Макет технологического центра СПбГУ ( РБК Петербург)
На Петербургском международном экономическом форуме 2021 (ПМЭФ) на стенде Северной столицы было представлено 13 инвестиционных проектов. Минувший год прошёл бесследно для инвестиционного потенциала города — почти все представленные проекты были анонсированы ещё в 2019-2020 годах.
В их числе — комплекс зданий инновационного научно-технологического центра Санкт-Петербургского государственного университета (СПбГУ) «Невская дельта», который появится в Пушкинском районе города.
Его строительство была анонсировано ещё летом 2020 года.
По соглашению, которое 3 июня на ПМЭФ подписали ректор СПбГУ Николай Кропачев и губернатор Петербурга Александр Беглов, центр будет построен в ближайшие пять лет.
Как пояснили РБК Петербург в пресс-службе СПбГУ, технологический центр появится возле нового университетского городка СПбГУ в Пушкине, куда планирует переехать вуз. Сам кампус планируется построить в 2022-2028 гг.
«Позиция правительства позволила нам выйти на рубеж, когда в этом году завершится проектирование на территории развития Санкт-Петербургского университета [в Пушкине]. В следующем году мы надеемся, что приступим к полноценной реализации проекта», — сказал во время подписания соглашения Николай Корпачев.
«Невская дельта» займёт территорию площадью 100 га. На ней планируется построить учебные и учебно-лабораторных корпусов на 30 тыс. мест, говорится в сообщении правительства Петербурга.
Приоритетными направлениями лабораторий станут экология, безопасность жизнедеятельности и агробиотехнологии, возобновляемые источники энергии, цифровые платформы.
Инвестиции в строительство «Невской дельты» в правительстве не называют, однако отмечают, что стоимость всего научно-образовательного кампуса СПбГУ в Пушкине составит 50 млрд руб.
Проект ИТМО Хайпарк ( РБК Петербург)
Некоторые инвестиционные проекты, представленные на петербургском стенде ПМЭФ в этом году, были анонсированы ещё на ПМЭФ 2019. Среди них — туристско- рекреационный кластер «Остров фортов в Кронштадте; проект ИТМО Хайпарк — новый кампус Университета ИТМО в Пушкинском районе.
Яхтенный комплекс «Порт Кронштадт» ( РБК Петербург)
Также были представлены проекты, которые анонсировали в прошлом году или в начале этого года. Участники форума увидели Инновационный центр ОЭЗ «Санкт-Петербург» стоимостью 931 млн руб., который построят к концу января 2022 года. Он будет предназначен для размещения резидентов ОЭЗ, их научно-исследовательских подразделений, офисных и производственных помещений.
Макет Инновационного центра ОЭЗ «Санкт-Петербург» ( РБК Петербург)
Среди представленных проектов прошлого года — трамвайная сеть «Купчино-Шушары-Славянка». Линия должна связать Купчино и посёлок Шушары к 2023 году, до посёлка Славянка её планируют построить к 2024 году. Стоимость проекта составляет 25,9 млрд руб.
Проект подключения Широтной магистрали с Витебским проспектом к ЗСД ( РБК Петербург)
На ПМЭФе представили парк электробусов в производственной зоне «Ржевка», анонсированного весной этого года. Мощность парка составит 400 электробусов. Сроки реализации — 2021-2024 года, а стоимость — 4,21 млрд. руб. Ещё один транспортный проект — подключение Широтной магистрали с Витебским проспектом к ЗСД. Инвестором этого проекта выступает Банк ВТБ.
Проект по созданию и эксплуатации трамвайной сети по маршруту «Купчино-Шушары-Славянка» ( РБК Петербург)
Также на экспозиции Петербурга был представлен несколько лет назад анонсированный проект строительства города-спутника «Южный» за 219 млрд руб.; проект центра разработки JetBrains за 6 млрд руб.
; проект строительства сети автомобильных газонаполнительных компрессорных станций за 5 млрд руб.
Также город показал проекцию автомобиля на водородном топливе «Хендэ Мотор СНГ», современные электрические суда Emperium и напомнил, что в 2023 году Петербург примет чемпионат Европы по профессиональному мастерству EuroSkills St. Petersburg.
Повтор публикации от 03.06.2021
Съемные углы, первые лифты и однокомнатные квартиры Петербурга
Как были устроены доходные дома дореволюционного Петербурга, кто их строил и жил в них и как в городе искали съемное жилье? Об этом краевед и автор рассылки «Бумаги» об истории петербургских домов Алексей Шишкин рассказал на закрытой встрече с подписчиками.
- «Бумага» публикует выдержки из лекции — о квартирах с 18 комнатами, первых городских лифтах и посменной аренде коек.
