В ближайшие годы рынок новостроек Петербурга пройдет точку насыщения, считают его участники /Евгений Егоров
За год в Петербурге сдали в эксплуатацию более 3,5 млн кв. м жилья – плюс 12,9% к 2016-му (3,1 млн кв. м). Ленинградская область вообще стала чемпионом России по вводу жилья на душу населения: здесь построили и сдали 2,64 млн кв. м, или 1,47 кв.
м на каждого жителя, это плюс 11,5% к 2016 г. С продажами тоже вроде бы все неплохо: в петербургских и пригородных новостройках, по данным экспертов КЦ «Петербургская недвижимость», девелоперы продали 4,15 млн кв. м, прибавка за год – 120 000 кв. м.
Но навес не обеспеченного спросом предложения продолжает расти: каждый квартал застройщики выводили на рынок на 100 000–200 000 кв. м больше, чем успевали продать. Такая динамика естественна для растущего рынка. Вот только будет ли первичный рынок Петербургского региона и дальше расти?
Рынок строящегося жилья петербургской агломерации и так выглядит много благополучнее столичного. В 2017 г. петербуржцы вдвое чаще, чем москвичи, заключали договоры долевого участия (ДДУ). И вдвое чаще брали ипотеку.
По региональным показателям (город плюс область) почти такая же картина. По мнению руководителя проекта IRN.ru Олега Репченко, на московском рынке жилья пик уже пройден и продажи столичных новостроек входят в фазу длительной (на три года) рецессии.
А появление на рынке мощной госмонополии – Фонда реновации – еще усугубит негативные тенденции.
В петербургских новостройках перегрев пока еще не ощутим. Но объем рынка – максимальный за всю историю: жилье продается в новостройках общей площадью 11,7 млн кв. м. И предложение – 5,4 млн кв. м – тоже рекордное.
Гендиректор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров полагает, что в ближайшие годы рынок пройдет точку насыщения, массовый спрос сменится точечным, в комплексных проектах (особенно находящихся за КАД) могут возникнуть серьезные проблемы со сбытом.
Заместитель гендиректора компании «Лиговский канал» Максим Жабин подтверждает: перепроизводство жилья уже налицо и банкротства не просто возможны – они уже происходят. Эти обстоятельства увеличат число долгостроев, повысят риски и подтолкнут часть покупателей к выбору на вторичном рынке.
Тем более что в прошлом году в Петербурге впервые в структуре предложения готовых квартир доля новых домов (введенных в последние 10 лет) составила более половины.
Но Вячеслав Заренков, гендиректор группы «Эталон», с такой оценкой не согласен: «На рынке не так много качественных проектов, поэтому никакого пузыря мы не видим».
В прошлом году стала фактом тенденция смещения спроса из области к проектам в городской черте. Городские проекты покупатели считают менее рискованными.
Этот сдвиг подтверждается и данными Росреестра: в области количество ДДУ за год уменьшилось на 4660, в Петербурге – на 5441 договор выросло. «В среднем по больнице» – без перемен.
В Москве и Подмосковье такая же картина наблюдалась со второй половины 2016-го.
Главным драйвером спроса остается ипотека. В Петербурге ипотечное кредитование выросло за год на 19,4% (51 819 кредитов за 2017-й, по данным ЦБ), в Ленобласти – на 27,5% (15 221 кредит).
Падение интереса, обусловленное отменой господдержки, было быстро компенсировано снижением ключевой ставки ЦБ, усилиями Сбербанка и совместными программами банков и застройщиков.
В некоторых новостройках можно купить квартиру в кредит под 7,5–9% годовых.
С начала 2018 г. была начата программа семейной ипотеки под 6%, и банки уже к концу февраля подали заявок на 1 трлн руб. Однако большинство застройщиков полагают, что эта инициатива поможет поддержать спрос на прежнем уровне, но вряд ли приведет к росту.
«Сложности у застройщиков могут возникнуть из-за низкой покупательной способности, которая падает быстрее, чем ипотечные ставки, – отмечает Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management. – Высокие показатели – 2017 были заложены 2–3 года назад, когда реализованные ЖК выходили в продажу. Как будет себя вести рынок дальше, никто не знает».
Но сейчас главные угрозы рынку исходят не от снижения покупательной способности, а от непредсказуемости законодателя. Всю вторую половину 2017 г. девелоперы обсуждали пакет поправок в 214-ФЗ, вступающий в силу в июле 2018 г. Как вдруг в конце ноября им объявили: а еще через три года долевки вообще не будет. Пакет поправок вызвал шок, отмена долевой схемы – трепет.
Застройщикам (в перспективе) предлагают продавать готовое жилье, использовать проектное финансирование и эскроу-счета.
«В итоговую стоимость квартиры будут заложены и проценты по кредиту, который придется брать застройщику на возведение дома, и расходы застройщика на содержание квартиры, пока она будет находиться в продаже, – говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Еще и не все компании (и не под все проекты) смогут получить кредит на строительство».
Работа по новым правилам приведет к росту себестоимости и цен. А покупатель к этому не готов. Рост цен возможен только при сокращении количества (и площадей) новых проектов. Пока наблюдается обратная картина: застройщики активно скупают участки и торопятся запуститься по старым правилам.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, уверен, что в ближайшие год-полтора нас ждет пик не только предложения (по описанным выше причинам), но и спроса. Потому что покупатели тоже поймут неизбежность роста цен и (возможно) начнут поторапливаться. Специалисты «СПб реновации» напоминают о цикличности рынка и полагают, что он вступает в фазу спада.
Самое печальное, что застройщикам так никто и не объяснил, чем банковский контроль за стройкой лучше сегодняшнего положения дел, кроме того, что он дороже.
