Закон о переводе помещений в нежилое прошел первое чтение

Процедура перевода жилого помещения в нежилое, и обратно, связана с изменением целевого назначения объекта.

Правила согласования этой процедуры регламентированы Жилищным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ, а в состав обязательных условий входит получение разрешения от собственников дома и проведение перепланировки или переустройства. После завершения работ нужно внести изменения в ЕГРН по техническому плану.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Читайте в материале, при каких условиях допускается перевод жилого помещения в нежилое и обратно, какие документы нужны для согласования и проведения перепланировки, кто дает разрешение на изменение статуса объекта.

Перевод жилого помещения в нежилое

Чтобы изменить целевое назначение жилого помещения (квартиры или комнаты), нужно руководствоваться статьями 22-23 ЖК РФ (скачать). В них определен перечень условий и требований, которые предстоит соблюсти правообладателю помещения.

Самовольное использование жилого объекта под коммерческие или иные цели, не связанные с проживание граждан, наказуемы по закону – нарушителю грозит административный штраф по предписанию Государственной жилищной инспекции с возложением обязанности привести объект в исходное состояние.

Квартиру на первом этаже можно перевести в нежилое помещение. Для этого нужно спроектировать и сделать отдельный выход на улицу.

Приступать к процедуре перевода может только собственник жилого помещения, это факт должен подтверждаться правоустанавливающими документами.

Действия по согласованию можно осуществлять через представителя, для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору.

Так как перевод жилого помещения в нежилое и обратно предусматривает изменение правового статуса объекта, на это нужно получать разрешения компетентных органов. В Москве такими вопросами занимается ДГИ и Мосжилинспекция.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.

№ п/п	Основные этапы для согласования перевода жилого помещения в нежилое и обратно	Описание
1	Согласие собственников МКД	Оформляется после проведения общего собрания собственников МКД в очной или заочной форме. По итогам собрания нужно оформить протокол.
2	Согласование перепланировки и переустройство	Так как для перевода жилого помещения в нежилое и обратно нужно изменить характеристик объекта, проводится перепланировка. Ее можно согласовать по проекту через Мосжилинспекцию и ДГИ.
3	Изменение статуса помещения	Решение об изменении статуса жилого помещения на нежилое и обратно принимает ДГИ. На основании решения нужно внести изменения в ЕГРН.
4	Оформление технического плана, внесение изменений в ЕГРН	Так как статус и характеристики каждого объекта недвижимости указываются в ЕГРН, нужно внести изменения в этот реестр. Для этого необходимо заказать технический план у кадастрового инженера.

Требования, санитарные нормы

Статьями 22-23 ЖК РФ предусмотрен перечень условий и требований, которые должен соблюсти собственник для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое:

объект должен располагаться на первом этаже многоквартирного здания, а при переводе квартиры выше первого этажа – нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
если в переводимое помещение обеспечен прямой доступ, без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки, т.е. на момент обращения прямой доступ может фактически отсутствовать);
если переводимый объект, либо его часть, используются для постоянного проживания граждан;
если на объект зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Перевод жилых помещений в нежилые не должен нарушать интересы других собственников МКД. Поэтому их согласие на изменение статуса объекта нужно обязательно получить до обращения в компетентные органы.

Это только базовые требования, которые указаны в законе. Существует и еще ряд ограничений, при которых перевод жилых помещений в нежилые будет невозможен. В частности, в наемных домах социального использования указанная процедура запрещена, а при рассмотрении заявления будет вынесен отказ.

Также недопустимо указывать в качестве цели перевода последующее использование объекта под религиозные цели. Отказ будет вынесен и в случае, если отсутствует техническая возможность оборудовать беспрепятственный доступ к переводимому помещению, минуя иные квартиры. В целом, перевод жилого в нежилое помещение осуществляется с коммерческими целями.

В нежилых помещениях можно вести предпринимательскую деятельность, если это не противоречит закону.

Для строительных работ при переводе нужно оформить проект, согласовать его в Мосжилинспекции.

