В зоне агломерации Северной столицы и региона к 2030 году будут жить почти 8 миллионов человек — для них построят жильё нового формата.
После нескольких лет затяжных переговоров власти Санкт-Петербурга и Ленинградской области готовы заключить концепцию совместного развития агломерации.
Свои подписи под единым градостроительным документом губернаторы Александр Дрозденко и Георгий Полтавченко намерены поставить летом. Об этом было объявлено 17 апреля на съезде строителей Северо-Запада.
Что ждать девелоперам, какие проблемы могут помешать грандиозным планам и куда направят максимум вливаний в инфраструктуру — в материале Online47.ru.
Кольцо сжимается
В случае утверждения проекта у Северной столицы и региона появится подробная инструкция по территориальному планированию, учитывающая интересы обеих сторон.
Концепция будет действовать до 2030 года с перспективой продления до 2050 года.
Речь идёт о согласовании магистралей, строительстве жилых комплексов, коммунальных коммуникаций, размещении социальных объектов, парков, открытии индустриальных зон, новых предприятий и расширении старых производств.
Самым перспективным направлением выбрано Санкт-Петербургское южное полукольцо — автомобильная дорога, называемая среди водителей «бетонка».
Фактически она повторяет очертания КАД и в будущем может стать основой для строительства КАД-2. Вокруг линии Большая Ижора-Гатчина-Ульяновка-Мга-Кировск предлагается освоить 9 тысяч кв.
км земли, из них — 1,5 тысячи приходятся на Петербург и более 7,3 тысячи на Ленобласть.
— С точки зрения администрации Ленинградской области, одной из самых важных стратегических задач является вопрос, связанный с развитием приграничных территорий Санкт-Петербурга и Ленинградской области — того, что сегодня называется агломерацией. Я с удовольствием отмечаю, что городское правительство не рассматривает решение сложностей агломерации исключительно как внутреннее дело Ленинградской области. Сразу скажу, что со стороны Смольного, как правило, мы видим понимание происходящих на приграничных территориях процессов, желание работать вместе и не делить жителей на горожан и «деревенских», — подчёркивает зампред правительства региона по строительству Михаил Москвин.
По его оценке, темпы роста агломерации ускорились с 2010-2012 годов, когда на административных границах застройщики стали возводить до 2,5 миллионов квадратных метров жилья ежегодно. По подсчётам властей ЛО, в новых кварталах, расположившихся в ближнем поясе Петербурга, за прошедшую пятилетку купили квартиры примерно 120-150 тысяч человек. Большая часть новосёлов — петербуржцы.
Маятниковая миграция сталкивает 2 миллиона дачников, которые с началом весны начинают активно ездить на огороды в Ленобласть, с 500 тысячами жителей региона, отправляющихся на работу или учёбу в Петербург. По расчётам демографов, в зоне агломерации к 2030 году будут жить почти 8 миллионов человек.
Перезагрузка отношений
Напомним, что плотная работа и переговоры по разработке концепции начались ещё в 2014 году. Однако в процессе обмена мнениями звучали и взаимные упрёки, мешающие конструктивному диалогу.
Спорным моментом оказалась так называемая температурная карта, подготовленная профильным комитетом Смольного.
Её суть заключалась в наглядной демонстрации инфраструктурных объектов, которые перегружаются жителями региона.
— КГА Петербурга говорит о температурной карте по социальным объектам, которыми пользуются в Ленобласти. Мол, наши жители ходят в городские больницы. А мы, в свою очередь, можем сказать, что это жители Петербурга массово живут на территории Ленобласти. И мы так и будем пикировать, дойдём до абсурда! Это политический подкоп! Нужно исключить поползновения на обвинения о том, что мы создаём проблемы в Петербурге, — говорил на одном из совещаний председатель комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев.
После слов о политическом подкопе риторика властей начала меняться, а с уходом Домрачева в отставку отношения поставили в режим перезагрузки. На его место из Гостройнадзора пришёл Вячеслав Шибаев.
Новым главным архитектором стал Михаил Киреев, поработавший в Приозерском районе. Кстати, именно северные территории договорились не трогать.
Карельский перешеек оставили под туристические и рекреационные проекты.
Бугры, Мурино, Девяткино и Всеволожск займутся внутренними проблемами, пока урбанизация начнёт плавно двигаться в сторону юга и юго-запада. Ошибки прежних лет власти постараются не повторить в Петродворцовом районе Петербурга и целого ряда небольших поселений Ломоносовского района: в Ропше, Аннино, Большой Ижоре, Горбунках, Гостилицах, Низино и соседних деревнях.
По словам Москвина, предварительно выделено три приграничные зоны развития: высотной застройки, низкоплотной и промышленных территории.
Их отделят границами так, чтобы к частным загородным домам не примыкали высотки. Например, по этой причине в прошлом году так и не согласовали генплан посёлка имени Тельмана.
То же самое касается дальнейшего строительства в районах Парнас-Бугры и Предпортовая-Горелово.
— Не стоит искать, где можно будет сэкономить на социальных объектах. Нормативы для двух регионов будут одинаковые. Во-вторых, мы с Санкт-Петербургом можем дать единый совет девелоперам: идите на юг! — выступил Москвин с максимально простой рекомендацией.
