Ладожский разрыв.
Гранитная улица как символ трамвайной реконкисты«Россети Ленэнерго»: В дома на юге Петербурга вернули светВ Петербурге пройдёт фестиваль, посвящённый «играм в искусство»Спецслужбы США и Великобритании обвиняют ГРУ в сотнях кибератакНа юге Петербурга полтора десятка домов остались без электричестваВ Приморском районе вырос третий Лахта Центр. Его заселили насекомыеПожар в жилом доме на Васильевском острове локализован«Джетлаг» Михаила и Лили Идовых: нормальные люди в нормальном киноЛукашенко делает Белоруссию страной «вакцинного туризма»900 тысяч жителей Петербурга теперь живут с прививкой от коронавирусаСовфед предложил давать инвалидность переболевшим ковидомНа доме Алексея Балабанова появилась неофициальная мемориальная доскаTikTok увеличит продолжительность видео в три разаКомздрав: Петербург достигнет коллективного иммунитета через 120 днейСкончалась драматург Ксения ДрагунскаяВ испанской Гранаде второй день горят склады с хамономВышел трейлер фильма «Золушка» с «гендерно-нейтральной» феей-крестнойПредыдущие новостиАрхив материалов
Весенние прогнозы о снижении цен на жилье не сбылись: прошедший год ознаменовался рекордным ростом стоимости недвижимости на первичном рынке. Так, 26% прибавила средняя цена «квадрата» в Северной столице, 23% — в пригородах Ленобласти.
pixabay.comПоделиться
Причин сразу масса: падение курса рубля, появление льготной ипотеки, переход застройщиков на эскроу, снижение объема предложения на фоне высокого спроса на жилье.
Как мы предрекали еще в апреле, застройщики из ТОП-10 справились с ситуацией, развивали продажи онлайн, постепенно переходя на новую схему работы, согласно которой продавать квартиры на начальном этапе дешево теперь невыгодно.
«Мы наблюдаем за рынком недвижимости более 20 лет, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
— Могу сказать, что за все это время такого повышения рублевых цен — на четверть за год — не было еще никогда. Если бы не льготная ипотека, многим потенциальным покупателям не хватило бы даже на студию.
В масс-маркете в Петербурге средняя цена «квадрата» достигла 145 тыс. руб., в пригородах — 94,5 тыс. руб.».
Плюс миллион
По словам эксперта, существенно выросли и средние бюджеты покупки. Стоимость студии выросла за год сразу 850 тыс. руб., достигнув 3,55 млн руб. Цена «однушки» увеличилась на 1,15 млн руб., до 5,3 млн руб, а «двушки» — на 1,25 млн руб., до 7,7 млн руб. Увеличивались цены как в уже строящихся домах, так и в новых объектах, которые выходили на рынок с высокой стоимостью «квадрата».
После «грустного» апреля 2020-го, когда пессимисты стали предрекать падение рынка недвижимости, он стал стремительно восстанавливаться на фоне появления льготной ипотеки.
«В середине весны отмечалось снижение спроса, обусловленное введением режима ограничений из-за пандемии.
В мае началось оживление, активизация покупателей, что наблюдалось все лето», — рассказал директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Обещания того, что ипотечная программа будет свернута в ноябре, заставили покупателей поторопиться. Всплеск активности произошёл в августе — октябре: многие спешили заключить сделку, пока действует льготная ставка.
По словам Юлии Ружицкой, директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург», на конец года доля ипотеки в проектах компании составила примерно 75%, а в 2019-м была около 63%. Выросла и средняя площадь проданных квартир — почти на 6 кв. м.
Это также связывают с влиянием льготной ипотеки, поскольку с помощью сниженных ставок люди могли приобрести жилье большей площади.
«В моем представлении, власти несколько задержались с обнародованием решения о продлении льготной ипотеки, и в сентябре-октябре был вымыт спрос нескольких последующих месяцев, — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. — В связи с этим в декабре 2020-го рынок был более спокоен, и мы увидели замедление роста цен. Но даже несмотря на это, спрос оставался на высоком уровне».
«С середины ноября рост цен замедлился, — согласна Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». — Это связано с продлением льготной ипотеки, что позволило рынку «немного расслабиться», и наконец наступило что-то похожее на его равновесное состояние».
Маловато будет
Апрель прошлого также стал антирекордным не только по спросу, но и по выводу на рынок новых домов: в этом месяце продажи стартовали всего лишь в нескольких жилых комплексах, тогда как обычно количество новинок исчислялось десятками.
Затем постепенно девелоперы «оттаяли», и предложение стало пополняться, однако не столь активно, как в предущие годы.
