Рассказываем, сколько сейчас стоят крымские квартиры и дома, а также как изменился спрос на курортную недвижимость
Сергей Мальгавко/ТАСС
Cегодня, 18 марта, отмечается День воссоединения Крыма с Россией. Именно в этот день в 2014 году полуостров, который с 1954 года входил в состав Украины, был возвращен России. Сегодня Крым является популярным курортом, многие россияне стремятся приобрести здесь дом или квартиру.
Рассказываем, сколько стоит жилье, а также как изменился спрос на крымскую недвижимость с момента присоединения к Российской Федерации.
После вхождения полуострова в состав России в 2014 году цены резко взлетели вверх, отчего недвижимость оказалась явно переоцененной. Особый интерес к ней проявили инвесторы, но быстро поняли, что вложения невыгодны.
«Устаревший жилой фонд, юридические сложности при оформлении документов на жилье и неразвитая инфраструктура способствовали закономерному спаду, продолжавшемуся до середины 2016 года.
При этом на Южном берегу Крыма цены взлетели настолько, что, несмотря на все еще продолжающуюся коррекцию, до сих пор существенно обгоняют цены в Сочи — самом дорогом городе Краснодарского края», — рассказал Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».
Следующий всплеск — гораздо более плавный, не сравнимый с ситуацией 2014 года — пришелся на открытие Крымского моста в октябре 2018 года. При этом основной рост (около 13%) был отмечен до ожидаемого события. В 2019 году и в начале 2020-го в Крыму было зафиксировано снижение спроса из-за существенного уменьшения числа инвестиционных покупок, уточнил Луценко.
По его словам, покупатели массово перестали интересоваться вторичкой, приобретение которой все еще связано со значительными юридическими рисками, и переключили внимание на новостройки. Продавцы вторичного жилья начали корректировать цены в сторону понижения. Особенно просел сегмент домов.
Наиболее дорогие предложения стали дешеветь, продавцы коттеджей дают существенные скидки на них.
Сегодня динамика цен в Крыму отражает общерыночные тенденции. В целом по полуострову квартиры за год подорожали на 5%, а дома снизились в цене на 2% — эти изменения происходили плавно, на протяжении всего года, уточнил управляющий директор компании «Авито Недвижимость» Иван Дубровин.
«Большое количество застройщиков, появившихся в Крыму, и возникновение конкуренции не способствуют повышению цен в 2020 году. В связи с обвалом рубля спрос может немного возрасти, что поддержит рынок новостроек, однако массового ажиотажа ждать не стоит», — отметил аналитик «Мира квартир».
Структура спроса и предложения также осталась прежней: в 2020 году наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры (44% в структуре спроса) и дома площадью до 75 кв. м (47% спроса на всю загородную недвижимость). В структуре предложения при этом преобладают двухкомнатные квартиры (35%), следом идут однокомнатные (33%) и дома площадью до 75 кв.
м (36,8% от всего объема предложения загородной недвижимости).
«Рынок крымской недвижимости сейчас стабилен и на протяжении всего года пользовался хорошим спросом: покупатели рассматривают приобретение недвижимости в южных регионах как вариант сезонного жилья, покупают ее с перспективой дальнейшего переезда или видят в ней инвестицию на будущее», — пояснил Дубровин.
Сегодня наибольшей популярностью пользуются Севастополь, Симферополь, а также населенные пункты Южного берега. В последнее время покупатели также стали часто интересоваться Евпаторией, резюмируют аналитики.
Средние цены на квартиры в городах Крыма
Динамика цен на недвижимость в Крыму с 2014 до 2019 года
Цены на квартиры и загородное жилье в Крыму: взлеты и падения
Весной-летом 2014-го в связи с неопределенным политическим и экономическим статусом полуострова цены на недвижимость Крыма резко падали. Если в июне средняя цена вторичного жилья составляла 56 653 руб., то в июле – 50 095 руб. за кв. м. Однако уже в августе цены уверенно пошли вверх. В феврале 2015 года цены достигли 98 692 руб. за кв. м (+97% по сравнению с июлем 2014 года).
«За четыре года рынок недвижимости Крыма пережил значительные колебания, которые были напрямую связаны с двумя главными событиями. Первое – высокий интерес россиян к дешевой курортной недвижимости.
Значительная часть этого спроса была инвестиционной, и это еще больше подогрело цены. Второе событие – начало подготовки к строительству Крымского моста.
Цены на квартиры взлетели, уже когда проект начал проходить экспертизы», – комментирует Ирина Филатова, главный редактор Domofond.ru.
С февраля по июль 2015 года «перегретые» цены на вторичные квартиры опустились примерно на 20 000.
Однако следующее событие – объявление о точных сроках возведения моста через Керченский пролив, а также о выделении денег на строительство – спровоцировали новую волну.
В феврале 2016 года цены на вторичное жилье достигли пика и составили 108 386 руб. за кв. м (+35% по сравнению с ноябрем 2015-го).
