Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Виды самовольного строительства
Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.
В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.
Второй вид самостроя — это самовольное строительство, то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.
Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП
Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:
- Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
- Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».
Помимо этого, 03 августа 2018 г.
принятФедеральный закон N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»»,согласнокоторому предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов только по решению суда. Также у правообладателя появилась возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (легализовать или узаконить). На это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.
Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится планомерная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости.
При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ).
В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.
Порядок узаконивания (легализации) самостроя
Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:
- В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.
Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах.
После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.
) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.
ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:
- «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
- «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.
При принятии ГЗК положительного решения, т. е.
о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Параллельно переоформляются земельные отношения с городом — вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).
- Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).
Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу. В противном случае, если очевидно, что ситуация безнадежная и судебный процесс может быть проигран, мы не беремся за данный вопрос.
Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т. ч.
получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам.
При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.
Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.
Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)
Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г.
«О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.
Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.
В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:
- Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:
- о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
- о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
- о необходимости подготовки проектов планировки территории;
- о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
- об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.
- Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:
- об изменении цели предоставления земельных участков;
- о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
- об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.
В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:
- оформление или переоформление земельных отношений с городом;
- узаконивание (легализация) самостроя;
- смена функционального назначения здания;
- изменением ВРИ земельных участков и т. д.
Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства
Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях — от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.
Последствия строительства здания без разрешений и согласований
Оплата штрафов за незаконное строительство
Невозможно получить Разрешение на строительство и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Невозможно провести регистрационные действия (нельзя зарегистрировать и продать)
Расторжение Договора аренды земельного участка (в случае аренды у города)
Отсутствие компенсации при сносе (в случае реновации территории района)
Снос незаконно построенного здания (согласно Постановлению Правительства Москвы №829-ПП от 08.12.2015г.)
В каких ситуациях узаконить (легализовать) самострой невозможно?
Таких ситуаций немного:
- Нарушены права третьих лиц.
- Объект представляет опасность жизни и здоровью.
- Согласно градостроительной документации, на данном земельном участке невозможно строительство данного вида объектов.
- Объект уже попал в Постановление Правительства Москвы N 829-ПП и подлежит сносу.
Если Вы допустили ситуацию, что Госинспекция по недвижимости узнала о Вашем самострое, будьте готовы к тому, что объект может попасть в перечень 819-ПП, т. е. с дальнейшей перспективой сноса, если не предпринимать никакие действия. Исключение из 819 Постановления возможно, однако все случаи индивидуальны.
К сожалению, если объект самостроя попадает в Постановление Правительства Москвы N829-ПП от 08.12.2015г., то мы уже не сможем ничем помочь. Такие случаи бывают крайне редко, только если собственники своими действиями или бездействием допускают его попадание в 829-ПП.
Собственнику объекта самовольного строительства стоит опасаться не только ответственности за совершенное правонарушение, но и ситуации, в которой он может и вовсе оказаться без своего объекта на вполне законных основаниях. Так при осуществлении самовольного строительства собственник и привлекаемые им лица могут совершить несколько правонарушений, за которые предусмотрена ответственность в виде штрафа. Это может быть:
- Нецелевое использование земельного участка в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.
- Строительство или реконструкция без разрешения в соответствии со ст.9.5 КоАП РФ.
- Невыполнение предписаний Госстройнадзора в соответствии со ст. 19.5 КоАП РФ и т.д.
Согласно законодательству РФ и действующей судебной практике самовольная постройка или самострой, подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, или иной документацией, лицом, осуществившим ее за свой счет.
Помощь в узаконивании (легализации) самостроя
Узаконивание (легализация) самостроя — процедура сложная и достаточна долгая. Даже при наличии всех имеющихся документов и разнообразных разрешений объект может оказаться в списке под снос, т. е. попасть в Постановление Правительства Москвы N829-ПП. Поэтому чем раньше приступить к процессу легализации, тем эффективнее и дешевле он окажется.
Мы беремся за узаконивание самостроя только в том случае, если понимаем, что можем помочь, т. е. видим конечный результат, который будет устраивать Заказчика. В любом случае, перед подписанием договора Заказчику будут озвучены все возможные пути согласования объекта.
Почему выгодно заказывать согласование проектной документации в «РосАрхитектор»
Индивидуальный подход – каждый объект индивидуален и до заключения договора мы проводим анализ имеющейся у Заказчика ситуации – для определения возможностей согласования, разъясняем возможные пути согласование объекта.
