По оценкам для Москвы и Петербурга, это сокращение числа возможных заёмщиков до 10 раз. Что случилось? Стало жалко средств на субсидирование ставки? Нет, денег в федеральном бюджете более чем достаточно. Благодаря высоким нефтяным ценам за 4 месяца бюджет официально сведён с профицитом 205 млрд рублей. А если считать полностью все поступления, в том числе те, которые проходят мимо статьи «Доходы», то прирост денег на счетах бюджета составил 1,2 трлн рублей. Сравните эти цифры с расходами бюджета на финансирование льготной ипотечной ставки (около 40 млрд рублей в 2020 году, вероятен рост этой суммы вдвое в 2021–м).
Льготная ипотека — довольно «дешёвая» программа для богатой российской казны. За счёт текущих поступлений, а также накоплений на счетах бюджета можно финансировать эту программу ещё многие годы.
Может быть, она оказалась не востребована населением и бизнесом? Нет, она очень популярна. «Программа 6,5» (под 6,5%) была запущена в апреле 2020–го как антикризисная мера сроком на полгода.
Осенью продлена ещё на 9 месяцев — до 1 июля 2021–го.
Она оказалась интересна прежде всего за счёт того, что теперь запрещено долевое строительство, а у людей среднего и выше достатка осталось прилично денег после вынужденного (пандемия!) отказа от зарубежных поездок и трат за рубежом.
На 10 июня 2021 года в стране выдано 522 тыс. льготных ипотечных кредитов на сумму 1,6 трлн рублей (в том числе 0,44 трлн в Москве и 0,22 трлн в Петербурге).
Половина этих кредитов выдана после продления программы за пределы первого полугодия. Программа хорошо поддержала банки — прежде всего государственные.
Лидеры по выдаче кредитов — Сбербанк и ВТБ (в сумме более 1 трлн рублей) и, конечно, застройщиков.
Вот тут мы и подбираемся к проблеме, которую невольно создала (скорее, выявила) «Программа 6,5»: жилищное строительство — оно не поспевает за резким скачком спроса на квартиры.
В 2020 году ввод жилья составил 80,6 млн м2 общей площади — и это меньше 2019 года (80,2 млн м2) и намного меньше рекордного 2015 года (около 87 млн м2 при расчёте по новой методике). И всё это крайне далеко от задачи майского (2018 года) указа президента — 120 млн «квадратов» к 2024 году. Эта задача теперь перенесена на 2030 год, но, судя по годовым данным, надежд на её исполнение никаких.
Радует, что в 2021 году лёд тронулся и в I квартале ввод жилья вырос на 15,4% (к I кварталу 2020–го). Хотя справедливости ради стоит отметить, что это связано большей частью с провалом строительства в 2020 году, чем с его ростом в 2021–м. И говорить о том, что это рывок в строительстве, пока рано (это вполне может быть действие суммы временных факторов).
Итак, спрос на жильё резко вырос, а его предложение стоит на месте. Понятно, что итог такой ситуации — рост цен. Особенно это заметно в столицах, где цены за последний год скакнули на четверть (по оценкам независимых источников).
Очевидно, что люди попали в ловушку — все допдоходы от льготной ставки «сжираются» ростом цен на жильё.
Первым забил тревогу Центробанк, которому с самого начала не нравилось вмешательство в его епархию с льготным процентом и резкий скачок ипотечного кредитования.
Потом постепенно стало доходить и до правительства, которое стало всё чаще говорить о необходимости резко ускорить строительство жилья. Но оно пока не очень–то ускорилось, в отличие от цен.
И что–то не видно никаких решительных мер для этого ускорения. Всё разговоры и разговоры.
Между тем совершенно понятно, почему скачок спроса не привел к адекватному росту предложения. И дело не только в том, что строительство — это длительный цикл. А ещё и в том, что очень высоки административные барьеры для прилива капитала в эту сферу.
И в 2020 году власти подняли их ещё выше, законом запретив долевое участие и переведя все стройки на эскроу–счета в банках. Это сразу сократило число строительных организаций и конкуренцию в отрасли, сделав строительство дороже (оно теперь включает уплату банковского процента).
Теперь «крупняк» уже не подпирают и не толкают снизу средние и небольшие строительные компании, а если такое происходит — то «мелочь» очень легко зажать с помощью банков, которые заинтересованы в сотрудничестве именно с «крупняком».
Структура строительной отрасли получилась очень тяжеловесная и «трудная на подъём», не готовая реагировать на скачок спроса ростом предложения. Только ростом цен.
Власти своим решением по сокращению льготной ипотеки фактически расписались в капитуляции — неспособности заметно увеличить жилищное строительство, неготовности признать ошибки в реформировании отрасли и исправить их.
А раз так — остаётся только постепенно сворачивать программу стимулирования спроса из–за роста цен на жилье. В макроэкономическом смысле она оказалась фальстартом.
Но полмиллиона семей, улучшивших своё жилищное положение, все равно ей были рады. Хоть что–то.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Разбиваем мифы из рекламы: как ипотека под 2,55% от ГК «Самолет» превращается в ипотеку под 3,41% и дороже
По радио и в СМИ можно услышать и увидеть практически уникальное предложение – ГК «Самолет» предлагает купить у нее квартиру в ипотеку всего под 2,55% годовых. И, в отличие от других акций от застройщиков, тут ставка фиксируется на весь год. Мы вчитались в условия программы, все пересчитали и готовы ответить – действительно ли все так хорошо и какие у этой программы есть подводные камни.
