С 2016 по 2019 год в Татарстане завершили строительство 29 домов для 3884 обманутых дольщиков. В прошлом году в правах восстановили еще 398 человек по семи проблемным объектам на общую сумму 990 млн рублей.
В их числе проблемные дома в деревне Куюки Пестречинского района, которые сдали в декабре. Компания-застройщик «Стройком» остановила работы в 2016 году, а руководитель пошел под суд.
Застройщика заменили на СК «Бриз», который завершил строительство шести проблемных объектов для 190 дольщиков на общую сумму 182 млн рублей.
Окончательно вопрос по дольщикам снят в Челнах, где ввели два дома общей стоимостью 513 млн рублей. 25 дольщикам выдали готовые квартиры в другом месте.
По словам первого вице-премьера правительства Татарстана Рустама Нигматуллина, республиканский механизм по выделению земельных участков для завершения строительства объектов доказал свою эффективность.
– По этому направлению мы занимаем одну из лидирующих позиций в России, – поделился чиновник. – По результатам 2020 года находимся в числе шести регионов, которые вводят максимальное количество домов для обманутых дольщиков.
Отдельно Нигматуллин остановился на ситуации по квартирам 11 дольщиков в доме 65-04 группы компаний «Фон», которые находились в залоге банка «Открытие».
Несмотря на залог, компания продала эти квартиры, где дольщики жили с 2015 года. Банк мог продать эти квартиры с торгов и принудительно выселить людей.
Но в 2019 году республика выкупила эти квартиры и безвозмездно предоставила дольщикам, затратив 31 млн рублей.
Введены в эксплуатацию 2 очереди дома №2 ЖК «Молодежный» – их тоже должен был построить «Фон». Завершение строительства обошлось в 290 млн рублей.
В 2020 году возобновлены строительно-монтажные работы еще на 9 объектах для 2275 дольщиков. Сейчас строится 2 дома для 85 обманутых дольщиков общей стоимостью 380 млн рублей. В их числе дом в Елабуге на ул. Тысячелетия для 24 дольщиков – его сдадут в I квартале 2021 года. Это последний проблемный объект из тех, что находятся не в Казани.
В столице возобновили работы по дому на улице Заслонова, который не закончил «Свей». Этот объект продали на открытом аукционе, новый застройщик ООО «Бриз» пошел на соглашение о предоставлении квартир 61 обманутому дольщику. Дом сдадут во II квартале этого года.
Возобновили стройку на 7 самых сложных и больших объектах Татарстана: это объекты «Свея» – дом 57 по ул. Достоевского, дома №3 и №6 ЖК «Золотая середина» в Ново-Савиновском районе, объекты «Фона» – дома № 2, 3, 4 ЖК «МЧС», дом №5 ЖК «Молодежный».
Жилая площадь составляет более 200 тысяч квадратов, что сравнимо с 10% от общей площади домов, которые строятся в республике. Достройка проблемных домов оценивается в 9 млрд рублей. После сдачи ключи от квартир смогут получить 2190 татарстанцев.
Строительство компенсационных домов для обманутых дольщиков фирмы «Свей» обойдется в более чем 1 млрд рублей. Проект жилых домов сейчас находится на стадии подборки.
Президент Татарстана Рустам Минниханов принял решение о восстановлении прав более 300 дольщиков ЖК «Золотая середина».
Согласно его поручению жильцы получат квартиры в компенсационных домах по ул. Аграрной и ул. Рауиса Гареева в Казани.
Как рассказал директор Фонда поддержки обманутых дольщиков РТ Иван Новиков, в случае предоставления компенсационных квартир их площадь может быть не равна той, которая изначально предусматривалась в договорах купли-продажи.
Однако здесь есть одна деталь: если в договоре был пункт, который регламентирует доплату в случае увеличения площади или компенсацию в случае уменьшения, то так и будет происходить процесс.
Если же в договоре такого пункта нет, то ни одна из сторон ничего выплачивать не будет, какая бы ни была разница в площади.
По словам Новикова, в договорах «Свея» такой пункт был, но есть не во всех договорах «Фона». В целом главные «действующие лица» среди строительных мошенников – это «Фон», «Свей» и «Стройком». Именно на их «наследии» и сосредоточат усилия татарстанские власти.
Он также рассказал, что в России хотят расширить ответственность инвесторов при покупке квартир.
– Насколько мне известно, сейчас на федеральном уровне рассматривается такой вариант развития событий, потому что при подсчетах было выявлено, что в проблемных объектах зачастую большое количество квартир занимают так называемые инвесторы. Это либо юрлица, либо это лица, которые приобретали жилые помещения для последующей перепродажи, – добавил Новиков.
Поскольку на достройку проблемных объектов тратятся бюджетные средства, сейчас активно обсуждают возможные изменения в закон, чтобы предоставлять квартиры дольщикам в ограниченном количестве. То есть только определенное количество квадратных метров, а все остальное – предпринимательский риск.