Ажиотаж вскоре спал, и на крымский рынок жилья стали влиять те же кризисные факторы, что и на общероссийский. Кроме того, постепенное удешевление ипотеки не могло поддержать рынок недвижимости на полуострове, поскольку крупнейшие ипотечные банки не оформляли кредитов на покупку жилья в Крыму.
К февралю 2017 года средние цены опустились до 72 435 руб. за кв. м, после чего целый год ситуация оставалась стабильной.
В конце 2018-го, как и в большинстве регионов России, рост ключевой ставки спровоцировал заметный рост цен: на 3,5% с октября по январь. В январе 2019 года средняя цена кв. м.
городского жилья в Крыму составила 74 963 рубля, это на 32% выше, чем в июне 2014 года, и на 31% ниже, чем в феврале 2016 года.
Рост цен в сегменте загородного жилья в 2014 году начался месяцем позже и был не таким резким. Если в августе 2014-го частные дома в регионе продавались по 38 178 руб., то в марте 2015-го – уже 55 605 руб. за кв. м (+46%). Однако на этом рост не прекратился, как в случае со вторичными квартирами, а лишь замедлился.
В январе 2016 года загородная недвижимость Крыма вышла на максимум и предлагалась по 62 067 рублей за кв. м. Спад цен был также менее резким, чем на рынке городских квартир. В итоге в январе 2019 года кв. м.
загородной недвижимости продавался за 48 068 рублей, что на 20% меньше, чем в июне 2014 года, и на 23% меньше, чем в январе 2016-го.
Динамика цен на недвижимость в Крыму с 2014 до 2019 года
Специалисты портала Domofond.ru проанализировали динамику рынка недвижимости в Крыму начиная с момента присоединения части полуострова к России. После двух пиков, связанных с присоединением Крыма и объявлением о строительстве Крымского моста, регион переживал спад цен на вторичное жилье. Плавный рост начался в середине 2018-го и продолжается до сих пор.
Цены на квартиры и загородное жилье в Крыму: взлеты и падения
Весной-летом 2014-го в связи с неопределенным политическим и экономическим статусом полуострова цены на недвижимость Крыма резко падали. Если в июне средняя цена вторичного жилья составляла 56 653 руб., то в июле – 50 095 руб. за кв. м. Однако уже в августе цены уверенно пошли вверх. В феврале 2015 года цены достигли 98 692 руб. за кв. м (+97% по сравнению с июлем 2014 года).
«За четыре года рынок недвижимости Крыма пережил значительные колебания, которые были напрямую связаны с двумя главными событиями. Первое – высокий интерес россиян к дешевой курортной недвижимости.
Значительная часть этого спроса была инвестиционной, и это еще больше подогрело цены. Второе событие – начало подготовки к строительству Крымского моста.
Цены на квартиры взлетели, уже когда проект начал проходить экспертизы», – комментирует Ирина Филатова, главный редактор Domofond.ru.
С февраля по июль 2015 года «перегретые» цены на вторичные квартиры опустились примерно на 20 000.
Однако следующее событие – объявление о точных сроках возведения моста через Керченский пролив, а также о выделении денег на строительство – спровоцировали новую волну.
В феврале 2016 года цены на вторичное жилье достигли пика и составили 108 386 руб. за кв. м (+35% по сравнению с ноябрем 2015-го).
Ажиотаж вскоре спал, и на крымский рынок жилья стали влиять те же кризисные факторы, что и на общероссийский. Кроме того, постепенное удешевление ипотеки не могло поддержать рынок недвижимости на полуострове, поскольку крупнейшие ипотечные банки не оформляли кредитов на покупку жилья в Крыму.
К февралю 2017 года средние цены опустились до 72 435 руб. за кв. м, после чего целый год ситуация оставалась стабильной.
В конце 2018-го, как и в большинстве регионов России, рост ключевой ставки спровоцировал заметный рост цен: на 3,5% с октября по январь. В январе 2019 года средняя цена кв. м.
городского жилья в Крыму составила 74 963 рубля, это на 32% выше, чем в июне 2014 года, и на 31% ниже, чем в феврале 2016 года.
Рост цен в сегменте загородного жилья в 2014 году начался месяцем позже и был не таким резким. Если в августе 2014-го частные дома в регионе продавались по 38 178 руб., то в марте 2015-го – уже 55 605 руб. за кв. м (+46%). Однако на этом рост не прекратился, как в случае со вторичными квартирами, а лишь замедлился.
В январе 2016 года загородная недвижимость Крыма вышла на максимум и предлагалась по 62 067 рублей за кв. м. Спад цен был также менее резким, чем на рынке городских квартир. В итоге в январе 2019 года кв. м.
загородной недвижимости продавался за 48 068 рублей, что на 20% меньше, чем в июне 2014 года, и на 23% меньше, чем в январе 2016-го.
Domofond.ru: динамика цен на недвижимость в Крыму с 2014 до 2019 года
Специалисты портала Domofond.ru проанализировали динамику рынка недвижимости в Крыму начиная с момента присоединения части полуострова к России. После двух пиков, связанных с присоединением Крыма и объявлением о строительстве Крымского моста, регион переживал спад цен на вторичное жилье. Плавный рост начался в середине 2018-го и продолжается до сих пор.