Новая Большая Москва
Движение на юг обусловлено и историческими тенденциями. Основное развитие Ленобласти, рассуждает Москвин, концентрировалось именно на южном и юго-западном направлениях. Только в советское время этот вектор переместился на север и северо-восток.
— На юге и юго-западе мы видим развитие жилых зон, общественно-деловых зон, зон сельскохозяйственного использования с созданием новых рабочих мест. На юго-востоке мы предполагаем развитие производственных зон с размещением крупных объектов коммунальной и транспортной инфраструктуры. Наконец, север и северо-запад в этой концепции мы видим как туристско-рекреационную территорию с сохранением ценных природных ландшафтов Карельского перешейка и защитой от дальнейшей урбанизации, — объяснил заместитель председателя правительства ЛО своё видение агломерации.
В концепцию южного направления логично вписывается идея переезда администрации губернатора с Суворовского проспекта в Гатчину. Александр Дрозденко уже в марте распорядился о частичной перерегистрации подразделений подведомственных структур, госучреждений и госпредприятий, чтобы максимальный объём налогов оставался в регионе.
Аналогичный подход в своё время был выбран при создании Новой или Большой Москвы. В столице поняли, что пятна приграничной застройки растут стихийно, остаются без связи друг с другом и не контролируются из единого центра. Расширение Москвы на юго-запад предполагало выполнение ещё одной похожей цели — сосредоточение правительственного аппарата вдали от исторического ядра.
Хронические болезни
В штабах двух субъектов не скрывают, что несколько инфраструктурных проблем остаются нерешёнными. Одни из самых болезненных вопросов касаются темы дорог и транспортного обслуживания
В первую очередь, у Петербурга и Ленобласти разные позиции по увеличению количества магистралей, ведущих из города в регион. Самым ярким примером Москвин назвал споры о пробивке Гражданского проспекта для нового выхода в Мурино.
Пока не до конца удаётся найти точки соприкосновения по строительству международных аэропортов и автобусных вокзалов, а также размещения мусороперерабатывающих заводов. Кроме того, продолжаются переговоры по схеме строительства трамвая во Всеволожск.
— Это всё темы для хороших, добрых дискуссий, я уверен, что мы с администрацией Петербурга придём к общему знаменателю. Вместе с тем, я с огромным удовольствием отмечаю наши достигнутые договорённости, например, по строительству метро в Кудрово, по введению единой системы оплаты проезда на общественном транспорте, пробивку проспекта Подвойского, соглашение по строительству электрички до Сертолово, удачную трассировку ВСД и многое другое, — резюмировал Москвин.
Перед подписанием концепции власти Ленинградской области дожидаются реакции Смольного на предложение о разработке пилотного проекта агломерации. Ответ пока не получен, но в правительстве региона надеются, что он будет одобрительным.
lenobl.ru
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Как Москва приросла рукавом на юго–запад, так и Петербург может вытянуться на юг. Именно в этом направлении, судя по тренду, будет развиваться город в ближайшем будущем. И Пушкинский район станет главной точкой роста.
А почему бы и нет? Конгрессно–выставочная деятельность, в общем, без больших потерь переехала из «Ленэкспо» в «Экспоцентр»: и островитяне вздохнули с облегчением, и гостям теперь не нужно толпиться в пробках по длинному пути из аэропорта. Да и новые точки притяжения на подходе.
СПбГУ решил повторить опыт с Петродворцом и собирается возвести единый кампус к востоку от железнодорожной станции Царское Село. По последним сведениям, на проектирование выделено 430 млн рублей.
Университет ИТМО тоже ориентируется на это направление — в августе публично представлен проект Хайпарка в городе–спутнике Южном.
И, чтобы все эти усилия не пропали зря, чиновникам предлагается проект государственно–частного партнёрства для подвода в новый город–спутник линии метро — аккурат через кампус СПбГУ, «Экспоцентр» и долгожданную станцию в Пулково. Какая–то часть может быть наземной: свободных участков по пути ещё много.
Растёт и ещё вырастет
Пушкинский — не самый большой по численности населения район, но действительно самый быстрорастущий. В 2018 году здесь жили 208 тыс. человек, в 2020–м — 226 тыс. Рост под 10% — такого нет ни у одного из районов.
И будет ещё больше, если строительство города–спутника Южного не сорвётся (+134 тысячи жителей и до 50 тысяч рабочих мест). Масштабных проектов комплексного освоения территорий в Петербурге не очень много, и не все из них удалось довести до конца в соответствии с планом.
Например, аккуратные невысокие дома в единой концепции должны были появиться в Кудрово, но из–за кризиса у земли сменился собственник и всё кончилось хаотично понастроенными «человейниками». С другой стороны, «Балтийскую жемчужину» китайцы тянут к финалу вроде бы без серьёзных корректировок.
Но там за инвестором стоят богатая страна и большая дипломатия.
Пока что проект города–спутника Южного только в начале пути: основные деньги ещё не потрачены, план расписан до 2037 года. Строительство первой очереди начнётся в начале 2021 года. В неё входит и центральный проект всего города–спутника — ИТМО Хайпарк, который должен быть полностью реализован к концу 2023 года.
«Наиболее перспективными районами города окажутся те, что имеют предпосылки для превращения в самостоятельные экономические центры.
