На публичных слушаниях, которые прошли 2 июля, сотрудники администрации Новороссийска и члены комиссии по подготовке Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) рассмотрели проект внесения изменений в ПЗЗ Новороссийска.
Ранее «Блокнот» писал о том, какие документы регламентируют застройку города – генеральный план застройки и ПЗЗ. Если говорить простыми словами, эти документы определяют границы, зонирование и степень застройки территорий города, а также демонстрируют их на карте.
ПЗЗ Новороссийска были утверждены в 2014 году. В них перечислены зоны различного назначения, существующие в городе: жилые, общественно-деловые, производственные и т.д.
На публичных слушаниях чиновники и члены комиссии по подготовке ПЗЗ обсудили предложения о внесении изменений в схему градостроительного зонирования ПЗЗ. По большей части, эти предложения касались установки зоны парков, скверов, бульваров, озеленения общего пользования – Р-1, и промышленно-производственной особо экономической подзоны – ОЭЗ.
Заключение по результатам публичных слушаний – большой документ, заслуживающий вдумчивого, неторопливого и внимательного изучения. Для того, чтобы упростить задачу читателям, «Блокнот» будет рассказывать об изменениях, предлагаемых ко внесению в ПЗЗ, по порядку.
- Начнём, пожалуй, с одной из самых важных для новороссийцев тем – где появятся парковые территории?
- Решение установить зону парков, скверов, бульваров, озеленения общего пользования Р-1 принято в отношении 22 земельных участков, ранее имевших самое разное зонирование – от Ж-4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами) до П-5 (зона предприятий, производств и объектов V класса опасности).
- Как действует механизм образования зон Р-1 в данном случае?
Во многих районах города изменят границы зон Ж-4. Согласно действующим на сегодняшний день ПЗЗ, эта зона выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными многоэтажными жилыми домами от 9 этажей и более, с расширенным набором услуг местного значения.
Из-за переноса границ участков с зоной Ж-4 изменятся и границы смежных земельных участков, либо образуются новые.
В некоторых из этих случаев образовавшиеся земельные участки получат зонирование Р-1 – зоны парков, скверов, бульваров, озеленения общего пользования, предназначенную для организации массового отдыха населения, туризма, занятий физической культурой и спортом, а также для сохранения природного ландшафта и экологически чистой окружающей среды.
Такие изменения коснутся следующих участков: пересечение Куникова и Мысхакского шоссе (конечная остановка автобуса №30), чуть ниже по Куникова в районе пожарной части №9, три земельных участка на Героев Десантников в районе дома №73, проспект Ленина в районе дома №39, Видова в районе дома №176 (отделение почты).
Кроме того, зона Р-1 будет установлена там, где переносятся граница зоны Ж-3 (зона застройки среднеэтажными жилыми домами от 4 до 8 этажей), — на улице Видова в районе дома №178.
Также зона Р-1 будет установлена в станице Раевской на земельном участке, расположенном на улице Славы. Земельный участок образовался в результате изменения границ зоны Ж-1/А – зона застройки ИЖС с приусадебными участками с возможностью ведения личного подсобного хозяйства. Такие же изменения ждут участок, расположенный на улице Чехова в районе дома №17 в селе Глебовском.
Из-за изменения границ зон общественного и коммерческого назначения местного значения (ОД-2) зона Р-1 будет установлена на пересечении Лейтенанта Шмидта и Серова, в хуторе Семигорский в районе памятника (здесь также переносятся границы зоны Ж-1/А) и в посёлке Верхнебаканском на пересечении улиц Мурзиди и Коммунистической.
- Хутор Семигорский
-
- Посёлок Верхнебаканский
- Парковые зоны будут установлены там, где переносятся границы земельных участков с зонированием П-5 (предприятия, производства и объекты V класса опасности с низкими уровнями шума и загрязнения), — на Мысхакском шоссе в районе дома №61 и на Мысхакском шоссе в районе дома №65.
Из-за переноса границы земельного участка с зоной ИЦ-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра) парковая зона закрепится на Советов, 22 (площадь Ленина).
Наконец, без изменения границ парковая зона будет установлена в районе Мысхакского кладбища и на пересечении Мысхакского шоссе и Золотаревского.
В следующих публикациях «Блокнот» расскажет, какую судьбу члены комиссии по подготовке ПЗЗ, начальник УАиГ Анна Паскаянц, и.о. заместителя главы Иван Чутов, начальник УИЗО Владимир Артёмов и другие госслужащие уготовили Волочаевскому пляжу, и где в Новороссийске будут установлены промышленно-производственные особо экономические подзоны.
Анастасия Стрельцова
Новости на Блoкнoт-Новороссийск
Правила землепользования и застройки пересмотрят в Новороссийске
Вениамин Кондратьев провел совещание с руководителями краевых ведомств. пресс-служба администрации Краснодарского края
Губернатор отметил, что ездил по тем объектам, где благодаря активности новороссийцев удалось остановить необдуманную застройку, но вопросы не должны решаться таким образом.
