Застройщикам Подмосковья невыгодно поднимать цены на загородное жилье

Этот вопрос стараются не поднимать: снижение цен означает сокращение числа сделок, т.к. покупатели будут выжидать более выгодных условий. Но пока признаков остановки рынка нет: в продажу выходят новые очереди существующих жилых комплексов, стартуют новые проекты.

Портал KVARTIRAzaMKAD.ru анализирует, что будет влиять на цены на квартиры в Подмосковье в 2017 г. и в каких жилые комплексы стоит инвестировать.

Взлеты и падения новостроек Подмосковья

Примерно в 2007-2008 году было заявлено о том, что свободных площадок под строительство в Москве практически не осталось и застройщики начали активно осваивать Подмосковье. Была создана красивая теория о центростремительных тенденциях. Профильные девелоперы стали возводить на границе МКАД и за ее пределами не только торговые и жилые комплексы, но и деловые центры высокого уровня.

В результате, Московская область стала рекордсменом страны по вводу жилья. С 2010-го по 2015-й доля ввода новостроек здесь составляла 10-14% от общероссийского уровня. Между тем, проживает в Подмосковье только 5% населения страны.

Процесс ускорился после присоединения Новой Москвы, которая, если кто забыл, появилась с целью разгрузки исторического центра столицы. Туда, на присоединенное замкадье, планировали вывести главные государственные учреждения вместе со всей инфраструктурой, включая Госдуму.

Итак, дома в Подмосковье вводились, а рабочие места почему-то «не создавались». Москва по-прежнему оставалась центром приложения рабочей силы.

Оказалось, что девелоперу мало спроектировать и возвести бизнес-центр или деловой парк. Бизнес должен «захотеть» прийти в область (или хотя бы выйти за пределы МКАД).

А для этого, как все единодушно заявляли, должна быть «государственная воля», которой не чувствовалось.

По факту даже обладатели универсальных специальностей (врачи, учителя), старались по возможности устроиться на работу в Москве, т.к. зарплаты в столице оставались существенно выше.

Между тем, квартиры в Подмосковье активно продавались. Т.к. купить в таком бюджете подобное в столице было практически нереально. Портрет покупателей разнился от комплекса к комплексу, но в целом можно было выделить четыре категории:

Инвесторы (в том числе из других регионов, их интересует «низкий порог входа»);
Приобретающие первую квартиру (москвичи и приезжие из других регионов, выбирали Подмосковье из-за низкой цены);
Улучшающие жилищные условия москвичи (их интересовала возможность купить квартиру более высокого класса и большей площади, чем они могли позволить себе в Москве);
Местные жители.

Но в 2015 году (по факту – в конце 2014 г. ) оформилась новая тенденция: московские промзоны начали активно застраивать жилыми комплексами. Цены приблизились к областным. И подмосковное жилье оказалось неконкурентоспособным.

Так и не была улучшена транспортная доступность.

Не сильно помогли расширенные шоссе и запущенные поезда «Спутник» (хотя близость к железнодорожной станции влияет на стоимость квартиры примерно так же, как близость к станции метро, то есть увеличивает ценно до 15%).

Не были решены многие инфраструктурные проблемы. Да, застройщиков обязывали строить детские сады и школы, но муниципалитеты никто не обязывал брать их на баланс. В результате государственные учебные заведения все равно оказывались в дефиците.

«В Подмосковье ситуация со спросом сейчас сложная. Из-за рекордного роста объема предложения в Москве, повлекшего за собой снижение бюджета покупки, квартиры во многих столичных проектах начинают фактически конкурировать с ближним Подмосковьем.

В результате такого «сближения» цен часть потребителей, ориентированных ранее на приобретение жилья в Московской области, перетекают на столичный рынок.

В результате, на рынке новостроек Подмосковья сейчас порядка четверти квартир к моменту сдачи дома в эксплуатацию остаются непроданными», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Конечно, продолжает Ирина Доброхотова, сколько бы сейчас ни говорили, что цены на столичные новостройки и новостройки в ближнем Подмосковье все более сближаются, все же разница в большинстве случаев составляет порядка 10%. Для примера можно сравнить два проекта практически в одной локации – жилые комплексы «Мир Митино» в Москве и «Новое Тушино» в Подмосковье. Для некоторых даже эта разница может быть принципиальной.

Источник — журнал «Деньги»

Индикаторы тревожной ситуации

Одним из тревожных сигналов стало то, что многие компании либо перестали следить за ценовой ситуацией на рынке недвижимости Подмосковья, либо прекратили оглашать публично полученные данные.

Также нет статистики (общей по всей Московской области) о планах нового строительства и вводе новых очередей.

Попробуем оценить перенасыщенность рынка доступными методами. Одним из хороших индикаторов состояния рынка недвижимости во многих странах мира считают соотношение объектов в продаже на первичном и вторичном рынках.

Считается, что на сложившихся рынках (то есть таких, где не ожидается никакого значительного притока новых участников) оно не должно превышать 30%.

Иначе, в будущем, владельцы недвижимости столкнуться с проблемой ликвидности.

Оценить число квартир на вторичном рынке довольно просто с помощью базы ЦИАН. При этом надо понимать, что цифра можно быть незначительно завышена. Т.к. в ней будут присутствовать объекты, хозяева которых, на самом деле, не хотят ничего продавать. Размещение объявления о продаже нужно либо для более точной оценки объекта (наследственные споры), либо для выяснения потенциального спроса.