Каждую неделю новостные ленты сообщают об отзыве лицензии у 2–3 банков.
А жесткий контроль со стороны государства не предотвратил масштабного воровства ни в строительстве стадионов к ЧМ-2018, ни на стройках УФСИН, ни в области реставрации, ни даже при возведении президентской резиденции.
Впрочем, если бы проводился чемпионат по плаванию в агрессивной среде, наши предприниматели выиграли бы его за явным преимуществом. И это оставляет отрасли шансы.
Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Во–первых, это по крайней мере не ненавистный «человек–дрель». Во–вторых, паранормальная сущность может оказаться завидным собеседником (если, скажем, в приобретённой квартире до вас жил Довлатов). Но довольно, это всё потусторонне окрашенный вымысел — зато обитать в квартире или хотя бы доме «гения места» вполне реально. А вот красиво и широко меценатствовать, создавая квартиры–музеи из таких точек, — история, которая почти так же близка к мистике, как и разговоры с привидениями.
Не квартира — музей
Есть в Петербурге ежегодное развлечение: квартиры великих поэтов, писателей и композиторов продавать. В 2021–м — Довлатова на улице Рубинштейна, в 2020–м — Абрамова на Петровской набережной, в 2019–м — Пушкина на набережной Кутузова и Шостаковича на Кронверкской улице, в 2018–м — Горького на Кронверкском проспекте.
И нет–нет да найдётся на каждую из квартир глас из толпы, вопрошающий: «Где же вы, меценаты?» Те самые, что, по идее «гласа», должны квартиру сначала выкупить, а потом превратить её в мемориальную — то есть в камерный музей.
Но всё же давайте откровенно: музеефицировать квартиру — то ещё мытарство, иногда обрастающее «обстоятельствами непреодолимой силы».
Да, музей при большом желании в приобретённом жилище сделать всё ещё можно. Но — слишком много «но».
Юрист Валерия Маламура предупреждает: пускай в профильном федеральном законе «О музейном фонде в Российской Федерации…» не предусмотрен запрет на создание мемориальных квартир.
Однако первый же обязательный шаг для желающих реализовать подобный проект — перевод помещения из жилого в нежилое — вызывает сложности. Сделать это можно только в двух случаях.
Один — если квартира находилась на первом этаже, что для интеллигенции «высокого полёта» всё же редкость. Другой — если помещение непосредственно под потенциально мемориальной квартирой тоже никем не заселено. К тому же меценат обязан предоставить к уже нежилому помещению специальный доступ — тот, через который невозможно попасть к жилым площадям.
«Очень часто встречаются музеи, которые не соблюдают правила.
Они создают площадку и либо не регистрируют её как музей, либо просто не указывают эту квартиру как филиал музея — это прямое нарушение закона.
Также открыть музей в квартире может только её собственник. Арендовать недвижимость и просто так сделать там музей без разрешения собственника будет нереально», — уточняет Валерия Маламура.
Итого имеем: для того чтобы создать мемориальную квартиру, должен сложиться целый букет факторов. Вот почему ожидать открытия новых точек притяжения «музеефилов» в ближайшее время стоит едва ли. А вот обновления старых — вполне.
Прогноз уже подтверждается примерами: прямо сейчас реставрируется «гумилёвская квартира» на Коломенской улице. По словам Анастасии Озерской, пресс–секретаря музея Анны Ахматовой в Фонтанном доме и музея–квартиры Льва Гумилёва, ремонт помещения — плановый.
Но, несмотря на камерность мемориального места, прямо сейчас сюда делегирована половина отдела фондов — сотрудники контролируют ремонт и реэкспозицию, описывают и изучают каждый предмет.
Это к чему? К тому, что создать музей–квартиру, несмотря на все тернии, — это лишь полдела. Поиск мемориальных предметов, каталогизация, решение «проблемы второго посещения» (один раз посмотрел на жилище условного «великого» — а что дальше?), договорённости с родственниками некогда известной личности — и далее, далее, далее. Тут не меценат нужен — святой.
Ценность в придачу
Справедливости ради, недвижимость, «озарённая» гением, встречается не то чтобы повсеместно.
Куда проще найти пускай не конкретное пространство, но хотя бы квартиру в доме, в котором жил кто–то из претендентов на мемориальные доски. В этом случае имя исторического «соседа» становится «приправой» к ценности элитного жилья.
Как искать такие пристанища творческой / научной / политической мысли? Для удобства и надёжности — среди домов дореволюционной постройки.
По информации ЦИАН, на июнь текущего года в Петербурге в продаже было 2777 квартир в многоквартирных дореволюционных домах — это около 12% от общего объёма предложения на вторичном рынке. Из топ–15 построек по самому большому числу помещений в продаже известные люди обитали по крайней мере в семи.
Первый в этом списке — «дом трёх Бенуа» на Каменноостровском проспекте, 26–28. Сейчас здесь продаётся 10 квартир, а раньше в разное время жили… да кто только не жил. И партийные деятели Сергей Киров и Григорий Зиновьев, и композитор Дмитрий Шостакович, и художник Андрей Мыльников.
Далее по списку — Лиговский проспект, 44, здесь квартир в продаже также 10, а из имён — Набоков (правда, не Владимир, а Николай — не писатель, а архитектор). Но с одним лишь Набоковым не оставим, на участке ещё до появления этого дома жил литературный критик Виссарион Белинский.
Возвращаемся на Каменноостровский — на этот раз к дому 57, доступных квартир — восемь, из имён — физик Игорь Курчатов.
Ещё один Игорь — теперь уже Стравинский, композитор — жил на улице Глинки, 3 / 5, сейчас здесь тоже продаётся восемь квартир.