Замглавы Минстроя РТ Ильшат Гимаев в свою очередь рассказал, что 59% республиканских застройщиков работают по системе эскроу-счетов. Всего в этой сфере в республике сейчас работают 88 застройщиков. Гимаев подчеркнул, что ситуация с долевым строительством находится под контролем властей РТ, а такое позорное явление, как «обманутые дольщики», в Татарстане больше не появится.
По словам Гимаева и Нигматуллина, они не ожидают, что в Татарстане будут банкротиться какие-либо из работающих сейчас застройщиков, – за их состоянием и работой пристально следят. Исключение – ЖК «Мелодия», поскольку Фонд защиты прав дольщиков обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом.
– В настоящее время действующий застройщик как-то чего-то выполняет, но так как темпы работ низкие, сроки предоставления квартир дольщикам пропущены, федеральным фондом было направлено обращение о том, чтобы объявить о банкротстве данного застройщика, – сообщил Рустам Нигматуллин. –Введение процедуры – необходимое условие для последующего применения федерального механизма завершения строительства. Если мы плотно все юридические процедуры пройдем, то план – в текущем году этот дом закончить.
На завершение этого долгостроя необходимо около 30 млн рублей, еще 90 млн – на строительство парковки.
В завершение Нигматуллин пообещал, что в этом году решат проблемы по всем домам, но допустил, что два дома, строительство которых еще не начато, могут быть перенесены на следующий.
Решение проблемы обманутых дольщиков будет происходить в три этапа
Проблема обманутых дольщиков получит многоуровневое решение как минимум из трех этапов. Одна из инициатив позволяет заселить столкнувшихся с проблемой долгостроя людей в квартиры, расположенные в уже готовых домах. Проблему обманутых дольщиков эксперт Центра политических технологий, экономист Никита Масленников называет первоочередной в строительной отрасли.
Три этапа решения проблемы обманутых дольщиков
Вице-премьер Виталий Мутко поручил проработать возможность в отдельных случаях предлагать обманутым дольщикам квартиры в готовых или близких к завершению домах вместо недостроенных новостроек, где они купили жилье. Пока такой механизм только формулируется, для его использования требуется изменение законодательства, которое будет возможно в осеннюю сессию парламента.
Такой подход Мутко в интервью РИА Новости назвал «третьей опцией решения проблемы». Причем реализовать идею можно будет в том случае, если у местного Фонда дольщиков будут свободные квартиры в других объектах.
На первом этапе власти все-таки постараются решить проблему с достройкой проблемного дома, а на втором этапе предложат дольщикам денежную компенсацию, если завершение строительства окажется нецелесообразным.
«Инициатива Мутко является одним из возможных путей решения проблемы, но она также свидетельство о том, что первые две опции не вполне работают и приходится изобретать что-то новое. При этом острота проблемы все-таки начинает усиливаться — не столько из-за перехода на эскроу-счета, сколько из-за сложного финансового положения многих застройщиков.
Не исключено, что вскоре мы увидим новые долгострои, так как компании могут начать уходить с рынка и терять объекты.
Здесь есть много рыночных неопределенностей, но еще один важный фактор – квадратные метры начинают дорожать, и рост на вторичном рынке выглядит наиболее заметным с 2015 года.
Все это говорит о том, что с первичным рынком возникают уже системные проблемы», — комментирует ФБА «Экономика сегодня» Никита Масленников
При этом большинство экспертов на фоне запуска нового механизма финансирования строительного рынка не ожидают увидеть в обозримом будущем скачков цен на недвижимость.
Переход на эскроу-счета позволит исключить недобросовестное поведение на рынке в максимальной степени.
Эскроу-счета предоставляют гарантии при покупке квартиры, фактически сводя к нулю риски для граждан столкнуться с недостроем и потерять деньги.
Первоочередная и приоритетная проблема
Проблема обманутых дольщиков и долгостроев получит окончательное решение, когда финансирование строительной отрасли перейдет исключительно на эскроу-счета, отмечают эксперты.
Но переходный период, во время которого отдельными игроками жилье будет достраиваться по старым правилам, предполагает окончание проблемных объектов.
Государство хотело бы обнулить ситуацию с долгами, взаимными претензиями, долгостроями и проблемными объектами.
«Обманутые дольщики на сегодняшний момент первоочередная и приоритетная проблема. Ее нужно закрывать как можно быстрее. Но ситуация на рынке становится все более неопределенной, видимо потребуется решение более глубокого системного характера, касающиеся не только обманутых дольщиков.
Да и в целом вопросы стимулирования отрасли заставляют искать ответы. Паллиативное решение вопроса с дольщиками полностью проблему не закроет, но поможет сгладить ее остроту. С другой стороны мы видим, что у нас вкупе с другими признаками складывается достаточно серьезная неопределенность на рынке строительных работ», — считает Масленников.
