Мы не откроем Америку, сказав, что недвижимость в грамотных руках может стать хорошим и стабильным источником дохода. Но в какое именно жильё лучше всего инвестировать в СПб в 2019 году, чтобы сдача в аренду начала приносить желаемую прибыть? Предлагаем раз и навсегда разобраться в этом вопросе.
Содержание:
Понятие «сезонности» рынка
Удачные районы для покупки
Какую квартиру лучше приобрести?
Какой тип недвижимости приносит самый высокий доход?
Перспективы комнат и апартаментов
Что такое доверительное управление квартирой?
Как лучше покупать квартиру?
Понятие «сезонности» рынка
Студенты, туристы, молодые специалисты, новые рабочие кадры: все приезжающие в СПб на учёбу, работу и поиски новых смыслов жизни всегда задаются самым главным вопросом – где лучше жить, какую квартиру снять и когда это лучше всего сделать? Перед тем, как покупать квартиру, стоит понять, как устроен рынок арендной недвижимости, и как сезонность влияет на динамику цен.
Осень
Конец лета и осень – студенческая пора. Тем, кому не хватило места в общежитии или кого не устраивают условия проживания, активно начинают арендовать. Для жилья они выбирают студии/ однокомнатные квартиры на окраинах, вроде Мурино или Кудрово.
В этих районах студию сдают за 15 тысяч в месяц, а однокомнатную с самой базовой комплектацией – за 20 тысяч рублей. В это же время активно арендуют трудовые мигранты, но они занимают варианты дешевле.
Это могут быть комнаты или квартиры в плохом состоянии далеко от метро.
Конец осени – начало зимы
Спрос на квартиры в новостройках с хорошим ремонтом всё также высок: в среднем, сдать жильё в это время можно за 20 тысяч рублей. При этом вы, как собственник, столкнётесь конкуренцией. Для того, чтобы поскорее сдать своё жильё в этот сезон, необходимо освежить ремонт и предложить арендодателям лучшие условия в сравнении с другими доступными на рынке вариантами.
Зима
Не успели сдать свою недвижимость? В январе придётся снизить цену: студию в это время сдают не выше, чем за 25 тысяч рублей. В это время у вас будет два варианта – снижать стоимость или отложить сдачу до весны.
И только перед новогодними праздниками происходит бурный всплеск активности за счёт туристов: в это время наиболее популярна посуточная аренда и аренда апартаментов.
Весна
«Высоким» сезоном будут считаться майские праздники: в это время за посуточную сдачу увеличивают цены вдвое – спрос всё равно будет. В это же время квартиры начинают сдавать дачники, которые освобождают свои квартиры и не хотят, чтобы она простаивала просто так.
Лето
С этого времени можно постепенно начинать увеличивать цену: это «жаркий» сезон. Летом туристы приезжают на белые ночи, а студенты – на Алые Паруса и массу других интересных мероприятий. Спрос на жильё в новых и относительно новых домах с хорошей инфраструктурой повышается, а с этим, как правило, повышаются и цены.
Удачные районы для покупки
На сегодняшний день согласно данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости» самыми дорогими районами Петербурга для аренды жилья считаются:
Справедливо заметить, что здесь и стоимость недвижимости соответствующая – чаще всего это жильё комфорт- или бизнес-класса. В этих районах сдать квартиру можно за 30-45 тысяч в месяц. В зависимости от сезона цены меняются в ту или другую сторону, однако на практике средняя цена сдачи в этих районах всегда составляет 30+ тысяч рублей.
Менее платёжеспособные граждане выбирают другие районы и привлекательные по цене предложения. Самыми дешевыми для сдачи оказываются квартиры в Красносельском районе, где сдача студии или 1-комнатной квартиры не превышает 25 тыс. рублей в месяц.
Какую квартиру лучше приобрести?
Чтобы сделать ваш доход от сдачи жилья регулярным – нужно заранее определиться, кому вы собираетесь сдавать жильё.
