Сергей Пивоваров
Компания «Аэро-Сити» получила разрешение на подготовку документации по планировку территории на месте старого аэропорта Ростова. Соответствующее постановление подписали в администрации города.
Речь идет о земельном наделе в границах пр.Шолохова, граница городского округа Ростова, пер. 1-й Дамасский, ул.Берберовская, ул.Щедрина, ул.Щаденко. На выполнение работ компании отводится 1 год.
Напомним, в 2019 году компания «Аэро-Сити» уже получала разрешение от администрации Ростова на планировку территории старого аэропорта. На тот момент речь шла об участке площадью 467,2 га. Однако воплотить планы в жизнь не удавалось, потому что не был решен вопрос со строительством инфраструктуры на территории старой аэрогавани.
По данным системы СПАРК, ООО «Аэро-Сити» было зарегистрировано в Ростовской области в 2016 году. Основной вид деятельности — консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления. Генеральный директор — Николай Ульянов. Компания входит в холдинг «Ренова» Виктора Вексельберга.
Выручка компании в 2020 году составила 17,5 млн рублей, увеличившись за год более, чем в 3 раза. Убыток фирмы сложился в объеме 46,9 млн рублей. В 2019 году этот показатель равнялся 28,9 млн рублей.
Весной 2021 года стало известно, что корпорация Дом.РФ может предоставить средства для развития инфраструктуры на территории старого аэропорта. В общей сложности регион может получить 6 млрд рублей под 4% годовых. Строительство инфраструктурных объектов необходимо для последующего возведения там жилого района.
Напомним, объем инвестиций в строительство нового жилого района на месте старого аэропорта в Ростове оценивался в 204 млрд руб.
По словам бывшего директора департамента экономики донской столицы Светланы Камбуловой, на территории в 350 га будут построены жилые дома, а также объекты социальной и коммерческой инфраструктуры: 18 детских садов на 4,5 тыс. мест, 8 школ на 9,6 тыс.
мест, медицинский центр, 6 поликлиник, 6 спортивных комплексов, а также спортивно-деловой и торговый комплексы. Планируется, что после ввода объекта в эксплуатацию, город получит дополнительно 15 тыс. рабочих мест.
Ранее бывший министр строительства Ростовской области Николай Безуглов говорил о том, что на территории нового района Ростова смогут проживать около 100 тыс. человек.
Из старого аэропорта Ростова сделают общественно-деловой центр города
Изображение: donland.ru
Как стало известно ранее, власти донской столицы выдали разрешение компании «Аэро-Сити», учредителем которой является АО «Ростоваэроинвест» (структура «Аэропорты регионов», подконтрольная Виктору Вексельбергу). Компания должна подготовить проекты планировки и межевания территории общей площадью 467,2 га в границах пр. Шолохова – граница Ростова-на-Дону – пер. 1-й Дамасский – ул. Берберовская – ул. Щедрина – ул. Щаденко. Интересно, что в 2019 году «Аэро-Сити» уже получал аналогичное разрешение, но документация так и не была презентована общественности. По мнению экспертов, проектирование пришлось отложить из-за того, что между структурами Вексельберга и ростовского бизнесмена Ивана Саввиди не были урегулированы вопросы, касающиеся имущества аэропорта.
Позже в правительстве Ростовской области сообщили, что оператором застройки этой территории может стать «Региональная корпорация развития». Однако два этих информационных повода не давали хотя бы примерного описания того, что же все-таки будет там построено.
Одним из публичных спикеров по этому вопросу выступил министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Куц.
В интервью «Строительной газете» региональный чиновник рассказал, что по развитию территории старого аэропорта есть концепция, которая предполагает, создание там нового общественного центра с градостроительной емкостью более 3,5 млн кв. м, в том числе 2,1 млн кв. м жилья.
Однако в конце прошлого года этот документ пришлось доработать после рекомендации вице-премьера РФ Марата Хуснуллина. К этому вопросу были привлечены специалисты из ДОМ.РФ. На ее основе и будут разработаны проекты планировки и межевания.
Сергей Куц считает, что «Аэро-Сити» подготовит документацию уже к декабрю текущего года, хотя разрешение позволяет оттянуть этот срок до мая.
donland.ru Известно, что застраивать площадку аэропорта будут в несколько этапов. Так, в рамках первой очереди планируется возвести 250 тыс. кв. м жилой недвижимости. Однако одними многоэтажками застройка не ограничится. «Эта территория должна стать не просто новым жилым районом, а общественно-деловым центром», — заявил Сергей Куц. В рамках концепции на данный территории будет построен правительственный квартал, технопарк, кампус одного из университетов и конгрессно-выставочный центр. Кроме этого, здесь появятся детские сады и школы на 10 тыс. мест. Есть место в планах и для создания бульваров и рекреационных зон. Напомним, ранее в администрации Ростова отметили, что здание автовокзала на просп. Сиверса может быть перенесено на территорию старого аэропорта.
К слову, сейчас на взлетной полосе бывшей воздушной гавани города организована временная торговая площадка, где продают фрукты, овощи и другие продукты питания. Такое решение было принято из-за закрытия оптово-розничных рынков в Аксайском районе.
Строительство на месте старого аэропорта Ростова может занять 20 лет
Кадр из ролика компании «Кортрос»
Освоение территории старого аэропорта на проспекте Шолохова может занять 20 лет. Об этом пишут «РИА Новости» со ссылкой на губернатора Ростовской области Василия Голубева.