– Если мы будем в ручном режиме останавливать такие стройки, не хватит никаких сил. Необходимо подойти системно к решению проблем и архитектурному облику города, разрешительным документам. Все должно быть прозрачно, – сказал Вениамин Кондратьев.
Глава Кубани поручил ускорить работу по разработке нового генплана Новороссийска. Он акцентировал, что нужно сохранить высотность в историческом центре, а жилая застройка недопустима без парковок, детских садов и школ, поликлиник, зеленых зон. Социальные объекты в генплане необходимо предусмотреть в достаточном количестве.
– Сейчас разработка и принятие генплана намечены на 2022 год, но я прошу перенести их на следующий год. Если будем так долго ждать, вообще не узнаем Новороссийск. Нужно уже сегодня приступить к масштабной работе по корректировке существующего генплана, – обратился Вениамин Кондратьев к своему первому заместителю Андрею Алексеенко.
Губернатор поручил главе Новороссийска Игорю Дяченко и руководителю департамента по архитектуре и градостроительству Илье Позднякову приостановить жилищное строительство там, где отмечается дефицит социальной инфраструктуры.
В Новороссийске есть относительно недавние примеры выдачи разрешений на точечную застройку. В их числе жилой комплекс по ул. Пархоменко/Исаева на 476 квартир, ближайшая школа к которому переполнена.
- Кроме того, есть примеры перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов в станице Раевской, селах Мысхако, Федотовка, Южная Озереевка и других.
- Чтобы впредь исключить возможность появления точечной застройки, превышения ее плотности и других нарушений, Вениамин Кондратьев поручил Илье Позднякову совместно с руководством города пересмотреть правила землепользования и застройки Новороссийска, которые помогут создавать комфортную городскую среду, сообщает пресс-служба администрации Краснодарского края.
- Напомним, в ходе рабочего объезда глава региона проинспектировал проблемные объекты.
Так, губернатор Кубани посетил территорию, на которой размещен недостроенный драмтеатр. Более 20 лет назад участок был выкуплен частным лицом для строительства многоквартирного дома, но возведение многоэтажки так и не началось.
Жители города обратились к Вениамину Кондратьеву с просьбой решить вопрос проблемного объекта. По требованию губернатора городские власти запретили на этом месте строить жилые дома.
Как сообщали «Кубанские новости», Краснодарский край ожидает градостроительная реформа.
По поручению губернатора Кубани Вениамина Кондратьева модернизируют генпланы городов и готовят изменения в градостроительное законодательство.
– Мы проводим реформу градостроительной политики края. По сути, мы ее начали с формирования нового генплана Краснодара и ограничения застройки в 500-метровой зоне от моря.
Сейчас к корректировке генпланов уже приступили Анапа, Горячий Ключ, Геленджик, Крымск, Ейск, Тимашевск, по три поселения в Щербиновском и Темрюкском районах – по этим территориям уже заключены контракты, – сообщил Вениамин Кондратьев.
Губернатор уточнил, что до конца года к этой работе подключат Армавир, в 2021 году – Сочи, в 2022 году – Новороссийск.
– Нам необходимы качественные, современные и работоспособные генпланы. Для их подготовки нужны профессионалы высокого уровня и, конечно, это потребует вложений. Поэтому мы предусмотрели 200 миллионов рублей для муниципалитетов на корректировку генпланов, – подчеркнул глава края.
Кроме того, готовятся поправки в краевой закон об основах регулирования земельных отношений. В частности, власти региона планируют установить минимальную площадь земельных участков под строительство гостиниц, отелей, санаториев.
– Это позволит снизить плотность застройки, не допустить строительство объектов без благоустройства и озеленения. Изменения произойдут и в градостроительном кодексе края, – уточнил Вениамин Кондратьев.
Напомним, шесть городов Краснодарского края начали разработку новых генпланов.
В парке новороссийска разрешили построить 18-этажки
23 июня стало известно, что эксперты сочли законным строительство многоэтажек около парка имени Фрунзе в Новороссийске
Напомним, еще в 2016 году жители Новороссийска обратились к губернатору Краснодарского края Вениамину Кондратьеву с просьбой не допустить строительство двух 18-этажек в зеленой зоне.
Тогда в районе парка имени Фрунзе сносили здание бывшего ресторана «Рыцарский зал». Местные жители полагали, что на его месте начнется застройка, и направили об этом письма кубанским чиновникам.
Застройщик ООО «Капитал строй» действительно планировал построить на месте ресторана два многоэтажных дома.
В 2016 году представитель застройщика Сергей Крук заявил о наличии разрешения на строительство и соблюдении всех норм.
Директор «Рыцарского зала» Ольга Квилитая также рассказала, что на землю и здание ресторана оформлено право собственности, а к парку выбранная зона не имеет отношения.
