«Урбаника» решила узнать, как за последние 30 лет изменился «серый пояс» Петербурга — территории, расположенные между историческим центром и крупными спальными районами, возведенными после 1950-х годов.
«Серый пояс» Петербурга. Карта: «Урбаника»
Появление «серого пояса» связано с развитием промышленности. В середине XIX века за пределами границ Петербурга того времени, преимущественно вдоль рек и каналов, а также основных дорог, начали строить предприятия. Вокруг заводов появлялись жилые кварталы для рабочих.
У большинства районов «серого пояса» не было регулярной планировки. В 1930–1950-х годах часть территории преобразовали — там появились большие жилые районы, общественно-деловые здания, развивалась транспортная инфраструктура. При этом в 60-е строительство велось уже за пределами «серого пояса», так что его развитие приостановилось вплоть до 90-х.
Сейчас «серый пояс» — это не только функционирующие производства, но и огромные полузаброшенные участки, которые соседствуют с точечной застройкой.
«Серый пояс» времен СССР «Урбаника» изучала по Генеральному плану 1987 года — это последний общегородской строительный документ Ленинграда, который описывал развитие промышленных районов до 2005 года.
Согласно данным генплана, на конец 1980-х «серый пояс» занимал существенную часть Ленинграда, превосходя по площади исторический центр. Наиболее крупный участок располагался к югу от Обводного канала в Кировском, Московском, Фрунзенском и Невском районах.
Там производства и склады сформировали сплошной массив, а жилые кварталы представляли собой отдельные вкрапления.
Другие значимые участки — Выборгская сторона, Полюстрово, Кушелевка, а также территории на правом берегу Невы (Октябрьская набережная, Большая и Малая Охта, Яблоновка).
Исследователи отмечают, что в 1980-е «серый пояс» оставался относительно неразвитым с точки зрения транспортной инфраструктуры: через него проходило мало дорог, которые бы соединяли спальные районы и центр города.
Тем не менее это не создавало значительных проблем для предприятий, потому что они пользовались в том числе железнодорожным сообщением.
«Обслуживание общественным транспортом, в целом, было удовлетворительным и организовано не хуже, чем в остальных районах города», — пишет «Урбаника».
Генплан предполагал развитие «серого пояса», но большинство участков должны были сохранить свои производственные функции.
Изменить хотели лишь 17 % территорий: их планировали отдать под парки (6 %), общественно-деловую застройку (6 %) и жилье (5 %). Как пишет «Урбаника», преобразования в итоге «шли не так и не там, где планировались».
Только для 3 % «серого пояса» редевелопмент соответствует решениям Генерального плана 1987 года.
По состоянию на 2020-й год около 60 % «серого пояса» остается промышленным. Среди крупных предприятий на территории — «Силовые машины», «Адмиралтейские верфи», «Балтийский завод». Примерно 20 % участков — это нереновированная смешанная застройка и земли, которые уже не используются. Еще 20 % отдали под жилье и общественно-деловые пространства.
Общая площадь жилого строительства в «сером поясе» — 12 миллионов квадратных метров, в новых ЖК живут 350 тысяч человек. Большая часть комплексов в «сером поясе» относится к бизнес и комфорт-классу. При этом в Невском и Калининском районах встречаются дома экономкласса (до 20 %), а в Петроградском районе — элитного класса (почти 40 %).
На Петроградской стороне расположено самое дорогое жилье в «сером поясе»: средняя цена за квадратный метр стремится к 300 тысячам рублей, а в некоторых комплексах доходит до 600 тысяч. Высокие цены в Московском, Центральном и Василеостровском (до 200 тысяч рублей за квадратный метр), а также Красногвардейском районах. Наиболее доступное жилье расположено в Невском и Калининском районах.
Жилье в «сером поясе» Петербурга. Карта: «Урбаника»
В «сером поясе» находится существенная часть бизнес-центров Петербурга, причем преобладает застройка класса B — 65 % от общего числа. Общественно-деловые центры сосредоточены у магистралей, по которым интенсивно ездит общественный транспорт (проспект Медиков, Кантемировская улица, Московский проспект и другие), исключения составляют автосалоны, чья целевая аудитория — автомобилисты.
Одна из проблем связана с экологией: уровень загрязнения в некоторых локациях, по данным комитета по природопользованию, оценивается как чрезвычайно опасный. Подобные участки есть, например, на западе, где расположены судостроительные заводы «Адмиралтейские верфи», «Северная верфь» и «Балтийский завод».
Многие жилые комплексы строят на территориях, где ранее был зафиксирован опасный или чрезвычайно опасный уровень загрязнения почвогрунтов. Среди этих ЖК — «Палацио», «Ориенталь», «Омега-хаус» и другие.
