Кризис приостановил рост рынка апартаментов — продажи юнитов начали снижаться еще в первом квартале вместе с уменьшением туристического потока.
Пандемия коронавируса и ограничительные меры ударили по обеим составляющим апарт–бизнеса. Продажи у девелоперов обвалились на 40–60%, на сопоставимую цифру снизилась загрузка действующих апарт–отелей. Стагнация продлится минимум до конца лета, говорят участники рынка.
Тяжелый апрель
По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам I квартала 2020 года спрос на все типы апартаментов снизился на 11% по сравнению с IV кварталом 2019 года.
«В наибольшей степени пострадал сегмент сервисных апартаментов: продажи юнитов в период с января по март 2020 года уменьшились на 24%.
Данные показатели не отражают в полной мере всю сложность ситуации на рынке, и только по итогам II квартала можно будет говорить о серьезности последствий кризиса», — говорят в компании.
«Масштаб бедствия мы сможем оценить не раньше июля–августа. Доходы населения сократились, и те, кто планировал покупку с большим кредитным плечом, нулевым или минимальным взносом, попросту испугались обязательств ипотеки.
Остались активными те инвесторы, кто полностью оплачивал приобретение самостоятельно либо с небольшим кредитным плечом.
Физически сделки стало проводить сложнее, многие ушли в онлайн, но нужно понимать, что не все готовы к этому формату покупки как психологически, так и технически», — говорит Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.
По оценке Михаила Жилина, директора департамента долевого строительства «МК–Элит», продажи апартаментов упали на карантине в среднем на 60%. «Но после отмены ограничений и возобновления деловой активности можно ожидать достаточно быстрого восстановления спроса именно на этот формат недвижимости.
Очевиден спрос на апартаменты в качестве псевдожилья: в среднем апарт–отели на 20–25% дешевле, чем жилая недвижимость такого же уровня, поэтому в условиях финансовых ограничений люди начнут выбирать их вместо классических квартир.
Восстановление темпа продаж мы ожидаем в сентябре 2020 года», — говорит он.
Впрочем, снижение спроса происходит на фоне снижения предложения — новые проекты апарт–отелей на рынок не выходят, а свободных юнитов в строящихся становится меньше.
Предложение невелико
По данным Maris в ассоциации с CBRE, в I квартале 2020 года объем предложения на рынке сократился примерно на четверть, что стало реакцией на снижение спроса. За этот период в продажу был выведен лишь один проект на 320 юнитов.
С начала года рынок действующих объектов пополнился тремя введенными в эксплуатацию комплексами в общей сложности на 1 888 юнитов. «По состоянию на апрель 2020 года в стадии строительства в городе находились комплексы апартаментов более чем на 21 тыс. юнитов.
Конечно, если бы все проекты, заявленные к вводу на 2020 год, ввелись по плану, то валовый объем предложения увеличился бы почти на 50%. Однако по состоянию на конец I квартала в эксплуатацию было введено лишь 21% от заявленного на 2020 год объема.
Не остается никаких сомнений, что сроки сдачи некоторых проектов будут перенесены», — говорит Алена Волобуева, руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE.
В состоянии дисбаланса
По оценке Владимира Федорова, заместителя гендиректора компании «Пулково Скай», сейчас рынок находится в состоянии дисбаланса.
«Растущая чувствительность к ценам как результат усложнения экономических условий является серьезным сдерживающим фактором.
Однако апарт–проекты в формате так называемого псевдожилья предоставляют потенциальным покупателям возможность решить жилищный вопрос за меньшие деньги», — отметил он.
По мнению Федорова, благодаря волатильности рубля, изменениям в налогообложении банковских вкладов интерес к инвестициям в доходные апартаменты даже увеличился. Впрочем, признает он, не все апарт–проекты обеспечивают инвесторам ранее заявленные показатели доходности.
Пока оптимистичен Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью». «Можно ожидать еще одной волны спроса на апартаменты, поскольку люди ждут второй волны девальвации рубля и пересматривают свои личные финансовые стратегии.
Но начиная с осени рынок, скорее всего, ожидает длительный спад. Проблемы с финансированием стройки, как обычно, заставят слабых игроков покинуть рынок, а у тех застройщиков, которые остаются в графике, появится возможность держать цены и даже понемногу повышать их.
Объекты, ввод которых запланирован на этот год, безусловно, будут введены», — уверен он.
На старых дрожжах
При этом стоит учесть, что прошлый год был рекордным по пополнению предложения — в 2019–м на рынок выведено 11,4 тыс. юнитов, что в 3,5 раза больше, чем в 2018–м. В прошлом году стартовали крупные проекты: Start, «Про.Молодость», ArtLine в Приморском, In2It, новые корпуса Valo. В этом году темпы ввода намного скромнее.
«Мы знаем, что ведущие застройщики рассматривают возможность вывода на рынок новых проектов апарт–отелей, однако сроки стартов неизвестны.
Вывод новых проектов будет определяться стратегиями застройщиков и зависеть от объема спроса на текущие проекты», — полагает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). С ней согласен Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
«Мы будем наблюдать спад вывода новых проектов, вызванный как охлаждением спроса в последнее время, на которое девелоперы вынуждены реагировать, так и огромным предложением, вышедшим на рынок в последние годы, — говорит он.
— Немаловажную роль играет и позиция властей, и ужесточение норм, из–за которых согласование новых проектов апартаментов стало более проблематичным. Нам известно о срыве нескольких сделок по покупке участков под такие проекты после консультаций с чиновниками».