Например, если вы собираетесь сдавать жильё студентам или приезжим рабочим, то стоит рассматривать для покупки спальные районы, Кудрово, Мурино. При этом рассчитывать, что вы сможете сдавать этой группе арендаторов квартиры дороже 25 тысяч рублей не стоит.
Для них важна даже не площадь жилья, а скорее развитая инфраструктура: близость к метро, остановки общественного транспорта, продуктовые магазины.
Перед покупкой стоит тщательно проанализировать каждый район, так как именно от него будет зависеть уровень ваших будущих доходов и то, станет ли покупка квартиры действительно стоящей инвестицией.
Семейные люди больше ценят комфорт и удобство, экологичность района, шаговая доступность к паркам, детским площадкам, поликлиникам и т.п. Практически обязательным условием становится наличие бытовой техники.
Какой тип недвижимости приносит самый большой доход?
Ответ прост: однокомнатные квартиры и студии. Именно эти два типа жилья имеют всегда самый большой и стабильный спрос на рынке, так как арендная плата намного меньше. К тому же, коммунальные расходы и налоги ниже, так как жилплощадь меньше.
На доходность со сдачи недвижимости очень сильно влияет её месторасположение. Наибольший спрос – жильё с хорошей транспортной доступностью, близостью к метро, развитой инфраструктурой.
Самым выгодным вариантом станет покупка квартиры в новостройке, которая получит метро в ближайшие пару лет: цены на это жильё сейчас существенно ниже, чем покупка уже готовых квартир у действующих станций метрополитена.
Перспективы комнат и апартаментов
Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, стоит рассмотреть и другой вариант: сдачу в аренду комнат, рост цен на которые составил более 6%. Это объясняется тем, что комнаты в том же Центральном районе окупаются быстрее, чем квартиры, пусть и в новостройках. Здесь есть и свои минусы, например, места общего пользования и соседи, с которыми арендаторам придётся делить квартиру.
Самым перспективным вариантом для сдачи в аренду на сегодняшний день считаются апартаменты. Например, при решении инвестировать в апартаменты стоит рассмотреть ЖК «Studio Moskovsky» или апарт-комплекс «VALO». Апартаменты всегда имеют хорошее месторасположение и развитую инфраструктуру, поэтому наиболее привлекательны для арендаторов.
НА 2020-2022 годы эксперты всего Северо-Западного региона прогнозируют рост популярности апартаментов, поэтому кто держал руку на пульсе, уловил тенденции и успел купить – тот и выиграл.
Аналитики рынка недвижимости уже отмечают динамику роста цен на данный вид жилья и пишут о перспективах его высокой доходности. Вложиться в обычную студию / «однушку» или инвестировать в апарт – решать, конечно же, только вам.
Задать свои вопросы и обсудить рентабельность такой сделки в зависимости от вашей конкретной ситуации вы можете с нашими специалистами.
Что такое доверительное управление квартирой?
Вам вовсе не обязательно проживать в Петербурге, чтобы сдавать квартиру в аренду. Например, в нашей практике многие собственники квартир приобретают жильё будучи жителями самых разных городов России.
Через доверительное лицо – агентство – определяется арендная плата, заключается договор и передаются ключи.
После чего управление и все возникающие вопросы и форс-мажоры передаются доверительному лицу.
Вы, как собственник, получаете доход: не задумываясь об уплате налогов, внезапном ремонте, проблемах с ТСЖ и т.д. Как правило, такое доверительное управление обходится в 10% от арендной платы.
Таким образом, вы имеете пассивный доход и совершенно не привязаны к месту проживания. Особенно пользуется спросом у фрилансеров и путешественников, которые не хотят иметь географической привязки к конкретному городу. Также доверительное управление популярно среди рантье – людей, живущих исключительно на доходы от ренты.
Как показывает наша практика – стать именно рантье, а не обычным инвестором, может практически каждый. Для этого достаточно располагать n-нной суммой денежных средств, знать, в какую именно недвижимость стоит вложится, и грамотно распорядиться имеющимся капиталом.
Если вы не уверены в последнем, то мы настоятельно рекомендуем довериться экспертам.
