В конце сентября Елена, жительница города Пушкино, встретила своих знакомых. От них женщина узнала, что уже несколько дней администрация Пушкинского района проводит слушания по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
Этот документ показывает, какие территории города планируется застроить.
Елена сходила на слушания, где с удивлением обнаружила, что частная территория, на которой проживает свыше пяти тысяч человек, в том числе её семья, стала так называемой зоной КУРТ-22 и администрация района хочет построить на ней 17-этажки, а все частные дома снести.
— Руководители администрации объяснили нам, что с 1 января 2017 года принят закон о КУРТах, который допускает застройку города многоэтажками и снос частных территорий под видом ветхого жилья, — возмущается она. — Для нас очень важно жить именно здесь. Мы сюда заселились в 2000 году, специально, чтобы отказаться от автомобиля.
У нас ребёнок только пошёл в первый класс. Сейчас у нас всё в пешей доступности: работа, школа и кружки. Если нас куда-то переселять, это уже не наша жизнь. Жители готовы за свои деньги как-то облагородить территорию, если потребуется. Например, построить красивый общий забор на нашей улице.
Мы ни за что не хотим уходить с территории, которую обжили.
Всего в Пушкино 32 КУРТа. Оранжерейная улица, где живёт семья Елены, начала застраиваться частными домами ещё в начале XX века. На других территориях, тоже объявленных зонами КУРТ, репетировал художественный театр Станиславского, жил Маяковский, сейчас здесь музей-дача поэта.
Оранжерейная улица — это практически заповедная зона с липовыми аллеями, сохранившимися ещё с позапрошлого столетия.
Но, возможно, их все придётся вырубить, чтобы проложить магистрали и организовать парковочные места: согласно ПЗЗ, в 17-этажные новостройки поселится около 10 тысяч человек.
Причиной сноса частных домов администрация называет аварийность и ветхость жилья. При этом никакой экспертизы не проводилось. Как считают жители, всё было определено «на глаз». При этом на территории всего три аварийных двухэтажных дома.
Жители дачно-коттеджного посёлка «Зелёный городок», прилегающего к новоиспечённому КУРТу, тоже выступают против будущего соседства с каменными джунглями.
— Наша семья здесь уже пятое поколение, — рассказывает частник из городка Андрей Каспарсон. — Город очень зелёный, а в Морозовском лесу, где стоят вековые сосны, придётся срубить кучу деревьев. Возможно, нам придётся заблокировать вход на территорию городка, чтобы никто здесь не гулял. 10 тысяч человек под боком — это очень много.
Дом-музей М. Цветаевой. © wikipedia.org/Qweasdqwe
На улице Марины Цветаевой в районе Болшево в Королёве расположен дом-музей поэтессы, цветаевский сквер и частный сектор, где более полусотни частных домов, которые скоро могут снести и заменить многоэтажками. Домики разные — деревянные и кирпичные, в основном все хорошо отремонтированные. Рядом железнодорожная станция Болшево — до Москвы 40 минут езды.
— Семь лет назад мы самостоятельно построили дом, чтобы наши дети могли проживать в комфортной среде. Для нас важна близость к детским садам, школам, детским центрам, ж/д станции.
Огромным преимуществом является экологическая среда нашего района: вековые сосны, белочки на деревьях, большое количество зелени и низкоэтажная застройка.
Мы категорически против переезда куда-либо и будем отстаивать свою позицию, — рассказала многодетная мать и коренная жительница Королёва Екатерина Никитина.
Власти подмосковного Королёва ещё несколько лет назад заверили собственников частных домов района Болшево, что их землю и жильё не тронут при застройке города. Но сейчас 300 домовладельцев не знают, как долго они пробудут владельцами своих домов.
В феврале 2016 года подмосковный губернатор Андрей Воробьёв наложил мораторий на строительство новых домов в Королёве и Балашихе, потому что, несмотря на масштабное строительство, в этих городах нет достаточного количества рабочих мест.
Местные жители были удивлены тому, как расходятся слова властей с делами. Уже через три дня после запрета губернатора на строительство новых домов Минстрой МО выдал компании ЖК «Мораторий» разрешение на стройку 17-этажного дома в районе Болшево.
Весной того же 2016 года администрация Королёва начала проводить публичные слушания по проекту Генплана города, который, к слову, не менялся с 1975 года.
Жители Болшева остались недовольны первой редакцией проекта и предложили внести в него изменения, а именно «исключить из проекта генерального плана зонирование 9+ на территории ИЖС, ограниченной улицами Подмосковной, Исаева, Цветаевой, Спартаковской». Простыми словами — не сносить частные дома.
Публичные слушания по проекту Генплана города. Выступление руководителя администрации города Королёва Юрия Копцика. Скриншот видео: youtube/Иван Иванов
Просьба была услышана. Вскоре руководитель администрации города Королёв Юрий Копцик объявил жителям, что их частные дома будут сохранены.
— На землях ИЖС, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, никакого многоэтажного строительства не будет ни на одном участке, — заверил тогда Копцик.