Минус туристы
Как говорят участники рынка, еще одним фактором, который повлиял на продажи апартаментов, стали сложности со сдачей их в аренду и обеспечением дохода инвесторам.
По данным Becar Asset Management, до конца года среднегодовая загрузка составит порядка 40%. Однако, как говорят участники рынка, надежда на всплеск туристической активности в августе–сентябре еще сохраняется.
Артемий Анин, gazeta@dp.ru
Используя гостиничную терминологию, текущую ситуацию можно охарактеризовать как «очень низкий сезон». И не особо важно, как называть происходящее — «карантин» или «некая форма изоляции», в любом случае это ограничения, затронувшие практически все сферы деятельности, в том числе рынок апартаментов.
Если оценивать ситуацию формально, то продажи строящихся апарт–отелей, исчисляемые в количестве регистрируемых сделок, упали в разы. Не сильно ошибаясь, можно сказать — на порядок.
При этом величина снижения числа регистраций сделок равна сумме действующих социальных ограничений как в части свободы перемещений и удаленного режима работы офисов, так и в части изменений в порядке работы МФЦ и органов, осуществляющих государственную регистрацию.
Восстановление рынка апартаментов пока не произошло и, если судить по количеству регистрируемых сделок, не произойдет еще в течение 2–3 месяцев. Но для рынка апартаментов характерны и такие показатели, как «глубина бронирования и проведения сделок», равные 1–2 месяцам.
Как только будут сняты ограничения, довольно быстро (в течение квартала) выйдут на прежние уровни показатели обращения заинтересованных лиц в офисы продаж апартаментов.
Но случится это при условии, что не будет более серьезной второй волны пандемии, которая в самом худшем сценарии поставит потенциальных покупателей и инвесторов на грань вымирания вместе с остальным человечеством.
Впрочем, риск подобного зловещего сценария все–таки маловероятен, поэтому восстановление рынка апартаментов произойдет еще быстрее, чем прогнозирует Минэкономразвития: при оптимистичном сценарии — в течение 2–3 кварталов с момента снятия ограничений, при пессимистичном — в течение года–полутора.
Если говорить о тех апарт–отелях, которые работают давно, то чувствительное падение загрузки испытывают немногие, в основном те, где миксовалось краткосрочное и среднесрочное проживание.
Действующие апарт–отели, ориентированные на долгосрочную аренду или условно постоянное проживание, испытывают колебания загрузки в пределах 5–10% за счет того, что в традиционный график смены гостей минимально вмешался фактор ограничений, уменьшивший естественный приток.
Дополнительное влияние оказывают факторы, связанные с изменением финансовых возможностей некоторых арендаторов и увеличением конкуренции в сегменте, обусловленной появлением интересных предложений от средств размещений, ранее специализировавшихся на среднесрочном и краткосрочном проживании. Апарт–отели, ориентированные на микс среднесрочного и долгосрочного проживания, переживают период незначительного снижения заполняемости долгосрочными гостями на 10–20% и ощутимое снижение загрузки в части среднесрочного проживания с потерями до 35–45% гостей. Итоговые потери загрузки составляют до 40–50%, компенсируемые более гибкими программами бронирования, прежде всего — в части стоимости проживания и дополнительными услугами. Самые существенные потери в загрузке должны были бы понести апарт–отели, ориентированные на краткосрочное и среднесрочное проживание, но их у нас в городе практически нет. При этом потери были бы вдвойне ощутимее, поскольку у таких средств размещения лето традиционно относится к категории высоких сезонов. А по факту он оказался очень низким. Утешением служит лишь идея формирования отложенного спроса и возможная поддержка со стороны государства.
Владимир Федоров
заместитель генерального директора «Пулково Скай»
Прогнулись под вирус
Заполняемость у апарт–отелей сейчас намного выше, чем у обычных гостиниц.
Текущая средняя загрузка отелей в Петербурге составляет около 15%. При этом в аналогичный период прошлого года она находилась на уровне 80–85%.
В апарт–отелях заполняемость тоже упала, но не так сильно — примерно до 50%, подсчитали в Rusland SP Hospitality.
Эксперты уверены, что за достижение приемлемых показателей работы во время пандемии управляющие компании апартов должны благодарить долгосрочных арендаторов.
«УК апартаментов имеют возможность перестроиться на предоставление услуг по длительному проживанию. Кроме того, за счет лучших условий размещения они могут оттянуть свою долю у частников, сдающих в аренду квартиры», — говорит Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.
«Апартамент–отели чувствуют себя лучше, чем классические гостиницы, многие из которых полностью закрыты, — соглашается Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. — Основное преимущество апартаментов — их гибкость, некоторые объекты ориентируются на долгосрочное проживание, другие предлагают услуги коворкинга»,
Апарт– и инвест–отели, в отличие от классических гостиниц, обладают более развитой и современной внутренней инфраструктурой. «Это фитнес–центры, медико–диагностические пункты, коворкинги, лекционные залы, библиотеки, аптеки и так далее.
Кроме того, сервисная составляющая апарт–отелей более гибкая, нежели в гостиницах», — объясняет Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG. По ее словам, все услуги, которые предоставляют в апартаментах, можно легко комбинировать.
Если гостю не нужен какой–либо сервис, он может от него отказаться.
