Крупнейший застройщик региона, инвестиционно-строительная компания «Запад», подписала с АКБ «Российский капитал» договор о выделении кредитной линии на сумму более 45о млн руб.
www.floridagreenhomebroker.com
Лидер жилищного строительства в Ульяновской области ИСК «Запад» (1-е место в ТОП региона) подписала с АКБ «Российский капитал» (Роскап) договор о выделении кредитной линии на общую сумму 451 млн. руб.
Как уточняется на сайте компании, кредит предоставлен в рамках нового продукта банка «Проектное финансирование жилищного строительства», предполагающего использование счетов эскроу, гарантирующих сохранность размещенным на них денег дольщиков.
www.cdn-p.cian.site
Кредит предназначен для финансирования строительства двух многоквартирных домов в ЖК «Юго-Западный» (проект на фото) и ЖК «Центральный» в Ульяновске.
Речь идет о проектах комплексного освоения территории (КОТ), в границах которых ИСК «Запад» уже возвела 730 тыс. кв. м жилья из 1,7 млн кв. м запланированных.
minstroyrf.ru
Руководство компании, как и многие другие застройщики в РФ, последовало совету главы Минстроя Владимира Якушева (на фото) переходить на эскроу-счета, не дожидаясь 1 июля 2019 года, когда это переход в соответствии с последней редакцией 214-ФЗ станет для девелоперов обязательным.
www.kommersant.ru
По словам генерального директора ИСК «Запад» Наиля Алимова (на фото), компания заранее подготовилась к работе по новым правилам и выбрала соответствующий кредитный продукт от банка «Российский капитал» как наиболее «удобный и понятный» для нее.
«В дальнейшем мы будем продолжать совместно совершенствовать новые финансовые инструменты работы», — пообещал топ-менеджер.
www.capital-finances
Со своей стороны, вице-президент — директор департамента проектного финансирования и приоритетных проектов АКБ «Российский капитал» Владимир Зайцев напомнил, что данный банковский продукт позволяет застройщику самому управлять стоимостью финансирования, варьируя теми или иными параметрами возводимого объекта, а процентная ставка снижается по мере роста продаж.
Напомним, что для Роскапа это уже вторая сделка проектного финансирования застройщика с использованием эскроу-счетов. Первую аналогичную кредитную линию банк открыл в начале сентября и также в Поволжье — для девелоперской компании «ПрофАльянс» из Нижнего Новгорода.
www.god2018.org
- Таким образом, на схему проектного финансирования уже перевели ряд своих проектов не менее десятка застройщиков из разных регионов страны.
- Судя по всему, эта тенденция продолжит свое развитие в ближайшие месяцы, поскольку по данным портала ЕРЗ около 40% всех российских девелоперов в настоящее время ведут переговоры с уполномоченными банками на предмет такого перевода.
www. otzovik.com
- СПРАВКА ЕРЗ: ИСК «Запад»
- Показатели текущего жилищного строительства
- Объем текущего строительства — 278 423 кв. м
- Объектов строительства — 85 (в 7 ЖК)
- Место в ТОП по РФ — 66-е
- Место в ТОП по Ульяновской области — 1-е
- Место в ТОП по Волгоградской области — 4-е
- Показатели по вводу жилья
Объем ввода жилья в 2017 г. — 137 556 кв. м
Текущий объем ввода жилья в 2018 г. — 17 786 кв. м
Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)
Текущий рейтинг — 4 (из 5)
Рейтинг в 4 кв. 2017 г. — 4,5 (из 5)
- Другие публикации по теме:
- Редевелопмент в Новосибирске реализуется с использованием счетов эскроу
- К работе с застройщиками допустят региональные банки
- Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): При проектном финансировании успех определяют темпы строительства и продаж
- Проектное финансирование пришло на Средний Урал
- 37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование
- ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования
- Брусника использует счет эскроу уже во втором регионе
- ПИК первым из крупных застройщиков перешел на счета эскроу
Азбука стройки
Все, что нужно знать о реформе долевого строительства в России, — в нашем тематическом словаре
Ведомости/ТАСС
В России разворачивается реформа долевого строительства: с 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование.
Теперь девелоперам придется использовать для строительства своих объектов собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию.
