На прошлой неделе россияне вновь наблюдали, как доллар и евро пробивали все новые и новые отметки роста. В турагентства выстроились очереди из желающих поскорее выкупить путевки, пока иностранная валюта не поставила очередной рекорд.
Аномальных очередей к застройщикам пока не наблюдается, но вопрос – бежать сейчас или подождать? – актуален для большинства потенциальных покупателей новостроек.
LIVING переадресовал его экспертам рынка недвижимости, узнав, ожидается ли рост цен на новостройки и повышение процентных ставок по ипотеке.
Курс доллара за прошлую неделю вырос на 7%. По итогам последних дней национальная валюта несколько отыграла позиции. Эксперты отмечают, что повторение ситуации 2014 года, когда доллар достигал отметки в 100 рублей, возможно, но рынок несколько изменился, так что последствия будут иными.
 |
«В ближайшей перспективе незначительные колебания рубля не критично скажутся на рынке недвижимости. Скорее это коснется застройщиков. Несмотря на то, что официально российские застройщики не включены в новый санкционный список, уже отмечается серьезное падений акций компаний «Группы ЛРС» и ГК «Эталон».
Международные инвесторы в данной ситуации не слишком заинтересованы в российских компаниях, поэтому доступ к зарубежным капиталам может быть ограничен.
Кроме того, можно ожидать повышения себестоимости строительства новых объектов, так как девелоперы достаточно сильно зависимы от импортных строительных материалов, особенно если говорить об элитном сегменте. В этом ключе повышение цен на жилье во всех сегментах практически неизбежно.
Логично предположить, что застройщики начнут либо активно переходить к импортозамещению, либо использовать более дешевые аналоги. Насколько это скажется на качестве объектов – большой вопрос.
Также до сих пор остается открытым вопрос о том, насколько банки готовы к проектному финансированию девелоперских проектов согласно поправкам к 214-ФЗ, которые скоро вступают в силу. Из-за ограниченного доступа к иностранному капиталу у российских банков может просто не хватить средств для одновременного финансирования стольких новых проектов.
Поэтому вполне можно ожидать сокращения девелоперской активности и объемов строительства, многие проекты могут быть заморожены. Кроме того, снижение капитализации банков, может негативно сказаться на доступности ипотечного кредитования, которое сейчас является основным драйвером рынка жилой недвижимости.
В этом случае после окончания ажиотажного спроса, рынок покажет отрицательную динамику, а покупателей станет еще меньше. В большей степени это отразится на рынке доступного жилья, в премиальных сегментах ипотека не так распространена.
Но стоит заметить, что именно в элитных объектах цены часто привязаны к валюте, резкое ослабление рубля автоматически приведет к заметному повышению стоимости объектов бизнес и премиум-класса.
Если падение рубля продолжится, то вполне вероятно повторение ситуации 2014 года. Тогда люди начали активно инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить остатки сбережений.
В ситуации повышенного спроса и одновременного удорожания стоимости финансирования девелоперских проектов цены на жилье начнут расти.
Но продолжительное падение рубля в любом случае еще больше ухудшит экономическую ситуацию в стране, поэтому за оживлением неизбежно последует резкий спад платежеспособного спроса, рынок жилья в России снова окажется в состоянии застоя».
 |
«За последнюю неделю курс доллара к рублю вырос на 7%. Причем 11 и 12 апреля происходит постепенное восстановление позиций рубля. Дальнейшая динамика курса национальной валюты будет зависеть от геополитики. Ослабление рубля может подстегнуть инфляцию.
На этом фоне цены на недвижимость тоже вырастут, однако рост будет менее значительным, чем рост курса доллара, поскольку большая часть себестоимости застройщиков формируется в рублях. Если в ближайшие дни курс рубля не восстановится, то мы увидим ускорение инфляции и рост процентных ставок, включая ставки по ипотеке.
В отличие от ситуации 2014 года, в этот раз сохраняются высокие цены на нефть. Это обеспечивает приток валютной ликвидности.
Если рассматривать банковский сектор, то сейчас система гораздо более устойчива. В апреле 2014 г. банки имели задолженность по кредитам перед ЦБ РФ в размере 4,7 трлн руб., а сейчас наоборот в системе структурный профицит ликвидности 4,0 трлн руб.».
«Само падение рубля не отражается на стоимости недвижимости: ни земли, ни объектов. Стоимость может повысить спрос, который возникает из-за желания населения вложить свободные средства.
Но если анализировать, например, 2014 год, когда курс евро достигал отметки в 100 рублей, а доллара – 80 рублей, то можно заметить, что цена на недвижимость тогда подросла совсем немного.
Из этого можно сделать вывод, что значение высокой волатильности рубля на стоимость недвижимости минимально».
 |
«Наибольшему влиянию подвергнутся сегменты «премиум» и «делюкс», в меньшей степени «бизнес» и в незначительной степени – «комфорт» и «эконом» сегменты. То есть чем выше стоимость жилья, тем ощутимее это влияние. Многие россияне держат свои сбережения в долларах и евро, поэтому их покупательная решительность напрямую зависит от колебаний валютного рынка.