А вот число объявлений о продаже квартир в новостройке, наоборот, будет сильно занижено. Т.к. за многих объявлениями скрывается сразу несколько схожих квартир.

Все данные портал KVARTIRAzaMKAD.ru собрал в таблицу ниже. Для анализа предлагается два показателя – соотношение квартир на первичном и вторичном рынках и отношение квартир на вторичном рынке и населения города.

Из данных этой таблицы следует, что благоприятная ситуация (в плане прогноза будущего спроса на квартиры) сохраняется только в Долгопрудном (сюда же попадают другие новостройки ближнего пояса на Дмитровском шоссе).

Количество продаваемых квартир во многих других городах (Реутов, Люберцы, Котельники, Красногорск, Мытищи) говорит о том, что каждая 10-я, а то и 7-я семья (если принять, что, в среднем в семье 3.2 человека) вдруг решила продавать свою квартиру. То есть люди избавляются от инвестиционных приобретений.

Слишком высокая доля квартир на первичном рынке наблюдается в Реутове, Котельниках, Домодедово, Красногорске, Одинцово, Химках, Мытищах. Именно в этих локациях мы не советуем покупать квартиру. Хоть в Химках власти и пообещали прекратить утверждение новых проектов застройки.

Интересно, что Балашиха, которую все эксперты приводят как иллюстрацию города с неудачными новостройками, выглядит, согласно нашей статистики довольно благополучно. Все дело в том, здесь строительный бум начался одним из первых. И сейчас он уже подошел к завершению. Если мы возьмем для расчетов численность населения в 2012 г.

(230 тыс. человек), то картина окажется совсем другой.

Перспективные Котельники уже «отыграли» свой рост, основанный на вводе нового метро. Сегодня квартира здесь вряд ли будет выгодной инвестицией.

Соотношение между населением подмосковных городов и объектами на первичном и вторичном рынках по данным сайта ЦИАН на конец октября 2016 г.

Драйверы спроса на квартиры в Подмосковье

Прежде всего, не надо забывать, что пока уровень жизни в Московском регионе существенно выше среднего по стране, люди будут стремиться сюда приехать. Согласно данным официальной статистики, средняя продолжительность жизни в Москве 2013 г. составляла 76.37 лет, а, скажем, в Амурской, Иркутской областях – 66.38, 66.72 лет соответственно. Отличие в 10 лет – показатель существенный.

Разница в стоимости жизни в столице и Подмосковье. Сейчас влияние этого фактора можно свести к нулю. Но, возможно, через несколько лет содержание квартиры и проживание в столице станет слишком дорогим для определенной группы граждан.

Но, к сожалению, из реальных, работающих сегодня драйверов спроса девелоперы называют только ипотеку с господдержкой. «В ЖК «Новый Зеленоград» есть программа кредитования с первоначальным взносом всего 5%. Таким образом, имея на руках порядка 100 тысяч рублей, можно приобрести однокомнатную квартиру.

Именно различные способы приобретения жилья – один из важнейших рычагов влияния на спрос и привлечения покупателей», — говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development.

«Доля ипотечных сделок в проектах эконом- и комфорт-класса достигла 55%-60%, тогда как еще два года назад она не превышала 50%», — констатирует Мария Литинецкая, Метриум Групп.

«Основным драйвером продаж остается ипотека с государственной поддержкой. В жилом квартале «Краски жизни» в Видном около 80% квартир приобретают в ипотеку по государственной программе» — вторит ей Виталий Разуваев, коммерческий директор «Сити-XXI век».

К сожалению, ипотека с господдержкой является драйвером участия в долевом строительстве, а вовсе не покупки квартир. В 1-ом полугодии 2016 г. с помощью ипотеки в Подмосковье было продано 1 млн кв. м новостроек. Ипотеку выдали 50 банков в 292 жилых комплексах – в среднем 68 квартир на один жилой комплекс.

Еще одним драйвером продаж, может стать 2% налог на недвижимость, который хотят ввести власти Подмосковья со следующего года. Суть в том, что если застройщики не реализовал квартиру, то через год она должна облагаться налогом, как коммерческая недвижимость. Сергей Егоров директор S.A.

Ricci жилая недвижимость, как и многие другие эксперты, считает, что «драйвером рынка жилья налог на непроданные квартиры точно не станет. Застройщики и так всегда ставят перед собой цель продать строящиеся метры, как можно скорее.

В идеале, все стремятся к соблюдению формулы «все построил – все продал», поскольку держать на балансе готовые квартиры достаточно обременительно. При этом рынок жилья столичного региона сегодня явно не является дефицитным – объемы предложения достигли рекордных за десятилетие значений.

Введение нового обременения вряд ли способно снизить цены на жилье, скорее наоборот. Ведь застройщики будут вынуждены переложить налоговую «прибавку» (пусть и не очень большую) на плечи покупателя, вложив ее в стоимость квартиры».

Какую квартиру покупать в Подмосковье?

Один совет наш портал давал еще в начале 2014 г. И он актуален и сегодня – покупать в Подмосковье объекты точечной застройки.

Они находятся в районах со сложившейся социальной и транспортной инфраструктурой. Кроме того, в таких районах всегда будет достаточное количество потенциальных покупателей или арендаторов на данную квартиру.

Да, конечно, стоят такие квартиры дороже. Но это – плата за меньший риск.