Если согласование перевода завершилось положительным результатом, в ходе дальнейшей эксплуатации должны соблюдаться и требования санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных обязательных нормативов. Их перечень будет определяться целевым назначением нежилого помещения. Например, в нежилых помещениях МКД запрещается размещать объекты промышленного производства.

Перечень видов деятельности, запрещенных для использования в помещениях МКД, могут устанавливать местные власти. В их число могут входить:

развлекательные и увеселительные заведения (в ряде случаев для их размещения может потребоваться соблюдение стандартов по звуко- и шумоизоляции);
бани и сауны;
общественные туалеты;
торговые точки по продаже пиротехники или иных опасных изделий.

Точный перечень ограниченных видов деятельности нужно уточнить в местных органах власти заранее, т.е. до того, как перевод жилых помещений в нежилые будет завершен. Также консультации по этим вопросам могут дать наши эксперты.

Технический паспорт без красных линий в 2020 году

Комментарий специалиста.

С рядом ограничений и запретов предстоит столкнуться уже после фактически состоявшегося перевода объекта в состав нежилых помещений.

Чтобы сэкономить время и деньги, необходимо заранее определиться с предполагаемыми целями и видами деятельности, а также учесть будущие ограничительные меры.

Оформление проекта перепланировки и переустройства Получение разрешений, заключения о соответствии Оформление технического плана Сопровождение кадастрового учета

Необходимые документы

Основной перечень документов, которые будут использованы при согласовании перевода, определены в ст. 23 ЖК РФ:

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

заявление о переводе, оформленное собственников или его представителем;
паспорт заявителя, нотариальная доверенность на представителя;
правоустанавливающие документы на жилой объект – представляются в виде оригинала или нотариальной копии;
технический план помещения;
перепланировки или переустройства, согласованный надлежащим образом (проект необходим, если требуется обеспечить самостоятельный доступ в переводимое помещение, минуя иные квартиры и комнаты).

Правоустанавливающим документом будет являться выписка из ЕГРН. Если право собственности регистрировалось до июля 2016 года, может представляться свидетельство о праве.

Так как в процессе перепланировки или переустройства необходимо закрепить измененные характеристики помещения, собственнику предстоит пройти кадастровый учет – для этого оформляется технический план через кадастрового инженера.

Блок-схема по всем этапам согласования перевода жилого помещения в нежилое.

Одновременно с оригиналом протокола, для согласования представляются следующие документы (перечень действителен для объектов на территории Москвы):

уведомления о проведении собрания, а также доказательства их вручения жильцам;
лист регистрации собственников;
решения собственников по каждому вопросу повестки дня;
реестр собственников;

Жилое в нежилое: регулирование или запрет?

Незадолго до наступления нового 2019 года был опубликован Закон РФ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме” (далее – Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ или просто Закон).

Он приравнял нежилые помещения в многоквартирных жилых к жилым помещениям с точки зрения их переустройства и перепланировки.

Казалось бы, новый подход можно только приветствовать: установление общих правил для жилых и для нежилых помещений свидетельствует о сближении их правового режима, что в перспективе способно привести к установлению общих правил…

Но такой вывод был бы преждевременным, поскольку Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ на самом деле лишь усиливает запретительное регулирование в жилищной сфере. Просто законодатель на сей раз использовал завуалированную форму запрета, да еще добавил социальной риторики.

И в самом деле, значительная часть общества в последние годы негативно относится к запретам (опять запрет, сколько можно, только их и вводят, а где же дозволение, свобода?!).

Правда, меньше их не становится… Так почему бы ни поступить более аккуратно, да ещё позвать на помощь некоторых «либералов», тех, кто готов пойти на ограничение прав собственников в широких пределах. Тем более что сторонников «консервативной» в рыночном смысле повестки у нас мало.

В чём смысл Закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ? Во-первых, в некоторых нормах Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) термин «жилые помещения» заменяется на «помещения в многоквартирном доме».