В ответ на это в 2017 году активисты решили выступить против строительства и подали первые иски. В течение двух лет местные жители самостоятельно справлялись в суде, но позже им потребовалась помощь юриста. За дело взялся адвокат Михаил Беньяш, писала «Наша Газета».
В 2020 году глава Новороссийска Игорь Дяченко заявил, что, согласно генплану, здесь расположена зеленая зона, поэтому строительство запрещено, писали «Кубанские новости». Это никак не повлияло на судебный процесс и намерение застройщика построить дома.
Так, в том же 2020 году суд назначил экспертизу, которая постановила, что строительство многоэтажек на участке возможно, но только с серьезным нарушением норм: мало места под парковку, нет подъездных путей, недостаточно места под детскую и спортивную площадки и так далее. «Новороссийский рабочий» отметил, что акционеры «Рыцарского зала» остались недовольны таким решением и потребовали повторную экспертизу.
23 июня прошло очередное заседание суда, где представили результаты новой экспертизы. Согласно независимым экспертам, проект многоэтажек в зоне у парка Фрунзе соответствует всем нормам и правилам, сообщил «Новороссийский рабочий».
Журналист портала Юга.ру связалась с адвокатом Михаилом Беньяшем, который отстаивает в суде интересы горожан.
Он заявил, что экспертиза была составлена с нарушением методики и он будет требовать назначения повторной экспертизы.
Также юрист усомнился в честности застройщиков, потому что они не принесли проект в суд, и упомянул, что застройка потребует переноса автобусной остановки рядом с парком.
Адвокат отметил «скандальность» процесса и сказал, что его удалили с судебного заседания из-за того, что он возразил судье и попросил внести в протокол факт возражения.
Дольщиков «Ориона» перестали замечать — Аргументы Недели. Кубань
23 июня 2021, 12:13
Власти Новороссийска заняли странную позицию в отношении проблемы обманутых дольщиков местного ЖК «Орион»: владельцев квартир в недостроенном доме, застройщика и прессу не допускают на профильные совещания.
При этом жилищный комплекс, складывается такое впечатление, стараются забрать у застройщика и передать другому инвестору.
«Аргументы недели» продолжают разбираться с тем, как по-настоящему, а не в отчетах для «начальства» решается в Новороссийске проблема обманутых дольщиков.
Честно говоря, когда мы начинали знакомиться с материалами по этому случаю, надеялись, что это всё какое-то недоразумение. И, пообщавшись на месте с дольщиками, застройщиком ЖК «Орион-2», «Орион-3» в Новороссийске, с местными властями и другими причастными к делу лицами, мы выяснили, что проблема решаема.
В середине мая мы отправили в Новороссийск своих представителей, надеясь присутствовать на очередной рабочей встрече с мэром города, застройщиком (представителем ООО «Хорс»), дольщиками, работниками прокуратуры и т. д.
Задать вопросы, услышать позицию городских властей, познакомиться с собственником коммунальных сетей, позиция которого, как утверждает застройщик, оказалась главным препятствием для подключения двух домов на 150 семей к городской инфраструктуре.
Тщетные усилия
Увы, наша командировка в Новороссийск оказалась не особо результативной.
Прессу, как и дольщиков, не только не пустили на совещание, более того, чиновники и прочие «официальные представители» так технично испарились из здания, где проходило мероприятие, что нам не удалось взять ни у кого даже короткого интервью. По телефону же было сказано, что нас на эту встречу не звали и все комментарии будут даны лишь по письменному запросу редакции.
Ну что ж, мы отправили запросы, однако ответ, к примеру, городской администрации не только не внес ясности, но и вызвал лишь новые вопросы.
На днях состоялась очередная видеоконференция, на которой новороссийские власти должны были отчитаться перед краевой администрацией о ходе работы с обманутыми дольщиками, в том числе по вопросу ЖК «Орион». И вновь она прошла в режиме «не пущать». На этот раз в зал не удалось попасть ни застройщику, ни тем из дольщиков дома, кто его поддерживает.
У нас продолжает складываться ощущение, что закрытость, в которой пытаются «решить вопрос» ЖК «Орион-2» и «Орион-3», намеренная, с целью скрыть от краевых властей реальное положение дел. И, создав какую-то свою версию ситуации, попросту изъять практически полностью достроенный дом из собственности ООО «Хорс» в пользу третьих лиц.
А ситуация, во всяком случае с позиции всей остальной России, а не известного своими «особенностями» Краснодарского края, выглядит, на наш взгляд, весьма странно.
Договоренность есть — бумаг нет
В апрельском номере «Аргументов недели» мы рассказывали о том, что дольщики двух жилых комплексов Новороссийска — «Орион-2» и «Орион-3», что по ул. Губернатора Волкова, 44, и ул. Мореходной, 2, уже больше года не могут вселиться в свои дома, поскольку те не подключают к коммуникациям.