Цены на квартиры и загородное жилье в Крыму: взлеты и падения
Весной-летом 2014-го в связи с неопределенным политическим и экономическим статусом полуострова цены на недвижимость Крыма резко падали. Если в июне средняя цена вторичного жилья составляла 56 653 руб., то в июле – 50 095 руб. за кв. м. Однако уже в августе цены уверенно пошли вверх. В феврале 2015 года цены достигли 98 692 руб. за кв. м (+97% по сравнению с июлем 2014 года).
«За четыре года рынок недвижимости Крыма пережил значительные колебания, которые были напрямую связаны с двумя главными событиями. Первое – высокий интерес россиян к дешевой курортной недвижимости.
Значительная часть этого спроса была инвестиционной, и это еще больше подогрело цены. Второе событие – начало подготовки к строительству Крымского моста.
Цены на квартиры взлетели, уже когда проект начал проходить экспертизы», – комментирует Ирина Филатова, главный редактор Domofond.ru.
С февраля по июль 2015 года «перегретые» цены на вторичные квартиры опустились примерно на 20 000.
Однако следующее событие – объявление о точных сроках возведения моста через Керченский пролив, а также о выделении денег на строительство – спровоцировали новую волну.
В феврале 2016 года цены на вторичное жилье достигли пика и составили 108 386 руб. за кв. м (+35% по сравнению с ноябрем 2015-го).
Ажиотаж вскоре спал, и на крымский рынок жилья стали влиять те же кризисные факторы, что и на общероссийский. Кроме того, постепенное удешевление ипотеки не могло поддержать рынок недвижимости на полуострове, поскольку крупнейшие ипотечные банки не оформляли кредитов на покупку жилья в Крыму.
К февралю 2017 года средние цены опустились до 72 435 руб. за кв. м, после чего целый год ситуация оставалась стабильной.
В конце 2018-го, как и в большинстве регионов России, рост ключевой ставки спровоцировал заметный рост цен: на 3,5% с октября по январь. В январе 2019 года средняя цена кв. м.
городского жилья в Крыму составила 74 963 рубля, это на 32% выше, чем в июне 2014 года, и на 31% ниже, чем в феврале 2016 года.
Рост цен в сегменте загородного жилья в 2014 году начался месяцем позже и был не таким резким. Если в августе 2014-го частные дома в регионе продавались по 38 178 руб., то в марте 2015-го – уже 55 605 руб. за кв. м (+46%). Однако на этом рост не прекратился, как в случае со вторичными квартирами, а лишь замедлился.
В январе 2016 года загородная недвижимость Крыма вышла на максимум и предлагалась по 62 067 рублей за кв. м. Спад цен был также менее резким, чем на рынке городских квартир. В итоге в январе 2019 года кв. м.
загородной недвижимости продавался за 48 068 рублей, что на 20% меньше, чем в июне 2014 года, и на 23% меньше, чем в январе 2016-го.
На рынке городской аренды в Севастополе сильнее, чем на всех предыдущих графиках, прослеживается сезонность. Летом 2015 года средняя арендная ставка за «однушку» достигла 20 333 руб., летом 2016-го – 21 251 руб.
, 2017-го – 20 335 руб. В августе 2018 года цена ставки достигли максимума – 21 847 руб. за месячный найма однокомнатной квартиры.
В январе 2019 года ценник составил 19 569 рублей, что на 13% выше, чем в августе 2014 года.
При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.
Крымский взлет. Цены растут на фоне общей стагнации
Аналитический центр ЦИАН проанализировал изменение цен на вторичном рынке жилья в Крыму в 2014 – 2019 гг.
- С 2014 года в рублевом выражении средняя цена квадратного метра навторичном рынке в Крыму выросла на 44% и составила 92,0 тыс. руб.;
- Доля объявлений, где цена зафиксирована в валюте, за 5 лет сократилась с 83% до 7%;
- Цены в Крыму растут на фоне их стагнациив других регионах (в городах-миллионниках за этот же период рост не превысил 5%)
- Лидерами по росту цен на вторичное жилье в рублевом выражении стали Симферополь (+86%), Евпатория (+84%) и Алушта (+79%).
В последний год опережающими темпами растут цены в Керчи и Феодосии (на 10 и 12%) в связи с запуском Крымского моста.
Пять лет назад в состав России вошли Республика Крым и город федерального значения Севастополь. За это время территория полуострова заметно изменилась.
Были открыты Крымский мост, новый терминал аэропорта «Симферополь», участки федеральной трассы «Таврида», увеличилось количество социальных объектов, началась реконструкция курортных зон.
Все это способствовало росту цен на жилье, хотя решающий вклад в их 1,5-кратное повышение внесло переформатирование рынка из валютного в рублевый.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Крыма за 5 лет выросла на 44% и составила 92 тыс. руб.
За аналогичный период цены в Москве выросли на 7% (189 тыс. руб. в 2014 году против 203 тыс. руб. в 2019 году), а в Московской области только на 2% (с 93 тыс. руб. до 95 тыс. руб.).