Как лучше покупать квартиру?
Если в ваших планах – получение хорошего пассивного дохода, то к выбору жилья стоит подходить тщательно и заранее взвешивать все плюсы и минусы.
Как понять, стоит или не стоит вкладываться в выбранную вами недвижимость? Очень важно проанализировать её по нескольким параметрам:
- Доходность
- Риски
- Сроки окупаемости
Вы можете реализовать сделку самостоятельно, изучить все подводные камни, юридическую информацию, тренды, разобраться в тенденциях и перспективах развития арендного жилья, а также проанализировать каждый параметр. Либо сделать проще и разумнее – обратиться к тем, кто уже более 20 лет работает в сфере недвижимости и с помощью наших специалистов превратить покупку недвижимости в грамотную инвестицию.
За сколько можно снять жилье в Петербурге через год после начала пандемии — Рынок жилья
17.03.2021 | 08:00 10360
Аналитики BN.ru подвели итоги февраля на рынке найма жилья Петербурга. В последний месяц зимы подешевели все типы квартир, кроме трехкомнатных – они стали дороже. Видимо, трешки пытаются наверстать упущенное, ведь в отличие от комнат, однушек и двушек за год они довольно сильно просели в цене.
Итак, по данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за февраль 2021 года в Петербурге средние арендные ставки на комнаты снизились на 0,45%, на студии и однокомнатные – на 0,97%, на двухкомнатные – на 1,88%. Трехкомнатные прибавили 1,63%. (Речь идет о средних ценах предложения.)
Динамика средней цены предложения на рынке найма жилья Санкт-Петербурга, руб./мес.
А по сравнению с прошлым февралем трешки потеряли в цене 5,5%. Двушки и комнаты остались на том же уровне, а студии и однушки увеличили среднюю ставку на 2,6%.
Средняя цена предложения на рынке найма жилья Санкт-Петербурга на конец февраля 2021 года
Комнаты – 11,5 тыс. руб./мес.
Однокомнатные квартиры – 22,1 тыс. руб./мес.
Двухкомнатные квартиры – 29,4 тыс. руб./мес.
Трехкомнатные квартиры – 37,9 тыс. руб./мес.
Средняя цена предложения по районам Санкт-Петербурга на февраль 2021 года, руб./мес.
| Районы | Комнаты | Студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв |
| Адмиралтейский | 12 544 | 27 944 | 37 750 | 41 667 |
| Василеостровский | 12 326 | 25 268 | 35 857 | 46 700 |
| Выборгский | 11 462 | 21 563 | 27 950 | 34 625 |
| Калининский | 10 862 | 21 313 | 23 912 | 34 333 |
| Кировский | 10 339 | 19 844 | 24 857 | 29 611 |
| Красногвардейский | 10 875 | 21 950 | 24 262 | 29 500 |
| Красносельский | 9 500 | 18 863 | 23 091 | 25 124 |
| Московский | 12 783 | 23 744 | 27 426 | 42 700 |
| Невский | 10 543 | 19 952 | 27 368 | 33 000 |
| Петроградский | 11 526 | 28 533 | 45 000 | 56 667 |
| Приморский | 11 417 | 22 033 | 29 198 | 40 800 |
| Фрунзенский | 11 217 | 21 872 | 23 652 | 31 367 |
| Центральный | 12 192 | 30 529 | 42 853 | 46 000 |
В структуре предложения по районам лидирующие позиции занимает Приморский район Петербурга, в котором сосредоточено 13,2% от всего объема предложения на рынке аренды жилья. Минимальное количество объектов, предлагаемых в аренду, – в Петроградском районе. Его доля составила всего 1,6%.
- Структура по районам, % от общего объема
- Структура предложения на рынке аренды типового жилья по диапазону цен на конец месяца следующая.
Максимальное количество предложений комнат находится в ценовом диапазоне от 9 тыс. до 13 тыс. руб. в месяц.
Наибольшее число студий и однокомнатных квартир зафиксировано в диапазоне от 16 тыс. до 22 тыс. руб. в месяц.