Тем самым ЖК РФ начинает регулировать отношения по поводу нежилых помещений, но в отношении не всех, а только тех, которые находятся в многоквартирных жилых домах. Нежилых зданий и нежилых помещений в последних новый закон не касается. Так что полное единство в регулировании всё равно не будет достигнуто.

Замена «жилых помещений» на «помещения в многоквартирном доме» произведена в ЖК РФ лишь в части переустройства и (или) перепланировки.

Поэтому в остальных случаях нормы ЖК РФ на нежилые помещения в многоквартирных домах, вроде бы, распространяться не должны, если иное прямо не предусмотрено ЖК (например, в части, касающейся осуществления прав на общее имущество многоквартирного дома и управления им).

Хотя, конечно, было бы лучше, если бы об этом было сказано прямо. Так что отношения по поводу нежилых помещений, не находящихся в многоквартирных жилых домах, по-прежнему остаются без полноценного регулирования.

Это позволяет судам применять к ним правила о жилых помещениях по аналогии, что имеет, разумеется, казуистический характер и далеко не всегда оправданно.

Помимо приравнивания нежилых помещений к жилым в части переустройства и (или) перепланировки, Закон от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ содержит еще одну значимую для практики норму, а именно, изменение в п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Смысл его состоит в том, что если «переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, для их проведения нужно предоставить также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку», предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ.

Казалось бы, ничего нового… Исходя из общих подходов ГК РФ общее имущество многоквартирного жилого дома, находящееся в долевой собственности, нельзя передать в индивидуальную собственность при отсутствии согласия кого-либо из сособственников. Иное означало бы необоснованное лишение права собственности, ведь распоряжение общим имуществом возможно лишь с согласия всех (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Правда, на протяжении десятилетий никто не спрашивал согласия сособственников при переводе жилых помещений в нежилые. Достаточно было соблюдения определённой процедуры и принятия уполномоченным государственным органом соответствующего решения. Я уж не говорю о многолетней практике приватизации частей общего имущества многоквартирных домов под видом продажи обособленных нежилых помещений.

В результате первые, а то и вторые, этажи многих жилых домов превращались в нежилые помещения, будучи порой для этого непригодными. Условия проживания людей в таких домах, как правило, ухудшались.

И вот теперь к запрету переводить в нежилые не пригодные для этих целей помещения (который существовал и ранее, просто игнорировался), решили, что нужно получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если происходит изъятие части общего имущества с превращением его в индивидуальное.

И тут, как всегда, дьявол прячется в деталях, а именно, что будут понимать под «присоединением части общего имущества».

Возьмём, например, наиболее часто встречающуюся ситуацию, когда квартиру превращают в нежилое помещение, прорезая вместо окна дверь и пристраивая к ней внешнюю лестницу.

Формально тут, вроде бы, площадь общего имущества многоквартирного дома не уменьшается (узкий вариант толкования). Другое дело, когда коридор, ведущий к нескольким квартирам, которые скупили и превращают в нежилое помещение, присоединяют к последнему.

Но интуиция мне подсказывает, что такое логичное толкование практика будет стремиться расшатать. Уж больно хочется в последние годы уполномоченным государственным или муниципальным органам расширять сферу своего усмотрения.

И они будут требовать согласия всех сособственников и тогда, когда в этом нет необходимости, хотя бы для того чтобы избежать возможных упрёков в нечистоплотности.

Ведь основные стрелы критики процедуры превращения жилых помещений в нежилые будут, при узком варианте толкования, бить мимо цели. Случаев, когда к создаваемому нежилому помещению «прирезаются» куски общего имущества многоквартирного дома, не так много.

Гораздо больше случаев, когда нежилое помещение создается в рамках уже существующей квартиры, а применительно к ней регулирование не меняется.

Правда, можно понимать под присоединением части общего имущества любое изменение границ или даже кадастрового плана (широкий вариант толкования), однако будет трудно обойти то обстоятельство, что и стена, и дверь, и окно – будут общим имуществом, – пусть и технически различным. В общем, поживём-увидим.

Но на этом перечень сюрпризов не заканчивается: в Законе от 27 декабря 2018 г.