По словам главы региона, при реализации проекта планируется отказаться от высотной застройки.
«Освоение территории — это интереснейший и уникальный проект, но по времени достаточно длительный. По расчётам специалистов, он может длиться до 20 лет.
Его освоение должно быть по самым современным подходам, когда мы строим умные города и микрорайоны, когда мы говорим о так называемых территориях комфортного проживания, где 20% территории должны быть парками, скверами, местами отдыха.
Предстоит и корректировка генерального плана города, проекта застройки. Таким образом у нас появится кусочек “нового” Ростова»», — сообщил губернатор.
Напомним, общая площадь застройки составит 350 га, будет построено 4,8 млн квадратных метров недвижимости разного ценового сегмента. Жить здесь будут 100 тысяч человек.
Социальная инфраструктура проекта предполагает возведение восьми школ, более 20 детских садов, четырёх поликлиник, а также рекреационных зон, детских площадок и объектов социальной инфраструктуры. Объём инвестиций — 150 млрд рублей.
Взлётно-посадочную полосу предполагается оставить и превратить в главную зону для прогулок.
15 февраля компания «Кортрос» (входит в ГК «Ренова» Виктора Вексельберга), которая и будет застраивать территорию аэропорта, показала на видео, что же собирается строить.
Судя по ролику, новый жилой район будет разделён как минимум на несколько зон. «Для жизни», если верить показанному проекту, будут строиться малоэтажные дома на европейский манер — с большими окнами и газонами на крышах.
Деловой центр стоит особняком и представляет собой скопление хоть и небольших, но небоскрёбов с центральной башней, которая, судя по видео, рискует стать самым высоким зданием в городе.
Застройщик утверждает, что 20% всего трудоспособного населения района сможет работать здесь же.
Третья основная зона отведена под досуг. Обещаны выставочные залы, кино-концертные комплексы и даже музей. И это всё не считая образовательных учреждений (от детских садов до вузов) и объектов здравоохранения.
Другая особенность, бросающаяся в глаза, — обилие зелени в новом районе.
Застройщик обещает, что на каждого жителя будет приходиться 6 квадратных метров зелёных насаждений и они в общей сложности займут четверть всей застраиваемой территории.
В начале февраля 2018 года проект представили президенту Владимиру Путину, который посетил Ростов. Оценивая увиденное, глава государства заявил, что «есть возможность сделать удобно и красиво».
Застройка старого аэропорта Ростова обретает второе дыхание
Застройка старого аэропорта — сегодня один из самых масштабных и трудных проектов в сфере жилищного строительства Ростова. Затянувшийся спор бывших собственников авиагавани, а также противоречия между региональными властями и застройщиком в вопросе финансирования инфраструктуры под мегастройку надолго выдернули инвестпроект из списка реализуемых.
Последние инициативы со стороны госбанка «Дом.РФ», разработавшего механизм инфраструктурных облигаций, а также предложения отдельных девелоперов, могут сдвинуть проект с мертвой точки.
По крайней мере, сейчас для этого появилось больше поводов, а Ростовская область может стать пилотным регионом, где будет опробован новый механизм финансирования масштабных проектов.
«Проект века» на месте аэропорта пока не разработан
Ещё в 2014 году входящая в ГК «Ренова» Виктора Вексельберга компания «Аэропорты регионов» взяла в управление действующий на тот момент аэропорт Ростова-на-Дону.
Впоследствии «Аэропорты регионов» «с нуля» построили в 30 километрах от Ростова новый аэровокзальный комплекс, куда с 7 декабря 2017 года были переведены все авиарейсы.
В обмен на это власти пообещали «Ренове» предоставить территорию старого аэропорта под застройку.
Старый аэропорт Ростова-на-Дону официально прекратил работу три года назад — 1 марта 2018 года.
На его месте (имеется в виду взлётно-посадочная полоса (ВПП) и территория порядка 380 гектаров вокруг неё) другое подразделение «Реновы» — девелоперская компания «Кортрос» — планировало построить «город в городе»: огромный микрорайон, где предполагалось проживание свыше 100 тысяч человек. В прессе до сих пор фигурируют разные объёмы жилья, которые должны были там построить — от 1,8 млн до 4 млн кв. м.
Строительство планировали начать в 2019 году вблизи старого аэропортового терминала. Стоимость всего проекта со сроками реализации 10–15 лет составляла 150 млрд рублей. Проект был презентован на ряде экономических форумов, однако «Кортрос» поставил реализацию проекта в зависимость от ряда условий, связанных с получением преференций на уровне бюджета.
«Нужно, чтобы руководство области сначала приняло решение признать заявленный нами проект крупным инвестиционным проектом. Должны быть объединены усилия на разных уровнях, — отмечал в разговоре с “Экспертом ЮГ” президент ГК “Кортрос” Вениамин Голубицкий.
— В этом случае компания могла бы к нему приступить». Потребуется «Кортросу», по словам его президента, и муниципальный ресурс, который может быть задействован при строительстве объектов социальной инфраструктуры.
«Мы, безусловно, всё это будем проектировать, но реализовывать эти проекты будем совместно с муниципалитетом», — подчеркнул г-н Голубицкий.
Муниципалитет устами его бывших глав администраций отмечал наличие непроработанного вопроса строительства социальной инфраструктуры, а также слабую транспортную доступность района. Строители к слабым сторонам проекта относили его высокую себестоимость.