В сегменте двухкомнатных максимальное предложение объектов приходится на диапазоны от 20 тыс. до 30 тыс. руб. в месяц.
По трехкомнатным – от 22 тыс. до 42 тыс. руб. в месяц.
Полный отчет об общих тенденциях марта на рынке найма жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.
Алла Казакова, заместитель генерального директора по аренде АН «Итака»:
– Рынок аренды возвращается к допандемийному состоянию. Уже осенью в связи со смягчением ограничений и постепенным возвращением людей к прежней жизни ставки практически вернулись к прежним значениям. Напоминаю, что за первую половину 2020 года ставки просели до 20% в зависимости от объекта.
Январь-февраль традиционно не самые активные месяцы, но квартиры с хорошим соотношением цена-качество не простаивали. Прогноз на 2021 год оптимистичный. Рынок аренды активизируется. В город возвращаются студенты, так как вузы постепенно переходят с дистанционного на привычный формат работы.
Максимально востребованы однокомнатные квартиры в спальных районах за 16–17 тыс. руб. в месяц (коммунальные услуги в эту цену не входят) и двухкомнатные квартиры в спальных районах за 20–22 тыс. руб. (также без «коммуналки»).
Собственники в целом стали более лояльны, в том числе касательно арендаторов с животными.
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Спрос на съемное жилье можно назвать стабильным. Квартиры в хороших локациях (транспортная доступность, метро) сдаются неплохо.
Арендные ставки находятся практически на докризисном уровне. Наличие мебели является преимуществом. Состояние квартиры не имеет значения, если собственник адекватно оценивает данный факт и учитывает в цене найма.
- Наиболее востребована классика – комнаты, однушки и двушки.
- Некоторые собственники, понимая, что вокруг имеется много квартир на сдачу, к примеру в Мурино, а также спрос низкий, как это обычно бывает в конце зимы и весной, готовы идти на уступки как по цене, так и по наличию животных, рассматривая каждое предложение отдельно.
- Думаю, что к осени рынок аренды восстановится на 90%, если не будут сняты санитарные ограничения.
Аренда
1-комн. кв.|30 м2|3/3 этаж
- 22 000 ₽
- пр-кт. Гражданский, 45к2
Квартирный вопрос: как обстоят дела на рынке аренды жилья в Санкт-Петербурге |
Те, кому хоть раз приходилось сталкиваться с поиском квартиры, знают, как много нюансов приходиться учитывать для того, чтобы найти уютное гнездышко по вкусу.
В какое время в городе резко возрастает спрос на аренду жилья? Специалисты отмечают, что самое горячее время – это конец августа и начало сентября.
Связано это с рядом причин, главная из которых – иногородние студенты, которые приезжают к началу учебного года. Далеко не все хотят попробовать прелести жизни в общежитии, да и мест порой хватает не на всех.
Самый «мертвый» сезон – ноябрь: многие попросту не хотят менять место жительство в конце года, предпочитая отложить поиски на январь-февраль.
Кроме того, большое влияние на спрос оказывают крупные мероприятия, проходящие в городе.
Не секрет, что снять этим летом квартиру или даже комнату было крайне сложно: почти все владельцы недвижимости поспешили сдать свои метры приезжим болельщикам, приехавшим на Чемпионат мира по футболу.
Сдавать на сутки жилье людям, не разбирающимся в местных расценках и приехавшим на отпуск, куда выгоднее, да и весельчаки-фанаты куда менее требовательны, чем местные жители.
Районы, кварталы, жилые массивы
В каком районе чаще всего сдают квартиры? Для ответа на этот вопрос обратимся к трем популярным сервисам для аренды жилья: это «Яндекс-Недвижимость», «Авито» и Центральное агентство недвижимости.
Отметим, что всего с помощью первого предлагают снять 8657 квартир, с помощью второго — 9343, а с помощью ЦИАН сдать пытаются 6845 квартир.
Однако это далеко не все съемное жилье в городе: многие сдают свою недвижимость, используя социальные сети или знакомства, так что подсчитать общее число арендованных квартир невозможно.