Вероятнее всего, те, кто готовился приобрести недвижимость, будут дожидаться максимального снижения рублевой стоимости квадрата и заключать сделку на пике роста иностранной валюты. О повышении цен на квартиры говорить пока рано – рост иностранной валюты не настолько велик, но повторение ситуации 2014 года вполне возможно при условии дальнейшего падения рубля».
 |
«Колебания в пределах 25% от текущего курса могут только в положительную сторону повлиять на рынок в краткосрочной перспективе, так как часть долларовых накоплений конвертируется в недвижимость.
Колебания свыше 30% могут затронуть фундаментальные основы экономики, от чего может пострадать и первичный рынок жилья.
Почти все сегменты недвижимости давно «отвязали» свое ценообразование от доллара».
Резюмируя, однозначных ответов на заданные вопросы LIVING не получил. Одни эксперты не видят прямой зависимости между скачком курса и ценами на недвижимость и настроены вполне оптимистично.
Другие спикеры убеждены, что, если падение рубля продолжится, многие проекты могут быть заморожены из-за повышения себестоимости и сильной зависимости от импортных строительных материалов. Третьи прогнозируют ускорение инфляции и рост процентных ставок, в том числе ипотечных.
Что же касается повторения ситуации 2014 года, то российский рынок жилья вновь может оказаться в состоянии застоя. Вероятно, чтобы сохранить остатки сбережений, люди снова будут активно инвестировать в недвижимость.
Практикум: какое жильё снять в Петербурге и стоит ли покупать квартиру?
- Снимать нельзя купить
- Купить нельзя снимать
- Итог
Центральные районы города становятся обычно первым местом притяжения молодых и дерзких. Здесь бурлит жизнь, радует глаз архитектура, впечатляют достопримечательности. Но снимать квартиру здесь дорого, поэтому большинство начинают с комнаты.
Аренда комнаты на Гороховой улице 6-7 лет назад стоила 10-12 тысяч в месяц. Деньги подъёмные даже для студента. Сегодня комната в домах здесь стоит уже 14-17 тысяч. Рост небольшой, особенно с учётом курса валют.
Начинать самостоятельную жизнь в благостное время 25-28 рублей за доллар было гораздо легче, чем сегодня, с курсом 65-68 рублей. Цена аренды за это время выросла всего на 22% в среднем, против роста в 2,43 раза для валюты.
Предложений комнат в центре много, поэтому и арендодатели цену взвинтить не могут.
К слову, эта причина не даёт расти ценам и на аренду квартир. Как сдавались «однушки» в Кудрово за 20 000 рублей 5 лет назад, так и сдаются сейчас. Просмотрев сайты специализирующиеся на аренде реально найти жильё даже дешевле. За 30 кв. м сегодня просят уже 18 тысяч. Т.е.
доплатив тысячу от аренды комнаты в центре можно снять полноценную однокомнатную квартиру в области и таких предложений в Кудрово больше четырёх сотен! В Мурино конкуренции между арендодателями меньше — студий и «однушек» предлагают меньше сотни, но цена ниже — за 20 тысяч можно снять квартиру уже в 40 квадратных метров.
Прелести жизни на границе города и области подробно описывать не будем, расскажем о главном. Атрибут счастливой жизни горожанина — метро — превращается здесь в «бич господень» с очередями, тандыр-лавками и фруктово-ягодными развалами.
Высокая плотность населения провоцирует высокий уровень преступности и пожароопасности. В Мурино, к примеру, до сих пор не решена проблема с полицией. Власти для патрулирования муринских улиц хотят привлечь Росгвардию.
В Кудрово метро вообще нет, до станции метро «Улица Дыбенко» идти около 20 минут. На транспорте лучше не ехать — застрянешь в пробке.
Власти эти проблемы обещают решить, и даже решают. В Кудрово канатную дорогу предлагают построить до Петербурга, местные, иронизируя, просят защитить её от бакланов. В Мурино — квартиры бесплатно раздавать полицейским.
Купить нельзя снимать
Запятнав светлое имя Ленобласть сегодня испытывает дефицит спроса на новые квартиры. Но до сих пор, как и 5 лет назад, Мурино и Кудрово — самые доступные локации с новостройками у метро. Студию и сегодня можно купить за 1-1,5 миллиона. Только вот стоит ли?
По свежим данным Росреестра по Санкт-Петербургу за первые три месяца 2019 года количество ДДУ увеличилось на 30,2% по сравнению с годом ранее. Тогда как в Ленобласти за тот же период количество сделок подросло всего на 13%. Т.е. покупатель голосует ногами из области в город.