- Подписывайтесь на рассылку по ссылке, чтобы каждую неделю получать письма с историями петербургских домов и участвовать в закрытых встречах.
В дореволюционном Петербурге над магазинами находились так называемые барские этажи, в них сдавались самые дорогие квартиры.
Первоначально барские этажи были вторыми, но со временем — из-за роста домов в высь — барскими стали второй и третий.
Если вдруг вы присматриваете квартиру в старом фонде, знайте, что больше всего декора, самые красивые печи, самые высокие потолки будут именно на втором и третьем этажах.
Чем выше квартира находилась и глубже во двор, тем была дешевле. Самая дорогая квартира — в лицевом флигеле на втором и третьем этажах, а самая дешевая — в третьем и четвертом дворах, на пятом и шестом этажах.
В Петербурге никогда не было района, где селились бы только богатые. Даже в самой престижной Адмиралтейской части, где жили Набоковы, Суворовы, Половцовы, во вторых и третьих дворах могли селиться мастеровые и мелкие чиновники.
Они ходили по одним улицам и пользовались одними дворами, просто их маршруты не пересекались. Я знаю человека, прадедушка которого был мастеровым каменщиком: укладывал мостовую на Невском проспекте — и при этом жил на дорогой и престижной Большой Морской улице, просто в третьем дворе.
Впечатление о доходном доме как о чем-то роскошном, престижном, дорогом — ложное, так как значительная часть доходных домов была даже в центре города рассчитана на непритязательное население.
Многие доходные дома строились для аренды комнатами, а не квартирами. Например, было такое общество «Строитель» — объединение нескольких капиталистов, среди них было много представителей еврейской общины.
Еврейское общество строителей создавало дома с длинными коридорами, в которых были десятки комнат.
Мой любимый пример типичного пролетарского доходного дома — это улица Коли Томчака, 10. Нынешний Московский район тогда был районом обувных фабрик, складов, железнодорожных путей, огромных промышленных холодильников.
И вот в таких районах для рабочих строятся доходные дома под сдачу квартир, комнат, а также углов — то есть частей комнат.
Были даже варианты сдачи пространства посменно: один арендатор занимает кровать ночью, а другой — днем.
Доходный дом Дурдина. citywalls.ru
Значительная часть квартир в дореволюционных домах была многокомнатной. Для среднего класса в Петербурге типичной считалась квартира в четыре-пять комнат, как я уже сказал; трехкомнатные квартиры любили снимать компании петербургских студентов.
Также трех- и четырехкомнатные квартиры были популярны у делающих карьеру молодых специалистов — как правило, холостяков. Четырех-, пяти-, шести- и более — это квартира для семьи среднего класса, достаточно состоятельной, но никакой вызывающей роскоши в этом нет.
Даже шесть комнат — это не предел.
Часто встречались дома, в которых есть только четырех- и пятикомнатные квартиры, ничего меньше не найти, ничего больше — тоже. Это типичные дома как раз для среднего класса, как, например, доходный дом Васильева на Петроградской стороне.
Иногда, если владельцу квартиры казалось, что жилец хороший, но снимать квартиру ему дороговато, он просто запирал одну из комнат и снижал оплату.
Когда я рассказываю, что средняя петербургская квартира — это четыре-пять комнат, все начинают закатывать глаза и говорить: «Ох, какую страну мы потеряли!», но надо помнить, что для тех, кто не мог себе этого позволить, а таких было абсолютное большинство, жилая площадь была очень ограничена.
Мой любимый пример — из истории Октябрьской железной дороги. Каким было жилье для железнодорожных рабочих, которых было более сотни тысяч на петербургском узле? Каждый рабочий занимал один квадратный метр в рабочей казарме. Кому-то четыре-пять комнат, а кому-то — один квадратный метр.
Вот такой город контрастов.
Еще один пример дешевого жилья — доходный дом пивоторговца Ивана Дурдина, который находится напротив станции метро «Обводный канал». Дом замечателен не только тем, что это одна из первых петербургских семиэтажек, но и тем, что в нем едва ли не первом в Петербурге появились однокомнатные квартиры. Многим жить в однокомнатной квартире казалось чем-то немыслимым.
Во многом это было прогрессивное решение, но те, кто имел возможность снимать отдельное жилье, не слишком активно разбирали первые однушки. В итоге дом Дурдина стал одним из символов той самой криминальной Лиговки. Если верить современникам (а им всегда нужно верить с осторожностью), большая часть этих первых однокомнатных квартир в Петербурге занимали воры и скупщики краденого.