«В традиционных отелях, особенно сетевых, такой подход невозможен, потому как в их работе применяются жесткие стандарты, от которых нельзя отходить», — отмечает Лисовская.
Пока границы на замке
Впрочем, по итогам коронакризиса вся индустрия гостеприимства столкнется с тяжелыми последствиями. Возможно, что в июле немного начнет восстанавливаться внутренний туризм, но достичь привычных для высокого сезона показателей заполняемости в 70–80% и более гостиницам, конечно, не удастся.
По оценкам Colliers International, восстановление этого сегмента ожидается не ранее лета 2021 года и зависит от множества факторов.
В частности, от того, как скоро возобновится авиасообщение с другими странами, когда в регионах России отменят двухнедельный карантин по прибытии, а также от продолжительности действия других ограничительных мер.
Так, в настоящий момент Роспотребнадзор разработал рекомендации по работе гостиниц, в которых говорится, в частности, что в одном номере возможно размещение только одного человека или членов одной семьи. Из–за подобных ограничений сложнее всего придется хостелам, которые будут вынуждены снизить загрузку в несколько десятков раз.
«Драйвером восстановления станет событийный туризм (ЧЕ по футболу, ПМЭФ, знаковые ежегодные петербургские культурные фестивали), дополняемый волатильностью рубля.
Петербург, по сути являясь туристической столицей России, имеет огромный потенциал, реализация которого способна в течение ближайших 5–7 лет обеспечить поток до 25 млн туристов в год, и этой загрузки хватит на всех», — оптимистичен Владимир Федоров, заместитель гендиректора компании «Пулково Скай».
Длинные деньги
Впрочем, большинство гостиничных проектов — это длинные инвестиции, которые планируются на срок 15–25 лет.
«Операторы останутся, но крупные бренды, видимо, пойдут по пути наращивания экономической безопасности, уменьшая вложения собственных средств в проект, используя кредитование, переходя на коллективное финансирование или реализацию новых проектов через апарт–отели и множественных собственников», — прогнозирует Михаил Жилин, директор департамента долевого строительства «МК–Элит».
Иван Ершов, Артемий Анин
Другие материалы, подготовленные в рамках спецпроекта:
Почти как магазин: во что превратились современные апарты
Оставайтесь надолго: плюсы и минусы проживания в апартаментах
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
«Ипотечный пузырь может лопнуть»: что будет дальше с ценами на квартиры в Петербурге
Государственная программа льготной ипотеки от 6,5 % годовых, призванная поддержать строительную область и россиян в улучшении жилищных условий, подходит к концу — с 1 июля 2021 года рынок недвижимости начнет претерпевать изменения.
В беседе с экспертами НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали о причинах резкого повышения цен на жилье в 2020–2021 годах, о прогнозах на стоимость квадратного метра, а также о влиянии госпрограммы на сферу недвижимости Петербурга.
Цели программы
К непростому для девелоперов переходу на схему проектного финансирования в прошлом году добавились коронавирусные ограничения. Начался отток мигрантов-рабочих, произошло подорожание стройматериалов — и все это создало угрозу целой отрасли строительства.
Власти поддержали сферу недвижимости внедрением новой госпрограммы. Подспорье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и привлечение в сферу строительства не менее 900 млрд рублей стали целями нововведения. Об этом говорилось на сайте правительства.
Однако исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова считает, что изначально программа была разработана именно для поддержки строительной отрасли, ведь на ней держится добрая часть экономики нашей страны.
«Строительная отрасль является одним из крупнейших налогоплательщиков и одним из крупнейших работодателей — на ней завязана логистика., несколько миллионов человек, которые работают в этой сфере. Если бы стройки встали, очень много людей оказались бы без работы, заводы стройматериалов и логистика, грузоперевозки — это целая инфраструктура строительства», — рассказала она.
Со слов эксперта, это была одна из лучших антикризисных мер нашего правительства, ведь эффективность ее не заставила себя долго ждать.
«Темпы держали, продажи перевыполнили, деньги населения в экономику влились, застройщики получили прибыль, стали реализовывать следующие проекты, миллионы людей трудоустроены, и вся экономическая система, связанная со строительством, позволила пережить пандемию», — заключила специалист.
Плюсы и минусы
Благодаря программе льготной ипотеки сфера недвижимости выжила в сложное время и получила финансовые возможности для дальнейшего развития.
«Деньги, которые застройщики заработали за 2020 и 2021 годы приравниваются к циклу строительства на пять-семь лет. Это дало хороший запас прочности, и они запустили следующий цикл строительства», — считает эксперт.
Но и здесь есть обратная сторона, считает специалист, ведь уровень закредитованности населения явно вырос в сравнении с доковидными временами.
«Если у нас с вами количество потребительских кредитов выросло на 7 %, то ипотека выросла на 30 %», — пояснила Елена Бодрова.
Последствия кредитов
Риски закредитованности населения, считает она, заключаются в том, что невозможность некоторых заемщиков оплачивать по счетам могла и может привести к обвалу всей сферы строительства.
Очевидно, что какой-то процент заемщиков не сможет продолжать выплачивать кредиты, и банки будут выставлять их квартиры на торги по более низкой цене.
По мнению специалиста, продажи таких квартир по заниженным ставкам — ниже себестоимости — ударят по цене квадратного метра всех предложений на рынке недвижимости.
Как раз из-за большого количества кредитований госпрограмму решили больше не продлевать.
