Осенью депутаты Госдумы пересмотрят закон трёхлетней давности, призванный повысить безопасность авиаперелётов. Документ ужесточает правила застройки приаэродромных территорий (ПАТ), к которым могут отнести до 90 процентов территорий крупных российских городов. Строители озабочены, дольщики пишут Путину, мэры надеются на лучшее.
Одним из инициаторов внесения поправок в федеральный закон выступит член комитета Госдумы по транспорту и строительству, депутат от «Справедливой России» Дмитрий Ионин. Он заявил «Октагону», что введённая этим документом новая норма Воздушного кодекса РФ «относится к разряду законов, которые никогда не будут действовать».
– Не зря управляющие компании аэропортов не спешили устанавливать новые схемы приаэродромных территорий – они надеются, что Госдума поменяет правила игры.
Ведь, согласно этому закону, могут быть отправлены под бульдозер многие жилые кварталы и другие знаковые объекты в крупных городах.
Это приведёт к серьёзным экономическим проблемам, нарушению прав дольщиков и росту социальной нестабильности, – предупреждает депутат.
Катастрофы и правовая неопределённость
До конца нулевых годов в российском законодательстве не были установлены чёткие правила использования земель вблизи аэропортов, что приводило к хаотичной застройке территории и появлению у взлётно-посадочных полос опасных объектов.
Дело сдвинулось с мёртвой точки в 2010 году, когда Госдума обязала создать вблизи воздушных гаваней приаэродромные зоны.
Их границы (определены окружностью радиусом 30 километров от контрольной точки соответствующего аэродрома) установили специальным постановлением Правительства РФ.
В этой зоне, помимо прочего, было запрещено размещение мусорных полигонов, животноводческих ферм, скотобоен и других объектов, способствующих массовому скоплению птиц.
В 2019 году A321 «Уральских авиалиний», столкнувшись со стаей птиц, совершил аварийную посадку в кукурузном поле около Жуковского. Дмитрий Голубович/ТАСС
Запрет оказался неэффективным. Гендиректор «Российского экологического оператора» (РЭО) Илья Гудков проинформировал научный совет РАН о более чем 100 выявленных в 2020 году приаэродромных свалок.
По данным отраслевой группы авиационной орнитологии, число столкновений птиц с самолётами продолжает расти опережающими темпами. Если в 2009 году было зафиксировано 36 таких инцидентов, то в 2017 году – уже 1029.
Наибольший резонанс вызвала аварийная посадка лайнера «Уральских авиалиний» под Жуковским в 2019 году – птицы вывели из строя сразу два его двигателя.
Нововведения затруднили работу представителей стройотрасли, которых обязали согласовывать проекты строительства новых жилых зданий не только с органами исполнительной власти, но и с администрациями аэропортов, Росавиацией и структурами Роспотребнадзора. Из-за отсутствия в постановлении Правительства чётко определённых правил и критериев контролирующие структуры часто принимали субъективные, противоречивые решения, что приводило к судебным разбирательствам.
«В результате разногласий по вопросу о допустимости строительства страдает население, появляются обманутые дольщики, терпит убытки строительный бизнес в регионах», – говорил в 2017 году бывший вице-премьер Дмитрий Козак.
Была одна зона, стало – семь
Для решения нарастающих проблем Госдума в 2017 году внесла очередные изменения в Воздушный кодекс РФ. Они обязали утвердить для каждого из 241 российского аэропорта новые схемы приаэродромных зон и определили чёткий порядок их использования.
Каждая такая территория должна делиться на семь подзон. На первой могут находиться только взлётные полосы и стоянки для самолётов. На второй – здания аэропортов, хранилища топлива.
На территории третьей запрещено строительство высотных зданий и вышек, на четвёртой – объектов, способных создавать помехи для работы навигационных служб.
Из пятой должны быть удалены производственные объекты, способные повлиять на безопасность полётов, из шестой – объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц. Строительство жилых зданий на этой территории не допускается.
Каждая приаэродромная территория делится на семь зон. На схемах красным цветом обозначена шестая зона (радиус 15 км), в которой запрещено строительство промышленных объектов и объектов, способствующих привлечению и массовому скоплению птиц.
Строительство жилых зданий на этой территории не допускается. Синим цветом обозначена седьмая зона (радиус 30 км).
Здесь запрещено строительство жилых зданий, не обладающих повышенной степенью защиты, а также вводится особый порядок согласования жилищного строительства.
Наиболее обширной является седьмая подзона (территория вокруг аэропорта радиусом 30 километров), в которой самолёты создают повышенный уровень шума и электромагнитного излучения и загрязняют воздух. На её территории запрещено строительство жилых зданий, не обладающих повышенной степенью защиты. Срок принятия решений об установлении границ седьмой подзоны был отложен на 2025 год.