Казалось бы, конфликт исчерпан и частным домам на улице Цветаевой ничего не угрожает. И не угрожало, пока полгода назад не появился злополучный проект Правил землепользования и застройки, принятый администрацией Королёва.
В ходе новых публичных слушаний владельцы земельных участков узнали, что их собственность могут изъять для муниципальных нужд.
— У меня хотят забрать мою землю и мой дом. Вся наша беда в том, что мы живём на территории, которая интересна для массовой многоэтажной застройки. Нам неоднократно объявляли, что, хотим мы этого или нет, наша земля нужна администрации и её заберут, — рассказал частник Александр Иванин. — И расселять нас не будут, в данном случае предусматривается выплата покупной стоимости.
На вопрос собственников, что же собираются построить на месте их домов, заместитель руководителя администрации города Сергей Иванов сказал: «Что там будет — посмотрим, школа нужна».
Из-за строительства новых домов на проспекте Космонавтов и улице Исаева мест в уже существующих школах не хватает.
Но жители улицы Цветаевой не верят, что на месте их домов администрация города действительно собирается построить школу.
В документах ПЗЗ есть три вида разрешённого использования данной территории: основные, условные и вспомогательные. И почему-то графа «Образование и просвещение» указана во вспомогательном уровне. Зато «Многоэтажная жилая застройка» значится в качестве основного вида постройки.
«Правила землепользования и застройки» — не решающий документ, ещё должны быть приняты «Проект планировки» и «Проект межевания территории». Уже на их основании будет приниматься решение об изъятии земельных участков и домов для муниципальных нужд. Публичные слушания для этих проектов не предусмотрены.
Администрация Королёва, как и пушкинская, не проводила экспертизу частного сектора, и, по словам жителей улицы Цветаевой, их дома пригодны для проживания.
— В статье 46.
10 Градостроительного кодекса чётко определено, что решение о комплексном развитии территории может приниматься только в отношении тех земельных участков, где более 50% застройки — это дома аварийные или подлежащие сносу, — говорит адвокат Олег Сухов. — По каждому такому зданию должно приниматься индивидуальное решение, дополнительно проверяемое в судебном порядке по желанию заинтересованного лица с обязательной строительно-технической экспертизой.
Это значит, что ни в Королёве, ни в Пушкино нет оснований для превращения территории индивидуальных жилых домов в зону КУРТ.
В пресс-службе администрации Королёва и Пушкино не ответили оперативно на запрос Лайфа по данной теме. Жители Королёва придерживаются мнения, что создание КУРТов выгодно застройщикам. В суд владельцы домов не обращаются: считают, что судиться с людьми, которые представляют администрацию города, — бесполезное занятие.
— То, что представители администрации лоббируют интересы не граждан, а застройщиков, просто очевидно, — считает жительница Королёва Екатерина Никитина. — Достаточно взглянуть на проект ПЗЗ. Наши замечания по поводу застройки просто не слышали, несмотря на то что их было огромное количество.
А жители Пушкино написали письмо на имя губернатора Воробьёва, оно было перенаправлено в Мособлархитектуру в комиссию по землепользованию, от них пока ответа нет. Сейчас жители готовят письмо в администрацию президента. В суд не идут — считают, что ещё рано.
— Пусть в администрации города примут окончательное решение. Мы всё же надеемся, что в таком виде КУРТы в Генплане не утвердят, — рассказывает житель Пушкино Виктор Молдованов.
— Мы живём здесь несколько поколений, с какой стати сносить наши дома? Чем всё мотивировано? Ничем! Люди просто хотят построить коммерческое жильё и обогатиться. 10 тысяч человек новых жителей — это примерно три тысячи квартир.
Если грубо взять за стоимость квартиры 5 млн, то выходит 15 млрд. Понимаете, какие суммы? Кто основной застройщик — тому всё это и выгодно.
Мораторий на строительство в подмосковье
Правительством Московской области было принято решение о введении временного запрета на жилое строительство в Балашихе, Химках и Королёве. Каковы причины такого запрета и как долго он продлится?
Срок действия моратория
Точной информации о том, как долго будет действовать запрет на новое строительство, нет. Однако, губернатор области А.Воробьев сообщил, что такая перспектива рассчитана на условно средний срок. Таким образом, в ближайшее время ситуация точно не изменится, возводить новостройки в крупных подмосковных городах застройщики не будут.
«Разрешить нельзя отменить»
Помимо того, что региональные власти запретили строительство в трех подмосковных городах нового жилья, они к тому же отозвали и все разрешения, выданные ранее на возведение проектов. Так, например, стройка «Криогенмаша», стадиона в Балашихе, была запрещена.
Однако не все разрешения по закону можно отменить. Строительство тех проектов, которые на сегодняшний день уже имеют полный комплект разрешительной документации, в том числе и утвержденный план территориальной застройки или подписанные ДДУ с дольщиками, будет закончено.
