет средств дольщиков, которые еще не получили ключи от квартир в ранее распроданных новостройках. Эта пирамида рано или поздно рухнет, похоронив под своими обломками как самих строителей, так и надежды дольщиков на улучшение жилищных условий.
Эксперты полагают, что лучше ограничить массовое строительство, а не потворствовать этому строительному безумию, субсидируя ипотечные ставки, помогая застройщикам и беря на себя выполнение обязательств перед дольщиками.
Именно по этому пути пошли власти Подмосковья, которые в середине февраля ввели мораторий на строительство новых жилых домов в Балашихе, Королеве, а также ограничили новое жилищное строительство в Химках. Официальное объяснение данного решения – нехватка инфраструктуры и перенаселенность, что делает столичную периферию похожей на своего рода гетто.
Однако мало кто сомневается, что тем самым подмосковные власти хотят застраховаться от массового банкротства строительных организаций, что повлечет появление десятков тысяч обманутых дольщиков, квартиры которым придется оплачивать, в том числе, из регионального бюджета.
Судя по ситуации в Южном Домодедово, где клиенты «СУ‑155» уже обсуждают перекрытие федеральной трассы и организовывают одиночные пикеты у здания областного правительства в Красногорске, подмосковные власти явно не заинтересованы в повторении и развитии данной ситуации.
Тем временем застройщики, которые понимают рискованность политики продолжения масштабного строительства, самостоятельно замораживают новые объекты, которые еще не вышли в продажу. На 1 января 2016 г. по всей России было заморожено почти 1400 объектов. И это далеко не предел, говорят эксперты. Если спад на рынке продолжится, то уже через год объем вводимого в эксплуатацию жилья может упасть не на 14%, как в 2015 г., а почти вдвое. Это приведет к самому масштабному за всю новейшую историю России уходу с рынка строительных организаций.
Отрицательная маржа
«Сверхдоходы строительных компаний – это сказка, которую рассказывают те, кто не разбирается в особенностях функционирования отрасли. Сегодня заработок девелоперов не превышает 5–10% от стоимости реализуемого жилья», – поясняет Сергей Денисов. И причина здесь вовсе не в альтруизме застройщиков.
За прошлый год значительно выросла стоимость строительных материалов, и даже для сохранения цен на текущем уровне строительным компаниям приходится снижать свою маржу. По отдельным позициям стройматериалов за прошлый год повышение цен составило до 15%.
А инженерное оборудование и некоторые отделочные материалы, которые невозможно заместить за счет собственного, внутрироссийского производства, подорожали почти на 50%. В сегменте элитного жилья доля иностранной продукции доходит до 40%. В эконом-классе можно практически полностью обойтись российскими стройматериалами.
Однако даже отечественный цемент и арматура в прошлом году подорожали, поэтому, когда себестоимость строительства увеличилась, а цены – нет, застройщики вынуждены либо снижать доходы, либо вообще уходить в минус.
На то, как у них все плохо, девелоперы жалуются чиновникам, но в нынешней ситуации виноват отнюдь не только кризис: бизнес застройщиков все последние 25 лет был сродни финансовым пирамидам, потому что они финансировали строительство за счет притока денег от новых клиентов. Как только поток покупателей сократился, кредиты стали неподъемными и пирамида начала рушиться.
«Ситуация на рынке осложняется еще и тем, что в 2012–2014 гг. застройщики наращивали объемы строительства гораздо быстрее, чем рос спрос, сейчас спрос резко пошел вниз, а объемы ввода жилой недвижимости остаются на прежнем уровне.
Конечно, создавшийся пузырь когда-нибудь лопнет, и это приведет к уходу с рынка ряда игроков», – отмечает президент МПОО «Законное жилье» Евгения Шумейко. На каком этапе это произойдет, сказать сложно: эксперты полагают, что падение спроса до 50% будет достаточно критическим.
Касаемо банкротства девелоперов, в основном это относится к тем компаниям, которые работают с большими объемами заемных средств. «Полагаю, что в большинстве случаев многим компаниям будет проще заморозить строительство на некоторое время и платить штрафы тем, кто уже купил квартиру по ФЗ‑214, чем строить себе в убыток.
Вообще многие эксперты сходятся во мнении, что нынешняя ситуация – не столько кризис, сколько новая реальность строительного бизнеса, и те, кто сможет к ней приспособиться, станут костяком принципиально нового, более стабильного и эффективного девелопмента», – заключает эксперт.