За цену студии в Кудрово, Мурино сейчас можно купить такую же квартиру в границах Петербурга. В Колпино и Рыбацком за 21-22 квадратных метра просят около 1,2 миллиона.
Немногим дороже жильё в «цивилизационных» границах мегаполиса. Самые дешёвые предложения в Приморском районе — 20 «квадратов» за 1,8 миллиона. Следующий — Парнас — от 1,9 миллиона.
Самые привлекательные по соотношению расположение/цена — это бывшие промышленные земли.
Так, в Выборгском районе, недалеко от станции метро «Лесная», строится целая россыпь жилья и апартаментов с ценами от 2 миллионов рублей.
Вопрос в том, как за него платить человеку, у которого денег хватает только на аренду комнаты или квартиры на окраине? Есть два варианта — рассрочка и ипотека.
Рассрочку без первоначального взноса застройщики, которым стоит доверять, не дают. К тому же, в рассрочку купить жильё реальнее на этапе стройки, а значит придётся платить и за аренду жилья, и за строящуюся квартиру, и ещё искать деньги на первый взнос. Поэтому этот вариант отметаем.
Ипотека — вариант жизнеспособнее. Несмотря на рекомендации Центробанка, кредиты без первоначального взноса банки всё ещё дают. Наиболее крупные — «Промсвязьбанк», «Банк Россия» и «СМП Банк». Суммарно по программе ипотеки без первоначального взноса они аккредитовали 118 петербургских новостроек.
Преимущественно экономкласса, и не в центре, но есть предложения и на Васильевском острове, на набережной Невы, рядом с парками или с видом на Финский залив. Такие квартиры, в отличие от предложений на окраинах, легче сдать или выгодно перепродать.
Дополнительный плюс — до метро не придётся добираться по канатной дороге.
Чтобы понять как долго и сколько придётся платить, мы инкогнито обратились в три банка и попросили рассчитать схему ипотеки на квартиры ценой 1,2 и 1,8 миллиона рублей с платежами в 15-20 тысяч ежемесячно.
Претендовать на такой кредит могут молодые россияне не младше 21 года с опытом работы от 3 (4-12 в зависимости от банка) месяцев (для ИП — регистрация 12-24 месяца). Свои доходы можно подтвердить справкой по форме банка или по форме 2-НДФЛ. Для молодых людей до 27 лет требуется ещё и военный билет или документ с подтверждением отсрочки на весь призывной возраст.
Самые выгодные ипотечные ставки для кредита без первого взноса у «Промсвязьбанк» и «Банка Россия» — 11,9% и 12%.
| Банк | Ставка | Кредит 1,2 млн | Кредит 1,8 млн | |||
| 15 000 р.* | 20 000 р.* | 21 000 р.* | 19 000 р.* | 21 000 р.* | 24 000 р.* | |
| Промсвязьбaнк | 11,9% | 13 лет | 8 лет | 25 лет | 18 лет | |
| Переплата | 1 163 400 р. | 666 000 р. | 3 848 000 р. | 2 574 000 р. | ||
| СМП Бaнк | 14% | 19 лет | 9 лет | 8 лет | 25 лет | 15 лет |
| Переплата | 2 237 000 р. | 917 000 р. | 802 000 р. | 4 700 000 р. | 2 515 000 р. | |
| Банк Россия | 12% | 13 лет | 8 лет | 25 лет | 18 лет | |
| Переплата | 1 174 944 р. | 673 000 р. | 3 887 400 р. | 2 601 000 р. |
* — ориентировочный ежемесячный платёж
Из расчётов видно, что быстрее всего стать собственником студии за 1,2 миллиона тем, кто готов тратить по 20 тысяч ежемесячно на обслуживание ипотеки. Если вы располагаете суммой в 15 000 рублей, то платить придётся уже 13 лет.
За тот же срок, при аренде квартиры вы отдадите почти полную стоимость её хозяину — 1 920 000 рублей. Комнату и вовсе «купите» дважды, отдав хозяину жилья уже 2 340 000 рублей.
Итог
- Кому стоит купить квартиру вместо долгосрочной аренды?
- зарабатывающим от 45 000 рублей ежемесячно — такая сумма понадобится на оплату аренды жилья пока собственная квартира строится, оплаты ипотечных взносов и ежегодной страховки жизни и здоровья
- желающим обзавестись собственной недвижимостью и не платить посторонним
- людям с долгосрочными планами на работу, учёбу или создание семьи в определённой локации — для продажи ипотечной квартиры потребуется согласовать это с банком или погасить ипотеку
- автовладельцам — самое доступное жильё в границах Петербурга находится на удалении от станций метро
- инвесторам — без первого взноса можно купить квартиру с уникальными характеристиками, благодаря которым можно будет её легко перепродать или сдать.
- Кому стоит арендовать квартиру или комнату вместо покупки?