Процентные ставки по ипотечным кредитам к 2021 году достигли исторических минимумов (конечно, для России) – до 1 июля еще можно оформить кредит по ставке около 5,5-5,7% годовых, причем без дополнительных условий. Госпрограмма уже с июля будет серьезно урезана по сумме и по ставке. Тем не менее, как считают отдельные банки и компании, даже такую низкую процентную ставку можно опустить еще ниже.
Один из крупнейших московских застройщиков – Группа компаний «Самолет» – предлагает купить квартиру в одном из проектов ГК в Москве и Московской области по уникальной ставке в 2,55% годовых. И, что самое главное, ставка фиксируется на весь срок кредита – даже если это 20 лет.
Более подробно условия такие:
- ставка 2,55% годовых действует только на квартиры, если покупать апартаменты от ГК «Самолет», ставка будет от 4,99% годовых;
- ставка указана даже без условия «от…» – соответственно, это окончательная ставка;
- сумма кредита – до 12 миллионов рублей, работает программа только в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
- программа ограничена по времени – она действует с 8 апреля по 1 июля 2021 года включительно.
Как пишет ГК «Самолет» на своем сайте, 95% заявок в итоге одобряются, ежемесячный платеж будет ниже на 27%, а переплата – на 61% по сравнению со стандартными программами ипотечного кредитования.
На сайте размещен обратный таймер, который отсчитывает время до 1 июля 2021 года – так клиенты понимают, что времени осталось мало и нужно поскорее оформить ипотеку.
Также приведен ипотечный калькулятор, который рассчитывает сумму ежемесячного платежа. Например, если купить квартиру за 5 миллионов, из которых 1,5 миллиона внести сразу, то на 20 лет сумма ежемесячного платежа составит 20 123 рубля – в отличие от 24 175 рублей при обычных условиях госпрограммы.
Подробный разбор условий
Что это за компания
Группа компаний «Самолет» – один из самых крупных застройщиков России, в списке топ-10 девелоперов ГК занимает 5 место. За свою историю с 2014 года «Самолет» построил 8 жилых кварталов на 2,3 миллиона квадратных метров жилья (это то, что уже введено в эксплуатацию), а еще компания располагает земельным банком на более чем 19 миллионов квадратных метров (крупнейший в России).
- В прошлом году в ГК «Самолет» вошла компания «СПб Реновация», которая стала оператором проекта по реновации 22 городских кварталов Санкт-Петербурга общей площадью в 8,3 миллиона квадратных метров жилья.
- Структура собственности группы достаточно запутанная – основными владельцами называют бизнесменов Игоря Евтушевского, Максима Кенина, Павла Голубкова и других.
- Стратегия деятельности ГК «Самолет» достаточно интересная:
- компания начинала свою работу, предлагая жилье намного дешевле, чем у конкурентов – например, при средней себестоимости квадратного метра у конкурентов в 65 тысяч рублей, «Самолет» строил жилье по 50 тысяч;
- вместо выкупа участков под строительство, «Самолет» обещает их владельцам часть от построенных квартир;
- несмотря на низкую себестоимость, компания остается прибыльной и не забывает строить социальную инфраструктуру, а еще не строит дома выше 17 этажей;
- в октябре прошлого года «Самолет» вышел на IPO на Московской бирже. Стартовав с 984 рублей, сейчас акции торгуются по 1650 рублей.
Другими словами, это крупный и достаточно надежный застройщик, так что риск, что стройка станет проблемной, небольшой.
Условия акции
Акционное предложение «Меньше переплат» – ипотечная программа, но застройщик формально не может выдавать ипотечные кредиты. Соответственно, более подробные условия программы таковы:
- кредитор – Сбербанк (хотя напрямую это не указано – только номер лицензии);
- есть ставка в 2,55% годовых, а есть – от 4,4% годовых. Судя по всему, ставка зависит от конкретного жилого комплекса (подробно причины не раскрываются);
- кредитная программа работает внутри госпрограммы-2020 – то есть, часть ставки покрывает государство, а часть – «Самолет»;
- срок кредитования – от 12 до 20 лет;
- первоначальный взнос – от 15% от стоимости жилья;
- ставка действует, если заемщик оформляет недвижимость через услугу «Электронная регистрация права собственности», в противном случае ставка увеличивается на 0,3%;
- нужно оформить добровольное страхование жизни и здоровья заемщика в одной из аккредитованных страховых компаний (иначе ставка вырастет на 1%).
Отметим, что условия «мелким шрифтом» прописаны крайне непонятно – там упоминаются сразу 2 процентные ставки, а снизу пишется, что ипотеку на апартаменты под 4,99% годовых и на квартиры по господдержке выдает «Альфа-Банк» (на его сайте найти эту программу не удалось).
Кроме того, на сайте Сбербанка этой программы тоже нет – но при этом есть другие, где ставка снижается до 0,1% годовых в первый год, а потом поднимается до стандартной.
Ограничения по объектам
На данный момент на странице с условиями акции размещены предложения по 13 разным жилым комплексам. При этом часть из них – это апартаменты со ставкой от 4,99% годовых, другие – квартиры. Всего удалось найти 10 комплексов в Москве и Московской области, которые подпадают под условия. В Санкт-Петербурге доступно 6 ЖК, и во всех предлагаются именно квартиры.
Соответственно, потенциальный клиент будет ограничен в выборе конкретной квартиры – он может выбирать лишь из того, что строит ГК «Самолет» (что в целом логично – ведь этот застройщик и субсидирует процентную ставку).
Другие предложения
Сотрудничество со Сбербанком – не единственная программа у ГК «Самолет» – застройщик открыл точно такую же программу с «Альфа-Банком», правда, там процентная ставка начинается от 2,99% годовых.