«Центробанк настоял на скорейшем окончании госпрограммы из-за кредитной нагрузки на население. Наращивание ипотечного пузыря может быть критическим — такая закредитованность может повлечь за собой экономические проблемы», — сказала эксперт.
На сайте Минстроя приведены некоторые статистические данные по ипотечному кредитованию за последний год.
«Ровно год назад президент Российской Федерации объявил о запуске программы льготной ипотеки под 6,5 %, которая была призвана поддержать строительную отрасль, повысить доступность жилья за счет низкой ставки и улучшить жилищные условия россиян.
Сейчас можно сказать, что программа оказалась крайне востребованной. За год банки выдали почти 450 тысяч кредитов на 1,337 трлн рублей. Согласно данным „Дом.РФ“, средняя площадь жилья, купленного по льготной ипотеке, составляет около 50 кв.
метров», — заявил Марат Хуснуллин.
Например, за полгода действия программы абсолютным лидером среди регионов по количеству льготных ипотек стал Петербург — заключено почти 12 тысяч таких сделок, что составило почти 14 % от общего объема льготных ипотек. Об этом сообщается на сайте Росреестра.
Почему цены поднялись на самом деле
Рост цен спровоцировал экономический кризис, считают эксперты. Генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов рассказал, что информация о снижении цен на жилье ничем не обоснована. Напротив, считает он, существует несколько факторов, которые продолжат влиять на стремительный рост стоимости квадратного метра.
«Первая причина заключается в том, что за последние полтора года очень сильно изменились цены на строительные материалы. Металл вырос в полтора раза. Только за май цена утеплителя увеличилась на 10 %», — пояснил эксперт.
К тому же, считает он, валюта дорожает, а 80 % машин и стройматериалов — это импорт, за который нужно платить в долларах. А еще в связи с коронавирусными ограничениями произошел дефицит рабочей силы на стройплощадках — мигрантам не въехать на территорию РФ, поэтому уровень зарплат рабочих поднялся чуть ли не в два раза.
«Это причины, которые привели к увеличению стоимости жилья. Эти факторы не позволят застройщикам снизить цену — она будет продолжать расти. В этом году она поднялась уже на 10 % за пять месяцев», — рассказал специалист.
Елена Бодрова считает, что снижение цен все-таки может произойти.
«Если цены и упадут, то они упадут незначительно и на какое-то время. И на один сегмент», — пояснила эксперт.
С ее слов, подорожание недвижимости стало происходить еще до пандемии — после перехода застройщиков на проектное банковское финансирование.
Что сейчас на рынке недвижимости
С 1 июля петербуржцам придется адаптироваться не к новым, а к старым условиям, которые были до начала пандемии, только цены уже другие.
«В среднем они поднялись процентов на 25 за 2020 год в городе. Плюс еще в этом году процентов на 10. Фактически за год цены на недвижимость выросли в среднем на 30 %», — сообщил Алексей Белоусов.
Прогнозы
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) считает, что при прогнозировании стоит учитывать все факторы, действующие на рынке, а не только один, пусть и такой важный, как льготная ипотека.
«Кстати, уже сейчас застройщики начали развивать совместные программы с банками с привлекательными условиями: есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2 %.
Поэтому не стоит говорить о том, что после завершения программы льготной ипотеки с рынка исчезнет этот востребованный у покупателей инструмент. Напротив, мы прогнозируем, что ипотека останется ведущим инструментом для покупки жилья в новостройках.
Да, возможно, ее доля снизится с рекордных 70–80 %, которые мы наблюдаем сейчас, до 60–65 %, какие обычно и фиксируются в стандартные периоды развития рынка», — рассказала она.
Однако Алексей Белоусов считает, что ипотечный кредит теперь будет стоить существенно дороже: в среднем на 2–3 %.
«Именно льготная ипотека сыграла роль в тех объемах продаж, которые были показаны в прошлом году. Поэтому мы ожидаем, что спрос в определенной степени упадет и это приведет к тому, что нам будет сложнее строить», — пояснил он.
Пресс-служба «Группы ЛСР» считает, что, несмотря на увеличение процентных ставок, компания не ожидает фундаментального снижения спроса.
«Возможный спад компенсирует повышенная активность покупателей в преддверии возможного завершения госпрограммы в ее нынешнем виде. А спустя некоторое время показатели вернутся к приемлемым значениям», — рассказали в пресс-службе.
Кроме того, сейчас есть интересные инструменты для приобретения жилья. Например, покупатель может воспользоваться программой «трейд-ин».
Качество жилья
В связи с резким и серьезным подорожанием стройматериалов оптимизировать расходы застройщики, конечно, будут, но сдать объект из некачественных материалов практически невозможно, считает Алексей Белоусов. Ведь сдачу каждого проекта недвижимости и качество материалов контролирует Госстройнадзор в соответствии с утвержденным планом строительства.
Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ писали, что цены на стройматериалы в Петербурге вырастут с начала лета.
В петербурге начался спад продаж жилья :: с.-петербург :: рбк
PhotoXPress.ru
На первичном рынке жилой недвижимости начался спад продаж. К такому выводу пришли авторы исследования Федеральной базы недвижимости от риелторов Restate.ru о ситуации на рынке новостроек по итогам первого квартала 2021 года. Эксперты из петербургских агентств недвижимости сходятся во мнении, что снижение спроса и количества сделок — это долговременный тренд.