№ 558-ФЗ появилась фраза о «протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме», предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ.

Начнём с того, что в части 2 ст. 40 ЖК РФ нет ни слова о протоколе, а идёт речь лишь о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь же нужен ещё и протокол общего собрания, причём неясно, должны ли на это собрание явиться все собственники.

Как показывает мой опыт, получить согласие всех – неимоверно трудная задача. Во-первых, собственники считают, что не должны давать согласие «просто так», а лишь за некое встречное предоставление – деньги, ремонт общего имущества и т.п.

Причём многие считают дачу согласия одним из немногочисленных имеющихся у них способов «заработать», поэтому выдвигают завышенные требования. Механизм их уменьшения в ЖК РФ не предусмотрен. Во-вторых, некоторые собственники принципиально не дают никаких согласий, часто просто «из вредности».

Наконец, в-третьих, порой собственников банально не найти.

Механизм и законодательное регулирование перевода жилого помещения в нежилое помещение

19.02.2015

Примерное время чтения: 10 мин.

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – «ЖК РФ») установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (а именно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства) .

Также ЖК РФ устанавливается, что использование жилого помещения допускается для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, в жилом помещении возможно осуществление ограниченного количества видов предпринимательской деятельности.

В то же время, достаточно распространена ситуация, при которой расположение жилого помещения позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность в полном объеме, но, в силу правового статуса такого помещения в качестве жилого, осуществление такой деятельности становится невозможным.

Для таких ситуаций законодательством предусматривается механизм перевода жилого помещения в нежилое помещение, установленный ЖК РФ.
Нормативные требования для перевода помещения
ЖК РФ установлены требования, соблюдение которых необходимо для осуществления перевода жилого помещения в нежилое:

Наличие отдельного входа в переводимое помещение или возможности оборудования такого входа в переводимое помещение;
Переводимое помещение не должно являться частью другого жилого помещения (к примеру, помещение в коммунальной квартире не подлежит переводу);
Переводимое помещение не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
Отсутствие обременений переводимого помещения правами каких-либо лиц.

Кроме того, обращаем внимание, что ЖК РФ предусматривает, что перевод квартиры в многоквартирном жилом доме (далее – «МЖД») в нежилое помещение, возможен исключительно при условии, что такая квартира расположена на первом этаже МЖД или выше первого этажа, но помещения, расположенные под переводимым помещением, не являются жилыми. Кроме того, также установлено, что перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Процедура перевода помещения
В соответствии с ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления собственника такого помещения или его представителя. Также установлен закрытый перечень документов, подлежащих приложению к заявлению о переводе:

Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригиналы или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
Технический паспорт переводимого помещения;
Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (данный документ требуется в том случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Отмечаем, что заявитель имеет право не представлять технический паспорт переводимого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы (при условии, что право собственности на переводимое помещение зарегистрировано в надлежащем порядке в ЕГРП). В случае если данные документы не будут представлены, орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает данные документы в порядке межведомственного взаимодействия.

В том случае, если недостающие документы не будут получены в порядке межведомственного взаимодействия, орган, осуществляющий перевод, сообщает об отсутствии соответствующей информации заявителю и предлагает заявителю представить требуемые документы самостоятельно.

Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления каких-либо иных документов, кроме вышеперечисленных.

Итогом рассмотрения заявления о переводе помещения является решение органа, осуществляющего перевод помещений, о переводе или об отказе в переводе помещения . Данное решение должно быть принято не позднее сорока пяти дней со дня представления заявителем в данный орган всех необходимых документов.

В свою очередь, в том случае, если для перевода жилого помещения в нежилое необходимо переустройство и (или) перепланировка , решение о переводе помещения должно содержать требования о проведении соответствующих работ в помещении.

Кроме того, при необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки, орган, осуществляющий перевод, также формирует приемочную комиссию , задачей которой является проверка выполненных в помещении работ и вынесение акта приемочной комиссии, который подтверждает выполнение необходимых для осуществления перевода помещения работ.