Если взглянуть на карту распределения промышленного потенциала города, то, как правило, это локации в южной части агломерации — Пушкин, Павловск, Стрельна, Ломоносов, Колпино, Металлострой, — объясняет выбор направления Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город–спутник “Южный”».
— Причём южная зона является мощным аттрактором и для Ленинградской области: недалеко от южной границы двух субъектов уже работает ряд областных индустриальных парков. Мощным центром как промышленного роста, так и образцом комплексного развития всех видов недвижимости и инфраструктуры станет как раз город–спутник Южный».
Своё Девяткино
С другой стороны, в Пушкинском районе есть и откровенно неудачные примеры освоения территорий. Казалось бы, эту территорию не должна была постигнуть участь Мурино и Девяткино, корень проблем которых ищут в том, что они находятся на границе города и области.
Тамошние муниципалитеты легко раздавали разрешения на строительство, но инфраструктуру соседнему региону просто не вытянуть (налоги–то обитатели новостроек платят в Петербурге). Шушары же всё время находились в границах Петербурга.
Но от градостроительной ошибки это не уберегло.
Даже одноимённое метро выглядит как насмешка. Станция оказалась не нужна жителям: чем добираться пешком через пустыри, им проще доехать на автобусе до «Купчино» или «Звёздной». В итоге вместо заявленных 60 тысяч человек пассажиропоток здесь — менее 4 тысяч.
Возможно, проблему решит линия скоростного трамвая «Купчино — Шушары — Славянка», которую сейчас готовят к реализации Газпромбанк, Группа «Синара», ГК «АБЗ–1» и ООО «БалтНедвижСервис». Сейчас по нему уже готовят проектную документацию, вряд ли инвестор «соскочит», как случалось с другими линиями частного трамвая.
Ожидаемый срок реализации — 2023 год (первая очередь).
Зато центр Пушкина сохраняет свой притягательный малоэтажный облик. «Чем хорош Пушкин — он на любой бюджет.
Есть почти элитные кварталы вокруг парков со своей аурой дворцов и академичности, где всё утопает в зелени, вокруг уютные ресторанчики и совершенно другой ритм движения.
И в то же время все эти четырёхэтажные советские хрущёвки тоже хороши», — рассуждает Елена Дорогова, исполнительный директор «Мастер–Групп Реал Эстейт».
Промышленный импульс
Быстро растёт не только население, но и промышленность. Объём отгруженной продукции за 6 лет вырос на 146%, и это второй в городе показатель после Петродворцового района. Под Пушкином расположены две крупнейшие городские промышленные зоны.
Первая — Шушары, где базируется автомобильный кластер и формируется складская инфраструктура (флагман — завод «Тойота»).
Вторая промзона — Пушкинская (Восточная), она определена в качестве одной из приоритетных площадок для размещения новых объектов инфраструктуры и инновационных производств северо–западного кластера медицинской, фармацевтической промышленности (флагман — завод «Герофарм»).
«Главной составляющей в реализации проекта являлась поддержка со стороны региональных властей, — объясняет выбор локации Иван Сергеев, директор завода “Герофарм” в Пушкине.
— Участок для застройки был выделен городом на льготных инвестиционных условиях. Важным преимуществом промзоны Пушкинская стало то, что на её территории была создана инженерная инфраструктура.
Административных барьеров в вопросах подключения ко всем основным коммуникациям мы также не встретили».
Также длинная промзона сформировалась вдоль Пулковского шоссе, и, как говорят эксперты, останется она там надолго. Вредных производств нет, а грузопоток логистике не мешает.
Любопытно, что именно промышленность становится источником роста благосостояния местных жителей. Средняя зарплата в районе за прошедшие 6 лет выросла лишь на 43,6%, до 63,6 тыс. рублей, тогда как в Петербурге рост был на 55%. Зато зарплаты на производстве в Пушкинском районе по итогам 2019 года составляли в среднем 88,9 тыс. рублей — это на треть выше, чем в городе.
Потенциальный туркластер
А вот остальной бизнес идёт «не очень». По словам Александра Маханькова, председателя пушкинского отделения партии «Яблоко», в Шушарах работы почти нет, жители ездят или в Петербург, или в Пушкин. Что касается исторического центра, то он был сильно ориентирован на туристов и пострадал от коронавируса.
«До кризиса в районе была хорошо развита инфраструктура общепита, много ресторанов, кафе. Это была хорошая конкурентная среда. Но туристы надолго не задерживались, как и в Петродворце.
Город привлекателен историческими достопримечательностями, парками, но неделю тут делать нечего, да и гостиниц не так много», — рассказывает Маханьков.
Власти района потенциал понимают и надеются развивать туристический кластер. Один из стратегических инвестиционных проектов — «Интерактивный музей “Парк сказок имени Александра Сергеевича Пушкина”».
Его создание планируется в Буферном парке. Ориентировочная стоимость строительства составляет более 1 млрд рублей.
Строительство должно начаться весной 2021 года, а открытие — в 2024 году в рамках празднования 225–летия со дня рождения Пушкина.
«В настоящий момент у нас 6 га земли, где будет крытое здание по всем сказкам Пушкина.