Доходный дом Дурдина. citywalls.ru
Большая часть квартир дореволюционной эпохи, даже самых дорогих, привела бы нас в ужас по той простой причине, что они выглядят, как квартира сумасшедшего коллекционера или пенсионерки, которая находится не в полном сознании. Там было гигантское количество вещей, картин, фотографий, икон и так далее, каждый квадрат площади был чем-нибудь заставлен, очень многие квартиры выглядели, как склад.
При этом 12, 13, 14 комнат — это обычная история даже без учета комнат для слуг. Рассказывают, что в доходном доме Колобовых на Петроградской стороне есть чуть ли не 70-комнатная квартира, но подозреваю, что это все-таки мифология, а если такое и возможно, то это квартира для комнатной аренды.
Доходный дом Лидваля. citywalls.ru
Самая большая квартира в Петербурге, в которой я был, состояла из 18 комнат. И, насколько я знаю, это не предел. 18-комнатная барская квартира находится на углу Восстания и Некрасова на третьем этаже. У нее три лестницы — две парадные, одна черная. Очень интересная квартира, некоторое время назад ее переделали под мини-отель, возможность туда попасть выпадает редко.
Еще одна квартира из 18 комнат была в доходном доме Лидваля на Каменноостровском проспекте. Ее снимал военный министр Куропаткин, один из военных министров Николая II, а до него занимал литовский князь Радзивилл.
Строили эти дома очень разные люди — от крестьян до членов императорской фамилии. Сразу у нескольких великих князей Романовых в Петербурге были собственные доходные дома.
Чуть ли не самым массовым застройщиком, самой опытной и обильно возводящей новые здания, наверное, была семья Ратьковых-Рожновых.
На них также было записано несколько десятков объектов коммерческой недвижимости по всему Петербургу: от зерновых складов до дорогих доходных домов. Почти у каждого члена семьи был какой-нибудь объект недвижимости.
В основном же они строили дома для состоятельной публики, придумали петербургскую недвижимость бизнес-класса: дома, в которых проектировался максимум не квадратных метров, а хороших квартир.
Застройщиками были даже такие экзотические организации, как, например приходы Латышской или Шведской церкви на Малой Конюшенной.
Строили все, кто мог, это было очень выгодно: хорошо рассчитанный доходный дом окупался за полтора года и дальше приносил чистый доход.
Так выгодно было заниматься недвижимостью из-за того, что в Петербург прибывали новые люди. С 1890-го по 1914 год население Петербурга увеличилось на 1,3 млн человек.
Первые лифты в Петербурге соорудили не в жилых домах, а в банках и конторских зданиях. Некоторые даже сохранились. Например, в бизнес-центре «Медведь» на Большой Конюшенной — в левой части здания, в левой парадной — сохранилась шахта лифта.
Когда лифты появились в домах, ненадолго возникла мода жить на высоких этажах. В Петербурге сохранилось мало дореволюционных лифтов и совсем уж единицы еще действуют. В доходном доме Муяки в Ковенском переулке находится чуть ли не единственный комплектный и работающий; его запускают два раза в год, но без пассажиров.
Развитие бытовых удобств приводило к мутации петербургских доходных домов: они приближались к современным стандартам. Если в середине XIX века дома планировались, исходя в основном из представлений заказчика о том, как они будут приносить максимальный доход, то со временем вводятся технические стандарты проектирования с оглядкой на инженерные системы.
Доходный дом, построенный в 1870 году архитектором Виктором Шретером на улице Марата, 66, — это первый дом в Петербурге, в котором на разных этажах были одинаковые квартиры. Раньше это казалось невероятным новшеством. Впервые появляется стояк, проходящий через весь дом.
Одинаковые квартиры появились не потому, что хотелось социализма, а потому, что в одинаковых квартирах удобнее проводить коммуникации, управлять жильцами и рассчитывать прибыль.
Все о строительстве доходных домов СПб – от материалов до планировок
После основания новой столицы Петр Первый издал ряд указов, в которых запрещал строить каменные здания везде, кроме Петербурга — там должны были возводиться только кирпичные дома. Это оказалось неосуществимым. К первой половине XIX века здания из кирпича составляли только треть городской застройки — остальные дома были из дерева. Большинство кирпичных доходных домов располагалось в центре, где Комитет городских строений запретил деревянную застройку.
В 80-е годы XIX века в градостроительной истории Петербурга кирпичных домов впервые стало больше, чем деревянных. К началу 90-х годов в Северной столице ежегодно возводили в среднем 480 домов — по 220 деревянных и 260 каменных.
К концу XIX века в центре города, на участке от Крюкового канала до Фонтанки, количество кирпичных доходных домов составляло около 96%.
А поскольку каменные дома зачастую были многоквартирными, уже в конце XIX века четверо из пяти петербуржцев проживали в таких зданиях.