«Придётся проектировать и тянуть к объекту сети, так как старые не были рассчитаны на такую нагрузку, но самое главное — отсутствие готовых транспортных сетей», — говорил, в частности, гендиректор строительной компании «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев.
Представители «Кортрос» заявляли, что строительство инфраструктуры должны взять на себя власти.
В последнее время звучали предложения выставить территорию аэропорта на торги, чтобы застройщики смогли сформировать наиболее выгодное для всех сторон предложение. Однако ситуация осложнялась юридическим статусом близлежащих земель и неурегулированным спором вокруг имущества бывшего аэропорта.
Старая тяжба и новые условия
Решение о статусе ряда объектов аэропорта мешал принять юридический спор по поводу акций ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону» (юридическое лицо старого аэропорта).
По сути, у него было два основных собственника — «Группа Агроком» ростовского предпринимателя Ивана Саввиди и компания «Ростоваэроинвест» (в совместном владении правительства Ростовской области и «Аэропортов регионов»). Общими усилиями властей и компании Вексельберга компанию Саввиди отстранили от управления старым аэропортом.
Впоследствии начался затяжной судебный спор, предметом которого в конечном итоге стала принадлежность акций аэропорта и части его территории, включая сам аэровокзал.
Формально территория аэропорта, отведённая под застройку, не была предметом спора.
Речь шла о соседних участках, зданиях и сооружениях, включая здание аэровокзала, однако неурегулированный спор вокруг этих территорий мог бы сильно усложнить жизнь при реализации проекта застройки, говорит знакомый с ситуацией девелопер: «Эта территория и старый аэровокзал, по сути, есть вход в новый микрорайон, к тому же там проведены необходимые коммуникации. Оставить эту территорию с ветшающими зданиями и инфраструктурой — значит создать возле будущего “города в городе” очаг напряжённости».
В «Группе Агроком» «Эксперту ЮГ» подтвердили, что спор шёл только вокруг имущества старого аэропорта, а территория под будущую застройку не входила в периметр требований группы.
Решение собрания акционеров ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону» в феврале поставило точку в давнем конфликте между «Группой Агроком» и ГК«Ренова».
Имущество старого аэропорта перешло к структурам Саввиди, а все акции ОАО — в собственность структур Вексельберга.
Также в «Агрокоме» сообщили, что уже приступили к разработке концепции дальнейшего использования зданий бывшего аэровокзала, однако подробности раскрыть отказались.
В «Кортрос» на запрос «Эксперта ЮГ» не ответили.
Ростовский бизнес предлагает иные варианты
По мнению президента ГК «Сокол» (один из крупнейших застройщиков Ростова), депутата Законодательного собрания Ростовской области Арутюна Сурмаляна, к застройке территории старого ростовского аэропорта необходимо привлечь не одного, а нескольких крупных застройщиков. Как считает г-н Сурмалян, реализация проекта в этом случае может существенно ускориться.
Он назвал текущий проект застройки аэропорта «на первый взгляд» «прекрасным и высокорентабельным». Однако, по его словам, компания «Кортрос» в течение нескольких лет показывает только «красивую картинку будущего района».
«Они презентовали “красивую куколку”. А потом, когда подсчитали, поняли, что надо несколько десятков миллиардов вложить в инфраструктуру, чтобы выйти в ноль, и отошли в сторону от этого проекта.
Всё упирается в деньги», — отметил г-н Сурмалян.
На территории старого аэропорта Ростова, по словам Арутюна Сурмаляна, планируется построить порядка 2,3 млн кв. м жилья (1,8-4 млн по разным данным). Такая цифра, по его мнению, является неподъёмной для региональных застройщиков, а для федеральных игроков «это не объём». Поэтому так трудно найти компанию, которая бы решилась на такой проект.
Оптимальным решением было бы сделать проект застройки за счёт средств города. Подробно разработать все детали застройки, включая внешний вид фасадов, а затем разделить территорию застройки на небольшие участки и объявить торги. Это стоило бы городу «миллионов 100», зато потом город вернул бы в казну миллиард, считает президент ГК «Сокол».
Он привёл в пример район Москва-Сити, а также реализованные проекты в Тюмени и Ереване. «В Ереване за счёт бюджета расселили старый квартал, сделали проект, согласовали коробки.
Будущий застройщик даже материал окон не мог менять. Затем провели торги. В итоге Северный проспект стал одним из лучших проспектов в городе», — рассказал г-н Сурмалян.
По его мнению, так же необходимо поступить и с ростовским проектом, чтобы сдвинуть его с мёртвой точки.
С помощью «Дом.РФ» в проект привлекут 8 млрд рублей, которые пойдут на создание инфраструктуры
Остаётся решить вопрос со строительством многомиллиардной инфраструктуры, затраты на которую в масштабных проектах часто достигают 20% бюджета. Но выход, похоже, есть.
Облигации в помощь властям инвесторам
В прошлом году руководство банка «Дом.РФ» объявило о разработке нового способа финансирования крупных жилищных проектов — выпуске инфраструктурных облигаций. Суть механизма в том, что «Дом.
РФ» создаёт специализированное общество проектного финансирования (СОПФ), через которое будет организован выпуск инфраструктурных облигаций на фондовом рынке.
Средства от размещений направляются на финансирование инфраструктуры — либо застройщикам в виде инфраструктурных займов, либо субъектам РФ путём выкупа их собственных облигаций со стороны СОПФ.