Впрочем, по словам Ольги Ульяновой, тенденция сокращения числа проектов на рынке началась еще в 2019 году, а в 2020-м она нашла свое продолжение.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынок в 2020-м вышло всего около 3,3 млн кв. м нового строящегося жилья, тогда как обычно эта цифра составляла 4–4,7 млн кв. м. При этом было продано около 4,2–4,3 млн кв. м в новостройках, как и в предыдущие годы.
Поэтому объем предложения — находящиеся в продаже и непроданные «квадраты» — снизился с 4,4 млн в начале года до 3,3 млн кв. м в конце. Впрочем, аналитики уверены, что в 2021-ом рынок постепенно «нагонит» отставание.
Ведь девелоперам надо пополнять свои портфели и активно продавать квартиры.
Есть и другие причины столь рекордного увеличения стоимости «квадрата» в 2020-м.
«Необходимо понимать, что стоимость квадратного метра постоянно корректируется в зависимости от спроса, стадии готовности, продуктовых остатков в том или ином проекте, — объясняет руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юлия Паршина.
— Плюс ко всему сегодня застройщики уже успели перейти на работу с эскроу-счетами — это тоже увеличило стоимость жилой недвижимости. А также — инфляция, рост стоимости строительных материалов, издержек и прочего. Выделить одну причину нельзя».
Эскроу оставит без скидок
Ольга Трошева добавляет: новая система работы застройщиков с эскроу-счетами не позволяет компаниям применять прежние схемы, когда на рынок выходил объект с низкими «стартовыми» ценами, которые увеличивались по мере готовности.
Сейчас продавать на старте много квартир по небольшой цене девелоперу невыгодно, так как он не получает средства дольщиков и не может их использовать. Поэтому новые объекты, которые начали продавать по схеме эскроу, априори вышли на рынок с более высокой стоимостью жилья.
Вместе с тем, совсем уж «задирать» цены застройщику тоже неудобно, так как при небольшом объеме продаж для компании вырастет ставка по банковскому кредиту.
На рынке, где все больше объектов переходят на работу с эскроу-счетами, акции становятся менее актуальными для застройщиков, уверен Сергей Терентьев.
Он согласен, что новая схема работы побуждает компании продавать на несколько большую сумму, чем должно лежать на эскроу-счетах, чтобы обеспечить минимальную ставку по кредиту.
Но благодаря наличию проектного финансирования даже в ситуации пониженного спроса застройщик может длительное время не предоставлять никаких скидок.
Жизнь по-новому
В 2020-м большинство застройщиков перестроило свою работу, наладив продажи онлайн.
Как рассказала генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева, уже более 70% клиентов их холдинга приобретают жилье дистанционно.
Именно интернет-магазин позволил сохранить продажи даже в период самых жестких ограничений весной 2020-го. Благодаря этому клиенты, приобретающие жилье через Интернет, могут выбирать из большего числа ипотечных программ.
«Пандемия изменила структуру спроса, — рассказывает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — В нашей компании на 5% увеличилась средняя продаваемая площадь квартир — до 45 кв.
м; вырос спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, в то время как продажи студий и однокомнатных снизились. На 20% выросли продажи в ипотеку и сократились сделки со 100%-й оплатой и рассрочкой.
Заметно выросла доля региональных покупателей — в некоторых наших проектах она достигает 55%. Это исторический максимум за весь период продаж объектов».
Эскроу как фактор роста
Долгосрочные прогнозы по развитию рынка строящегося жилья с цифрами эксперты делать пока опасаются: сегодня на ситуацию на первичном рынке оказывают влияние слишком много нерыночных факторов таких как пандемия.
Тем не менее, можно констатировать, что чем больше будет на рынке объектов с эскроу, тем выше будет средняя цена.
По данным на конец декабря 2020-го доля объектов, где используется проектное финансирование, в Петербурге и области составляла 35%. Процент их будет постоянно расти.
Застройщики будут все больше зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними. И их ценовая политика будет меняться.
«Цены на первичном рынке уже предельно высокие, поэтому такого же взрывного роста в 2021-м мы не ожидаем.
Однако сейчас мы не видим причин для изменения тренда, на который влияют такие факторы, как сократившееся предложение, вывод новых объектов по высоким стартовым ценам и стабильный спрос, — считает Ольга Трошева.
— Возможны незначительные колебания цен, если на рынок будут выходить крупные проекты на границах с КАД, в локациях, инфраструктура которых еще недостаточно развита. В то же время в проектах отдельных застройщиков сохраняется потенциал для роста цены».
Вывод на рынок новых объектов в 2021 году, вероятно, превысит низкие показатели прошлого года: застройщики активно анонсировали новинки.
Но в Петербурге есть ряд вопросов, которые тормозят начало строительства многих жилых комплексов.