Чаще всего сдать жилье пытаются в Мурино и в Кудрово.
Строго говоря, эти населенные пункты уже относятся к Ленинградской области, а не к Петербургу, однако хозяева жилья стараются этот факт аккуратно скрыть, размещая объявления в разделы станций метро «Девяткино» и «Улица Дыбенко». Отметим, что на «Авито» возле «Девяткино» предлагают снять 215 квартир, а возле «Дыбенко» — 132.
Немало предложений можно найти и возле станции метро «Парнас»: там также велась массовая застройка. Вообще чаще всего небольшие квартиры предлагают снять именно в новых домах: чаще всего их изначально покупали именно с целью заработка на аренде. Возле этой станции «Авито» предлагает 142 квартиры.
При этом есть станции метро, рядом с которыми почти не найдешь даже самых непривлекательных предложений.
Например, подобная ситуация сложилась со станциями метро «Ладожская» и «Волковская»: рядом со станциями в принципе не так много домов, все они были построены достаточно давно и жители предпочитают жить в них сами. К примеру, на сайте «Яндекс.
Недвижимость» можно найти квартиры лишь в 15-20 минутах езды на общественном транспорте до «Волковской», и даже таких квартир оказалось всего 20. Исключения бывают, но не так часто.
Кроме того, много предложений можно найти в масштабных жилых комплексах, которые строят далеко от станций метро. Так, в микрорайоне «Славянка», который начали активно заселять лишь в 2013 году, по сей день можно снять квартиры, в которых еще никто не успел пожить. До метро жителям района приходится ездить примерно 20-30 минут.
Цена вопроса
По данным специалистов ЦИАН, в среднем месяц проживания в однокомнатной квартире в городе на Неве обойдется в 20 тысяч рублей, не считая платы за коммунальные услуги (которые, чаще всего, жилец оплачивает отдельно). Однако стоит сказать сразу, что стоимость жилья зависит от множества факторов, один из которых – район проживания.
Самые дорогие квартиры, по статистике, находятся в районе станции метро «Крестовский остров»: средняя цена жилья там – 65 тысяч в месяц. А вот самые бюджетные квартиры стоит искать, опять же, в Девяткино и Кудрово: там цены редко превышают 20 тысяч рублей, а при большом желании можно снять однокомнатную квартиру за 14-17 тысяч.
Отметим, что самой низкая цена на всех трех сервисах за аренду однокомнатной квартиры – 10 тысяч рублей. Такую, например, квартиру за эти деньги предлагают снять в Колпино, от которого до метро, в среднем, ехать на общественном транспорте примерно 30 минут.
- А вот самое дорогое предложение оказалось на «Яндекс-недвижимости»: снять шикарную однокомнатную квартиру с сауной в 11 минутах ходьбы от «Гостиного двора» стоит почти 500 тысяч рублей.
- Отметим, что еще в 2013 году за однокомнатную в Петербурге в среднем платили, по данным ЦИАН, 19 500 рублей, так что цены медленно, но верно продолжают расти.
- Кровать, метро и магазины
Какие еще параметры влияют на цены недвижимости? Прежде всего, это, несомненно, близость к станциям метро. Не секрет, что метро под рукой позволит доехать за сравнительно небольшое время в любую точку города.
Стоит отметить, что повысить цену может не только уже построенная станция, но и та, что только планируют открыть: так, хозяева квартир нередко пишут в объявлениях о том, что в таком-то году совсем рядом откроется метро.
Для сравнения, квартиры на Беговой до открытия станции стоили примерно 20 тысяч, однако за некоторое время до этого события цены подскочили до 23-25.
Однако не только метро играет важную роль в данном вопросе.
Многих также волнует инфраструктура: если рядом с домом нет больниц, школ и детских садов, а до ближайшего продуктового магазина идти тридцать минут через лес, то квартиру может не спасти даже самый хороший ремонт.
Хотя интерьер жилья, несомненно, также играет роль: никто не будет платить большие деньги за «бабушкин» вариант со шкафом-стенкой и коврами на стенах.