Денежные средства будут выдаваться на срок до 15 лет под льготную ставку, которая станет обеспечиваться субсидией из федерального бюджета. «Дом.РФ» выступает поручителем по облигациям, займы строительным компаниям выдаются под гарантию субъекта РФ.
При этом погашение инфраструктурного займа происходит после погашения кредита по проектному финансированию от банка.
Таким образом, инфраструктурный заём от СОПФ обеспечивает сохранение необходимого запаса финансовой устойчивости с точки зрения банков, предоставляющих проектное финансирование.
На конец 2020 года назывались четыре пилотных региона, в которых должны были опробовать новый механизм: Ленинградская, Тульская, Тюменская и Нижегородская области. В начале этого года к ним добавились Ростовская область и Сахалин.
В начале марта Ростовская область подписала соглашение с «Дом.РФ» о выпуске облигаций. На встрече с губернатором области гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко отметил, что новый механизм поможет реализации именно проекта развития территории бывшего аэропорта. С помощью «Дом.
РФ» в проект привлекут 8 млрд рублей, которые пойдут на создание необходимой для нового района инженерной, транспортной, социальной и общегородской инфраструктуры. На встрече г-н Мутко подчеркнул, что «Дом.
РФ» совместно с региональным правительством «уже актуализировал концепцию проекта комплексной застройки территории бывшего аэропорта», где предполагается освоение земельного участка площадью более 350 гектаров.
За счёт инфраструктурных облигаций, которые выпустит регион, будет профинансировано строительство инфраструктуры. Это обстоятельство, а также урегулированный спор между бывшими собственниками аэропорта оставляет надежду, что к «проекту века» скоро смогут вернуться уже с конкретными предложениями.
Старый аэропорт Ростова предложили поделить между застройщиками
По примеру проспекта Северный в Ереване
К застройке территории старого аэропорта Ростова можно допустить не одного крупного застройщика, а нескольких. В таком случае реализация всего проекта может ускориться, считает президент ГК «Сокол», депутат Заксобрания Ростовской области Арутюн Сурмалян. Однако, по его словам, в таком случае городу придётся сначала немного потратиться.
По словам Сурмаляна, он, как и многие другие, думал, что территория старого аэропорта после открытия Платова начнёт застраиваться достаточно быстро.
Ведь, на первый взгляд, это прекрасный, высокорентабельный проект.
Но, как известно, уже несколько лет идея создания «города в городе» никуда не движется, а «Ренова» Виктора Вексельберга ограничилась лишь показом красивой картинки будущего района.
— Проект Вексельберга был такой красивой куколкой, — говорит Сурмалян. — А потом в «Ренове» посчитали деньги и поняли, что им ещё надо туда несколько десятков миллиардов вложить, чтобы войти в проект. Всё упирается в деньги.
Он напомнил, что на территории старого аэропорта Ростова планируется построить порядка 2,3 млн квадратных метров жилья.
Для региональных застройщиков эта цифра является неподъёмной, а для федеральных «это не объём».
В итоге найти одну компанию, которая придёт на эту территорию и сама всё сделает, оказалось проблематично. Хотя, конечно, именно такой вариант развития событий был бы оптимальным.
— Любая компания упрётся в себестоимость и цену продажи, то есть в рентабельность. Такую компанию мы можем искать долго и не найдём, может, и через 10 лет, — говорит Сурмалян.
Выход, по его мнению, в том, чтобы власти сделали проект застройки полностью за свой счёт: зонировали всю территорию, просчитали потребность будущего района в инфраструктуре и даже определили облик фасадов.
— Это стоило бы городу миллионов в 100, но вернули бы потом миллиард, — считает президент ГК «Сокол».
В России примеров подобного подхода не много — Москва-Сити и один проект, реализованный в Тюмени. Есть также хороший опыт у Еревана, с которым в своё время знакомилась делегации мэрии Ростова.
— Там был участок в старом центре без каких-либо культурных объектов, — рассказывает Сурмалян.
— За счёт бюджета этот район расселили, сделали проект, согласовали всё, вплоть до того, что застройщик не имел права даже материал окон менять. Трогать разрешалось только внутреннюю планировку.
И разыграли по домам между застройщиками этот проект. Сейчас в Ереване это проспект Северный — лучший в городе.
Проспект Северный в Ереване. Фото rossaprimavera.ru.
По его мнению, подобная схема прекрасно подошла бы для застройки территории старого аэропорта.
— Я, к примеру, не могу освоить весь район, но десяток домов взял бы. Если буду понимать, что строю я, и что строят мои соседи, и что никто ничего не имеет права менять. Это была бы здоровая конкуренция, и в таком ключе застройку аэропорта вполне можно провести, — говорит Сурмалян.
Добавим, что основной проблемой при застройке территории старого аэропорта стало именно создание всей необходимой инфраструктуры.
Потенциальный инвестор — «Ренова» — не хотела брать на себя эти расходы, из-за чего в правительстве Ростовской области не давали добро на начало застройки. Однако на минувшей неделе, благодаря ДОМ.РФ, дело вроде как двинулось с мёртвой точки.
Глава госкорпорации Виталий Мутко заявлял, что у проекта уже есть инвестор, однако это не означает, что часть территорий не могут отдать под застройку другим компаниям.
Вексельберг распланирует территорию старого аэропорта
Стоимость работ по выполнению ППМТ, по оценке эксперта, может составить минимум 15 млн рублей. Городские власти не стали выполнять проект самостоятельно и не выдали компании никаких ограничений по проектированию. В перспективе должен быть объявлен конкурс на земельные участки, где могут участвовать все желающие. Эксперты не сомневаются, что в нем победит «Аэро-Сити».