Стройка началась в 2016-м, и сегодня многоквартирные дома (МКД) стоят практически готовые. В этом наши представители, выезжавшие на место, убедились лично. Физически подключить дома также большого труда не составит. Все коммуникации проходят буквально «за порогом», трубы, провода и т. д.
в течение нескольких дней можно подвести практически к любой точке. Однако вместо того, чтобы эти точки указать, компании, с которыми еще до начала строительства были заключены соответствующие договоры, всеми правдами и неправдами от организации подключения, как нам показалось, уклоняются.
При этом руководитель ООО «Хорс» Алексей Мороз вдруг оказался подозреваемым по уголовному делу, в рамках которого на имущество застройщика наложен арест.
Арестованы участки и незавершенные строительством дома ЖК «Орион-2» и «Орион-3», остаток площадей в первом ЖК — «Орион-1», построенном несколько лет назад и давно заселенном, личное имущество Мороза и членов его семьи. На практике это означает, что бизнес полностью лишен возможности каких-либо действий.
Собственник не может ничего продать, чтобы решить вопрос с подключением и завершить строительство домов в целом. А между тем работы там осталось максимум на месяц.
После того как тема приобрела общественный резонанс, мэрия сообщила, что сегодня решается вопрос о частичном снятии ареста, однако между «решать вопрос» и «снять» большая разница.
Что интересно, у коммуникаций, к которым всё никак не могут подключить дома, якобы есть некий хозяин. Это то же самое лицо, которое в свое время продало ООО «Хорс» участки под застройку ЖК «Орион-2», «Орион-3».
Коммуникации проходят по его земле, и без его согласия якобы решить вопрос с подключением нельзя.
Во всяком случае, об этом застройщику, по его словам, неоднократно говорили как представители власти, так и ответственные работники ресурсоснабжающих организаций.
Говорили или нет на самом деле, мы, конечно, утверждать не беремся.
Но если хозяин действительно есть, и хозяин законный, то было бы верхом наивности считать, что Алексей Мороз, ранее уже построивший многоквартирный дом по соседству, купив участок у того же человека и подсоединившись к его сетям, не заручился договоренностями о подключении еще до того, как приступил к выемке грунта под котлован. Договоренностей, на наш взгляд, исходя из простой логики, не быть не могло. Но если это так, то сейчас они явно не исполняются.
Как поясняют представители ООО «Хорс», якобы цена за подключение на этапе начала строительства оговаривалась вполне приемлемая: восемь миллионов рублей. Но как только работы подошли к завершению, она выросла в пять раз, став неподъемной!
При этом нет никаких документальных подтверждений того, что газо-, электро-, водоснабжение и канализация официально находятся на балансе этого самого «собственника». Известно лишь, что ему принадлежит земля, по которой они проложены.
Но если документы на коммуникации отсутствуют, застройщик при всем желании официально заплатить и зафиксировать свои права на получение коммуникаций не может.
Возможно, именно поэтому собственник земли уклонялся от подписания с ООО «Хорс» каких-либо документов по коммуникациям — как до начала строительства, так и впоследствии.
Так и получилось, что застройщик, выкупив земельный участок и заручившись устным обещанием подключить построенные дома к коммуникациям, при этом получив документальные подтверждения выделения мощностей ресурсоснабжающих организаций, в итоге оказался заложником непростой ситуации. Дома ему подключать не дают, а «часики тикают», дольщики возмущаются — вон уже и уголовное дело компетентные органы завели…
С одной стороны, можно сказать, что застройщик сам виноват. С другой — уж очень эта ситуация напоминает элементарную ловушку с последующим выкручиванием рук или даже отъемом собственности, в народе метко именуемую «кидаловом».
Коммуникации преткновения
Нам, к примеру, непонятно, почему в Новороссийске создалась правовая ситуация, в которой в принципе возможен весь этот беспредел.
Как коммунальные сети, способные снабжать целый городской район (кроме «Орионов» к ним подключено немало МКД и частных домов — Прим. ред.
), оказались вне правового поля? В России вроде бы давно уже не лихие девяностые и Новороссийск не последний в стране по значимости город, чтобы муниципальные власти допускали такие «вольности» с довольно большими наделами земли.
Было бы странным предполагать, что чиновники могли в таком важном вопросе случайно так много «не заметить». За такое, как говорится в старом анекдоте, можно и партбилет на стол положить.
Но что было, то было. Посмотрим, как власти города выходят из уже сложившейся ситуации.
На наш взгляд, если бы чиновники Новороссийска действительно стояли на страже интересов дольщиков и местного бизнеса, в первую очередь они должны были бы разобраться, кто конкретно и на каких основаниях являлся собственником коммуникаций на момент заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Выяснить, на каких основаниях эти самые организации выдавали разрешения на техприсоединение и получение мощностей. Наметить минимально травматичные пути решения проблемы.
