Многие москвичи и гости столицы мечтают приобрести дешевую вторичную квартиру в Москве. Огромный мегаполис со своей инфраструктурой, красивыми парками, домами и памятниками архитектуры издавна притягивал к себе людей.
Покупка жилья в столице является главным шагом в вашей жизни. И чтобы воплощение вашей мечты не превратилось в кошмар, а прошло без сучка и задоринки, постарайтесь при выборе вторичной недвижимости избежать опасностей и мошенничества.
Для тех, кто принял важное решение по покупке вторичного жилья в Москве, мы хотим дать несколько полезных советов. Чтобы не потерять накопленные деньги, необходимо быть крайне бдительным.
Не зря говорят — предупрежден, значит вооружен! Как же не попасть в руки мошенников и без особых проблем купить «вторичку» в Москве?
Как найти дешевую квартиру на вторичном рынке
85% всех предложений о продаже квартир в столице принадлежит агентствам недвижимости. В этом нет ничего удивительного, ведь покупка квартиры через АН считается самым популярным, безопасным и приемлемым. Если вы все же решили приобрести квартиру самостоятельно, уделите поиску максимум времени. Просмотрите объявления и найдите собственника, имеющего уникальный номер.
С осторожностью относитесь к объявлениям о срочном выкупе квартиры. Такие предложения нередко могут оказаться мошенническими. Особенно актуальными на современном рынке недвижимости могут быть — внесение залога за просмотр, задаток за дешевую квартиру онлайн на карту и т.д.
Возможные риски и проверка документов при покупке дешевой квартиры
Купить жилье на вторичном рынке, ничем не рискуя, нереальное занятие. Квартиры, имеющие не одну юридическую историю, то есть много раз продаваемые, требуют особого внимания.
Одним из главных вопросов приобретения недвижимости на вторичном рынке столицы, является его юридическая чистота и наличие достоверных документов.
Чтобы не стать жертвой обстоятельств, проверяйте при просмотрах следующие бумаги:
- Правоустанавливающие документы или основания для владения собственником данной квартиры
- Как долго он имеет это жилье?
- Количество прописанных жильцов в квартире
- Состояние технического паспорта данного объекта
- Возраст прописанных жильцов (среди них могут быть несовершеннолетние или старики). При заключении сделки часто возникают проблемы со справками о состоянии здоровья пожилых продавцов квартиры или дополнительной документацией по несовершеннолетним.
Даже профессиональные риелторы не всегда могут оградить своих клиентов от мошеннических сделок. Покупая квартиру напрямую от собственника, вы подвергаетесь огромному риску быть обманутыми.
Отношения с продавцом дешевой «вторичной» квартиры
Если вы все же решились отказаться от услуг АН, помните, что стесняться и не задавать наводящие вопросы по квартире на просмотрах является грубейшей ошибкой. Спрашивайте у собственника все, даже то, что может показаться вам не совсем удобным. Например:
- Не было ли проблем у него при покупке квартиры с зарегистрированными гражданами по данному адресу?
- Накладывались ли аресты?
- Квартира не была ли заложена в банке?
Смотрите внимательно за реакцией хозяина, когда он будет показывать вам документы, внимательно их изучите. После просмотра квартиры, постарайтесь пообщаться с соседями. Расспросите у них подробно о нынешних жильцах и о квартире вообще. Часто такие ситуации помогают покупателю в принятии правильного безошибочного решения.
Предложения рынка недвижимости Москвы
Вторичный рынок квартир как всегда предлагает массу вариантов. Самое большое количество квартир продается в Центральном округе, наименьшее в Зеленоградском.
Двухкомнатные квартиры занимают лидирующее место по продажам, а также в фаворе панельные дома и квартиры вторичного рынка в новых домах. Самая дешевая квартира в столице имеет стоимость от 2 млн.
рублей. Самая дорогая от 5 млрд. рублей.
Из-за разнообразия предложений по квартирам в новостройках и их доступной стоимости, средне статистическое жилье вторичного рынка начинают падать в цене. Но у вторичной недвижимости по-прежнему есть множество преимуществ, которые не понижают их популярности.
Преимущества вторичного рынка недвижимости Москвы
Покупка вторичного жилья в столице по-прежнему актуальная и востребованная тема среди потенциальных новоселов. Основные достоинства таких квартир:
- Огромный выбор предложений в сравнении с новостройками
- Возможный выбор квартиры в любом районе столицы
- Стоимость «вторички» намного дешевле престижных новостроек Москвы
- Возможность поторговаться и получить скидку
- При покупке вы сразу становитесь собственником вторичного жилья
- Возможность срочного заселения. Сразу после сделки и приемки квартиры вы можете вселяться в такую квартиру, а потом уже делать ремонт.
- Расположение вторичной недвижимости имеет сложившуюся годами инфраструктуру. Наличие поликлиник, садов и школ вам гарантировано.