Приобретать квартиру с готовой отделкой. Если раньше отсутствие отделки позволяло проявить больше свободы при ремонте и снизить цену входа, то теперь это неактуально.

Большинство покупателей хотят быть уверенными, что в будущем квартира не принесет им никаких ценовых сюрпризов.

Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKADFamily говорит, что их аналитический отдел зафиксировал увеличение предложений квартир с отделкой на протяжении 2016 г.

Избегать комплексов с большим количеством однокомнатных квартир. Сегодня многие девелоперы, стараясь снизить порог входа для покупателей, планируют дома с большим количеством маленьких однокомнатных квартир. В будущем это приведет к перекосам в демографическом составе жильцов, что может негативно сказаться на ликвидности конкретно вашей квартиры.

Выбирать максимально интересный в архитектурном и концептуальном отношении проект. Эстетика архитектуры, качество жилья, — при прочих равных могут стать решающими факторами при последующей продаже.

Трезво оценивать транспортную доступность квартиры из Москвы. Этот тренд, по всей видимости, не будет еще очень долго меняться.

Цены на квартиры в Подмосковье

Спрос на подмосковном рынке новостроек имел в 2016 году несколько взлетов и падений.

«К примеру, в начале года (январе-феврале) мы наблюдали просто ажиотажный покупательский интерес, вызванный возможным завершением программы господдержки, — говорит Евгения Акимова. — Однако уже весной произошел спад клиентской активности, примерно на 30%. Ввиду массовых скидок, покупатели ждали еще больших преференций, откладывая решение о покупке.

Одновременно застройщики столкнулись с новым локальным удорожанием стройматериалов (арматура, бетон, алюминий), что вынудило их несколько повысить цены. Только к середине года покупатели перестали ждать дальнейшего снижения прайса, что стало причиной роста числа сделок.

Сегодня спрос снова вернулся к уровню начала 2016 года, весьма успешному и даже ажиотажному периоду».

Ситуация со спросом в Подмосковье остается сложной, делится своими наблюдениями Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».- Тем не менее, большинство девелоперов фиксируют рост первичного интереса со стороны покупателей. Это выражается в увеличении числа посещения сайтов проектов и звонков в отдел продаж.

Иными словами, интерес к покупке жилья вернулся, тогда как во втором полугодии 2015 года клиенты практически исключали улучшение жилищных условий. В то же время число покупателей, которые полагают, что цены на недвижимость сохранятся на текущем уровне или даже снизятся, по-прежнему составляет около 73%. Возможно, именно поэтому первичный интерес пока не конвертируется в реальные сделки.

В 3 кв. 2016 года, по данным Метриум Групп, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Московской области выросла на 2,6%. Если к началу июля средняя цена «квадрата» составляла 79 тыс. рублей, то к концу сентября она достигла 82 тыс. рублей.

Что касается вторичного рынка, то по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» средняя удельная цена предложения на вторичном рынке в ближнем Подмосковье составила 98,488 тыс. рублей за кв. метр (сентябрь 2016 г.), в среднем Подмосковье – 73,529 тыс. рублей за кв. метр. Все изменения – в пределах погрешности.

Сближение цен на вторичном и первичном рынке – не очень хороший сигнал. При такой ценовой картине первичный рынок должен остановиться. И он остановился бы, если бы не ипотека с господдержкой.

Источник — «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Сентябрь 2016 года можно назвать месяцем активизации продавцов. Активность же покупателей, выраженная в показателях сделок по данным Росреестра Московской области, уменьшилась. По сравнению с сентябрем прошлого года было зарегистрировано на 8% меньше прав на жилые помещения.

Источник – УФРС МО

Новостройки Подмосковья 2017 г

Несмотря на не самую утешительную картину, девелопервы продолжают запускать новые проекты. Их отличительная особенность – участие именитых архитекторов, замеченных ранее в проектах премиальных сегментов и, как следствие, интересная концепция. При этом в первых очередях заявляется очень низкая цена входа.

Вот новые ЖК, вышедшие в свет в конце 2016 г., которые будут активно продаваться в 2017 г.

«Лайково», которое называют даже не жилым комплексом, а городом. (общая площадь жилья 875 тыс. кв. м) от компании UrbanGroup. Архитектурная концепция города принадлежит российскому архитектору Максиму Атаянцу.

Минимальные цены, как следует из пресс-релиза – от 2 млн. рублей. Особенность данного проекта – наличие торговой улицы длиной километр.

ЖК «Новокрасково», проект которого разработан в именитом архитектурном бюро «Остоженка» — в этом комплексе квартиры предлагаются по цене от 2 млн руб. Правда, не все плюсы данных комплексов бесспорны.

Ирина Доброхотова, среди достоинств ЖК «Новокрасково» отмечает пешую доступность до станции Коренево. При этом забывается, что электричка от Коренево до Выхино идет около 35 минут, а до Казанского вокзала – больше часа.

UP-квартал «Римский» в Ленинском районе, рядом с пос. Развилка, в 15-минутной доступности от станции метро «Домодедовская» (ФСК «Лидер») Архитектор — Михаил Филиппов (автор элитного комплекса «Итальянский квартал»).

Минимальная стоимость квартиры – 2,2 млн. рублей.UP-квартал «Римский» уже аккредитован ВТБ24 по программе господдержки, ставка — 10, 9% годовых. Планируется 7 очередей. Первая будет сдана в 2018 г.

Дача как убежище: вырастут ли цены на загородное жилье в Подмосковье

Не за горами апрель — традиционное время начала продаж домов и земельных участков в Подмосковье.