Продажи рухнули
«После крайне удачного для застройщиков прошлого года, когда многие установили личные рекорды по выручке, в 2021-м продажи ожидаемо рухнули. Однако на ценах это пока не сказалось — они продолжают расти во всех без исключения городах-миллионниках», — сказано в отчете Restate.ru. Данные получены на основе анализа свыше 1,5 млн актуальных объявлений о продаже строящегося жилья по всей стране.
Рекордный прирост с начала года, на 13,2%, зафиксирован в Ростове-на-Дону. Также в тройке лидеров оказались Нижний Новгород (+10,2%) и Москва (+8,8%). В столице цены выросли больше всего в абсолютном значении с начала года — на 20 тыс. руб. за кв. м.
В Санкт-Петербурге темпы роста стоимости строящегося жилья чуть замедлились — квадратный метр подорожал на 9 тыс. руб., или 5,5%. Причем, начиная с середины февраля, цены не растут совсем, отмечают аналитики Restate.ru.
«На первичном рынке сейчас практически нет сделок, нет звонков. Однако давление на цены все равно продолжает оказывать то, что все больше проектов реализуется через эскроу-счета; плюс рост цен на стройматериалы никуда не делся.
И нельзя забывать об инерции: разогнавшись в прошлом году, цены мгновенно остановиться не могут», — заявил руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.
По его прогнозам, замедление произойдет позднее и во многом будет зависеть от политики государства — будет ли оно и дальше стимулировать спрос. «Пока ответа на этот вопрос нет», — отмечает Андрей Добрый.
Сделок практически нет
Опрошенные РБК Петербург эксперты, работающие на петербургском рынке, подтвердили актуальность этих выводов. «Снижение спроса есть — и это подтверждают банки, говоря о том, что в январе практически не было новых сделок.
При этом первый месяц был временем, когда закрывались сделки, которые были начаты еще до 31 декабря 2020 года.
Продажи новостроек в первые два месяца 2021 года упали очень сильно по отношению к аналогичному периоду 2020 года», — рассказала совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. По ее оценкам, сейчас спрос вышел на уровень августа прошлого года.
«Просадка по спросу в начале текущего года, на мой взгляд, связана с ожиданиями людей о снижении цен.
Так, многие думали, что квартиры будут дешеветь, но ситуация произошла обратная: квартиры продолжили дорожать», —констатирует она.
При этом Екатерина Сивова прогнозирует в мае-июне 2021 года всплеск спроса, аналогичный ноябрю-декабрю прошлого года, из-за отмены льготной ипотеки в крупных регионах.
Упали в два раза
Руководитель агентства недвижимости «ГЛЭНС» Ольга Эбель отмечает, что количество звонков и обращений от потенциальных покупателей не уменьшилось, но сделок стало меньше.
«Если сравнивать с пиковыми периодами прошлого года — с конца лета 2020 года по октябрь—ноябрь 2020 года — то число операций уменьшилось примерно в два раза.
Но при этом отмечу, что указанный период прошлого года был максимально ажиотажным — и такого количества сделок не было никогда. Поэтому рекорды ставили все: агентства недвижимости и застройщики», —подчеркивает она.
Ольга Эбель связывает уменьшение количества сделок на первичном рынке с тем, что квартиры от застройщиков сейчас стоят также, как готовые квартиры, или квартиры по уступке от физических лиц с более коротким сроком ожидания.
Эксперт по недвижимости, руководитель АН «Георгия Патанина» Георгий Патанин говорит, что многие клиенты действительно стали отказываться от покупки квартир за те деньги, которые просит застройщик.
«Но, на мой взгляд, это более справедливо не для иногородних, а для местных клиентов, которые видели, что эта же самая квартира раньше стоила, например, 7 млн руб., а сейчас продается за 12 млн руб.
», — пояснил он.
Новый долговременный тренд
Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что снижение спроса и количества сделок — это долговременный тренд. «В прошлом году все, кто мог что-то купить, уже сделали это. Сейчас у людей денег больше не становится», — уверена Екатерина Сивова
«Мы входим в новый рынок. Теперь все вновь развернулось в пользу покупателя. Застройщики стали продавать меньше, и цены растут в пределах инфляции.
Многие строительные компании стараются вывести в продажу свои проекты, которые попадают под программу государственной поддержки», — говорит Георгий Патанин.
По его словам, у застройщиков снова стали появляться скидки, которые еще совсем недавно были отменены.
Ранее РБК Петербург сообщал, что рост цен на новостройки привел к усилению конкуренции с продавцами на вторичном рынке.
Это вынуждает застройщиков стимулировать спрос скидками и акциями, которые доходят до 10% от стоимости квартир даже у крупных компаний. «2021 год будет временем стагнации и цены будут расти на уровне инфляции или даже меньше.
Кроме того, будут завуалированные скидки, которые будут согласовываться застройщиками индивидуально», — прогнозирует Георгий Патанин.
Необычные условия
Впрочем, в крупных девелоперских холдингах спад продаж не подтверждают. Так, в ответ за запрос РБК Петербург в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) сообщили о росте продаж на объектах Setl.
«Рынок сейчас существует в необычных условиях — это и пандемия, и нестабильность курсов валют, и меняющаяся ситуация в экономике. Сказать точно, какой из факторов окажет решающее влияние на спрос, довольно сложно.