Напомним, что вице-премьер Виталий Мутко ранее оценил общую площадь недостроенного жилья обманутых дольщиков по всей России на уровне около 14,4 млн квадратных метров.
Проблем касается свыше 200 тысяч семей и начать ее решение вице-премьер предложил с того, чтобы достроить дома в тех регионах, где их меньше всего.
Например, в 26 регионах имеется всего до пяти жилых долгостроев, а еще в 17 субъектах такой проблемы нет вовсе.
По подсчетам Мутко, на первом этапе потребуется докапитализировать Фонд защиты участников долевого строительства на сумму 9 миллиардов рублей, на которые уже до конца года можно будет решить проблему почти в половине субъектов России.
Как считает Масленников, для этого необходимо подключать и муниципальное, и региональное финансирование, а не только федеральный бюджет. В идеальной схеме достройки всех проблемных жилых объектов местные администрации должны через открытые конкурсы привлечь застройщиков с учетом их финансового положения.
Андрей Петров
Президент потребовал избавиться от позора с обманутыми дольщиками
Владимир Путин потребовал полностью решить проблему «обманутых дольщиков», которая является позором для страны. А риски с плеч граждан переложить на плечи банков, застройщиков и государства. Об этом президент заявил во вторник на совещании с членами правительства.
Основной темой стала ситуация на рынке жилищного строительства. С 1 июля Россия переходит на новую схему долевого строительства — использование эскроу-счетов. В этой связи Владимир Путин напомнил чиновникам, что квартирный вопрос очень чувствительный для людей.
«Нам нужно сделать все, что от нас зависит, для того, чтобы в ближайшее время — в ближайшую пару лет — мы избавились от такого позорного словосочетания и явления, как «обманутый дольщик», — обратился президент к участникам совещания. Нужно, добавил он, «переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и на государство».
Какие застройщики продолжат пользоваться деньгами дольщиков
Но сделать это нужно так, подчеркнул Путин, чтобы не нанести ущерба самой отрасли, объемам жилищного и другого строительства.
Поэтому решения, которые принимали в этой сфере, сверяли со строительным бизнесом. «Очень аккуратно нужно к этому подходить, но двигаться в этом направлении нужно обязательно.
Так, как у нас запланировано и решено на уровне законов и подзаконных актов правительства», — призвал Путин.
Власти Подмосковья нацелены решить проблему всех обманутых дольщиков, заявил на совещании губернатор Андрей Воробьев. «Вы ставили задачу всем регионам и, в частности, Московской области решить проблему обманутых дольщиков, — сказал губернатор, обращаясь к президенту. — И такую поддержку мы от федерального правительства получили».
Полный переход на систему эскроу-счетов в долевом строительстве произойдет за два года, отметил глава минстроя Владимир Якушев.
По его словам, в стройке по всей стране находится 123,5 млн квадратных метров, из которых около 87 млн продолжит возводиться по старым правилам. «По нашим подсчетам, эти проекты будут реализованы не более чем в течение двух лет», — сказал министр.
В целом по стране, как сообщила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, пока банки получили заявки на 27% всех проектов, которые должные перейти на эскроу-счета.
Полный переход на систему эскроу-счетов в долевом строительстве произойдет за два года
Отдельной темой на совещании стал Дзержинск. Президент попросил главу МЧС Евгения Зиничева доложить о ситуации в городе Дзержинске Нижегородской области, где в минувшую субботу произошла ЧС на оборонном заводе ГосНИИ «Кристалл». В цехе полимеров во время технологического процесса прогремело несколько взрывов и начался пожар.
«Подобная ситуация уже происходила, — доложил Евгений Зиничев. — 4 апреля текущего года в результате пожара произошла детонация взрывчатых веществ на том же предприятии с последующим полным разрушением производственного здания».
После этого, как рассказал министр, по требованию органов прокуратуры была проведена внеплановая проверка, выявлено 35 нарушений требований пожарной безопасности, предприятию выписаны предписания по их устранению.
Проблему обманутых дольщиков помогают решать прокуроры
Президент в этой связи потребовал разобраться. «Надо посмотреть обязательно, с прокуратурой тоже поговорю, как была построена работа по устранению выявленных недостатков. Что они наметили делать и что реально делали, если довели до взрыва, надо посмотреть. Должна быть объективная оценка», — заявил Путин.
Сейчас идет работа по ликвидации последствий. Как сообщил губернатор Нижегородской области Глеб Никитин, основная часть восстановительных работ будет завершена к 5 июня. «Как с медицинской помощью пострадавшим?» — обратился Путин к министру здравоохранения.