В случае с электроснабжением, к примеру, чтобы протянуть кабель от участка «Орионов» до ветки ресурсной организации, нужно установить буквально пару столбов.
Но ставить их на своей земле оппонент ООО «Хорс», тот самый, у которого когда-то были выкуплены участки для «Ориона-2» и Ориона-3», отказывается, а другой возможности нет.
Вернее, она бы была, если бы несколько лет назад тот самый «оппонент» не попросил ООО «Хорс» поставить на его земле газовую подстанцию, снабжающую, на минуточку, голубым топливом значительное количество домов в районе. Взамен было обещано присоединение домов к газу, которое сегодня опять же не происходит.
Эта-то подстанция теперь и мешает прокладке кабеля: тянуть над ней провода нельзя по нормам безопасности, а потребовать сноса подстанции у ООО «Хорс» не хватает наглости, ведь это лишит газа десятки, если не сотни здешних семей.
Законодательство предусматривает в таких случаях как возможность наложения сервитута, так и изъятие участка земли (речь идет буквально о паре метров) у частника с выделением ему компенсации. В конце концов, речь идет о фактически сложившейся проезжей части, которая почему-то до сих пор проходит по документам как участки ИЖС.
Интересно, что исходя из ответа мэрии, который получила редакция, можно сделать вывод, что ни о каком «собственнике коммуникаций» (он же продавец участка под застройку) местным чиновникам вообще не известно.
Хотя лицо это не раз фигурировало и в протоколах совещаний, и в протоколах свидетельских показаний, которые снимали в связи с ситуацией правоохранительные органы.
То, что теперь его «не замечают» местные органы власти, как-то странно.
Также мэрия сообщает, что техусловия для подключения к коммуникациям застройщику ранее выдавались с точками подключения в километре от «Орионов». Действительно, выдавались. Но почему в километре, когда мы своими глазами убедились, что линия электропередачи находится от стройки в паре десятков метров, а газовая подстанция стоит прямо на участке ЖК «Орион-2»?!
Почему к ним подключиться нет возможности, муниципальные чиновники не объясняют. Хотя, к примеру, по газу резон для отказа ранее оглашался: у газовиков в этом районе города нет достаточных мощностей. Значит, когда на территории «Ориона-2» просили поставить станцию, мощности были. А теперь куда-то испарились?
Отберут и все решат?
Всё в этом деле происходит как-то кулуарно, скрытно — как от прессы, так и от дольщиков и застройщика.
При этом складывается впечатление, что администрация муниципалитета не докладывает на краевой уровень о реальной ситуации.
Во всяком случае, в официальных публикациях пресс-службы администрации края о последнем совещании под руководством первого вице-губернатора Андрея Алексеенко, где обсуждалась проблема обманутых дольщиков Новороссийска, о ЖК «Орион» не было сказано ни слова. Проблемным назвали совсем другой дом.
Возможно, именно для этого руководителя застройщика комплекса Алексея Мороза попросту не допустили в зал, где проходило заседание в Новороссийске — чтобы не обострял, не поднимал шума?
Потому что, как нам кажется, мы не ошиблись в той оценке ситуации, которую высказали в прошлой своей публикации. А именно: складывается впечатление, что на застройщика давят всеми возможными методами, чтобы он отказался от возведенных за свой счет домов и отдал их другому инвестору.
В Новороссийске проблемные дома нередко достраиваются именно сторонним инвестором, причем, как говорят знающие люди, якобы самые «лакомые» проекты отдаются вполне определенной компании.
Возникает вопрос: если сегодня контроль над ЖК «Орион-2» и «Орион-3» перейдет к «нужной» компании, как она решит проблему с установкой столбов на земле «оппонента»? Откуда у газовиков возьмется газ, которого сейчас для «Орионов» нет? Как она решит вопрос с водой и канализацией — будет тянуть сети за километр? А ведь дольщикам обещают, что, как только дома заберут у ООО «Хорс», все проблемы решатся. Получается, что для одних бизнесменов в Новороссийске они становятся непреодолимыми, а другим везде — «зеленый свет»?
Добавьте АН в свои источники, чтобы не пропустить важные события — Яндекс Новости
Градостроительная реформа на Кубани: цели и последствия – Постаналитика
В конце марта 2021 г. на заседании общественного градостроительного совета губернатор Кубани Вениамин Кондратьев поручил региональному департаменту по архитектуре и градостроительству разработать единую концепцию комплексной жилой застройки Краснодарского края (КК).
В документе пропишут обязательные нормативы обеспечения строящихся жилых домов социальными объектами (школами, детскими садами, поликлиниками), а также парковочными местами и детским площадкам. Муниципалитеты смогут выдавать разрешение на строительство только тех жилых комплексов, которые будут соответствовать требованиями концепции.