Тем не менее, до июля на рынке действует программа льготной ипотеки, а значит, те покупатели, которые планировали покупку жилья, с большой долей вероятности воспользуются этим инструментом», — настаивает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее оценкам, желание вложить деньги в недвижимость (она остается самым надежным способом сохранения средств в нестабильные периоды) у покупателей сохраняется.
Оно также подкрепляется слухами о повышении ключевой ставки ЦБ, что приведет к удорожанию кредитов для населения.
По прогнозам КЦ «Петербургская Недвижимость» число сделок, скорее всего, будет колебаться от месяца к месяцу в зависимости от решений регулятора, ситуации в экономике и на рынке, стратегий застройщиков по выводу новых проектов и других факторов.
Повтор публикации от 17.03.2021
Доходность до 18%, вход от 300 тысяч: что обещают инвесторам апарт-отели Петербурга
Рядовому покупателю может показаться, что апарт-отели — это такие же жилые комплексы. В них можно купить помещение для проживания или для сдачи в аренду, как и обычную квартиру. Вся разница лежит в правовой плоскости: с точки зрения закона апарты — это коммерческая недвижимость.
Существуют разные виды апартаментов, но нас интересуют только сервисные — предназначенные для сдачи в аренду через управляющую компанию. Такие юниты продаются с готовой отделкой и меблировкой. А всю работу по поиску постояльцев и их обслуживание (уборка номеров, охрана, консьерж-сервис) берёт на себя УК. Разумеется не из-за душевной доброты, а за определённую плату.
Так что покупатель юнита в апарт-отеле становится в какой-то мере владельцем гостиничного бизнеса. Согласитесь, звучит солидно. А теперь о том, сколько на этом можно заработать.
Доходность апартаментов
На сайте практически каждого апарт-отеля можно найти раздел с программой доходности. Это определённая договорённость между инвестором и управляющей компанией о разделении прибыли от сдачи недвижимости в аренду.
Продавец апартаментов делает подробные расчёты: из ожидаемого дохода вычитает все затраты на обслуживание. А потом подсчитывает доходность и окупаемость вложений для потенциальных инвесторов. Для наглядности можно взглянуть на таблицу с расчётами от УК «Начало.Сервис».
Обычная практика, когда инвестору предлагаются на выбор 2-5 программ. В зависимости от того, нужны ли покупателю фиксированные выплаты каждый месяц или он готов разделить с УК риски за возможность заработать больше.
| Объект | Девелопер | УК | Стоимость, млн рублей | Прогнозируемая доходность,% годовых |
| Avenue-Apart на Дыбенко | Р-Фикс (входит в ГК E3 Group) | МТЛ | от 3,39 | 14,23-17,56 |
| Avenue-Apart на Малом | БестЪ | МТЛ | от 5,9 | 8,29-10,35 |
| Best Western Zoom Hotel | ГК «ФСК» | Best Western Zoom Hotel | от 3,4 | до 16 |
| Acqualina Apartments | Acqualina Development | Acqualina Management | от 6,678 | до 12,5 |
| IZZZI у Владимирской | Orange Life | IZZZI Hotels | от 3,42 | 10,07-14 |
| ARTSTUDIO MOSKOVSKY | ГК «RBI» | RBI PМ | от 5,9 | 10 |
| VALO | ГАЛС | Вало Сервис | от 4,3 | 7,56 — 12,11 |
| Start | ГК «ПСК» | PSK Invest | от 2,8 | до 9,9 |
| Status | Союз-строй Инвест | AccorHotels | от 6,5 | 8,1 |
| IN2IT и ПРО.Молодость | Plaza Lotus Group | Plaza Lotus Group | от 4.7 | до 12 |
| Начало | Петрополь | Начало.Сервис | от 2,8 | 7,4-10 |
| cOASIS VERTICAL | Becar Asset Management Group | WYNDHAM | от 4,3 | до 11,5 |
| Одоевский апарт | Quasar Development | МТЛ | от 4,8 | 8,4-11 |
Как видно из таблицы, в среднем петербургские апарт-комплексы предлагают инвесторам доходность в районе 10% годовых. А это гораздо выше, чем у других низкорисковых инвестиций: вкладов, облигаций и т. д.
Но важно учесть несколько нюансов:
- Данные по доходности взяты с официальных сайтов, но эта информация не является публичной офертой. А значит, при подписании договора клиент может увидеть другие цифры.
- Расчёты прибыли «пляшут» от показателя ожидаемой средней загрузки отеля. Что будет на деле, зависит от многих факторов: ситуации на рынке, расположения отеля, компетентности УК в вопросах маркетинга и клиентского сервиса и ещё много другого. Так что показатели ожидаемой и действительной заполняемости могут и не совпасть.
- Инвестор начнёт получать доходы только после ввода отеля в эксплуатацию и открытия для гостей. Так что если вы вложитесь в апарт-долгострой, то этих цифр придётся ещё подождать.
Последнее не всегда означает, что клиент останется в убытке. Цены на недвижимость в Петербурге постоянно растут и апартаменты не исключение. С момента начала продаж комплекса на котловане до ввода в эксплуатацию юнит может значительно прибавить в цене. К примеру, вот динамика цен на апарты в VALO с их сайта.
За сколько можно купить
Кроме высокой доходности вложение в апартаменты имеет и ещё одно преимущество — низкий порог входа. Особенно, если сравнивать с покупкой жилья для сдачу. Ведь цены на юниты в инвест-отелях обычно на 10-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых новостройках в этой же локации.