Так власти рассчитывают решить проблему обманутых дольщиков и сделать рынок жилищного строительства более прозрачным.
Ключевые термины реформы — в подборке «РБК-Недвижимости».
Российские банки, аккредитованные государством на сопровождение сделок по долевому строительству. Контроль банков за спецсчетами застройщиков позволит кредитным организациям отклонять сомнительные операции. Так, банк вправе приостановить перевод или платеж, если возникнут сомнения, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика.
Способ финансирования строительства жилья за счет средств дольщиков. С 1 июля 2019 года эта схема перестанет использоваться в России.
В конце прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, которые минимизируют риски дольщиков.
С 1 июля 2019 года все сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме. Программа проектного финансирования подразумевает использование специальных эскроу-счетов в аккредитованных банках.
Гибрид заемного (банковского) финансирования и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства. Инвестор, дающий заем девелоперу, предоставляет деньги под более высокие проценты, чем в банке.
Воспользоваться таким инструментом смогут компании (по оценке Минстроя, их около 30%), которые не получат проектное финансирование от банка.
Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Возможность перечисления застройщику денежных средств дольщиков поэтапно, по мере завершения каждого этапа строительства многоквартирного дома, подтвержденного соответствующим актом приемки-передачи работ. Этого положения нет в законе, но на нем настаивают сами девелоперы, Минстрой, а также ряд депутатов. В конце марта в Госдуму внесен законопроект, предлагающий поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Системообразующие строительные компании
Застройщики, которые получат послабления при переходе на эскроу-счета. Для внесения в специальный перечень Минстрой будет оценивать девелоперов по количеству регионов присутствия, объемам ввода жилья, а также публичности компаний. Системообразующими могут стать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья.
Фонд защиты прав дольщиков
Специальный фонд для участников долевого строительства, созданный по инициативе президента Владимира Путина в 2017 году. Все девелоперы, начинающие строительство жилых комплексов, обязаны делать в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ.
В противном случае государство имеет право приостановить регистрацию ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам — участникам долевого строительства.
Девелоперы должны платить взносы в фонд до июля 2019 года, когда в России будет отменено долевое строительство жилья.
Специальные счета депонирования средств, которые открываются в аккредитованных банках до завершения строительства жилого дома. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, начисляться не будут.
Банк, где размещены эскроу-счета, также не получит вознаграждения.
По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).
Видео: «РБК-Недвижимость»
Переход на эскроу: банкиры — о новой модели и будущем ставок по кредитам
С 1 июля 2019 года в России строительство жилья будет вестись за счет банковского проектного финансирования. Деньги дольщиков станут поступать на специальные эскроу-счета в аккредитованных банках, а не напрямую девелоперам.
Редакция «РБК-Недвижимости» опросила крупнейшие российские банки об их готовности к переходу на новую модель, активности девелоперов по открытию спецсчетов и получению проектного финансирования. Также спикеры банковских организаций рассказали, какие ставки будут по кредитам для застройщиков по проектному финансированию.
«Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых»
Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка:
— Количество заявок от девелоперов на проектное финансирование выросло в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом. С апреля 2018 года Сбербанком одобрено более 200 сделок кредитования с эскроу на сумму более 200 млрд руб.; открыто около 3 тыс.
счетов эскроу, на которые привлечено около 6 млрд руб. Примерно по 250 заявкам приостановлена работа. В 2/3 случаев это связано с непредоставлением застройщиком необходимого пакета документов, то есть впоследствии при устранении недочетов в документах рассмотрение может быть возобновлено.
Около 300 заявок рассматриваются банком в настоящее время, в том числе 87% с эскроу.
Также отказы связаны с низкой устойчивостью проектов — когда средств от реализации квартир недостаточно, чтобы погасить кредит и проценты по нему, или с систематическим нарушением застройщиком обязательств перед дольщиками и контрагентами.