- Покупая вторичное жилье, вы сразу видите квартиру, как она есть, в отличие от недостроенных новых домов.
Недостатки дешевой вторичной недвижимости
Минусы вторичного жилья могут кому-то показаться незначительными:
- «Вторичка» — старое жилье. Как бы не строились дома, но износ коммуникаций, фасадов, и инженерных систем никто не отменял.
- Возможность проблем с документацией с юридической стороны, так как квартиры могли принадлежать многим людям (аресты, запреты, залоги)
- Отсутствие благоустроенности придомовой территории, подъездов.
Советы опытных риелторов при выборе дешевой «вторички»
- Если квартира, которую вы готовы срочно купить, имеет стоимость намного ниже рыночной, вас могут обмануть и впутать в мошеннические схемы.
- На просмотры квартиры старайтесь не ходить в одиночку. Возьмите с собой родственника или друга, они не позволят ввести вас в заблуждение и обмануть, а наоборот помогут принять правильное решение.
- Обратите внимание на звукоизоляцию стен и не является ли стена квартиры стеной шахты лифта
- Советуем Вам избегать угловых квартир, так как температура в зимний период желает в них быть лучше
- Обязательно осмотритесь по сторонам, нет ли рядом заводов или другой вредной промышленности
- Обойдите вокруг здание, в котором находится квартира, просмотрите его на предмет швов и трещин
Не забывайте, что скупой платит дважды. Поэтому обращение в АН может стать для покупателя спасательным кругом.
Помощь риелтора при покупке вторичного жилья
Многие считают, что самостоятельный поиск и процесс приобретения квартиры позволят сэкономить средства. Зачастую все происходит с точностью до наоборот.
Уже в процессе поиска недвижимости, покупатель приходит к выводу, что ему просто не обойтись без участия агентства недвижимости.
Выбор района, проверка квартиры на юридическую чистоту, состояние ремонта, ориентировка стоимости, выявление недостатков, помощь в оформлении документации и возможной ипотеки — и это еще не полный перечень профессиональной помощи компетентных риелторов.
Выводы:
При выборе агентства, необходимо учитывать, сколько лет компания работает на рынке Московской недвижимости, просмотреть ее рекламу, узнать о наличии филиалов, почитать отзывы. После его направляйтесь в АН и обязательно заключайте с ним договор.
Компания Чистые Пруды поможет вам без проблем купить квартиру на рынке вторичного жилья в любом районе Москвы и Подмосковья по выгодной стоимости. Мы гарантируем безопасность вашей сделки и обеспечим ее юридическое сопровождение. Наша команда подыщет для вас именно ту, вашу квартиру, в которой вы будете жить с удовольствием. АН Чистые Пруды всегда рада видеть вас в наших офисах!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(6
Почему продавцы торопятся продать квартиру с дисконтом
«Продам квартиру срочно», — такие фразы иногда встречаются в объявлениях. Продавец, как правило, предлагает заметную скидку. Что за этим стоит, рассказали «РГ» эксперты.
Число срочных продаж квартир может вырасти к концу года из-за желания продавцов вложить средства в жилье в новостройке. Photoxpress
Срочно и с дисконтом от 10% до 30% продается около 1-2% квартир, отмечает основатель сервиса Realiste Алексей Гальцев. Для больших скидок причины могут быть вполне легальные и часто невеселые: необходимо срочно погасить долги, оплатить лечение.
Снизить цену на 10% готовы те, кто срочно переезжает ради работы или же хочет побыстрее расширить жилплощадь после рождения ребенка. Но скидка от 15% и выше часто связана с неузаконенной перепланировкой или сомнительными документами на недвижимость.
Инвестиции в недвижимость россиянам по-прежнему кажутся опасными
Более значительная скидка почти гарантированно принесет проблемы, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. К потенциальным угрозам относятся унаследованные квартиры, жилье с невыписанными гражданами (особенно несовершеннолетними), реализация по доверенности.
В случае со «срочными» квартирами недостаточно получить выписку из Единого госреестра недвижимости, чтобы убедиться, что продавец действительно собственник. Необходимо знать, был ли он в браке, предупреждает руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Бон Тон» Елена Самаркина.
Может быть, экс-супруг хочет продать жилье побыстрее, чтобы утаить это и не делиться со своей второй половиной? Даже если квартира была куплена до брака, а продана после его расторжения, бывший супруг может предъявить права на жилье, если, например, в период брака выплачивалась ипотека.
Проблемы могут начаться уже после истечения стандартного срока давности в 3 года — этот срок восстанавливается, достаточно легко можно найти уважительную причину, говорит Самаркина.
Несколько обезопасить себя можно, застраховавшись от потери жилья. Но если с квартирой явно что-то не так, то и страховая компания плату возьмет куда выше обычной.