Часть госпитализированных после взрывов в Дзержинске находятся в состоянии средней тяжести, часть — в удовлетворительном состоянии, рассказала глава минздрава Вероника Скворцова. По ее словам, ситуация находится под контролем, для оказания медпомощи есть все необходимое.
В результате ЧС пострадали 89 человек, из них 71 пострадавшему медицинская помощь оказана амбулаторно, 18 человек госпитализированы.
Эскроу-счета: Как купить квартиру по новым правилам
Новосибирское правительство пообещало достроить четыре дома для обманутых дольщиков за год
© Ярослав Власов. Митинг дольщиков Закаменского у облправительства
24 Сен 2020, 07:46
Наблюдательный совет фонда защиты прав дольщиков решил выделить 1 млрд рублей на достройку четырех домов в Новосибирской области. Еще почти 290 млн рублей заложено в региональном бюджете, сообщили в пресс-службе облправительства.
«Принятие Наблюдательным советом такого решения — важнейший шаг в дальнейшем решении проблемы обманутых дольщиков в регионе, — заявил министр строительства Иван Шмидт.
— Это позволит начать работы по достройке четырех наиболее проблемных объектов региона — домов 11, 12 и 13 в микрорайоне Закаменский, и дома в г. Обь на ул. Калинина, 20.
Ввод данных объектов в эксплуатацию планируется в 2021 году».
Достроить планируют дома, которые заложили ООО «Неоград-Инвест» и ООО «ОбьСтрой». В правительстве добавили, что попросили федеральный фонд выделить деньги на еще три дома для обманутых дольщиков.
ООО «Неоград-инвест» с августа 2007-го по февраль 2014 года получило более 2 млрд рублей от дольщиков на строительство пяти домов по улице 5-я Кирпичная горка (Закаменский микрорайон).
Компания так и не возвела запроектированные объекты. Жители вынуждены были вкладывать дополнительные средства на достройку, например, в доме № 11 сумма, по словам пострадавших, составила около 7 тыс.
рублей за квадратный метр.
Дольщики Закаменского проводили митинги около здания новосибирского облправительства.
«Власть пытается нас запугать, закошмарить и демонизировать: „Вы неправильно себя ведете“, „вы не так строите“, „вы не так расходуете деньги“, — рассказала женщина. — На минуточку, мы свои деньги уже вложили и все оплатили, и вообще не должны этим заниматься. То есть рычаги разворовать стройку есть, а рычагов достроить — нет. И так по всей России».
Руководители ООО «Неоград-Инвест» попали под уголовное дело. По версии следствия, они похитили около 1 млрд рублей на приобретение ценных бумаг, предоставление займов и иные цели, не связанные со строительством.
650 человек признали потерпевшими, а компания обанкротилась. Суд признал основателя ООО «Неоград-инвест» Владимира Аксёнова виновным в хищении средств дольщиков. Он получил почти 5 лет колонии-поселения. Прокуратура просила 9 лет. Напомним, что в 2013 году Аксёнов возглавил областную федерацию футбола, сменив на этом посту бывшего мэра Новосибирска Владимира Городецкого.
Вице-президент «Неограда» Наталья Обухова получила 5 лет по совокупности за два эпизода мошенничества. Другой топ-менеджер компании Олег Бикбулатов — 4,5 года колонии-поселения. Его коллега Екатерина Гремитских — 4 года условно. Бывшему замдиректора по финансам «Неоград-Инвеста» Артему Короткову дали 4,5 года колонии.
От частного к общему. Практику регионов по решению проблем обманутых дольщиков задействуют на федеральном уровне
Самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий на рынке долевого строительства стали бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group.
дольщики
Большой шкаф громко падает. История бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков СУ-155 и Urban Group
Российский строительный рынок сейчас переживает процессы, похожие на те, что уже были в банковском секторе, – период тотальной чистки и концентрации капитала.
За время кризиса рынок России, по разным оценкам, покинули почти 8 тыс. строительных организаций.
Только за прошлый год, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), число строительных компаний в отрасли сократилось на 20% и сейчас составляет около 4 тыс. фирм.
Уходят в основном небольшие компании. Причем две трети из них нельзя отнести к однодневкам – они были на рынке более 7 лет и просто не выдержали экономических потрясений, а также последних изменений в отраслевом законодательстве. Но бывают и крупные провалы, последствия которых годами держат рынок в напряжении, требуют вмешательства властей и отражаются на репутации всей отрасли.
Гибель титаников
Бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group стали самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий.
«СУ-155» завалилось первым. Проблемы у компании возникли в 2015 году одновременно во всех регионах присутствия. Совокупный внешний долг девелопера превышал 150 млрд рублей. Его появление собственник «СУ-155» Михаил Балакин объяснял ошибками в стратегии – компания оказалась сильно закредитована и не смогла справиться с долговой нагрузкой.