Загрязненность «серого пояса» Петербурга. Карта: «Урбаника»
Ввод жилья опережает по темпам развитие сети общественного транспорта. Наиболее проблемными называют микрорайон «Царская столица» за Московским вокзалом, ЖК «Галактика» в Московском районе, жилые комплексы вдоль Октябрьской набережной, между Маршала Блюхера и Полюстровским, а также между Маршала Блюхера и Бестужевской.
Автодорожная инфраструктура Петербурга за последние 30 лет значительно улучшилась, отмечают исследователи.
Построены КАД, ЗСД, новые выезды из города по Витебскому проспекту и Софийской улице, завершена Центральная дуговая магистраль от Богатырского до Ленинского проспекта. При этом развитие в основном происходило за пределами «серого пояса», отмечают в «Урбанике».
Проекты, которые могли бы улучшить ситуацию в промышленных районах, так и не реализовали (Обуховская набережная, Белевский проспект, Орловский тоннель).
Исследователи отмечают, что без дальнейшего развития сети общественного транспорта преобразование «серого пояса» будет затруднено.
По итогам исследования «Урбаника» делает вывод, что современный «серый пояс» выглядит не так, как планировали советские власти. Преобладает жилая и общественно-деловая застройка, зоны отдыха не создаются, развитие улично-дорожной сети отстает.
«Урбаника» пишет, что у властей Петербурга нет стратегии работы с территориями «серого пояса», из-за чего любые проекты реализовывать дорого и сложно. Преобразование идет, но медленно.
При этом эксперты говорят, что порядка 35 % территорий «серого пояса» потенциально подходят для редевелопмента, так как там не ведут деятельность предприятия.
Больше всего таких участков в Московском, Калининском и Невском районах.
«Урбаника» считает, что это основной городской резерв для проведения редевелопмента, однако его тормозят несколько факторов: проблемы с улично-дорожной сетью, общественным транспортом и экологией.
Исследование «серого пояса» Петербурга организовали архитекторы, аналитики и инженеры Института территориального планирования «Урбаника».
Специалисты изучили предыдущие работы по теме, а также провели пресс-анализ, чтобы описать перспективы развития промышленных территорий.
Часть данных получили с помощью полевого исследования, часть — камеральным путем, то есть в кабинетах и лабораториях. Сроки — 2019–2020 год.
«Урбаника» отмечает, что в ходе исследования столкнулась с несколькими сложностями: в частности, было нелегко понять, продолжает ли работу то или иное предприятие.
«Урбаника»
— Во-первых, очень непросто в открытых источниках найти достоверные данные о состоянии «серого пояса» на конец 80-х — начало 90-х годов. А для нас это было важно, так как для нашего исследования этот период — точка отсчета.
Во-вторых, в ходе полевого исследования зачастую было нелегко понять, насколько реально работает то или иное предприятие: как мы понимаем, никто не будет у себя на сайте писать «мы разорились», многие предприятия до последнего делают вид, что у них всё хорошо.
В этом случае мы старались оценивать по косвенным признакам: новости, связанные с компанией, ее активность в соцсетях, изменения на космоснимках. В-третьих, малодоступна информация по экологическому состоянию городских территорий, а также проекты планировки, разработанные на отдельные территории.
«Бумага» рассказывала историю мясокомбината «Самсон», который был крупнейшим предприятием страны, но в 2000-х обанкротился. Вот что сейчас происходит с полуразрушенным зданием-памятником, которое окружено новостройками.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
— Действительно, показатель 28 м2 на человека был запланирован и в действующем генеральном плане. Сейчас он составляет 25 м2. Это на 5 м2 больше, чем в Москве, но меньше, чем, например, в Краснодаре. В целом среди городов–миллионников Петербург имеет достаточно высокую норму жилой обеспеченности. Обеспеченность жилыми метрами — это социальный показатель, который в определённой мере отражает качество жизни, но современные формы проживания в городе не предполагают обязательного увеличения общей площади на человека. В советское время для однокомнатных квартир норматив был 36 м2, двухкомнатных — 56 м2, трёхкомнатных — 65 м2, о большем и не мечтали. В девяностые стали строить квартиры большей площади: однокомнатные по 40–50 м2, двухкомнатные — по 80 м2, трёхкомнатные — по 120 м2. Сейчас квартирография практически вернулась к советским нормам. В мире нет тенденции на линейное механическое увеличение квадратных метров в квартире, поэтому показатель в 28 м2 мне кажется достаточно взвешенным. Население города на сегодняшний день — 5,38 млн человек. Разница всего в 3 «квадрата» уже предполагает строительство более 16 млн м2 жилья. Планируемый прирост населения к концу расчётного срока генплана должен составить более миллиона человек, что даёт еще порядка 28 млн м2. Итого — под 45 млн м2. Сейчас жилищный фонд города составляет 136 млн м2, то есть мы ожидаем увеличения примерно на треть.
И где будут строиться эти 45 млн м2?