Согласно постановлению администрации города, ООО «Аэро-Сити» дается год на подготовку документации по планировке территории размером 467,2 га в границах: пр. Шолохова — граница города — пер. 1-й Дамасский — ул. Берберовская — ул. Щедрина — ул. Щаденко. В качестве обоснования выбора проектировщика в документе указано, что общество обратилось за таким разрешением.
Ранее N писал, что областные власти планировали отдать территорию бывшего аэропорта под реновацию компаниям Виктора Вексельберга без проведения торгов.
В апреле 2018 года губернатор в своем твиттере анонсировал начало застройки, предложив придумывать название новому микрорайону.
Однако осенью ООО «Аэро-Сити» было отказано в выдаче в аренду без проведения торгов двух земельных участков общей площадью почти 350 га для реализации масштабного инвестпроекта «Реновация территории аэропорта, г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова».
И. о. главного архитектора — директора Департамента архитектуры и градостроительства Ростова Елена Гавриленко пояснила, почему размер участка увеличился с прошлогодних 350 га до почти 467,2 га:
— Изначально рассматривалась только земля, арендованная «Аэро-Сити». А поскольку на прилегающих участках находятся жилые дома, иные объекты, мы включили в состав планируемой территории другие участки вплоть до пр. Шолохова.
Это сделано для того, чтобы просчитать с учетом будущей нагрузки обеспеченность района школами, детскими садами, учебными заведениями, там планируются и высшие учебные заведения.
Проектировщики будут анализировать, чтобы в будущем и новым, и уже проживающим людям на этой территории было хорошо.
В декабре 2018 года градоначальник Виталий Кушнарев заявлял: «Я не хочу, чтобы мы, застраивая это район, создавали новые проблемы.
Важно не запереть Шолохова, нужно строить альтернативную автодорогу в центральную часть города, выход на М-4, освоение этого участка предполагает строительство второй нитки канализационного коллектора со стороны левого берега.
Мы хотим придать этому проекту статус федерального значения, чтобы привлечь средства федерального бюджета».
Опрошенные N эксперты считают, что, разрешая частной компании выполнять ППМТ без каких-либо ограничений, власти поступают вопреки интересам жителей города.
— Выполнять проект планировки для таких важных для Ростова территорий должны городские власти за счет бюджета, чтобы заложить туда то, что нужно жителям города, — считает руководитель филиала АО «ЮИТ Санкт-Петербург» в Ростове-на-Дону Андрей Шумеев.
Как объяснил Андрей Шумеев, ППМТ определяет возможный объем застройки территории, в том числе жилья, объектов социальной инфраструктуры, территорий общего пользования: дороги, скверы, проезды и т. п.
После утверждения ППМТ становится собственностью города и законом для застраиваемой территории.
На его основании муниципалитет организует строительство транспортной и инженерной инфраструктуры за свой счет, а затем продажу на аукционе права застройки каждого земельного участка или группы участков.
Второй вариант — муниципалитет может продать на аукционе весь земельный участок для жилищного строительства. Тогда победитель аукциона должен выполнить строительство транспортной и инженерной инфраструктуры и после получения прав на весь земельный участок застраивать его самостоятельно или передать (продать) права на застройку другим компаниям.
— На мой взгляд, главное в этой ситуации то, что земельный участок с границами сложной конфигурации лежит в целостном планировочном образовании — Восточном планировочном районе города, ограниченном с севера пр.
Шолохова, с юга — Доном, с запада — Кизитеринской балкой, а с востока — трассой М-4 «Дон», — и как бы плавает в этой территории без привязки к внутренней планировочной структуре района, — пояснил заведующий кафедрой градостроительства Академии архитектуры и искусств ЮФУ Александр Бояринов.
— Эта схема пространственной организации имеет важную роль в будущей жизни горожан и развитии Большого Ростова, т. к. в перспективе формируется планировочный район, а это в сумме 70-80 тыс. трудового населения без организации мест приложения труда.
Городские власти должны были сначала сделать проект адаптации этой территории в схему перспективного развития восточного планировочного района города, а потом выдать задание застройщику (аналог градплана), ограничив его в определенных рамках. Для инвестора, как и для другого застройщика, главное — максимальная прибыль от проекта. К сожалению, из-за таких решений город может получить новые транспортные и социально-экономические проблемы.
Елена Гавриленко уточнила, что выдача разрешения на проектирование еще не означает намерение отдать землю без торгов:
— Правовые вопросы будут решаться после утверждения документации по планировке территории. Это не значит, что «Аэро-Сити» получит право все там застраивать, для выбора того, кто будет это делать, существуют другие процедуры.
— Не думаю, что у компании Вексельберга будет много конкурентов на конкурсе, — сомневается Андрей Шумев. — Выполнение проекта ППМТ даст ей понимание экономической эффективности застройки этого района. Она будет лучше ориентироваться в нюансах будущего строительства и понимать, какую цену можно предложить за землю.
Теоретически, если в земельном аукционе победят не структуры Вексельберга, а кто-то другой, то «Аэро-Сити» потеряет инвестированные в ППМТ деньги.
По словам Александра Бояринова, стоимость выполнения ППМТ на эту территорию может составить не менее 15 млн рублей.