Дальше мы ведём разговор о том, чтобы взять часть бывшей инженерной зоны, в дальнейшем там будем думать, как сделать парк русских писателей: и по народным сказкам, и по сказкам Ершова, Алексея Толстого, Аксакова.
А в дальнейшем там появится ещё спортивная зона — 3 га, — мы тоже думаем, что там будет развитие», — рассказала «ДП» инвестор проекта Светлана Головерова (её основной бизнес — строительство и развитие отелей в Пушкине).
«Открытие тематического парка, безусловно, может сделать Пушкин более инвестиционно привлекательным, — считает Евгения Тучкова, замдиректора департамента консалтинга Colliers International. — Однако, чтобы этот парк стал местом притяжения, нужна профессиональная команда и значительная сумма инвестиций.
Если создателям удастся сделать крутой и интересный продукт, куда будут съезжаться жители города и туристы, чтобы провести там выходные или мини–отпуск, Пушкин может стать интересным направлением для гостиничных инвесторов».
В разрезе офисной недвижимости потенциал Пушкинского района, в том числе Шушар, достаточно мал. Обратная ситуация складывается относительно торговой недвижимости — здешнему жителю нужен не офис, а шопинг.
Если посмотреть на Шушары как на большой жилой район, можно предположить появление торгового центра, который закроет потребность жителей района и жителей Пушкина. Но не более того — у района есть ряд минусов.
Валерий Трушин
руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate
Александр Холоднов, директор аналитического и проектного центра «Урбан Про», о проекте города–спутника Южный:
Как вы относитесь к проекту города–спутника Южного? Есть ли шансы на его успех?
— Южный симпатичен мне как проект комплексного освоения территории, его проектировщики демонстрируют действительно целостный подход к девелопменту — собираются развивать жилую застройку как дополнение к центру притяжения, которым станет кампус ИТМО. Это правильный в долгосрочной перспективе подход, и так у нас больше никто не делает.
С другой стороны, мне совсем не нравится сама идея проекта ИТМО Хайпарк с выносом кампуса за пределы городской черты. Современный университет должен находиться в центре города, в центре деловой активности и событий. От выноса «в поля», безусловно, выиграет город–спутник Южный, но Петербург и сам университет ИТМО проиграют.
На фоне неочевидной целесообразности строительства кампуса и общего снижения бюджетных возможностей шансы на реализацию проекта ИТМО Хайпарк, на мой взгляд, тают. А вместе с ним может встать под вопрос и концепция в её нынешнем виде.
Почему вообще город двинулся на юг?
— Ключевой фактор развития этой территории — наличие в черте города большого массива сельхозземель (совхозы «Шушары», «Детскосельский»), которые стало возможно развивать под жилую застройку.
На севере аналогичный процесс происходит на бывших землях совхоза «Ручьи» (Мурино, «Цветной город»). Естественно, под это придумываются «высокие» аргументы, вспоминают генеральный план 1935 года и так далее.
Но на самом деле всё довольно банально.
Что будет с дачными участками вокруг Пушкина?
— С ними ничего не случится. В последней редакции генплана они показаны как зона Ж–1 (индивидуальная жилая застройка). Всё–таки мы живем в правовом государстве — если у людей есть право собственности, их нельзя просто выгнать оттуда.
В Европе развитие пригородных территорий связано с развитием транзитно–ориентированного девелопмента: есть железнодорожная линия, по которой идёт условный S–Bahn, и вокруг станции развивается центр притяжения.
Пригородная локация всё равно предусматривает малоэтажный формат жилья вперемешку с индивидуальным жильём, в других городах подобные локации интегрируются и не являются проблемой.
Город логистов: Троицкую Гору могут заселить сотрудниками порта
20 февраля появилась информация, что под Санкт-Петербургом скоро появится новый город Троицкая Гора.
Соответствующие изменения в закон об административно-территориальном устройстве субъекта готовятся внести депутаты Законодательного собрания Ленинградской области.
НЕВСКИЕ НОВОСТИ выяснили у экспертов, насколько реалистично появление такого объекта, который в прессе уже окрестили «новым Мурино».
Холм Троицкая Гора, название которого и присвоят новому городу, располагается недалеко от Гостилицкого шоссе в Ломоносовском районе Ленобласти. Он раскинулся примерно в двух километрах южнее Ораниенбаумского шоссе и в двух километрах северо-восточнее съезда на Кольцевую автодорогу.
Совсем рядом находятся Государственный музей-заповедник «Петергоф» и Александрийский парк. До города Ломоносова от Троицкой Горы около пяти километров, до порта Бронка — примерно десять километров.
Однако близость такого количества культурных и логистических объектов еще не говорит о развитой инфраструктуре.
По предварительным данным, площадь нового объекта составит около 290 гектаров. Строить будут малоэтажные дома, которые смогут вместить до 10 тыс. человек. Юридически Троицкая Гора должна появиться уже 1 мая 2021 года. В то же время известно, что никакие строительные работы на месте, где хотят возвести новый город, пока что не проводились.
Планы застройки Троицкой Горы впервые появились еще в 2013 году. Тогда сообщалось, что ее хотят застроить многоэтажным жильем. Однако против выступили активисты из числа местных жителей.
В итоге годом позднее специальная комиссия согласовала изменения в Генплан. Она уменьшила допустимую высоту, и вместо многоэтажной здесь теперь разрешается только малоэтажная застройка.