Вскоре Арбитражный суд Москвы признал компанию «СУ-155» банкротом. После ее ухода с рынка осталось 155 недостроев в 14 регионах, на достройку которых требовалось на тот момент 40 млрд рублей. Из них жилых домов – 147, где было продано более 16 тыс. квартир. В числе дольщиков и пайщиков группы числилось, по меньшей мере, 40 тыс.
человек (в итоге статус обманутых дольщиков получили 27,6 тыс. человек).
Учитывая масштаб бедствия, ситуацию пришлось брать под контроль федеральным властям. Для ее исправления назначили санатора – банк «Российский Капитал». На его деньги и идет достройка проблемных объектов.
(Сейчас банк «Российский капитал» и его подрядчик «РК Строй» входят в состав АО «ДОМ.РФ» – прим. ред.) В Минстрое был согласован график достройки проблемных объектов компании, согласно которому все жилые объекты банкрота в России должны достроить до конца текущего года.
Ключи от своих квартир в завершенных проектах получили уже более 80% дольщиков.
Похожая беда случилась и с Urban Group, но только в этом году. Договоры долевого участия в жилых комплексах компании Росреестр перестал регистрировать в апреле текущего года.
Владелец Urban Group Александр Долгин сам взялся за операционное управление, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективности и нецелевом расходовании средств. Но спасти ситуацию не удалось. В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group.
Через месяц заявления были удовлетворены – и началось конкурсное производство. А в августе Савёловский суд Москвы заочно арестовал Андрея Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, которое повлекло тяжкие последствия. Согласно прошедшему в компании аудиту, она не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв. м.
Стоимость их завершения оценивается в 71 млрд рублей, из которых только 11,9 млрд рублей, по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. У компании осталось 19,5 тыс. дольщиков.
Власти и здесь подключились к решению проблемы. Был опубликован проект постановления правительства о выделении из федерального бюджета 14,6 млрд рублей на завершение проблемных строек Urban Group. Дольщикам компании также разрешили рефинансировать ипотечные кредиты с помощью АО «ДОМ.РФ» по рыночным ставкам.
Губернатор Московской области Андрей Воробьёв публично пообещал, что все дома компании будут достроены. «В конце этого года – первые дома. И в 2019, 2020, 2021 годах этот проект должен быть окончательно завершен», – заявил он.
Почему так получилось?
Эксперты называют три основные проблемы, с которыми столкнулись девелоперы. Первая – погоня за объемами. «СУ-155» за 15 лет построило столько жилья, что можно было бы расселить миллионный город. Десять лет подряд, начиная с 2004-го, компания ежегодно сдавала более 1 млн кв.
м жилья и считалась крупнейшим в стране застройщиком на рынке жилищного строительства. В 2013-м и 2014-м ее годовая выручка превышала 100 млрд рублей. Но выручка уходила в первую очередь на покупку новых площадок.
Снижать темпы развития компания не могла, поскольку пошла бы цепная реакция с остановкой предприятий группы. Из-за гонки за объемами «СУ-155» приходилось работать на низкой марже. А это большой риск, о котором знают все игроки рынка.
Urban Group тоже строила очень много по похожему алгоритму. По итогам прошлого года она была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Вторая проблема – привычка девелоперов не платить вовремя по счетам, затягивать сроки сдачи объектов, по сути, кредитуясь за счет поставщиков, подрядчиков и покупателей жилья.
К «СУ-155» было подано множество исков с денежными требованиями, из которых около 300 были предъявлены в 2015 году. Проверка Urban Group также обнаружила схемы вывода из компании средств дольщиков.
Только через выдачу займов аффилированным структурам было выведено 27 млрд рублей.
У «СУ-155» была еще личная эксклюзивная проблема – зависимость от госзаказа. До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле «СУ-155» колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%.
Компания много строила для Минобороны. Но в 2012 года министерство перешло на схему субсидирования.
И по итогам 2015 года доля госзаказа в портфеле компании резко снизилась 25%, что тоже повлияло на общую ситуацию.
«Думаю, что мы никогда толком не узнаем, какие именно ошибки привели Urban Group и «СУ-155» к печальным последствиям. Часть этих проблем просто не озвучивалась – мы видим лишь некую «официальную» версию.
Но последствия банкротств очевидны – уже внесены изменения в Федеральные законы № 214-ФЗ и № 218-ФЗ, а также задано направление отрасли – уйти от «долевки» к проектному финансированию, где значительная часть злоупотреблений со стороны застройщиков будет, в принципе, невозможна», – говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
«Причины краха разные. И больше это стечение обстоятельств – лишь в редких случаях откровенное хищение. По наиболее громким кейсам основной причиной стало создание «пирамиды» проектов, когда доходы от запущенного, но невыполненного проекта сразу направляются на запуск следующего.