Кроме того, у застройщика есть программы с банком «Открытие» (кредит без первоначального взноса под 6%/8,5% годовых), с Промсвязьбанком (ипотека под 2,7% годовых) и с некоторыми другими банками (ВТБ, и т.д.).
Правда, в некоторых случаях ставка снижается до акционной только на первый год, а в других – на весь срок кредитования.
Подводные камни – скрытые минусы программы
Достаточно серьезный минус программы – в открытом доступе не удалось найти ее подробные условия (на сайте ГК «Самолет» есть только мелкий шрифт с непонятными условиями, на сайте Сбербанка именно по этой программе условия тоже не найти).
Однако стоит понимать, что все условия прописываются в кредитном договоре – и если заемщик получит договор с графиком платежей, где все они будут рассчитываться по обещанной ставке, то никаких дополнительных рисков у клиента нет. Другими словами, если банк действительно выдаст ему ипотечный кредит под 2,55% годовых на все 20 лет – то клиент именно столько и будет платить.
Отметим, что кредитный калькулятор на сайте ГК «Самолет» немного ошибается в сторону банка, например, при стоимости квартиры в 5 миллионов рублей, с первоначальным взносом в 1,5 миллиона на 20 лет выходит так:
- по ставке 2,55% на сайте застройщика сумма платежа – 20 123 рубля;
- если пересчитать то же самое в стороннем кредитном калькуляторе, сумма будет меньше – 18 632 рубля.
При этом по «конкурирующей» программе застройщик дает действительно правильные данные.
Если подобрать ставку по сумме платежа, то выйдет, что ГК «Самолет» подсчитывает платеж по реальной ставке в 3,41% годовых. Почему реальная ставка почти на 1% выше – неизвестно, и это стоит учитывать.
Кроме того, после рассмотрения заявки клиенту могут отказать выдать кредит по заданным условиям – банк может это делать без объяснения причин.
А еще банк может предложить клиенту какую-то другую программу вместо разрекламированной застройщиком – например, ту, где ставка снижается только на первый год. И разница в сумме платежа и общей переплате будет огромной.
В остальном же «подводных камней» не видно – скорее всего, ГК «Самолет» планирует субсидировать банку часть процентной ставки весь срок кредитования (что для застройщика весьма дорого). Вероятно, часть этой субсидии уже включена в стоимость жилья – сравнить не с чем, так как в разных ЖК разная стоимость квартир и разные условия.
Условия касательно страховки и электронной регистрации сделки – стандартные, а процентные надбавки за отсутствие этого даже ниже, чем у других банков.
И все же, стоит ли оформлять?
До конца срока действия льготной ипотечной госпрограммы осталось не так много времени – судя по всему, в Москве и других городах-миллионниках такой дешевой ипотеки уже не будет, и ставки постепенно приходят в норму. Поэтому эти недели – буквально последняя возможность оформить ипотек семье, которая планирует поселиться в одной из столиц или в столичном регионе.
А если еще и банк вместе с застройщиком предложат сниженную процентную ставку – это еще выгоднее.
Правда, стоит учитывать следующее:
- проверить, не подменил ли банк программу под 2,55% годовых на стандартную программу (0,1% в первый год и 5,75% дальше);
- просчитать плюсы и минусы оформления страховки жизни (то есть, понять, выгодно ее оформить или заплатить ставку выше);
- проверить, не будет ли жилье от другого застройщика дешевле при базовой ставке. Возможно, «Самолет» включил в цену квартир компенсацию процентов банку, а в другом ЖК сумма ежемесячного платежа по ипотеке будет ниже даже по обычной ипотечной программе.
Если же договор без «сюрпризов», а квартира действительно не очень дорогая – то можно смело оформлять ипотеку под 2,55% (а, точнее, под 3,41% годовых).
Кому доступна ипотека с низким начальным взносом
Получить ключи от квартиры «за копейки» через ипотеку с низким взносом становится все сложнее /Евгений Разумный / Ведомости
С начала пандемии многие крупные ипотечные банки, снижая ставки ипотеки, ужесточили условия выдачи жилищных кредитов. В частности, изменения коснулись размера минимального первоначального взноса. Например, среди 10 крупнейших банков по величине ипотечного портфеля четыре увеличили минимальный взнос заемщика.
Так, Райффайзенбанк поднял его по кредитам на первичное и вторичное жилье на 5–10 процентных пунктов (п. п.) до 20% от стоимости жилья, ФК «Открытие» – с 10 до 20%, Альфа-банк – с 15 до 20% для кредитов на готовое жилье, а Промсвязьбанк – на 5 п. п. до 15% по кредитам на новостройки и вторичные квартиры.
Промсвязьбанк также отказался от ипотечной программы на столичные новостройки с нулевым первоначальным взносом, которая действовала еще в феврале. Об этом свидетельствуют данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs, с ними ознакомились «Ведомости».
По данным агентства, Сбербанк еще в феврале также повышал минимальный первоначальный взнос для зарплатных клиентов с 10 до 15%, но позднее вернул его на прежний уровень.
Совкомбанк также повысил минимальный взнос по кредитам на первичном и вторичном рынке на 10 п. п. до 20% от стоимости жилья.
Впрочем, ужесточение не коснулось льготной ипотеки с господдержкой со ставкой до 6,5%.
Напротив, в июне Минфин предложил снизить размер первоначального взноса по ней с 20 до 15%, а председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что не видит в этой новации серьезных рисков для банковской системы.
Сейчас документ проходит согласование в аппарате правительства, сообщила «Ведомостям» пресс-служба Минфина. Но крупнейшие игроки, Сбербанк и ВТБ, заранее понизили первоначальные взносы по этой программе до 15%.