Причина N1 – угроза транспортного коллапса
Со слов Воробьева, мораторий на строительство – это вынужденная мера, которая связана прежде всего с тем, что подмосковные города застроили «безбожно», превратив их в «безумные каменные джунгли».
Нехватка рабочих мест в этих городах вынуждает огромное количество людей ездить на работу в столицу, создавая изо дня в день пробки на дорогах.
В одной только Балашихе число жителей, работающих в Москве, составляет около 70% от всего трудоспособного населения города, а это почти 150.000 человек.
Причина N2 – дефицит объектов социальной инфраструктуры
Губернатор Мособласти объясняет принятое властями решение о временном запрете на строительство жилья в Королёве, Химках, Балашихе также тем, что в этих городах уже существует нехватка школ, детских садов, больниц и других социально значимых объектов инфраструктуры, а в ближайшем будущем, если застройка будет продолжена, может возникнуть их дефицит.
Принятые до моратория меры
В попытке разрядить обстановку и изменить сложившуюся ситуацию за прошедший год в Балашихе было построено 14 детских садов, 3 школы, начато строительство 2-х поликлиник. Планируется расширение рабочих мест не только в Балашихе, но и в Королёве.
Так как генеральные планы этих городов еще не утверждены, подмосковные власти вправе не утверждать градостроительные проекты и не разрешать строительство нового жилья.
Ранее, до введения моратория, регулирование застройки этих городов происходило в индивидуальном режиме. Каждый конкретный проект рассматривался отдельно, заседания могли переноситься по 10, а то и по 15 раз. В период с 2014 года по 2015 год Градостроительным Советом было одобрено строительство около 18 млн м² жилья, в то время как 24 млн м² отклонили.
За последние 10 лет новостройки в Балашихе возводились рекордными темпами, а в Королёве происходила активная точечная застройка. Все это привело в результате к чрезмерному уплотнению городов. При этом огромное количество жилья (около 80%) возводилось в непосредственной близости к МКАДу, отсюда и большая нагрузка на всю подмосковную инфраструктуру.
Принятый властями мораторий будет действовать в среднесрочной перспективе и, возможно, в ближайшее время распространится и на другие города ближайшего Подмосковья. Уже озвучено предложение о том, что необходимо запретить строительство новых жилобъектов в Реутове, в городе Видное, а также в Люберецком и Красногорском районах.
Несбывшиеся планы
Сегодня жилищный фонд Балашихи уже превысил 11 млн м², в то время как общая численность населения города составляет 424 тыс. человек. Если бы запрет на строительство не был введён, и планы застройщиков на возведение еще почти 8 млн м² жилья были бы реализованы, численность населения в городе увеличилась бы примерно на 274 тыс.человек.
В городе Королев на сегодняшний день в 6 млн м² жилья проживает свыше 220 тыс. граждан. До запрета строительства в планах застройщиков было увеличение жилфонда города на 1,7 млн м². Это послужило бы причиной увеличения численности городского населения почти на 60 тыс. новоселов.
- В Химках сегодня построено 6,7 млн м² жилья, и еще строится 1,4 млн м².
- Проанализировав эти данные, в сухом остатке получаем следующее: во избежание инфраструктурного и транспортного коллапса запретная мера является спасительной.
- Источник
Депутаты решат судьбу референдума о запрете многоэтажной застройки в Подмосковье
Мособлизбирком поддержал ходатайство активистов о референдуме по вопросу введения запрета на многоэтажную застройку в Подмосковье. Решение остаётся за депутатами.
Избирательная комиссия МО приняла решение о направлении ходатайства в Московскую областную думу. Вопрос, который активисты считают нужным вынести на референдум: «Поддерживаете ли вы пятилетний запрет на многоэтажную застройку свыше пяти этажей на территории Московской области?»
Депутаты в течение 20 дней должны принять решение о соответствии предлагаемого вопроса законодательству.
Напомним, 26 сентября представители различных городских округов Подмосковья объединились в инициативную группу. В неё вошли жители Люберец, Одинцово, Жуковского, Красково, Томилино, Кратово и ряда других городов и поселений.
Группа подала документы для вынесения на референдум вопроса о моратории на высотную застройку по Московской области.
Общественники указали, что во всех поселениях люди протестуют против «человейников», но механизм публичных слушаний не позволяет блокировать такое строительство. Именно поэтому решено объявить референдум.
Инициатива должна стать способом вывести проблему с муниципального на региональный уровень.
Жители Подмосковья уже много лет требуют от властей ввести мораторий на многоэтажное строительство, которое стало одной из главных проблем региона. Но чиновники во главе с губернатором Андреем ВОРОБЬЁВЫМ глухи к этим словам.
Более того, темпы появления «человейников» растут. «Стройка — это жизнь», — заявляет губернатор. А его подчинённые активно раздают разрешения на новые многоэтажные ЖК без социальной инфраструктуры.
Депутаты решат судьбу референдума
Теперь решение остаётся за депутатами Мособлдумы, призванными защищать интересы избирателей. Напомним, Одинцовский округ (ранее район) в региональном парламенте 17 лет представляет Лариса ЛАЗУТИНА.