Интересно, что визуально Петербург все же казался каменным градом, поскольку от 30 до 70% деревянных домов оштукатуривались. Это продлевало срок службы древесины в условиях повышенной влажности и поднимало престиж зданий, а значит — стоимость аренды квартир.
Как строили доходные дома
Здания с квартирами для сдачи внаем возводили максимально быстро. Российский историк и краевед Иван Пушкарев так описывал строительство зданий: «положат фундамент, а через 5 месяцев уже стоит большой дом из кирпича в три и более этажа.
А на следующий год в нем проживают постояльцы». В 1845 году для надворного советника В. Г. Жукова всего за 50 дней был возведен четырехэтажный доходный дом, побивший рекорды скорости строительства.
Новые дома заселялись очень быстро, практически сразу по готовности, с нарушением годичного правила просушки.
Наиболее часто для строительства использовали сосновые бревна из кондового леса. Такие бревна долго не гнили, и дома могли простоять до 200 лет. Крыши были тесовыми, двускатными.
Во второй половине XIX века стали делать железные крыши. Оконные рамы и двери также были из древесины и обрамлялись наличниками.
Дерево использовалось и при возведении кирпичных домов — до второй половины ХХ века из него делали межэтажные перекрытия.
Это второй по популярности материал для строительства доходных домов. В XVIII веке кирпичи в Санкт-Петербурге производились вручную на заводах, принадлежащих государству. В XIX веке появляется много частных заводов.
В качестве сырья используются разные виды глины. Особенно ценной считается ижорская. С конца XIX века на заводах появляются кирпичеделательные машины, которые производили до 3 тысяч кирпичей в час.
Но механизмы нередко выходили из строя, поэтому ручное формирование оставалось главным.
В XIX веке природный камень используется не для строительства, а для облицовки зданий. В Петербурге были популярны:
- мрамор,
- гранит,
- песчаник,
- известняковые плиты,
- горшечный камень,
- туф.
Впервые вместо привычной штукатурки использовали мраморную и гранитную облицовку при строительстве дворца графа Г. Г. Орлова по проекту А. Ринальди, из-за чего дом был назван Мраморным.
Мраморный дворец — шедевр архитектуры раннего екатерининского классицизма. Построен в 1768—1785 годах по проекту итальянского архитектора Антонио Ринальди.
Стекло
С 30-х годов XIX века на петербургских доходных домах появляются эркеры — остекленные выступы, прозванные жителями города «фонарями». Знаменитыми витражами дома Северной столицы стали украшать в конце XIX века, а их повсеместное распространение пришлось на начало ХХ века с расцветом архитектурного стиля модерн. В жилых домах витражи устанавливали в вестибюлях и на парадных лестницах.
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Когда бум строительства доходных домов еще не начался, в архитектуре Петербурга преобладал классицизм. Поэтому некоторые здания с квартирами для сдачи внаем оснащались роскошными колоннами, портиками, пилястрами, фронтонами.
Но основной принцип классицизма — симметричная система здания с подчеркнутым центром — плохо сочетался с назначением доходных домов, где не было единой внутренней структуры. Почему? Читайте здесь.
Постепенно архитекторы стали отходить от привычного стиля.
Стилизаторство
В 30-х годах XIX века при возведении доходных домов пытаются совместить практичность и экономичность, поэтому фасады практически не декорируют.
Желание архитекторов бороться с однообразными обликами зданий приводит к рождению историзма или «ретроспективного стилизаторства». Начинается период использования мотивов барокко, ренессанса, готики.
Современники говорили, что это дома в мавританском, русском, греческом вкусе.
Дом Мурузи — самый известный доходный дом в мавританском стиле. Здание было оснащено пятью парадными лестницами, а на пяти этажах располагались редкие для того времени квартиры с водопроводами. Жилье в этом доме снимали основатели русского символизма — Зинаида Гиппиус и Дмитрий Мережковский. А с 1955 по 1972 год в доме Мурузи проживал Иосиф Бродский.
Дом был построен в 1877 гг. по проекту архитектора Серебрякова для «миллионера и византийского князя» А. Д. Мурузи.
В последней четверти XIX века набирает популярность «кирпичный стиль» с неоштукатуренными поверхностями кирпичной кладки.
Этот способ строительства позволял удешевить возведение и обслуживание доходных домов, поскольку в условиях повышенной влажности штукатурка быстро портилась и нуждалась в регулярном восстановлении.
Позже фасады кирпичных зданий начали украшать полихромным кирпичом и керамической плиткой.
В начале XX века формируется новый архитектурный стиль — модерн. В Петербурге получил распространение северный модерн, зародившийся в Финляндии и Швеции. Особенности стиля — лаконичные архитектурные облики зданий с фасадами, облицованными гранитом. Особую красоту домам придают нестандартные формы оконных проемов и растительные орнаменты в оформлении.