Отдельные банки начали подумывать о снижении минимального взноса для заемщика, но не ниже 10%, рассказали их представители. Так, Райффайзенбанк рассматривает снижение с нынешних 20 до 15% – для программы кредитования новостроек, а Промсвязьбанк – с текущих 15 до 10% – для готового и строящегося жилья.
Сейчас ипотеку с низким – не более10% от стоимости приобретаемого жилья – первоначальным взносом предлагают несколько крупных банков. Правда, выдадут ее не каждому. Часто послабления касаются «особых категорий» граждан.
Заемщики «с улицы», не накопившие достаточно средств на стандартный первоначальный взнос (от 20%), тоже могут получить кредит, но им придется пройти жесткий отсев и стоить такая ипотека будет дороже, признают банкиры.
Программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья «Ведомости» обнаружили у 19 банков из тридцатки крупнейших.
Но выбор у потенциального заемщика «с улицы», располагающего лишь десятой частью необходимой для покупки жилья суммы, ограничен двумя банками – ВТБ и банком Дом.РФ, а также рядом региональных банков.
Например, такие программы есть у Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР), Азиатско-Тихоокеанского банка и т. д.
Гораздо чаще банки устанавливают 10%-ный первоначальный взнос лишь для части клиентов – зарплатникам или владельцам материнского капитала, если он будет пущен на ипотеку.
Например, Сбербанк и Газпромбанк могут выдать ипотеку на покупку готового жилья и квартиры в новостройке при 10%-ном первоначальном взносе только зарплатным клиентам. Для остальных заемщиков взнос – не менее 15%.
Иногда банки устанавливают по кредитам с минимальным первоначальным взносом ограничения на объекты недвижимости.
Например, клиенты МКБ и Альфа-банка со взносом 10% от стоимости будущего жилья могут получить кредит лишь на покупку на первичном рынке, для вторичного рынка в обоих банках минимальный взнос – 15%.
В «Уралсибе», «Возрождении», банке «Санкт-Петербург» и ряде других банков выбор еще уже: внести 10% от стоимости жилья могут лишь покупатели квартир в объектах аккредитованных застройщиков.
Также 10%-ный взнос доступен участникам программы сельской ипотеки и молодым семьям, например, в Россельхозбанке.
Предложений с первоначальным взносом ниже 10% осталось крайне мало, и все они содержат дополнительные требования. Например, Росбанк допускает, что клиент вносит 5% от стоимости жилья из собственных средств, если заплатит еще 10% материнским капиталом.
Банк «Россия», один из немногих, сохраняет ипотеку без первоначального взноса, но она рассчитана лишь на зарплатных клиентов банка, которые приобретают жилье у его партнеров и только в столице, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти.
А ипотеку с первоначальным взносом от 5% в банке могут оформить сотрудники организаций, входящих в «Газпром», или получатели маткапитала.
Граждане с малыми сбережениями на жилье не самые желанные заемщики для банков. Значительная их часть отсеивается после подачи заявки.
Например, «Возрождение» в среднем одобряет 31% всех поступивших ипотечных заявок, из одобренных только 9% – кредиты с первоначальным взносом ниже 20%, поделилась зампред правления банка Наталья Шабунина.
УБРиР дает добро на кредиты со взносом ниже 20% лишь 43% заявок, сообщила его пресс-служба.
Банкиры уверяют, что особых требований к не накопившим большого первоначального взноса у них нет, но считают таких заемщиков рискованными. Они, как правило, менее ответственно относятся к ипотеке, уверен зампред правления «Абсолют банка» Николай Василевский.
«Лучше всего обслуживают кредиты те, кто накопил 30–40% от стоимости квартиры. У клиентов с меньшей суммой возрастают риски просрочек и невозврата. Роскошь кредитовать их могут позволить себе лишь крупные игроки ипотечного рынка», – соглашается независимый эксперт рынка ипотеки Сергей Гордейко.
Чтобы получить одобрение, таким заемщикам нужно показать стабильный высокий доход и безукоризненную кредитную историю, а также не иметь других непогашенных крупных кредитов, советуют банкиры.
Выдачу рискованных кредитов сдерживает и ЦБ, вводя для них повышенные коэффициенты рисков, напоминает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. «По каждому ипотечному кредиту банки должны закладывать резервы на случай невыплат с учетом коэффициентов риска и надбавок к ним.
Чем они выше, тем больше капитала отъест такой кредит у банка, которые должны соблюдать нормативы его достаточности, т. е. кредиты с низким первоначальным взносом для банка просто дороги», – объясняет он.
Коэффициенты риска зависят одновременно от нескольких условий: суммы кредита, соотношения годового дохода заемщика и годовых трат на обслуживание ипотеки, а также отношения размера его долга к стоимости залога, т. е. размера первоначального взноса. Например, для кредитов меньше 50 млн руб.
с первоначальным взносом 30% при годовом доходе заемщика, который в два раза превышает годовую сумму платежей по ипотеке, установлен коэффициент риска 70%.
Кредиты на большую сумму, с меньшей разницей доходов и ипотечных трат, первоначальным взносом ниже 30% ЦБ считает высокорискованными: им присвоен самый высокий коэффициент – 100%.
Кроме того, для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (высоким показателем «кредит/залог») ЦБ ввел надбавки к коэффициентам риска. Например, для ипотеки с первоначальным взносом 10–15%, выданной после 1 апреля, сейчас действует надбавка еще в 100 п. п.
Банкиры подтверждают: число таких кредитов в общем количестве выдач мало. В ВТБ по итогам первого полугодия 2020 г. доля выданных кредитов с 10%-ным взносом по объему составила 0,5%, по числу – 0,4%, сообщил представитель банка. В банке Дом.
РФ за тот же период она достигла лишь 2% от общего объема выдач, поделился директор ипотечного бизнеса банка Игорь Ларин.