В соответствии с данными сайта областной думы, Одинцовский округ также входит в территориальные округа следующих депутатов:
- Дмитрий ГОЛУБКОВ («Единая Россия»)
- Александр БАРАНОВ («Единая Россия»)
- Олег РОЖНОВ («Единая Россия»)
- Дмитрий КОНОНЕНКО (КПРФ)
- Олег ГРИГОРЬЕВ (ЛДПР)
- Александр ВОЛНУШКИН («Справедливая Россия»).
«Человейники» — опасно, дорого и ресурсоёмко
Московская область многие годы страдает от варварской многоэтажной застройки. Одинцово — яркий пример. «Человейники» без социальной инфраструктуры растут на каждом свободном клочке земли, к ним не подводят необходимые дороги, узкие проезды между домами заставлены автомобилями — машины экстренных служб нередко не могут подъехать к месту происшествия.
В многоэтажных домах сложнее тушить пожары, выше 17-ти этажей нет средств спасения, сложнее эвакуировать людей в случае чрезвычайных ситуаций, поломки лифтов причиняют массу неудобств жителям. Во многих странах Европы по этим и ряду других причин отказались от многоэтажной застройки десятилетиями ранее.
Основные претензии к многоэтажной застройке обозначил в интервью журналу «Эксперт» академик Международной академии архитектуры, научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр КРИВОВ:
- Дороговизна в строительстве и эксплуатации. В двадцатиэтажном здании «потери» площадей на незадымляемую лестницу, лифтовые шахты, коридоры, места для коммуникаций — 30-35%. На строительство этих площадей надо потратить ресурсы, но их невозможно продать
- В России не учитывается стоимость здания за время всего жизненного цикла, хотя на проектирование и стройку тратят в среднем всего 20% от общих затрат на здание за все время его жизни. Остальные расходы — на эксплуатацию, ремонт и утилизацию материалов. Если учесть все затраты, то получится, что строительство многоэтажек — это трата огромных ресурсов сегодня и закладывание мины для будущих поколений
- Согласно ГОСТу, срок жизни железобетонной многоэтажки — 50 лет. Такие дома обладают низкой ремонтопригодностью, и в целом индустрии капитального ремонта многоэтажек в России нет. В любом случае их придётся сносить
- Непонятно, как массово перерабатывать обломки зданий, потому что эффективных технологий нет. В итоге Россия получит сотни миллионов тонн строительного мусора. Массовую реконструкцию вести не можем, а будущий строительный мусор девать некуда
- Сегодня не так важно, почему в 1950-е мы строили панельки. Правильный вопрос — почему мы продолжаем строить почти такие же дома сегодня, хотя знаем намного больше (например, что стоимость утилизации такого жилья сравнима со стоимостью строительства)
- Почему же тогда в России массово строят железобетонные многоэтажки? В нынешней модели рынка это наиболее прибыльный и быстрый способ извлечения дохода из земельных участков. Это выгодно самому сильному участнику всего процесса — девелоперам и инвесторам. Будущие проблемы игнорируют, а покупатели вынуждены приобретать ту недвижимость, что для них строят.
По мнению специалиста, жильё должно быть невысоким, экономичным, утилизируемым, «природоподобным». При этом «малоэтажка» может быть разной: и усадьбы на больших участках, и компактные односемейные дома, и таунхаусы, и трёхэтажные здания с квартирами.
Вы поддерживаете пятилетний запрет на строительство домов выше пяти этажей в Московской области?
Источник
«Одноэтажное Подмосковье», или мораторий на высотность
Когда в Подмосковье началась административная реформа, фактически уничтожающая местное самоуправление, многие жители не посчитали её чем-то важным, отмахиваясь от моих слов, что реформа имеет куда более серьезные и далеко идущие последствия, нежели упразднение сельских и городских поселений.
«Всё это интересно только депутатам, которые лишатся своих депутатских корочек», — такие слова я слышал на свой аргумент, что МСУ – это нечто большее, нежели сельские Советы депутатов; и, что сюда также входят ТОСы, уличные комитеты, домовые комитеты, а глобально – возможность жителей влиять на принятие важнейших решений.
Реформу – «продавили», а сегодня мы наблюдаем её последствия, которые коснулись всех аспектов жизни. И одним из таких важнейших аспектов стало – градостроительство. Я много раз рассказывал, как жители Офицерского посёлка в подмосковном Чехове долгие годы отбивали попытки застройщиков разместить высотную застройку в секторе ИЖС.
Сегодня с аналогичной проблемой столкнулись жители Кратово: речь идёт о планах строительства в их дачном посёлке двух 9-этажных домов, предназначенных под расселение пяти аварийных домов. Напомню, что в Кратово нет домов выше четырёх этажей.
Жителям Кратово давали устные гарантии, что в их историческом посёлке никогда не будет высотной застройки…
…и, как водиться, слова оказались всего лишь словами.