Минстрой и Собянин попытались затормозить реформу
Власти оказались не готовы к реформе. Первым забило тревогу Правительство РФ.
В августе 2019 года министр строительства Владимир Якушев заявил, что «работу по проблеме застройки аэропортовых ˂…˃ зон с особыми условиями нужно вести с применением единого комплексного подхода».
Глава ведомства сообщил, что принято решение отложить установление новых приаэродромных зон до 2021 года, определив до этого времени переходный порядок согласования нового строительства на их территории.
Об опасности реформы предупреждал и мэр Москвы Сергей Собянин.
На совещании в Правительстве РФ в октябре 2019 года он назвал проект предложенной ему приаэродромной зоны Шереметьево оптимальным, но призвал скорректировать проект 15-километровой приаэродромной территории Внуково.
«Если такие подходы реализовать, то они затронут не 25 процентов, а две трети территории Подмосковья и половину территории Москвы, на которых прекращается всякая инвестиционная деятельность… Фактически приостановлено строительство в объёме 50 миллионов квадратных метров жилой и нежилой недвижимости, десятков объектов соцкультбыта. Все объекты у нас стоят, мы не можем ввести ни детские сады, ни школы», – цитирует слова Сергея Собянина официальный сайт мэра Москвы.
Прокуроры не услышали чиновников
Проблема освоения приаэродромных территорий приобрела особую актуальность весной 2020 года, когда президент Владимир Путин заявил о принятии в рамках антикризисного пакета ряда новых мер по поддержке строительной отрасли. Но даже инициативы главы государства не смогли затормозить спорную реформу. Напротив, к форсированию её проведения подключились транспортные прокуратуры.
В апреле 2020 года Росавиация всё же определила границы шести зон ПАТ Шереметьево и Внуково окружностью радиусом 15 километров.
Тогда же по требованию транспортной прокуратуры была определена приаэродромная территория в Пензе. В июле Якутская транспортная прокуратура подала в суд на операторов 18 аэропортов, потребовав утвердить их ПАТ.
В августе суд Сахалинской области удовлетворил аналогичное заявление к предприятию «Аэропорты Курильских островов»; Емельяновский районный суд встал на сторону транспортного прокурора в споре с ФКП «Аэропорты Красноярья»; на Ямале надзорное ведомство обязало ГУП «Аэропорты Мангазеи» исполнить закон трёхлетней давности. Такие же вердикты были вынесены в ряде других регионов.
Граница шестой зоны ПАТ Шереметьево уже определена – 15 километров. Марина Лысцева/ТАСС
«Октагон» направил запросы во все окружные управления транспортной прокуратуры. На момент подготовки материала ответ поступил только от Южной транспортной прокуратуры, представители которой сообщили, что держат вопрос под контролем.
У москвичей отбирают купленные квартиры
Прокуратура также начала тестировать процедуру аннулирования ранее выданных разрешений на строительство в ПАТ жилых зданий.
В сентябре 2019 года Московская межрайонная транспортная прокуратура подала иск к комитету госстройнадзора Москвы с требованием отозвать разрешение на строительство ЖК «Филатов Луг» в приаэродромной зоне Внуково.
Далее последовали другие тяжбы, часть из них девелопер «Инград» выиграл. По остальным продолжаются разбирательства в различных инстанциях.
«Иград» начал работы на стройплощадке в 2017 году, согласовав документы с Росавиацией. Однако спустя два года ведомство аннулировало выданные ранее документы в связи с изменением влияющих на полёты технических параметров.
ЖК «Филатов Луг» получил разрешение на строительство вблизи Внуково. Транспортная прокуратура подала иск на его отзыв. В результате больше всех пострадали обычные люди – дольщики. ГК «Инград»
Дольщики «Филатова Луга» создали в соцсети «ВКонтакте» форум, где договорились отправить президенту РФ Владимиру Путину коллективное письмо, в котором говорится следующее:
«Плачевная ситуация с армией обманутых граждан в долевом строительстве до Вашего сведения доводится крайне искажённой или не доводится вовсе руководителями субъектов Федерации.
Мы, дольщики, вправе рассчитывать на помощь от государства в части ликвидации рисков, связанных с долевым строительством в Москве – столице нашей Родины, которая вроде бы должна быть образцом для всех остальных регионов… 784 семьи не могут въехать в новые квартиры из-за проволочек Росавиации.
Такое только в России возможно – дать разрешение на строительство, а спустя два года втянуть застройщика в судебные тяжбы. И суды принимают иски от организации, которая сама выдала разрешение на строительство».