По подсчетам руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антона Комарова, доля ипотек со взносом не более 10% составляет 2% от общего числа жилищных кредитов. Сбербанк и Газпромбанк эти показатели не раскрывают.
Низкий первоначальный взнос делает ипотеку доступнее, но дороже.
«Взнос в ипотеку в размере 20% для среднестатистического заемщика из региона означает необходимость вложить в покупку квартиры 500 000 руб. Накопить такую сумму многим потенциальным заемщикам и так было трудно, а с учетом текущих экономических реалий стало еще труднее», – говорит Гордейко.
Заемщики, которые не намерены долго копить на первоначальный взнос, должны помнить: ипотека обойдется им дороже, чем тем, кто располагает большей суммой. Во-первых, за счет самой суммы кредита, на которую будут начисляться проценты.
Во-вторых, за счет срока кредитования: чем крупнее сумма, тем охотнее банк растянет ее на большее количество лет, чтобы снизить ежемесячный платеж. Наконец, в некоторых банках за низкий первоначальный взнос действуют надбавки к процентным ставкам. Например, в Сбербанке – 0,4 п. п. к базовой ставке за первоначальный взнос ниже 20%, а ВТБ – 1 п.
п. Размер кредита и остаток долга также влияют на стоимость страховки и могут увеличить стоимость полиса.
«Прежде чем взять кредит с минимальным первоначальным взносом, нужно вычесть из своего дохода размер ежемесячного платежа и посмотреть, сколько останется. Если на такую сумму заемщик сможет прожить в течение, скажем, лет семи, тогда можно оформлять кредит», – заключает Гордейко.
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и почему | Ипотека онлайн
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок? – ответ на этот вопрос зависит от многих факторов. Прежде всего – от финансового положения семьи и наличия первоначального взноса. Имеет значение даже регион проживания. В Москве и Питере квартиры дороги. У обычной семьи мало шансов взять краткосрочный ипотечный заем.
В целом ипотеку на длительный срок брать не очень выгодно. Переплата по кредиту будет существенной и может даже удвоить долг.
Окончательный выбор зависит от финансового состояния заемщика на момент подписания договора. Если доходы позволяют выплачивать 30–40 тыс. рублей ежемесячно, можно оформить заем на 5–10 лет.
В ином случае кредит растянется во времени. Но и платеж будет меньше – до 20 тыс. рублей
На какой срок лучше брать ипотеку
На короткий период (1–2 года) займ невыгоден. Но невыгоден, в первую очередь, банкам. По этой причине часто финучреждения ставят нижний предел – не кредитуют меньше, чем на год.
Заемщику предельно сжатый срок выгоден в следующих случаях:
- попалось подходящее предложение на рынке недвижимости, и его нельзя упускать;
- срочно требуется замена квартиры (в связи с переездом, разводом или пополнением в семействе);
- возраст не позволяет оформить долгий заем (кредитуемый приближается к пенсионному рубежу).
Назовем также причины, почему выгодно брать ипотеку на длительный срок. Главный плюс – ежемесячные выплаты не напрягают семейный бюджет.
Ипотечный заем не становится грузом, не мешает сделать ремонт, купить новую мебель или отправиться в отпуск.
Выплачивая постепенно определенную сумму, семья тратит на обслуживание займа сумму, соизмеримую с арендной платой. При этом живет в собственном жилье.
Какой срок погашения ипотеки выбрать – давайте посчитаем
Чтобы сориентироваться по реальным цифрам, загрузим ипотечный калькулятор. Допустим, квартира стоит 2 млн. рублей. 1 млн. вы вносите в качестве первоначального взноса и миллион – берете в кредит под 10% годовых.
- при пятилетнем займе ежемесячный платеж составит 21 тысячу (общая переплата – 275 тыс. рублей);
- при десятилетнем – 13 тыс. (общая переплата – 586 тыс. рублей);
- за 15 лет, выплачивая помесячно 10,8 тыс., вы переплатите банку 935 тысяч рублей;
- при двадцатилетнем сроке вносить придется 9,6 тыс., а переплата составит 1 млн. 300 тыс. рублей.
Важно! Максимальный период кредитования составляет 30 лет. Но выдача подобного кредита – исключительный случай.
Как видно из примера, при увеличении периода свыше 10 лет ежемесячный платеж снижается незначительно. Зато суммарная переплата растет в геометрической прогрессии. Отсюда вывод: оптимальный период кредитования при покупке жилья – 5–10 лет.
Но такой расклад не устраивает банки. Или зарплата не позволяет погашать каждые 30 дней крупную сумму (особенно – молодым парам). А ведь за несвоевременный платеж начисляют штрафы и могут отобрать жилплощадь при неуплате.
В таком случае поставим вопрос так: выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и досрочно погашать? Да, семьям с низким доходом такой вариант выгоден. Если финансовая ситуация улучшится, можно гасить заем досрочно. Не улучшится – значит, платежи останутся на прежнем уровне.
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и гасить досрочно
Хорошая новость для заемщика. Сегодня государство запрещает банковским учреждениям брать комиссию за досрочное погашение. Однако должник обязан соблюсти ряд условий. В частности, подать кредитору письменное заявление о желании внести сумму больше, чем указано в графике. Такое заявление подается минимум за 30 дней до даты, указанной в договоре.
Важно! Если собираетесь гасить заем досрочно несколько раз, проследите, чтобы соответствующий пункт внесли в договор. Он должен предусматривать право должника вносить денег больше, чем положено по графику. Иначе придется каждый раз писать заявление. А это неудобно.