При такой «пирамиде» любая остановка новых проектов влечет невозможность обслуживать и строить все ранее начатые, что порождает обратную реакцию и падение «пирамиды».
Масла в огонь подливают ошибки финансовых моделей проектов, ну и общие макроэкономические условия типа резкого скачка курса доллара», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Считайте правильно
Последние изменения отраслевого законодательства хоть и криво, но ввели некое подобие надзора над расходованием поступлений от дольщиков, что в целом должно существенно снизить риски «пирамид».
«Недостаток таких изменений в законе в том, что они плохо проработаны – и в итоге затронули всех застройщиков, так как использован принцип не точечного вмешательства, а максимально широкого охвата. Итог такой непродуманной стратегии законодателя – ухудшение ситуации для благополучных застройщиков и существенное увеличение застройщиков в зоне риска, т. е.
статистически возможен обратный эффект – начнут падать добросовестные компании, так как новые условия не учитывают особенностей работы застройщиков», – переживает Дмитрий Некрестьянов.
«Стабильность любой компании основывается, в первую очередь, на правильном финансовом планировании. Всем хочется в своих прогнозах ориентироваться на оптимистичные амбиции. Но мы живем в реальности, в которой рынок очень непрост и обстановка очень динамична.
Поэтому стоит закладывать риски и расходы на нивелирование этих рисков, потенциально возможные колебания спроса в финансовую модель изначально – и иметь их в виду.
Особенно это важно для тех сфер бизнеса, в которые привлекается заемное финансирование, так как такие проекты предполагают четко планируемую реализацию – невыполнение части проекта и расхождение с планом чревато серьезными последствиями», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавила, что в группе риска всегда оказываются объекты с минимальной стоимостью.
«Себестоимость состоит из ряда статей, она за последнее время выросла, а в продаже могут находиться объекты на грани себестоимости. Например, предложение студий стоимостью меньше 1 млн рублей всегда должно настораживать покупателя.
Может быть, это маркетинговый ход на старте проекта, а может быть – путь в долгострой», – заключила она.
Решение проблемы обманутых дольщиков и вопросы строительства — на контроле президента. Новости. Первый канал
Ответы на самые острые квартирные вопросы. Прорыв в решении проблемы обманутых дольщиков — эта тема касается более 100 тысяч человек по всей России. И — льготная ипотека: снижают не только процентную ставку, но и первоначальный взнос. Эти вопросы — в центре внимания президента.
В числе новых мер — субсидии на погашение части долга по ипотеке многодетными семьям. Сегодня объявили, что на это выделят 12 миллиардов рублей.
Четыре года назад Александр и Светлана взяли ипотеку — трехкомнатную квартиру в Подмосковье. По деньгам вполне терпимо, а еще им обещали тут и детский сад, и школу, и даже пляж на озере. Но работы на стройке встали. Застройщик обанкротился.
«Мы помимо того, что платим ипотеку и снимаем квартиру маленькую в 38 квадратов. Где прописываться, где что. Мы рассчитывали, как это наше единственное жилье. В него-то и вложились», — рассказывает Светлана Агапова.
Было время, когда Подмосковье чуть ли не лидировало по числу подобных недостоев среди российских регионов, пока за проблему не взялись системно. И, похоже, у обманутых дольщиков теперь есть надежда.
«Хотел бы начать с одной из важнейших отраслей — со стройки и с необходимости решения проблем граждан — участников долевого строительства. В Московской области их достаточно много, до сих пор 24,5 тысячи», — отметил Владимир Путин.
«Эта проблема давняя, с начала 2000-х годов. Всего обманутых дольщиков за 2000-2015 годы было порядка 104 тысяч. Благодаря большой содержательной работе по конкретным объектам, очень тяжелым для нас, удалось решить сегодня проблему обманутых дольщиков на уровне 80 тысяч человек», — сообщил губернатор Московской области Андрей Воробьев.
Все обманутые дольщики включены в специальный реестр и, судя по словам губернатора Воробьева, со временем получат жилье. Их еще довольно много, но дело сдвинулось.
Показывающий свою новую квартиру Тимур прошел все круги ада обманутых дольщиков. Он даже не знает, кто вмешался, чтобы все изменить. Может быть, так и должно быть?
«Как-то обратили на проблемы нашего комплекса. И на проблемы застройщика, дольщиков в целом. И как то подключилось уже государство, которое уже стало своими инструментами решать наш вопрос», — заявил Тимур Ширяев.
«Все-таки как Вы предполагаете, в какие сроки решать проблему обманутых дольщиков?» — поинтересовался президент.
«У нас есть план. Мы в этом году выдадим 15500 ключей, в следующем году нужно не снижать темп. Если так пойдем, то если не за два, то за три года эту тему должны просто раз и навсегда закрыть», — пообещал Андрей Воробев.
«Я запомнил. Хорошо. Договорились», — сказал Владимир Путин.