В городах-миллионниках России с 2014 года цены на вторичном рынке в среднем выросли на 5%. В долларовом выражении недвижимость в Крыму подешевела, хотя и не так сильно, как в других субъектах Федерации (где они упали на 60-80%).
С 2014 года средние цены по полуострову снизились на 21% (с $1760 до $1397 за кв. м).
Табл. 1: Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке в Крыму и Севастополе в 2014-2019 гг.
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
| Средняя цена кв. м, тыс. руб. | 63,7 | 105,7 | 88,2 | 81,5 | 81,0 | 92,0 |
| Изменение, % (к предыдущем году) | — | 66% | -17% | -8% | -1% | 14% |
| Средняя цена кв. м., $ | 1760 | 1638 | 1140 | 1392 | 1425 | 1397 |
| Изменение, % (к предыдущем году) | — | -7% | -30% | 22% | 2% | -2% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Цены в панельных и блочных домах советской постройки (средняя площадь лотов ~57 кв. м.) за 5 лет подорожали даже сильнее, чем в среднем по рынку – плюс 47% (до 79,8 тыс. руб.). Квадратный метр в современных монолитных домах подорожал на 36% (до 111,8 тыс. руб.). Дорогое жилье в Крыму дорожает медленнее, так как ценник на многие объекты изначально был завышен.
В 2014-2015 гг. стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличивалась из-за роста курса доллара по отношению к рублю, т.к. собственники жилья в Крыму продолжали привязывать цену к валюте.
В 2014 и 2015 годах на квартиры, где цены фиксировались в долларах и евро, приходилось 83% и 78% предложения соответственно.
Причем, это было не только дорогое жилье на побережье, но и обычные квартиры стоимостью до 4-5 млн руб.
В первые два года развития рынка в российских условиях цены выросли на 66% до 105,7 тыс. руб. (что примерно соответствовало 75%-му падению курса рубля). Это сделало Крым одним из лидеров по средней цене квадратного метра среди всех регионов.
С 2016 года влияние курсовых колебаний на цены в Крыму начало слабеть и квадратный метр заметно подешевел (на 17% в рублях, на 30% в валюте). Собственники стали все чаще номинировать цены в рублях.
Если в 2016 году доля предложений в долларовом эквиваленте составила 28%, то с 2017 по 2019 год – 7%. До 2017 года среди них преобладали лоты стоимостью от 3 до 7 млн руб.
, а в последние 1,5 года в валюте предлагается рассчитываться только за наиболее дорогие квартиры (от 7 млн руб.).
Падение средней цены на вторичном рынке прекратилось в начале 2018 года. По сравнению с результатами 2017 года показатель снизился на 1% и составил 81 тыс. руб. (заметнее всего тогда цены выросли в Севастополе и в курортных поселках в окрестностях Ялты (на 10-15%)).
В настоящее время средняя цена квадратного метра в Крыму составляет 92 тыс. руб., за последние 12 месяцев рост составил 14%.
Темпы роста цен в Крыму выше, чем в большинстве регионов России.
Это связано как с общестрановыми (стабилизация экономической ситуации, снижение ипотечных ставок), так и с локальными факторами (открытие Крымского моста для автомобилей и автобусов). В начале 2019 года цены в годовом выражении растут почти во всех крупных городах Крыма (в среднем на 11%); исключением стал город Алушта, где по сравнению с началом 2018 года, цены снизились на 7%.
Одной из особенностей Крыма является огромный разброс цен даже между крупными городами. В семи крупнейших городах полуострова, на которые приходится более 80% предложения на вторичном рынке, средний ценник варьируется от 52 до 120 тыс. руб. за кв. м.
Наиболее дорогие лоты, как и пять лет назад, предлагаются в Ялте – 119,8 тыс. руб. Из российских городов заметно дороже квартиры только в Москве, а на одном уровне с ялтинскими ценами находятся вторичные рынки жилья Санкт-Петербурга и Сочи. В 2014-2019 гг. цены в Ялте выросли на 59%.
На втором месте Алушта, где рублевые цены с 2014 года выросли в 1,8 раза и составили 97,3 тыс. руб.
Следом идет Севастополь – 91,9 тыс. руб.
Во всех этих городах цены на 25-30% выше, чем в крупнейших межрегиональных центрах (Казани, Екатеринбурге, Новосибирске).
При этом по душевым доходам Крым находится в середине списка российских регионов, что, в свою очередь, снижает его позиции в рейтинге доступности жилья. Еще одной особенностью крымской недвижимости являются длинные сроки экспозиции большинства дорогих объявлений.
Это, в свою очередь, искусственно завышает среднерыночные показатели, тогда как “активная” часть рынка сосредоточена в более низких ценовых диапазонах.
Наиболее низкие цены среди крупных городов Крыма зафиксированы в Керчи и Феодосии – 52,0 и 65,6 тыс. руб. за квадратный метр соответственно (но и это соответствует среднему уровню цен в городах-миллионниках).
Но именно в этих городах цены в последние месяцы растут опережающими темпами (на 12% и 10% соответственно), тогда как в остальных крупных городах полуострова, цены выросли в среднем на 7%.