Схожие события разворачиваются в Новосибирске. По данным агентства Atas.info, воинская часть 3733 Сибирского округа войск нацгвардии России обратилась в прокуратуру с требованием отозвать разрешение на строительство ЖК «Авиатор».
В целом под вопросом оказался ввод в эксплуатацию 70 домов.
По словам военных, дом находится в зоне маневрирования военных самолётов, что небезопасно для полётов.
Операторы аэродромов спешат включиться в реформу
Активизировали работу по исполнению новой редакции Воздушного кодекса РФ операторы ведущих аэропортов страны. В УК «Аэропорты Регионов» (управляет семью российскими аэропортами) сообщили «Октагону», что ПАТ для аэропорта Саратова утверждена в мае 2020 года.
В Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Петропавловске-Камчатском и Новом Уренгое новые схемы проходят согласования с регулирующими органами.
В аэропорту Екатеринбурга планируется передача проекта на экспертизу на предмет соответствия санитарно-эпидемиологическому законодательству.
– Первоначальные проекты ПАТ аэропортов были разработаны в соответствии с требованиями действующего законодательства в 2019 году и переданы на рассмотрение и утверждение в уполномоченные органы.
После получения первой реакции общественности на данные проекты Роспотребнадзор внёс изменения в правила построения самой большой и критичной по ограничениям седьмой подзоны ПАТ, а также установил ряд новых требований в отношении правил построения иных подзон, то есть появилось новое правовое регулирование.
В связи с чем аэропорты перерабатывают первоначальный проект ПАТ, приводя его в соответствие с новыми требованиями, – пояснили «Октагону» в «Аэропортах Регионов».
«Октагон» направил запрос на получение в компанию «Новапорт», управляющую 16 крупными российскими аэродромами. На момент подготовки материала ответ на него не поступил.
Строители и мэры призывают к компромиссу
Строительные организации обеспокоены продолжающейся реформой и предупреждают о её негативном влиянии на отрасль.
– Этот вопрос занимает центральное место не только в повестке строительного комплекса, но и в развитии Екатеринбурга в целом ˂…˃. «Гильдия строителей Урала» за последние месяцы поднимала и продолжает поднимать его на всех возможных уровнях ˂…˃.
Приаэродромная территория [аэропорта Кольцово] в том виде, в котором мы с ней ознакомлены, в прошлом году запрещала не просто застройку, а практически всю хозяйственную активность почти на половине городской территории и в шести прилегающих муниципалитетах.
Очевидно, это был тот случай, когда благими намерениями была обусловлена дорога с крайне тяжёлыми последствиями, – заявил «Октагону» президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников.
По словам руководителя гильдии, представители строительного сообщества, городские и областные власти как устно, так и письменно приглашали Росавиацию к диалогу и поиску компромисса.
Вячеслав Трапезников: «Приаэродромная территория в том виде, в котором мы с ней ознакомлены, в прошлом году запрещала не просто застройку, а практически всю хозяйственную активность почти на половине городской территории и в шести прилегающих муниципалитетах». Александр Мамаев/Octagon.Media
– К сожалению, мы не можем пока констатировать, что этот диалог начался. Насколько мне известно, ни Минстрой региона, ни администрация города не получили возможность принимать участие в обсуждении документов на этапе их разработки.
Профессиональное сообщество также продолжают держать в неведении. Из этого я делаю неутешительный вывод о том, что очередная итерация проекта приаэродромной территории после её поступления для согласования в уполномоченные органы и муниципалитеты будет отклонена.
Печально видеть подобные непроизводительные усилия, – сожалеет Трапезников.
О надежде на компромисс говорит и глава Екатеринбурга Александр Высокинский.
– Мы находимся в постоянном диалоге с Росавиацией и надеемся, что нам удастся выработать удовлетворяющие все стороны решения, – сказал мэр.
– У застройщиков Санкт-Петербурга есть серьёзные и обоснованные опасения, что нормы закона 135-ФЗ повлекут значительные изменения высотных параметров застройки прилегающих к аэропорту территорий.
Для Северной столицы это особенно актуально в силу расположения аэропорта прямо в черте города, – заявил «Октагону» генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Градостроительный План Земельного Участка с обременением в виде приаэродромной территории — пути разрешения обременений
Раньше при получении градостроительного плана на земельный участок могли наложить обременения в виде — приаэродромная зона какого-либо Аэропорта (Шереметьево, Внуково, Кубинка) и в этом случае обязательно нужно было получать согласование с Росавиацией. С мая месяца ситуация поменялась, теперь если участок находится в зоне подлета к аэропорту, то согласование с Росавиацией также требуется, если нет, то согласование не нужно. В градплане зоны подлета указываются.