Ставка по кредитам на проектное финансирование по старой схеме, как правило, была фиксированная на весь срок. По проектному финансированию ставки в большинстве случаев на 1–-2 п. п. выше, чем, например, по обычному оборотному кредиту на один-два года. На стадии строительства ставка средневзвешенная, зависит от объема накопленных средств на счетах эскроу и пересчитывается ежемесячно. В некоторые периоды ставка может быть равна 0,01% годовых — если продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком строительства и выборкой кредита. В целом средняя ставка за период кредитования существенно зависит от рисков проекта, сроков строительства и сроков кредитования. Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых. При этом на стадии строительства она будет ниже из-за нахождения средств покупателей на счетах эскроу. «Проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства» Роман Антощенков, замруководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ВТБ:
— На данный момент банк предоставил порядка 150 млрд руб. финансирования компаниям строительной отрасли. Девелоперы проявляют достаточно высокий интерес к проектному финансированию.
Сейчас в ВТБ открыто более 1750 специальных счетов застройщиков, одобрено 25 проектов в Москве и регионах на общую сумму более 80 млрд руб., подписано шесть кредитных соглашений на общую сумму финансирования более чем 20 млрд руб.
На рассмотрение в банк поступило более 60 проектов с общим объемом финансирования около 500 млрд руб.
Ставки кредитования зависят от рисков конкретного проекта, собственного участия девелопера в нем и обеспечения. Диапазон очень широкий, это может быть и ключевая ставка +2,5–4% годовых. При этом новый механизм позволяет существенно снижать ставки — чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка, вплоть до 0,1% годовых при покрытии кредита остатками средства на счетах эскроу 170% и выше. Таким образом, проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства, а также обеспечит сохранность средств покупателей.
«Конкуренция между банками станет одним из факторов для снижения ставок»
Антон Воронин, директор проектного финансирования и приоритетных проектов Банка ДОМ.РФ:
— В банке детально прорабатывается более 370 заявок на проектное финансирование на сумму свыше 430 млрд руб., и уже одобрено 19 заявок на сумму порядка 52 млрд руб. Объем строительства по одобренным проектам составляет более 1,2 млн кв. м.
Все заявки рассматриваются индивидуально: анализируется проект, его финансовая модель, пакет документов и возможные риски.
Процент отказов невысок, он составляет не более 5% от общего числа обращений и обычно связан с проблемами с земельным участком, документацией или с репутационными рисками.
На данный момент в реализацию жилищных проектов вовлечено около 5,8 трлн руб., при этом только 800 млрд руб. было профинансировано за счет банков. После перехода на проектное финансирование средства дольщиков предстоит заместить банковским кредитованием, объем которого на горизонте пяти лет составит порядка 6,4 трлн руб. Процентная ставка будет динамической — ее размер напрямую зависит от наполнения эскроу и стратегии застройщиков по продаже жилья. При активном наполнении счетов она может доходить до 0,01% годовых. Конкуренция между банками, которая наблюдается уже сейчас, также станет одним из факторов для снижения ставок.
«Активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля»
Алексей Попович, первый вице-президент Газпромбанка:
— Газпромбанк приступил к реализации комплексного продукта для участников долевого строительства недвижимости в марте 2019 года.
За это время было подписано около 20 соглашений о работе с банком как с эскроу-агентом (как с привлечением проектного финансирования, так и без него). Уже успешно проведены первые сделки по расчетам с помощью эскроу-счетов.
При этом активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля.
Банк готов к росту запросов по проектному финансированию и массовой работе с эскроу-счетами. На наш взгляд, востребованность этих продуктов будет увеличиваться, поскольку финансирование строительных проектов с использованием эскроу повысит доступность кредитных средств для застройщиков, сделав сделки по приобретению недвижимости более прозрачными и безопасными на этапе строительства, что, в свою очередь, будет содействовать поддержанию устойчивого спроса на жилье, росту объемов ипотечного кредитования и, как следствие, развитию строительной отрасли.
«Переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни ставок»
Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие»:
— Девелоперы активно направляют на рассмотрение заявки на кредитование проектов с использованием механизма эскроу. На текущий момент в работе у банка находятся около 50 проектов.
В большинстве случаев банк не отказывает в финансировании, а дает требования и рекомендации по проекту, при выполнении которых финансирование будет предоставлено.
Чаще всего такие требования связаны с необходимостью дополнительного вложения собственных средств в проект, который показывает низкую устойчивость к снижению цен и темпов продаж.