И в завершение — семь квартир на улице Рубинштейна, 23, здесь жили и артист эстрады Аркадий Райкин, и писатель Сергей Довлатов — да, именно в этом доме продавалась та самая «довлатовская квартира» за 200 млн рублей.
Получается такой себе дополнительный повод для гордости за приобретённое элитное жильё — не простое, а исторически окрашенное. Для перепродажи тезис о том, что «этот дом выбирали великие», тоже сойдёт. Главное, не перепутать аудитории Кирова, Стравинского и Набокова.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Застройщики Петербурга объяснили обвал числа сделок на рынке жилья
По итогам десяти месяцев 2020 года объем продаж в петербургских новостройках значительно уменьшился. По данным Росреестра, за этот период количество заключённых в Петербурге ДДУ (договоров долевого участия) сократилось на 40% к 2019 году.
В Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу подсчитали, что с января по октябрь 2020 года в городе было заключено 58959 ДДУ. В 2018 и 2019 годах за аналогичный период времени число ДДУ составляло около 71 и 83 тысяч соответственно.
В то же время крупные городские застройщики продолжают отчитываться о росте спроса на жилую недвижимость и увеличении количества сделок.
Специалисты компании «Мегалит-Охта Групп» предположили, что подобные расхождения в цифрах могли возникнуть по нескольким причинам.
«С одной стороны, реестр предоставляет отчетность только по зарегистрированным документам. При этом существует пул договоров, которые еще находятся на регистрации, и не были включены в статистику. Итоговая аналитика за 2020 год даст более правильную картину», — объясняет статистику генеральный директор «Мегалит – Охта Групп» Александр Брега.
Он добавляет, что о росте спроса сообщают в основном те девелоперы, которые реализуют продуманные и качественные проекты. Что касается застройщиков с менее востребованными объектами в отдаленных локациях, то они могли и не достичь аналогичных показателей.
Скриншот из доклада НОСТРОЙ
- Генеральный директор, совладелец ГК «КВС» Сергей Ярошенко в разговоре с АБН среди причин выделяет изменение законодательства в строительной отрасли, переход рынка на проектное финансирование.
- Порядка 30% жилья в Петербурге сегодня строится по новым правилам, закрепленным в 214 ФЗ, и эта доля продолжит быстро расти в ближайшие годы.
- Эксперты обращают внимание и на изменение объема реализуемых в Петербурге проектов в 2020 году, на фоне которого соотношение предложения и спроса изменилось.
«При нарастающей покупательской активности количество строящихся объектов на рынке сократилось почти на 30%, поэтому на некоторые проекты пришелся больший объем сделок», –поясняет совладелец компании «Мегалит – Охта Групп» Михаил Ривлин.
Снижение объемов возводимого жилья в Петербурге при новом витке спроса также повлекло за собой рекордный рост цен на квадратный метр.
В итоге новостройки за год подорожали на 25%, а в некоторых районах до 35-40%. Как будут меняться цены на жилье в 2021 году, АБН подробно рассказывало в эксклюзивном материале.
Скриншот из доклада НОСТРОЙ
На ситуацию с оформлением документов в Росреестре мог повлиять и «локдаун», который пришелся на первую половину года.
В «Мегалит – Охта Групп» отмечают, что локдаун приостановил заключение сделок, а застройщикам и покупателям потребовалось время для перехода в электронный формат.
«Что касается локдауна, то там есть задержки, но они небольшие. Они оказывают влияние на показатели, но не на количество объемов продаж», — парирует Сергей Ярошенко.
Собеседник АБН также ожидает сохранения тренда по переходу сделок в электронный вид даже после окончания пандемии. По словам гендиректора «КВС», в интернет-магазине компании уже сегодня проходит около 70% всех сделок.
Данные управления Росреестра по Санкт-Петербургу подтверждают эту тенденцию.
За 10 месяцев 2020 года ведомство получило почти 200 тысяч заявлений на государственную регистрацию прав в электронном виде, что оказалось в два раза больше показателей прошлого года. По объему оказания услуг в электронном виде Петербург в итоге оказался одним из лидеров среди всех регионов России.
Элитное жилье в Петербурге
Ведомости/PhotoXPress.ru
В Петербурге объем выставленного на продажу жилья элитной недвижимости снизился до уровня 2012 года. По итогам третьего квартала он составил 112,6 тыс. кв. м в (или 885 квартир в 18 жилых комплексах), подсчитал Knight Frank St Petersburg. При этом спрос элитное жилье в городе вырос.
Минимум за 8 лет
За год свободное предложение на рынке элитной недвижимости уменьшилось на 29% из расчета количества квартир.
На конец сентября 2020 года число квартир в продаже находилось на минимальном с 2012 года уровне. В июле-сентябре были завершены продажи в двух объектах «Группы ЛСР» — ЖК VERONA и «Русский дом».
Нового предложения за это время на рынок не поступало, пояснили в Knight Frank St Petersburg.
На конец сентября доля непроданных квартир в реализуемых объектах составила 32%, снизившись за год на 3 процентных пункта. «Этот показатель индивидуален для каждого жилого комплекса и варьируется в пределах от 13 до 98% в зависимости от срока экспозиции и успешности проекта», — уточнили в Knight Frank St Petersburg.
Наиболее представленными типами на рынке элитной недвижимости являлись квартиры с 2 и 3 спальнями, их доли в свободном предложении составили 30% и 33% соответственно. За последний год доля квартир с 4 и более спальнями увеличилась на 6 процентных пунктов, доли остальных типов сократились на 1-3 процентных пункта.