Так вторичный рынок городов отреагировал на улучшение транспортной доступности с открытием Крымского моста весной 2018 года (запуск которого заметнее всего улучшил транспортное сообщение именно в восточной части полуострова).
Табл. 2: Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке крупных городов Крыма за 2014-2019 гг.
| Город | Средняя цена кв. м. в феврале 2019 г., тыс. руб. | Изменение, 2019/2014 гг. | Изменение, 2019/2018 гг. |
| Ялта | 119,8 | +59% | +9% |
| Алушта | 97,3 | +79% | -7% |
| Севастополь | 91,9 | +48% | +13% |
| Симферополь | 78,0 | +86% | +18% |
| Евпатория | 66,7 | +84% | +4% |
| Феодосия | 65,6 | +39% | +12% |
| Керчь | 52,0 | +25% | +10% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
МЕТОДИКА: учитывались только объявления, опубликованные на сайте cian.ru; группировка выполнена по дате первой публикации объявления; не учитывались объявления с низким уровнем достоверности, объявления-дубликаты. Цены пересчитаны в рубли по курсу ЦБ РФ.
Эксперты пояснили взлёты и падения цен на жилье в Крыму
В Крыму продолжается плавный рост цен на недвижимость, который начался в середине 2018 года — после того, как в регионе наблюдалось понижение стоимости жилья.
Хотя после воссоединения полуострова с Россией и объявления о строительства моста через Керченский пролив эксперты дважды фиксировали пиковое увеличение цен на недвижимость.
Об этом сообщила пресс-служба онлайн-сервиса «Домофонд», специалисты которого проанализировали динамику рынка недвижимости в Крыму в 2014-2018 годах.
«За четыре года рынок недвижимости Крыма пережил значительные колебания, которые были напрямую связаны с двумя главными событиями. Первое — высокий интерес россиян к дешёвой курортной недвижимости.
Значительная часть этого спроса была инвестиционной, и это ещё больше «подогрело» цены. Второе событие — начало подготовки к строительству Крымского моста.
Цены на квартиры взлетели, уже когда проект начал проходить экспертизы», — уточнила руководитель «Домофонда» Ирина Филатова.
Квартиры вторичного рынка
Весной-летом 2014 года из-за неопределённого политического и экономического статуса полуострова цены на недвижимость резко падали: если в июне средняя цена вторичного жилья составляла 56653 рублей, то в июле – 50095 рублей за квадратный метр.
Однако уже в августе 2014-го цены уверенно пошли вверх. В феврале 2015 года цены достигли 98692 рублей за квадратный метр. С февраля по июль 2015-го «перегретые» цены на вторичные квартиры опустились примерно на 20000 рублей.
Следующее событие — объявление о точных сроках строительства Крымского моста, а также о выделении денег на него — вызвали новую волну: в феврале 2016 года цены на вторичное жилье достигли пика и составили 108386 рублей за квадратный метр.
Ещё по теме: Эксперты обрадовали жителей Симферополя с двушками
Ажиотаж вскоре спал, на крымский рынок жилья стали влиять те же кризисные факторы, что и на общероссийский. А постепенное удешевление ипотеки не могло поддержать рынок недвижимости на полуострове, поскольку крупнейшие ипотечные банки не оформляли кредиты на покупку жилья в Крыму.
К февралю 2017-го средние цены опустились до 72435 рублей за квадратный метр, после чего целый год ситуация оставалась стабильной. В конце 2018 года рост ключевой ставки Центрального банка РФ спровоцировал заметный рост цен: на 3,5% с октября по январь.
В январе 2019-го средняя цена квадратного метра городского жилья в Крыму составила 74963 рубля.
Загородное жильё
Рост цен на загородное жильё в 2014 году начался в августе и не был резким. Если в августе 2014-го частные дома в Крыму продавались по 38178 рублей за квадратный метр, то в марте 2015-го — за 55605 рублей за квадратный метр.
На этом рост замедлился. В январе 2016 года загородная недвижимость Крыма вышла на максимум и предлагалась по 62067 рублей за квадратный метр. Спад цен также был не резким, чем на рынке городских квартир. В итоге в январе 2019 года квадратный метр загородной недвижимости продавался за 48068 рублей.
Данные Domofond.ru
Долгосрочная аренда жилья
Первое повышение арендных ставок произошло в августе-декабре 2014 года — до 19734 рублей в месяц за наём однокомнатной квартиры — и новый ценник стал соответствовать российским реалиям.
Второй пик был зафиксирован в курортный сезон 2016-го: если в марте аренда однокомнатной квартиры стоила 17422 рублей в месяц, то в июле — 24089 рублей в месяц. К августу ценник опустился сразу на 4000 рублей.
- В следующие годы летние повышения цен были уже более умеренными.
- В январе 2019 года средняя стоимость аренды однокомнатных квартир равнялась 16512 рублям.
- Данные Domofond.ru
Поделитесь этой новостью с друзьями:
Крымская недвижимость: рекорды, странности и секреты
22 февраля 201919:20
На днях в российских СМИ появились сразу несколько сенсационных новостей, касающихся рынка недвижимости Крымского полуострова. Сайт РБК опубликовал рейтинг регионов России по темпам прироста строительства жилья в 2018 году. Результаты исследований, проведённых изданием, оказались неожиданными.