Для того чтобы в дальнейшем исключить возможность обмана вложившихся в строительство людей, два года назад решено: деньги дольщики могут вносить только в банк на эскроу-счет, и застройщик получит их лишь, когда сдаст объект.
«Благодаря финансовой дисциплине и контролю, который осуществляют банки, все стало на места. И то, что Вы дали команду, и правительство оперативно приняло льготную ипотеку, это просто был глоток воздуха. Иначе строительные компании могли бы просто набок упасть», — отметил Андрей Воробьев.
Льготная программа ипотеки под 6,5% годовых, действующая до 1 ноября, была запущена по инициативе президента для того, чтобы преодолеть спад в строительстве жилья во время пандемии. Но это не единственная программа льгот для желающих приобрести жилье, появившаяся в этом году.
Антон и Вера Пьянковы привели детей на детскую площадку рядом с их будущим домом. Квартиру брали для них в ипотеку. Как шутят, на вырост. Такие вот инвестиции в будущее.
«Это была семейная ипотека с господдержкой. Условием было то, что второй ребенок должен был родиться после 2018 года. Вот. Посмотрели. Позвонили в банк «Дом РФ». Все доступно рассказали», — рассказывает житель Екатеринбурга Антон Пьянков.
«И решили вложить материнский капитал как первоначальный взнос, именно квартира, это будет квартира детям», — добавила Вера Пьянкова.
Банк Дом.РФ — детище одноименной компании с государственным участием, цель которой — развитие жилищного строительства. Весной, когда из-за пандемии эта сфера забуксовала, президент поручил именно ей подключиться к перезапуску отрасли.
«Каковы результаты? Какова ситуация? Как Вы ее оцениваете? И какие перспективы?» — поинтересовался президент у генерального директора АО «Дом РФ» Виталия Мутко.
«Сейчас мы видим, что спрос восстановился, уже по июню ипотечное кредитование, запросы на 29% увеличились. С учетом всех этих мер поддержки мы исходим из того, что где-то к концу года мы выйдем, может быть, уже на прежний практически уровень: 1200-300 тысяч ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом», — сообщил Виталий Мутко.
Субсидированый государством ипотечный кредит под 6,5% годовых пользуется спросом, да и банки оживились. Сейчас в этой программе, по словам Мутко, их уже 57, причем процент по ипотеке они предлагают даже ниже.
«Уже 300 тысяч заявок подано гражданами, на 80 тысяч уже выплачено. То есть спрос удержала эта мера очень сильно», — отметил Виталий Мутко.
Среди этих 80 тысяч счастливчиков и семья Поздняковых. Их дом обещают сдать в следующем месяце.
«В этом году пополнение в семье, плюс еще материнский капитал дали за первого. И квартиру свою продали, в которой жили. Плюс еще во время самоизоляции очень хорошая новость была о льготном ипотечном кредитовании под 6,5%», — рассказывает Ольга Позднякова.
Но, похоже, счастливчиков станет больше. На этой неделе объявлено о новых льготах.
«Теперь сделаем следующий шаг: снизим размер первоначального взноса с 20 до 15%. Соответствующее постановление подписано. Сможем вовлечь в программу тех заемщиков, кто не успевал накопить необходимую сумму до 1 ноября 2020 года», — отметил Михаил Мишустин.
Именно до упомянутой даты можно подать заявку по льготной ипотечной программе. Но теперь первоначальный взнос по субсидируемой ипотеке снижен до 15% и для семей с детьми, а так же для дальневосточной ипотеки, которая, кстати выдается под 2% годовых. Благодаря этому свои жилищные условия, по словам премьера, смогут улучшить еще несколько сотен тысяч семей.
Власти Кубани ежегодно собираются решить вопрос с обманутыми дольщиками раз и навсегда. Юга.ру собрали все обещания за 12 лет
Власти Кубани 10 декабря заявили, что решат проблему с обманутыми дольщиками к 2023 году. Посмотрели, что они обещали за последние 12 лет
Глава Кубани Вениамин Кондратьев 10 декабря рассказал, что с начала 2020 года дольщики проблемных домов получили 7,7 тыс. квартир, а всего в эксплуатацию за год ввели 46 долгостроев.
Губернатор заявил, что в 2021 году власти планируют сдать еще 64 дома, то есть ключи от квартир получат более 10 тыс. человек.
Вице-губернатор Андрей Алексеенко добавил, что дольщики семи домов получили компенсации на общую сумму около 1 млрд рублей, а еще 18 объектов достраивают при участии регионального фонда.
Портал Юга.ру вспомнил, что ранее власти неоднократно хотели решить проблему с обманутыми дольщиками раз и навсегда. Однако сроки постоянно переносили, а число недостроев только росло. Редакция изучила все обещания властей за последние 12 лет, и вот что из этого вышло:
2008 год. Губернатор Кубани Александр Ткачев и мэр Краснодара Владимир Евланов заявили, что пора закончить с проблемой обманутых дольщиков «раз и навсегда».