Отложенный спрос
Однако спрос на элитное жилье вырос. Эксперты связывают эту динамику с волатильностью валют, отложенным спросом в период ограничений и их послаблением в третьем квартале. С января по сентябрь 2020 года объём спроса вырос на 7% по площади и на 14% по количеству квартир по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
«На первичном рынке мы ожидаем смещения основного спроса в сторону «новой вторички», что даст дополнительный импульс к увеличению цен на квартиры в элитных объектах, сданных в течение последних 10 лет», — отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Средневзвешенная цена на элитное жильё по итогам сентября достигла 374 тыс. руб./кв. м. Прирост за квартал составил 2,4% и с конца 2019 года — 9,4%.
Самое существенное повышение средних цен было в проектах локации «Литейный»: +39% по сравнению с итогом 2019 г. Это произошло из-за начала продаж в апреле 2020 года жилого комплекса «Приоритет».
На Каменном острове, наоборот, средние цены снизились на 26% за счёт предоставления девелоперами скидок на квартиры.
Места не хватает
По мнению партнёра компании East Real Сергея Федорова, есть несколько причин снижения объема выставленного в этом году на продажу элитного жилья в Петербурге. Во-первых, сдвинулся срок сдачи с 2020 на 2021 год нескольких объектов.
Во-вторых, новая схема банковского проектного финансирования с использованием эскроу-счетов (действует с 1 июля 2019 года) позволяет девелоперам не начинать продажи на начальной стадии строительства.
Кроме того, возникли чисто технические трудности, связанные с «ковидом»: невозможность выезда на объект из-за режима самоизоляции (из-за чего компании не запускали продажи).
«В целом в Петербурге мест под застройку элитной недвижимости не хватает. Каменный остров — не бесконечный. И там можно уже только перестраивать существующие здания.
Думаю, что в ближайшие годы будут активно использовать Васильевский остров под застройку этого сегмента жилья.
Хороший кейс можно отметить у компании Legenda, которая успешно реализует квартиры в элитном ЖК «Институтский, 16», расположенном значительно далеко от всех премиальных мест в Петербурге», — говорит Сергей Федоров.
Итоги 2019 года на рынке элитной жилой недвижимости Петербурга
По данным экспертов Knight Frank St Petersburg, по итогам 2019 года предложение элитного жилья в Петербурге составило 144,2 тыс. кв. м (1,2 тыс. квартир), что на 9% ниже аналогичного показателя 2018 года. Эта величина предложения является минимальной за последние 5 лет. Сокращение показателя обусловлено низкими темпами поступления на рынок новых объектов на фоне стабильных показателей продаж.
«В 2019 году было выведено в продажу 2 новых объекта, оба в Петроградском районе – видовой корпус жилого комплекса Neva Haus («ЛСР») и клубный дом «Крестовский IV» (RBI). Таким образом, предложение пополнилось только 138 квартирами», – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Кроме того, 2019 год был отмечен слабой активностью девелоперов относительно ввода в эксплуатацию элитных жилых комплексов. В 2019 году был введён только 1 элитный объект – Art View House общей площадью 3,7 тыс. кв. м. Большинство элитных комплексов (71%) на рынке сданы и обеспечивают 44% всего предложения жилых площадей в продаже.
В 2019 году продолжилась тенденция концентрации нового элитного жилья на Петровском острове и одновременное сокращение доли других локаций в предложении.
Совокупная доля предложения элитных площадей на Петровском острове и Петроградской стороне составляет 71%.
Жилые комплексы в этих локациях по своей квартирографии и качественным характеристикам тяготеют к нижней границе высококлассного жилья.
Структура предложения по типам квартир стабильна: основную долю по итогам IV квартала 2019 года составили квартиры с 3 и 2 спальнями – 35% и 29% соответственно.
По каждому типу квартир в предложении происходит постепенное уменьшение средних площадей, доля просторных квартир на рынке сокращается за счет вымывания ассортимента и преобладания более компактных квартир в новом предложении. За последнее десятилетие средняя площадь квартиры в предложении уменьшилась со 145,3 до 127 кв.м.
СПРОС
По сравнению с прошлым годом объём продаж элитного жилья изменился незначительно – снижение показателя на 4%. За год на рынке было реализовано 53 тыс. кв. м (более 400 квартир). Основным спросом в 2019 году пользовались квартиры с 2 и 3 спальнями, доля продаж последних за год уменьшилась на 10 п. п.
«Высокие темпы продаж были отмечены в элитных жилых комплексах, находящихся на начальных стадиях строительства и реализующих квартиры по ценам ниже среднерыночных значений.
Это получило отражение и в мотивах приобретения жилья: на 5 п. п.
увеличилась доля инвестиционных покупок по сравнению с прошлым годом», – комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
В целом основной диапазон стоимости приобретаемой квартиры не изменился, бюджет покупки варьировался в пределах 20–34 млн руб. Стоит отметить, что увеличилась доля сделок с квартирами дешевле 20 млн руб. (на 5% по сравнению с 2018 годом).
Средняя стоимость проданной элитной квартиры в 2019 году опустилась до отметки 38,9 млн рублей, что на 5% ниже аналогичного показателя 2018 года.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Средневзвешенная цена предложения элитного жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2019 года составила 342,1 тыс. рублей за 1 кв. м. В период с января по декабрь 2019 года показатель колебался в пределах 1–2% и концу года практически сравнялся с итоговым значением 2018 года (342,4 тыс. рублей за 1 кв. м.).
Пообъектно динамика средней цены была разнонаправленной. В IV квартале 2019 года наблюдалась тенденция снижения цен на некоторые элитные объекты с длительным сроком экспозиции на рынке и низким уровнем продаж. Это, прежде всего, относится к проектам на Каменном острове. Девелоперы наиболее успешных проектов, наоборот, увеличили цены в среднем на 1–6% по сравнению с прошлым годом.