Процентные ставки колеблются в диапазоне 10–12% как для проектного финансирования по старым правилам, так и для финансирования с использованием механизма эскроу (для остатка задолженности, не покрытого денежными средствами на счетах эскроу). Таким образом, переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни номинальных ставок. Особенность финансирования с использованием эскроу заключается в возможности минимизировать ставку по кредиту при значительном размере поступлений денежных средств покупателей. В таком случае применяется специальная ставка. При условии полной отсрочки по выплате процентов до ввода объекта в эксплуатацию и оформления первого свидетельства о собственности на объем задолженности, обеспеченный остатками на эскроу, применяется ставка около 4,5%. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01%. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5d03b4b89a7947c705ee8eb5
Завершена сделка по привлечению проектного финансирования для строительства Амурского газоперерабатывающего завода
24 декабря 2019, 15:20Амурский ГПЗIR-релизыВосточная программа
- Общий объем заемных средств — 11,4 млрд евро.
- Финансирование предоставляют 22 банка из Европы, Азии и России.
- Сделка — беспрецедентная в истории «Газпрома» и одна из крупнейших в Европе за последние годы.
ООО «Газпром переработка Благовещенск» и ПАО «Газпром» завершили подписание кредитно-обеспечительной документации в рамках сделки по организации проектного финансирования для строительства Амурского газоперерабатывающего завода (ГПЗ).
Общий объем привлекаемого финансирования — 11,4 млрд евро. Средства предоставляют 22 европейских, азиатских и российских банка. Заемщиком выступает «Газпром переработка Благовещенск».
Со стороны европейских и японских кредитных организаций в сделке участвуют 14 банков. Они выделяют до 3,66 млрд евро под страховое покрытие западных экспортно-кредитных агентств сроком на 17 лет.
«Газпром переработка Благовещенск» — первая российская компания, которая привлекает проектное финансирование под покрытие агентств на такой длительный срок.
Еще 1 млрд евро сроком на 15 лет предоставляется без покрытия.
Со стороны китайских организаций проект финансируют Bank of China, China Construction Bank Corporation и China Development Bank. Среди них крупнейший кредитор — China Development Bank. Эти финансовые институты открывают кредитную линию в объеме 3,4 млрд евро сроком на 15 лет.
Российские организации — Газпромбанк (АО), Сбербанк России, Банк ВТБ, банк «Открытие» и Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ» — предоставляют мультивалютные кредитные линии в объеме 1,08 млрд евро и 170 млрд руб. Около трети от общей суммы — под страховое покрытие Российского агентства по страхованию экспортных кредитов и инвестиций (ЭКСАР).
По объему проектного финансирования эта сделка — беспрецедентная в истории «Газпрома» и одно из крупнейших привлечений на долговом рынке Европы за последние несколько лет.
«Амурский ГПЗ станет одним из самых мощных газоперерабатывающих заводов в мире. Его строительство идет полным ходом — на сегодняшний день проект готов уже на 54%.
Завершение сделки по привлечению проектного финансирования — значимое событие для реализации проекта. Теперь его поддерживают наши давние надежные партнеры из Европы, Азии и России. И что особенно важно — мы впервые в своей истории привлекли проектное финансирование от китайских банков.
Уверен, сделка станет фундаментом для укрепления и развития взаимовыгодного сотрудничества на ключевых для „Газпрома“ финансовых рынках на долгосрочную перспективу», — сказал Председатель Правления ПАО «Газпром» Алексей Миллер.
Строительство Амурского ГПЗ ведется в районе г. Свободного Амурской области.
Проектная мощность завода составит 42 млрд куб. м газа в год. ГПЗ будет включать крупнейшее в мире производство гелия.
Завод будет состоять из шести технологических линий. Ввод в эксплуатацию первых двух запланирован в 2021 году. Остальные линии будут вводиться последовательно до конца 2024 года. Таким образом, с 2025 года завод планируется вывести на полную проектную мощность.
Товарной продукцией ГПЗ, помимо природного газа и гелия, будут этан, пропан, бутан, пентан-гексановая фракция.
Инвестор и заказчик проекта — ООО «Газпром переработка Благовещенск» (входит в Группу «Газпром»). Управление строительством осуществляет генеральный подрядчик НИПИГАЗ (Группа СИБУР).