Это, например, изменение процедуры общественных слушаний, а также нежелание городских властей утверждать уже готовые и подготовленные проекты, которые пока «зависли» у ряда девелоперов.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
pixabay.com
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Опять выдают желаемое за действительное. Сейчас переток глупых денег со вкладов кончится и взятие в руки калькулятора отрезвит инвесторов. Ставки по аренде снизились, КУ растут… доходность падает. А цена от доходности зависит. Как типовая вторичка стоила в 2015 году так примерно и стоит, даже на инфляцию не подорожала. Ну может быть в сентябре-ноябре был ажиотаж, но он уже спадает.
А коммерческая недвижимость…. вообще полный застой и неликвид.
Sergik719 Янв 2021 в 17:17В новостройках выросли. Только учтите, во вторичке эти квартиры не продать по покупной цене) проверено)
Евгений Арсеньев19 Янв 2021 в 15:27Вы подождите, еще очень скоро начнется бум отнятия ипотечных квартир, так как просрочки по платежам растут, а никого волновать не будет, что жить негде-это залоговое жилье, и будет у нас опять прибавление бомжей…Да тут интереснее другое…все эти новостройки качеством так сказать, мягко, не отличаются, те же хрущевки их переживут многократно. Эксплуатационный срок службы большинства новостроек при идеальных условиях — 50 лет, но в Питере таких условий нет, в силу особенностей климата, поэтому реальный срок их службы — лет 25-30, т.е. некоторые даже не успеют ипотеку выплатить, и уже жить будет негде) По нашим законам любое аварийное состояние дома, после окончания его гарантийного срока (а он как правило, максимум лет 5 ), становится проблемой жильцов, и соответственно оплачивается из кармана жильцов)читать все комментариидобавить комментарий
Глаза округляются: с начала года новостройки Петербурга подорожали на 20 %
Цена на новостройки в центре Петербурга растет быстрее, чем на недвижимость в спальных районах. В частности, с начала года новостройки в центре подорожали на 20 %, заявил эксперт по рынку петербургских новостроек, генеральный директор агентства недвижимости Георгий Патанин.
С января по май 2021 года средняя стоимость за один квадратный метр в петербургских новостройках выросла на 33,7 тысячи рублей, с 162 тысяч рублей за квадратный метр до 195,3 тысячи рублей. В процентном соотношении рост составил 20,5 %.
За тот же период времени квадратные метры в исторических районах города подорожали более значительно. Средняя цена за «квадрат» в центре города в мае 2021 года выросла до 255,6 тысячи рублей, тогда как в январе он стоил 209,1 тысячи рублей, что говорит о росте в 22,2 %.
В спальных районах города рост цены за квадратный метр составил всего 19,1 %: с 141,1 тысячи рублей в январе до 168,4 тысячи рублей в мае. Патанин отметил, что при всем этом доходы населения не выросли так, как недвижимость.
«На мой взгляд, 20-процентный рост цен на новостройки, даже если он обусловлен объективными причинами, назвать адекватным нельзя. Доходы населения за пять месяцев точно на 20 % не выросли», — заявил Патанин.
Эксперт подчеркнул, что у покупателей сейчас буквально округляются глаза от новых цен. Многие впервые столкнулись с ценами на жилье и остались в глубоком шоке. Однако те, кто покупает недвижимость для бизнеса, уже не удивляются подобным переменами в цене.
«Замечу, что местные покупатели чаще всего отказываются от покупки. Что у них глаза округляются, когда говоришь, что у станции метро «Елизаровская», рядом с железной дорогой квадратный метр стоит 230 тысяч рублей.
Региональные покупатели реагируют на цены проще, они не видели, сколько стоил «квадрат» один-два года назад, и чаще всего для них реалии только наступили.
Более того, если говорить о сегменте бизнес и выше, то там покупатели видели рост квадратного метра в Сочи, и Петербург их уже не удивляет», — рассказал эксперт.
Разницу в цене между центром и спальными районами Патанин объяснил рядом факторов, среди которых высокий спрос, небольшая конкуренция и необходимость согласования облика фасадов.
«В центре очень мало новых домов и появляются проекты довольно редко, а спрос на жизнь в центре стабильно высок, несмотря на возможные неудобства, все-таки мы говорим о центре Петербурга. Помимо этого, все новые проекты должны согласовать внешний облик с КГИОП, что также повышает стоимость квадратного метра», — объяснил Георгий Патанин.
Кроме цен за квадратный метр в городе на Неве растет и спрос на аренду жилья. НЕВСКИЕ НОВОСТИ сообщали ранее, что спрос на аренду жилья в Петербурге вырос в четыре раза, а на загородное жилье — снизился.
В первом квартале 2021 года спрос на квартиры бизнес- и премиум-класса в петербурге снизился на 10%
В I квартале 2021 года доля квартир в новостройках бизнес-класса на котловане достигла 52% – максимума за последние пять лет. За прошедший год этот показатель увеличился в два раза, тогда как предложение квартир в готовых новостройках этого сегмента сократилось до минимума – 11%.