26 га под застройку на ул. Вересаева отдали без торгов Губернатор Василий Голубев подписал распоряжение № 234 о признании инвестпроекта «Строительное управление — 1 «ЮгСтройИнвест-Дон» соответствующим критериям областного закона о выделении земельных участков в аренду без проведения торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов. Реновация старого аэропорта откладывается из-за социалки В городском бюджете нет средств для финансирования строительства на этой территории социальных объектов. Без них невозможно обеспечить комплексную застройку. В начале октября было подписано распоряжение губернатора Ростовской области № 225 об отказе в предоставлении ООО «Аэро-Сити» (аффилированным с ООО «Кортрос», входящим в ГК «РЕНОВА» Виктора Вексельберга) земельных участков в аренду без проведения торгов. Ростовская область планирует многое утроить к 2030 году Состоялось финальное обсуждение проекта Стратегии социально-экономического развития области «Стратегия 2030». Со стороны экспертов к проекту документа поступило более 500 предложений, заявил губернатор Василий Голубев. Эксперты, участвовавшие в финальном обсуждении, обратили внимание на важность развития инженерной инфраструктуры, прозрачности управленческих процедур, принятия новых подходов к строительству.
Жильё на месте старого аэропорта Ростова планируют начать строить в 2019 году
Старый аэропорт Ростова, фото Marina Lystseva Сюда же может переехать пригородный автовокзал
Застройка территории старого ростовского аэропорта на Шолохова может начаться уже в 2019 году, заявил губернатор Ростовской области Василий Голубев.
— Я не исключаю такой возможности. Если всё сложится, то в 2019 году освоение территории начнётся. Но подготовительная работа уже идёт, — рассказал губернатор.
По его оценкам, строить новый микрорайон предстоит 20 лет. Однако над его транспортным обеспечением надо думать уже сейчас.
— Ничего нормального не получится, если не будет нового выхода на трассу М-4 «Дон», если мост второй в Александровке не будет построен. Без этого получится просто очередное «бутылочное горлышко» для транспорта, — рассказал Голубев.
С другой стороны, продолжил он, сейчас рассматривается идея, чтобы сделать территорию старого аэропорта не просто жилым районом, но и новым транспортно-логистическим узлом Ростова.
— С точки зрения размещения Пригородного вокзала это место поинтереснее будет, чем то, что есть сейчас на Шолохова. Стоянки, подъезды — всё есть, да и выезд из Ростова гораздо ближе. И рядом нет жилых районов, людям никак мешать не будет, — рассказал губернатор.
Министр транспорта Ростовской области Андрей Иванов подтвердил обсуждение идеи:
— Да, один из рассматриваемых вариантов — перенос Пригородного вокзала с Шолохова на территорию старого аэропорта.
Он пояснил, что этот вопрос может войти в готовящуюся сейчас Стратегию социально-экономического развития Ростовской области до 2030 года. И добавил, что власти рассматривают и перспективу соединения будущего нового микрорайона с центром железнодорожным транспортом. Скорее всего, имеется ввиду проект «Городская электричка».
Напомним, общая площадь застройки составит 350 га, будет построено 4,8 млн квадратных метров недвижимости разного ценового сегмента. Жить здесь будут 100 тысяч человек.
Социальная инфраструктура проекта предполагает возведение восьми школ, более 20 детских садов, четырёх поликлиник, а также рекреационных зон, детских площадок и объектов социальной инфраструктуры. Объём инвестиций — 150 млрд рублей.
Взлётно-посадочную полосу предполагается оставить и превратить в главную зону для прогулок.
15 февраля компания «Кортрос» (входит в ГК «Ренова» Виктора Вексельберга), которая и будет застраивать территорию аэропорта, показала на видео , что же собирается строить.
Судя по ролику, новый жилой район будет разделён как минимум на несколько зон. «Для жизни», если верить показанному проекту, будут строиться малоэтажные дома на европейский манер — с большими окнами и газонами на крышах.
Деловой центр стоит особняком и представляет собой скопление хоть и небольших, но небоскрёбов с центральной башней, которая, судя по видео, рискует стать самым высоким зданием в городе.
Застройщик утверждает, что 20% всего трудоспособного населения района сможет работать здесь же.
Третья основная зона отведена под досуг. Обещаны выставочные залы, кино-концертные комплексы и даже музей. И это всё не считая образовательных учреждений (от детских садов до вузов) и объектов здравоохранения.
Другая особенность, бросающаяся в глаза, — обилие зелени в новом районе.
Застройщик обещает, что на каждого жителя будет приходиться 6 квадратных метров зелёных насаждений и они в общей сложности займут четверть всей застраиваемой территории.
В начале февраля 2018 года проект представили президенту Владимиру Путину, который посетил Ростов. Оценивая увиденное, глава государства заявил, что «есть возможность сделать удобно и красиво».
Ранее Голубев предложил ростовчанам самостоятельно придумать название для нового микрорайона. Выбор лучше варианта продолжается.
Сергей Деркачёв Данный материал опубликован на сайте BezFormata 11 января 2019 года,ниже указана дата, когда материал был опубликован на сайте первоисточника!
Перегружают дороги и больницы: за чей счет застраивают Ростов
Строительство жилья в Ростове не останавливается. Помимо больших проектов, таких как Левенцовка, в городе продолжают возводить и дома, стоящие особняком. Какие территории планируют выделить под жилье в Ростове и как это скажется на жизни остальных ростовчан, попытался разобраться корреспондент RostovGazeta.