За прошедший год на рынок загородной недвижимости в регионе большое влияние оказала пандемия Covid-19: спрос стал расти, поскольку жители столицы нередко рассматривают дачу как убежище от вируса и место отдыха на фоне закрытых границ.

О том, как коронавирус повлиял на продажи загородного жилья в Подмосковье и стоит ли сейчас покупать там дачу, читайте в материале РИАМО.

Взрывной спрос

Перед пандемией загородный рынок недвижимости в Московской области испытывал серьезную стагнацию, а большинство объектов продавались годами и с серьезным дисконтом к стоимости строительства или приобретения в начале нулевых.

Как говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов, большинство подмосковных участков и летних дач в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) к 2019 году практически потеряли популярность. Однако пандемия Covid-19 изменила ситуацию.

В результате по итогам 2020 года было приобретено большинство загородных объектов Подмосковья, у которых не было серьезных изъянов или значительной переоценки. Однако даже в такой период высокого спроса некоторые категории объектов загородной недвижимости по-прежнему остались невостребованными.

Причин для этого может быть несколько: к примеру, плохое соседство — с кладбищем или фермой, нахождение на первой линии от дороги, слишком дорогое подключение коммуникаций, неудобство самого дома и так далее.

С тем, что спрос на загородное жилье в Московской области вырос более чем существенно, согласен руководитель инвестиционно-строительной компании KRAYS Development Яков Литвинов.

«Тот навес предложения, который сформировался на загородном рынке Подмосковья с 2009 года, мало интересовавший покупателей до 2020-го, был распродан почти полностью, за исключением откровенного неликвида», — говорит эксперт.

По оценкам руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, за 2020 год спрос на покупку загородной недвижимости в Московской области вырос на 15–40% в зависимости от локации.
Покупать ли квартиру в 2021 году: прогноз цен на недвижимость в Московском регионе>>
Дачное убежище

Как считает Александр Цыганов, приобретение дачи или загородного дома в Московской области стали популярными одновременно с пониманием того, что пандемия Covid-19, самоизоляция и дистанционная учеба и работа пришли всерьез и надолго.

При этом потребители, во многом вынужденно поехавшие в Подмосковье, увидели, что за последние годы инфраструктура там заметно улучшилась, пробок, как раньше во многих местах, тоже уже нет.

«Современные средства связи и другие технологические новшества также нивелировали неудобства удаленности от мегаполиса. Все это немалую часть москвичей привело к мысли, что жизнь за городом вполне возможна, причем без потери качества жизни и даже с большим комфортом», — объясняет Яков Литвинов.

Любопытно, что на фоне пандемии на рынке загородной недвижимости в Подмосковье росли не только продажи жилья, но и спрос на аренду. Как говорит в беседе с РИАМО владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, в праздничные дни минувшего года стоимость аренды возрастала до 300% от цены 2019 года.

В среднем же аренда в Подмосковье выросла в цене на 65% в зависимости от класса объекта. Если говорить о продаже домов, то специалисты компании «Дом Лазовского» зафиксировали увеличение спроса в прошлом году на 30–40%, и как следствие, повышение уровня цен на 25–30%.

Как отмечает Елена Мищенко, сегодня люди понимают, что в ближайшие годы Covid-19 никуда не денется — а потому активно покупают дома, дачи и земельные участки под строительство.

Это нужно для того, чтобы было где отдохнуть, подышать свежем воздухом и более-менее свободно себя чувствовать, поскольку за границу пока выезжать страшно.

И в 2021 году, по мнению эксперта, эта тенденция сохраняется.

Лайфхаки для дачи: как превратить подмосковный участок в курорт>>

Фактор направления

Не секрет, что спрос на загородную недвижимость имеет цикличный характер. Основные продажи земельных участков и домов в Московской области начинаются в апреле и заканчиваются примерно в октябре. Прошедший 2020 год не стал исключением — как, вероятно, не станет исключением и 2021 год.

По мнению Елены Мищенко, цены на загородную недвижимость в Подмосковье в нынешнем году вырастут в пределах 15%. Что касается аренды жилья, то 60% качественного предложения в пределах 50 километров от МКАД забронировано еще с прошлого года, и забронировано на длительный срок. Средняя ставка самых дешевых предложений — 30 тысяч рублей в месяц в пределах до 100 километров от МКАД.

«Все зависит от направления. Самые экономичные варианты аренды можно найти по следующим направлениям: Горьковское, Рязанское, Щелковское, Симферопольское, Каширское шоссе. Самые доступные предложения в аренду начинаются от 50 километров от МКАД и дальше», — говорит собеседница РИАМО.

Например, комфортный дом с минимальными удобствами можно арендовать от 30 тысяч в месяц в сторону от ЮВАО и ВАО, а от 50 тысяч в месяц — в сторону от СЗАО, ЗАО и ЮЗАО.

Арендовать жилье и покупать объекты на вторичном рынке Максим Лазовский советует уже сейчас, поскольку в конце апреля уже наступит сезонный ажиотаж. Но стоит учесть, что в мартовскую слякоть сложно провести комплексный анализ вторичного объекта, чтобы увидеть все подводные камни. А кот в мешке может в дальнейшем обойтись покупателю в эксплуатации и доработке гораздо дороже, чем новый дом.