ЖК «Ривер Парк» Источник: пресс-служба компании «Метриум»
Ключи от половины квартир в московских новостройках бизнес-класса потенциальным покупателям придется ждать долго – 52% вариантов такого жилья московские застройщики реализуют в корпусах, находящихся на начальной стадии строительства, отмечают эксперты «Метриум».
Речь идет почти о 6,2 тыс. из 12 тыс. квартир, образующих рынок нового жилья бизнес-класса в «старой» Москве. За последний год предложение на начальном этапе увеличилось в 2,2 раза в абсолютном выражении. В I квартале 2020 года застройщики жилья бизнес-класса продавали только 2,8 тыс.
квартир на котловане (23%).
Предложение новостроек на котловане стало больше за счет сокращения вариантов жилья в корпусах на более поздних стадиях строительства. Особенно меньше стало квартир в готовых домах.
Доля такого жилья уменьшилась до 11% (1,3 тыс. квартир).
Этот показатель также минимальный за последние пять лет, а год назад квартиры в корпусах с разрешением на ввод в эксплуатацию составляли 23% (2,9 тыс. квартир).
Заметно уменьшилось предложение квартир в корпусах на стадии возведения этажей – с 33% в I кв. 2020 года до 17% сейчас. В абсолютном выражении число таких вариантов жилья в продаже уменьшилось 4,2 тыс. до 2 тыс. квартир.
Практически неизменным осталось число квартир в домах, которые находятся на стадии отделки. Год назад их доля равнялась 21% (2,6 тыс. жилых помещений), а сейчас – 20% (2,5 тыс. квартир).
«Качественные требования потенциальных покупателей нового жилья в Москве растут, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
– Фактически за последние 5 лет они эволюционировали от требований уровня комфорт-класса до бизнес-класса: хорошее расположение, экологичная среда, собственные благоустроенные территории типа набережных или скверов, уникальные социальные или инфраструктурные объекты в шаговой доступности.
Именно поэтому девелоперы последние годы начали активно пересматривать и улучшать качество новых проектов, что в итоге и выразилось в резком росте предложения жилья бизнес-класса на раннем этапе строительства».
Предложение новостроек бизнес-класса увеличилось за счет выхода на рынок новых комплексов. Всего в январе-марте начались продажи в шести новостройках бизнес-класса и возобновились в одном комплексе. В аналогичный период 2020 года девелоперы начали реализацию только одного комплекса. С начала предложение по числу квартир увеличилось на 23,3%, а по продаваемой площади – на 18,3%.
«Примечательно, что рост предложения жилья бизнес-класса происходит на фоне сопоставимого уменьшения вариантов новостроек комфорт-класса, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Это может быть связано с процессом постепенного размывания качественных границ между двумя сегментами рынка. На фоне активного и масштабного развития «старой» Москвы на первичном рынке жилья все острее дискуссия о том, что является первоочередным при определении класса проекта – локация или продуктовые характеристики самого комплекса.
Прошлогодний рост цен в бизнес-классе в совокупности с устойчивым платежеспособным спросом, мотивировали застройщиков некоторых комплексов комфорт-класса доработать свой продукт и позиционировать новинки как проекты бизнес-класса.
Это более выгодно с точки зрения маркетинга и с позиции наиболее эффективного использования дорогостоящей московской земли, на которой возводится жилье. Именно поэтому предложение новостроек бизнес-класса растет, особенно за счет старта продаж новых комплексов».
Источник: «Метриум»
Почему в Петербурге рекордно выросли цены на новостройки
В Северной столице вопреки пандемии цены на новостройки выросли в среднем на 30 процентов, стоимость жилья теперь может доходить до 120 тысяч рублей за кв. м. Причем до 55 процентов покупающих составляют приезжие.
По итогам 2020 года Петербург вышел в лидеры по динамике роста цен на новостройки среди городов-миллионников. Только за прошлый год средняя цена за «квадрат» в Северной столице выросла до 111 тысяч рублей. В этом году рост цен стремительно продолжился. Аналитики утверждают, что это еще не предел. Никогда еще в истории петербургского рынка жилья «квадрат» так быстро не дорожал.
Названы самые дорогие однокомнатные квартиры в России
Среди причин роста цен на недвижимость аналитики называют — падение курса рубля, запуск льготной ипотеки, переход застройщиков на эскроу и снижение объема предложения на фоне высокого спроса на жилье. Так, прошедший 2020-й год не был простым для застройщиков.
Если в апреле пессимисты предрекали падение рынка и отток покупателей, то после того, как была запущена льготная ипотека, строительный рынок Северной столицы стал стремительно восстанавливаться. А обещания того, что ипотечная программа будет свернута в ноябре, заставили покупателей поторопиться.