Спасение утопающих – банкротство
В этой ситуации возникает логичный вопрос: а должно ли государство деньгами налогоплательщиков помогать девелоперам, которые сами себя загнали в кризисную ситуацию? С одной стороны, на строительную отрасль в Росии приходится до 4% ВВП, на нее завязаны десятки, если не сотни тысяч рабочих мест, и есть риск появления сотен тысяч обманутых дольщиков, но, с другой стороны, сами девелоперы долгое время работали по принципу финансовой пирамиды. «Вопрос о необходимости оказания государственной поддержки трудно решить однозначно. С одной стороны, строительная отрасль является одной из ключевых в экономике, где занято очень большое число людей, а потому риски дефолта в данном сегменте крайне нежелательны, – рассуждает коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. – С другой стороны, на рынке встречаются ситуации, когда девелоперы ведут некорректную политику, в частности, работают по принципу финансовой пирамиды. В таких проблемных случаях государству в первую очередь необходимо направлять усилия на поддержку обманутых дольщиков, а не на сохранение бизнеса недобросовестного застройщика». Безусловно, государство заинтересовано в строительной отрасли, как одной из основных. Это не только один из крупнейших источников налоговых отчислений в бюджеты всех уровней, но еще и рабочие места. По последним данным, в строительстве сегодня заняты порядка 5,7 млн человек – более 8% населения страны. «Говорить, что девелоперам не нужна помощь, потому, что, поддерживая строительную отрасль, государство поддерживает финансово‑строительные пирамиды, на мой взгляд, абсолютно некорректно. Это все равно, что предлагать отрезать руку, потому что в пальце заноза. Ведь все застройщики сегодня в сложной финансовой ситуации, вся отрасль», – считает Евгения Шумейко.
Несмотря на то, что ряд девелоперских компаний входит в список системообразующих, практика предыдущих месяцев на примере «СУ‑155» показывает, что данный статус не всегда спасает компанию от банкротства. «Государство сейчас гораздо менее охотно оказывает финансовую поддержку даже отраслевым лидерам. И это правильный подход.
Собственники бизнеса должны нести ответственность за бизнес-модель, которую они создали, и за ее жизнеспособность», – говорит старший аналитик Национального рейтингового агентства Ирина Григорьева.
Наблюдаемые сегодня явления в экономике не относятся к разряду форс-мажорных и сложнопредсказуемых, поэтому у руководителей строительных компаний было достаточно времени для рефинансирования заимствований, изменения структуры бизнеса и повышения его эффективности.
Государство предпринимает законодательные усилия для защиты прав дольщиков, повышения прозрачности деятельности компаний-девелоперов и роста капитализации строительных компаний. По мнению эксперта, в настоящий момент ситуация в отрасли более комфортная, чем в 2008 г.
, – как в части сокращения рисков дольщиков, так и в части структуры финансовых моделей девелоперов. Но при этом, как и нефтяники, которым правительство пытается повысить налоги, застройщики жалуются на свою нелегкую долю в условиях кризиса, хотя сами загнали себя в эти рамки.
Долговой лифт
Как еще государство, помимо субсидирования процентных ставок по ипотеке и прямого финансирования девелоперов (чего пока не было в нынешний кризис), может помочь строительной отрасли и стимулировать продажи? Вариантов несколько. У властей есть множество рычагов, с помощью которых можно поддержать ту или иную отрасль.
Для строительства это прежде всего субсидирование компаний, специализирующихся на жилье эконом-класса, а также поддержка социальных госпрограмм. Главная проблема нынешнего кризиса – снижение спроса. Чтобы его повысить, нужно привлечь покупателя низкими ценами и дать ему гарантию, что объект, в который он вкладывает деньги, будет достроен и сдан вовремя.
Отсюда и пути, по которым должно идти государство для стимулирования спроса. Чтобы дать людям уверенность, необходимо усилить контроль и гарантировать выполнение требований ФЗ‑214.
«На цену квадратного метра может повлиять несколько факторов – это и льготное кредитование, и субсидирование застройщиков, и отмена арендной платы за землю на время строительства, и устранение административных барьеров.
Однако одним из самых действенных способов снизить цены может стать активное инвестирование государства в инфраструктурные объекты и социальные учреждения, ведь сегодня вся эта нагрузка ложится на плечи застройщика, что не может не сказываться на цене квадратного метра для покупателя», – полагает Евгения Шумейко.