На фоне почти семипроцентного снижения темпов строительства на общероссийском рынке удивительную динамику продемонстрировал Крым. Строительство в республике за год «приросло» сразу на 60,7%. Другие субъекты федерации от РК существенно отстают. На втором месте — Приморье с 48,5%, на третьем — Тамбовская область с 36,2%.
В находящейся на десятой строчке рейтинга Северной Осетии — Алании темпы роста строительства выросли всего на 13%.
Хотя абсолютные показатели в Крыму еще не так впечатляют, как относительные (по данным РБК, за год в РК ввели около 0,35 млн. кв.
м, что, например, в 16 раз меньше, чем в Подмосковье, в 8 раз меньше, чем в Краснодарском крае и втрое меньше, чем в Ростовской области), динамика все равно впечатляет.
По Севастополю конечные оценки экспертов по итогам 2018 года пока что обнародованы не были, однако предварительные помесячные данные Росстата указывают на то, что темпы строительства в городе федерального значения также растут.
При этом результаты исследования, проведенного онлайн-сервисом Domofond.ru, свидетельствуют о том, что жилье в Крыму и Севастополе — товар востребованный и дорогой, даже если говорить только о временном пользовании. Симферополь занимает первое место в рейтинге «недоступности» аренды жилья среди крупнейших российских городов, а Севастополь — второе.
Так, в Симферополе стоимость аренды однокомнатной квартиры покрывает 79% средней местной зарплаты, а двухкомнатной — 103%. В Севастополе, соответственно, 69 и 94%. Москва, кстати, оказалась в рейтинге только на 13-м месте. Стоимость аренды в столице, конечно, высока, но ее обитатели получают более весомую заработную плату.
Поэтому, например, за однокомнатную квартиру москвичу приходится выкладывать только 45% среднестоличного заработка.
О том, с чем связан рекордный прирост в строительной отрасли, а также — ажиотаж в сфере аренды квартир в Крыму, агентство EADaily решило поинтересоваться у представителей бизнеса, власти и общественных организаций полуострова.
«Чтобы разобраться с тем, что происходит на рынке недвижимости Крыма, для начала нужно осознать — Крым маленький, Крым окружён со всех сторон морем и может предложить замечательные климатические условия. Что бы ни говорили о проблемах с его обустроенностью, условия для проживания здесь объективно лучше, чем в большинстве регионов материковой России. Сюда с удовольствием переезжают пенсионеры и семьи с детьми, стремящиеся улучшить качество жизни. Поэтому, несмотря на достаточно высокие цены, желающих много и недвижимость в Крыму остается востребованной», — поделилась оценкой c EADaily начальник отдела АН «Мультидом» Марина Звинник-Юрченко.
По ее словам, наиболее популярна у потенциальных покупателей «первичка».
«Застройщики разобрались со спросом и сейчас строят больше однокомнатных и двухкомнатных квартир. Их расхватывают, не побоюсь этих слов, как горячие пирожки. В наиболее выгодном положении оказались те из застройщиков, у которых ранее были выкуплены или взяты в аренду удобные земельные участки. Новым российским компаниям приходится сложнее — они выбирают землю из того, что осталось. В то же самое время привлекательность Крыма для материковых застройщиков может заключаться в том, что тут как таковой нет зимы. Поэтому строительные работы можно проводить круглый год», — отметила эксперт.
Исходя из спроса, строительные компании выбирают места для строительства и устанавливают цены. «На территории самого Крымского полуострова цены на недвижимость дифференцированы. Самая дорогая — в Севастополе и Ялте. Наиболее доступная — в Северном Крыму. По моим наблюдениям, те, кто едут с материка, изначально чаще всего приезжают в Севастополь.
Это живой город, в котором круглый год можно найти, чем заниматься, в нем всегда хватает работы. Если в Севастополе не удается найти то, чего хотелось, едут в Ялту. Цена на жилую недвижимость за последнее время в Крыму и Севастополе подросла примерно на 10%.
Причем связано это не с каким-то резким ростом спроса, а с ожиданиями самих владельцев, многие из которых посчитали, что с открытием Крымского моста можно поднять цены. Получилось искусственно, но, знаете, спрос потянулся за предложением. Многие потенциальные покупатели стали заключать сделки, опасаясь того, что потом будет еще дороже.
На что рассчитывать тому, кто хочет переехать жить в Севастополь по ценам? Если мы возьмем „вторичку“ в усредненном районе вроде проспекта Генерала Острякова, то „однушка“ будет стоить где-то от 3 до 3,2 млн рублей, „двушка“ — от 3,5 до 4 млн, „трешка“ — от 5 и выше. Это, как правило, без современного ремонта. „Первичка“ на стадии строительства — дешевле.
1-комнатную квартиру можно поискать за 2,5 млн, 2-комнатную — где-то за 2,8, 3-комнатную — от 3 и значительно выше. Однако как только дом вводится в эксплуатацию, ценник взлетает сразу примерно в полтора раза», — рассказала Марина Звинник-Юрченко.