Обращаем внимание, что в случае проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, именно акт приемочной комиссии будет являться документом, подтверждающим окончание перевода помещения и основанием для последующего его использования в качестве нежилого.
Основания для отказа в переводе помещения
Помимо вышеуказанных ограничений и условий ЖК РФ также устанавливается закрытый перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое:

Непредставление документов, необходимых для предоставления в соответствии с ЖК РФ;
Непредставление документов, которые были запрошены органом, осуществляющим перевод, у заявителя, в том случае, если такие документы не были получены в порядке межведомственного взаимодействия;
Представление документов в ненадлежащий орган;
Несоблюдение установленных ЖК РФ условий перевода помещения;
Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Отмечаем, что решение об отказе в переводе может быть оспорено заявителем в судебном порядке.
Трудности перевода
Дополнительно хотелось бы обратить внимание на еще одну деталь, которая может стать существенным препятствием для перевода жилого помещения в нежилое.
Как было указано выше, одни из условий перевода жилого помещения в МЖД в нежилое является наличие отдельного входа или возможности оборудования такого входа в переводимое помещение.
При отсутствии отдельного входа в переводимое помещение (как чаще всего бывает в МЖД), очевидно, что потребуется проведение строительных работ по созданию такого входа в стенах МЖД.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ» собственникам квартир в МЖД принадлежат на праве общей собственности общие помещения МЖД, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Состав общего имущества также уточняется ЖК РФ.

Установлено, что собственникам помещений в МЖД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МЖД, а именно, среди прочего, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома и земельный участок, на котором расположен МЖД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, в соответствии с вышеупомянутыми нормами внешние стены МЖД и земельный участок, на котором расположен данный МЖД, являются общим имуществом всех собственников помещений в МЖД.

В свою очередь, положениями ЖК РФ, регулирующими порядок пользования общим имуществом в МЖД и управление таким имуществом, установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МЖД, то для проведения таких работ необходимо получение согласия всех собственников помещений в МЖД . Кроме того, ЖК РФ также закреплено, что согласие всех собственников помещений в МЖД необходимо в том случае, если происходит уменьшение размера общего имущества в порядке реконструкции МЖД.

Поскольку в процессе работ по оборудованию отдельного входа внешняя стена МЖД и земельный участок, на котором расположен МЖД, будут неизбежно задействованы, существует вероятность того, что заявителю потребуется согласие всех собственников помещений в МЖД на проведение таких работ.

Отмечаем, что в ЖК РФ или иных нормативно-правовых актах отсутствуют четкие критерии, позволяющие точно определить является ли в каждом отдельном случае реконструкция, перепланировка или переустройство помещения с целью устройства отдельного входа в МЖД присоединением к помещению части общего имущества или уменьшением размера общего имущества.

Таким образом, у заявителя отсутствует возможность оценить необходимость получения согласия собственников помещений в МЖД до подачи заявления на перевод помещения. С целью анализа данного вопроса обратимся к судебной практике.

Основной подход, который наблюдается в судебной практике заключается в том, что для проведения вышеупомянутых работ по устройству отдельного входа в помещение необходимо наличие согласия всех собственников помещений в МЖД .

При этом, зачастую, суды не анализирует вопрос, являются ли данные работы присоединением общего имущества к помещению или уменьшением общего имущества в МЖД и ограничиваются формальным анализом принадлежности конструктивных элементов МЖД (в отношении которых проводятся соответствующие работы) к общему имуществу.

Обращаем внимание, что, несмотря на отсутствие такого основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое в ЖК РФ, как отсутствие согласия собственников помещений на проведение работ по устройству отдельного входа, существует риск отказа в осуществлении перевода жилого помещения в нежилое по причине отсутствия такого согласия , несмотря на то, что ЖК РФ содержит закрытый перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о переводе и что в данных нормах отсутствует указание на необходимость получения согласия всех собственников помещений в МЖД при необходимости устройства отдельного входа. Данная позиция была утверждена на уровне ВС РФ в 2008 году и используется судами при рассмотрении подобных дел до сих пор.