Всплеск активности произошел в августе — октябре: многие спешили заключить сделку, пока действует льготная ставка. Застройщики отмечают: на конец года доля ипотеки в проектах компаний доходила до 75 процентов. По сравнению с прошлым годом рост составил 15-20 процентов. Увеличилась и средняя площадь проданных квартир.
Коммерческий директор строительного холдинга Константин Гриценко говорит, что после введения льготной ипотеки спросом стали пользоваться двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, в то время как продажи студий и однокомнатных снизились. «Если продажи в ипотеку выросли, то сделки со 100-процентной оплатой и рассрочкой, наоборот, сократились.
Квартиры в ипотеку покупали даже те, кто мог позволить купить их за наличку. Заметно выросла доля региональных покупателей — в некоторых наших проектах она достигает 55 процентов. Это исторический максимум за весь период продаж объектов», — заявил он.
Еще одним фактором, повлиявшим на рост, эксперты называют сокращение числа предложений на рынке новостроек. Эта тенденция началась еще в 2019 году, а в 2020-м она нашла свое продолжение. Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», на рынок в 2020-м вышло всего около 3,3 миллиона кв. м.
нового строящегося жилья, тогда как обычно эта цифра составляла 4-4,7 миллиона. При этом было продано около 4,2-4,3 миллиона кв. м. в новостройках, что говорит о том, что застройщики продавали и свои «запасы» непроданных квартир.
Впрочем, эксперты уверены, что в 2021-м рынок постепенно «нагонит» отставание и девелоперы пополнят свои активы.
Аналитики называют и другие причины рекордного увеличения стоимости «квадрата» в 2020-м. Как заметила руководитель департамента продаж одной из строительных компаний Юлия Паршина, стоимость квадрата зависит не только от спроса, стадии готовности объекта, от инфляции и стоимости строительных материалов.
Свою лепту вносит и переход на работу с эскроу-счетами. На конец декабря 2020-го доля объектов, где использовалось проектное финансирование, в Петербурге и области составляло 35 процентов. И это число постоянно растет. А это значит, что застройщик будет все больше зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними.
И их ценовая политика будет меняться. В КЦ «Петербургская недвижимость» подтверждают: новая система работы застройщиков с эскроу-счетами не позволяет компаниям применять прежние схемы, когда на рынок выходил объект с низкими «стартовыми» ценами, которые увеличивались по мере готовности.
По словам руководителя Консалтингового центра Ольги Трошевой, сейчас продавать на старте много квартир по небольшой цене девелоперу невыгодно, так как он не получает средства дольщиков и не может их использовать. Поэтому новые объекты, продающиеся по схеме эскроу, априори вышли на рынок с более высокой стоимостью жилья.
А благодаря наличию проектного финансирования даже в ситуации пониженного спроса застройщик может длительное время не предоставлять никаких скидок покупателям.
В этом году рост цен стремительно продолжился. Аналитики утверждают, что это еще не предел
Впрочем, многие девелоперы считают, что цены на первичном рынке уже и так достаточно высокие, поэтому взрывного роста стоимости «квадрата» в 2021 году все же ожидать не стоит. Хотя и причин для снижения цен тоже нет.
Как нет причин и для снижения покупательского спроса — его поддержит не только оставленная в силе еще на полгода льготная ипотека, но и нестабильность валютных курсов.
А покупка квартиры — это не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и выгодный инструмент сохранения средств.
Чаще всего квартиры в Петербурге покупают жители Мурманской и Архангельской области. Также в топе регионов по сделкам лидирует Красноярский край, Москва и Московская область, Республика Коми, Ханты-Мансийский автономный округ, Новгородская, Вологодская области, Башкортостан, Хабаровский край.
Иногородних покупателей недвижимости в Петербурге можно разделить на три группы. Первая — молодежь (18-25) — абитуриенты, студенты, выпускники, которые находят себе первую работу.
Вторая — люди среднего возраста (35-45) — по большей части инвесторы в жилье. Третья группа — люди старшего поколения (55-65), переезжающие в регион после окончания основной трудовой деятельности, зачастую вслед за детьми.
Как правило, они покупают недвижимость либо с накоплений, либо за счет продажи своего имущества в регионе.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Как уточняют «Известия», активнее всего объём предложения на ранней стадии строительства вырос в Москве (в 2,5 раза) и Петербурге (2,2 раза).
По словам начальника отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Екатерины Пчелкиной, активный спрос в период действия господдержки привёл к вымыванию ликвидного предложения на рынке. Сейчас спрос по-прежнему активен, и чтобы удовлетворить его, застройщики выводят на рынок новые проекты.
«Скорее всего, эта тенденция продолжится и во второй половине года. В летние месяцы возможен незначительный сезонный спад покупательского интереса, но уже осенью рынок снова станет активным», — говорит эксперт.