В итоге инициативные группы нескольких городов Подмосковья: Раменского, Жуковского, Люберецкого, Одинцовского выдвинули предложение провести референдум о запрете на высотную застройку на региональном уровне.
Жители настаивают, что в Подмосковье не должны строить дома выше пяти этажей, но механизм публичных слушаний не позволяет блокировать такое строительство, а, следовательно, необходимо введение моратория на подобное строительство.
21 октября члены инициативной группы передали в Избирательную комиссию МО ходатайство о проведении референдума по вопросу введения моратория на многоэтажную застройку в Московской области.
3 ноября Избирательная комиссия приняла решение о направлении ходатайства в Московскую областную думу.
В течение 20 дней депутаты областной Думы должны принять решение о соответствии предлагаемого вопроса законодательству.
А теперь мы снова возвращаемся к МСУ. Референдум – это прямое проявление воли народа, и он, безусловно, необходим, хотя уже сейчас многие жители опасаются, что будет дан отказ на проведение данного референдума, ведь ограничение высотности застройки – это удар по интересам застройщиков, которым выгодно возводить высотки.
Хотя жителям Подмосковья важнее сохранить сектор ИЖС. Но вместе с тем наблюдается утрата иных рычагов волеизлияния народа, например, обязательная поддержка граждан – депутатскими корпусами, которые должны отражать волю избирателей, и должны были поддержать данную инициативу.
А ранее, отправлять на доработку документы территориального планирования – не отвечающие интересам жителей.
А сегодня события в Кратово наглядно демонстрируют, что Генпланы и ПЗЗ – некогда фундаментальные документы, разработанные на десятилетия, пересматриваются чуть ли не ежегодно. А значит завтра, абсолютно любой житель Подмосковья может столкнуться с высотным строительством возле своего собственного забора, а рычагов воздействия на ситуацию у него попросту не окажется.
А нам же пока остаётся ждать решения о проведении референдума об ограничении этажности.
Источник
Власти Подмосковья запретили строить новое жилье в Королеве и Балашихе | Телеканал 360°
Строительство нового жилья в Химках было ограничено.
Власти Московской области ввели мораторий на строительство нового жилья в Королеве и Балашихе. Об этом в понедельник со ссылкой на губернатора Подмосковья Андрея Воробьева сообщила газета «Ведомости».
«Мы объявили мораторий на новое строительство в Балашихе и Королеве на среднесрочный период. Ограничено новое строительство и в Химках», — сказал губернатор.
По словам Воробьева, Балашиха застроена «безбожно». Дело не только в том, что в городе возникли «безумные каменные джунгли»: в муниципалитете не создается достаточно рабочих мест.
«Не создано сколько-нибудь значимых рабочих мест: около 150 тысяч человек ездит в Москву на работу — 70% трудоспособного населения», — сообщил глава региона.
Власти по возможности отменили все разрешения на новое строительство в указанных муниципалитетах. Однако проекты с разрешительной документацией закрыть не смогли.
Проекты планировки, которые утверждались в муниципалитетах до 2012 года, не предусматривали возведения необходимого количества объектов социальной инфраструктуры (детсадов, школ, поликлиник). Поэтому сейчас власти пытаются ликвидировать дефицит. В Балашихе в 2015 году построили 14 детсадов, три школы, сейчас строятся две поликлиники.
Также планируется создать новые рабочие места, реорганизовав производственные территории и построив здания общественно-делового значения.
По словам управляющего партнера «Бест-новостроя» Софьи Лебедевой, власти региона и раньше регулировали строительство жилья в регионе.
За два года было одобрено возведение около 18 миллионов квадратных метров жилья, при этом градостроительный совет отклонил заявки на 24 миллиона квадратных метров.
Директор по инвестициям Est-a-Tet Владислав Луцков считает, что запрет на строительство позволит разгрузить города.
«С точки зрения законов экономики и бизнес-логики мораторий – совершенно здравое решение», — уверен партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский.
Тема ограничения застройки в крупных городах Подмосковья становится все более актуальной. Безбожно, я не побоюсь этого слова, застроена Балашиха. Но дело даже не в том, что появились безумные каменные джунгли, а в том, что за это время там было не создано по сути хоть сколько-то значимых рабочих мест.
И теперь каждое утро, с разбегу утром ты должен пытаться протиснуться в электричку. Больше 100 тыс. человек с 7 до 9 часов утра устремляется в Москву. И тоже самое происходит вечером. Мы уже объявили мораторий на новое строительство в Балашихе и в Королеве на среднесрочный период. Ограничено новое строительство и в Химках. Есть разрешения уже выданные.
Мы отменили то, что могли остановить. Есть закон, когда выдан план планировки территории, ты уже не можешь отменить. Плюс ты не можешь отменить то строительство, под которое люди уже заключили договоры долевого участия. В Балашихе были желающие застроить стадион «Криогенмаш», мы это остановили.