- безработным студентам, романтикам, свободным художникам, самозанятым — не обременённым людям подойдёт аренда комнаты в центре или квартиры из которой нет нужды часто ездить в другие районы города.
- Независимая консультация по ипотеке без первоначального взноса по тел.: +7 (812) 779-19-28
Стало известно, в каких районах Санкт-Петербурга чаще всего покупали жилье
Всего за 2020 год в Санкт-Петербурге было реализовано 62,8 тыс. квартир и апартаментов суммарной площадью 2,66 млн кв. м. Аналитики Urban Awards выяснили, какие районы были наиболее востребованы у петербуржцев, и составили рейтинг самых популярных локаций для жизни в северной столице.
Санкт-Петербург
Стало известно, в каких районах Санкт-Петербурга чаще всего покупали жилье
Источник: https://ptzgovorit.ru
С большим отрывом по количеству купленных лотов лидирует Приморский район. Здесь за 2020 год было продано 16,34 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 26% от общего количества реализованной недвижимости.
Это динамично развивающийся молодой район, население которого, по данным «Петростата», на начало 2020 года составляло около 573 тыс. человек.
Покупателей здесь привлекает современное новое жилье, а также близость к Юнтоловскому заказнику и к пляжам Финского залива.
На втором месте рейтинга – Московский район, который отстает от лидера почти в два раза: доля спроса там составляет 14,6% или 9,2 тыс. проданных квартир.
Замыкает тройку лидеров Выборгский район, где за год было реализовано 8,3 тыс. лотов, т.е. 13,2% от общегородского объема продаж. Район с богатой историей примечателен большим объемом нового строительства, оформленной инфраструктурой и природными зонами, такими как парк Сосновка и Суздальские озера.
На четвертом месте рейтинга – Красногвардейский район в северо-восточной части города. В его границах было продано 6,6 тыс. лотов – 10,4% от общего количества реализованных квартир.
Пятым с небольшим отрывом в рейтинге идет Красносельский район, одна из самых зеленых локаций Санкт-Петербурга: здесь за год реализовано 6,1 тыс. квартир, т.е.
9,6% от совокупного объема спроса.
На шестой строчке – Невский район, который включает локации сразу на обоих берегах Невы и отличается насыщенной социальной и коммерческой инфраструктурой.
Годовой объем продаж здесь составляет почти 6,0 тыс. лотов, или 9,4% от общего показателя. За ним на седьмом месте расположился второй по площади район Санкт-Петербурга – Пушкинский, где купили 2,6 тыс.
лотов, т.е. 4,2% всех проданных квартир.
На восьмой позиции закрепился Фрунзенский район: совокупный объем реализованных квартир там равен 2,3 тыс. лотов, т.е. 3,5% от общей доли спроса.
Две последних строчки в десятке лидирующих локаций занимают центральные районы Санкт-Петербурга – Василеостровский, где было продано 1,7 тыс.
лотов (2,6%), и Адмиралтейский, где покупатели приобрели 1,2 тыс. квартир и апартаментов (1,9%).
ТОП-10 самых востребованных районов Санкт-Петербурга в 2020 году
| Приморский район | 16340 | 26,03% |
| Московский район | 9210 | 14,67% |
| Выборгский район | 8284 | 13,20% |
| Красногвардейский район | 6577 | 10,48% |
| Красносельский район | 6060 | 9,65% |
| Невский район | 5952 | 9,48% |
| Пушкинский район | 2649 | 4,22% |
| Фрунзенский район | 2255 | 3,59% |
| Василеостровский район | 1657 | 2,64% |
| Адмиралтейский район | 1206 | 1,92% |
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки.
Как защитить компанию от колебаний валютного курса 2021 г
Закажите бесплатную консультацию
И мы поможем вам в решении вашего вопроса
Подать заявку 
1. Как юридически защититься от валютных рисков2. Как защититься от валютных рисков с помощью срочных валютных сделок3. Видео-инструкция хеджирование валютных рисков, как защитить свой капитал
Не стоит относиться к механизмам защиты от колебаний курса валют как к достаточно сложным инструментам и неприменимым в обычной компании. Это решение поможет выбрать способ избежать курсовых потерь даже в условиях нестабильного рынка.
Преимущества и недостатки
В предлагаемом решении рассмотрен порядок применения валютных оговорок в договорах с покупателями, а также срочных сделок по приобретению (продаже) валюты на различных условиях с примерами их применения компанией-импортером.
Это решение – обзорное, оно позволит сформировать общее представление о существующих инструментах страхования от валютных рисков.
После того как будет выбран наиболее подходящий для компании, нужно будет детально изучить нюансы работы с ним.
Компании-импортеры, закупая товар, формируют у себя валютную кредиторскую задолженность.
Если они продают товар за рубли, да еще и на условиях значительной отсрочки платежа, то рискуют понести убытки из-за роста курсов доллара и евро по отношению к рублю.