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и гасить через пару месяцев? Да, если невозможно обойтись без заемных средств. В ином случае удобнее накопить нужную сумму и приобрести квартиру за наличные. Вы сразу становитесь собственником, не тратите время на сбор документов и деньги на различные страховки.
Пример экономии при досрочном погашении
Узнаем, на какой срок выгоднее брать ипотеку при досрочном погашении, с помощью программы подсчета. Для таких вычислений удобно пользоваться онлайн–калькулятором с функцией досрочного погашения. Введем те же самые начальные параметры (1 млн., 10%) и предположим, что через 5 лет кредитуемый внесет 300 000 рублей.
Сравним результаты:
- При десятилетнем промежутке обязательный платеж – 13 215 рублей. Через 5 лет он уменьшится до 6 679 рублей. Общая экономия – 79 729 тыс. рублей
- При кредитовании на 15 лет – 10 746 рублей. После оплаты 300 тыс. – 6 747 рублей. Экономия – 172 923 рублей.
- При двадцатилетнем кредите обязательный взнос – 9 650 рублей. По прошествии 5–ти лет он сократится до 6 414 рублей. Удастся сэкономить 277 639 рублей.
Таким образом, чем раньше внести лишние деньги, тем большей будет экономия. Здесь следует учесть также то, что деньги можно направить по двум каналам: на сокращение обязательного платежа и на уменьшение срока. Общая экономия в обоих случаях будет примерно одинакова. Но сокращение ежемесячного платежа позволит разгрузить семейный бюджет.
Важно! Эксперты говорят о том, что гасить ипотечный заем досрочно выгодно в первой половине. Когда платятся в основном проценты. В последние годы выплат беспокоиться о досрочном погашении уже не стоит.
Таким образом, если спросить эксперта, на какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении, ответ будет следующим. Если в результате преждевременного погашения уменьшается платеж, то – на короткое время. Ведь у краткосрочных займов высок обязательный взнос, и долговая нагрузка огромная. При долгосрочном займе – выгоднее сокращать период кредитования.
- Важно знать: Когда лучше делать досрочное погашение ипотеки
- Досрочное погашение ипотеки: выгоднее сократить срок или платеж?
- Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении
На какой срок брать ипотеку при аннуитетных и дифференцированных платежах
Сегодня ограниченное количество банков (Россельхозбанк и Газпром) готовы принимать погашение неравномерными платежами. Если заемщику повезло, и он гасит заем дифференцированно, значит, его долг уменьшается пропорционально. Поэтому период не имеет большого значения, ведь проценты все равно начисляются на реальный остаток.
В случае равномерных платежей первые годы выплат – это в основном оплата процентов. Чем длиннее заем, тем переплата больше. Поэтому аннуитетные выплаты по времени лучше не затягивать и уложиться в десятилетний период.
Рекомендуемая статья: Как получить помощь государства в погашении ипотеки
Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке
С каким сроком ипотека лучше – мнения заемщиков
Все семьи – разные. Есть люди, которые не любят быть должниками, и стараются рассчитаться с кредитором как можно быстрее. Они готовы урезать все расходы, только бы снять с себя кредитное бремя. Таким должникам лучше изначально настроиться на короткий период выплат. Если спросить их, на какой срок выгоднее брать ипотеку, они ответят: на минимальный.
Другие семьи хотят жить полноценной жизнью, не напрягаясь из–за большого займа. Их не пугают длинные 20–25 лет оплаты кредита. Зато радует маленький платеж (от 7 до 15 тысяч). Поэтому многое зависит от жизненных установок и приоритетов.
Если смотреть по общей сумме, то, чем больше период выплат, тем больше переплата. Однако может случиться так, что в жизни семьи произойдут позитивные изменения.
Например, появится возможность использовать материнский капитал. Или банки начнут снижать ипотечные ставки – можно подать документы на рефинансирование. Или местные органы власти выделят субсидию молодой семье.
В таком случае рассчитаться с долгом получится быстрее.
Выводы
В Европе ипотечный заем обходится должнику в 1–2%. В России этот показатель – на уровне 9–13%. Поэтому период кредитования в 20–30 лет приведет к существенным переплатам.
Внимание! Не забывайте о таком способе экономии, как рефинансирование под меньший процент. Если вы аккуратный заемщик и нашли банк с более выгодной процентной ставкой, смело готовьте документы на перекредитование.
Надо учесть и то, что жизнь в России не отличается стабильностью. Выбирая ипотеку на больший или меньший срок – очень трудно угадать математически свою выгоду. За десятилетие может многое измениться. Пока финансовое положение крепкое, зарплата большая, оптимальный период кредитования: 5–10 лет. При нестабильной ситуации лучше подстраховаться и оформить займ на 15–20 лет.
Задавайте вопросы в х, за репост в социальных сетях будем благодарны.
Оцените автора (1
Не мал золотник: спрос на ипотеку для дорогого жилья вырос вдвое
Состоятельные россияне обратились к льготной ипотеке: в 2020 году заметнее всего вырос спрос на кредиты для покупки первичного жилья бизнес-класса. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.
Число сделок с привлечением ипотеки в бизнес-классе увеличилось на 108% по сравнению с 2019-м. В комфорт-классе таких продаж стало больше на 33%. Богатым людям теперь выгоднее брать ипотеку, чем доставать деньги из бизнеса, объясняют аналитики.
Этот тренд закрепится: в 2021 году рост интереса к кредитам в сегменте может составить 10–15%, а цены подскочат на 10%, говорят эксперты.
Заметный рост
Рост интереса к ипотеке в 2020-м оказался наиболее выраженным в сегменте новостроек бизнес-класса Москвы, сообщили «Известиям» аналитики Capital Group. В течение года количество продаж таких «квадратов» с привлечением кредитов увеличилось на 108% по сравнению с 2019-м. В элитном и комфорт-классах количество ипотечных сделок выросло на 31 и 33% соответственно, сказали аналитики.