Мы ищем возможность расселить 1100 человек, которых обманул СФК «Реутово». Уже три дома, это ЖК «Южная звезда», введены в эксплуатацию. Сейчас активно достраиваются ещё три корпуса. ЖК «Алексеевская роща» — здесь также в должной мере застройщик не выполняет свои обязательства.
Нужно максимально компенсировать это безобразие, людей, по сути, обманули: клиники нет, детского сада нет, школы нет, тротуаров нет. Поэтому мы в прошлом году в Балашихе построили 14 детских садов, три школы на 3025 мест, сносим ветхую поликлинику, строим две новых. Продолжаем компенсировать создавшийся дисбаланс между жильём и социальными объектами.
Строим детские сады и медучреждения. Как за счёт бюджета, так и в рамках инвестконтрактов #нашеподмосковье #строительство #мораторий #губернатор #открытаявласть #интервью #ведомости
Фото опубликовано Андрей Воробьев Губернатор МО (@andreyvorobiev) Фев 14 2016 в 11:30 PST
Ранее сообщалось, что до 2 февраля в Московской области должны внести изменения в государственные программы в части строительства объектов социального назначения. Вице-губернатор региона Ильдар Габдрахманов подчеркнул, что необходимо закрепить персональную ответственность сотрудников Министерства строительного комплекса за каждым проблемным объектом. Читать далее>>
Автор фотографий: Андрей Жабин
Подмосковье останется без новостроек? Мораторий властей региона на запрет жилого строительства может быть расширен
Что скрывается за словами подмосковных чиновников о возможном запрете жилого высотного строительства в границах некоторых городов области? Не следует ли рассматривать эту инициативу как катализатор резкого роста стоимости квадратного метра? Мысли экспертов по этому поводу — в нашем материале.
В феврале этого года губернатор Московской области Андрей Воробьев распорядился отозвать все выданные разрешения на строительство нового жилья в Королеве, Балашихе и Химках, фактически введя мораторий на этот вид деятельности в данных локациях.
А уже в апреле зампред правительства региона Герман Елянюшкин заявил, что не исключает подобного шага и в отношении других перенаселенных пунктов Подмосковья (по версии некоторых СМИ — Красногорска, Люберец, Реутова, Видного).
По версии чиновников, главная причина развития событий по подобному сценарию заключается в том, что в данных локациях отсутствуют в достаточном объеме рабочие места, из-за чего порядка 70% местного населения вынуждено отправляться на заработки в столицу.
Что самым негативным образом отражается на транспортной инфраструктуре.
Что касается первой тройки населенных пунктов, то здесь (довольно редкий случай), мнение представителей власти не расходится с реальным положением вещей.
— Что касается нашего города, то необходимость ограничения строительства новостроек не просто назрела, но уже даже перезрела.
И я не понимаю, — удивляется гендиректор химкинского АН «Домина Групп» Анжела Пестерева, — почему подмосковные власти не ввели в нашем городе хотя бы среднесрочный запрет, как это сделали в Балашихе и Королеве.
Ждать своей очереди в городской поликлинике приходится в течение 2 часов. Парковочных мест не хватает не только днем, но и вечером, при том, что строительство в Химках ведется весьма активно.
А когда многое из того, что строится сейчас, будет введено в эксплуатацию, я не представляю, что будет твориться в городе. Так что даже я, риэлтор, заинтересованное в активном развитии рынка первичной недвижимости лицо, считаю, что ограничить число новых объектов массовой застройки нужно было еще раньше.
— Королев долгое время был закрытым городом, а сейчас в нем преобладает точечная застройка, так как свободных земель для крупномасштабного строительства нет, — отмечает Алексей Новиков, руководящий королевским АН «Дом на Скале».
— Однако он и без того застроен весьма плотно. Правда, значительное отличие нашего города от Балашихи и Химок состоит в том, что многие жители города работают на местных предприятиях, и у них нет необходимости каждый день ездить на работу в Москву.
Но при этом проблемы с парковками, детскими садами и поликлиниками существуют.
— Наша Балашиха представляет огромный интерес для приезжих, которые работают в Москве, так что при покупке квадратных метров в приоритете для них стоит близость проживания к месту работы, и лишь в последнюю очередь — наличие или отсутствие инфраструктуры, — подчеркивает Максим Севастьянов, гендиректор АН «МВС-Недвижимость».
— Фактически это привело к тому, что город превратился в место, где не живут, а ночуют. Он застраивался весьма активно, но в то же время хаотично, до прихода новой муниципальной власти в городе не было хозяйской руки. Все это привело к той ситуации, что мы имеем на сегодняшний день.
Некоторые новые дома у нас чуть ли не перешли в разряд недостроя, а на многих стройплощадках после сдачи домов застройщик «забыл» подтянуть обещанную инфраструктуру. К примеру, сейчас на несколько многоэтажных микрорайонов приходится одна поликлиника. Не хватает спортивных площадок, досуговых центров и многого другого.
Про школы и детские сады я уж вообще не говорю, поэтому запрет на строительство расцениваю как правильную меру, особенно в свете того, что совсем недавно Балашиху объединили с Железнодорожным.