Но есть способы минимизировать эти потери, применяя различные инструменты – валютную оговорку в договорах с покупателями или заключение срочных сделок по приобретению (продаже) валюты для оплаты валютных контрактов.
Проводим ручной поиск контрактов в нескольких платных программах, отбираем тендеры с авансом, короткими сроками расчетов, скрытые и без обеспечения. Более подробно об услуге по поиску тендеров и аукционов на всех площадках смотрите при переходе по данной ссылке.
1. Как юридически защититься от валютных рисков
В ситуации, рассмотренной в примере, когда импортер отгрузил товар российскому покупателю на условиях достаточно долгой отсрочки и ожидает от него поступления денежных средств, можно защититься от колебания курса доллара и возможного обесценения дебиторской задолженности.
Например, включить в договор с покупателем валютную оговорку – право на повышение отпускной цены на уже отгруженный товар в зависимости от роста курса валюты (например, если он за месяц составит пять и более процентов). На первый взгляд, это условие позволяет поставщику-импортеру избежать обесценения дебиторской задолженности, однако в реальности не все так просто.
Маловероятно, что покупатель (особенно в условиях высококонкурентного рынка) пойдет на такое условие и возьмет на себя риски. Осуществляем предварительный отбор поставщиков для дальнейшей работы по прямым договорам и субподрядам. Все подробности о данной услуге читайте по этой ссылке.
Как способ хеджирования валютных рисков эффективны срочные сделки по приобретению (продаже) валюты на различных условиях для оплаты валютных контрактов. К таким сделкам относятся (см. таблицу 1. Сравнительный анализ инструментов хеджирования валютных рисков):
- валютные свопы;
- форвардные и фьючерсные сделки;
- опционы.
Таблица 1.
Сравнительный анализ инструментов хеджирования валютных рисков
| Инструмент хеджирования валютных рисков | Преимущества | Недостатки |
| Валютный своп | 1. Получение дохода из-за разницы курсов.2. Отсутствие курсовых убытков | Невозможность продажи валюты по иному (рыночному) курсу |
| Форвардный контракт | 1. Отсутствие премий или иных процентных выплат банку, с которым заключаются сделки.2. Текущая фиксация будущего курса приобретения валюты.3. Возможность переноса курсовых рисков на контрагента.4. Отсутствие комиссий по приобретению валюты | 1. Невозможность отказаться от сделки.2. Возможные потери (если риск не перенесен на контрагента) в случае, когда рыночный курс будет более благоприятен, чем курс форварда |
| Опцион | 1. Возможность отказаться от сделки, если ситуация на рынке валют будет лучше прогноза.2. Текущая фиксация будущего курса приобретения валюты.3. Возможность переноса курсовых рисков на контрагента | Безусловная уплата премии банку, с которым заключаются сделки |
Основная цель применения этих инструментов – заранее зафиксировать валютную себестоимость импортного товара и учесть ее при формировании отпускных цен, тем самым сохранив свой маржинальный доход вне зависимости от валютных колебаний (а не попытка угадать курс и играть на курсовых разницах).
Валютные свопы. Одновременное заключение сделок по купле (продаже) валюты с разными датами валютирования называется валютным свопом. Компания сразу обговаривает курс, по которому купит партию валюты и в другую дату продаст ее же. Основной принцип таких сделок – это попытка сыграть на разнице курсов купли-продажи валют.
Стоит отметить, что валютный своп, прежде всего, – способ получения дохода от казначейских операций, ориентированный на трейдерскую игру на бирже. Его оправданно рассматривать как страховку от убытков по импортным сделкам, но только как косвенную: заработав на свопе, компания может компенсировать возможный ущерб от колебания курсов валют.
Гораздо более интересным представляется механизм валютного форварда, который позволяет компании перенести свой валютный риск на покупателя. Пример применения валютного свопа
Форвардные и фьючерсные сделки. Фьючерсные контракты заключаются на бирже (и биржа участвует в расчетах) и требуют обеспечения гарантийным взносом. Суть этой сделки – покупка или продажа одной валюты за другую по заранее установленному курсу, вне зависимости от того, каким будет курс на рынке на момент совершения сделки.
Форвардный контракт по своей сути аналогичен фьючерсу, но заключается вне биржи (например, сторонами по сделке могут быть банк и компания), он не требует никакого денежного обеспечения. Однако сторона по сделке обязана выполнить свои обязательства (например, купить 25 мая 1 000 000 долл.
США по заранее оговоренному курсу 63 руб. за долл.) вне зависимости от того, каков будет реальный рыночный курс на эту дату валютирования.
Заключив форвардный контракт, компания-импортер заранее знает курс, по которому купит валюту для погашения своей задолженности перед поставщиком, и имеет возможность учесть его при формировании отпускной цены на товар.
Пример применения форвардного контракта на покупку валюты
Этот пример показывает, что компания может заключать форвардные контракты на покупку валюты с целью заложить определенный курс в отпускную цену товара. Так ей удастся избежать потерь при негативной динамике на валютном рынке и обесценения рублевой дебиторской задолженности.