Как ожидается, это поможет решить на Кубани проблему массовой застройки без необходимой социальной инфраструктуры и позволит перейти к комплексному освоению территорий.
Появление концепции соответствует решениям, принятым в сфере благоустройства российских городов на федеральном уровне, в частности задачам нацпроекта «Жильё и городская среда». Это также станет важным шагом на пути дальнейшего реформирования градостроительного законодательства Кубани, которое де-факто ведётся в течение последних лет.
Меры по формированию комфортной городской среды в регионе
Первые усилия по наведению порядка в стройиндустрии краевые власти предприняли ещё в 2016-2017 гг., когда начали борьбу с самостроями и точечной застройкой.
Тогда они ужесточили контроль над выдачей разрешений на строительство, стали привлекать к реальной ответственности застройщиков, меньше узаконивать и больше сносить нелегальные строения. В результате в 2016-2021 гг. число самостроев в КК сократилось на треть.
Параллельно здесь заработали программы восстановления прав обманутых дольщиков и переселения граждан из аварийного жилья, завершить которые в основном планируется до конца 2023 г.
В дальнейшем администрация края сформулировала принцип недопустимости развития стройиндустрии в ущерб туристической и аграрной отраслям.
В соответствии с ним, в 2019 году на Кубани введён запрет на строительство капитальных жилых домов выше 20 м в 500-метровой зоне на побережье Азовского и Чёрного морей, который не распространяется на отели.
Сочи, Новороссийск и Анапа ужесточили правила землепользования и застройки, ограничив на своих территориях возведение высотных жилых домов. Весной 2021 г. принят законопроект, запрещающий переводить под жилую застройку земли сельхозназначения в КК.
Он должен остановить массовую передачу сельхозугодий под строительство жилья по решению муниципальных властей и судов, в результате которой за пять лет из оборота выведено 30 тыс. га сельхозземель, включая большое количество лесов и виноградников.
По поручению губернатора края, крупные города Кубани начали разработку новых генеральных планов в соответствии с современными градостроительными стандартами. В сентябре 2020 г. первым новый генплан принял Краснодар. Свои документы готовят Анапа, Армавир, Геленджик и Горячий Ключ, планирующие завершить эту работу в 2021-2022 гг.
К обновлению планов приступают Новороссийск и Сочи. Последний рассчитывает принять его в 2023 г., а до этого вводит мораторий на строительство многоквартирных жилых комплексов.
Генпланы разрабатывают специализированные исследовательские организации с прицелом на развитие социальной и транспортной инфраструктуры городов, а к их обсуждению привлекается местная общественность.
В рамках новой градостроительной политики Краснодарский край наращивает также финансирование строительства социальных объектов. В 2021 г. в регионе реализуется около 100 таких проектов (30 школ, 15 детских садов, 20 центров единоборств и т.д.).
Собственных ресурсов на эти цели не хватает, в связи с чем Кубань активно участвует в федеральных программах и стремится развивать государственно-частное партнёрство. Вводятся налоговые льготы для компаний, возводящих социальную инфраструктуру.
К их финансированию привлекаются коммерческие банки.
Одновременно усиливается контроль в области жилищного строительства. В 2020 г. краевые власти провели проверки соблюдения земельного законодательства и градостроительных норм в Новороссийске, Северском районе, Горячем Ключе, Туапсе и Геленджике. В марте 2021 г. губернатор В.
Кондратьев совершил объезд крупных строек краевой столицы. По их итогам руководство КК отменило ряд разрешений на строительство (в Краснодаре – более чем на 500 тыс. кв.м), скорректировало проекты ряда крупных ЖК и приняло соответствующие кадровые решения (в марте 2021 г.
лишился поста мэр Горячего Ключа А. Кильганкин).
Последствия реформы
Опрошенные кубанской деловой прессой отраслевые эксперты считают, что градостроительная реформа будет иметь важные долгосрочные последствия для развития социально-экономической ситуации в КК.
Увеличение затрат застройщиков на социальную инфраструктуру и ужесточение градостроительных правил приведёт к удорожанию возводимого жилья.
По оценкам источников газеты «Коммерсант», во властных структурах региона готовы к самым радикальным сценариям роста цен, вплоть до их удвоения с текущих 70 тыс. до 130–150 тыс. руб. за кв.м в Краснодаре и на побережье (уровень Санкт-Петербурга).
Большинство независимых аналитиков полагают, что цены вырастут не столь значительно и стабилизируются по мере адаптации рынка к новым условиям.
Снизится спрос на кубанское жильё и объёмы жилищного строительства. Отрасль покинут многие мелкие игроки, для которых возведение школы (в среднем 1 млрд руб.) или детского сада (от 300 млн) крайне затратно. Как следствие, региону будет сложно достичь заявленной цели к концу 2024 г. вводить в эксплуатацию 7,2 млн кв.м жилья вместо нынешних 4,5 млн.