В соответствии с позицией ВС РФ, несмотря на отсутствие в ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников МЖД на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции МЖД либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что данный земельный участок входит в состав общего имущества собственников помещений в МЖД), то в указанных случаях положения ЖК РФ в отношении порядка перевода жилых помещений в нежилые необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в МЖД.

Более того, ВС РФ указал, что по умолчанию, при перепланировке или переустройстве помещения согласие собственников помещений МЖД не требуется за исключением работ по перепланировке или переустройстве, в результате которых происходит присоединение общего имущества в МЖД.

К примеру, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2014 по делу № А78-5060/2013 индивидуальный предприниматель собирался организовать офисное помещение в квартире на первом этаже жилого дома.

Для данной цели им предполагалось демонтировать оконный проем до отметки чистого пола с целью устройства входа в офисное помещение.

Индивидуальному предпринимателю было отказано в переводе жилого помещения в нежилое на основании отсутствия согласия всех собственников помещений в жилом доме на вышеупомянутые работы по демонтажу.

При рассмотрении данного дела, судом было указано на то, что, в соответствии с позицией ВАС РФ , которая согласуется с соответствующими положениями ЖК РФ, к общему имуществу здания относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции такого здания и, таким образом, работы по демонтажу оконного проема требуют получения согласия собственников помещений в жилом доме.

Нельзя не отметить, что в судебной практике также наблюдается и противоположная позиция, в соответствии с которой создание отдельного входа не является присоединением общего имущества к помещению или уменьшением общего имущества и, следовательно, необходимости в получения согласия всех собственников помещений в МЖД нет.

Более того, в отношении данного вопроса также высказывалось Министерство экономического развития Российской Федерации в письме от 17.05.2011 г.

№ Д23-2077, в соответствии с которым, перевод жилого помещения в нежилое и оборудование отдельного входа не влечет за собой уменьшения размера общего имущества в МЖД и необходимость в получения согласия всех собственников помещений в МЖД отсутствует.

Несмотря на наличие такой противоположной позиции, полагаем, что опираться на нее при осуществлении перевода все же не стоит, так как проведение работ по устройству отдельного входа трактуется судами крайне разнородно и, чаще всего, суды занимают позицию органа, осуществляющего перевод.

Дополнительно отмечаем, что, в том случае, если в результате работ, проводимых при обустройстве отдельного входа изменяются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности МЖД или изменяются параметры МЖД (к примеру высота, количество этажей, площадь и т.п.), то на проведение таких работ, помимо согласия всех собственников помещений в МЖД, может потребоваться получение разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства в порядке, предусмотренном ГрК РФ.

Для завершения анализа вопроса в отношении необходимости получения согласия всех собственников МЖД рассмотрим ситуацию, в которой данное согласие не было получено заявителем, но, тем не менее, заявление о переводе жилого помещения в нежилое было подано в соответствующий орган.

В том случае, если все же перевод жилого помещения в нежилое все же произошел без получения согласия всех собственников помещений в МЖД и соответствующие мероприятия по оборудованию отдельного входа были выполнены, собственник переведенного перемещения может столкнуться с административной ответственностью в соответствии с КоАП РФ за осуществление самовольного переустройства/перепланировки или реконструкции.

Более того, отмечаем, что, в случае признания проведенных работ по перепланировке или переустройству самовольными, собственник переведенного помещения может быть обязан привести помещение в первоначальное состояние (т.е. в состояние до перевода помещения и оборудования отдельного входа).

Таким образом, в том случае, если заявителю для перевода жилого помещения в нежилое необходимо устройство отдельного входа в переводимое помещение, ему рекомендуется получить согласие всех собственников помещений в МЖД на будущие работы для того, чтобы избежать затруднений и негативных последствий, связанных с отсутствием такого согласия.

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Содержание

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода.

Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
разработку предпроектных документов и проекта;
согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
получение разрешения на перевод;
подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства.

Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ.

Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.