Разрешение на строительство объектов недвижимости предоставляется на основании Градостроительного плана земельного участка.
ГПЗУ — документ носящий информационный характер, который содержит данные о межевании участка, красных линиях, сервитутах с указанием координат и территории обременения.
Обременения мешают возведению объектов недвижимости и могут существенно продлить его сроки и увеличить затраты.
Если в ГПЗУ будет указано, что участок находится в зоне обременения по застройке, то необходимо будет согласовать строительство с организацией, отвечающей за допуск к возведению объекта недвижимости в этом месте. Обременений бывает много и приаэродромная территория входит в их число.
Обременение в виде приаэродромной территории
Существует определенный риск возведения объекта недвижимости на обремененном участке. Наложенные ограничения на участке по поводу наличия газовых магистралей, ЛЭП и прочих коммуникаций существенно затрудняют строительство.
Приаэродромная территория используется в неординарных условиях, таких как наличие инженерных коммуникаций по обслуживанию безопасной деятельности аэропорта, радарные системы, военные объекты, находящиеся под особой охраной и контролем.
Все эти обстоятельства накладывают ограничения в использовании земельных участков и строений. Предпринимательство тоже имеет ряд ограничений.
Недавно произошли изменения касающиеся получения разрешения на возведение объектов недвижимости в зоне приаэродромной территории. Теперь же согласно ст. 47 воздушного кодекса РФ, если участок не в зоне подлёта к аэропорту, то согласование не требуется.
Ограничения строительства
Ограниченное пользование участком. Строительство на участке с ЗОУИТ. После вступления в действие №342-ФЗ, возникли изменения в земельном праве и градостроительстве.# Межевание
Существует семь территориальных подзон, где имеются ограничения по возведению объектов недвижимости. Перечень территориальных подзон аэропорта, в которых имеются наложенные ограничения по строительству и использованию объектов недвижимости, утверждаются уполномоченным органом Правительства Российской Федерации.
Перед началом строительства необходимо произвести сбор технической информации о территории аэропорта, воздушных коридорах и его контрольных точек. Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр окажут вам всю необходимую помощь в сборе вышеуказанных документов.
Контроль за использованием воздушного пространства, установление границ аэропорта, возложено на Росаэронавигацию.
Владельцу участка, планирующему возведение недвижимости, необходимо обратиться в территориальный орган вышеуказанного государственного учреждения за получением информации, требуемой для согласования строительства.
Нарушение правил строительства в рамках приаэродромной территории не допускается. В случае выявления нарушений, владелец участка будет обязан за свой счёт и в установленные сроки снести, перенести или произвести необходимые изменения в объекте недвижимости.
Если в зоне запрета построили дом, то руководство аэродрома, готовит материалы, свидетельствующие о нарушении застройщиком установленных ограничений и направляет их в Федеральное агентство воздушного транспорта, которое в течение десяти дней направляет застройщику предписание об устранении выявленных нарушений или сносе самовольной постройки. Предписание может быть обжаловано в суде.
Проектная документация должна готовиться в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании результатов инженерных изысканий. В подготовленном ГПЗУ, кроме допустимости строительства объекта недвижимости на рассматриваемом участке с учетом СНИПов, должны быть указаны параметры строящегося объекта недвижимости.
Указывается возможность присоединения объекта к инженерным коммуникациям, также отражаемое в ГПЗУ. При невозможности размещения объекта недвижимости в соответствии с ГПЗУ, компетентным органом будет отказано в получение разрешения на строительство.
При возникновении любых трудностей, у нас многолетняя практика в решении проектно-строительных вопросов.
Снятие ограничений на строительство
Ещё на этапе выбора участка необходимо обратиться к кадастровым инженерам ГКИ Недкадастр, которые подскажут, насколько расположение участка удобно, и не возникнет ли в дальнейшем проблем с постройкой на нём дома, проведут топосъёмку, в которой укажут необходимые высоты и градусы и сформируют градостроительный план. В случае выявления Управлением Архитектуры обременений, в частности, нахождения участка в зоне подлётов, нужно согласовать градостроительный план с Росавиацией, предоставить топосъёмку, получить заключение о том, что дом не будет мешать полётам самолётов.
При возникновении претензий, юристы ГКИ Недкадастр согласуют объект во всех необходимых инстанциях и будут сопровождать Вас до получения права собственности.
Под крылом самолета
03.02.17
Shutterstock
Порядок застройки территорий около аэродромов хотят упростить
В борьбе собственников подмосковных аэропортов и девелоперов власти готовы встать на сторону последних. Возможно, уже скоро начнет действовать новый, упрощенный порядок застройки земель, прилегающих к аэродромам. Как стало известно «СГ», соответствующие поправки к Воздушному кодексу (ВК) РФ находятся сейчас на рассмотрении в Госдуме (ГД).