Но между тем общее состояние дел в строительной отрасли в начале этого года оставляет желать лучшего. Так, по итогам первого квартала объем ввода в эксплуатацию нового жилья по всей стране упал на 16,3%, а деятельность 34,4% всех строительных компаний была признана убыточной.
И некоторые эксперты опасаются, что в к 2017 году кризис усугубится еще больше. А ведь Подмосковье является одним из наиболее активно застраиваемых российских регионов.
Принимая во внимание данные факты, «СП» попросила представителей риелторского и девелоперского сообщества прокомментировать возможное расширение моратория на жилищное строительство в области.
«СП»: — Каким образом в долгосрочной или краткосрочной перспективе изменится рынок первичного жилья в регионе, если подобные запреты все же будут введены? Не явится ли данное решение одним из катализаторов роста рыночных цен на жилье в регионе?
Президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко не видит здесь никакого скрытого подтекста для взвинчивания цен в городах, затронутых мораторием.
— Но в этой связи хотелось бы особо отметить тот факт, — продолжает эксперт, — что запретительные меры не коснутся объектов, получивших разрешение на строительство ранее.
Это очень тонкий момент, который может остаться незамеченным, но в данном случае областные власти поступили весьма разумно, так как менять правила во время игры не только не этично, но и опасно.
Негативными последствия были бы как раз после того, как застройщикам, уже согласовавшим всю проектную документацию и «вышедшим на площадку», сказали бы «до свидания». А пока новые дома возводиться все еще будут, говорить о резком росте цен на новостройки на локальных рынках указанных городов не приходится.
К тому же нельзя забывать о низкой платежеспособности населения, и этот фактор также играет в пользу того, что в ближайшее время цены на новое жилье в городах, где действуют или будут действовать подобные запреты, не вырастут. Разве что кто-то из клиентов примет решение о покупке квартиры в новостройке чуть быстрее.
Однако на этот счет есть и другие мнения.
Например, президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин считает, что если в краткосрочной перспективе рост цен маловероятен, то в долгосрочной — запросто может привести к дефициту предложения на рынке новостроек, что повлияет на ценообразование и подстегнет спрос на объекты первичной недвижимости в соседней с этими населенными пунктами локацией.
А Татьяна Чернышева, гендиректор АН «ГВСУ-Риэлти», уверена, что любое сокращение ввода служит дополнительным поддерживающим фактором для цены. Более того, проекты будут реализовываться со значительной инфраструктурной нагрузкой, что тоже приведет к удорожанию квадратного метра.
— Да, — дополняет коллегу Максим Демьянко, руководящий отделом маркетинга входящего в Ассоциацию застройщиков Московской области ООО «Профи-Инвест», — если при существующем положении дел ужесточить требования к застройщикам в части социальной нагрузки, то запустится цепная реакция. Которая через некоторое время скажется именно на населении, так как увеличение обязательств застройщиков падет на хрупкие плечи и без того находящихся в трудном положении граждан.
И это, по словам эксперта, может привести не просто к увеличению стоимости жилья в новостройках, а и сделать этот процесс неконтролируемым, если динамика развития и расширения Московского региона сохранится, и возникнет дисбаланс между спросом и предложением на новостройки в указанных городах.
«СП»: — Герман Елянюшкин уточнил, что мораторий на запрет строительства нового жилья — временная мера.
И он будет отменяться автоматически, как только по населенному пункту утвердят градостроительный план (хотя точные сроки до сих пор не озвучены, чиновник уверяет, что подобная работа будет выполнена до конца этого года).
А насколько вообще генплан усложняет или упрощает работу застройщиков в области? В чем заключаются преимущества и недостатки работы девелопера при его отсутствии?
— В отсутствие схемы территориального планирования (СТП) и генпланов отдельных городов Московской области застройщики согласовывают свои проекты в частном порядке, — поясняет Ильшат Нигматуллин.
— Иногда это существенно экономит их время, так как не приходится вносить изменения в эти документы.
Но, несмотря на то, что в некоторых отношениях девелоперам так проще работать, эти документы должны быть приняты, и все участники рынка недвижимости должны руководствоваться ими в своей работе. При этом должен быть разработан четкий порядок внесения изменений в СТП и генплан города.
Главный же недостаток работы без СТП и генпланов, подчеркивает эксперт, заключается в отсутствии комплексного видения перспектив развития территорий Московской области.
Страдают от отсутствия генплана и жители подмосковных городов, у них нет представления о том, как будет развиваться их населенный пункт, какое производство, офисное здание, дорога или жилой комплекс могут появиться рядом с их домом.
В идеале СТП и генпланы должны стать реальными инструментами управления социальным и экономическим развитием региона.
— Конечно, — соглашается Сергей Власенко, — генплан — это большой шаг вперед, который определяет правила игры в том числе и на первичном рынке жилой недвижимости. Поэтому для застройщиков, действующих открыто и прозрачно, генпланы вовсе не помеха и даже могут помочь избежать ненужных ошибок и просчетов в планировании.