Управление информации ПАО «Газпром»
| «Газпром» в социальных сетях |
Проектное финансирование строительства
Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой.
Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование.
В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.
Как производится банковское регулирование операций проектного финансирования?
Что было до
Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома.
Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.
Как учитываются банковские комиссии по кредитному договору на проектное финансирование?
Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной».
За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области.
Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.
Какие существуют способы обеспечения исполнения обязательств в рамках проектного финансирования в сфере строительства?
Как решил закон
В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.
Новая схема должна заработать в ближайшие три года.
Новшества и особенности проектного финансирования
Суть проектного финансирования
Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.
Ключевые особенности проектного финансирования
- Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения – инвестора либо использует свои собственные.
- Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.
- Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
- Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.
- Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и т.п., то есть составлен убедительный бизнес-план.
Плюсы и минусы проектного финансирования
Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.
Плюсы для покупателей жилья
Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.
- На рынке будет уже готовое жилье, а не недострой, покупатель сразу же может вступить в право собственности.
- Убраны риски недостроя, долгостроя или переплаты за конечный результат (вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк).
- Повышение предложения за счет насыщения рынка новостроев.
- Сбалансирование цен на аренду жилья.
Возможные минусы для покупателей
Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.
Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения.
Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму.
С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.
Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.
Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.
ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.
Плюсы для застройщиков
Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:
- строительный проект будет гарантированно профинансирован полностью;
- крупные компании, устойчивые с точки зрения финансов, не будут чувствовать конкуренции в лице мелких девелоперов;
- Центробанк РФ обещал снизить ключевую ставку, что уменьшит проценты по строительным кредитам;
- заемщик не вынимает средства из своего бизнеса: доля собственных средств в проектной компании, которая организуется как отдельное юрлицо, обычно не превышает 20%;
- можно брать долгосрочные кредиты без риска для своих основных средств.
Возможные сложности для застройщиков
Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:
- застройщиков станет меньше (не все выдержат строгий банковский отбор), а значит, вырастет риск монополизации;
- дополнительная зависимость от банковских структур (контроль, жесткие требования к ведению документации и т.п.);
- необходимость выплаты процентов по взятому кредиту;
- не все банки могут сопровождать проектное строительство, а у многих из них в современный период нестабильной экономики отзывают лицензии;
- риск долгостроя и конечного удорожания лежит на самом застройщике;
- покупать участки под строительство в кредит на средства дольщиков нельзя: банк кредитует строительство только после погашении кредита на землю, если таковой был;
- схема «один проект – один застройщик» существенно затрудняет комплексное проектирование и строительство;
- неясен вопрос выплаты процентов по кредиту – если банк потребует их сразу, откуда застройщику взять эти средства, ведь квартиру он продаст лишь после окончания проекта.
Ближайшие перспективы
Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».
- Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.
- Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.
- По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.
Эскроу-счет – от долевого участия к новому проектному финансированию
Новая система финансирования жилищного строительства, при которой на смену долевому инвестированию граждан приходит банковский кредит, снижает риски и открывает дополнительные возможности перед всеми заинтересованными сторонами – девелоперами, банками и населением, уверены в Сбербанке.
Хотя поправки в федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (N 214-ФЗ) вступили в силу только минувшим летом, уже в 2019 году Юго-Западный банк Сбербанка России намерен в три раза увеличить объем кредитования застройщиков. Основания для амбициозных планов есть.
Сбербанк первым в стране создал специальный продукт для проектного финансирования застройщиков в рамках нового законодательства, который кардинально отличается от классической схемы.
О его конкретных преимуществах, а также о специфике работы банка со строительной отраслью в новых условиях рассказала заместитель председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ирина Ткаченко.
Пресс-служба ЮЗБ ПАО Сбербанк
— О новой системе финансирования жилищного строительства, которая только складывается после поправок в закон о долевом строительстве, эксперты высказываются по-разному. Вы, судя по заявленным планам, настроены оптимистично?
Мы видим несомненные преимущества, заложенные в новую схему жилищного финансирования и постараемся, со своей стороны, их максимально усилить для всех участников девелоперских проектов, которые пойдут по этому пути.