- Самые дорогие по стоимости квартиры по-прежнему представлены на территории Каменного острова и Золотого треугольника – в жилых комплексах «Резиденция на Каменном» и «Особняк Кушелева-Безбородко». Однако за год в данных локациях средняя стоимость квартиры в предложении уменьшилась на 12–18% за счет корректировки средних цен
- Наиболее доступное по стоимости жильё предлагается в локациях «Адмиралтейский» и «Петровский остров» – около 31 млн рублей.
- ПРОГНОЗ
Перспективы развития сегмента элитной жилой недвижимости в 2020 году могут быть связаны с появлением на рынке новых проектов в традиционных локациях. В текущей ситуации на фоне снижения уровня предложения, стабилизации цен и небольшого выбора качественного современного элитного жилья выход на рынок продуманных интересных проектов будет оправдан и востребован.
В 2020 году можно ожидать старта продаж нескольких элитных домов общей площадью около 27 тыс. кв. м.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»: «Для нашей компании год был крайне успешным. Мы достигли необходимых договоренностей с банками, заручились их поддержкой, выполнили планы по продажам элитной недвижимости и благополучно завершили несколько сделок по приобретению новых участков в разных районах Петербурга.
Из тенденций элитного сегмента недвижимости можно отметить продолжающееся четвертый год сокращение качественного предложения.
Так, на Крестовском острове – исторически элитной локации нашего города – земельных участков для нового жилищного строительства уже не осталось.
Последним была территория на улице Эсперова, на которой в 2020 году будет завершен клубный дом Esper Club на 68 квартир.
Очевидно, что в будущем застройщики продолжат использовать подклассы для обозначения категорий премиальной недвижимости, а также искусственно расширять границы элитных проектов, выходя за пределы исторически престижных локаций».
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI: «Весь 2019 год прошел под знаком перехода отрасли на эскроу-счета. Такие глобальные изменения правил игры, конечно, влияют на рынок. В чем выразилось это влияние?
Во-первых, в неравномерности спроса. Была очень активная первая половина года до 1 июля и некоторое снижение спроса – во второй. Но в целом отрасль пережила начало перехода на эскроу нормально: никакого коллапса не произошло, объемы продаж за год не снизились по сравнению с предыдущим годом.
Во-вторых, переход на эскроу привел к росту цен. Конечно, рост был не одномоментным, а постепенным, растянутым на весь год.
В-третьих, не так много в этом году было новых стартов. Но предложения на рынке по-прежнему достаточно, дефицита точно нет. Например, на одном только Петровском острове сегодня огромный запас предложения в очень разнообразных проектах.
Что нового у RBI? В этом году мы сдали два новых проекта в центре Петербурга – ArtStudio на 2-й Советской и «Дом у Невского» на Полтавской.
Наши проекты в 2019 г. были удостоены множества наград, которыми мы гордимся, ведь это оценки как независимых экспертов, так и коллег-конкурентов и самих потребителей – горожан.
В числе главных – гран-при Urban Awards за проект Futurist, победа проекта «Дом на набережной» в конкурсах Urban Awards и «Доверие потребителя», жилого комплекса «Биография» – в «Доверии потребителя», проектов Studio Moskovsky и Futurist – в рейтинге «Делового Петербурга», победа Futurist в архитектурном конкурсе «Золотой Трезини».
И отличным завершением года стал вывод в продажу нашего нового проекта, да еще какого – «Крестовский IV». Это первый наш проект на Крестовском острове, и он действительно высочайшего элитного уровня».
22 января 2020 г.
Глобальный дефицит и другие рекорды: как рынок зарубежной жилой недвижимости переживает пандемию
Фото Richard Baker / Getty Images В США и Европе резко оживился спрос и выросли цены на недвижимость. Лоты уходят быстрее, дефицит предложения обострился. Люди покупают жилье в пригородах мегаполисов и даже в глубинке
Пандемия не обрушила цены на жилье за границей. Во второй половине 2020 года почти все страны прошли через высокий, а порой и ажиотажный спрос. Основная причина — вернулись те, кто не смог купить жилье во время первого локдауна. К тому же пандемия установила новые требования к жилью. И, конечно, сыграли роль исторически низкие ипотечные ставки.
«Кризис в минувшем году имел очевидно не экономическую природу — у большинства потенциальных покупателей не стало меньше денег, — считает главный редактор портала о зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин.
— Во-первых, несмотря на то, что ВВП в Европе и США снизился, развитые страны организовали беспрецедентные меры поддержки экономики, а в первый локдаун адресно поддерживали и граждан. Во-вторых, высокому спросу способствовали низкие процентные ставки и дешевая (1,5-2,5%) ипотека.
В странах Европы — Германии, Австрии, Швейцарии, Голландии — держать деньги в банке означает по сути платить банку, поэтому люди стали забирать деньги из банков и вкладывать в недвижимость. Такая тенденция была и раньше, но в 2020 году она стала более заметной».
«В основном положительную динамику продемонстрировали наиболее стабильные консервативные направления Европы, такие как Берлин, Франкфурт, Женева и Цюрих, — добавляет директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева. — Росли направления, где есть возможность получения ВНЖ или гражданства при инвестициях в жилую недвижимость, например Испания, Португалия, Греция и Кипр».
Если границы откроют, рынки ждут определенный бум, в первую очередь определяемый отложенным спросом, считает Березин.
Число сделок вырастет, в моменте оно может ставить локальные рекорды, но резкого роста цен не будет; вероятнее всего, в развитых странах рост будет даже меньше, чем в 2020 году.
В случае если пандемия затянется, пострадают в первую очередь курортные страны, въезд в которые будет ограничен, — там возможны дисконты и от застройщиков, и от частных лиц, которые повлияют на общую картину, предполагает эксперт.