«Наиболее рыночный механизм – это поддержка покупателей через субсидирование ипотечной ставки, которое защищает государство от рисков вложения существенных средств в неэффективные проекты», – не соглашается с идеей субсидирования застройщиков партнер группы компаний SRG Максим Русаков. Дополнительным инструментом стимулирования может стать и увеличение налогового вычета при покупке недвижимости (сейчас максимальный вычет составляет 2 млн руб.). Этот механизм позволяет покупателю квартиры вернуть часть потраченных на недвижимость денег, а значит, делает жилье более доступным.
Но самое тупиковое направление – отбор за долги активов девелоперов, как было в 2008 г. Многие госбанки уже обожглись на этом, оказавшись не в состоянии распродать полученную недвижимость. «Еще с прошлого кризиса банки плотно участвуют в деятельности некоторых застройщиков.
Не исключено, что в ближайшие годы их присутствие на рынке строящегося жилья станет еще более заметным.
Тем не менее, нельзя утверждать, что банки заинтересованы в контроле над непрофильными активами – при возможности они предпочтут альтернативный вариант развития событий», – говорит руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Наиболее яркий пример – опять же «СУ‑155»: в ситуации с этим застройщиком банк «Российский капитал» предпочел банкротство, нежели субсидирование стройки и получение за долги лифтостроительных заводов.
Источник: Ко
На стадии банкротства оказались застройщики сотен домов в России
Заместитель председателя правительства РФ Виталий Мутко, курирующий строительную отрасль, подсчитал, что застройщики примерно 1,7 тыс. строящихся домов в России находятся на стадии банкротства. Такие данные он привел сегодня на заседании проектного комитета по национальному проекту «Жилье и городская среда».
«Сегодня около 1,7 тысяч строящихся домов находятся на стадии банкротства. Это только те застройщики, которых мы признали банкротом», — цитирует «Финмаркет» вице-премьера.
По его словам, регионам нужно более ответственно подходить к вопросу обманутых дольщиков и принимать решения по достройке проблемных объектов.
Напомним, закон, подписанный в прошлом году, обязал застройщиков использовать с 1 июля 2019 года так называемые «эскроу-счета» в банках при привлечении денежных средств на долевое строительство многоквартирных домов.
Это требование распространяется как на новые объекты, так и на уже реализуемые. Таким образом, российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую и могут вести работы лишь за счет банковских кредитов.
Для того чтобы девелопер мог реализовать недвижимость без финансовой схемы с эскроу-счетами, дом должен быть построен на 30% и иметь 15% проданных квартир.
Однако в целом воспользоваться деньгами дольщиков застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.
В середине октября вышли данные, согласно которым в России больше всего объектов жилой недвижимости вводят в Ленинградской и Московской областях, — в этих регионах ежегодно строят по 1,1-1,2 кв. метра на человека.
Третье место по этому показателю занимает Тюменская область, где ежегодно возводят по 0,88 квадратного метра на человека, указывалось в исследовании РИА «Новости», которое охватило период с июля 2018 года по июнь 2019 года.
Регионами-аутсайдерами оказались Чукотка, Магаданская область, а также Мурманская область и Камчатка.
По оценкам Росстата, за август 2019 года в России было введено 5,8 млн кв. метров жилья, что на 11% превышает результат аналогичного периода прошлого года. За 8 месяцев с начала текущего года в стране было введено 42,1 млн кв. метров жилья (плюс 7,4% к аналогичному периоду годом ранее).
Добавим, еще в начале октября Мутко прогнозировал, что в России по итогам текущего года будет введено в эксплуатацию около 80 млн кв. метров жилья.
Тем временем Минстрой РФ подготовил новую стратегию развития строительной отрасли в стране, которая будет «ориентирована на человека». Об этом 27 сентября заявил министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев на II Градостроительном форуме в Ярославле. По его словам, к разработке стратегии, рассчитанной на период до 2030 года, привлекались эксперты.
«Впервые пришли к выводу, что главной идеей нашей стратегии должна быть ориентированность на человека», — указал министр, пояснив, что необходимо не только «строить новые современные квартиры, но и менять среду, в которой живем».
По словам Якушева, «перед министерством стояла задача: „родить“ документ, который реально отражает все тенденции, существующие в строительной отрасли, чтобы этот документ действительно был актуален и самое главное — правильно сформулирован, а чего же мы хотим и к чему мы должны стремиться».
Еще в мае 2018 года президент РФ Владимир Путин поставил правительству задачу к 2024-му увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров ежегодно.