Полный комплекс услуг – мы предоставляем комплексные услуги: от получения исходно-разрешительной документации и завершая сдачей построенного объекта в эксплуатацию.
Соответствие закону – согласование проектной документации выполняется в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные документы при согласовании.
Опыт – у нас многолетний практический опыт в области согласования проектной документации, в том числе согласования «самостроя» и незаконной реконструкции.
Гарантия результата – мы беремся за согласование только тех объектов, которые можно согласовать, мы не беремся согласовывать объекты, построенные с грубейшими нарушениями строительных норм, которые невозможно согласовать.
Заказав узаконивание (легализацию) самовольного строительства нас, Вы получите полный комплекс услуг – от получения ГПЗУ до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Оставить заявку
Выписка из СРО
Ассоциация проектировщиков «СтройАльянсПроект»
Мы гарантируем:
- выполнение договорных обязательств качественно и в срок;
- полное соответствие результатов поставленным целям;
- гибкий подход и готовность к решению любых технических вопросов;
- оперативное согласование проектной документации.
На Патриарших девелопер узаконил самострой задним числом
На Патриарших девелопер узаконил самострой задним числом
Сегодня на Патриарших прудах в роли булгаковского Воланда — компания «Горизонт-Апартментс» Андрея Маталыги, проводящая реконструкцию особняка по адресу Спиридоньевский переулок, 17.
Застройщик прятал здание под высокими лесами, скрывая, по мнению жителей соседнего дома, факт незаконной надстройки особняка на целых два этажа.
Сразу несколько департаментов признали проведение работ на объекте незаконным, но самострой был узаконен задним числом, узнал журнал «Компания».
Ранее другая фирма Маталыги «прославилась» сносом усадьбы Анны Неклюдовой на Малой Бронной и строительством на ее месте отеля.
Жильцы дома № 22 на Малой Бронной, окна которого выходят на особняк, вынуждены вести круглосуточные дежурства в собственном дворе, чтобы парковочные места не занимала строительная техника.
Согласно кадастровому плану, двор принадлежит жилому дому, а в собственности владельца особняка — только небольшая его часть у входа в здание.
«Ночью они (представители застройщика. — Прим. «Ко») сломали нам фотоэлемент шлагбаума. Мы там круглосуточно дежурим, чтобы предотвратить въезд техники. Они действуют по-бандитски, нам угрожают», — рассказывает местный житель Сергей Менжерицкий.
На место реконструкции уже несколько раз приезжала полиция и делала застройщику предупреждения.
«Под шлагбаумом на месте нашего дежурства мы поставили скамейку, так они (представители «Горизонт-Апартментс». — Прим. «Ко») на машине тихим ходом упирались в нее, пытаясь нас вместе с ней опрокинуть.
Мы вызывали ГИБДД, которая увезла их авто на штрафстоянку. У них там паника и крайнее озлобление. Представители застройщика в принципе не способны на какой-то цивилизованный диалог», — говорит Менжерицкий.
Маскировка незаконности
В 2017-м году особняк в Спиридоньевском переулке был приобретен OOO «Горизонт-Апартментс» у АСВ. Ранее здесь находился обанкротившийся «Евроаксис банк». Владелец «Горизонт-Апартментс» — бизнесмен Андрей Маталыга. По данным газеты «Ведомости», его связывают партнерские отношения с братом губернатора Тульской области Алексея Дюмина — Артёмом Дюминым.
Ранее другая фирма Маталыги «прославилась» сносом усадьбы Анны Неклюдовой на той же Малой Бронной и строительством на ее месте отеля. Предприниматель также хотел перестроить в апарт-отель дом Булошникова, но москвичи отстояли историческое здание, которое выкупила мэрия.
Власти Москвы узаконят 500 шлагбаумов-самостроев
В Центральном округе узаконят около 500 шлагбаумов, установленных до 2010 года. Об этом 7 апреля сообщил пресс-секретарь префектуры ЦАО Павел Большунов.
Речь идет о шлагбаумах на въезде в дворовые территории, которые разместили до принятия упрощенные порядка оформления этих конструкций. Они были установлены по старым правилам и не были согласованы с властями. Теперь же для установки шлагбаумов и ворот во дворах необходимо решение общих собраний собственников и совета муниципальных депутатов.
На окружной коллегии по пресечению самовольного строительства встал вопрос, как быть с этими конструкциями и стоит ли считать их самостроем.
— Все шлагбаумы сейчас должны быть переведены в соответствии с новым поставлением по упрощенному порядку установки ограждающих конструкций. Их нужно оформлять заново, — рассказал Большунов.