По ее словам, если человек хочет переехать в Крым, но ограничен в финансовых возможностях, можно поискать варианты в городах поменьше или подальше от моря. Даже в Симферополе, где жилье немного уступает по цене севастопольскому.
«В целом ситуация на рынке в 2019 году становится нестабильной — настолько, что невозможно делать какие-либо надежные прогнозы даже на полгода. Пока что идет рост. Однако через какое-то время он должен все-таки замедлиться и остановиться из-за снижения спроса. Когда цены станут слишком высоки, часть покупателей переключится на поиск жилья в других близких регионах, например, в Краснодарском крае», — продолжает риелтор.
С ней в части, касающейся общей оценки ситуации, во многом солидарна и коммерческий директор СК «Консоль-Строй» Наталья Елистратова.
«Ситуация на рынке жилой недвижимости Крыма в 2018 году была достаточно стабильна. В одних городах наблюдался рост, в других — цены держались на одном уровне. А вот говорить о будущем сейчас крайне сложно. В перспективе многое зависит от того, как поведет себя рынок после нововведений, которые ждут нас с 1 июля 2019 года, когда застройщики утратят возможность использовать средства дольщиков. Поэтому делать какие-либо прогнозы на более долгосрочную перспективу пока что затруднительно», — высказала она свое мнение.
Председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госсовета Республики Крым Леонид Бабашов считает, что в росте темпов строительства в Крыму нет никакой сенсации.
«Все просто — государственные программы, достаточное финансирование и активный деловой интерес к Крыму у российского крупного бизнеса», — заявил он в интервью EADaily. По словам депутата, крымские власти стараются поддерживать строительную отрасль региона, чтобы вместе решать социальные задачи, и это в известной мере сказывается на общих показателях отрасли:
«Мы должны полностью обеспечить крымчан доступным жильем. Эта работа уже ведется, и за период с марта 2016 года в эксплуатацию ввели 33,8 тыс. кв. м такого экономного, но комфортного жилья. Ведется активная работа в развитии ипотеки с крымскими банками. Создан Крымский республиканский фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. У того же РНКБ уже сейчас некоторые категории граждан могут взять ипотеку на квартиру или дом под 6% годовых на 25 лет. Продолжает строиться социальное жилье для врачей, учителей, инвалидов, молодых семей с детьми, государственных и муниципальных служащих. С этой целью нами разработаны и уже действуют такие программы, как „Жилье для российской семьи“. При этом государство оплатит до 30% от стоимости. В Евпатории и Феодосии люди уже получили такое жилье».
По словам Леонида Бабашова, крымским властям в строительной сфере еще предстоит решить целый ряд актуальных задач, создавая инфраструктуру, необходимую для обеспечения застройки полуострова. «Будет продолжена работа по государственной программе развития строительной отрасли Республики Крым.
По ней на нужды жителей полуострова до 2021 года будет потрачено 4,8 млрд рублей. Деньги пойдут на развитие инфраструктуры городов и сел. Мы должны сделать их более удобными. Часть средств пойдет на сейсмическую безопасность — необходимо бороться с оползнями, особенно это актуально на ЮБК, укреплять крымские берега.
Кроме того, деньги будут вложены в строительство экологичных заводов по производству современных строительных материалов. Это даст новые рабочие места сотням людей и поднимет общий доход населения. Продолжается активное строительство новых детских садов, школ, ФАПов, домов культуры и других социальных учреждений.
По линии только лишь Министерства строительства и архитектуры Крыма мы планируем построить 204 объекта. Это не пустые слова. Начиная с 2014 года строительная сфера в Крыму воскресла, набрала обороты. Построены сотни новых социальных объектов — тех же детских садов, которые решают периблемы с очередями.
Из острых проблем — существует дефицит профессиональных кадров в отрасли. Кроме того, в отдельных областях ощущается нехватка материалов», — подчеркнул он.
Заместитель генерального директора по продукту ГК «Монолит» Дмитрий Гонтарь тенденциями, наблюдавшимися в 2018 году в строительной сфере Крыма, удовлетворен, но считает, что в ближайшем будущем отрасль ждут трансформации.
«По сути, 2018 год стал первым годом, когда сфера строительства в Крыму уверенно повернула на путь развития и в полном объеме интегрировалась в российское правовое поле. Процессы строительства и продажи стали полностью урегулированы с точки зрения безопасности сделок, юридических вопросов и в целом взаимодействия с клиентами, продукты стали более качественными. Все это не могло не привести к росту объемов производства и продаж. Рекорд вполне объективен, ведь полуостров развивается. Многие выбирают Крым как постоянное место жительства, в том числе граждане СНГ, поэтому спрос на жилую недвижимость увеличивается. Хотя тут стоит отметить, что и местные жители так же активно приобретают квартиры в новостройках», — заметил он.
Правда, по словам Дмитрия Гонтаря, несмотря на то, что уже более года все застройщики готовятся к изменениям в 214-ФЗ, у них все равно остается небольшая тревога, так как устанавливаются жесткие требования и по уставному капиталу, и по соответствию квалификационным требованиям.