— Две самые крупные площадки расположены в Пушкинском районе — территория бывшего совхоза «Детскосельский» и город–спутник Южный. Есть ряд перспективных территорий меньшей площади — Ручьи, Октябрьская набережная. Все остальные — резервные, по которым уже утверждены проекты планировки.
Серый пояс традиционно считается потенциальной зоной жилищного строительства. Как он отражён в проекте генплана?
— Обратите внимание, что серый пояс уже давно не серый. Достаточно посмотреть на актуальный генеральный план, где видно, что он «серо–буро–малиновый».
Комитет по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт–Петербурга анализирует перспективы развития промышленных предприятий города, мы с ним работаем в тесной взаимосвязи и совместно определяем территории, которые целесообразно резервировать под производства.
В идеале мы представляем себе это развитие как появление и расширение в городе наукоёмких производств с высокопроизводительными рабочими местами, не требующих установления санитарно–защитных зон. Производственные площадки крупных предприятий, не соответствующие этим параметрам, целесообразно было бы переместить за черту города.
Это наиболее предпочтительная для развития Петербурга стратегия. Но в реальности есть территория, которая находится в частной собственности и используется по–разному.
Тем не менее принято решение не уменьшать количество производственных зон: в условиях рыночной экономики невозможно точно предсказать, как будет развиваться промышленность. Задача, которую мы ставим в генеральном плане, — сохранять возможность для её развития, не допускать застройки всей территории города жилыми домами.
То есть заявления от собственников, которые будут просить о смене зонирования, не будете согласовывать?
— Работа комиссии по внесению изменений и её решения будут продолжать линию, которая определена главой города: недопущение сокращения производственных и рекреационных территорий, взвешенный подход к размещению жилья и его синхронизация со строительством объектов социально–бытовой сферы. Решения по заявкам будут приниматься очень осторожно и, полагаю, консервативно.
Какие рекреационные зоны планируете развивать? Ждать ли в Петербурге ещё один Тучков буян?
— Второй Тучков буян точно появиться не может — это совершенно особый благодаря местоположению и вниманию, которое ему оказывается, объект.
Для размещения крупных рекреационных объектов у нас предусмотрен ряд территорий в Пушкинском районе — неиспользуемые сельскохозяйственные земли. Кстати, мы вносим изменения в генеральный план по Кондакопшинскому болоту, которое находится в собственности города–спутника Южного.
После переговоров мы пришли к взвешенному решению оставить там рекреационную зону — несмотря на то что Кондакопшинское болото не включено в реестр водных объектов. Также в рекреационную зону мы включаем почти 600 га на окраине Колпинского района. И ещё множество небольших скверов и парков площадью от 0,5 га на территории города.
Крупные парки будут тоже появляться — по мере планирования и строительства значительных по площади новых проектов.
В генплане много внимания уделяется транспортному развитию, в нём множество новых станций метро, развязок и т. п. есть ли понимание, как эти проекты будут реализовываться, учитывая нынешние темпы строительства метро?
— Городу уже удалось существенно увеличить скорость строительства социальных объектов — темпы выполнения адресной инвестиционной программы сегодня и пару лет назад различаются в 2 раза. Ситуация с метро не очень простая, но главе города удаётся решать такого рода сложные задачи, и темпы строительства подземки, я не исключаю, будут существенно увеличены.
Мы долго анализировали, определяли ключевые приоритеты при разработке генерального плана. Он, безусловно, должен быть бюджетоориентированным. Но в конечном итоге мы приняли решение, что должны за основу взять модель комфортной среды, а дальше решать задачу, как этого достичь.
В отличие от действующего генерального плана, в новом отображены объекты регионального значения.
После принятия документа, согласно Градостроительному кодексу, должны быть разработаны программы комплексного развития, в которых будут определены конкретные объекты с источниками финансирования.
Существует ли преемственность генплана, его основных показателей и целей?
— За последние десятилетия генеральный план не утратил ключевого баланса территорий: соотношение жилых, производственных и рекреационных площадей остаётся неизменным.
В нынешних условиях, когда предпринимательское сообщество в основном ориентировано на строительство жилья, удерживать это очень сложно.
Генеральный план не сгибается и не склоняется под этим натиском, оставляя в приоритете сохранение городских ценностей, разумеется, при условии определения возможностей для развития строительного бизнеса.
Такой подход коррелирует с экономикой города: основной доход в бюджет региона даёт в первую очередь производственная сфера. Прямые налоги от строительного комплекса в бюджет Санкт–Петербурга составляют порядка 6–8%, хотя, конечно, есть и косвенные. При этом строительство жилья порождает для города обязательства в размере около 40 тыс. руб.
/ м2, из которых на социальную инфраструктуру приходится 10–12 тыс. руб. / м2. Налоговая отдача от строительного бизнеса колеблется в диапазоне 20–25 тыс. руб. / м2. Если сложить налоги и стоимость социальных объектов, которые возводят застройщики, получается паритет — по 30 тыс. руб. / м2.