Самое сердце Северной столицы
При этом стоит отметить, что спрос на квартиры центральных районах Петербурга не так уж и высок. По какой причине многие попросту не хотят жить рядом с Эрмитажем и смотреть из окна на Медного всадника? Тут есть несколько нюансов
Жилой фонд в центре Северной столицы очень стар и зачастую находится в плохом, а то и аварийном состоянии. Зачастую дома с прекрасным фасадом внутри представляют собой ужасающее зрелище: обшарпанная краска на стенах, деревянный ветхий пол, прогнившие от времени трубы и деревянные окна.
К сожалению, порой косметический ремонт и покупка современной мебели не способна помочь положению: в некоторых домах может попросту отсутствовать ванная или даже кухня. Напомним, что в прошлом веке какое-то время существовала идея о том, что советский человек может поужинать в столовой, а помыться в бане.
При этом просят за подобное жилье немаленькие деньги: даже комнату в коммуналке за эти деньги получиться снять тысяч за 15, а уж квартиры в неубитом состоянии и вовсе будут стоить больше 22 тысяч.
Правда, порой на сайтах и в социальных сетях есть объявление о сдаче «компактных квартир-студий»: так называют бывшие комнаты в коммунальных квартирах с высокими потолками, в которых построили второй этаж, сделали некое подобие личной кухни и сумели встроить душ и уборную.
По площади такие самодельные студии составляют примерно 15 квадратных метров, а стоят – как обычная однокомнатная квартира на окраине возле метро.
Мнение властей
Правда, уже совсем скоро подобные квартиры могут пропасть: не так давно временно исполняющий обязанности губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов приказал чиновникам ускорить процесс расселения коммуналок. Отметим, что сейчас в Северной столице существует 72 тысячи коммуналок, при этом данных о том, сколько в них проживает человек, нет.
А вот губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко волнует совсем другой вопрос: глава 47-го региона всерьез подумывает о том, чтобы запретить строить в жилых домах квартиры-студии.
По словам Дрозденко, жить в таких квартирах – все равно, что обитать в шкафу, да и проблем такие квартиры создают немало из-за необходимости обеспечения новостроек инфраструктурой. Если к его словам прислушаются, подобные квартиры перестанут строить уже с начала 2019 года.
Сейчас в Ленинградской области предлагают купить 1558 студий, снять – 247 (по данным ЦИАН). Отметим, что почти все из них располагаются в упомянутых выше Мурино и Кудрово.
А кто снимает?
Кто чаще всего снимает жилье в Северной столице? По данным Национального агентства исследований, чаще всего арендуют квартиры люди в возрасте от 18 до 24 лет.
Нетрудно догадаться, с чем это связанно: начало учебы в высшем учебном заведении для многих связано с началом взрослой, самостоятельной жизни.
Не будем забывать и тот факт, что в петербургские вузы стремятся поступить абитуриенты со всей страны.
Немалую долю жильцов составляют и мигранты: специалисты говорят, что они занимают примерно половину арендного жилья. В основном приезжие предпочитают заселяться большими группами в квартиры, которые расположены рядом с их работой. При этом состояние жилья интересует их мало.
При этом хозяева квартир чаще всего все же хотят сдать свое гнездышко русским, а порой даже «людям со славянской внешностью». Кроме того, не все рады видеть жильцов с детьми или домашними животными. Волнует владельцев и род деятельности арендаторов.
- В целом России 8% населения живет в съемных квартирах.
- Что дальше?
- Специалисты отмечают, что цены на жилье в Петербурге меняются скорее не от года к году, а от сезона к сезону: ближе к лету ежегодно отмечают подорожание, ближе к зиме – падение цен вместе со спросом.
Уже сейчас рынок перенасыщен предложениями в Мурино, однако там все равно не спешат, даже несмотря на низкую стоимость и неплохое состояние квартир из-за удаленности населенного пункта. Можно предположить, что цена на жилье там, возможно, еще немного упадет.