Прописка на даче: как оформить ПМЖ дачникам Подмосковья>>

«Золотые» коттеджи

Как рассказал РИАМО руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев, сегодня загородный сегмент в Московской области продолжает оставаться крайне востребованным на рынке недвижимости — так, по итогам февраля спрос на покупку дач, домов, коттеджей и таунхаусов в регионе вырос на 40% относительно аналогичного периода прошлого года.

При этом в общей структуре традиционно преобладали дома — на них пришлось 65% всех запросов в месяц, однако в феврале значительный рост покупательского интереса был отмечен также в категории таунхаусов (+48%) и коттеджей (+66%).

«Вместе со спросом возрос и уровень цен — к концу февраля средняя стоимость покупки загородного объекта в Московской области составила 4 миллиона рублей, что на 27% превышает показатели февраля 2020 года. Наиболее заметно выросли цены на коттеджи — в феврале средняя стоимость данного типа объекта достигла почти 20 миллионов рублей (+65%)», — говорит Дмитрий Алексеев.

По данным «Авито Недвижимость», на фоне повышенного спроса общий уровень предложения в Подмосковье снизился на 10% (февраль 2021 года к февралю 2020 года), однако в категории коттеджей, напротив, отмечено увеличение числа объявлений на 18%.

Как объясняет Дмитрий Алексеев, интерес потребителей к загородному жилью зафиксирован и на рынке долгосрочной аренды. Так, спрос на съемное жилье за чертой города в феврале вырос на 15%. Чаще всего в Московской области арендовали дома — в общей структуре их доля составила 77%.

Помимо этого, существенная динамика наблюдалась в категории таунхаусов, как и в случае с куплей-продажей — потребительский интерес к этому типу объектов в феврале увеличился на 38% к предыдущему году.

«Арендные ставки в Подмосковье к концу февраля возросли на 28% — снять загородное жилье здесь можно было примерно за 50 тысяч рублей. Заметнее всего подорожали дома — их средняя цена находилась на уровне 40 тысяч рублей (+25%)», — рассказывает собеседник РИАМО.

Что касается рынка долгосрочной аренды, то, в отличие от сегмента продаж, увеличился объем предложения — в феврале рост числа объявлений составил 5% относительно аналогичного периода прошлого года.

Больше всего объявлений было размещено в категории домов (67% от общего числа), при этом высокие темпы были зафиксированы и по другим типам объектов: так, таунхаусы стали предлагать в аренду на 14% чаще, а в сегменте коттеджей количество объявлений увеличилось на 15% (февраль 2021 года к февралю 2020 года).

По мнению Дмитрия Алексеева, если говорить об уровне цен, то в перспективе стоит ожидать подорожания подмосковного загородного жилья в пределах 10%. При этом объекты, которые будут отвечать пожеланиям покупателей, смогут подняться в цене и до 15%.

Как создать райский уголок за городом: 10 книг об обустройстве дачи мечты>>

В ожидании роста

Сегодня в Московской области сохраняется высокий спрос на загородное жилье. При этом в плане предложений существует дефицит, и, как следствие, цены растут. Как объясняет Максим Лазовский, причин для этого роста несколько.

Во-первых, льготная ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с конца февраля распространилась на все категории жилья, а значит, спрос на него будет расти. Следующим этапом, как объясняет эксперт, ожидается введение эскроу-счетов — специальных банковских счетов, которые используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки.

«Это увеличит затраты строительства на 10% и тоже приведет к росту цены. Сыграет свою роль и ресурсное обеспечение. Пока мы испытываем проблемы как с рабочей силой, так и со снабжением материалами», — говорит Максим Лазовский.

По словам Лазовского, стоимость отдельных видов материалов уже возросла на 100%, как, например, в случае с металлом. Поэтому покупать объекты строительства, дачу или дом на первичном рынке или на стадии строительства стоит сейчас: дальше цены будут лишь расти.

Впрочем, покупать или нет загородную недвижимость в текущий момент, зависит во многом от цели приобретения. Как считает гендиректор агентства недвижимости Homeway и эксперт в сфере недвижимости столичного отделения общественной организации «Опора России» Марсель Ахметшин, такая покупка по-настоящему имеет смысл лишь при необходимости круглогодичного использования объекта.

«Если вы используете дом только для летнего проживания, то дешевле арендовать, чем целый год содержать его. Покупки загородной недвижимости с целью инвестирования в большинстве случаев неэффективны. Квартиры в Москве покупать выгоднее, чем «загородку», — объясняет собеседник РИАМО.

Мак, грибы и конопля – какие растения под запретом на даче в Подмосковье>>

Скрытый фактор

Впрочем, у ситуации с пандемией Covid-19 на рынке загородной недвижимости в Московской области есть и свои скрытые нюансы. К примеру, по мнению Александра Цыганова, пока пандемия не закончилась, на рынок не выйдут дома, приобретенные в спешке и по которым уже понятны неудобства проживания.

За год-два владельцам таких объектов физически не исправить недостатки или отсутствие торговой и социальной инфраструктуры, школ и поликлиник, не повысить транспортную доступность.

А в ряде случаев москвичи, переехавшие на дачи, вернулись к знакомым проблемам узких дорог и парковок, но решать их они должны уже сами в своих СНТ.

А значит, такие объекты после пандемии начнут активно выходить на рынок.

«Очевидно, что в ближайшее время можно будет оценить востребованность новых локаций и поселков, которые готовятся застройщиками к началу весеннего сезона. Развитие рынка загородной недвижимости будет сильно зависеть от темпов завершения пандемии и ее уроков», — говорит Александр Цыганов.