По итогам первого полугодия 2019 Ростовская область заняла шестое место по вводу жилья в России.
«На территории региона реализуются такие крупные проекты комплексного развития территорий, как «Левенцовский», «Суворовский», «Красный Аксай», «Вересаево», «Сокол» на Оганова».
По количеству введенных за восемь месяцев 2019 года жилых метров лидируют города Ростов-на-Дону (793, 6 тысячи квадратных метров), Новочеркасск (86,9 тысячи), Батайск (88,4 тысячи)», — сказано на сайте правительства области.
В планах региона увеличивать вводимые жилплощади. Так, за прошедшее первое полугодие показатель ввода жилья увеличился по сравнению с таким же периодом прошлого года на 10,7%. «С января на Дону введен в эксплуатацию 61 многоквартирный и больше 4,7 тысячи частных домов», — следует из данных правительства.
В соответствии с национальным проектом «Жилье и городская среда» к 2024 году на Дону ввод жилья увеличится с 2,5 до 3,5 млн квадратных метров в год. За пять лет в регионе планируется ввести более 18 млн квадратных метров жилья.
Новые массивы — старые проблемы
Одним из главных проектов в городе является застройка старого аэропорта. Участок уже отдали дочерней компании ГК «Ренова» Виктора Вексельберга ООО «Аэро-Сити». Здесь планируется построить жилой комплекс на 100 тысяч жителей.
«Этот проект двигается, насколько я понимаю. И здесь вопрос в том, каким будет качество этой застройки, городской среды, планировочных решений», — считает директор автономной некоммерческой организации урбанистических решений «Фабрика города» Михаил Векленко.
Депутат гордумы Ростова и член комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Анатолий Котляров считает, что новый комплекс увеличит нагрузку на Первомайский район. «Сейчас Шолохова — это артерия, по которой люди приезжают из Новочеркасска и Шахт, Рассвета и Аксая.
Мы по пути этой артерии делаем еще один город Новочеркасск утрировано. Шолохова и так периодически стоит, а мы остановим его навсегда», — полагает депутат. По его словам, внутри квартала собираются делать дорогу по взлетно-посадочной полосе, но она упирается в М-4 и железную дорогу, через которую нет моста.
«То есть она все равно будет выходить на Вересаева и Шолохова, дальше дороги нет», — пояснил Котляров.
Кроме этого, как сообщил собеседник, даже несмотря на миграционный поток из Украины, происходит убыль населения. «Соответственно, мы будем оголять районы области, вытаскивать оттуда жителей, чтобы заполнить эти массивы. И для экономики области в целом ничего хорошего из этого не будет», — считает он.
Serge Bystro/CC BY 2.0flickr.com
О планах застроить левый берег говорил еще предыдущий глава администрации города Виталий Кушнарев летом 2018 года. Тогда было известно, что новый жилой комплекс займет площадь 26 гектаров, его строительством займется компания «Крокус интернэшнл», разрабатывалось сразу несколько проектов застройки.
Как сообщают СМИ, этой осенью о намерении застроить Левый берег многоэтажками упомянул и нынешний сити-менеджер Алексей Логвиненко. Стало известно, что в новом районе помимо жилых домов может появиться и аквапарк.
В целом, речь идет о застройке территории между трассой и железной дорогой в направлении Батайска.
Михаил Векленко отмечает, что когда мы говорим о застройке Левого берега, то стоит понимать, о какой именно территории идет речь. «Есть линия за стадионом в сторону Батайска, говорят о ней. Но пока что нет никаких конкретных данных, это все еще планы», — сообщил урбанист.
Он отметил, что на участке напротив набережной (от Буденновского до Ворошиловского) потенциально может быть городская застройка. «Чем ближе будут дома к реке, тем они должны быть ниже. Я имею в виду невысокие здания, по стилю близкие к старой части города. Тогда, гуляя на левом берегу, мы будем любоваться правым, а на правом берегу — левым», — сообщил собеседник.
По его словам, по правую сторону между торговым центром и Западным мостом, до Батайска — болото.
«Это место потенциально может стать природным парком, если оставить водную часть, высадить болотистые цветы и деревья, построить выше уровня воды легкие конструкции, которые бы не подвергались затоплениям.
Таким образом у нас появится уникальный парк в Ростове и агломерации», — добавил он. Векленко пояснил, что так люди смогут гулять пешком из Батайска в Ростов и наоборот.
Анатолий Котляров рассказал, что в этой зоне потенциально есть угроза подтопления, поэтому перед строительством нужно намывать песок. Однако инвестор, по его словам, не хочет нести дополнительные траты. «Левый берег в любом случае — это пойма, зона прохода талых и паводковых вод.
Мы построили стадион и сделали там большую пробку. Мы начали разрабатывать карьер с песком за Тачанкой, сделали еще одну пробку. Когда будет большая вода, а она все равно будет, это приведет к затоплению ростовской набережной, не говоря уже о нижних, расположенных по течению, домах.
Появится угроза затопления железной дороги», — считает депутат. Он отметил, что в 70-х годах в Ростове уже были затопления. «Если сейчас повторится эта история, то мы будем разводить руками: „Это же стихия“. А то, что она создана искусственно, никто говорить не хочет.
Вот когда уйдет под воду федеральная трасса вдоль Александровки, тогда народ может быть начнет думать. А может быть, и нет», — добавил Котляров.