Тренд на увеличение числа сделок с ипотекой в сегменте бизнес-класса наблюдается по всей стране, указала руководитель направления по работе с премиум-сегментом федеральной компании «Этажи» Нурия Бикбова.
— Мы отмечаем тренд с июня, когда доля покупок жилья бизнес-класса с привлечением кредита выросла в 1,8 раза в сравнении с маем. Пиковое значение отмечалось в сентябре и октябре — тогда показатель был в 2,5 раза выше, чем в мае, — рассказала Нурия Бикбова.
В мае 2020-го начала действовать льготная ипотека под 6,5% на новостройки. Программа была рассчитана до ноября, но власти продлили ее до июля 2021-го. Максимальная сумма кредита в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, в других регионах — 6 млн рублей. Сама квартира может стоить больше.
Влияние госпрограммы на спрос было заметнее всего в двух ценовых сегментах рынка новостроек — в комфорт- и бизнес-классе, сказала заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
— В наших проектах около 95% проектов относится к бизнес-классу, и мы видим влияние ипотечной госпрограммы на спрос. Еще в апреле доля ипотеки была около 50%, в мае — 70%, к середине лета в некоторых проектах показатель превысил 80%. К началу июня более двух третьих всех ипотечных сделок заключалось уже по льготной ипотеке, — рассказала она.
На фоне высокого спроса средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса Москвы выросла по сравнению с 2019-м на 15%, составив более 300 тыс. рублей за 1 кв. м, рассказал директор департамента консалтинга и аналитики компании Kalinka Group Александр Шибаев.
Квартиры площадью около 70 кв. м в новостройках сегмента продаются в среднем за 22 млн рублей, квартиры и апартаменты площадью 17 кв. м — от 5,6 млн рублей, однушки 30 кв. м — от 8,5 млн рублей, добавил представитель риелтора.
По данным «Циан», целом первичное жилье столицы за год подорожало на 17,4%.
Повышенный интерес связан и с ростом цен на жилье стандарт- и комфорт-класса, указал директор по маркетингу и продажам ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Рост спроса вызван и уменьшением размера площади квартир, а значит, и бюджета покупки, подчеркнул управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Рекордно низкая льготная ставка позволила покупателям рассмотреть более качественные объекты, отметила генеральный директор брокерской компании VSN Realty Яна Глазунова. Для состоятельных клиентов ипотека стала выгоднее, чем вывод средств из бизнеса, добавил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
— Девелоперы создают проекты с улучшенными характеристиками, позиционируя их как бизнес-сегмент. Границы между классами стираются, — добавила главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина.
Развитие ситуации
Ипотека в сегменте бизнес-класса продолжит оставаться востребованной. Для многих людей это возможность заметно улучшить жилищные условия по исторически минимальным ставкам, считает Ирина Дзюба.
Кроме того, сохраняется стабильный интерес к программе со стороны непрофессиональных инвесторов — людей, имеющих достаточно средств на первый взнос по ипотеке и стремящихся сохранить накопления, полагает она.
Тенденция 2020 года закрепится, и сделок с ипотекой в премиальном сегменте будет еще больше, высказал мнение директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов.
Вероятно, в первом полугодии 2021-го тренд продолжит набирать обороты, пик роста доли ипотечных сделок в сегменте произойдет весной в преддверии завершения льготной ипотеки.
Доля таких сделок может увеличиться еще на 10–15%, считает Нурия Бикбова.
Это повлияет и на цены — они тоже будут расти, отметил Никита Евдокимов. Средняя стоимость «квадрата» в сегменте бизнес-класса может увеличиться на 5–10%, спрогнозировал Александр Шибаев.
В Минстрое «Известиям» сообщили, что ведомство не ведет статистику ипотечного кредитования по классам жилья.
По предварительной оценке «Дом.РФ», в 2020 году выдан рекордный объем ипотечных кредитов за всю историю наблюдений: 1,7 млн кредитов (+34% к 2019 году) на 4,2 трлн рублей (+49%).
Спрос на покупку первичного жилья в сегменте бизнес-класса в 2020 году (средняя цена квартиры в новостройках бизнес-класса Москвы — порядка 22 млн рублей) вырос втрое по сравнению с 2019-м, сообщили «Известиям» в Сбербанке.
В 2020 году программа льготной ипотеки стала, возможно, самой эффективной мерой поддержки ипотечных заемщиков и строительной отрасли, сказали «Известиям» в банке ВТБ. При этом в стране нет массовой выдачи высокорискованных кредитов, а клиенты серьезно подходят к вопросу ипотеки, стараясь погасить ее досрочно, сказали там. Поэтому признаков ипотечного пузыря на рынке нет, считают в банке.
Льготная ипотека оказалась россиянам не по зубам — МК
Программа льготной ипотеки для россиян продолжает расширяться. На днях президент озвучил предложение увеличить сумму кредита под 6,5% с 8 до 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, с 3 до 6 миллионов — в других регионах.
Таким образом, в программу попадает жилье не только комфорт-класса, но и «бизнес». Теперь готовятся изменения по снижению первоначального взноса по кредиту с 20% до 15%. Они находятся на стадии согласования с правительством России и в ближайшее время должны вступить в силу.
Но не стоит обольщаться: льготную ипотеку ввели не для того, чтобы облегчить жизнь россиянам-заемщикам. Правительство спасало застройщиков и банки — и ему это почти удалось.