Получается, что главный и, безусловно, важный социальный эффект строительного комплекса для города — улучшение жилищных условий граждан.
Документ ещё не принят, но уже сейчас хочется узнать, как часто его будут корректировать. Действующий генплан за последние годы менялся несколько раз
— Генеральный план — это закон. Зачем его корректировать? В Хельсинки, например, он не менялся ни разу с тех пор, как был принят около 50 лет назад. Генеральный план должно менять государство, когда он входит в противоречие со стратегическими задачами развития страны и города. Менять его, следуя интересам собственников, странно.
К тому же собственники сами часто меняют свои планы. Либо участки меняют собственников, а с ними меняются и планы. Десятилетие назад некоторые промышленные предприятия изменяли функциональное зонирование в пользу жилой и деловой функции.
Но потом они получали заказы и понимали, что необходимо развивать производство, — тогда им возвращали прежнюю зону.
Изменение генерального плана для крупного города очень дорогостоящая процедура. Учитывая, что расчётный срок нового генплана — 2040 год, корректировки, конечно, не избежать, но я считаю разумным изменение не чаще одного раза в 5 лет.
Каким будет Петербург–2050, если посмотреть на генплан? Узнаем ли мы этот город?
— Он чуть увеличится, но не прирастёт территориями. В основном город сложился, но, несомненно, будет преобразовываться.
Посмотрите на Приморский район — разве 20 лет назад мы могли представить, чтобы наш город так выглядел? Стадион, «Лахта Центр» и ЗСД — это всего лишь три точки на генеральном плане, но как сильно они преобразовали внешний облик, морской фасад города.
Вот так, не меняя планировочную структуру, Петербург может преображаться кардинально за счёт появления интересных объектов. При этом крайне необходимо сохранять баланс застраиваемых и незастраиваемых территорий. Если нам удастся сохранить его, наш город будет только улучшаться.
Материал подготовлен в рамках проекта » Рейтинг строительных компаний Петербурга — 2020 «
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Новый документ Петербурга. В чем главный смысл поправок в генплан?
дмитрий иванов
На днях КГА сообщил, что по итогам рассмотрения почти двух тысяч предложений по изменению в Генеральный план Санкт-Петербурга комитетом подготовлен проект поправок в этот документ.
После всех согласований и публичных слушаний он будет направлен в ЗакС и станет законом.
В чем главный смысл новшеств, «Санкт-Петербургским ведомостям» рассказал Александр КАРПОВ, эколог, эксперт комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, который участвовал в обсуждении поправок.
Pixabay / Tama66
— Сначала важный процедурный вопрос: речь идет о новом генплане, рассчитанном на перспективу до 2048 года?
— Совершенно верно. Под поправками понимаются не только корректировки зонирования в действующем генплане. НИПЦ генплана как основной разработчик учел требования к содержанию генплана, предусмотренные Градостроительным кодексом и законами Петербурга, и фактически подготовил новый документ.
— В чем же состоят главные новшества?
— Градкодекс требует, чтобы генплан содержал планируемые объекты регионального значения. Законом Петербурга определено, что именно должно отображаться графически.
Это улично-дорожная сеть и общественный транспорт, социальная инфраструктура (школы, поликлиники и пр.), парки, места переработки отходов и многое другое — то, что практически значимо для жителей Петербурга.
И во время проведения слушаний они смогут высказать свои замечания не только по зонированию, но и по размещению объектов.
— Начнем с дорог и улиц?
— На мой взгляд, это важнейшая часть генплана. На схеме будут отображены не только магистрали, но и все улицы, по которым может ходить общественный транспорт.
А также — чего не было раньше — весь набор инженерных сооружений: тоннели, мосты, развязки, пересадочные узлы, многоуровневые пешеходные переходы.
Будет показан транспортный каркас, в частности, станции метро, новые трамвайные линии, остановки электричек в городской черте…
— Но железные дороги — это федеральный объект?
— Да, их планирует РЖД. Однако городу необходимо зарезервировать территории для развития этого вида транспорта. Окончательную редакцию связанных с железными дорогами изменений мы увидим только на слушаниях.
— Какие мосты через Неву изображены в новом генплане?
— Все планируемые переправы через Неву сохранены: Новоадмиралтейский мост, Арсенальный мост, Орловский тоннель с двумя развязками на правом берегу, мост (а не тоннель) Восточного радиуса, Смоленский мост с развязками на проспекте Обуховской Обороны и на Октябрьской набережной.
Значки в новом генплане позволяют прочитать не только трассировку, но и предлагаемое инженерное решение перехода. Например, продолжение Аптекарской набережной вдоль Лопухинского сада запланировано в тоннеле под Малой Невкой.