А это значит, что нужно повторно провести общее собрание жителей, получить протокол о решении, передать в муниципальное собрание. Вся процедура займет не менее двух месяцев.
До 2010 года на территории ЦАО было ограждено 464 двора. Закрывались они по общему решению жителей. В 175 дворах использовались шлагбаумы, в остальных же жители устанавливали невысокие заграждения и выдвижные ширмы.
— Если жалоб граждан нет, пусть главы районных управ сами выносят данный вопрос на собрание депутатов с историей объекта.
Жители бесконфликтно пользуются этими конструкциями уже 5-10 лет, обеспечивая их сохранность и соблюдая правила беспрепятственного проезда оперативных служб.
В случае поступления обращений граждан на портал «Наш город» инспекторы Госинспекции по недвижимости проверят каждый сигнал на законных основаниях, — заявил префект ЦАО Виктор Фуер.
Префект также отметил, что, жителей по этому вопросу беспокоить не нужно. В первую очередь, шлагбаумы защищают личное пространство граждан. Ведь конструкции установлены во дворах, выходящих на платное парковочное пространство, чтобы ограничить свободный доступ автотранспорта.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Андрей Наследухов, заместитель префекта ЦАО по строительству:
— Эти конструкции не оформлены по новому упрощенному порядку. Значит, нужно по всем этим дворам провести общее собрание жильцов, взять у них протоколы, сдать в районное собрание и получить от депутатов разрешение, чтобы их сохранить.
Другими словами, привести их в соответствие с документами. А если жалоб нет, главы управ могут сами решить этот вопрос и получить разрешения. Сейчас готовится обращение в комплекс имущественно-земельных отношений города.
К чему готовиться владельцам самостроев после принятия закона об их сносе
Владимир Путин подписал закон, уточняющий правила сноса самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями…
Документ опубликован на официальном онлайн-портале правовой информации. 26 июля закон был принят Госдумой, 28 июля – одобрен Советом Федерации. Разработать изменения в Гражданский кодекс Владимир Путин поручил по итогам заседания Госсовета по вопросам развития строительного комплекса.
В документе дано четкое определение самостроя и прописаны конкретные основания для его сноса. Также закон позволяет изымать землю у владельцев незаконных построек, если самовольное строение не будет снесено.
Портал недвижимости superrielt.ru разобрался, в каком случае сооружение на земельном участке могут посчитать самостроем и снести, когда власти разрешат его узаконить, а также к чему стоит готовиться хозяевам незарегистрированных дачных домов.
Определение самостроя
Самовольной постройкой считается здание или другое сооружение, строительство которого было выполнено без требуемых для этого разрешений и согласований, а также с нарушением градостроительных и строительных правил.
Кроме того, самостроем признают строение, при возведении которого было нарушено назначение застройки земли или на участке, который не был получен собственником законным способом.
Эти условия должны быть соблюдены на момент начала строительных работ и сохраняться в момент выявления самостроя.
Когда здание не снесут
Самовольные строения не могут быть использованы и подлежат сносу. При этом владельцу дадут время, чтобы привести такое сооружение в соответствие с требованиями и нормами застройки, определенными в законодательстве, а также с разрешительной документацией.
Что не считается самостроем
Власти не обяжут сносить частные дома, построенные на земельных участках для индивидуального жилищного строительства, постройки для ведения личного хозяйства, расположенные в населенных пунктах, и жилые строения на садовых и дачных участках, права на которые зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. При этом характеристики строений и домов должны соответствовать предельным нормам застройки участка и законам, а основания для права собственности на землю должны быть законными.
Дом также не станут сносить, если хозяин не знал о нормах и ограничениях, которые действуют в отношении его земельного участка.
Кто принимает решение о сносе
Решение о сносе самостроя или приведении его в соответствие с требованиями и нормами закона принимает суд. В некоторых случаях такое решение может вынести муниципалитет. Однако у местных властей нет права сносить самовольные постройки, если их строительство состоялось до вступления в силу Земельного кодекса, а у хозяина нет правоустанавливающих документов на землю.
Муниципалитет не может вынести решение о сносе здания при отсутствии у владельца разрешения на строительство, если оно было возведено до принятия Градострорительного кодекса. Кроме того, местные власти не вправе выдать разрешение на снос самостроя, расположенного на государственной или муниципальной земле.
Исключение здесь может быть сделано только, если сооружение угрожает жизни и здоровью людей.