В Ростове продолжают появляться объекты точечной застройки. Об их минусах говорят многие, в том числе представители власти, которые намерены бороться с этим явлением.
Михаил Веленко считает, что точечная застройка, действительно, часто плохо применяется. «Но она тоже может быть положительной для города. Это вопрос качества архитектуры, материалов, планировочных решений», — добавил он.
Анатолий Котляров комментирует, что новые многоэтажки в старых районах города сейчас загружают инфраструктуру, которая не рассчитана на такое количество людей, и плохо влияют на здания рядом. «Могу привести яркий пример.
В Кировском районе построили комплекс „Аквамарин“, и компания „Кристина“ построила дом на склоне. Для себя они сделали хорошие фундаменты, но сейчас у соседнего девятиэтажного здания накренилась подпорная стенка, родник начал бить на дорогу.
Там все в шоке — как бы это соседнее здание не рухнуло. Вот вам результаты нашей точечной застройки», — добавил он.
Депутат рассказал о строительстве «свечки» в парке Строителей. «После этого в детской художественной школе через дорогу, которая сто лет работает в Ростове, треснули стены», — сообщил специалист.
По словам депутата, на перекрестке Садовой и Кировского появилась гостиница, которой там быть не должно.
«По Кировскому между Садовой и Социалкой здание довоенной постройки дало трещину, теперь мы его дружно спасаем, усиливаем», — сообщил собеседник.
Он рассказал, что все ждут с опаской заселения «Белого ангела» на набережной. «Все квартиры однокомнатные. Где будут стоять машины?», — поинтересовался Котляров.
Депутат считает, что инфраструктура не успевает за застройщиками, и их не собираются нагружать этим.
«У нас „Правила землепользования и застройки“, генплан заточены под то, что на любом пятачке можно построить что угодно. Даже в старой Нахичевани строят многоэтажные здания.
Слава богу, не 24 этажа, есть ограничение до девяти. Но в остальных частях города, за исключением Нахичевани и центра, лепи, что хочешь», — полагает собеседник.
По словам Котлярова, городу стоит переходить к малоэтажному строительству. «У нас есть проблема, которая пока, слава богу, не коснулась многоэтажных домов — пожарная безопасность.
Если за рубежом при большой этажности ты обязан лестницу сделать, то у нас нет сейчас такого обязательства. Все запасные лестницы являются внутренними.
И если очаг возгорания возле лифтовой шахты, то по лестнице спуститься практически невозможно», — рассказал депутат.
Кроме этого, по его словам, пожарные машины выше 20 этажа доставать не могут. «На весь город есть одна вышка, которая может подать туда воду. То есть два пожара, не дай бог, — и кердык. Такое вряд ли может случиться, но никто же не ожидал, что половина центра выгорит за полдня», — полагает Котляров.
Он рассказал, что есть застройщики, которые умудряются возводить невысокие дома. «В Аксае, например, много площадок, застроенных трех-четырехэтажными зданиями. В Батайске строят малоэтажные дома. Получается, им это выгодно. Не в убыток же они себе строят», — добавил Котляров. Он пояснил, что некоторые стройкомпании стремятся не просто к прибыли, а сверхприбыли.
«Зачем работать с прибылью в 100%, когда можно работать с прибылью в 300%? Только проблема в том, что с нее потом налоги не платят. Прибыль — это категория, которая находится только в воображении главного бухгалтера. И всегда можно обоснованно увеличить количество затрат, развести руками и сказать: „На самом деле, это стоит не 10 тысяч, а 40 тысяч“.
Проконтролировать это практически невозможно», — пояснил депутат.
Котляров также полагает, что вместо застройки планируемых территорий стоит заняться расширением города. «Нам нужно расширяться в сторону севера и востока. Я не говорю об агломерации, но можно замкнуть вилку между Темерником и Северным.
И вообще хорошо бы было провести границу города по объездной от Щепкина в сторону Платова. Там есть свободные площади и можно вести разговор о каких-то грандиозных сооружениях.
И не нужно намывать восемь километров песка, как на Левом берегу», — сообщил депутат.
Специалист предложил внести кардинальные изменения в стратегию развития города до 2035 года, чтобы избежать проблем с инфраструктурой на новых территориях. «Стоит взять Советский опыт. На Западном и Северном сначала проводили коммуникации и строили инфраструктуру.
Если вы посмотрите на старые фотографии этих мест, то увидите, что там есть и дорога, и разворот для трамвая, и пустыри вокруг. Только потом это начали застраивать», — сообщил Котляров. Он добавил, что это нужно включать в финансирование.
«Мы заботимся о том, чтобы люди ходили по пешеходным дорожкам, а то, что на этих пешеходных дорожках муравейники… Нужно этот муравейник как-то расселить», — заключил Котляров.
Михаил Векленко считает, что город может и должен развивать существующие кварталы, в них есть огромный потенциал и емкость.
Он пояснил, что это можно сделать за счет программы комплексного развития застроенных территорий, качественной точечной застройки, реконструкции кварталов и зданий. «Городу важно научиться управлять и управлять качественно.
Иначе как и в советское время мы будем поглощать новые территории, но их качество будет только ухудшаться», — добавил собеседник.
По мнению урбаниста, чтобы избежать ошибок при застройке, нужно комплексно переосмыслять, каким будет город Ростов. «Мы этого реально не сделали. Мы не определили, что Ростов должен быть именно таким. Это порождает проблемы, точечные решения, которые выгодны какой-то группе людей», — заключил Векленко.