На квартиру без проблем продавцы готовы давать скидку в 6-7%
«Чтобы срочно продать квартиру, не обязательно делать большую скидку, — советует продавцам Самаркина. — Можно снизить цену на 100 тысяч, на 500 тысяч рублей — и покупатели уже обратят внимание».
Верховный суд разъяснил, когда жилье при разводе нельзя делить поровну
Сейчас многие стремятся побыстрее продать свое жилье из-за роста цен на новостройки, отмечают в компании «Этажи». «Те, кто подобрал для себя ликвидный вариант, будут торопиться продать имеющуюся у них квартиру, чтобы не упустить выбранный объект.
Поэтому мы не исключаем увеличения объема заявок на срочный выкуп к концу года, — говорит руководитель межрегионального направления компании Екатерина Ярина.
— До октября срочный выкуп был не особенно актуален, поскольку спрос бил все рекорды, однако сейчас рынок стабилизируется».
Пометка «срочно» в объявлении — своего рода знак, что продавец готов к торгу. Однако ажиотаж на рынке пока снизил диапазон скидок, на которые готовы продавцы, говорит Самаркина. Сейчас продавцы дают скидки в 6-7%, если нужна быстрая продажа квартиры без проблем с документами, отмечает Гальцев. Если проблемы с документами и какие-то сложности, то квартиру выставляют со скидкой в 15-17%.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Случай из практики
Сергей купил квартиру в Москве, ему даже удалось выторговать хорошую скидку. Сделка прошла гладко, нотариус заверил документы, но через полгода Сергей получил заказное письмо от незнакомого человека с просьбой освободить квартиру, которую он занимает незаконно.
Автор письма – Зоя Викторовна, мачеха продавца квартиры. Она продала 2/3 своей доли в единственной квартире своему пасынку, а затем через 4 месяца и оставшуюся треть. Сделку заверили у нотариуса дважды по факту передачи частей квартиры. В документах написано, что Зоя Викторовна получила деньги до подписания бумаг. Но на деле ни копейки из обещанных 10 млн она от своего пасынка не видела.
В итоге женщина обратилась в суд, рассказала, что страдает физическими и психическими заболеваниями и момент заключения сделки даже не помнит, и выиграла дело. Судья признал: во время заключения договора она была недееспособной. В итоге квартиру вернули Зое Викторовне, на ее пасынка наложили финансовое взыскание, а Сергей остался без квартиры и денег.
Попасть в подобную ситуацию крайне неприятно, но столкнуться с ней при покупке вторичного жилья может каждый. Чтобы подобная участь не коснулась вас, мы описали самые частые риски при покупке квартиры на вторичном рынке и способы их снизить.
Риск обмана со стороны продавца
В чем подвох
Бывает так, что продавец умалчивает о проблемах, с которыми вы столкнетесь уже после покупки. Чаще всего это:
- большие долги по коммунальным платежам, которые могут доходить до сотен тысяч. Выплачивать их придется вам, так как задолженность закрепляется за квартирой, а не собственником;
- незарегистрированная перепланировка, которая приводит к штрафу от 2000 до 2500 руб. и предписанию на возврат квартиры к изначальному состоянию или дорогостоящему согласованию изменений;
- процесс оспаривания собственности на квартиру в суде, о котором при продаже вам не рассказывают. В итоге сделку могут признать недействительной, а деньги не возвратят.
- собственник находится в предбанкротном состоянии, поэтому принадлежавшую ему ранее квартиру отберут за долги, но уже у вас.
Иногда встречаются и настоящие мошенники. Они используют фиктивную доверенность на право продажи или поддельный паспорт на имя настоящего владельца, но со своей фотографией. Как правило, в такой ситуации мошенники пропадают сразу после получения аванса. Но иногда они доводят сделку до конца. После этого появляется настоящий владелец квартиры и возвращает ее себе в судебном порядке.
Как себя обезопасить
В первую очередь нужно сверить фото из паспорта и внешность продавца. Личность человека можно проверить по реестру недействующих паспортов или в паспортном столе, а затем по открытым базам данных (единый реестр о банкротстве, ФССП).
- Обязательно нужно сверить планировку с планом БТИ. План жилья (чертеж) вместе с экспликацией (перечисление основных параметров квартиры) можно получить в районном отделении БТИ. Также можно вызвать замерщика, который отметит незаконные изменения прямо на чертеже красными линиями. Обратите внимание, что запрос в БТИ может выполнить только владелец квартиры.
- Сверьте фактический адрес квартиры с указанным в выписке из ЕГРН. Получить выписку можно в электронном или бумажном виде в Росреестре. Для этого понадобятся: заполненное заявление, паспорт гражданина РФ, квитанция об оплате госпошлины.
Риск потери аванса
В чем подвох
Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.
- Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.
Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.
Важно!