Застройщик, ранее использовавший средства покупателей по договорам долевого участия (ДДУ), теперь уже на первоначальном, самом сложном этапе капитальных затрат, сразу получает банковское финансирование. Риск остановки или замедления темпов строительства из-за отсутствия денежного потока на покрытие материальных расходов, сводится к минимуму.
Для потенциальных покупателей защита денег при покупке квартиры, а речь идет о серьезных для людей суммах, — один из важнейших моментов.
Клиент теперь может быть уверен, что дом, в котором он приобретает квартиру, будет достроен, а его деньги, вложенные в строительство в начале реализации проекта, не «зависнут», в случае возникновения сложностей, на счете застройщика.
По новой схеме средства покупателей поступят только на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока жилой комплекс не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.
А если у девелопера все же появились трудности с исполнением обязательств, например, застройщик просрочил передачу квартиры участнику долевого финансирования более чем на два месяца, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия — и банк вернет ему все средства со счета-эскроу.
И еще один плюс, о котором далеко не все знают, – деньги на счетах-эскроу в размере до 10 млн руб. застрахованы государством. И в случае проблем не у застройщика, а у банка, покупатель жилья получит со счета-эскроу свои средства, в размере не более 10 млн руб.
Для территории обслуживания Юго-Западного банка этой сумме соответствует стоимость почти любой новой квартиры.
Что касается непосредственной работы с эскроу-счетами, то в середине прошлого года мы обучили специалистов в 99% наших отделений на Юге и Северном Кавказе. Так что банк готов профессионально обслуживать клиентов в этой сфере.
— А чем новая финансовая конфигурация интересна банку?
Во-первых, мы заинтересованы в снижении потенциальных рисков. Напомню, что банк – эскроу-агент покупателей недвижимости, и банк, кредитующий девелоперский проект — это один и тот же банк.
За счет большей, чем раньше, вовлеченности в конкретный бизнес-проект, в котором Сбербанк выступает основным финансовым оператором и экспертом, мы качественнее мониторим ситуацию, знаем реальное положение дел на каждом этапе строительства и способны на ранних стадиях выявить проблемы и помочь застройщику без потерь выйти из кризиса.
А во-вторых, цена риска всегда отражается на стоимости заемных ресурсов. Меньше риск – выгоднее условия кредитования проекта. Именно это – нефиксированную процентную ставку, Сбербанк сегодня предлагает строительным компаниям при проектном финансировании, и она – наше главное конкурентное преимущество.
Для застройщика нефиксированная процентная ставка будет постоянно меняться по мере пополнения эскроу-счетов. Чем больше застройщик продает квартир на стадии строительства, тем ниже будет для него процентная ставка по кредиту.
Строительная фирма может запустить проект, кредитуясь по ставке 11-12%, но, по мере роста продаж жилья и активизации работ, снизить ее до 4-5%, и это не предел.
К примеру, если на эскроу-счетах проекта собрано на 20% больше средств, чем остаток по кредиту, ставка снижается в пределах 1 процентного пункта, соответственно, еще на 20% больше на эскроу-счетах – еще 1% снижается ставка и т.д. Мы будем пересматривать ее каждый месяц, анализируя среднедневные остатки по ссудной задолженности и объем денежных средств на эскроу-счетах.
Назову еще одно преимущество проектного финансирования Сбербанка при выборе нашими партнерами схемы с эскроу-счетами. Благодаря снижению рисков, минимальная доля собственных средств застройщика для получения финансирования составляет 15%. Это, без преувеличения, уникальные условия для рынка.
Классическая схема проектного финансирования предусматривает порядка 30% собственных средств девелопера и 70% вложений банка. До появления системы эскроу-счетов мы финансировали строительство в соотношении 40/60.
Кроме того, в качестве доли собственного участия компании банк может засчитать рыночную стоимость земельного участка или права его аренды, поэтому от застройщика может потребоваться даже меньше 15% объема средств проекта в денежном эквиваленте.
—Часть застройщиков предполагает, что система проектного финансирования с эскроу-счетами может привести к удорожанию жилья. Между денежными вливаниями покупателей-дольщиков и банковским финансированием проекта под проценты есть разница.