Жилье не должно превышать четырех этажей.
У черта на куличках
Опрошенные НЕВСКИМИ НОВОСТЯМИ транспортные эксперты высказались о перспективе появления нового города Троицкая Гора скептически.
«Я не очень верю, что это будет прямо город. Пока там ничего нет, и что там построят — это большой вопрос. Это территория, которая вплотную прилегает к городу Петергофу.
На какую-то конкуренцию с тем же Мурино она вряд ли тянет.
Хотя бы по той причине, что население в 10 тысяч — это не 100 тысяч, как прогнозируется в Мурино и его окрестностях», — пояснил эксперт по транспортному развитию территорий ИТП «Урбаника» Илья Резников.
Он добавил, что и расположение у нового объекта будет не самым удачным, хотя в городе уже есть похожие проекты — например, городской поселок Новоселье в том же Ломоносовском районе. Там построили несколько кварталов, и в случае с Троицкой Горой будет, скорее всего, то же самое.
Похожей точки зрения придерживается автомобильный эксперт Дмитрий Попов. Он напомнил, что это далеко не первый опыт постройки города-сателлита в окрестностях Петербурга. Одним из первых был город-спутник «Южный».
Землю под этот объект застройщик выкупил еще в 2009 году, через несколько лет представил амбициозный проект, однако после этого началось долгое противостояние с активистами, которые выступили против застройки. По их мнению, строительство угрожало Кондакопшинскому болоту. Местные жители сочли его памятником природы.
В итоге для еще большего веса и привлечения интересантов в городе-спутнике решили строить «Инноград науки и технологий», и проект в итоге завяз в проектировании и согласованиях.
По словам Попова, и в случае с Троицкой Горой не совсем понятно, чем все закончится. Эксперт отметил, что 10 тыс. человек — это не такая уж и большая численность.
«Возможно, его заселят какими-то гражданами из ближайших населенных пунктов, у которых там работа — в порту Бронка, допустим. Несмотря на то, что там есть заходы на КАД, ехать в город из того места достаточно далековато. Кронштадт даже ближе», — пояснил Дмитрий Попов.
Он уточнил, что Троицкую Гору могут застроить и социальным жильем для пенсионеров, потому что этот объект находится в отдалении от делового центра Петербурга.
Для айтишников и логистов из порта Бронка
В то же время риэлторы отреагировали на информацию о появлении нового города под Петербургом с некоторым оптимизмом.
Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский предположил, что вероятный застройщик Троицкой Горы уже сделал все необходимые расчеты, поскольку трудно себе представить, чтобы новый город создавали без серьезного маркетинга. По мнению эксперта, областные власти не стали бы рассматривать неподготовленный проект, и по этой причине он уже существует.
«Предполагаю, что там будут жить молодые семьи. Это будет жилье эконом- и комфорт-класса, малоэтажное, с достаточно интересной молодежной инфраструктурой — детскими садами, площадками. Вероятно, покупать там жилье будут молодые семьи, члены которых работают удаленно — это работники IT-сферы, сотрудники логистических организаций из порта Бронка», — пояснил Горский.
Он добавил, что молодежи надоели огромные «муравейники», ей сейчас важно проживание в малоэтажном жилье в однородном социальном окружении с хорошей инфраструктурой. Поэтому в Троицкой Горе, скорее всего, будут покупать жилье люди до 30 лет. По оценке Игоря Горского, жилье в Троицкой Горе будет стоить от 80 до 120 тыс. рублей за квадратный метр.
Власти хотят застраивать юг Петербурга и области
При формировании концепции агломерационного развития Петербурга и Ленобласти предполагается сделать акцент на развитии территорий, прилегающих к южной и юго-западной частям Петербурга (Красное Село, Гатчина, Коммунар, Тосно, Кировск). Об этом на заседании Координационного совета по развитию в сфере социально-экономического развития Петербурга и Ленинградской области заявил глава комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Евгений Домрачев.
«Мы бы хотели зарезервировать север области в качестве рекреационной зоны и сместить активность девелоперов на юг и юго-восток», — сказал господин Домрачев.
При этом природу Карельского перешейка на севере Ленинградской области планируется «оставить в покое под развитие рекреационной зоны», заявил главный архитектор Ленобласти.
Источники издания «Коммерсант» в строительном блоке областной администрации рассказали, что если будет принято это решение, то все силы и главные средства на строительство инженерной и транспортной инфраструктуры будут использованы именно в южном направлении. А проекты в северном направлении «притормозятся» — будет введен мораторий на перевод земель и появится «более внимательный подход» к согласованию новых ППТ, выделению мощностей.
Сейчас петербургская агломерация включает в себя сам город и прилегающие к нему восемь районов Ленинградской области, в составе которых 84 сельских и городских поселений, а также Сосновоборский городской округ.
Это не единственный вариант развития событий. В более щадящем варианте предусмотрено развитие на базе пяти городов-спутников (Сертолово, Всеволожск, Кировск-Шлиссельбург, Тосно, Гатчина) и пригородных узлов расселения, примыкающих к границам Санкт-Петербурга (пять узлов).
«Но в обоих случаях организация территории будет строиться на полицентрической основе, предполагающей закрепление за одной территорией нескольких функций и недопущение появления территорий с монофункцией», — рассказал Евгений Домрачев.