Кто должен оплачивать расходы на снос
Собственник земли (или арендатор) должен самостоятельно оплачивать расходы на снос или приведение самостроя в соответствие требованиям закона.
Сколько времени дадут на снос
Время, которое могут отвести на снос самовольного строения, зависит от его индивидуальных параметров. Но в любом случае срок должен быть в пределах от 3 месяцев до года. На приведение здания в соответствие с требованиями закона могут отвести от 6 месяцев до 3 лет.
Основания для изымания участка
Если самовольное строение не будет снесено или приведено в соответствие с установленными требованиями в отведенный для этого срок, у владельца могут изъять земельный участок.
Что изменилось в законе о самовольных постройках
Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.
Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.
Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.
Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.
Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.
Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.
Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.
Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.
Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.
С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.
А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.
И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.
Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.
Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.
Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.
Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.
Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.
Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.
Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.
- Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.
- Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.
- Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.
Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.
Например, решения администрации достаточно, если:
- До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
- Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.
Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.
Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.
Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.
И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:
- Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
- Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.
Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.
Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:
- Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
- У собственника участка есть на него документы.
- Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
- Параметры строения ничего не нарушают.
Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.
Если участок в собственности, его все равно могут забрать.
Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.
Легализация самостроя в Москве
Единого списка самовольных построек, который содержал бы исчерпывающий перечень таких объектов, не существует.
Постановлениями Правительства Москвы предусмотрено постоянное ведение четырех разных списков:
- Перечень построек, расположенных с нарушением земельного законодательства или возведенных без разрешения на строительство (Постановление 819-ПП).
- Перечень земельных участков, не предоставленных для целей строительства, на которых расположены строительные материалы или строительная техника (Постановление 819-ПП).
- Перечень самовольных построек, размещенных в зонах с особыми условиями использования территорий или в полосах отвода инженерных сетей (Постановление 829-ПП).
- Перечень некапитальных объектов, незаконно размещенных на земельных участках города Москвы или государственная собственность на которые не разграничена (Постановление 614-ПП).
Ведение трех этих списков осуществляется по результатам еженедельного мониторинга, осуществляемого Управами районов Москвы и проверок, проводимых Госинспекцией по недвижимости. Включение или исключение объектов в перечни осуществляется на основании постановлений Правительства г. Москвы.
Кроме того, в Москве постоянно действует городская комиссия по пресечению самовольного строительства и окружные комиссии при префектурах административных округов. Они ведут свои списки самовольных построек, которые не публикуются.
Способы легализации самовольных построек
Процедура легализации самостроя в Москве отличается от процедур, действующих в других субъектах России. Это связано с особенностями правового регулирования этих вопросов в столице.
Кроме статьи 222 ГК РФ вопросы самовольного строительства в Москве регулируют несколько специальных постановлений Правительства. Выбор пути, по которому следует идти застройщику для узаконения постройки, зависит от большого количества условий.
План действий нужно обязательно согласовать с квалифицированными адвокатами, проектировщиками и строительными экспертами.
Обращение в градостроительно-земельную комиссию города Москвы
Это решение подходит для объектов, размещенных с нарушением целевого назначения земельных участков. Например, если возведенная постройка нарушает вид разрешенного использования или условия договора аренды, заключенного с городом.
Согласно Положению о градостроительно-земельной комиссии (утв. Постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП) она вправе своим решением:
- Изменять цели предоставления земельных участков, если такие изменения предусматривают строительство;
- Отменять ранее выданные градостроительные планы земельных участков;
- Изменять сроки выполнения обязательств по проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства;
- Применять штрафные санкций к арендаторам земельных участков, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по строительству или реконструкции объектов капитального строительства;
- Одобрять условия использования земельного участка при возведении на этом участке объекта капитального строительства.
Обращение в комиссию по пресечению самовольного строительства
Комиссии по пресечению самовольного строительства действуют на двух уровнях:
- На уровне Префектур административных округов действуют окружные комиссии;
- Правительством Москвы учреждена городская комиссия по пресечению самовольного строительства.
При наличии соответствующего заключения Департамента городского имущества города Москвы комиссии по самовольному строительству могут отменять ранее принятые решения. Например, комиссия может отменить ранее принятое решение о подготовке материалов для сноса самовольной постройки.
Комиссия по самовольному строительству также вправе давать поручения органам исполнительной власти города Москвы. Таким образом, они могут способствовать эффективному рассмотрению вопросов о легализации самовольных построек органами власти города Москвы.
Заявление в суд о признании права на самовольную постройку
Прежде чем обращаться в суд с иском о признании права на самовольную постройку, необходимо попытаться узаконить постройку в административном порядке. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска.