Forbes разобрался, почему пандемия разогрела рынки жилья разных стран.
Повышенный спрос на дома, низкие ставки по ипотеке (за год снизились с 4,5% до 2,8%) и дефицит предложения привели к быстрому росту цен на рынке недвижимости Соединенных Штатов. По данным ежемесячного отчета портала Realtor.
com, в январе медианная цена на дома выросла на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Сейчас медианная цена предложения составляет $346 000 за дом. Ипотечные ставки не поднимались выше 3% с июля.
В декабре ставка составила 2,65%; по данным крупнейшего ипотечного агентства Freddie Mac, это рекордно низкая ставка за последние 50 лет. По состоянию на январь она немного выросла — до 2,77%.
Дефицит домов становится все острее и острее. В январе предложение жилья по стране сократилось на 43% в годовом выражении, минус 3% за месяц, свидетельствуют данные Realtor.com.
Вторичное жилье, которое составляет 90% рынка недвижимости США, сметают. В декабре 2020 года объем предложения уменьшился по сравнению с ноябрем на 16% (с 1,28 млн домов и апартаментов до 1,07 млн) и на 23% в годовом выражении (в декабре 2019-го на продажу было выставлено 1,39 млн жилых единиц ).
Коэффициент предложения и спроса равен 1,9. Это означает, что имеющийся объем предложения может быть исчерпан за 1,9 месяцев. Цены начинают расти, когда этот показатель равен шести и меньше. Специалисты NAR (Национальной ассоциации риелторов) отмечают, что такого не случалось за всю историю наблюдений.
Раскупают выставленные лоты в два раза быстрее. Если год назад объявление в среднем висело 47 дней, то сейчас — 27. В декабре продажи домов дали годовой рост в 21%, в январе — на 9%.
Если смотреть месячную динамику, с сентября количество заключенных договоров незначительно сокращается. «Количество договоров купли-продажи снижается в последнее время, но я бы объяснил это нехваткой качественного предложения.
Продажи будут расти с появлением новых объявлений», — говорит Лоуренс Юн, главный экономист NAR.
Цены растут не только в крупных мегаполисах Восточного и Западного побережья, но и в небольших городах в сердце страны. Например, в городах штата Теннесси дома подорожали на 10%.
По данным Федерального агентства жилищного финансирования, цены в таких городах растут самыми быстрыми темпами.
По данным Attom Data Solutions, в конце 2020 года дома более чем в половине округов страны (55%) стали менее доступными для людей со средним заработком, чем обычно. Три года назад таких округов было 33%, год назад — 43%.
«Такой рост цен полностью нивелирует выгоду от более низких ставок по ипотечным кредитам и требует еще больше усилий для накопления первоначального взноса, что является существенным препятствием для покупателя своей первой недвижимости», — сказал Питер Буквар, управляющий директор Bleakley Advisory Group.
За год цены на жилье в Великобритании выросли на 7,3%, это самый высокий рост за последние шесть лет, пишет The Guardian. Спрос на недвижимость вырос во второй половине года, что напрямую повлияло на ценообразование. В июле для оживления рынка после весеннего локдауна власти Великобритании отменили до 31 марта налог на покупку недвижимости дешевле £500 000.
Объем продаж начал уменьшаться с октября, достигнув пика, но количество зарегистрированных договоров в декабре все равно превысило прошлогодние показатели на 70%. Продавцы стремились успеть завершить сделки до окончания периода налоговых льгот, свидетельствуют данные риелторского портала Rightmove.
В январе произошло небольшое снижение в месячном выражении: средняя цена уменьшилась на 0,3% и остановилась на £230 000 за жилую единицу, сообщает Nationwide.
В среднем цены на жилье в Испании, по данным портала Idealista, за год выросли на 1,6%. Квадратный метр январе в среднем стоил €1786. К декабрю рост цен составил 0,4%, к октябрю — 2%. Эксперты прогнозирует, что в 2021 году продолжится плавный рост цен в большинстве регионов.
Мадрид и Барселона входят в число самых дорогих городов страны, средняя цена квадратного метра в испанской столице — €3700, в каталонской — €4000. В список наиболее дорогих городов также входят Сан-Себастьян (5000 евро/кв. м), Бильбао (3100 евро/кв. м) и Пальма (2900 евро/кв. м).
За год цены в Мадриде и Барселоне снизились на 1,3% и 2,6% соответственно. Самое большое падение цен (-4,8% к прошлому году) произошло в Жироне, небольшом городе недалеко от Барселоны.
По итогам 2020 года квартиры во Франции выросли в цене на 6,6%, дома — на 6,1%, пишет Bloomberg. До этого рост цен на жилье был скромнее: в 2019 году — на 4,8%, в 2018-м — на 3,4%, отмечает Boursorama. По данным FNAIM, за год в стране было зарегистрировано 980 сделок, в то время как в прошлом году — 1065.
В марте, во время первого локдауна, количество сделок с недвижимостью резко упало. После выхода из локдауна рынок оживился, продажи выросли с апреля по июль на 460%. Но в конце сентября активность все равно была на 14% ниже, чем в 2019 году.
Количество просмотров объявлений о продаже жилья резко увеличилось: в сегменте квартир рост составил 30%, в сегменте домов — 70% по сравнению с 2019 годом, пишет Prian.ru со ссылкой на данные сайта объявлений Bien'ici.
«Нельзя не отметить устойчивость рынка недвижимости, — говорит член Высшего нотариального совета Франции Фредерик Виоло. — Его показатели ободряют и вселяют надежду».