Первый вице-президент GloraX Александр Андрианов отмечает, что потребительские запросы к недвижимости за последнее время вышли на новый уровень, люди постоянно стремятся улучшать жизненные условия: переезжать в более просторное и комфортное жильё, в комплексы, отвечающие потребностям современного человека. В ответ на этот запрос девелоперы выводят новые проекты. «Наша компания в этом году намерена вывести в продажу несколько проектов в Петербурге, Москве, Нижнем Новгороде», — поделились своими планами в GloraX.
Директор по маркетингу ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова обратила внимание на ситуацию с земельными активами девелоперов.
«Когда чётко обозначились новые условия функционирования рынка недвижимости, застройщики, которые смогли продолжать работать по новым правилам, активно скупали участки под застройку, формируя свой земельный банк на годы вперёд.
Сейчас эти проекты подготовили, получили проектное финансирование и стали выводить на рынок. Какой-то конспирологической версии тут нет. Пока можно предполагать, что эти проекты начнут восполнять дефицит жилья, который образовался уже на рынке новостроек за время перестройки рынка.
И сегодня с учётом высокого уровня спроса предложение с рынка продолжает быстро вымываться», — подчеркнула Ольга Ульянова.
Другими факторами сложившейся ситуации стал отголосок введённой ранее системы эскроу-счетов и сбой плавности пополнения рынка новостроек, указывает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
По его мнению, перед новыми правилами строительная активность была особенно высокой, но затем новые проекты стали анонсироваться реже, равновесие спроса и предложения оказалось нарушено в ущерб первому.
Спрос при этом сохранился и даже вырос, а фактор льготной ипотеки фактически «вымыл» предложение квартир в новостройках. В первую очередь, недорогих, но и более высокие ценовые сегменты не отстали.
Сейчас происходит возобновление активности, как в период старых правил. И поскольку у девелоперов сократился товарный запас, пополнять его нужно активнее.
«Это эффект низкой базы, отсюда и столь внушительная цифра в 2,2 раза. Во-вторых, наступила, что называется, новая экономическая реальность. Средняя стоимость «квадрата» в Петербурге увеличилась на 30% и более.
В таких условиях оказались востребованы земельные участки, которые ранее в оборот не попадали и почти не рассматривались.
Строить на них стало рентабельно, поэтому образовался потенциал для появления на неосвоенных территориях новых жилых домов», — резюмировал эксперт.
Спрос на новостройки в Петербурге почти восстановился, цены выросли
Земля и доля
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», земельный рынок оживился: девелоперы стали активно скупать участки. За первые три квартала 2020 года в Петербурге и ближайших пригородах куплены 335 га, пригодные для строительства 2,3 млн кв.м жилья. Это в четыре раза больше, чем за весь 2019-й.
Так, «Группа ЛСР» приобрела права на 142 га в северной части намывных территорий Васильевского острова, которые обошлись ей в 2,98 млрд рублей. Всего здесь можно построить комплекс площадью около 1 млн кв.м, в том числе примерно 700 000 кв.м жилья.
Намывные территории заинтересовали и холдинг «Аквилон», который перекупил у Seven Suns Development участок 3,8 га, где можно разместить около 100 000 кв.м жилья бизнес-класса. Также холдинг приобрёл 6,2 га в Кудрово.
Сама компания Seven Suns Development приобрела более 16 га в Каменке, по соседству с ЖК «Шуваловский». На этих землях запланировано более 200 000 кв.м жилья; территория, по оценкам экспертов, могла стоить девелоперу около 4 млрд рублей.
Компания Bonava провела несколько сделок. Фирма купила участок 1,5 га с советским пятиэтажным паркингом на проспекте Тореза, 42.
Ещё одно приобретение – оконный завод TRiVE на пересечении Благодатной улицы с проспектом Юрия Гагарина вместе с наделом размером 6800 кв.м.
В собственность застройщика также перешёл участок менее 1 га на улице Ольги Берггольц, 22 – здесь построят жилой комплекс на 275 квартир.
Заинтересовали девелоперов и совсем компактные площадки. Например, надел на Малоохтинском проспекте, 8 размером всего 3709 кв.м купил холдинг AAG. На месте складских зданий он планирует ЖК бизнес-класса площадью около
10 000 кв.м. «Группа ЛСР» приобрела участок 3000 кв.м на улице Егорова, 23б, здесь можно разместить примерно 5000 кв.м жилья. На улице Васенко, 7, на участке площадью 3000 кв.
м «ЮИТ Санкт-Петербург» задумал комплекс комфорт-класса на 120 квартир.
Эта же компания купила 1,1 га на пересечении Нейшлотского переулка и Лесного проспекта – на месте заброшенных промышленных зданий построят около 20 000 кв.м жилья.