В случае отказа продавца вернуть положенную сумму, можно обратиться в суд и добиться этого в соответствии со ст. 381 ГК РФ, если соглашение было оформлено правильно.
Как себя обезопасить
Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец. В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:
- ваша дополнительная ответственность;
- сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
- фиктивные паспортные данные и т. д.
В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее. Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке.
Риск нарушения прав несовершеннолетних
В чем подвох
Покупка жилья, в котором зарегистрированы (или имеют долю) дети, может привести к признанию сделки недействительной, если ребенок решит заявить свои права.
По п. 1 ст. 21 ГК РФ все люди, не достигшие 18 лет, считаются несовершеннолетними.
Если ребенок имеет долю в квартире или зарегистрирован в ней, для покупки недвижимости потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Это ведомство отслеживает, чтобы во время сделок с квартирами не ущемлялись права детей. Без соответствующего разрешения договор купли-продажи будет признан недействительным.
Также суд может признать сделку недействительной, если несовершеннолетний ребенок не участвовал в приватизации квартиры.
Например, несовершеннолетний проживал в квартире, но в список владельцев во время приватизации его почему-то не включили.
При этом отсчет срока исковой давности в данном случае начнется с момента, когда ребенок узнал о нарушении прав. То есть даже через 5 и более лет после правонарушения.
- Важно!
- Дети могут обратиться в суд для признания сделки недействительной до и после исполнения 18 лет.
- Как себя обезопасить
- Возьмите из органов опеки и попечительства разрешение на проведение сделки. Это самая надежная защита. Письменный запрос на его получение могут сделать родители или другие лица, имеющие законное право представлять интересы ребенка. Запрос делается в органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Выдача справки бесплатная.
- Убедитесь, что у ребенка будет место жительства. Запросите у продавца справку, что у ребенка гарантированно будет место для проживания после продажи квартиры.
- Проверьте прописку детей в квартире. Запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. В этой справке указываются все лица, которые когда-либо были зарегистрированы в жилом помещении. Документ позволяет посмотреть информацию о прописке несовершеннолетних до приватизации. Это позволит понять, существует ли вероятность нарушить права детей при покупке квартиры. Если недвижимость была приватизирована с прописанным в ней ребенком, он не теряет на нее права даже после продажи.
Риск нарушения прав супруга собственника
В чем подвох
Сделку могут аннулировать, если на квартиру имеет право настоящий или бывший супруг продавца. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ, все нажитое супругами в браке имущество является совместной собственностью, если отсутствует договор с иными условиями владения.
В случае с квартирой муж или жена могут претендовать на долю, даже не будучи внесенными в реестр в качестве собственника. Для проведения сделок с недвижимостью, являющейся совместным имуществом, обязательно нужно письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.
Без этого документа муж или жена, не участвующий в продаже, может добиться признания договора недействительным через суд.
Важно!
Согласие второго супруга не требуется в случаях, когда жилье принадлежит только одному лицу. Например, согласно п. 1 ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное до вступления в брак, а также полученное в дар или наследство во время брака, не относится к категории совместно нажитого. Соответственно, собственник вправе осуществлять его продажу без согласия супруга.
Как себя обезопасить
Проверьте по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья. Если паспорт выдан позднее даты покупки и не содержит отметки о семейном положении, запросите письменное заявление о гражданском состоянии, заверенное нотариально. В этом документе продавец указывает, что не имеет супругов, которые могут претендовать на недвижимое имущество.
Бывают ситуации, когда собственник квартиры зарегистрировал брак второй раз, а квартира была приобретена в первом браке. В подобных случаях нужно требовать письменное согласие на продажу именно от бывшего супруга.
Риск приобрести квартиру, обремененную правами третьих лиц
В чем подвох
После покупки квартиры на нее могут предъявить права:
- Пользователи квартиры, отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры один из взрослых членов семьи мог прописаться и написать отказ от приватизации. В данном случае за ними сохраняется право пожизненного пользования этой недвижимостью.
- Получатели ренты. Люди, продавшие квартиру по договору ренты, сохраняют право проживать в ней. Они называются рентополучателями. Рентополучатель подписывает с покупателем договор, по которому продает квартиру по очень выгодной цене в обмен на возможность жить в квартире, получать финансовую или иную (продукты питания, физическая помощь) поддержку. Продавцы могут умолчать о существовании этих лиц и продать вам недвижимость вместе с рентополучателем, который потом в судебном порядке вернет квартиру себе.
- Несовершеннолетние под опекой или попечительством. Если не было получено разрешение из органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка может обратиться в суд для признания сделки недействительной.
- Лица, имеющие право пользования в силу завещательного отказа. По завещанию можно обязать наследников передать права пользования недвижимостью третьим лицам, чтобы, например, рассчитаться по долгам (ст. 1137 ГК РФ). Это и есть завещательный отказ. Наследники могут не сообщить о своих обязательствах и продать вам квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.