По словам Виоло, несмотря на падение экономики на 9% и карантинные ограничения, ситуация несравнима с кризисом 2008-2009 годов — процентные ставки остаются низкими, банки идут навстречу и выдают кредиты. Цены на квартиры в Париже увеличились на 7,6% до $12 873 за квадратный метр.
Французы в пандемию активно искали дома большей площади и ближе к природе. Сайт Bien'ici отмечает рост числа покупателей, ищущих землю для строительства дома, на 63% за год. Критерий «внешнее пространство» в строке поиска использовался почти на 80% чаще, чем в прошлом году. Многие парижане, уже имея недвижимость в черте города, искали еще один дом за его пределами.
Владельцы дач на юге Франции из-за ограничений передвижения не могли до них добраться, поэтому были склонны продавать дома в южном регионе и приобретать дом недалеко от Парижа, говорил Bloomberg Элоди Фримонт, член комитета парижских нотариусов по статистике недвижимости.
Заметно выросло число покупок жителями провинции Иль-де-Франс — резиденты столичного региона забираются все дальше вглубь страны, отмечает портал Prian.ru. По его данным, доля покупателей из Иль-де-Франс больше всего выросла в департаменте Йонна (регион Бургундия — Франш-Конте).
На III квартал 2020 года парижане составляли 27% покупателей вторички в этом департаменте, за год их доля возросла на 9 пунктов.
Также они составили почти четверть покупателей старых домов в нормандских департаментах Эр (22%, +6 пунктов за год) и Орн (21%, +6 пунктов за год).
В то же время их доля упала в традиционных курортных местах: Приморском Шаранте (10%, -3 пункта за год), Ардеше (2%, -2 пункта за год) и Варе (7%, -3 пункта за год).
По данным Tranio, впервые за многие годы объем предложения в Берлине начал медленно увеличиваться. Тем не менее полностью удовлетворить спрос оно пока не способно.
По данным Guthmann, в немецкой столице по-прежнему не хватает около 200 000 квартир для того, чтобы у каждой семьи было отдельное жилье.
На основных немецких порталах по продаже недвижимости за последние 12 месяцев выставлено всего около 35 000 квартир в Берлине, рассказывают эксперты Tranio.
В Германии на подъеме строительная активность. Согласно данным Федеральной службы статистики (Desatis), по итогам первых трех кварталов 2020 года число разрешений на строительство увеличилось на 5,7% в годовом выражении — до 238 899 объектов, тогда как в 2019 году рост составлял всего 1%, замечает Prian.ru.
Цены выросли и на квартиры в новых домах, и на вторичку. По данным Tranio, за период ноябрь-январь 2020-2021 годов средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Берлина составила €6800 (+7,5% к прошлому году), на вторичном рынке — €5000 (+6,1%).
Средняя стоимость квартиры в Берлине составляет €4990 за кв. м. Квартира в центре города площадью 120 кв. м обойдется примерно в €598 920, а сдавать ее можно за €1490 в месяц. Во Франкфурте аналогичный объект можно приобрести за €544 680, в Мюнхене апартаменты подобной площади обойдутся в €942 360.
Самые дорогие сделки на рынке новостроек Петербурга за 2020 год
Самые дорогие сделки 2020-го на рынке новостроек Петербурга совершены в ЖК One Trinity Place на набережной Адмирала Лазарева.
Специалисты портала Urbanus.ru, оперируя данными Росреестра, зафиксировали в 2020-м рекордные (за три года) цены при продаже «элитки». В петербургских проектах за 2020-й реализованы 113 квартир и
апартаментов, стоимость которых превышает 30 млн рублей. Ещё 329 объектов попали в диапазон 20–30 млн рублей.
В списке самых дорогих фигурирует 21 адрес: наибольшее количество сделок зарегистрировано в ЖК Futurist (21 лот), ЖК «Петровская Доминанта» (17 лотов), ЖК One Trinity Place (13 лотов), ЖК «Московский, 65» (11
лотов).
Около 73% элитного жилья реализовано на Петроградке.
В лидерах по дорогим сделкам также Адмиралтейский и Выборгский районы.
Ценовой максимум зафиксирован в элитном проекте One Trinity Place на наб. Адмирала Лазарева, 22, где пятикомнатная квартира на девятом этаже была приобретена за 149,3 млн рублей (её площадь – 214,69 кв.м).
Цена «квадрата» составляет около 695 421 рублей. Там же куплена четырёхкомнатная квартира на пятом этаже за 123,09 млн рублей. Девелопер проекта – GHP Group.
Всего в ЖК предусмотрены 170 квартир, срок ввода намечен в I квартале 2021-го.
Как отмечают в Urbanus.ru, при расчёте стоимости лотов использовались данные из прайс-листов. Они могут отличаться от
реальных значений в пределах 10%.
Парочка квартир в One Trinity Place, упомянутая выше, – единственные в Петербурге объекты на «первичке», за которые удалось выручить более 100 млн рублей. В Москве таких вариантов по итогам года набралось 262.
Самое дорогое жильё, которое сейчас экспонируется в Петербурге, – это апартаменты с двумя террасами в комплексе резиденций «Императорский Яхтъ-клуб» на Гребном канале (Крестовский остров).
Цена предложения – 972,44 млн рублей.
Стоит отметить, что далеко не все крупные или оптовые сделки на рынке совершают конечные пользователи или инвесторы-спекулянты. Часть таких операций являются бартерными расчётами застройщика с партнёрами по проекту и подрядчиками. Так, например, минувшим летом рекорд установил предприниматель, который стал владельцем сразу 444 квартир в ЖК «Чистое небо» в Каменке.
UPD от NSP: Впрочем, перечень петербургских топ-сделок от Urbanus.ru, скорее всего, не полон.