Первым о предстоящих изменениях заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев еще 19 января.
«Мы работаем сейчас с федеральным правительством и ожидаем ряд поправок в ВК, которые позволят навести порядок и внести ясность в те или иные ограничения (связанные со строительством вблизи аэродромов.
— «СГ»)», — сказал губернатор во время встречи с главой городского округа Бронницы Виктором Неволиным.
Последний как раз и жаловался своему начальнику, что возведение нового жилья на вверенной ему территории стало невозможным из-за ограничений, наложенных перспективой строительства седьмой взлетно-посадочной полосы (ВПП) аэропорта Домодедово. Как уточнили «СГ» в пресс-службе областного правительства, будущие новостройки оказываются в шумовой зоне проектируемой ВПП, которая может появиться в 2031 году.
Позже информация о том, что работа над законодательными нововведениями ведется и что документ сейчас изучают в профильных комитетах нижней палаты парламента, подтвердили газете «Коммерсант» пресс-служба Минтранса России и первый заместитель председателя Комитета ГД по транспорту Виталий Борисов.
Принятие законопроекта ожидается уже в апреле-мае. Как рассказал «СГ» на условиях анонимности глава крупного строительного холдинга, «истинными интересантами в этом вопросе все же являются девелоперы, претендующие на застройку высоколиквидных (из-за близости к Москве) приаэродромных территорий».
Проблема строительства на прилегающих к аэродромам землях актуальна отнюдь не для одних Бронниц, но для всего Подмосковья. Так, по данным главного регионального управления архитектуры и градостроительства, общая площадь приаэродромных территорий области составляет 12,6 тыс. кв.
км, или 28% от ее общего размера. Согласно действующим федеральным авиационным правилам, для каждого аэродрома устанавливается территория с особыми условиями использования, границы которой определены внешними проекциями полос воздушного подхода, а вне их — окружностью радиусом от 30 до 50 км.
И для строительства на такой земле застройщику необходимо получить «добро» от собственника воздушной гавани и пройти в Федеральном агентстве воздушного транспорта (Росавиация) экспертизу проекта в части обеспечения безопасности полетов и недопущения помех в работе радиотехнического оборудования.
При этом конкретных требований по минимальной удаленности жилья от аэродромов нет. К этому добавляются еще и санитарно-защитные зоны, которыми ведает Роспотребнадзор.
Здесь, понятно, одним из главных ограничений является уровень шума: жилье нельзя строить, если данный показатель превышает 55 децибел (для коммерческой недвижимости — 75 децибел).
Именно из-за отсутствия единой процедуры согласования, по мнению начальника областной Главархитектуры Владислава Гордиенко, застройщики постоянно и сталкиваются с трудностями. В качестве примера можно привести две нашумевшие истории, о которых подробно писала «СГ».
Так, в 2015 году Росавиация не разрешила ООО «Стройгрупп» возвести пять 17-этажных домов в Химкинском районе на приаэродромной территории аэропорта Шереметьево.
Ведомство посчитало, что после введения третьей ВПП изменятся воздушные подходы, и жители новых домов будут страдать от шума.
А весной прошлого года та же Росавиация одобрила проект масштабной жилищной застройки ООО «Мегагород» (входит в «Самолет девелопмент»), но осенью в дело вмешались владельцы аэропорта Домодедово, потребовавшие через суд признать незаконным решение о согласовании строительства.
Вот поэтому подмосковные власти и считают, что из законодательства должно исчезнуть понятие «санитарный разрыв», обозначающее минимальное расстояние от источника вредоносного действия до границы жилой застройки, а санитарные зоны должны устанавливаться только в границах приаэродромных территорий.
Более того, по их мнению, режимы использования приаэродромной территории должны однократно согласовываться с Роспотребнадзором и лишь утверждаться Росавиацией. Однако, по словам источника «Коммерсанта», готовящийся законопроект вообще предполагает исключение Росавиации из процесса согласования такой застройки.
По понятным причинам, против этого выступает Минтранс: в министерстве уверены, что это может снизить уровень безопасности полетов. По этому поводу в ведомстве даже вспоминают, как шесть лет назад неконтролируемая жилая застройка привела к закрытию старейшего аэропорта Быково (15 км от МКАД по Рязанскому направлению).
Из-за плодившихся как грибы построек летчикам приходилось постоянно менять маршруты маневрирования при взлете и посадке, и в итоге — вовсе прекратить полеты.