Один из наиболее известных представителей северного модерна — архитектор Ф. И. Лидваль. Он спроектировал и построил для графа М. П.
Толстого один из лучших образцов нового стиля — жилой комплекс с тремя арками.
Именно здесь были запроектированы первые петербургские квартиры-студии со скромной передней и альковом, разделенными перегородками. Кухни и уборные оставались общими — по одной на блок из 12 квартир.
Доходный дом графа М. П. Толстого. Строительство завершено в 1912 году. Для постройки выделен узкий участок между Троицкой улицей и Фонтанкой.
Галерейными были первые доходные дома Петербурга, созданные по образцу европейских зданий. Входы в квартиры или каждую комнату располагались на открытых галереях.
Но даже с остекленными галереями из-за особенностей петербургского климата в таких домах было холодно и неуютно.
Преимущества галереи, которую можно было использовать как общий коридор, жители Северной столицы не оценили, поскольку привыкли к анфиладам.
Двусторонние анфилады
Уличные корпуса доходных домов с анфиладами всегда были двусторонними — с окнами на улицу и во двор. В каждой квартире располагались две параллельные анфилады: вдоль дворового фасада шли жилые помещения, а вдоль уличного — парадные. Двустороннее жилье пользовалось повышенным спросом из-за наличия престижного уличного фасада.
Односторонние анфилады
Вдоль границ участков доходных домов строили флигеля с одним дворовым фасадом. Стены, выходившие на соседние участки, делали глухими, поскольку к ним примыкали флигеля других домовладельцев.
Квартиры были односторонними, с окнами во двор.
Но комнаты также располагались анфиладно: от парадной лестницы шли квадратные парадные комнаты с 2-3 окнами, за ними располагались вытянутые жилые комнаты с одним окном, а возле черной лестницы была кухня, которая замыкала анфиладу.
Квартиры с коридорами
В доходных домах такое жилье появляется в 60-х годах XIX века. Анфиладная планировка остается, а коридоры используются как помещения для прислуги. В уличных корпусах коридоры находятся между анфиладами, а в дворовых — вдоль глухой стены. В середине 80-х годов в доходных домах появляются первые квартиры с изолированными комнатами.
Изначально кухни могли быть где угодно, на усмотрение квартиросъемщиков. Разделение комнат с учетом их функций появляется только к середине XIX века, когда рукомойники и уборные соединяют системой труб с выгребными ямами.
Тогда начали располагать хозяйственные помещения строго друг над другом. Так сформировался новый и все еще актуальный вид планировки — секционный, при котором кухни поэтажно находятся одна над другой.
В начале ХХ века с появлением общедомовых систем канализации и отопления отпала необходимость в черных лестницах. А сами квартиры стали теснее: потолки уменьшились с 4,2 до 2,8 метров, средняя площадь комнат стала около 11 м².
Появляются совмещенные санузлы, а вместо полноценных кухонь в однушках делают кухонные ниши. Но такое жилье было исключением.
Массовыми подобные квартиры станут спустя 60 лет, когда начнут возводить хрущевки, подробно описанные в этой статье.
Хотя основатель Санкт-Петербурга Петр I и мечтал о каменном граде, до конца XIX века большую часть городской застройки составляли деревянные дома. Каменные здания, большинство из которых были доходными домами, располагались только в центре. Но постепенно все больше зданий возводится из кирпича.
В связи с этим происходит и поэтапная смена архитектурных стилей: на смену классицизму приходит историзм, затем «кирпичный стиль», за ним — северный модерн. Планировки доходных домов также претерпевают изменения.
От галерей, распространенных в Европе, быстро отказываются в пользу привычных анфилад, которые по мере развития бытовых удобств сменяются секционной планировкой, используемой в строительстве современных домов.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Недоходные доходные дома
Неудачи в реализации жилищного нацпроекта окончательно реанимировали давно забытую идею строительства в России доходных домов. Чиновники полагают, что доходные дома позволят отчасти снять напряженность на рынке жилья. Однако аналитики называют идею фикцией, отмечая, что российский рынок в его сегодняшнем состоянии вообще не приспособлен для строительства жилья с целью сдачи его в аренду. Так ли?
***
Сначала определимся с понятием. Доходным называется дом, жилье в котором предоставляется во временное владение или пользование на основании договоров аренды и коммерческого найма.
Для России идея строительства доходных домов не нова. Первые доходные дома придумали строить в 18 веке. Большие строения «под жильцов» возводили состоятельные люди, сдавая жилье нуждающимся. В начинании особо преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов.