Участники рынка говорят, что желания и концепции властей — это хорошо, но все будут решать покупатели.
«Ни один уважающий себя девелопер не будет строить там, где у него никто не купит жилье. Если властям удастся сделать территорию юга интересной, если построят новые дороги, проведут социальную и инженерную инфраструктуру, тогда туда придут и новые жители», — говорит директор по развитию ХК «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.
Впрочем, и у девелоперов, и у общественности еще есть время внести свои поправки в данные концепции и пролоббировать свои интересы. По словам заместителя председателя правительства Ленинградской области Дмитрия Ялова, обобщенная концепция агломерационного развития должна быть готова до 1 апреля 2017 года.
Контроль вместо хаоса
Инвестиционный проект строительства города-спутника на юге Санкт-Петербурга вызывает противоречивые оценки. Жилищный проект «Южный» – единственный на Северо-Западе, который на федеральном уровне включен в список стратегических.
Он поддержан правительством Петербурга, отличающимся консервативной градостроительной политикой: в 2012 году с инвестором этого амбициозного проекта компанией «СТАРТ Девелопмент» подписано инвестиционное соглашение о его реализации.
Против проекта выступают экологи, отмечающие, что строительство города-спутника в той части Кондакопшино, где располагается болото (около 150 га), нарушит баланс водной системы Пушкинского района Санкт-Петербурга, от чего могут пострадать леса и парки Царского Села. Лидер «Справедливой России» Оксана Дмитриева видит в соглашении другую угрозу: город намерен вложить в течение нескольких лет порядка 30 млрд рублей в создание инфраструктуры Южного.
Безусловно, это вопросы, требующие серьезного изучения. Но очевидно также, что схема развития территории, предлагаемая компанией «СТАРТ Девелопмент», – разумная альтернатива бессистемной и хаотичной застройке, которая ведется на окраинах Петербурга.
Как бурьян в огороде
Санкт-Петербург активно расползается вширь. По данным компании «Петерлэнд», в мегаполисе и окрестностях реализуется 29 проектов комплексного освоения территорий (КОТ) общей площадью 25 млн кв. м.
И примерно столько же объектов могут стартовать в ближайшей перспективе. Всего аналитики «Питерлэнда» насчитывают 76 заявленных проектов комплексной жилой застройки, при этом около трети – миллионники.
Общий объем жилищного строительства, запланированного в проектах КОТ, – около 65 млн кв. м (половина жилого фонда Петербурга).
Быстрый рост проектов КОТ на землях агломерации вызывает скорее опасения, чем оптимизм.
Петербург и Ленинградская область не успевают за темпами строителей, и в чистом поле вырастают небоскребы без соответствующей социальной, транспортной, а иногда даже инженерной инфраструктуры.
Яркий пример – жилой комплекс компании «Китежстрой» в Новом Девяткино (Ленобласть), дома которого несколько лет простояли без подключения к электросетям.
Второй пласт проблем, порождаемых неконтролируемым расширением мегаполиса, – перегрузка транспортной сети, которая отстает в развитии от застройки новых территорий. Новоселы оказываются за кольцевой автодорогой (КАД), и выехать из большинства новых микрорайонов им бывает непросто.
Диспропорция миграционных потоков ощущается уже сейчас: по информации правительства Ленинградской области, каждый будний день в Северную столицу отправляются 200-220 тыс. человек, встречный поток – 50-60 тыс.
По прогнозам Санкт-Петербургского научно-исследовательского и проектного института градостроительного проектирования (НИПИград), в 2025 году ежедневный миграционный поток из области в Петербург превысит 400 тыс. Пропускная способность въездов в город на Неве снизится почти вдвое.
Инфраструктурное отставание определяет низкий уровень комфорта новой городской среды. Но не только по этой причине неуютно жить в новых микрорайонах. Периметр мегаполиса застраивается бессистемно – без единого планировочного решения.
Даже такие объемные участки, как 300 га возле Мурино, которые принадлежат инвестиционной компании «Евроинвест», или бывшие территории несложившегося микрорайона «Семь столиц» в Кудрово, не имеют единого плана застройки. Их просто нарезают на куски и реализуют инвесторам.
Далее каждый застройщик обустраивает купленную землю в соответствии с собственным представлением о прекрасном (а скорее об экономически выгодном способе организации городской среды).
В итоге Северная столица обрастает унылыми «спальниками»: поселок Ленсоветовский превращается в 25-тысячный город, деревня Кудрово – в 40-тысячный, Шушары – в 100-тысячный.
У новых территорий нет ни жесткой планировочной структуры, ни центра, ни схемы развития транспортной инфраструктуры.
Социологи ЦСР «Северо-Запад» неоднократно предупреждали, что сниженные стандарты и требования к застройке петербургских окраин приведут к маргинализации: средний класс просто откажется жить в некомфортных «муравейниках».
«Моторчик» для юга
«Процесс освоения окраин Санкт-Петербурга уже идет, нравится нам это или нет. Дальше нужно сделать выбор.
Либо закрыть глаза на неконтролируемое расползание городских окраин, а бюджеты Петербурга и Ленобласти будет постфактум решать нарастающий вал социальных и инфраструктурных обременений, либо власти найдут в себе силы реализовывать политику управляемого развития, формирующую баланс между спросом и качеством», – рассуждает генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов.