По мнению эксперта, вполне вероятно, что часть работы и учебы и после окончания пандемии Covid-19 останется в удаленном формате. Он выгоден многим работодателям, не связанным с физическим трудом и оказанием услуг. Кроме того, он удобен для сотрудников, чья занятость не требует постоянного присутствия на традиционном рабочем месте.

«В этом случае популярность загородного образа жизни будет поддержана, а в случае формирования комфортной среды проживания и спокойной возможности один-два раза в неделю съездить в город — закрепится в нашей жизни», — заключает Цыганов.

Эксперты сходятся в том, что сегодня можно прогнозировать продолжение спроса на покупку и аренду загородной недвижимости в Подмосковье, но уже с меньшим ажиотажем и с учетом реального удобства дома или дачи для дальнейшей жизни.

Спрос на «загородку» не спадает. У строителей очереди на месяцы

Москвичей пугает перспектива закрытых границ, переполненных курортов Кубани и обещания синоптиками жаркого лета. Хорошие новости: столичную квартиру удастся обменять на три загородных дома, подсчитали эксперты аналитического центра Циан.

Лучший способ спастись от вирусных и прочих страхов и обрести место для отпуска — купить дачу или даже коттедж, в который можно будет уехать окончательно и бесповоротно, а не только на выходные.

Сдай квартиру — получи дом

Как выяснили аналитики Циан, спрос на покупку загородного дома в нынешнем году вырос двое — основной прирост пришелся на май (+180%).

Примерно так же выросло и количество просмотров объявлений о продаже дома с марта по середину июня.

Впрочем, после завершения режима самоизоляции интерес к покупке дома стал планомерно снижаться: за первые две недели месяца прирост составил 115% в годовой динамике, что ниже майских значений, выявили аналитики.

Стоимости московской квартиры хватит на дом в ближнем Подмосковье и на три дома — в дальнем.

За расположенную в спальном районе Москвы квартиру можно получить целых три загородных коттеджа, а вот за жилье в области — приобрести лишь полдома в том же районе (в исследовании принимались во внимание полностью обустроенные дома со всеми коммуникациями). При этом обзор учитывал коттеджи общей площадью не более 200 кв. м и не дороже 35 млн рублей.

аналитика циан

Средняя московская квартира дороже дома по тому же шоссе в Подмосковье на 41%. Выгоднее всего «меняться» в ЮВАО (квартира дороже дома на 61%) и в ВАО (на 59%).
Стоимость московской квартиры покрывает 92% цены коттеджа в ближнем Подмосковье. При покупке недвижимости в дальнем Подмосковье хватит на три дома.
На ближний пояс Подмосковья (до 20 км от МКАД) приходится 17% объема предложения со средней ценой загородных домов 11,6 млн рублей, средний пояс (20–60 км от МКАД) — 54% (7,5 млн рублей), дальний пояс (60–120 км от МКАД) — 29% (4,8 млн).
Средняя площадь дома больше площади подмосковной квартиры в 2,5 раза. В среднем при переезде покупатель выигрывает порядка 70 кв. м.

От пандемии уедем за город
Центр исследований Циан провел опрос аудитории сайта (в опросе допускался мультивыбор, поэтому сумма процентов будет выше 100), из которого выяснил, что 38% респондентов, интересующихся загородной недвижимостью, отметили, что пандемия так или иначе повлияла на планы по покупке недвижимости.
Многие при этом рассматривают в качестве варианта для покупки загородную недвижимость (75,5% респондентов купят дом, таунхаус или коттедж; 34,6% — участок; 29,6% — дачу).

Из этих 38%, которые сказали что пандемия повлияла на принятие решения о покупке недвижимости, треть приняла решение о том, что они хотят купить загородную недвижимость именно во время пандемии. Это связано с тем, что люди перешли или планируют перейти на удалённый режим работы (15%) или поняли, что находиться в изоляции проще за городом (44%).

55,6% респондентов рассматривают загородную недвижимость как основную.
При этом 37,2% собираются жить за городом постоянно, 29,3% собираются проводить там большую часть жизни и 24,9% намерены приезжать туда во все сезоны.
Любопытно, что решение о покупке загородной недвижимости большая часть респондентов приняла более года назад, и они же ответили, что в текущей ситуации пандемии их поиск скорее замедлился.
Не ажиотаж, но рост

Спрос по сравнению с предыдущими годами вырос примерно на треть, говорит Татьяна Ананьева, руководитель отдела «Миэль «Сущевский».

Сейчас с витрины уходят многие из тех домов, которые пылились там три-четыре года: «Интересна и динамика роста количества показов.

Например, некоторые из домов раньше смотрели всего два-три раза в год, а теперь — четыре-пять раз в месяц», — рассказывает риэлтор Pokaz360.ru Александр Горбунов.

Но рынок находился в минорном настроении с кризиса 2014 года, так что это и не ажиотаж, считает Татьяна Ананьева. Загородное жилье долгое время было если не роскошью, то не обязательным вариантом недвижимости, доходов населения на все желания не хватает.

Теперь же беспрецедентная ситуация с изоляцией и закрытием границ вынудила многих решать вопросы и с отпусками, и с местом отдыха для детей и пожилых родителей. Так что нынешний рост спроса — это лишь попытка вернуться к нормальным значениям.