Кредитные метры
Растёт число проектов, реализуемых застройщиками по схеме с эскроу-счетами, на которых деньги дольщиков «замораживаются» до конца строительства. Сейчас в стране около 40% новостроек продают по этой схеме. Девелоперам приходится возводить дома на кредитные средства – получать проектное финансирование от банков.
Недавно ГК «Полис Групп» договорилась с банком «Дом.РФ» о кредитной линии на 7,8 млрд рублей для строительства комплекса «Полис Приморский» в Каменке. Участок ранее принадлежал печально известной ГК «Город».
Новый проект будет состоять из двух корпусов высотой 14 этажей, в которых предусмотрены 2220 квартир. (Неподалёку этот же застройщик возводит ЖК «Полис на Комендантском», также на участке, принадлежавшем банкроту.
)
Банк «Дом.РФ» предоставит 1,2 млрд рублей Veren Group для реализации ЖК «Veren next Шуваловский» в Каменке – между ЗСД и Парашютной улицей. Здесь построят три дома высотой 10-12 этажей, в которых будет 303 квартиры общей площадью около 13 500 кв.м.
«Сбер» открыл три кредитные линии на общую сумму в 11,9 млрд рублей компании «Эталон Галактика». Эти средства, скорее всего, пойдут на масштабный проект «Галактика», который Группа «Эталон» возводит на 38 га южнее Обводного канала, между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе.
Кроме того, «Сбер» предоставил проектное финансирование компании «Лидер Групп», которая выводит на рынок комплекс «Аэросити-2» на Школьной улице в Шушарах. Инвестиции во вторую очередь проекта-«миллионника» оцениваются примерно в 2 млрд рублей. Это будут два 13-этажных дома комфорт-класса в общей сложности на 614 квартир.
Банк «Санкт-Петербург» предоставил «Строительному тресту» два кредита (по совокупности на 1,9 млрд) на строительство двух корпусов в ЖК «NEWПИТЕР» в Новоселье.
Также этот банк профинансирует строительство второй очереди ЖК «Панорама парк Сосновка», которую возводит Setl Group. Размер кредитной линии составит 7,6 млрд рублей. А на возведение ЖК «Автограф» на Лиговском проспекте, 236 Setl Group привлекла кредит от Газпромбанка.
Комплекс будет состоять из двух корпусов на 1463 квартиры, а объём проектного финансирования составит 6,6 млрд рублей.
Группа ЦДС получит от банка «Открытие» 3,9 млрд рублей в рамках проектного финансирования ЖК «Новые горизонты» в квартале на границе Бугров и Мурино. Общая площадь новой очереди превысит 90 000 кв.м.
Рост до 50%: в каких новостройках быстрее всего растут цены на квартиры — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
В отличие от «вторички» новостройки привлекают покупателей более низкими ценами на жилье. Насколько может подорожать квартира в процессе строительства, и почему в одних ЖК цены на жилье растут быстрее, чем в других, выяснил LIVING.
По оценке экспертов за время строительства стоимость квартир в новостройках в среднем вырастает на 20-30%. Стройка, как правило, длится два-три года. При этом на рынке есть примеры, где наблюдается более стремительный рост цен.
Так, по словам Юлии Жалеевой, руководителя отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк», квартиры в клубном доме Green Tower, который введен в эксплуатацию в этом году, выросли в цене в среднем на 35%.
«Есть квартиры, которые показали рост до 50%, например, евродвушки площадью 40 кв. м», – говорит эксперт.
Согласно данным аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург», рост цены сделок на первичном рынке масс-маркет Санкт-Петербурга и Ленинградской области в июле 2019 года по отношению к июлю прошлого года составил около 13%.
При этом некоторые застройщики сообщают, что уже спустя первые шесть месяцев этого года цены в их проектах выросли на 10-15%.
Например, такие цифры приводят девелоперы проектов «Приморский квартал» и «Новоселье: Городские кварталы», а также компания «СПб Реновация».
Ценовая политика застройщиков: действовать по ситуации
Как правило, застройщики регулярно повышают цены на свои объекты. В среднем это происходит один раз в один-три месяца. Основных факторов, которые влияют на уровень повышения цены, два.
Первый фактор – строительная готовность дома: чем ближе к завершению строительства, тем выше цена.
Второе условие – спрос: чем более активно в комплексе раскупают квартиры, тем больше застройщик повышает цену.
ЖК «Триумф Парк». Фото от застройщика
Если динамика цен зависит от спроса, то на спрос влияет популярность у покупателей. Популярность в свою очередь зависит от качества проекта. Если качество проекта выше, чем у другого, расположенного тут же, то этот ЖК популярнее и квартиры там раскупают быстрее. А это сигнал застройщику о том, что нужно поднять цену. Поэтому в одном проекте цены растут быстрее, в другом – медленнее.