28% земель в Московской области приходится на приаэродромные территории, строительство на которых регулируется 46-й статьей Воздушного кодекса РФ
Еще по теме:
- 20.06.21
Власти и бизнес объединят усилия по переселению «северных очередников»
Власти и бизнес объединят усилия по переселению «северных очередников» В подмосковье планируют упростить порядок застройки территорий у аэропортов | финансовый портал
Федеральный центр и власти Подмосковья разрабатывают новый упрощенный порядок застройки территорий, прилегающих к аэродромам, в том числе и жильем, сообщила в понедельник газета «Коммерсант».
МОСКВА, 23 января — РИА Недвижимость. Федеральный центр и власти Подмосковья разрабатывают новый упрощенный порядок застройки территорий, прилегающих к аэродромам, в том числе и жильем, сообщила в понедельник газета «Коммерсант».
«Территорию, прилегающую к аэродромам, планируется разделить на зоны, классифицированные по типу строительства, в частности жилья», — пишет газета.
Сейчас общая площадь приаэропортовых территорий региона составляет 12,6 тысячи квадратных километров — это 28% от его общего размера. К этому добавляются санитарные зоны, отмечает газета.
Планируется, что из закона должно исчезнуть понятие «санитарный разрыв» (минимальное расстояние от источника вредоносного действия до границы жилой застройки), а санитарные зоны должны устанавливаться только в границах приаэродромных территорий.
Подмосковные власти рассчитывают также установить ответственность для собственников аэропортов на случай, если в результате установления санитарно-защитных зон и иных ограничений в приаэродромных территориях будет нанесен ущерб физическим или юридическим лицам.
Это необходимо для пресечения попыток изменений режима использования участков, застройка которых уже начата. Все эти предложения учтены в законопроекте, принятие которого ожидается в апреле-мае, пишет издание.
Оно добавляет, что сейчас границы приаэродромной территории определены «внешними границами проекции полос воздушного подхода», а территории, не входящие в них, ограничены окружностью 30 километров от контрольной точки аэропорта. Сегодня конкретных требований по застройке приаэродромных зон нет.
По данным источника газеты, кроме Московской области инициаторами поправок к Воздушному кодексу стали также девелоперы, в числе которых «Самолет девелопмент» — один из крупнейших потенциальных застройщиков приаэродромной территории.
Контролируемому им ООО «Мегагород» градсовет Московской области весной 2016 года поручил разработать планировку 915 гектаров, на которых можно разместить 6 миллионов квадратных метров жилья. Один из отведенных под застройку участков на 1,1 милллиона квадратных метров недвижимости граничит с аэропортом Домодедово. Проект был одобрен Росавиацией.
Но массовая жилая застройка вызвала недовольство аэропорта. В августе 2016 года он потребовал в суде признать незаконным решение о согласовании строительства, пишет газета.
С неба на землю: масштабное развитие москвы остановит авиация?
Амбициозный проект столичной мэрии по развитию «новой Москвы», похоже, уперся в неожиданную преграду. Речь идет о спорном статусе значительных территорий вокруг аэропортов и странной позиции авиационных структур. Впрочем, обо все по порядку.
Будущее города
«Новая Москва» — самый масштабный проект по расширению столицы. 7 лет назад мегаполис присоединил значительную часть Подмосковья, где образовал крупнейший столичный округ. Территорию начали активно осваивать. За это время здесь построили более 14 млн кв. м недвижимости и более 200 км дорог и магистралей, с завидной скоростью прокладывают новые линии метро.
По словам мэра, транспортная инфраструктура в «новой Москве» строится заранее, чтобы новоселы могли сразу ей пользоваться, а не «жили на вечной стройке». Проживать же округе будет 1,5 млн человек — в четыре раза больше, чем сейчас. Такие цифры заложены в генплан развития «новой Москвы» до 2035 года.
Приобрести здесь собственное жилье в ипотеку москвичи смогут скорее, чем внутри МКАД, где возможности для застройки значительно ограничены, а цены заоблачные.
Решить квартирный вопрос и создать удобную инфраструктуру для жизни, работы и отдыха — главная цель проекта развития территории.
Его реализация позволит также провести реновацию старого ветхого жилфонда и переселить многих жителей «новой Москвы» в новые благоустроенные дома с современной инфраструктурой — недалеко от места прежнего проживания (по примеру реализации программы реновации в «старой» Москве). Сейчас только под эту задачу планируется построить более 250 новых жилых домов.
При этом власти обещают, что массовое строительство жилья и инфраструктуры не должно затронуть лесные массивы — чтобы сохранить «зеленый пояс» вокруг Москвы, в первую очередь будут осваиваться свободные участки земли.