Готовясь к подаче иска, необходимо собрать все документы, связанные с самовольной постройкой. К таким документам относятся:
- Проектная документация на строительство (реконструкцию);
- Документы на земельный участок (договор аренды или документы о собственности);
- Заключение о том, что самострой не угрожает жизни неопределенного круга лиц.
Для подготовки иска и представления интересов в суде обязательно наймите квалифицированных адвокатов! В противном случае Вы рискуете проиграть дело и потерять дорогостоящее имущество.
Самострой от Константина Лисицы: почему сносят коттеджи в Потапово
Знание правил работы на земле – обязательное требование для любого, кто берётся заниматься недвижимостью и строительством. Особенно в Москве, где приходится учитывать специфику большого города.
Незнание закона не освобождает от ответственности – в этом на собственной шкуре убедились жители посёлка Потапово в ЮЗАО, где в марте 2021 года снесли сразу несколько домов: выяснилось, что они построены вопреки правилам землепользования и застройки, и продавать землю там изначально было нельзя.
СМИ предполагают, что людей ввёл в заблуждение председатель правления ЖСК «Альфа». Мы разобрались в ситуации – оказывается, в 2019 году этот человек уже был замечен в деле, связанном со сносом самостроя.
В поселке Потапово шокированы угрозой сноса новых домов
Председатель правления ЖСК «Альфа» – некто Константин Лисица. До 14 августа 2020 года он также числился как генеральный директор и учредитель ООО «Порт» – организации, занятой гостиничным бизнесом.
В 2019 году отель «Порт», принадлежавший одноименной ООО (Щербинка, Симферопольское шоссе, 3Г) снесли как самострой – об этом сообщается на официальном сайте Стройкомплекса Москвы.
«Собственник участка оформил документы на строительство другого объекта – комплекса АЗС и автомойки. По факту была возведена гостиница.
Суд признал объект самовольной постройкой и обязал его владельца снести здание.
В связи с тем, что решение суда собственник не исполнил, снос организован префектурой ТиНАО», – цитирует портал слова начальника столичной Госинспекции по недвижимости Владислава Овчинского.
История могла бы легко забыться – мало ли в Москве самостроя! – если бы не то, что произошло в посёлке Потапово в марте 2021 года. Как сообщает «Московский комсомолец» со ссылкой на одного из жителей посёлка, сразу несколько домов были признаны самостроем и снесены.
Что послужило причиной сноса? Они оказались построенными вопреки правилам землепользования и застройки, принятым для этой территории в 2017 году — после этого времени в посёлке нельзя было ничего строить, однако некто (по словам собственников домов, именно председатель правления Константин Лисица) охотно продавал людям землю, которая не подходила для жилого строительства. «Нам сложно поверить, что председатель нашего ЖСК не знал о том, что после вступления в силу ПЗЗ строить дома нельзя. Он должен был бы знать. Скорее всего, просто, грубо говоря, забил на этот нюанс – он ведь получил деньги от покупателей, а всё остальное уже не его проблемы», – рассказал один из жителей посёлка, представившийся Виктором Ивановичем.
А продавать самостройные объекты наш сегодняшний герой, судя по всему, большой мастер. Наряду с продажами участков, на которых нельзя строить дома, он был собственником (выписка ЕГРН в наличии у редакции) автомойки (улица Академика Семёнова, 20с3), которую благополучно продал сразу после сноса отеля «Порт», понимая что автомойку ждет та же учесть.
И был абсолютно прав в своих предположениях, в ноябре 2020 года автомойка попала в Постановление Правительства г.
Москвы (в наличии у редакции), которое содержит перечень объектов подлежащих сносу как самострой, а покупатель такого лакомого объекта теперь вынужден проходить всевозможные экспертизы, оплачивать штрафы и пошлины для сохранения и признания этой автомойки законной и безопасной.
Как известно, один раз – это случайность, два раза – закономерность, а три раза – это уже рецидив. Тот факт, что имя Константина Лисицы трижды за короткое время прозвучало в контексте незаконного строительства и последующего сноса, заставляет задуматься.
Помните старое кино: «Ночью, на развалинах старой часовни… – Простите, часовню тоже я?».
Кажется, ответ напрашивается: да, и часовню – Лисица, и гостиницу, и мойку, и коттеджный посёлок он же… Так стоит ли в будущем доверять земельные и имущественные вопросы человеку, за которым тянется такой шлейф?