Поскольку форвардный контракт подразумевает обязанность купить ранее заявленный объем валюты по определенному курсу, смысл применять этот инструмент есть только в двух случаях:
- когда поставщик имеет возможность одновременно с заключением форвардной сделки скорректировать отпускные цены на заложенный в ней валютный курс;
- когда поставщик твердо уверен, что рыночный курс валюты будет выше форвардного.
Опционы. Опционные контракты по своей сути весьма схожи с форвардными – предприятие заранее заключает сделку, гарантирующую, что в некую будущую дату оно купит необходимую ему сумму валюты по фиксированному курсу, вне зависимости от ситуации на рынке.
Главное отличие от форварда – от опциона можно отказаться. То есть его можно не исполнять (например, не покупать валюту) в том случае, если рыночный курс на момент реализации сделки окажется более благоприятным, чем тот, по которому сделка заключена.
Опционные контракты оправданно применять в тех случаях, когда есть твердая уверенность, что рыночный курс валюты на момент исполнения обязательств будет существенно выше, чем по договору. На практике сделки с опционами достаточно редки в деятельности торговых компаний, но их использование может быть эффективным.
Ситуация: как компании-импортеру распределить валютные риски между покупателями и поставщиками
Ситуация: как компании-экспортеру нивелировать валютные риски
Обратно к списку
Слабый рубль обирает покупателя, но спрос на новостройки пока есть: как рынок Петербурга реагирует на колебания курсов валют
Курс валют в последнее время бьет все рекорды – факт для граждан совсем нерадостный. Недавно был обновлен очередной максимум по отношению к рублю с января 2016 года: евро стоит уже 93 рубля, доллар – почти 80 рублей. Каким образом эта ситуация отразится на рынке недвижимости, узнал Новострой-СПб.
Жилье покупают, но не как раньше
Если август – традиционно самый трудный месяц для российской валюты, то сентябрь обычно дает ей возможность немного «отыграться». Однако не в этот раз.
В 2020 году навалилось все и сразу: коронакризис, снижение цен на нефть, возможные санкции от США и Европы из-за инцидента с Навальным, вторая волна вируса.
К тому же, иностранцы выходят из рублевых активов, что тоже отражается на ситуации далеко не лучшим образом.
Но вот что любопытно: если раньше при первых тревожных звоночках россияне спешили конвертировать свои деньги в недвижимость, чтобы сохранить их в целости и сохранности, то теперь в офисах застройщиков очередей не наблюдается.
Впрочем, определенный всплеск продаж на рынке, конечно, был. Так, в марте-апреле наиболее активно проявляли себя покупатели с накоплениями, рассказывает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Опасаясь за свои сбережения, они выбирали жилье для инвестиций, чтобы вложить свободные средства как можно быстрее.
Также на фоне кризиса и ожидания повышения цен, ускорили темп те, кто задумывался о решении жилищного вопроса, но не занимался им активно. С введением мер государственной поддержки ситуация стабилизировалась.
Сейчас спрос находится на устойчивом уровне. Покупатели действуют в спокойном режиме, обдуманно принимая решения о приобретении жилья.
Действительно, сегодня изменение курса доллара и какие-то внешние факторы уже не так влияют на количество продаваемых квартир, отмечает Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult. Причины этого кроются в том, что большая часть платежеспособного спроса уже закончилась.
В кризисные моменты рост продаж показывает дорогое жилье, которое люди приобретают за «живые» деньги. В массовом же сегменте доля покупателей со 100%-ной оплатой уменьшается с каждым годом. Поэтому и ажиотажа как такового нет.
Кроме того, сами застройщики уже научились адаптироваться к курсовым изменениям, что скажется на стоимости жилья через несколько месяцев. Хотя в ценовые изменения закладывается курс, рост будет постепенным. Все больше девелоперов переходит на динамическую систему ценообразования, на которую влияют целый ряд факторов, кроме валюты.
«Многие застройщики помнят, как несколько лет назад, накануне Нового года, выстраивалась очередь из желающих приобрести квартиру. Люди стояли вплоть до позднего вечера 31 декабря: пережившие не один кризис, они опасались, что после полуночи их деньги превратятся в фантики и спешили сохранить то, что имели. Сегодня девальвация пугает значительно меньше»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Наибольшая зависимость от схемы «доллар-недвижимость» проявляется сегодня в комфорт- и бизнес-классе. Люди заработали деньги и хотят их сохранить – это разумно, считает Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель АН «Георгия Патанина».
В сегменте «эконом» у людей свободных средств значительно меньше, и покупку им делать попросту не на что. Для сегмента «премиум» и выше, ослабление рубля влияет на ускорение принятия решения о покупке «для себя»: у большинства сбережения в валюте, и цены на недвижимость при скачке курса для них снижаются – можно закрыть сделку выгоднее.