С другой стороны, должно улучшиться качество нового жилья, уменьшиться нагрузка на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру населённых пунктов Кубани. Городская среда здесь станет более комфортной и современной.
Как ожидается, рост цен на недвижимость отразится и на миграции в КК из других регионов. Общее число граждан, переезжающих на постоянное место жительство в край, уменьшится, но это будут более обеспеченные люди, готовые дороже платить за жильё.
Генеральные планы развития городов Кубани: кто, где и зачем
27.11.2020 11:11:51
Стартовала масштабная кампания по благоустройству крупных населенных пунктов Краснодарского края.
Городскую среду Кубани ждет глобальное обновление в ближайшем будущем. Власти края затеяли масштабную градостроительную реформу, в основе которой лежит принятие генпланов с упором на повышение комфортности и экономической привлекательности. Крайцентр стал первым в списке муниципалитетом, для которого был разработан обновленный генеральный план. На очереди Анапа, Геленджик, Армавир, Горячий Ключ, Сочи и другие муниципалитеты. Проблема с развитием городского пространства — одна из самых больных и застарелых на Кубани. Долгие годы она не решалась, порождая массовую застройку, отсутствие социальных объектов, «убитую» социальную среду, деградацию инфраструктуры и рекреационных объектов, что в конечном итоге тормозило всестороннее развитие города, в том числе и экономическое. Существенным образом ситуация начала меняться в последние 5 лет. Изначально с конкретными проблемами на местах власти приходилось разбираться в ручном режиме. Но постепенно был выработан комплексный подход к исправлению ситуации. Краевые власти системно подошли к решению проблем с застройкой, архитектурным обликом городов и выдачей разрешительной документации. Уже несколько лет наведение порядка ведется через изменение краевого законодательства. А сейчас очередь дошла и до масштабного изменения генеральных планов городов Кубани. Одна из целей, которую призвана достигнуть градостроительная реформа, — создание благоприятной инвестиционной инфраструктуры в Краснодарском крае, способной привлечь долгосрочные инвестиции как предпринимателей из России, так и бизнесменов из-за рубежа.
Появление генеральных планов и стратегических документов снижает риски, связанные как с градостроительной, так и со стоимостной неопределенностью, уверен заместитель главы Общественной палаты Кубани, профессор кафедры налогообложения и инфраструктуры бизнеса КубГТУ Александр Полиди.
«Этот проект должен очень хорошо отразиться на инвестиционном климате Кубани. Он даст четкие, понятные всем правила игры, которые позволят инвесторам планировать на долгие годы вперед, — отмечает Александр Полиди. — Я говорю не только о новых проектах, в которые готовы вложиться инвесторы, но и об уже существующих, действующих объектах и экономических игроках».
Новороссийский кейс
Этой осенью с подачи руководства края градостроительный вопрос был поднят в Новороссийске. Муниципальная администрация по инициативе краевых властей инициировала работу по разработке нового генплана города.
Было решено сохранить высотность в историческом центре, а жилую застройку в обязательном порядке сопровождать парковками, детскими садами, школами, поликлиниками и зелеными зонами — т. е. всем необходимым для комфортной жизни жителей. Социальные объекты в генплане необходимо предусмотреть в достаточном количестве.
Также было решено перенести разработку и принятие генплана Новороссийска с 2022 года на 2021-й и приостановить жилищное строительство там, где отмечается дефицит социальной инфраструктуры.
Теперь администрация Новороссийска планирует пересмотреть правила землепользования и застройки, которые помогут создавать комфортную городскую среду и как раз системно решить этот вопрос. Необходимость в новых правилах и генплане возникла не на пустом месте.
В Новороссийске есть примеры выдачи разрешений на застройку там, где нет ничего для комфортной жизни горожан. Например, жилой комплекс по ул. Пархоменко/Исаева на 476 квартир. Ближайшая к нему школа давно переполнена.
А в станице Раевской, селах Мысхако, Федотовка и Южная Озереевка был замечен перевод статуса земель сельхозназначения в статус земли для строительства жилых зданий.
Решение по Новороссийску — часть более широкой инициативы кубанских властей по модернизации генпланов городов и внесению изменений в градостроительное законодательство Краснодарского края.
«Мы проводим реформу градостроительной политики края. По сути, мы ее начали с формирования нового генплана Краснодара и ограничения застройки в 500-метровой зоне от моря. Сейчас к корректировке генпланов уже приступили Анапа, Горячий Ключ, Геленджик, Армавир, Крымск, Ейск, Тимашевск, по три поселения в Щербиновском и Темрюкском районах — по этим территориям уже заключены контракты», — заявил губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев.