Конечно, подобные настроения есть и, наверное, еще какое-то время будут присутствовать. Так нередко происходит при появлении на рынке нового масштабного продукта. Тем более 80% проектов до того, как были внесены изменения в законодательство, финансировались за счет дольщиков.
Однако, по тем стройкам, которые мы уже аккредитовали, мы не видим критичного удорожания. В Сбербанке более 10 лет работает специализированное подразделение, которое занимается только финансированием проектов в сфере недвижимости.
Наши узкопрофильные специалисты говорят на одном языке с застройщиками, и знают, насколько строительство – сложный бизнес с огромным количеством нюансов.
На себестоимость жилья в конечном итоге влияет много факторов – инфляция, рост цен на отдельные строительные материалы, стоимость подключения к коммуникациям, повышение НДС.
Многое зависит и от политики продаж. Если застройщик намерен реализовывать только готовое жилье, а компании, особенно работающие в сегменте бизнес-класса, нередко так и делают, то на себестоимость жилья накладывается обслуживание кредита.
Когда речь идет о массовом возведении жилья стандарт-класса, то девелоперу выгоднее продавать в период строительства и снижать процентную ставку.
И механизм эскроу-счетов здесь оптимален: больше средств размещено на счетах эскроу – ниже процентная нагрузка застройщика – больше возможности у фирмы понизить цены на квартиры в своем проекте.
По нашим подсчетам, себестоимость таких проектов вырастет на 5-7%, то есть ниже, чем прогнозируют застройщики (15-20%, прим. редакции).
—Продолжая предыдущий вопрос не могу не спросить о степени готовности к переменам. Сбербанк готов работать в рамках проектного финансирования с эскроу-счетами, а сами девелоперы?
Отвечу цифрами. На сегодня по новой схеме проектного финансирования у нас проходят 8 проектов в Южном федеральном округе общей площадью 209 тыс. кв. м. Принципиальные решения по ним уже приняты. В активной разработке Юго-Западного банка еще более 20 проектов. Так что, начало положено.
Опыт и понимание специфики строительного бизнеса позволили нам раньше других на банковском рынке в максимально короткий срок создать специальную программу проектного финансирования для застройщиков, и она соответствует новой редакции закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Еще в 2018 году кредитный портфель жилищного строительства территориального банка составлял порядка 10 млрд руб., в нынешнем году мы планируем увеличить его в три раза.
Дело в том, что в ближайшее время Минстрой России представит Правительству РФ проект постановления о критериях застройщиков, которые смогут завершать строительство жилья по старым правилам финансирования. Известно, что минимальная степень готовности таких проектов должна составлять 30%, а количество заключённых договоров долевого участия граждан – не менее 10%.
Мы провели экспертизу и видим, что на территории обслуживания Юго-Западного банка, примерно, 200 строительных проектов не будут соответствовать критериям Правительства РФ. Им потребуется проектное финансирование, которое, по нашим предварительным оценкам, составит около 60 млрд. руб.
—Как, на ваш взгляд, будет меняться строительный рынок, реагируя на новую схему финансирования?
Кардинальных изменений на рынке в 2019 году мы не прогнозируем, потому что новые требования распространяются только на тех застройщиков, которые начнут реализацию проектов по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г.
, когда и были внесены поправки в закон о долевом строительстве (N 214-ФЗ). Остается много жилых комплексов, которые строятся по старым правилам и, конечно, они будут сданы не в ближайшие дни.
Полагаю, что нас ждет, как минимум, полтора-два года постепенной адаптации участников рынка к новому формату работы в строительной отрасли.
Вместе с тем, перемены неизбежны и новая редакция закона о долевом строительстве, введение эскроу-счетов отражают логику развития цивилизованного бизнеса, в котором гарантированы права всех, в том числе дольщиков. Само понятие обманутых дольщиков уйдет в прошлое.
Больше ответственности и качественного бизнес-менеджмента потребуется от строительных компаний. Сбербанк же, со своей стороны, поможет застройщикам, и мы предлагаем уже сегодня подумать о том, как вести бизнес по-новому.
Проектное финансирование – это не типовое решение, каждый проект будет иметь свои уникальные характеристики и лучше заранее, вместе с банком, изучить новую финансовую модель, понять, как она будет работать в конкретной компании.