Главная опасность фактора «третьих лиц» состоит в том, что их участие в сделке неявное, но при этом за ними сохраняется право на пользование квартирой даже после смены собственника. Отследить нарушение их интересов по типовому набору документов очень сложно.
Впоследствии «третьи лица» могут оспорить сделку купли-продажи и заявить права на квартиру. И даже без признания договора недействительным они могут предъявить претензии на пользование жильем.
В любом случае вы будете существенно ограничены в правах на квартиру, даже если не потеряете ее.
Важно!
Согласно ст. 460 ГК РФ, приобретаемое жилье должно быть свободным от прав третьих лиц. Если вас не поставили в известность о том, что на квартиру претендуют другие люди, можно требовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке. Вы сможете вернуть деньги и начать поиск нового жилья.
Как себя обезопасить
В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.
- Потребуйте снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.
- Убедитесь, что все договоры о передаче жилья в аренду или безвозмездное пользование расторгнуты до проведения сделки.
- Возьмите новую выписку из домовой книги. В квартире не должно быть зарегистрированных лиц.
Обратите внимание, пользователи квартиры по завещательному отказу, снятые с регистрации, не теряют свое право на эту недвижимость. В таком случае у них нужно взять письменное заявление об отказе от претензий, заверенное нотариусом.
Риск признания продавца частично или полностью недееспособным
В чем подвох
Договор купли-продажи можно признать недействительным, если в судебном порядке будет доказана ограниченная дееспособность или недееспособность продавца. Сложность состоит в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки могут уже после оформления договора. Инициаторами судебных исков обычно выступают недовольные родственники. Реже – опекуны или попечители.
Важно!
На момент заключения договора купли-продажи продавец уже может быть признан недееспособным по решению суда и находиться на учете в соответствующих диспансерах. Данный факт при продаже квартиры могут скрыть недобросовестные посредники. Повышенное внимание нужно проявить при совершении сделок с людьми преклонного возраста.
Как себя обезопасить
Попросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, а также из органов опеки и попечительства об отсутствии попечительства и судебных решений по ограничению прав из-за недееспособности.
Если продавец на момент проведения сделки стоит на учете, подписывать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача-психиатра. Для большей надежности можно вести видеосъемку. Обратите внимание на особенности подписания договора.
В зависимости от степени ограничения дееспособности:
- лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать документы самостоятельно, но в присутствии попечителя;
- в случае полной недееспособности договор заключается с опекуном, действующим от имени подопечного на основании соответствующих документов.
В обеих ситуациях нужно потребовать разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки.
Чтобы обезопасить себя от ситуаций, когда продавца постфактум признают недееспособным или ограниченно дееспособным на момент заключения сделки, рекомендуем обратиться к юристам. Также договор купли-продажи следует заключать у нотариуса. В случае признания такой сделки недействительной он понесет материальную ответственность.
Риск нарушения прав наследников
В чем подвох
После продажи квартиры, полученной в наследство, вас могут ожидать судебные разбирательства с ранее неизвестными наследниками. И риск высок, поскольку в данном случае общий срок исковой давности (3 года) имеет исключения.
Например, неучтенный наследник может появиться спустя длительное время после смерти хозяина квартиры.
И если в суде он убедительно докажет, что пропустил срок вступления в наследство по уважительной причине, договор купли-продажи признают недействительным по ст. 1155 ГК РФ.
Важно!
Дополнительно могут возникнуть проблемы, если квартиру передали по завещанию. Например, документ признают поддельным в судебном порядке или окажется, что он составлен неправильно. Кроме того, наследодателя могут постфактум признать недееспособным. В этом случае завещание автоматически теряет силу.
Как себя обезопасить
Чтобы обезопасить себя, покупку лучше совершать по истечению срока исковой давности. Обязательно нужно заверить договор у нотариуса. Также потребуйте от продавца написать заявление об отсутствии иных наследников на квартиру. Это позволит усилить ваши позиции при защите своего права на квартиру в суде.
Исковая давность – надежный защитник от рисков
Согласно ст. 195 ГК РФ, участники сделки и третьи лица имеют право предъявлять претензии и оспаривать сделки с недвижимостью в пределах сроков исковой давности. Отсчет исковой давности наступает только с того момента, когда человек узнал, что его права были нарушены.
Общий срок исковой давности составляет 3 года. При этом он не может превышать 10 лет со дня совершения правонарушения (ст. 196 ГК РФ). По истечению установленного законом периода заинтересованное лицо теряет право на подачу иска для защиты своих интересов. Учитывая данный факт, рекомендуем приобретать квартиры, которые уже долгое время находятся в собственности у продавца.
Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с рисками. Без специальных знаний сложно учесть все сложности, которые могут возникнуть до, во время и после оформления договора купли-продажи. Чтобы избежать проблем, обращайтесь к опытным специалистам Safe Estate.