По их словам, из десятков недостроенных многоэтажек на тот момент осталось только семь домов — это ЖК «Изумрудный» в микрорайоне Гидростроителей и ЖК «Владимир» на Карасунской Набережной, 99.
Эти комплексы возводил «Стройинтеркомплекс», который обанкротился в 2005-м.
Жилой комплекс «Изумрудный» начали строить в 2003 году. В августе 2019-го глава Краснодара Евгений Первышов встретился с Мутко и Кондратьевым и сообщил, что строительство домов завершили и люди заселятся в сентябре.
2011 год. Председатель правительства РФ Владимир Путин поручил решить проблему обманутых дольщиков к 2012 году.
В ответ Ткачев заявил, что на Кубани выделили 300 млн рублей на эти цели, поэтому до конца 2012-го проблему решат полностью.
Экс-губернатор обвинил во всем нечеткое законодательство и рассказал, что в Краснодаре без жилья остались 2 тыс. 737 человек, в Сочи — 717 дольщиков, еще 366 — в Новороссийске.
2012 год. В феврале Евланов в своем отчете перед губернатором еще раз подчеркнул, что к концу года проблему с дольщиками полностью решат. По его словам, за 2011 год ключи от квартир получили 1,5 тыс. семей. Также он пообещал разобраться с самостроями.
2013 год. В марте прошла краевая межведомственная комиссия, на которой заявили, что за шесть лет число обманутых дольщиков сократилось вдвое.
На подводящие сети к участкам с проблемными домами выделили более 740 млн рублей на четыре года, а чиновникам поручили повысить правовую грамотность населения и рассказать людям о долевом строительстве.
Больше никаких обещаний на заседании не давали и сроков не называли.
«Недобросовестные застройщики продолжают нарушать права кубанцев», — так описали проблему чиновники.
2015 год. В июне власти говорили, что число обманутых дольщиков сократилось в пять раз: осталось 4,9 тыс. человек и 33 недостроенных дома. Больше половины домов пообещали сдать уже до конца года, для этого выделили еще около 300 млн рублей. В целом проблему с дольщиками назвали «наследием несовершенства законов начала 2000-х и недобросовестных застройщиков».
2016 год. Губернатор региона Вениамин Кондратьев снова обсудил проблему обманутых дольщиков, но на этот раз с силовиками. Глава Кубани рассказал, что у 17 домов сроки сдачи в эксплуатацию вышли несколько лет назад, а всего ключи от своих квартир ждут более 9 тыс. человек по 76 объектам строительства.
Кондратьев заявил, что денег в бюджете больше нет, поэтому он лично будет контролировать каждый случай обмана и выяснять, кто давал разрешение на строительство. Именно в 2016 году власти впервые обвинили в проблемах не только застройщиков, но и себя.
«Все делается на наших глазах, на глазах муниципальной и краевой власти. Вопрос: по каким причинам она не хочет видеть проблему [обманутых дольщиков]? При выдаче разрешения на строительство нужно понимать, кому оно дается, и понимать ответственность перед населением», — возмутился Кондратьев.
2017 год. В июне вице-губернатор Андрей Алексеенко назвал решение проблем дольщиков прямой ответственностью глав муниципалитетов. В ноябре Кондратьев возмутился тем, что проблема тянется с 2005 года, и заявил, что сейчас искать виноватых неперспективно, это не приведет к результату. Глава региона поручил полностью разобраться с ситуацией к 2020 году.
В декабре на совещании власти заявили, что в официальном реестре 60 проблемных объектов. Большая часть из них находится в Краснодаре, Сочи, Анапе. При этом за 11 месяцев 2017-го в регионе ввели в эксплуатацию 75 домов.
Кроме того, Кондратьев предложил создать общественные комитеты дольщиков. Замгенпрокурора Андрей Кикоть заявил, что нет нерешаемых проблем.
2018 год. Кондратьев рассказал, что в регионе приняли закон о компенсациях для инвесторов. Глава региона выразил уверенность, что общими усилиями к 2020 году проблему с дольщиками полностью решат.
2020 год. В марте власти заявили, что в регионе осталось 275 долгостроев. При этом теперь дом заносят в реестр, даже если задержка сдачи в эксплуатацию составляет один день.
Пять лет назад в список попадали только объекты, на которых полностью остановили строительство или застройщик обанкротился.
При этом вице-губернатор Алексеенко на этот раз сказал, что полностью закроют вопрос с дольщиками к 2023 году.
В сентябре Кондратьева переизбрали губернатором, и при вступлении в должность он еще раз пообещал решить проблему обманутых дольщиков к 2023 году.