Эксперты считают, что психологической ставкой для всплеска продаж может стать цена доллара свыше 90 рублей. Тогда желающих перевести накопления в квадратные метры станет значительно больше, даже если отменят субсидирование ипотеки.
Что держит рынок на плаву
Сейчас на активизацию спроса больше влияют различного рода программы стимулирования спроса, говорит Дмитрий Ермышев.
Например, материнский капитал за первого ребенка и снижение ставки по ипотеке до 6,5%. В чистом виде накоплений у людей осталось мало.
Но встречаются примеры, когда люди берут ипотеку, чтобы приобрести актив, который не только позволит сохранить сбережения, но и будет приносить доход.
Получается некий аналог пополняемого вклада. Да, в этом случае приходится выплачивать процент банку, но в конечном итоге, с учетом капитализации самого объекта, владелец получает прибыль.
Влияние доллара на рынок сегодня не так заметно, потому что все меньше людей в России получают зарплату в валюте, поясняет Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В 2014 году таких людей было значительно больше, и они чувствовали себя максимально комфортно. Сегодня всплеск спроса на рынке связан не с валютой, а с субсидированной ставкой 6,5% по ипотеке.
Эта программа господдержки стартовала в апреле, кредитные лимиты по ней увеличили до 12 млн рублей уже в середине июня.
Летом некоторые банки были даже вынуждены прекратить прием заявок, так как исчерпали выданные им лимиты.
Еще одним фактором, помогающим держать рынок на плаву, стало снижение процентов по депозитам, а также новый закон о налоге на вклады. Хранить деньги на депозитах стало невыгодно, а вот «перекинуть» их в недвижимость – удачная идея. Многие вкладчики так и сделали, воспользовавшись как раз льготной ипотекой под 6,5%. Благодаря этому был отмечен рост именно инвестиционной недвижимости.
Дальнейшее поведение рынка также зависит от программы господдержки. Если субсидированную ипотеку под 6,5% продлят до конца года, то спрос на квартиры будет достаточно высоким.
Если же с 1 ноября ставки вернутся к прежним значениям (порядка 8,5-9%), то это вызовет существенный отток инвестиций из строящейся недвижимости, и спрос упадет.
Но пока ключевая ставка ЦБ находится на уровне 4,25%, бояться нечего, уверен Дмитрий Рубин.
Про востребованные квартиры и поведение покупателей и продавцов в кризис
В кризисе невозможно выявить то, что пользуется наибольшим спросом – покупатели берут все, на что у них хватает возможностей с учетом ипотеки, говорит Дмитрий Рубин.
Понимание того, что ставки по жилищным кредитам могут вырасти, вынуждает людей приобретать чуть ли не все подряд: от однушек в эконом-классе до элитного жилья.
«Товарного остатка в новостройках становится мало, покупают все, что ликвидно, и при этом покупают быстро», – комментирует эксперт.
Если вести речь про выгодные покупки и смотреть на перспективу, то Георгий Патанин рекомендует покупателям выбирать квартиры евроформата, лучше всего – «евротрешки». Такие лоты потом можно продать сильно «в плюс», так как в этом сегменте недвижимости цена за квадратный метр ниже, а конкуренция с другими «инвесторами» меньше.
Сейчас на рынке наблюдается один интересный феномен из разряда психологии. О нем рассказывает Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам»: «В последние месяцы каждый второй продавец (не покупатель!) активно рассуждает о стоимости своего объекта с позиции валютной привязки.
Мол, доллар и евро ползут вверх, значит, и моя квартира стоит дороже. Но при этом абсолютно забывают, что цена объекта зависит от ряда факторов: местоположения, технических характеристик, состояния объекта, документов, наличия конкурентов и общего состояния рынка.
В целом, вести разговоры о продаже объекта с точки зрения роста курса доллара, крайне неправильно. Ведь объект продается в рублях, расчеты делаются тоже в рублях, договоры прописываются на русском языке, регистрация происходит в России. Кроме того, не стоит забывать, что у сделки две стороны: покупатель и продавец. И сделка проводится, когда оба приходят к консенсусу».
«Сложившаяся ситуация подтолкнула покупателей к решительным действиям – тех, кто уже планировал приобрести недвижимость в ближайшее время, но тянул, ожидая более выгодных условий или скидок. Сейчас, пока еще действуют льготные ипотечные программы и ставки, самое время для того, чтобы совершить долгожданную покупку»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Перспективы рынка
Конечно, в первую очередь всех волнует вопрос: стоит ли ждать дальнейшего ослабления рубля в этом непредсказуемом году? Большинство экспертов крайне осторожно высказывают предположения: уж слишком много сюрпризов приготовил 2020-й.