Пиковый спрос уже пройден, уверен Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». «Во-первых, качественное предложение в дефиците, и многие привлекательные объекты действительно уже разобраны, во-вторых, самым горячим сезоном на «загородке» является весна, а летом активность покупателей постепенно идет на спад», — подчеркивает эксперт.

Руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков заметил кратковременное снижение спроса, но сейчас он в целом по России выше на 36%, чем в аналогичный период мая этого года: «Растет спрос на полностью благоустроенные пригодные дома для круглогодичного проживания (+17%), а вот интерес к традиционным дачам сезонно стал ниже аналогичного периода мая этого года на 23%».
Что хотят и что берут
Говоря о форматах на первичном загородном рынке Подмосковья, Дмитрий Таганов утверждает, что 82% покупок относится к сегменту «эконом».

что ищут

Готовый, благоустроенный дом с центральными коммуникациями, площадью 150–200 кв. м и участком 10–12 соток. Если дому и участку нужны серьезные доделки и вложения, это сразу существенно снижает его ликвидность.

«Миэль»

что покупают

•73% покупателей выбирают участки без подряда;
•13% — квартиры в малоэтажных домах;
•9% — коттеджи;
•5% — блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).
«Инком-Недвижимость»

Очередь за домами

Не найдя на рынке того, что хочется, многие решают дом мечты построить. Но не тут-то было: компании-застройщики уже зашиваются — очереди растянулись на месяцы вперед. Об этом, например, упоминает Алексей Аверьянов, генеральный директор строительной компании Vesco Group.

По его словам, на рынке загородной недвижимости сейчас стоит небывалый ажиотаж, раскуплено большое количество земельных участков, и эти продажи не останавливаются, а значит, спрос на услуги строительных компаний будет только набирать обороты.

НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВА СВОЕГО ДОМА ПРИДЕТСЯ ЖДАТЬ МЕСЯЦЫ. К СТРОИТЕЛЬНЫМ КОМПАНИЯ — ОЧЕРЕДИ

«Коллеги говорят, что стали более тщательно выбирать заказчиков и отказывать тем, кто им неинтересен или неудобен», — отмечает Алексей Аверьянов.

Параллельно он допускает и проблемы «жадности»: из-за всплеска активности некоторые строительные компании не смогут правильно рассчитать свои силы и заключат договоры с большим количеством клиентов, которых потом закрыть не смогут.

В итоге либо будут сдвигаться сроки сдачи, либо пострадает качество строительства, либо такие компании обанкротятся.

Управляющий партнер строительной компании Good Wood Александр Дубовенко сказал Циан.Журналу, что спрос действительно вырос — так, у Good Wood только по Московскому региону спрос увеличился в 2,5 раза. Чтобы не попасть в ситуацию, которую выше описал Алексей Аверьянов, было решено отсечь часть спроса.

СПРОС НА СТРОИТЕЛЬСТВО СВОЕГО ДОМА ВЫРОС В 2,5 РАЗА

В строительной компании «Теремъ» сообщили, что тоже наблюдают устойчивый рост спроса, причем речь идет как о строительстве загородных домов, так и о покупке участков. В период март–апрель–май рост входящих обращений в сравнении с 2019 годом составил 59,7%.

При этом, указывают в «Тереме», причина роста спроса — не только в беспокойстве, вызванном пандемией и самоизоляцией, но и в постепенном разрушении стереотипов о строительстве загородного жилья: сложившееся мнение о том, что строительство частного дома — это годы ожидания и постоянное вложение средств, уходит в прошлое.
Цены не растут
Цены пока стабильны, констатирует Дмитрий Таганов и объясняет, что ценовая чувствительность покупателей на «загородке» традиционно высока, поэтому поднимать цены рискованно, а понижать их обычно некуда.

При этом на вторичном загородном рынке продавцы нередко устанавливают ценники как хотят, и это слабо коррелирует с истинным положением дел на рынке: как следствие, 80% лотов на «вторичке» переоценены в диапазоне от 30% до нескольких раз. Не исключено, на фоне информации о стремлении горожан переехать за город они дополнительно повысили стоимость своих объектов, но такая практика вряд ли увенчается успехом, резюмирует эксперт.

По данным компании «Инком-Недвижимость», аренда загородного жилья тоже пользуется спросом, но покупатели не готовы к росту цен, так что их приходится сдерживать.

летняя аренда

Для летнего найма дачи за год подорожали в среднем на 10%, таунхаусы — на 6,5%, коттеджи — на 20%.

Около 1/3 предложения приходится на объекты стоимостью до 90 тыс. рублей в месяц, можно найти варианты на разных направлениях и удаленности от МКАД.

Более половины заявок на подбор арендных вариантов (57%) — в бюджете ниже 90 тыс. рублей в месяц;
27% спроса — на лоты по цене от 90 до 130 тыс. рублей;
16% — на высокобюджетные.
«Инком-Недвижимость»

Активный спрос на загородное жилье имел в этом году достаточно причин, так что неудивительно, что количество ликвидных предложений в сегменте дач теперь стало ниже. В итоге часть потенциальных покупателей сейчас ожидают традиционного сезонного снижения цен, но, по оценке экспертов «Этажей», в этом году на фоне высокого спроса весной такая корректировка не произойдет — максимум на 3–5%.

Прогнозы

«Как минимум до осени спрос будет высоким, а потом уже начнется спад. В 2020 году лето — обычно период застоя на рынке загородной недвижимости — будет активным», — полагает руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Горяинов.