Жилищное кредитование по ставке 6,5% не позволило рынку первичной недвижимости пробить дно. Однако спрос и на квартиры, и на ипотеку, и на квартиры в ипотеку имеет свой предел.
Об этом на онлайн-дискуссии «Ипотека и жилищное строительство: развитие после кризиса» говорили представители рынка недвижимости.
«Клиенты стали гораздо осторожнее: они по-прежнему делают запросы и даже периодически проходят предварительный скоринг (оценку платежеспособности), но в итоге отказываются подать полную заявку по причине «неактуальности» в ближайшие 3-6 месяцев», — заявил руководитель департамента развития ипотечного кредитования крупного банка Артем Иванов. Доля таких «отказников, по данным экспертов, за считанные месяцы выросла примерно в два раза. Вот чиновники и ломают голову: как бы еще подогреть интерес граждан?
Напомним, что кредитные договоры по ставке до 6,5% должны быть заключены до 1 ноября 2020 года, то есть на принятие решения остается совсем немного времени. Но, чтобы воспользоваться этой программой, необходимо платить достаточно внушительный первоначальный взнос — минимум 20%.
Ну то есть даже при стоимости жилья 3 миллиона рублей заемщик должен сразу внести хотя бы 600 тысяч рублей. Если говорить про Москву, эти цифры нужно умножать по меньшей мере вдвое: купить квартиру в столице дешевле 6 миллионов трудновато.
Даже если найти жилье за такую «демократическую» цену, первый взнос составит минимум 1,2 млн рублей.
— Размер первоначального взноса и сложность его накопления стояли на повестке давно. Но особую актуальность вопрос первоначальных взносов приобрел в этом году, — говорит вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков.
— Граждане, которые сумели сохранить свои доходы в условиях режима удаленной работы, заинтересовались льготными государственными программами и приобретением жилья по ипотечной ставке, которая значительно ниже рыночной.
Льготные ставки всегда стимулируют отложенный спрос, но в данном случае большую роль сыграло то, что многие люди находились дома в течение длительного времени и, возможно, принимали спонтанные решения о необходимости улучшить жилищные условия. Однако не у всех была и есть сумма, достаточная для первоначального взноса.
По словам Войдукова, период накопления взноса для среднестатистической российской семьи занимает от 3 до 5 лет.
Особенно сложно накопить первоначальный взнос молодым семьям, которые одновременно вынуждены снимать жилье для проживания.
А их ежемесячные расходы, которые включают накопления на первый взнос и оплату съемной квартиры, вполне сопоставимы, а нередко и превышают платеж по ипотеке, который мог бы быть.
Эксперты ожидают, что отрицательно скажется на формировании личных накоплений и вводимый со следующего года подоходный налог на банковские проценты на суммы, которые будут превышать 1 млн рублей. Это как раз те самые суммы, которые граждане накапливают на первоначальный взнос.
Существенным подспорьем для ряда заемщиков является материнский капитал, который может быть использован для погашения основного ипотечного кредита или процентов по нему.
С этого года материнский капитал выплачивается уже за первого ребенка, так что количество семей, которые смогут им воспользоваться, расширяется. Тем не менее, материнский капитал составляет лишь небольшую часть стоимости приобретаемого жилья.
К тому же программа действует только в новостройках, а значит, к стоимости квартиры нужно присовокупить средства на последующий ремонт.
Завлечь граждан в нынешних условиях можно, снизив сумму первоначального взноса по ипотечному кредиту. Что, по идее, в ближайшее время и будет объявлено.
Но почему же не снизить первый взнос существеннее — не до 15%, а до 10%? До конца 2017 года доля кредитов с первоначальным взносом до 10% составляла в России не больше 5% от общего объема выдачи. Заемщиков кредитовали в определенных обстоятельствах.
Например, ипотека с низким первоначальным взносом выдавалась зарплатным клиентам или служащим госсектора. На хорошем счету у банков были семьи, которые уже имели хорошее жилье, продавать его не планировали, а просто хотели переехать в более просторную квартиру.
Но с 2018 года Банк России начал уделять особое внимание именно первоначальному взносу, и сейчас доля заемщиков с 10-процентным взносом не превышает 1 процента. Логика простая: чем меньше первоначальная сумма, тем ненадежнее клиент, а значит, выше риск, что он в итоге не сможет выплатить ипотеку.
— Я бы не приравнивал низкий первоначальный взнос к риску непогашения кредита — последний связан, скорее, с поведенческими характеристиками заемщика, — полагает Алексей Войлуков.
— Но я не ожидаю, что сейчас банки станут широко выдавать ипотечные кредиты с первым взносом меньше 10%, за исключением случаев использования материнского капитала. 10% — это ниже, чем предусмотрено госпрограммами — а значит, под госпрограммы такой кредит не подпадает.
Поэтому мы рекомендуем заемщикам ориентироваться на первоначальный взнос собственных средств не меньше 15% и ни в коем случае не прибегать к получению потребительских кредитов на сам первоначальный взнос.
Давайте подсчитаем, как изменится сумма первого взноса при его снижении до 15%. Для жилья стоимостью 3 миллиона первый платеж составит 450 тысяч, для 6-миллионной квартиры — 900 тысяч рублей. Да, получается немного меньше. Но в любом случае собрать такую сумму за несколько месяцев могут далеко не все.
Очевидный способ решить проблему — продлить государственную программу льготного кредитования. Сейчас во властных коридорах идут разговоры о пролонгации программы до конца нынешнего года.
Депутаты Госдумы даже попросили председателя Центробанка Эльвиру Набиуллину продлить льготную ипотеку на весь 2021 год. Что из этого получится, пока неясно.
Очевидно одно: доступным жилье для большинства россиян станет нескоро — даже при наличии «льготных» государственных программ.