Активно строилось доходное жилье и в 19 веке (сведения о нем есть и в классической литературе). Оно приносило владельцам хорошие деньги, так как пользовалось большим спросом. В доходных домах жили не только бедняки, но и вполне платежеспособные обитатели. Просто жить в доходном доме было даже выгоднее: не нужно было платить налоги и тратиться на содержание собственной недвижимости.
Но и квартиры в таких домах были разного уровня. Самые престижные стоили очень дорого, но имели фантастические удобства и роскошную меблировку.
Чиновники низших рангов, разночинцы и студенты ютились в крохотных мрачных помещениях (вспомните хотя бы Родиона Раскольникова у Достоевского).
В советские годы частное домовладение было упразднено: доходные дома национализировали, и началась эпоха коммуналок.
К идее строительства доходных домов вернулись спустя 80 лет. Первый в современной России доходный дом был построен в 2003 году в Москве в Большом Николоворобинском переулке. В нем 47 квартир: шесть — двухкомнатных, 19 — трехкомнатных, 21 — четырехкомнатная и одна семикомнатная двухуровневая квартира площадью 300 кв. м.
Второй дом был построен тоже в Москве на Плющихе. Строительство третьего дома только началось — это многофункциональный комплекс на Пречистенской набережной, все квартиры в котором будут иметь статус апартаментов.
Все три дома относятся к 
элитной недвижимости, а арендные ставки в них колеблются от $3 до 12 тыcяч — довольно дорого даже по московским меркам.
Однако недавно московские власти, озабоченные жилищными проблемами горожан, заявили о строительстве доходных домов, арендная плата за однокомнатную квартиру в которых не будет превышать $200. Такие дома планируется строить, в первую очередь, для студенческих семей.
«Доходные дома должны быть по карману студенческой семье.
В них на первом этаже обязательно должна быть игровая комната для детей, спортивный зал и помещение для дискотек и вечеринок», — рассказала заместитель мэра столицы Людмила Швецова.
| Идея строительства доступных квартир для сдачи их в аренду пришла в голову и уральским чиновникам. Основной посыл — далеко не все семьи могут купить квартиру даже в кредит, а доходные дома могут явиться для многих палочкой-выручалочкой. |
Как сообщила министр экономики и труда Свердловской области Галина Ковалева, в рамках реализации жилищного нацпроекта на Среднем Урале строительство доходного жилья будет выделено в отдельную программу. Ее цель — как раз обеспечить жильем малоимущее население.
Тюменские власти тоже не исключают возможность строительства в Тюмени доходных домов. Конкретные сроки пока не называются. По словам начальника Главного управления строительства Тюменской области Сергея Коробова, как только на рынке будет избыток нового жилья, застройщики смогут сдавать в аренду целые дома.
Но идейным пионером среди уральских регионов является Южный Урал. Еще в 2004 году в Южноуральске хотели построить доходную десятиэтажку на 110 квартир. Оплачивать строительство вызвалось ЗАО «Южуралзолото», а мэрия отдала под новостройку один из лучших участков недалеко от центра города.
Дом должны были сдать к концу 2005 года. Однако построили только фундамент. В «Южуралзолото» не стали объяснять, почему заглохло строительство. А в новой мэрии Южноуральска в качестве одной из возможных причин назвали неправильное оформление документов на участок. «Я точно не могу сказать, в чем была загвоздка.
Мы недавно встречались с «Южуралзолото» и договорились, что они передадут фундамент городу, а город возместит компании затраты», — сообщил Накануне.RU первый заместитель главы Южноуральска Сергей Клипа. Местные власти отказались от идеи строительства доходного дома.
На старом фундаменте построят обычный жилой дом.
| Между тем, участники жилищного рынка и аналитики утверждают, что строить доходные дома в России не выгодно. |
Но сначала отметим, что вариантов воплощения идеи существует несколько. Первая — государство на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся (то, что, по всей видимости, собираются делать московские власти). Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится.
Второй вариант — доходное жилье строят сами строители или частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду.
Однако для этого нужно иметь большое количество свободных средств, которые, если у кого и имеются, то только у крупных московских инвесторов.
Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья, которое арендуют либо иностранцы, либо командированные.
Намного более реалистичный вариант — строительные или инвестиционные компании берут в банках под гарантии муниципалитета или региона кредит, строят доходные дома и сдают квартиры в аренду. По такому пути хотят пойти
ru» width=»105″ src=»https://www.nakanune.ru/images/pictures/image_9879.jpg»>свердловские власти. «Для реализации программы по строительству доходных домов мы будем привлекать инвесторов. Сейчас прорабатывается вопрос предоставления гарантий застройщикам», — отметила Галина Ковалева.
Однако даже в этом случае участники рынка сильно сомневаются, что найдутся желающие вкладывать средства в строительство доходных домов. Все вновь упирается в долгий срок окупаемости.