В 2021 году в очереди стоит Сочи, в 2022 году — Новороссийск. Всего на корректировку генпланов для муниципалитетов было предусмотрено 300 миллионов рублей. Сочи, например, требуются обновление и доработка топографической основы городской территории. Новый генплан будет учитывать границы города и охрану исторического поселения регионального значения город-курорт Сочи. Участие в разработке генеральных планов может принять любой желающий. Вносить свои предложения по генеральному плану могут жители Анапы, где запущен специальный сайт для обсуждения нового генплана города. Предложения по Горячему Ключу можно вносить посредством «виртуальной приемной». Новые документы разрабатываются и оформляются так, как это было сделано в Краснодаре. Здесь, к слову, генеральный план города был одобрен в сентябре этого года. Оставить свое мнение и высказать пожелания относительно нового облика и устройства Геленджика также может любой желающий. Все идеи и предложения будут учтены, а самые удачные проработают и внесут в генплан курортного города. Всю информацию можно найти на сайте генплан-геленджик.рф. Северский район, Новороссийск и Горячий Ключ сейчас находятся на особом контроле. По поручению губернатора в этих муниципальных образованиях межведомственными рабочими группами были проведены проверки соблюдения градостроительного законодательства. Так, в городе-герое благодаря этому было остановлено строительство высоток на месте недостроенного драмтеатра в центре, в ЖК «Жемчужина» в Мысхако, в районе парка имени Фрунзе. По результатам такой проверки в городе-курорте Анапа были выявлены многочисленные нарушения при строительстве объектов, среди которых ЖК «Акварель» на улице Омелькова, где планировалось возвести 24 девятиэтажных жилых здания в 300 метрах от моря. Разрешение на строительство было отменено. Также было запрещено возведение трех 15-этажных домов на Анапском шоссе. Нескольким застройщикам было отказано в увеличении количества квартир в реализуемых ими проектах.
«Продолжаются судебные тяжбы с застройщиками, которые возвели незаконные строения на улице Скифской в селе Витязево, в проезде Джеметинском, на Пионерском проспекте», — сообщает пресс-служба администрации Анапы.
В настоящее время ведется работа по устранению выявленных нарушений. Власти края подчеркивают, что в регионе был установлен жесткий контроль за исполнением запрета застройки лесного фонда. Строить теперь можно только внутри территории муниципалитетов и только после того, как их генеральные планы будут приведены в порядок. Руководство региона также готовит поправки в краевой закон об основах регулирования земельных отношений. Будет установлена минимальная площадь земельных участков под строительство гостиниц, отелей, санаториев, что позволит снизить плотность застройки и избежать строительства объектов без благоустройства и озеленения территории. Изменения также внесут в градостроительный кодекс края. Пока же во всех городах и районах Краснодарского края созданы общественные градостроительные советы. Они будут рассматривать наиболее важные градостроительные проекты. А все начиналось с генерального плана развития Краснодара вплоть до 2040 года. Разработка основного градостроительного документа стартовала несколько лет назад по инициативе кубанских властей, но до его утверждения была проведена кропотливая работа специалистов из Санкт-Петербургского научно-исследовательского института перспективного градостроительства и аналитиков. Генеральный план Краснодара предусматривает 750 социальных объектов и зеленых зон в уже существующих микрорайонах. Согласно проекту, в городе будут созданы целые кварталы, где компактно разместятся объекты образования, здравоохранения, культуры и спорта. Еще генплан определяет правила, по которым будут строиться новые объекты. Участие жителей Краснодара в разработке тоже превысило все ожидания. Людей волновало, не пострадают ли общественные территории, зеленые зоны, будет ли увеличено их количество. В генплан впервые включен природно-экологический раздел. В его состав также входит карта, где обозначены четкие границы зеленых зон. Для них был введен ограничительный режим, предназначенный для сохранения свободных территорий для отдыха горожан. Согласно плану, зеленые зоны — парки, скверы и бульвары — застраиваться не будут. В него интегрирован план развития северо-восточной части Краснодара. На этой территории порядка 230 гектаров будут размещены промышленный и медицинский кластеры, площадки под жилую застройку с общественно-деловыми зонами. Согласно плану, в этом, по сути, новом внутригородском округе будут проживать порядка 170 тысяч человек. Создатели плана обещают решить транспортную проблему в городе. Проработано строительство новых автомагистралей, которые сделают центр города легкодоступным для периферийных районов. Также предусмотрена реконструкция аэропорта Краснодар (Пашковский). Проект был удостоен диплома Российской академии архитектуры и строительных наук. Из 28 работ, поданных на конкурс, были сначала выбраны лучшие научные и творческие проекты. Среди них в итоге лучшим признан генплан Краснодара. Решение о присуждении диплома единогласно принято жюри по итогам XXIII конкурса на награды академии.
Генплан Краснодара был принят депутатами Гордумы в начале сентября 2020 года. Документ стал отличным примером для властей других муниципалитетов Кубани. А значит, уже скоро пространство ключевых городов региона должно существенно поменяться, став более комфортным для жителей и туристов.