При этом можно ожидать большего интереса к квартирам в Шушарах и в районе «Балтийском Жемчужины», где уже совсем скоро должны заработать станции метро.
Что будет с квартирами в центре, сказать сложно.
Любителей атмосферы центральных районов города на Неве и исторических достопримечательностей романтика коммуналок и «Петербурга Достоевского» будет манить всегда, однако если не предпринять меры, дома будут рушиться еще сильнее.
Пока многие решают вопрос «жить в спальном районе, но в хорошей квартире, или гулять до Невы пешком, живя в доме времен 19-го века» выбирая исторического жилья, однако вполне возможно, ситуация вскоре измениться. (Нина Лабанова, Gazeta.SPb)
Справка: всего в Петербурге 1 850 195 квартир, общая площадь которых составляет 65 192,8 тыс. кв.м. Больше всего жилых домов в Курортном районе: там их насчитывают 5009. Меньше всего — в Кронштадтском: там домов всего 323.
Самые большие квартиры расположены в Адмиралтейском районе: там средняя площадь жилья составляет 50 кв.м., самые маленькие – в Калининском (31,5 кв.м.).
Всего 85 % всего жилья в Петербурге покупают именно для того, чтобы потом сдать, пишут Ведомости.
Кто сдает свою квартиру и живет в арендуемой?
32 ответа
Последний — 13 июня, 11:47 Перейти
03 октября 2014, 22:19
#1
03 октября 2014, 22:25
#2
03 октября 2014, 22:30
#3
Гость
Челябинск. Сдаю свою квартиру в отдаленном районе, снимаю (доплачивая примерно процентов 25) в шаговой доступности от работы- в центре города (у нас 90% мест работы-в центре). С возрастом (48) стало очень тяжело ездить в общественном транспорте каждый день.
У нас метро нет, а расстояния почти как в Питере. Нормальные автобусы, троллейбусы вымирают, одни маршрутки- в них укачивает меня почти до тошноты. Машину водить не могу- зрение паршивое.
Просто сменить квартиру на центр нереально при моих доходах- разница в цене в два раза.
03 октября 2014, 22:35
#4
Гость
На эту доплату можно на такси ездить
03 октября 2014, 22:42
#5
03 октября 2014, 22:44
#6
03 октября 2014, 22:59
#7
03 октября 2014, 23:00
#8
Гость
К 4- вот калькуляция- я сдаю свою (однушка 41 метр в панели 10-этажной)- за 10 000. Снимаю за 12 500 (однушка хрущ). Разница 2 500.
Проезд в такси (не частник Дядя Вася, а какая-нибудь из фирм такси нашего города)- от моей тьмутаракани до работы и назад- порядка 300, (кстати, с учетом часов пик, у нас это влияет на цену) -в день (суммарно).
Рабочих дней у меня в месяц-24 (6-дневка по 8 часов). Таким образом на такси- 7 200. Это в 2 с лишним раза больше, чем 2 500 доплаты за аренду
03 октября 2014, 23:01
#9
03 октября 2014, 23:12
#10
Гость
Тогда о каких дорогих квартирах в центре вы говорите , если разница даже в съеме всего в 2500?
03 октября 2014, 23:14
#11
03 октября 2014, 23:14
#12
Гость
Это оччень мудрые люди, тут таких нет((
03 октября 2014, 23:23
#13
03 октября 2014, 23:32
#14
04 октября 2014, 00:14
#15
04 октября 2014, 03:22
#16
04 октября 2014, 05:27
#17
04 октября 2014, 07:45
#18
04 октября 2014, 10:35
#19
Гость
Пыталась так сделать, но в нужном мне районе какие-то убитые хрущовки 1-комнатные по нереальным ценам. Плюнула в конце концов и стала ездить на такси на работу и обратно, выходит по цене в 4 раза дешевле, чем снимать.
04 октября 2014, 12:55
#20
04 октября 2014, 13:21
#21
Гость
Моя знакомая сдает квартиру, которую купила в ипотеку и платит эти деньги за ипотеку. Сама живет с парнем в его квартире.Очень удачное решение жилищного вопроса.