— А трамваи куда поедут?
— В основном на юг — в Пушкинский и Колпинский районы. Также будут обслуживать создаваемую и планируемую застройку в Приморском и Выборгском районах, должны выйти в Мурино, Кудрово и во Всеволожск.
Намечаются связки внутри города. Чтобы понять логику, надо изучать не только утверждаемые схемы, но и схемы обоснований, где показаны и существующие, и планируемые объекты вместе.
В материалах обоснований много и другой важной информации.
— Что вы имеете в виду?
— Например, приаэродромные территории.
Город принял важное решение: реанимировать все аэродромы — «Пушкинский» в Кондакопшине, в Горской, «Бычье Поле» в Кронштадте, в Горелове; развивать Левашовский аэродром совместно с Минобороны.
Цели разные — для санитарной авиации, для МЧС, для обслуживания авиаремонтных предприятий… Схема приаэродромных территорий показывает, где шум от самолетов и вертолетов запрещает размещение жилья.
— На что следует обратить внимание тем, кого интересует социальная инфраструктура?
— Детализация очень подробная, начиная от школ и заканчивая станциями «Скорой помощи».
Надо понимать, что если в генплане есть схема размещения определенного типа объектов, например, школ, то те объекты, которые в ней есть, могут не построить только из-за отсутствия денег.
Но то, чего в схеме нет, не смогут построить никоим образом — закон это запрещает. Размещение объектов, которые в генплане не отображаются, например, детсады, будет определяться проектами планировки.
Важно обращать внимание на соответствие размеров объекта размеру функциональной зоны, которая для него нарисована. Например, чтобы к скромному спортзалу нельзя было пристроить жилой квартал.
— Многих горожан интересуют зеленые легкие Петербурга?
— Начну с того, что Кондакопшинское болото не будет застроено городом-спутником «Южный». В этом генплане многие решения по освоению земель периферийных районов пересмотрены в пользу зелени.
Планируемые парки площадью более 2 га также отображены на схемах. Однако здесь есть подвох: некоторые из них нарисованы поверх существующих садоводств и огородничеств, например, «Макаровец» и «Ветеран» в Петродворцовом районе.
А значит, парки никогда не будут созданы.
— Это правило или исключение?
— Скорее, исключение. Вообще для садоводств введена функциональная зона C0. Теперь они отделены от ИЖС (зона Ж1). Такие территории не могут рассчитывать на обеспечение социалкой по городским нормам.
Садоводы это знают, им важнее, чтобы их оставили в покое. Но есть несколько конфликтных ситуаций. Несколько садоводств в Конной Лахте попали в зону, предназначенную для развития промышленности.
Эти проблемы тоже будут предметом обсуждения на слушаниях.
— Осталось поговорить о промзонах и жилье?
— Близость промзон и жилья до сих пор остается довольно острой проблемой, потому что не все предприятия могут обеспечить нулевые выбросы. К сожалению, увидеть на схемах все планируемые производства нельзя: только объекты городской инженерной инфраструктуры являются объектами регионального значения.
Из них особое беспокойство жителей вызывает утилизация мусора, поскольку Петербург до сих пор не заявил официально об отказе от сжигания отходов. Горячие точки уже появились в Старом Петергофе, Сесторецке, в Красногвардейском и Красносельском районах.
Но сортировка и перегрузка отходов необходимы, причем не очень далеко от жилья, которое эти отходы производит.
В целом промзоны должны быть отделены от жилья специальной функциональной зоной защитного озеленения. Правда, до сих пор не понятно, кто будет создавать и содержать это озеленение.
Что касается новых жилых зон, условием их появления в генплане названо обеспечение будущих жителей всей инфраструктурой за счет средств того, кто предлагает соответствующее изменение. Не только социалки, но и строительства уличной дорожной сети по всем действующим нормативам. Кажется, мы чему-то научились за последние 15 лет.
#генплан #город #документы
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 068 (6666) от 22.04.2020 под заголовком «Как теперь читать генплан?».
Блиц-опрос: Изменение Генплана Петербурга – неконтролируемый для застройщиков процесс
Депутаты Законодательного Собрания Санкт-Петербурга утвердили поправки в Генеральный план города. Изменения коснулись не только объемов строительства жилья, но и площади зеленых зон и развития транспортной инфраструктуры.
В частности, согласно утвержденным изменениям, объем малоэтажного жилья, которое можно будет построить в Петербурге, увеличился на 13%, объемы высотного строительства остались прежними, площадь парков и скверов станет больше на 1,4 га.
Кроме того, до 2025 года планируется построить 13 новых станций метро.
Большой резонанс вызвало решение комиссии по городскому хозяйству разбить сквер на участке, принадлежащем компании «УНИСТО Петросталь», где в будущем должен был появиться бизнес-центр с офисными и торговыми помещениями, а также гостиницей. Общая площадь объекта – 20 тыс. кв. м.