Объясняется это главным образом тем, что земельные участки для коммерческого использования стоят дешевле, чем для жилого строительства. А значит и расходы девелопера ниже. Поэтому можно найти инвест-отели в шаговой доступностью от метро с ценами от 2,8 млн рублей. К примеру, МФК Start на Парнасе, который строит компания «ПСК».
Этот же комплекс стал первопроходцев в продаже юнитов «по частям». Год назад «ПСК» предложила клиентам возможность за 500 тыс. рублей купить ¼ часть юнита. Аналогичный вариант есть у Plaza Lotus Group.
На сайте компании указано, что для инвестирования в их апартаменты достаточно 300 тыс. рублей. За эти деньги покупатели станут собственниками от 3 кв. м недвижимости и будут получать с них до 12% годовых.
Где покупать
Рынок апартаментов в Петербурге довольно велик. На novostroy.su представлены 102 инвест-отеля или МФК на различной стадии готовности. Так что есть из чего выбрать. Как же найти лучший вариант для инвестиций?
В первую очередь, стоит взглянуть на ситуацию глазами гостей города. В каком отеле вы бы остановились сами, если бы приехали в Санкт-Петербург? Почти наверняка лучшим вариантом для туристов будут апарты:
- В исторической части города, поближе к достопримечательностям. К примеру, Avenue-Apart на Малом (Васильевский остров), IZZZI у Владимирской (метро «Владимирская»), Acqualina Apartments (метро «Пушкинская»), «Лиговский проспект 29» (у площади Восстания).
- В шаговой доступности от станций метро, такие как VALO у «Бухарестской», Start у «Парнаса», «IN2IT» у «Купчино».
Ещё один важный момент — проверка управляющей компании, которая будет работать в комплексе. Наличие опыта и хорошей репутации в сфере гостиничного бизнеса будет явным плюсом. Компания-дебютант на этом рынке — более рискованный вариант.
Не лишним будет и проверить застройщика. Затягивание сроков сдачи и низкое качество строительства может серьёзным образом повлиять на доходность инвестиций.
Риски и перспективы
Любые инвестиции несут в себе риски. Но вложения в жильё традиционно считаются одним из самым надёжных вариантов. А как дело обстоит с апартаментами?
В принципе, точно также. Цены на апарты растут вровень с ценой на квартиры, а их вряд ли их ждёт падение в ближайшее время. Кроме того, рынок сервисных апартаментов успешно выдержал «черный» 2020 год, когда туристическая и event-индустрии были парализованы. А это основные «поставщики» клиентов для отелей.
Апарт-отели просто переориентировались на сегмент долгосрочной аренды и так обеспечили высокую загрузку. Да, такой вариант менее доходен, но он позволил продолжать работать и выплачивать прибыль инвесторам.
«В пик кризиса инвесторы в апартаменты получали не 3-5% годовых, как по банковским депозитам и облигациям, а 6,5% фактического дохода» — сообщила Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (цитата из пресс-релиза с сайта ГК «ПСК»).
Так что свои «огонь и медные трубы» апарт-отели уже прошли. Даже летом 2021, когда туризм переживает не лучшие времена, петербургские отели чувствуют себя неплохо. При закрытых границах город на Неве стал ещё более привлекателен на внутреннего туризма. А ПМЭФ и Евро-2021 обеспечат отели ещё тысячами постояльцев.
Верят в апартаменты и девелоперы. О чём свидетельствует ряд новых проектов в 2021 году. Так, «ПСК» выводит на рынок целую сеть из трёх инвест-отелей под названием Avenir.
Не разочаровались в петербургском рынке гостеприимства и китайские компании. Девелопер «Хуа Жэнь» в мае объявил о старте продаж в комплексе Shine.
Как сказано в пресс-релизе компании, запуск этого проекта напрямую связан с популярностью соседнего отеля NIHAO у китайских туристов до пандемии.
В петербурге раскупают апартаменты · город 812
Свободных, выставленных на продажу апартаментов в Петербурге становится все меньше. Сейчас в продаже 5,8 тысяч апартаментов. В начале года было гораздо больше. 84% из продающегося сейчас – сервисные апартаменты, т.е. те, что предназначены для сдачи в аренду.
С июля по сентябрь 2020 г. в Петербурге не было сдано в эксплуатацию ни одного комплекса апартаментов. А уже сданные раскупались активнее, чем раньше.
“В третьем квартале покупатели показали большую активность нежели в период с апреля по июнь 2020 г.
, основными причинами положительной динамики стали отложенный спрос и льготные условия приобретения недвижимости», – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Наиболее существенный прирост в объёме продаж показали сервисные апартаменты: плюс 88% по сравнению со вторым кварталом. Апартаменты несервисного и рекреационного типов, наоборот, пользовались меньшим спросом, чем в прошлом периоде (минус 20% и минус 39% соответственно), что во многом обусловлено ограниченным предложением.
Элитные апартаменты были отмечены повышенным спросом, но их доля в структуре продаж составляет всего 3%.
По итогам третьего квартала наибольший ценовой прирост – плюс 12% – показали несервисные апартаменты. Средние цены на них – 190 тысяч рублей за один кв. метр.
Цена метра в сервисных апартаментах – 165 тысяч рублей за один кв. метр (плюс 4% за квартал).
В третьем квартале 2020 г. на рынке СПб было зафиксировано несколько сделок по приобретению земельных участков под строительство комплексов апартаментов. И до конца 2020 года ожидается выход нескольких новых апарт-проектов, преимущественно сервисного типа.