В тени аэропорта
Понятно, что проект не дешевый. Для выполнения масштабных задач необходимо привлечь больше количество инвесторов, девелоперских компаний, готовых вкладываться в развитие территории. Конечно, инвесторы должны видеть возможности дальнейшей финансовой отдачи от вложений. Во-всяком случае, не потерять уже вложенные деньги из-за изменившихся планов города или других влиятельных структур.
Однако подобные риски сегодня существуют. И от них не застрахован, пожалуй, ни один инвестор, как и простой житель — покупатель квартиры в строящемся доме.
Примером такого риска могут стать претензии Росавиации по поводу использования территории в радиусе до 30 км (!) от аэропортов из-за неурегулированных вопросов по статусу земель.
В целях соблюдения авиационной безопасности в России, как и во всем мире, предусмотрены ограничения на строительство на приаэродромных территориях (ПАТ) — вплоть до полного запрета. Сейчас к ПАТ по закону можно отнести земли на расстоянии до 30 км от аэродромов.
Но если посмотреть на карте, где находятся крупнейшие воздушные гавани столицы — Шереметьево, Внуково, Домодедово, — то можно увидеть: «ограничения на строительство» охватывают почти половину территории Подмосковья и около 90% Москвы. Разве это не странно?
Обмен претензиями
Для разрешения спорных ситуаций по использованию приаэродромных земель в 2017 году был принят федеральный закон. По нему каждый аэропорт должен разработать собственный проект ПАТ, а затем согласовать его с региональными властями и утвердить в Росавиации.
Кроме того, законом предлагалось поделить ПАТ на семь зон, по мере их удаленности от аэропорта. В первой разрешается строить только объекты, связанные с аэропортом, в седьмой, наиболее удаленной — допускается возведение жилых домов.
Подобная схема, когда авиационные структуры и региональные власти заранее договариваются, как использовать территории вокруг аэропортов, могла снять часть противоречий.
Однако Росавиация в этом вопросе пока проявляет жесткую позицию и поддерживает ограничительные меры. Усугубляет ситуацию, что в ряде случаев позиция ведомства идет вразрез с позицией самих аэропортов по строительству.
И тормозятся уже начатые проекты. Зато начинаются другие.
В качестве примера можно привести сразу несколько судебных конфликтов Росавиации с застройщиками, возводившими жилые кварталы в районе аэропорта Шереметьево.
Так, в 2016 году авиационное ведомство потребовала отозвать ранее выданное компании «МС Девелопмент» разрешение на строительство жилого комплекса.
В одном случае суд уже встал на сторону застройщика, по некоторым объектам суды еще идут.
Позднее Росавиация отозвала ранее выданное компании «Инград» согласование на строительство 22 этажного жилого комплекса «Филатов луг», который, по мнению ведомства, превысил допустимую высотность. В августе 2019-го застройщик, который уже почти закончил возведение объекта, обратился в суд с иском.
Под угрозой могут оказаться и другие застройщики «новой Москвы», строящие высотные здания вблизи аэропорта Внуково.
Примечательно, что строительство коммерческой недвижимости на этих территориях допускается. В частности, сам аэропорт Внуково, руководство которого выступает против жилой застройки на расположенных поблизости землях, недавно объявил тендер на строительство здесь высотного здания отеля. Но насколько оно безопаснее для взлетающих и садящихся самолетов?
Ответ сторонники ограничений дают простой: речь здесь идет не столько о безопасности полетов, сколько о потенциальном неудобстве для жителей новостроек вблизи аэропортов. Повышенный уровень шума может привести к претензиям к аэропортам, что негативно скажется на возможностях для их дальнейшего развития.
Но даже если авиационные структуры согласуют жилое строительство на приаэродромной территории сегодня, это не гарантирует отсутствие претензий и судебных споров в будущем, считает Роман Гусаров, главный редактор портала AVIA.RU.
«В России запрета на строительство на приаэродромной территории нет, но во времена Советского Союза было установлено правило, что любая хозяйственная деятельность должна вестись с разрешения старшего авиационного начальника аэродрома, — говорит эксперт. — При этом если все разрешительные документы были получены, а согласование осуществляется с Росавиацией, а потом ведомство передумало, есть все основания для обращения в суд с требованием возмещения ущерба».
Точка диалога
Как видим, на данный момент вопрос полностью не урегулирован. Федеральные ведомства в области транспорта и авиации, региональные власти, аэропорты, застройщики и инвесторы имеют свое представление о возможности развития территории в 30 км от аэропортов.
Очевидно, что без наведения порядка и установления понятных условий для возможного строительства, планы мэрии по комплексному развитию территории «новой Москвы» до 2035 года могут быть нарушены.