04 октября 2014, 14:31
#22
04 октября 2014, 15:21
#23
04 октября 2014, 15:42
#24
Гость
Нельзя. Вы вряд ли знаете цены на аренду и проезд в такси в моем городе. Да и ехать на такси для меня сейчас почти то же, что на маршрутке. Те же пробки, та же тряска. И если бы водила машину- разницы бы, пожалуй, не было. Мне надо пешком ходить. Но это МОЯ личная проблема, вряд ли это показательно для автора
04 октября 2014, 15:47
#25
Гость
чем дольше живу в сьемных квартирах, хотя и есть свое жилье,но в другом городе, тем проще отношусь к этму! Нужно жить чтобы было удобно.
04 октября 2014, 17:35
#26
Автор
А свое вы сдаете? Вот и я думаю, лишь бы было комфортно жить.
04 октября 2014, 18:09
#27
Автор
У меня тоже личная проблема, только другого плана. Уехала из дома на съем. Место это никогда не любила и само по себе (маленький поселок городского типа, где ничего нет, даже прогуляться негде) и дома была вечная нервотрепка. С отцом такие скандалы с оскорблениями, проклятьями…
В общем, когда уже был совсем край — или в психушку, или уходить — мама мне помогла со съемной квартирой. Жила там какое-то время одна, потом умер отец. А я хоть и общалась с ним впервые в жизни, наверное, нормально (виделись считанные разы, по телефону в основном), но вернуться туда поняла, что не смогу.
Хотела сначала вернуться, чтобы мама не одна была. В итоге живем с мамой в съемной квартире, а наша просто стоит. Предлагаю сдавать, деньги не помешают, тем более, что мы совсем не богаты. Может, и накопить что-то выйдет. Мама не хочет, мол, единственное жилье, загадят. Вещи ей там дороги, хотя там объективно ничего такого и нет.
Мама считает, что мне ничего не дорого, что могли бы жить спокойно там. И не понимает, почему это место для меня «плохое».
04 октября 2014, 18:32
#28
04 октября 2014, 21:36
#29
Гость
Соглашусь. но не во всех случаях. В моем городе часто бывает, что стоимость аренды данной квартиры не покрывает оплату ипотеки. Случается и непредвиденный расход- например, жилец перед тем, как съехать, уделал квартиру так, что нужен ремонт, и «ушел по-английски»
southern
У нас другая проблема — купили 2 года назад однушку в ипотеку на 10 лет. Эта наша первая покупная квартира, то есть опыта не было, схватили из-за района и хорошего ремонта.
На деле же оказалось что жить тут невозможно — 5-й (последний)этаж в панельке, чердака нет,жара невозможная хоть и кондер есть, но он не панацея, слышимость колоссальная, плюс год назад родился ребенок — теперь еще и колсяки с пятого на пятый постоянно — в общем жесть! Я устала от этого, каждый день мечтаю съехать отсюда. Хочу снять двушку, а эту сдавать. Дороже выйдет но других выходов нет — или жить здесь еще 8 лет(((( Но муж ни в какую не соглашается (еще отягощается всё тем, что он работает в смену и перед ночной и после ночной ему нужно поспать, ребенок естественно не дает толком, приходится уходить куда-нибудь, но гулять по 50-и градусной жаре рпо пол дня я не могу), вот и хочу уже ультиматум поставить но боюсь что это будет не оправданно….
Как легально сдавать квартиру в аренду
Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Срок действия
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
- Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года
Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
- Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года
Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.
Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Предмет договора
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
- Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
- Количество мебели и техники (укажите их состояние).
- Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.
Дополнительные условия
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Как зарегистрировать договор
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.
Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:
- Согласовать планы с банком через менеджера.
- Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
- Сделать жильцам временную регистрацию.
- Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.
Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.
Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.
Как уплачивать налоги
Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
Физические лица
Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.
Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.
Самозанятые
Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.
Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.
- Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
- Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
- Обычно ставки такие:
- ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
- ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
- ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.
ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.
Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.
Попробовать бесплатно
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.
Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.
Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.
Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.
Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.
Лучше сдавать квартиру легально.