Что купить — новостройку или жилье на вторичном рынке
Мы с мужем купили две квартиры в подмосковных Люберцах: однушку в новостройке и четырехкомнатную на вторичном рынке.
Анна Кондрашова
купила и вторичку, и новостройку
Профиль автора
На обе квартиры брали ипотеку, риелторов не нанимали и учились на собственных ошибках.
Моя статья для тех, кто выбирает, что покупать: жилье на вторичном рынке или новостройку. На примере своих квартир я расскажу, какое жилье было дешевле и какие траты предстояли нам потом.
Сравню ставки по ипотеке, цены на ипотечное страхование, затраты на сделки и ремонт и другие расходы.
А еще расскажу про бытовые трудности, с которыми мы столкнулись в первичном и вторичном жилье после переезда.
Первую квартиру мы с мужем купили в декабре 2014 года. Это была новостройка. До нее у нас не было собственного жилья — мы снимали однушку на окраине Москвы. А потом родители подарили нам на свадьбу 3 150 000 Р, и мы решили вложить их в недвижимость.
Мы искали квартиру в пределах 5 км от Мкада и стоимостью до 4 млн рублей. Нам идеально подошла однушка площадью 35,4 м² в подмосковных Люберцах. Дом должны были достроить через год, квартира стоила 3 850 000 Р. Недостающие 700 000 Р я взяла в ипотеку под 13% годовых на пять лет. Погасила ее досрочно, за 11 месяцев. Через год мы получили ключи, сделали в квартире ремонт и переехали.
В итоге купили четырехкомнатную квартиру площадью 99,8 м² на вторичном рынке. Она стоила 10 150 000 Р. Однушку продали за 4 500 000 Р, добавили 2 150 000 Р личных сбережений — это был наш первоначальный взнос. На 3 500 000 Р я взяла ипотеку под 8,9% годовых сроком на 30 лет. В этой квартире мы сейчас и живем.
Вообще, жилье в Москве бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Самое дешевое жилье — экономкласс. Это типовые дома без консьержей, огороженной территории, дизайнерской детской площадки и других наворотов. Такое жилье мы с мужем и выбирали. И внутри экономкласса новостройки оказались дешевле вторичного жилья.
В договоре долевого участия всегда есть пункт о доплате за лишние квадратные метры, если квартира в новостройке получится больше
Но мы все равно считали покупку выгодной. Судя по объявлениям, в 2014 году однушка экономкласса на вторичном рынке обошлась бы нам в 4 300 000 Р. Мы радовались, что сэкономили 422 250 Р, а о том, что новостройке еще нужен ремонт, не думали.
Но бывает, что в одном районе продается жилье разного класса. Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья, если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру.
В итоге мы купили квартиру на вторичном рынке в доме попроще — экономкласса. Он находился через дорогу от нашей новостройки, ему было семь лет. Из изысков был только холл с зеркалами на первом этаже.
Четырехкомнатная квартира площадью 99,8 м² в этом доме обошлась в 10 150 000 Р.
Она была уже с ремонтом и хорошим оборудованием: теплыми полами, датчиками подтопления, бойлерами, джакузи, кондиционерами и фильтрами очистки воды.
Так мы сэкономили на статусе дома и за меньшие деньги получили отличную квартиру, в которую сразу переехали. Живем в ней уже полтора года, а новостройка, в которой сначала присмотрели трешку, еще даже не введена в эксплуатацию.
По моему опыту, ставка по ипотеке на первичное жилье ниже, чем на вторичное, на 0,3—0,5%. Так, на квартиру в новостройке в конце 2014 года банк одобрил мне ставку 13%. Я узнавала, что с моим первоначальным взносом на вторичное жилье она была бы от 13,5%.
Ипотека с господдержкой для семей с детьми тоже действует только на новостройки. Если в семье хотя бы двое детей, ставка будет 6% на весь срок кредита, а на Дальнем Востоке — 5%. Но наши дети родились после того, как я выплатила ипотеку за новостройку, поэтому господдержкой я не воспользовалась.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Оценка вторичного жилья. Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, мне пришлось заказать его оценку. Ее требовал банк, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки и цена на нее не завышена. Для новостройки это не нужно.
Оценщики нашли в квартире со вторичного рынка неузаконенную перепланировку: система вентиляции в ванной была закрыта стеной с декоративными нишами. Оценщики решили, что ниши, уходя вглубь, перекрыли вентиляционную систему дома. Такую перепланировку невозможно узаконить, и банк сначала отказал мне в ипотеке.
Но продавец разобрал ниши и отправил фото целых вентиляционных труб в оценочную компанию. Делать ниши заново было дорого, поэтому дыры закрыли плиткой. Зато компания переделала отчет — и банк одобрил ипотеку. За переделку я заплатила 1000 Р.