Впрочем, Москва — не единственный мегаполис, где крупные международные аэропорты находятся вблизи с растущим городом. В большинстве мировых столиц такое соседство совсем не мешает развитию и расширению инфраструктуры, отмечают эксперты. И более того — способствует.
«В Лондоне пять аэропортов, один из них находится почти в центральной зоне, в 10 минутах от центра города.
Так из центра Лондона можно попасть в центр любого европейского города за полтора часа — меньше, чем проехать по стране до южного побережья.
Это открывает новые возможности для жителей, их профессионального развития и налаживания связей с другими городами», — рассказывает Аля Чечеткина, директор проектов КБ Стрелка, преподаватель Лондонской архитектурной ассоциации.
Конечно, шум аэропортов может доставлять жителям определенные неудобства, признает эксперт. Однако в британской столице удалось найти компромиссное решение.
«С одной стороны, жильцы понимают, что вблизи аэропорта купили квадратные метры дешевле, чем в других частях Лондона. С другой — они добились того, что аэропорт ввел систему регулирования приема рейсов. После 23 часов аэропорт рейсы не принимает и не беспокоит жителей ночью, максимально работая в течение рабочего дня», — отмечает Аля Чечеткина.
«Мировой опыт показывает: строительство вокруг аэропортов — совершенно обычная практика, — объясняет Руслан Абрамов, заведующий кафедрой государственного и муниципального управления РЭА им. Г.В. Плеханова.
— Жилые дома, торговые центры, гостиницы, парковочные боксы и развитая транспортная инфраструктура — всё это можно увидеть в непосредственной близости ко многим крупнейшим аэропортам мира.
Особенно если они находятся в мегаполисах, в которые прилетают миллионы туристов. И, как мы видим, проблем там не возникает. Наоборот, близость городской инфраструктуры создает удобство пассажирам.
Главное, чтобы соблюдались строительные и санитарные нормы, а также общепринятые в мире нормы безопасности. Давно существует практика применения данных норм, на которую мы можем просто ориентироваться».
«Ограничения на строительство рядом с аэропортами существовали всегда. Но в разумных пределах, когда, например, есть реальная опасность столкновения самолета с постройкой. То есть крыша дома находится в десятках метров от глиссады — траектории движения воздушного судна при посадке. Или когда здание стоит прямо под линией взлета.
Но есть и другие нормы, которые допускают строительство объектов, где могут пребывать гораздо больше людей, чем в любом жилом доме. Это те же многоэтажные терминалы в аэропортах. Как правило, они расположены вне траектории низкого движения самолета.
И по опыту многих стран мы видим: находиться в таких зданиях не более опасно, чем в сотнях километрах от аэропортов. Главное, чтобы на крышах были специальные красные маяки. Такие маяки сегодня можно увидеть на многих многоэтажках рядом с крупнейшими аэропортами страны.
Например, в подмосковной Лобне, где менее чем в 3 км от аэропорта Шереметьево в последние годы был построен большой микрорайон», — считает эксперт в области безопасности полетов Иван Зайцев.
Как видно, строительство вокруг аэропортов – нормальная практика при соблюдении всех мер и норм безопасности. Казалось бы, можно собрать лучший мировой опыт и использовать его в Москве. Но что же мешает Росавиации договориться с Минтрансом, мэрией, аэропортами?
Очевидно, что российские регионы смогут получить гораздо больший импульс для развития, если в ведомстве системно подойдут к вопросу строительства городской инфраструктуры. Чиновники от авиации должны понять: столица растет, этот процесс необратим, и без гармоничного включения широкой зоны вокруг аэропортов в инфраструктуру растущего мегаполиса уже не обойтись.
На фоне многочисленных дискуссий и спорных ситуаций, в августе 2019-го Минтранс разработал законопроект, по которому введение седьмой – самой большой зоны ПАТ, предназначенной под жилую застройку, предлагается отложить до 2025 года. Впрочем, «заморозка» проблемы вряд ли будет способствовать активности девелоперов и инвесторов в реализации региональных строительных проектов.
Жесткая позиция по строительным ограничениям в многокилометровой зоне вокруг аэропортов, которая может выливаться в долгие судебные споры и тормозить развитие территорий, уже не отвечает современным требованиям. Об этом говорят примеры крупнейших аэропортов и мегаполисов мира.
Но чтобы использовать аэропорты не как тормоз, а как стимул для развития современного города, необходимо наладить диалог между всеми заинтересованными сторонами: авиационным ведомством, мэрией, инвесторами, застройщиками, центрами планирования развития территорий…
И постараться в ближайшее время решить вопрос системно, с общим видением будущего столичного региона.