Глава люксембургского офиса консалтинговой группы «KRK Group» Никита Рябинин в прогнозах осторожен. По его словам, выход из кризиса будет медленным даже в случае отсутствия второй волны коронавируса.

Загородные дома перестраивают стоимость

Стоимость загородного строительства в столичном регионе рискует вырасти в полтора раза уже в апреле. Опасениями с “Ъ FM” поделились игроки рынка. Они отмечают, что стройматериалы за последний год подорожали на треть, а впереди высокий сезон, что неизбежно приведет к дальнейшему повышению цен. Какие факторы на это влияют? Что будет с рынком дальше? Разбирался Григорий Колганов.

Пандемия и самоизоляция подхлестнули спрос москвичей на загородную недвижимость. Летом количество заявок у застройщиков удвоилось. Но радовался рынок недолго: следом случился острый дефицит материалов, что спровоцировало рост себестоимости возведения частных домов.

В среднем она уже поднялась на треть, но это не предел, ведь в апреле стартует сезон строительства, говорит владелец компании «АПС Домостроительный комбинат» Александр Кальсин. Не ровен час, деревянные дома перестанут считаться бюджетными: «Сейчас средний инфляционный показатель — 30-35%. Думаю, он еще поднимется на 10-15%. У многих коллег глаза в буквальном смысле лезут на лоб.

Арматура и металлы в 2020 году стоили, условно, 45 тыс. руб. за тонну. Сейчас — порядка 70 тыс. руб. за тонну.

Металлочерепица за четыре месяца, по нашим данным, подорожала на 44%, полиэстер — на 35%. Больше всего выросли в цене пиломатериалы и доска. Клееный брус уходит в премиальный сегмент. Эконом-сегмент, скорее всего, вообще останется без загородного домостроения».

Что же привело к такому резкому увеличению стоимости строительства? Как обычно, это совокупность факторов, которые сложились в «идеальный шторм».

Традиционно серьезное влияние оказывает валютный курс, но в 2020 году к этому добавился и «неурожай» леса в России, сетует собственник компании по производству деревянных окон Андрей Петров: «Происходит удивительная вещь — у нас в стране нет леса.

В Сибири все уже под китайцами, а наши не смогли заготовить лес в достаточном количестве. Из-за этого в 2021 году стоимость круглого леса выросла в два раза, а пиломатериалы — в полтора».

Но это не все. С ценообразованием в строительной отрасли происходит примерно то же, что и с продуктами питания — огромное влияние оказывают внешние рынки. Ведь из-за пандемии спрос на загородное жилье подскочил не только в России.

Европейцы тоже активно обзаводятся домами, рассказывает руководитель отдела развития гипермаркета стройматериалов «Стоквуд» Николай Жарков. И ждать отскока цен, по его словам, можно не раньше зимы: «Очень много товаров уходит за границу. Кроме того, растут цены на металлопродукцию на биржах.

Европа из-за продолжающегося локдауна строится и покупает материалы, из-за этого, соответственно, рынок стройматериалов испытывает серьезную турбулентность. Думаю, такая динамика и дальше может продолжиться».

Что же в этих условиях будет с рынком загородной недвижимости столичного региона и его игроками? Если верить собеседникам “Ъ FM”, бизнесу придется выбирать между плохим и очень плохим сценарием.

Например, основатель компании Good Wood Александр Дубовенко полагает, что застройщики начнут пересматривать смету по уже действующим договорам с клиентами. Он сам уже отчасти пошел на это: «Скорее всего, они будут пытаться выкрутиться и брать с клиента дополнительные деньги.

Так как у нас рынок не очень хорошо регулируется, это возможно. Я пошел лично на такое решение. Разделил всех заказчиков на две части.

Цены сохраняем тем, кому уже начали строить, несмотря на уход в отрицательную зону.

Тем, у кого возведение дома еще не началось, предлагаем либо расторгнуть договор и вернуть предоплату, либо доплатить».

Но Александр Кальсин из «АПС Домостроительный комбинат» считает, что немногим удастся изменить заключенные контракты, поэтому рынок загородного строительства ждет настоящий коллапс: «Не секрет, что контракты, которые мы заключаем, обязывают фиксировать цену на шесть-восемь месяцев. Я думаю, далеко не все угадали. И однозначно к концу этого года будет клуб банкротств и недостроев и, соответственно, людей, которые потеряют свои деньги, потому что рынок живет по правилам авансирования».

Впрочем, есть мнение, что до таких крайностей не дойдет: цены на материалы и строительство сейчас на пике, а впереди относительно светлое будущее.

По крайней мере, владелец агентства AIM Realty Илья Менжунов сомневается в дальнейшем подорожании загородных домов, да и игроки рынка справятся с проблемами: «Застройщики уже прошли период и 2008 года, и 2014 года, они уже знают, что строят.

Поэтому я не думаю, что будут серьезные ситуации, например, когда компаниям приходится влезать в долговые обязательства, которые они не смогут выполнить.

Сейчас цены уже достигли пиковых значений. Тот объект, который стоил еще год назад плюс-минус 3 млн руб., не может стоить 7,5 млн руб. Нет никакой гарантии, что ты через два года продашь его за эти же деньги».

Впрочем, застройщики, опрошенные “Ъ FM”, непреклонны и советуют вкладываться в загородную недвижимость как можно скорее, даже если для этого нужно привлекать заемные средства. Цены в следующем сезоне потенциальные заказчики могут уже не потянуть.