По данным аналитика ИФК «Уником Партнер» (Екатеринбург) Виталия Калугина, доходный дом окупится в лучшем случае через семь лет. Да и вряд ли из доходного бизнеса можно извлечь огромную прибыль.
Все, на что вправе рассчитывать арендодатель, считают аналитики, — 11-12% годовых (меньше даже банковских процентов) без вычета издержек на содержание дома.
В свете баснословного, безудержного роста цен на недвижимость цифры выглядят не слишком привлекательно, согласитесь. Выгоднее продать жилье сразу и по рыночной цене.
«Сам процесс строительства занимает 2-2,5 года. За это время стоимость жилья увеличивается в 2-2,5 раза. Арендная ставка растет намного медленнее. Поэтому вкладываться в девелоперские проекты выгодно только с целью дальнейшей перепродажи жилья», — считает Виталий Калугин.
Если же арендная ставка в доходных домах будет выше, чем в обычных, она отпугнет многих потенциальных арендаторов. Именно поэтому идея доходного дома пока находит воплощение на рынке элитного жилья, где арендные ставки достаточно высокие.
Застройщики согласны с такими выводами. «Мы не готовы строить доходные дома в Челябинске. В Москве их, наверное, еще можно строить, так как есть спрос на дорогое жилье. Строить и сдавать недорогие квартиры смысла нет», — говорит гендиректор строительной компании ДБМ (Челябинск) Дмитрий Мандрыгин.
Есть два условия, считают эксперты, при которых сдавать внаем целые дома может быть выгодно: более дешевые заемные средства (или бюджетные) и резкий рост арендной платы. «Ставка должна вырасти хотя бы в 1,5 раза.
Доходность 20% годовых может быть привлекательна для консервативных инвесторов «, — отмечает Виталий Калугин.
Проблема в том, что из-за нестабильности российского рынка жилья спрогнозировать доходность на перспективу очень сложно.
К слову, в Европе, где сдается до половины всего жилого фонда, выполняются оба условия. В Германии, например, аренда обычной трехкомнатной квартиры в 2005 году стоила минимум 700 евро.
Но предположим, что в один прекрасный момент строительство доходных домов в России разовьется в доходный бизнес.
Решит ли оно жилищные проблемы россиян? Если мы говорим о ликвидации дефицита на рынке аренды жилья и, возможно, временном выходе из положения для большинства семей — то да. А если мы говорим о решении жилищных проблем россиян — то нет.
Потому как перед государством стоит задача создать условия для того, чтобы каждая семья не арендовала квартиру, а смогла обзавестись собственным жильем.
Появятся ли в Петербурге новые доходные дома? И кто их будет строить? — Петрополь
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
— Для государства строительство доходных домов может стать одной из альтернативных возможностей обеспечения граждан жильем. Однако в условиях кризиса и дефицита бюджетных средств говорить о них как о ближайшей перспективе не приходится.
К тому же для этого должна быть разработана специальная государственная программа, со своей законодательной и исполнительной базой. Для бизнеса инвестировать средства в строительство доходных домов не очень рентабельно.
Хотя известны единичные случаи вложений в рентную недвижимость, есть некоторый интерес со стороны зарубежных инвесторов. Сформированным сегментом рынка доходные дома станут еще не скоро.
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA St. Petersburg:
— Доходные дома в Петербурге уже есть: на набережной Мойки, на Фурштатской улице и кое-где еще в центре. Как правило, управляют ими иностранные компании, которые выкупают расселенные здания, реконструируют и впоследствии сдают в аренду.
Однако в последнее время стоимость реконструкции стала сопоставимой с затратами на новое строительство, а в ряде случаев и превышает ее, поэтому доходность таких домов снизилась.
Соответственно инвесторы потеряли интерес к этому виду недвижимости.
Максим Жабин, руководитель отдела продаж «ЛенРусСтрой»:
— Строить доходные дома давно пора. Но делать это должно государство. В противном случае не удастся удержать приемлемый уровень арендных ставок. На Западе, где большинство людей живут в съемных квартирах, стоимость аренды не превышает 15% от их зарплаты.
Кроме того, нельзя ориентироваться только на трудоспособное население, нельзя забывать и о незащищенных гражданах, например пенсионерах. Хотя стоимость аренды и снизилась, в Петербурге я не нашел предложения меньше чем 10000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру. Ее на пенсию в 6000 рублей не снимешь…
Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:
— Если бесплатная приватизация все же завершится, потребность в доходных домах может резко вырасти.
Правда, не думаю, что государство и частные инвесторы будут большими альтруистами при формировании ценников на такую аренду — вероятно, она будет дешевле «частной», но не намного.