Оценщик указал и другие недочеты: по техпаспорту один дверной проем был пустой, а по факту в нем стояла дверь. Унитаз и умывальник предыдущий владелец поменял местами. Но такие мелочи легко узаконить: за 700 Р я оформила у нотариуса обязательство, что сделаю это в течение 6 месяцев после покупки. Правда, это обязательство я так и не выполнила, а банк и не заметил.
Всего я потратила на оценку вторичного жилья и нотариальное обязательство 6700 Р. С новостройками таких расходов и проблем с перепланировкой не бывает.
Эти декоративные ниши находились в стене, закрывающей систему вентиляции. Специалисты по оценке решили, что ниши ее повредили Хозяин квартиры разобрал ниши, чтобы доказать, что система вентиляции цела, а потом закрыл их плиткой. В отчет по оценке пошло это фото
Ипотечное страхование. Когда я брала обе ипотеки, банки предлагали оформить ипотечное страхование. И я убедилась, что в первые три года страховать новостройку в 2—2,5 раза дешевле, чем вторичку.
Но в случае с новостройкой полное страхование не нужно. Недостроенное жилье застраховать невозможно. Застройщик вряд ли захочет аннулировать сделку, так что титульное страхование тоже ни к чему.
Поэтому когда я покупала новостройку, то застраховала только жизнь и здоровье. В первый год это стоило 2500 Р — 0,3% от суммы долга. Когда дом через год достроили, пришлось бы страховать еще и саму новостройку.
Но я выплатила ипотеку раньше, и мне не пришлось это делать.
А вот со вторичным жильем пришлось оформить комплексную страховку. В первый год она обошлась в 27 958 Р — это 0,7% от суммы долга. По словам страхового агента, страхование жизни стоило 10 064 Р, квартиры — 7269 Р, а титула — 10 625 Р. Будь это новостройка, которую еще не сдали, в первый год я страховала бы только жизнь и здоровье и заплатила 10 064 Р.
Но страховать новостройку выгоднее, чем вторичное жилье, только в первые три года. Потом для вторичного жилья уже не нужно страхование титула, зато для первичного надо страховать недвижимость: за три года дом обычно достраивают. Так что цены полисов за новостройку и вторичное жилье выравниваются.
Сделка по покупке новостройки обошлась нам почти в десять раз дороже, чем по покупке вторичного жилья.
Чтобы юрист мог действовать от моего имени, пришлось сделать на него нотариальную доверенность за 700 Р.
Еще мой муж оформил у нотариуса заявление, что он не против покупки квартиры на совместно нажитые деньги. Это тоже стоило 700 Р. В итоге на оформление сделки по новостройке мы потратили 16 400 Р.
Квартиру со вторичного рынка мы купили у физического лица по договору купли-продажи. Я и продавец вместе отнесли договор в Росреестр, за его регистрацию напополам заплатили пошлину — 2000 Р, то есть по 1000 Р каждый.
Муж снова оформил за 700 Р нотариальное заявление, что не против покупки. Суммарно оформление сделки по вторичке стоило нам 1700 Р.
Плюс вторичного жилья в том, что в него мы переехали сразу после покупки. Точнее, через четыре дня после того, как Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи. Этот срок мы заранее прописали в договоре.
А с новостройкой мы год ждали конца строительства — и все это время платили за съемную квартиру 23 000 Р в месяц. Еще два месяца шел ремонт. Так за 14 месяцев мы отдали за съемное жилье 322 000 Р. Если бы купили тогда вторичное жилье, сэкономили бы эту сумму.
В договоре купли-продажи вторичного жилья мы указали, что продавец освободит квартиру через четыре дня после регистрации договора. Такой короткий срок бывает не у всех, мне повезло, что продавец на него согласился
Мы купили новостройку с нулевой отделкой, голыми бетонными стенами и без межкомнатных перегородок. Электричество шло до щитка в прихожей. В ванной были трубы с горячей и холодной водой, но к будущим умывальнику, унитазу и ванне их надо было вести самостоятельно.
Нам понравилось, что в квартире можно все сделать на свой вкус: выбрать любые обои и плитку, где угодно установить розетки и поставить стены.
Черновая отделка. Во время черновой отделки стены покрывают цементом и выравнивают. В них замуровывают электропровода, делают выводы под освещение и розетки. В ванной и туалете трубы проводят туда, где будут стоять унитаз, ванна, стиральная машина и умывальник.
Черновую отделку мы заказали у застройщика. Начальник бригады обещал сам закупить материалы и сделать все за три недели. Нас не насторожило, что в договоре он «на всякий случай» указал три месяца.
Мы внесли полную предоплату — 250 000 Р — и уехали на море. Позже поняли, что переплатили: наши соседи отдали за черновой ремонт такой же квартиры 180 000 Р.