Периодически на рынке встречаются ситуации, когда цена резко вырастает буквально после первых дней продаж, потому что застройщик не ожидал такого ажиотажа и не был к этому готов.
«Повышение цен не зависит от какой-нибудь даты или окончания периода: года, квартала или месяца, – поясняет директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Застройщики постепенно поднимают цены, когда видят, что это позволяет сделать спрос.
То есть квартиры покупают хорошо, и, если повысить стоимость метра, то на продажах это скажется слабо, а выручка возрастет. Иногда, чтобы приостановить продажи, цену повышают сильно и резко. Например, когда спрос настолько высок, что есть вероятность продать все квартиры в доме задолго до его ввода в эксплуатацию.
Излишне быстра реализация жилья может негативно сказаться на рентабельности проекта. Поэтому продажи притормаживают искусственно».
Встречается и обратная ситуация, когда компания, напротив, переоценила достоинства будущего комплекса: «Если проект на начальном этапе был недооценен, то цены будут расти быстрее. Если же квартиры были переоценены и спрос на них не такой высокий, как ожидалось, цены будут увеличиваться медленно или оставаться стабильными», – объясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Кроме того, ценовая политика застройщика и, соответственно, решения по поводу повышения цены зависят от конкуренции в конкретном районе. «В каждой локации есть определенное конкурентное поле, и крупные застройщики анализируют цены в проектах конкурентов, чтобы оставаться внутри общерыночных показателей», – отмечает руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева.
Быстрее рынка, как правило, дорожает жилье в пешей доступности от метро, особенно после завершения строительства. Также цены стремительно повышаются в локациях, где анонсируется открытие новых станций в ближайшее время.
«Например, открытие станции «Беговая» за счет улучшения транспортной доступности существенно повлияло на стоимость квадратного метра жилья и коммерческих помещений, а также на престижность района Лахта в целом.
Цена «квадрата» на вторичном рынке в этой локации, с учетом ее близости к заливу и курортному направлению, Крестовскому острову и «Лахта центру», после открытия «Беговой» выросла на 10-15%», – приводит пример руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Существенное влияние на динамику цен в новостройке, по словам Дмитрия Ефремова, могут оказать также близость к историческому центру и хорошие видовые характеристики.
ЖК «Новоселье: Городские кварталы». Фото от застройщика
Помимо всего прочего, удорожание зависит и от внешних факторов, таких, как резкий скачок цен на строительные материалы или новые законодательные инициативы.
Изначально у застройщика есть приблизительный план того, как будет меняться стоимость квартир в его проекте. Но далеко не всегда первоначальный план совпадает с реальностью.
Скорректировать его может неожиданно низкий спрос на старте продаж или, например, появившийся по соседству новый ЖК с интересной концепцией и более низкими ценами. В результате, какой будет стоимость квартир в комплексе по завершению проекта, не знает даже сам застройщик.
Можно ориентироваться на среднюю цифру в плюс 20-30% от первоначальной стоимости, но по факту эта вилка расширяется. И, как показывает практика, цены могут вырасти и на 50%, и на 15%.
Самые ликвидные предложения: советы инвесторам
Эксперты выделяют несколько основных параметров проекта, на которые следует обратить внимание инвестору, чтобы выбрать объект с наиболее быстрорастущими ценами на квартиры.
«Рекомендуем инвестировать в жилье, которое отвечает современным представлениям о комфортной жизни.
В отличие от уплотняющихся периферий города, новые пригородные кварталы будут расти в цене по мере развития социальной и транспортной инфраструктуры.
Если покупатель планирует сдавать квартиру, то намного удобнее привлекать семейных арендаторов – они реже сменяются, квартира будет реже простаивать», – советует Ян Фельдман.
ЖК «Янила Кантри». Источник: vk.com/jaanila
Директор по продажам и продвижению «СПб Реновация» Ольга Захарова в свою очередь замечает: «Вполне привлекательно выглядит вариант – покупка квартиры в обжитом и обустроенном районе города, в современном жилом комплексе, отличающемся продуманными планировками, хорошо организованной придомовой территорией, «продвинутыми» инженерно-техническими опциями».
Наиболее привлекательными для инвестиций считает проекты в обжитых районах города с хорошо развитой инфраструктурой и руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. «Выгоднее всего приобретать квартиры на начальном этапе строительства, а наибольшим спросом среди инвесторов пользуются студии и однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. м», – добавляет эксперт.
Наконец, о том, что для инвестиций больше всего подходят небольшие ликвидные студии и однокомнатные квартиры, говорит и начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, замечая при этом: «Вместе с тем, у профессиональных инвесторов большим спросом пользуются маленькие двухкомнатные квартиры. Предпочтение отдается квартирам с отделкой».