Кроме того, владельцы таких домов смогут зарабатывать и на дополнительных услугах для проживающих: магазинчики и т. п.
Павел Штепан, президент ГК «Юринфо»:
— Во-первых, в доходных домах уже есть потребность у населения; во-вторых — это малорискованный бизнес. Поэтому, думаю, скоро появится и такое жилье.
После кризиса люди не будут покупать квартиры так активно, как делали это прежде, — кто-то наверняка сделает выбор в пользу долгосрочной аренды.
Конкурентным преимуществом доходных домов могут стать различные дополнительные сервисы: кафе, бытовые службы.
Ирина Бузина, директор департамента аренды жилого фонда АН «Бекар»:
— Я не очень согласна с тем, что цены аренды весь год падали. Ставки перестали снижаться уже с осени. Допускаю, что в некоторых случаях клиент может сторговать небольшой дисконт, но не более того.
Доходные дома могут строиться, и скорее всего, этим будет заниматься не государство, а частный бизнес. Но я не уверена, что это направление в нашей стране будет активно развиваться в ближайшее время.
К тому же у населения, скорее всего, будет неоднозначное отношение к таким объектам.
В сознании горожан доходные дома чаще ассоциируются с Петербургом Достоевского, хотя в тот период были особняки и для респектабельной публики. В дорогом сегменте этот бизнес понемногу развивается.
Во всяком случае, в городе немало примеров, где квартиры сдаются целыми подъездами.
Как правило, это результат малого девелопмента, а строить дом, изначально ориентируясь на последующую сдачу внаем, — слишком дорого.
Елена Воронина, генеральный директор АН Premier Realty:
— Мне сложно судить, но думаю, что это «государево дело»: у бизнеса больше мотиваций, но в перспективе.
Сегодня предложений на рынке аренды довольно много, а никто не захочет рисковать собственными средствами, не будучи уверенным в том, что объекты окажутся востребованными.
К тому же население, включая и бизнес, ментально не готово к доходным домам в том виде, в котором они распространены в той же Америке.
Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит»:
— Строительство доходных домов возможно только при одном условии — дешевые кредиты, не более чем 5–6% годовых. Иначе окупаемость составит лет 20. В этой связи было бы интересно государственно-частное партнерство. Город дает землю и вкладывается в инженерию, инвестор строит дом и сдает квартиры в аренду.
Причем уровень арендных ставок будет регулировать рынок. Если в заполненном бизнес-центре повысить ставки, арендаторы просто уедут. То же и с жильем. Но без помощи государства, которое обеспечит доступные кредиты, это не получится. Можно было бы использовать средства Пенсионного фонда.
Тема живая, нужно, чтобы кто-то персонально ею занимался.
Ирина Никулина, начальник отдела аренды Петроградского отделения АН «Адвекс»:
— Если доходные дома и станут появляться, то не более 2–3 объектов за несколько лет. Сегодняшний рынок жилой аренды исчисляется тысячами вариантов, разброс цен и качества огромен. Составить серьезную конкуренцию частникам доходные дома смогут очень нескоро. Кроме того, держателям такого жилья придется довольно сильно занижать цену, чтобы заполнить объект арендаторами.
Владимир Медведев, финансовый директор финансовой компании «ФилинЪ»:
— Не думаю, что сейчас такой проект будет кому-то интересен, кроме государства (да и ему экономической выгоды никакой — скорее, для решения социальных вопросов).
Рентабельность жилой аренды у нас не превышает 10%, так что частным инвесторам пока выгоднее размещать деньги на депозитах, чем заниматься доходными домами.
Исключение могут составить только те, кто рассчитывает на долгосрочные вложения и дальнейший рост цен на жилье.
Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST:
— Сегодня очень востребованы мини-гостиницы, большинство которых расположено на месте бывших квартир. Логично, что через какое-то время возродится и идея доходных домов. Во всяком случае, для мегаполисов это направление весьма перспективно.
Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «ГДСК»:
— Это тот сегмент рынка, в котором сегодня никого нет. Конечно, исключая государственные дома с их договорами социального найма.
Для строительства доходных домов нужны длинные деньги, срок окупаемости велик. Возможно, при стабилизации экономики появятся компании и частные лица, готовые вкладываться с дальним прицелом.
Но сегодня основным строителем доходных домов может стать только государство.
Владимир Смирнов, генеральный директор ИСГ «Норманн»:
— Доходные дома как коммерческое предприятие в ближайшее время невыгодны. Прибыльность такого проекта сомнительна, особенно если учесть процентные ставки и сроки кредитования банками застройщиков. Да и рынка аренды как такового нет: в основном квартиры сдают частные лица. Строительством доходных домов может заняться государство, но здесь может возникнуть много правовых проблем.