Материалы они покупали сами, а мастеров искали через интернет.
Вернувшись с моря, мы увидели, что в квартиру никто даже не заходил. А про три недели начальник бригады забыл. Тогда я решила давить на жалость: сказала, что хозяйка нашей съемной квартиры уже нашла новых жильцов и нам негде жить. В итоге так надоела начальнику, что он приказал начать ремонт на следующий день.
Потом я регулярно звонила ему и жаловалась, что квартиру медленно ремонтируют. И через три недели ремонт действительно доделали.
Мы с мужем прикинули, где что поставим и где сделаем розетки. Начертили план расположения розеток и выключателей и отдали его начальнику бригады Так выглядит черновая отделка: стены залиты бетоном и выровнены, сделан свет, дырки под розетки с торчащими проводами. Плитка и розетки относятся уже к чистовой отделке
Чистовая отделка. Для чистовой отделки мы искали мастеров на «Профи-ру». Выбрали по отзывам хорошего плиточника, обойщицу и сантехника.
Например, один работник должен был штукатурить стены. Но заявил, что мы должны не только платить ему за работу, но и привозить еду и купить раскладушку. Мы отказалась от услуг этого мастера и наняли другого. У него было свое оборудование, а жил он в соседнем доме и в раскладушках не нуждался.
На чистовой ремонт мы потратили 370 000 Р. Через год продали эту квартиру в идеальном состоянии.
Один мастер неаккуратно вырезал отверстие для сливной трубы и испортил плитку. Мы не стали ждать, когда он испортит что-то еще, и наняли другого
Нашей квартире со вторичного рынка черновой ремонт не понадобился. Стены были уже ровные, сделана электроразводка, в ванной работали унитаз, ванна и умывальник. Из чистовой отделки нам не нравились только обои: кое-где они отходили. Зато в квартире сразу можно было жить, а то, что не нравится, исправлять постепенно.
У квартиры с ремонтом был только один минус: мы не знали, где в стене спрятаны провода. Боялись, что станем крепить плинтус и пробьем интернет-кабель. Но получилось еще хуже. В детской мастер крепил к стене шкаф и пробил перфоратором трубу от кондиционера.
Он висел в смежной гостиной, а труба оказалась выведена насквозь через стену и шла вдоль стены детской. Чтобы заварить трубу, пришлось бы сдирать обои и ломать стену. Мы решили, что проще проложить ее в другом месте, когда начнем ремонт в гостиной.
Пока кондиционер не работает.
Так выглядела детская, когда мы покупали квартиру на вторичном рынке. Обои нам не нравились, а без балконного блока в ней было холодно На обои и балконный блок в этой комнате мы потратили 35 000 Р
Грязь. После ремонта пыль в новостройке оседала три недели, приходилось каждый день мыть полы и протирать мебель. Но от квартиры все равно было ощущение новизны и свежести.
Во вторичном жилье такого не было. Прежние хозяева нашей второй квартиры явно не следили за чистотой. Под подоконники и раковины были прилеплены жвачки, батареи поросли пылью, а слив в раковине на кухне был забит. Но хуже всего выглядела сантехника. Было чувство, что унитазы никто никогда не мыл, ванна была вся жирная, а умывальник покрыт известковым налетом. На уборку я потратила неделю.
В квартире со вторичного рынка мы с такими проблемами не столкнулись: соседи давно сделали ремонт.
Насекомые за два года в нашей новостройке не завелись. Зато жилье со вторичного рынка мы купили уже с «соседями». В первый же день обнаружили в ванной блестящих длинненьких насекомых — чешуйниц. Прежний хозяин сказал, что не обращал на них внимания и никак не боролся. Мы делали для них ловушки, рассыпали под ванной борную кислоту. В итоге помог только фумигатор.
Запахи. Запахи были в обеих наших квартирах. В новостройке соседи постоянно что-то красили. А в квартире со вторичного рынка у хозяина был невоспитанный кот, запах выветривался недели три.
Мы с мужем думали, что выгодно купили свою новостройку: она стоила дешевле аналогов на вторичном рынке, ставка по ипотеке была ниже, а страховать мне пришлось только жизнь и здоровье. Но на сделку мы в итоге потратили больше, чем когда покупали вторичное жилье. И пока квартира строилась, много денег ушло на съемное жилье, а потом — на ремонт.
Но для себя мы навсегда сделали выбор в пользу вторичного жилья. Сделка по его покупке обошлась дешевле, в квартиру мы переехали сразу, и нам не пришлось делать ремонт с нуля. Если не учитывать стоимость квартир и проценты по ипотеке, мы потратили на вторичное жилье в 12 раз меньше, чем на новостройку.
Траты на жилье между покупкой и переездом
Доплата за лишние квадратные метры
Ипотечное страхование в первый год
Оценка жилья для ипотеки и обязательство узаконить перепланировку