«В связи с изменениями в 214 федеральный закон условия для застройщиков ужесточатся, что приведет к снижению их числа. Часть вообще может уйти с рынка. Более того, в Крыму с помощью эскроу-счетов будут работать только 2 банка: РНКБ и банк „Россия“.
При этом, по нашему мнению, не все застройщики на полуострове смогут работать с помощью эскроу-счетов.
Такие условия, как, например, оборотные деньги и площадки (земля) для перспективного строительства с полным пакетом документов, могут лишить некоторых крымских застройщиков возможности продолжать деятельность в рамках нового закона. Кроме этого, для застройщика переход на проектное финансирование — это увеличение затрат.
В целом, если затрагивать вопрос себестоимости, она выросла минимум на уровень инфляции 4,27%. Кроме того, в 2019 году произошел рост НДС до 20%. Целевые средства от банков стоят 12%, что также приводит к удорожанию строительства.
К тому же новый закон ограничивает мелких и начинающих застройщиков, так как они в меньшей степени будут соответствовать требованиям к финансовой устойчивости и кредитоспособности для получения проектного финансирования. Таким образом, новые правила устанавливают курс на укрупнение застройщиков, монополизацию, слияние строительного и финансового капиталов», — поделился с EADaily представитель ГК «Монолит».
Севастопольские эксперты в своих оценках чуть более осторожны.
«Показатели улучшились, рост есть. Связано это с различными факторами. В частности, это происходит за счет ввода объектов, которые не вводились в эксплуатацию годами. В целом для высотного строительства сейчас созданы условия. Так, хорошим заделом являются земельные аукционы, позитивно сказавшиеся на ситуации в целом. Был дан старт нескольким крупным проектам. Позитивно влияет на ситуацию также ипотечное кредитование и миграционные процессы, которые хоть и замедлились, но все равно имеют место», — рассказал президент Союза строителей Севастополя Александр Лившиц.
По мнению председателя Севастопольской региональной общественной организации по экологическому и архитектурно-градостроительному общественному контролю «Золотое сечение» Ивана Комелова, рост строительных показателей может быть в известной мере связан с достаточно низкой базой прошлых лет. «Относительные показатели, конечно, приличные, абсолютные, на мой взгляд, — все еще скромные», — высказал он свое мнение.
Что же касается «недоступности аренды», то Марина Звинник-Юрченко считает, что излишне драматизировать ситуацию не стоит.
«На самом деле в ситуации с высокой стоимостью аренды жилья в Крыму нет ничего сверхъестественного. Спрос всегда рос летом и немного снижался зимой, но в целом он уже много лет достаточно высок. Чтобы жить в Крыму или Севастополе, люди изыскивают возможности и резервы, устраиваются на две работы. При этом многие стремятся снимать жилье не эконом-сегмента, а элитную недвижимость с видом на море, платя за престиж. Кстати, многие арендуют квартиры не из-за того, что у них нет жилья, а из-за необходимости делать ремонт в новостроях. Таковых, по моим оценкам, сейчас примерно треть от общего количества арендаторов», — говорит она. «Что касается оценок недоступности аренды, то они не совсем корректны. Дело в том, что при оценке доходов населения фактически не принимаются во внимание три крупные категории населения: моряки торгового флота, военные и представители бизнеса. А кроме того, тот факт, что Министерство обороны компенсирует определенную сумму за съем жилья военнослужащим. Крым и Севастополь живут лучше, чем это показывает статистика. Поэтому и аренда на самом деле не столь недоступна, как это показывают рейтинги», — раскрыла секрет статистической погрешности эксперт.
С ее выводами частично согласен Иван Комелов: «Аренда в Крыму и Севастополе всегда была дорогой. Это было связано с высокими ценами на недвижимость. Свою роль сегодня играет и значительное количество прикомандированных служащих с материка, получающих компенсацию за аренду».
Обобщая, Марина Звинник-Юрченко подчеркивает, что считает крымский и севастопольский рынок недвижимости очень непростым.
«Сложный рынок. Есть дома, которые не сдаются в эксплуатацию годами из-за проблем правового характера. И тем не менее квартиры в них заселяются и перепродаются дешевле рыночной цены, что для некоторых людей очень соблазнительно. Возможно, что-то из этих объектов в ближайшее время введут в эксплуатацию, а что-то и нет. Это как игра в рулетку. Впрочем, с непредвиденными сложностями можно столкнуться и просто приобретая жилье на стадии строительства. Чтобы избежать проблем, потенциальным покупателям лучше обращаться за помощью к специалистам, хорошо знающим рынок, и не пренебрегать оформлением сделок через нотариусов, которые обычно могут предупредить о большинстве проблем. Иначе, сэкономив 25 тыс., можно потерять 3−5 млн. Мошеннические схемы, кстати, используются не только при продаже недвижимости, но и при ее аренде. Учитывая то, что речь идет о достаточно весомых суммах, никогда не стоит забывать об осторожности», — подытожила она.
Святослав Князев, Севастополь