В.Ш.
Петербургский рынок апартаментов благополучно пережил сложный год
Объём первичного рынка апартаментов, по данным Colliers International, превышает в Петербурге 700 000 кв.м. Три четверти этого объёма сосредоточено в 19 «сервисных» проектах.
Этот формат начинает серьёзно теснить традиционные гостиницы.
Если девелоперам удастся реализовать запланированные объекты, уже в 2023 году в Петербурге будет около 24 000 апартаментов – больше, чем номеров в классических отелях уровня «три-четыре звезды».
Рост валютного курса и «бегство от рубля» вызвали ажиотажный спрос не только на квартирном рынке, но и в апарт-проектах.
В результате за год юниты подорожали в среднем на 25%. Особенно заметно подросли цены в проектах комфорт-класса: 145 000 рублей за кв.м против 116 000 годом ранее. По данным Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, цены в действующем отеле We&I by Vertical выросли со 190 000 до 245 000 рублей за кв.м, а на самые маленькие номера – до 260 000 рублей.
По словам Александра Кречетова, директора по маркетингу PLG, с июля в инвест-отеле «Интуит» продажи увеличились на 40%, хотя в апреле-мае сделок практически не было; цены поднялись на 17–26%. В комплексе «Про.Молодость» темп продаж почти удвоился, лоты подорожали на 12–20%.
Пандемия резко усилила интерес к загородным объектам, включая рекреационные апартаменты. По оценке президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, с апреля спрос на рекреационные проекты компании — Eco City и «Русские сезоны» – вырос на 50–70%. А цены на лаунж-студии за два года (от старта до сдачи) удвоились: от 140 000 до 280 000 рублей за кв.м.
В поисках бренда
Растёт число проектов, к управлению которыми девелоперы привлекают международных операторов.
В марте открылся первый апарт-отель VALO на 750 юнитов; одновременно здесь же начались продажи номеров в строящемся корпусе под брендом Mercure международного оператора Accor.
Компания Becar Asset Management летом запустила апарт-отель We&I by Vertical на Большом Сампсониевском пр. А осенью девелопер начал продажи юнитов в двух корпусах апарт-отеля cOASIS на ул. Орджоникидзе.
В первом – апартаменты под брендом Ramada Encore by Wyndham (актуальные цены – от 191 000 руб./кв.м), во втором – первый в Петербурге коливинг YouCo на 774 юнита (от 165 000 руб./кв.м).
В декабре 2020-го ГК «ФСК» подписала соглашение с Best Western. Под этим брендом будет работать первая очередь строящегося проекта Zoom Apart на наб. Чёрной речки (на 847 номеров). По количеству номеров это будет крупнейший отель BW в России.
В конце года появилась информация, что CК «Монолит» возведёт отель на 932 номера на ул. Крыленко с тремя брендами Wyndham: Days Inn, Super 8 и AmericInn. Гостиничный оператор пока не подтверждает эти сведения – но и сама попытка показательна. CК «Монолит» завершает по соседству второй корпус апарт-отеля Wings.
Другая заметная тенденция – сочетание разных форматов в рамках одного проекта. Так, крупнейший комплекс апарт-отелей VALO объединяет пять различных форматов.
В комплексе Status by Salut! строится комбо-отель, состоящий из классической гостиницы Novotel (4*) и апарт-отеля Adagio Access (3*). У «Бекара» в проекте cOASIS будут апарты Ramada Encore by Wyndham, коливинг YouCo и апарт-отель Vertical. Во второй очереди проекта Docklands заявлены три формата.
Ещё один важный фактор: в этот сегмент пришли корпоративные инвесторы. Столичный фонд коллективных инвестиций «Рентавед» начал реконструировать аварийные дома под сервисные апарт-отели. Сейчас «Рентавед» реализует два проекта на Лиговском проспекте: открыты продажи в апарт-отеле имени Матильды Кшесинской (на 20 юнитов) и в комплексе имени архитектора Василия фон Геккера на 40 номеров.
Проверка на прочность
Менее радужная картина – в действующих апарт-отелях, которые из-за ограничений «пролетели» с высоким сезоном.
Небольшой всплеск был в августе и начале сентября – за счёт активизации внутреннего туризма. Долгосрочных арендаторов на всех не хватает. Управляющим приходится снижать цены.
В среднем тарифы и заполняемость апарт-отелей за год снизились на 20–40% (в зависимости от уровня объекта и локации).
Но традиционные гостиницы и вовсе балансируют на грани катастрофы. По данным аналитиков Rusland SP Hospitality, по итогам 2020 года общая недополученная выручка петербургских объектов размещения составит 18,45 млрд. Средняя загрузка в 2019 году сократилась с 70 до 35%. Средний ADR составил 2800 рублей против 4500 рублей в 2019 году (минус 38%).
Алексей Мусакин, вице-президент Российской гостиничной ассоциации, считает такую оценку оптимистической. По его данным, загрузка классических отелей Петербурга в этом году упала практически до 10–15%. Вдобавок власти отменили новогоднюю ночь.
Управляющие гостиниц и апарт-отелей надеются, что ситуация начнёт выправляться в высокий сезон 2021 года. Если откроют границы…
Конечно, спад туризма влечёт снижение доходности апартаментов. Инвесторы уверены, что карантин – не навсегда.