Власти Северной столицы нашли третий вариант: заморозили все крупные проекты, взяв длительную паузу для их осмысления. Проекты планировки территорий практически не согласовываются, новые КОТы не появляются. Однако это путь в никуда.
«Чтобы Петербург мог конкурировать с европейскими городами за человеческий капитал и достойное место на экономической карте Европы, он должен не стагнировать, а развиваться.
Но развитие должно быть продуманным и определенно направленным», – уверен заместитель директора Центра независимых социологических исследований Олег Паченков.
Направленность подразумевает наличие стратегии развития, которой у Петербурга до сих пор нет. Когда Центр независимых социологических исследований и «Урбаника» по заказу «СТАРТ Девелопмента» разрабатывали концепцию развития города-спутника Южный, начинать пришлось именно с определения основных стратегических ориентиров.
Консультанты исходили из постулата, что единственный способ снять десятилетиями копившиеся проблемы мегаполиса – полицентричность.
В качестве новых центров, по их мнению, потенциально могут рассматриваться район Лахты, новые намывные территории под Сестрорецком, Петергоф, бурно застраиваемые территории на северо-востоке Петербурга, а также пустующие пару десятилетий поля за Пулковскими высотами.
В идеале двигаться необходимо во всех направлениях, создавая сразу несколько альтернативных центров.
«Возникает вопрос: где взять деньги? Ведь жилищное строительство, по уверениям экономистов правительства региона, приносит в бюджет меньше средств, чем формирует обязательств.
Ответ очевиден: средства невозможно найти без создания сложных партнерских схем между городом и частным капиталом, которые останутся неизменными при смене власти», – считает Антон Финогенов.
Шанс привлечь внимание инвесторов и получить бюджетную поддержку имеют наиболее проработанные и целостные проекты, которые смогут стать катализаторами развития всей прилегающей части агломерации. На взгляд авторов концепции, таким «мотором» для южных пригородов Санкт-Петербурга может стать город-спутник Южный.
Офис вместо города
«Мы сформулировали три условия для девелопера, выполнение которых необходимо для создания нового центра Петербурга», – говорит Олег Паченков. Во-первых, нужно организовать рабочие места, привлекательные для высококвалифицированных специалистов.
Согласно планам «СТАРТ Девелопмента», часть территории Южного отводится под индустриальный парк «Дони-Верево», в котором предположительно смогут работать 20-25 тыс. человек. Но для города с населением 130 тыс. этого недостаточно, а кроме того, при ориентации на производственные предприятия в качестве градообразующих будет построен не новый центр, а новый Детройт.
А Южный в силу своего выгодного местоположения (рядом с аэропортом «Пулково» и складывающейся здесь выставочной зоной) может стать одним из деловых районов или местом формирования высокотехнологичного кластера. Это вполне осуществимо при партнерстве с вузами и венчурными компаниями, которые способны выступить генераторами развития новых технологий, исследований, инноваций.
Фактически Южный, размышляет Антон Финогенов, мог бы стать региональным эквивалентом Сколково, но собранным по другой градостроительной и социально-экономической модели.
Условие второе – создание транспортной инфраструктуры как для бизнеса, так и для жителей. И в-третьих – город-спутник должен принципиально отличаться от образующихся на окраинах «шанхаев» комфортной средой для жизни.
Впрочем, «СТАРТ Девелопмент» поставил себя в жесткие рамки, в которых строительство многоэтажных домов эконом-класса просто невозможно. Мастер-план города-спутника разрабатывался инвестором совместно с архитектурными бюро Urban Design Associates из США и Gillespies из Шотландии.
Согласно плану, Южный застроят преимущественно мало- и среднеэтажным жильем, а многоэтажки не поднимутся выше семи-девяти этажей. Плотность застройки предполагается на уровне 5 тыс. кв. м на 1 га.
Для сравнения: с прошлого года в Ленобласти установлен считающийся жестким норматив, по которому разрешено возводить жилье плотностью 9 тыс. кв. м на 1 га, на деле же большинство жилых комплексов по периметру Петербурга имеют плотность в два-три раза выше.
«„СТАРТ Девелопмент“ принял это решение не потому, что они „белые и пушистые“. Компанией двигали соображения чисто экономического порядка: ниша небоскребов эконом-класса уже занята и весьма конкурентна.
Спрос становится более избирательным и требовательным.
Значит, тем, кто берется за крупные проекты и будет вводить первые дома через три-четыре года, надо придумать ряд дополнительных мотиваций для покупателей», – поясняет Антон Финогенов.
Паченков настаивает на том, что три перечисленных элемента должны быть взаимосвязаны, а их развитие синхронизировано, иначе результат может оказаться неудовлетворительным. И в России, и на Западе известны случаи строительства городов-спутников, в которых одному из этих условий не уделялось достаточно внимания.
Например, девелоперам казалось второстепенным создание комфортной городской среды: они полагали, что главное для успеха – привлечь в новый район бизнес, обеспечив качественную транспортную сеть и понятную логистику. «Возникал бизнес-хаб, который развивался лет 10-20.