Реализация проекта обошлась бы девелоперу в 1,5 млрд рублей, при этом, естественно, часть средств уже потрачена, ведь данный земельный участок приобретен компанией за 150 млн рублей еще в 2012 году.
«Поправки, внесенные в Генплан, характер и порядок их принятия, доказывают, что такое понятие как градостроительная и инвестиционная политика в Петербурге просто отсутствует», – говорит генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Портал Novostroy-SPb.ru спросил экспертов рынка новостроек о том, насколько велика вероятность подобных случае в сегменте жилой недвижимости, особенно, если речь идет о проектах на начальной стадии, а также каким вопросам при внесении поправок в Генплан стоит уделить особое внимание.
Антон Струков, руководитель проекта компании «БФА-Девелопмент»
Через год городские власти запустят процедуру сбора поправок и начнут разработку нового Генерального плана с возможностью утверждения в 2018 году.
Во-первых, нужно обратить внимание на вопросы, связанные с выводом производств из центра города за его пределы, возможно, в Ленобласть, и осуществить редевелопмент промышленных территорий.
Во-вторых, максимально сохранить рекреационные зоны, парки и скверы в центральных районах города. Зачастую застройщики пытаются в зонах рекреаций и зеленых насаждений возвести объекты делового назначения, бизнес-центры, жилье.
Есть смысл присоединять ближайшие граничащие районы области к Санкт-Петербургу. Мурино и Кудрово — это два огромных микрорайона, которые активно застраивались и разрослись за последние 3-4 года.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются застройщики, при реализации проектов — подключение к инженерным сетям, которые они тянут из города.
На границе города и области часто возникают проблемы с согласованиями проектной документации, в том числе и в экспертизе.
Власти Петербурга могут пересмотреть проекты планировки территорий программы реновации — Рынок жилья
27.11.2013 | 10:00 525679
В декабре стартует ревизия всех территорий из городской программы сноса хрущевок. Чиновникам предстоит определиться, в частности, с судьбой застройки таких скандальных кварталов, как Ульянка, Нарвская Застава и кварталы 1-5 Сосновой Поляны.
На днях выяснилось, что чиновники намерены провести ревизию всех без исключения 23 кварталов из городской программы сноса хрущевок.
С начала декабря рабочая группа при Комиссии по развитию застроенных территорий Санкт-Петербурга будет собираться в еженедельном режиме и рассматривать по два «хрущевских» квартала.
Затем раз в три недели проекты станут выносить на общее заседание комиссии, которая и определит окончательно, где необходимо переделывать планировочную документацию.
Напомним, в Петербурге развитием 22 территорий общей площадью 900 га занимается компания «СПб Реновация». Еще один проект в Ульянке реализует «Воин-В».
В закрытом режиме За последние полтора года Комиссия по развитию застроенных территорий Санкт-Петербурга, призванная контролировать ход реализации городской программы реновации хрущевок, практически не собиралась. Теперь дело сдвинулось с мертвой точки. В середине ноября чиновники впервые рассмотрели проекты планировки и межевания территории (ППТ) одного из кварталов программы реновации – 43 Полюстрово.
Начать работы на этом объекте «СПб Реновация» планировала еще весной 2013-го и за четыре года собиралась построить в квартале 145 тыс. кв. м жилья.
Однако камнем преткновения стали скверы на Кондратьевском проспекте, 89, Бестужевской улице, 22, Замшиной, 66, которые муниципальные власти отказались исключить из перечня внутриквартальных скверов и отправить под жилую застройку и парковки. В итоге на стройплощадку инвестор так и не вышел.
Также под огонь критики попали планы инвестора построить детский сад на 140 мест, но не в квартале 43 Полюстрово, а в соседнем. Выяснилось, что обеспеченность территории социальными объектами была рассчитана на основе усредненного показателя 35 кв. м жилья на человека. Но в «старых» кварталах зачастую в одной квартире может проживать несколько поколений людей. И, например, собственникам при расселении предоставят площадь, которую они занимали ранее. То есть фактическая плотность проживания будет намного выше расчетной, и «социалки» жителям обновленного квартала попросту не хватит. Как рассказал БН помощник депутата ЗакСа Бориса Вишневского Борис Коваленко, присутствовавший на заседании вице-губернатор Марат Оганесян предложил инвестору подумать над строительством в квартале дополнительных детских садов, парков, а также отказаться от застройки внутриквартальных скверов.
Впрочем, как подчеркивают в пресс-службе «СПб Реновации», официальных решений о пересмотре планировочной документации по кварталу 43 Полюстрово властями не принято.
«В соответствии с контрактом инвестором были разработаны и утверждены в правительстве Санкт-Петербурга ППТ по всем районам. Правовых оснований для их пересмотра не имеется.