Тем более что в нынешних экономических условиях генплан — не тот фактор, который способен кардинально переломить тренд в сторону увеличения цен на жилье.
Но быть уверенным в том, что в этих документах можно учесть пожелания абсолютно всех групп население того или иного города (как, впрочем, и в том, что кое-где в них не отразится желание лоббистских групп), нельзя.
«СП»: — Возможно, кроме моратория на строительство, существуют какие-то иные меры и шаги по улучшению ситуации с равномерным распределением первичного жилья в области?
— Мы, — подчеркивает Татьяна Чернышева, — со своей стороны видим следующие возможные меры для улучшения ситуации на рынке первичного жилья: вынесение государственных и муниципальных производств и организаций из центра на периферию, строительство и расширение дорог, а также возможность включения прямых затрат на развитие территории в ДДУ.
В конце концов, люди покупают не только и не столько свои собственные квадратные метры, сколько и среду обитания.
Так почему бы не предоставить им выбор — либо возможность подобрать бюджетный вариант квартиры с минимально необходимой инфраструктурой, либо остановить свой выбор на полностью сформированной территории, но за соответствующую цену?
«СП»: — Кстати, зампред регионального правительства также отметил, что руководство области сейчас акцентировало внимание на строительстве деловой недвижимости с целью сбалансировать соотношение жилых и коммерческих объектов. Сколько времени может этот процесс и насколько сильно вообще в данное время востребована коммерческая недвижимость в тех или иных локациях Подмосковья?
— Что касается коммерческой недвижимости, то, — считает исполнительный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич, — ее строительство положительно скажется на создании рабочих мест в Московской области.
Помимо этого на данном этапе довольно высока и динамика пополнения области объектами социальной инфраструктуры, что необходимо для комфортной жизни людей и также благоприятно сказывается на появлении новых рабочих мест. Но надо одновременно и понимать, что одних мест приложения труда — мало.
Как и жилые, такие объекты должны быть органично вписаны в комфортную окружающую среду. Поэтому в каждом проекте важен гармоничный баланс жилья, социальной инфраструктуры, коммерческой недвижимости и транспортной составляющей.
Правда, Ильшат Нигматуллин предупреждает: прежде стоило бы уточнить целесообразность строительства на территории Подмосковья объектов коммерческой недвижимости в значительных объемах.
— Москва была, есть и останется центром притяжения трудоспособного населения, — обосновывает он свою точку зрения. — Разница в уровне заработных плат в столице и области является основной причиной, побуждающей миллионы людей ездить на работу в Москву, где также больше возможностей для поиска работы по узкой специальности и в целом для карьерного роста.
Но сегодня даже в той же Москве уровень вакантных офисных площадей увеличивается. Можно представить, как сложно будет застройщику заполнить офисный центр в области. Альтернативой офисным центрам могут быть различного рода производства, при этом строительство вредных химических или промышленных предприятий по соседству с жилой застройкой не приветствуется.
Сергей Власенко, в принципе, также разделяет эту точку зрения и утверждает: давать сегодня прогнозы насчет коммерческой недвижимости в Подмосковье — дело неблагодарное.
— Этот рынок просел больше, чем другие сегменты, — констатирует он. — И просел серьезно. Сейчас в области масса объектов коммерческой недвижимости, строительство которых либо заморожено, либо не было начато вовсе по экономическим соображениям.
К тому же, по подсчетам многих экспертов, даже при этом условии к 2019 году чуть ли не в десятке городов региона рынок, к примеру, торговой недвижимости будет насыщен практически на 100% (из расчета количества таких объектов на каждую тысячу жителей).
Поэтому говорить о процессе балансировки соотношения жилых и коммерческих объектов по крайней мере сегодня не приходится.
«СП»: — Если на минуточку представить, что мораторий на строительство жилья будет все же введен во многих городах-спутниках столицы и «ближнем поясе» Подмосковья, смогут ли девелоперы соблюсти свою выгоду, переключившись на дальние локации?
— Маловероятно, — считает Ильшат Нигматуллин, — что подобный мораторий на строительство распространится в итоге на все «ближнее» Подмосковье.
Многие города, расположенные на незначительном удалении от МКАД, все еще имеют хороший потенциал для дальнейшего развития, здесь есть перспективные площадки под застройку.
При грамотном подходе и соблюдении баланса между жилой и нежилой недвижимостью (объекты социальной и транспортной инфраструктуры, рабочие места и т. д.) местные жители и власти останутся только в выигрыше от реализации новых проектов.
Что же касается работы на территории «дальнего» Подмосковья, не уверен, что всем девелоперам это будет интересно. Спрос на объекты недвижимости, расположенные в этой локации, ограничен, поскольку предложение на рынке первичного жилья рассчитано в основном на местное население.
Хотя Татьяна Чернышева как раз уверена именно в обратном. «В Подмосковье, — подытоживает она, — еще достаточно перспективных локаций. Так что если правила игры будут равными для всех, то в этом мы и мои коллеги не видим особых рисков».