А потом в ходе социологических исследований вдруг выяснялось, что люди воспринимают его всего лишь как место приложения труда. Жить там никто не хочет, возникает маятниковая миграция, забивающая самую прекрасную транспортную инфраструктуру.
Так случилось в США с городом-спутником Вашингтона – Тайсонс-корнером, который долгие годы считался образцом освоения пригородов. Но оказалось, что это большой офис», – приводит пример Олег Паченков.
Реалистичные планы
Параллельно с разработкой концепции города-спутника Южный Санкт-Петербургское ГКУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» (НИПЦ Генплана СПб) занималось анализом южной планировочной зоны, чтобы понять, какие тенденции и риски присущи этой территории с точки зрения городского планирования. Как рассказал директор СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Юрий Бакей, основной выявленный риск – бессистемная избыточная застройка данной части города.
Во всех пригородах Петербурга жилищное строительство ведется на бывших землях сельхозназначения. Но в отличие от северного и восточного направлений, южная планировочная зона состоит в основном из мелких наделов, от 10-20 до 100 га, которые являются по преимуществу частными.
Они не имеют ни водо- и теплоснабжения, ни канализации, которая могла бы обеспечить потребности всех запланированных проектов строительства жилья. Улично-дорожной сети тоже нет.
«Моделируя ситуацию развития Пушкинского района в соответствии с заявленными проектами, мы увидели, что в перспективе население должно вырасти от 124 тыс. до 1 млн человек. Это вызвало определенное беспокойство.
Мы сталкиваемся с конкретными интересантами, которые, если ничего не изменить, получат после 2015 года (расчетного срока действия нынешнего Генплана) право на реализацию своих замыслов. А в городских планах не предусмотрено развитие инфраструктуры аналогичными темпами», – обеспокоен Юрий Бакей.
Логично было бы, продолжает Бакей, не распылять бюджетные средства, а выбрать из десятков проектов приоритетные, которые определят развитие южного направления на ближайшие годы.
Относительно реалистичности проекта «СТАРТ Девелопмента» у специалистов НИПЦ Генплана СПб изначально были некоторые сомнения.
Но исходя из расчетов специалистов НИПЦ Генплана СПб возможности инженерно-транспортного обеспечения территории и существующего распределения ресурсов, Южный признали наиболее экономически и социально эффективным вариантом.
Если перейти к конкретике, то в южной части города наиболее острая проблема в части инженерного оборудования территории – канализование. Южный широтный коллектор так и не состоялся, существующие очистные сооружения требуют реконструкции.
Это объемные задачи, которые отдельно взятому инвестору решить не под силу.
«СТАРТ Девелопмент» нашел выход – получены техусловия на строительство очистных сооружений в производственной зоне «Дони-Верево» (Ленинградская область), которые могут покрыть потребности жилого квартала первой очереди строительства и производственной зоны. Также прояснены позиции по энергоснабжению.
ФСК ЕЭС подтвердила, что готова возвести несколько подстанций 110 кВ раньше запланированных сроков, чтобы поддержать проект. Вопросы с водой «СТАРТ Девелопмент» снял, купив областную компанию «ЛОКС», проведя ее реструктуризацию и получив техусловия на водоснабжение города-спутника.
Наибольшие сомнения вызывает своевременное развитие транспортной сети. Но, по мнению Юрия Бакея, действующих транспортных артерий – Киевского шоссе, железнодорожной ветки (при условии строительства железнодорожной станции на территории города) – достаточно для обеспечения потребностей жителей первой очереди.
В дальнейшем следует провести давно запланированную реконструкцию Киевского шоссе от Верево до Петербурга, построить железнодорожную станцию и договориться с РЖД о запуске скоростных электропоездов.
Кроме того, в рамках Координационного совета при Минтрансе по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и Ленинградской области разрабатывается тема второго транспортного кольца. НИПЦ Генплана СПб против того, чтобы новое кольцо проходило по существующей бетонке, так как это не решит проблем ни города, ни области.
На взгляд специалистов, трасса должна пролегать гораздо ближе к КАД, чтобы перераспределить транспортные потоки, разгрузить КАД и одновременно дать возможность развиваться Южному. В первую очередь необходимо создать сегмент, который свяжет Киевское, Московское и Мурманское шоссе.
«Город Южный – перспективный проект на десятки лет реализации. Пока есть все основания говорить о первой очереди, параметры которой определены: около 200 га и 29 тыс. населения», – утвержцдает Юрий Бакей.
Впрочем, декларируемый инвестором срок полной реализации, 19 лет, кажется ему сомнительным: осуществление сомасштабных проектов как во времена СССР, так и сейчас в европейских странах занимает 25-30 лет.
Санкт-Петербург
Город-спутник Южный, самый крупный в петербургской истории проект КОТ, планируется возвести на стыке Пушкинского района Петербурга и Гатчинского района Ленобласти за 19 лет. Общая площадь – 3,5 тыс. га, количество жителей – более 130 тыс. человек.
Инвестор – УК «СТАРТ Девелопмент» предпринимателя Захара Смушкина. По оценкам компании, объем инвестиций в строительство петербургской части Южного – 176 млрд рублей. Инвестиции государства должны составить 30 млрд в течение 15 лет.
За счет бюджета будут построены 16 школ, 37 детсадов, девять медучреждений, а также крупные дороги.