Предложение о корректировке проектов планировки могло бы означать приостановку программы реновации, поскольку оно потребовало бы расторжения соглашения компании с городом», – сообщили БН.
Скандалы впереди? Противники программы реновации уже не раз отмечали, что в большинстве кварталов инвестор не предусмотрел достаточного количества социальных объектов, парковок, не выдержал нормы по озеленению. Так что, скорее всего, претензии, аналогичные тем, что были предъявлены в отношении квартала 43 Полюстрово, будут высказаны и к ряду других территорий.
Как стало известно БН, на следующем заседании, которое пройдет в четверг, 5 декабря, Комиссия по развитию застроенных территорий рассмотрит два квартала. «СПб Реновация» будет отчитываться по кварталу 35 Ржевки.
Запустить строительные работы здесь планировалось до конца 2013 года.
Впрочем, эта территория менее спорная, чем второй адрес, включенный в повестку заседания: компания «Воин-В» будет представлять проекты планировки кварталов 2А и 2Г Ульянки.
Ульянка «прославилась» тем, что местные жители, дома которых не попали в программу реновации, неоднократно митинговали против вырубки внутриквартальных зеленых насаждений и через суд пытались остановить начало строительных работ. По их мнению, под предлогом улучшений в квартале будет осуществлена уплотнительная застройка.
К 2021 году здесь, на участке площадью 22,7 га, «Воин-В» планирует построить 275 тыс. кв. м жилья. Пока на свободных пятнах запроектировано два жилых комплекса. Первый из них – 18-этажный монолитный «Бенуа» – начали строить в августе прошлого года. Сдать его планируется уже во II квартале 2014-го.
В течение декабря-января чиновники также должны разобраться с такими проблемными территориями, как Нарвская Застава, кварталы 10 Колпино и 1-5 Сосновой Поляны.
Так, например, в Нарвской Заставе и Сосновой Поляне под снос намечены дома, не соответствующие установленным «хрущевским» законом критериям. Примечательно, что в некоторых «мятежных» кварталах помимо многочисленных противников реновации есть и сторонники.
В частности, жители десятка домов, обеспокоенные слухами об исключении Нарвской Заставы из программы, год назад собирали подписи в поддержку реновации и даже обращались в ЗакС с просьбой прояснить перспективы расселения зданий.
Строительство домов здесь инвестор хотел начать до конца 2013 года.
В квартале 10 Колпино, который петербургские депутаты неоднократно предлагали исключить из программы, работы уже ведутся.
В феврале 2013 года компания «Крашмаш» по заказу «СПб Реновации» снесла первые два дома на Павловской улице, а в марте – еще два.
Сейчас инвестор получил разрешение на строительство первого жилого здания вместе с автостоянкой на 105 машиномест. Сдача объекта запланирована на I квартал 2015 года.
Кварталы выпадут из программы? Какие решения вынесут городские власти по итогам ревизии территорий и чем конкретно придется пожертвовать инвесторам, пока не берутся прогнозировать ни эксперты, ни источники БН. Однако не исключено, что реализация программы может существенно затянуться.
Есть вероятность, что от ряда кварталов «СПб Реновация» вообще откажется – если дополнительные затраты на возведение социальных объектов инвестору покажутся чрезмерными. По мнению председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, возможное решение о пересмотре ППТ для кварталов отложит реализацию планов инвестора минимум на полгода-год.
«Кроме того, после корректировок проектов планировки необходимо будет проведение новых общественных слушаний», – отмечает он. Генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов полагает, что если ППТ придется менять, то экономику каждого проекта необходимо будет пересчитывать в связи с новыми условиями.
«Поэтому вполне возможно, что некоторые из кварталов окажутся неинтересными для инвестора. Приводить конкретные примеры сложно, надо знать, какие изменения будут внесены. Сейчас спрос на квартиры в сложившихся районах достаточно велик, но насколько эти цены позволят выдержать экономику проектов – пока никто не знает», – отмечает он.
По мнению директора Центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова, в ходе ревизии может встать вопрос о строительстве дорог и транспортной инфраструктуры за счет инвестора. «Всем очевидно, что количество жителей в кварталах существенно увеличится. Чтобы не возникали пробки, потребуется расширение дорожной сети», – отмечает он.
Это тоже может стать источником дополнительных расходов для «СПб Реновации».
Впрочем, скорее всего, серьезные перемены ждут далеко не все территории, включенные в программу. Так, без изменений комиссия, вероятно, оставит ППТ кварталов 7-17 Сосновой Поляны. Там строительство идет вовсю, свободных пятен достаточно.
И уже 4 декабря 2013 года «СПб Реновация» планирует провести торжественную церемонию сдачи первого жилого дома. Не должно возникнуть проблем у компании с планами по реновации трех кварталов в Московском районе и двух территорий – в Невском.