Так, по словам Оксаны Кравцовой, генерального директора ГК
«Еврострой», в их компании за прошлый год состоялось несколько рекордных продаж.
«Одна из квартир в элитном клубном доме Esper Club была реализована за 190
млн рублей, – уточняет г-жа Кравцова. – Цена квадратного метра составила 610 000
рублей. Кроме того, проданы два пентхауса в ЖК «Привилегия» – за 185 млн и
200 млн».
В петербурге и области выставлен на продажу рекордный объем новостроек — 5 млн кв. м
За 10 месяцев этого года в Петербурге и пригородных районах Ленобласти в продажу поступило более 4 млн кв. м нового жилья, из них около 1,6 млн кв.
м — за кольцевой автодорогой, подсчитала Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка «Северного города» (входит в холдинг RBI).
По ее оценке, сейчас на первичном рынке экспонируется примерно 5 млн кв. м.
Столько не продать
В последние два-три года в продажу выводилось беспрецедентно много объектов и предложение достигло максимума за все время существования рынка, отмечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент».
Но покупатели активно вкладывали дешевеющие рубли в квартиры лишь несколько месяцев в начале года, затем темпы продаж замедлились и будут замедляться в течение двух ближайших лет, предполагает эксперт.
«Особые опасения вызывает самый дешевый сегмент, в “капустных полях” заявлены большие объемы и там уже намечаются ощутимые сложности с реализацией», — отмечает представитель агентства Legenda Всеволод Глазунов.
Покупатели стали рациональнее, темпы продаж снизились, но покупать люди не перестали, добавляет Сережина. «Клиенты заключали сделки уже в первые дни продаж в нашем новом комплексе Ultra City (более 300 000 кв. м, средняя цена — 87 000 руб. за 1 кв. м)», — рассказывает она.
Из-за возросшей конкуренции стройкомпании ведут активную маркетинговую политику, используя различные акции и спецпредложения, говорит Яна Долотова, директор направления в агентстве «Итака». По ее данным, средняя цена 1 кв. м в петербургских новостройках массового спроса упала на 7% по сравнению с началом текущего года — до 82 353 руб.
В III квартале открылись продажи в нескольких крупных проектах с демократичными стартовыми ценами. Например, «СУ-155» вывела на рынок новую очередь «Янино-парка» со стартовой ценой в 46 500 руб. за 1 кв. м.
Кроме того, в структуре предложения петербургских новостроек сейчас превалируют двух- и трехкомнатные квартиры, в них 1 кв. м стоит дешевле, чем в студиях и однушках, объясняет представитель «Итаки».
По данным агентства, максимальная средняя стоимость жилья в сегменте «масс-маркет» — 98 958 руб. — отмечена в Василеостровском районе, минимальная — в Выборгском (74 561 руб.).
Аналитики NAI Becar констатируют, что в условиях общей стагнации на рынке, а также значительного превышения предложения над спросом рост цен на недвижимость в ближайшие несколько лет приостановится.
Строящаяся недвижимость продолжит дорожать по мере готовности объекта, но выгодно перепродать можно будет только наиболее ликвидное жилье, утверждает Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar.
Сколько покупают
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за девять месяцев 2014 г. на первичном рынке продано 3,5 млн кв. м жилья — на 27,4% больше, чем за январь — сентябрь 2013 г.
Пиковые продажи пришлись на I квартал, «последующие кварталы показали стабильный спрос», говорит руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Например, ЛСР в Петербурге продала с июля по сентябрь 142 000 кв.
м, группа Etаlon в III квартале реализовала 106 039 кв. м. «Росстрой» (входит в ГК «СУ-155») отчитался о 8%-ном росте продаж за три квартала.
Застройщикам помогает ипотека. В январе — сентябре Северо-Западный банк Сбербанка выдал в Петербурге кредитов почти на 33,7 млрд руб., что в 2,4 раза больше, чем за девять месяцев 2013 г. Петербургский филиал «ВТБ 24» предоставил заемщикам за три квартала 23,2 млрд руб. — на 63% больше, чем в 2013 г., а банк «Санкт-Петербург» — 12,1 млрд руб. (рост — 30,7%).
У «Главстроя-СПб» доля продаж с ипотекой достигла 50%. У «БФА девелопмента» в комплексе «Академ-парк» число сделок за кредитные деньги в III квартале подобралось к 40%, в то время как в предыдущих очередях проекта было около 25%, рассказывает Денисова. У «Ленстройтреста» число договоров с привлечением ипотечных средств в 2014 г.
в «IQ Гатчина» превысило 60%, поделился Виктор Лебедев, директор проекта. У «СУ-155» доля ипотеки в этом году возросла почти вдвое: в январе — сентябре 2013 г. кредитные средства участвовали в 13% сделок, сейчас — в 20%, говорит Сергей Левчук, гендиректор СК «Росстрой».
ЛСР, продававшая в I квартале 42% квартир по ипотеке, во втором довела этот показатель примерно до 50%, говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».
Впрочем, в III квартале ипотечных сделок было «всего» 36%, что Бабаков объясняет ростом ставок и «психологическими колебаниями» клиентов из-за падения рубля — люди снова начали вкладывать сбережения в недвижимость.
Ипотечные ставки в течение года постепенно росли, сейчас ключевые игроки рынка — Сбербанк и «ВТБ 24» — предлагают в Петербурге кредиты под 12,45-13% годовых, говорит Сергей Степанов, директор по продажам «Строительного треста».
Банки все внимательнее следят за финансовой устойчивостью застройщиков, ходом строительства на объектах и в случае неудовлетворительного состояния будут снимать проекты с аккредитации, предупреждает Лебедев.
Ресурс http://www.vedomosti.ru/realty/news/36110771/kvartiry-v-dolg