Светлана Коваленко Алексей Александронок
Комитет по строительству
- 6 мая 2008 года принят Закон Санкт‑Петербурга № 238-39 «Об адресной программе Санкт‑Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт‑Петербурге».
- О предварительных итогах реализации Адресной программы Санкт‑Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт‑Петербурге»
- Адресная программа «Развитие застроенных территорий в Санкт‑Петербурге»
- Постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 24 июля 2008 № 904 «О мерах по реализации Закона Санкт‑Петербурга «Об адресной программе Санкт‑Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт‑Петербурге»
- Цель программы
- Главными задачами Адресной программы «Развитие застроенных территорий в Санкт‑Петербурге» являются:
-
Повышение уровня обеспеченности жилыми помещениями горожан.
-
Улучшение социальных и экономических параметров городского жилищного фонда.
-
Повышение эффективности использования застроенных территорий, занятых аварийными домами, подлежащими сносу или реконструкции или не отвечающими современным требованиям к качеству проживания.
-
Реконструкция и развитие городских систем инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры.
- Необходимо начинать реновацию кварталов, застроенных домами первых массовых серий уже сегодня, для того чтобы предотвратить аварийное состояние данного жилищного фонда в будущем.
- Порядок предоставления жилых помещений относятся к компетенции Жилищного Комитета Санкт‑Петербурга, обеспечивающего проведение государственной жилищной политики.
- Какие категории домов включены в адресную программу?
- В Адресную программу «Развитие застроенных территорий в Санкт‑Петербурге» включено 40 кварталов. Жилые дома, расположенные на этих территориях, подлежат сносу или реконструкции в случае, если они:
- признаны аварийными;
- относятся к типовым проектам постройки 1958-1970 гг. (дома первых массовых серий);
- относятся к малоэтажной жилой застройке до 1966 года;
- имеют высокую – более 70% степень физического износа вне зависимости от времени постройки;
- не соответствуют градостроительным регламентам и иной действующей градостроительной документации Санкт‑Петербурга.
Другие многоквартирные дома, не относящиеся к перечисленным категориям, сносить или реконструировать не предполагается.
Куда будут переселять жителей?
При развитии застроенной территории переселение граждан из освобождаемых квартир будет осуществляться в новые благоустроенные многоэтажные дома, расположенные в границах этой же территории. Переезд жителей в другие районы города станет возможным только с их письменного согласия. Новые комфортные жилые дома будут отвечать всем действующим санитарным и техническим нормам.
Для каких категорий граждан будут предоставлены квартиры с отделкой?
Жилые помещения как гражданам, проживающим по договору социального найма, так и собственникам будут предоставляться с чистовой отделкой. При этом во всех квартирах предполагается установить газовые или электрические плиты, а также сантехническое и электротехническое оборудование.
Каким образом жители квартала смогут познакомиться с планами развития территории?
После проведения аукциона и определения победителя начнется разработка проекта планировки квартала, вошедшего в перечень. Он включает в себя информацию о размещении уже существующих, реконструируемых и вновь возводимых объектов, характеристики планируемого развития территории, в том числе плотность и параметры ее застройки.
При работе над проектом планировки будут учтены потребности квартала в строительстве дополнительных объектов социальной, коммунально-бытовой и инженерной инфраструктуры, местах отдыха и занятия спортом, детских площадках, парковках, зеленых насаждениях.
В состав проекта планировки квартала также войдет план мероприятий по развитию территории. Данный план должен определить очередность и сроки расселения, сноса и строительства многоквартирных домов.
Проект планировки и план мероприятий по развитию каждой территории в обязательном порядке будет проходить процедуру публичных слушаний, где жители квартала смогут познакомиться с этими документами и высказать свои предложения.
Кроме того, будет создана специальная комиссия по развитию застроенных территорий. Ее приоритетной задачей станет регулярное информирование жителей о реализации программы по каждому кварталу, включенному в перечень.
Каким образом жители квартала смогут познакомиться с планами развития территории?
29.10.2008 состоялся первый аукцион на право заключения договора о развитии квартала Кировского района 2А и 2Г Ульянка, по итогам которого заключен договор с ООО «Воин-В».
В настоящее время инвестором разработан, а Правительством Санкт‑Петербурга утвержден план реализации мероприятий, регламентирующий очередность и сроки расселения и сноса домов, а также нового строительства, в том числе объектов социальной инфраструктуры.
На территории квартала расположено 27 многоквартирных домов, из них 15 домов планируются к сносу. Переселение будет осуществляться за счет средств инвестора. Для переселения 1,5 тыс. человек нанимателей инвестор должен передать городу 31,6 тыс.
кв.м. нового жилья. Переселение 1,5 тыс. человек собственников квартир инвестор будет осуществлять самостоятельно, для переселения которых потребуется порядка 37 тыс. кв.м. Планируемая общая площадь жилья (возводимые улучшения) 159 714 кв.м.