«Прогнозировать что-то в текущих условиях – дело крайне неблагодарное», – говорит Ольга Ульянова. «Влияние на развитие ситуации оказывают множество факторов. Поведение валюты будет зависеть от положения в экономике, в том числе из-за коронавируса, который влияет на многие отрасли, а также макроэкономические процессы. Все это и определит дальнейшие перспективы».
С одной стороны, предпосылок для укрепления рубля откровенно немного, но и обвала в ближайшие месяцы большинство экспертов не ждет. С другой стороны, из-за нестабильной ситуации в мире все может измениться в любой момент и в любую сторону.
Поэтому, если вопрос стоит в том, покупать сейчас квартиру или нет, однозначный ответ: да, покупать, если нашли подходящий для себя объект. Дело в том, что в будущем, даже если на него не вырастет цена (что крайне маловероятно), именно этой квартиры уже не будет, говорит Георгий Патанин.
«Если есть деньги, то нельзя, чтобы они просто лежали. Их нужно инвестировать. Что это будет – каждый решает сам. Это может быть квартира, акции, бизнес. Есть еще один беспроигрышный вариант: инвестиции в себя. Это получение новых навыков и знаний. Они должны окупиться или как минимум не обесцениться с течением времени»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
В текущем году цены на квартиры уверенно росли. С мая по июль стоимость квадратного метра увеличивалась в ответ на нестабильное положение в экономике, колебания валютного курса и выгодные условия покупки недвижимости.
В августе наступила коррекция – и это нормальное состояние после длительного роста, поясняет Ольга Ульянова.
В сентябре-октябре можно ожидать следующего скачка цен – покупатели будут пытаться успеть купить квартиру до окончания программы льготной ипотеки.
В целом за год цена на рынке новостроек может вырасти до 16-18% – это серьезный показатель. Сегодня много проектов на завершающих стадиях, при этом объектов, которые продаются на котловане, стало значительно меньше.
Уменьшилось общее количество строек, также увеличилась доля компаний, которые не реализуют проекты на начальных стадиях, так как не считают выгодным работать по схеме проектного финансирования. Таким образом, можно говорить о том, что сейчас рынок переживает структурные изменения.
Чего уж точно не стоит ожидать, так это снижения цен на недвижимость в рублях, считает Алексей Бушуев. Дело в том, что часть строительных материалов по-прежнему приходится закупать в других странах, а их стоимость напрямую зависит от курса валют. При каждом новом скачке валют себестоимость растет.
«Спрос на недвижимость еще не достиг уровня прошлого года, но продолжает медленно, но уверенно расти. Этим летом не было обычного сезонного затишья.
Причина кроется и в снижении ставок по банковским депозитам – сегодня выгоднее вложиться в квартиру на старте продаж, чем получать мизерные проценты. Наметившийся рост инвестиционного спроса на жилье может стать популярным даже на фоне сокращения доходов населения.
Стагнацию рынку обещали в 2018 году, потом в 2019-м, и вот уже середина 2020-го, а рынок жив и чувствует себя неплохо»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
- Новостройки Петербурга подорожают на 15%: высокий спрос и ограниченное предложение подтолкнут цены вверх
- Свое жилье за 4 млн рублей: какую квартиру купить в новостройке Петербурга при ограниченном бюджете
- Евгения Рекшан
Дата публикации 30 сентября 2020
От чего зависит курс евро. Зависимость курса евро к рублю
Теперь поговорим о том, от чего зависит курс евро. Так как евро на мировой валютной арене — прямой конкурент доллару США, то эти валюты часто находятся в своего рода противофазе.
Если инвесторы начинают приобретать доллары США, то для осуществления подобных покупок они продают евро («перекладываются» из одной валюты в другую), и наоборот.
В связи с тем, что для осуществления вложений в экономику США инвесторам приходится покупать доллары, а для инвестирования в европейские активы — евро, а совместно США и Еврозона являются наиболее мощными и масштабными экономическими образованиями, возникает подобный эффект роста одной валюты за счет другой.
Естественно, на курс евро наибольшее влияние оказывает изменение процентной ставки ЕЦБ и введение/завершение (а также изменение объемов) мер экономического стимулирования с помощью количественных смягчений (QE). Как правило, при увеличении процентной ставки курс евро растет, а при уменьшении — снижается.
В свою очередь, процентная ставка является одним из основных методов контроля инфляционного процесса, от которого, в свою очередь, в значительной степени зависит курс евро. Так как инфляция является показателем степени удешевления денежных средств, то при её росте курс евро снижается, а при ее снижении — растёт.
Хотя в определенные моменты политика ЕЦБ может быть направлена на «разгон» инфляции, ее рост может быть показателем силы экономики, так как повышение экономической активности неизбежно влечет за собой рост инфляции.
Но поскольку инфляция в еврозоне меньше, чем в России (то есть деньги в евро обесцениваются медленнее, чем в рублях), многие российские граждане предпочитают хранить сбережения именно в этой валюте.
Евро склонен реагировать достаточно бурно на словесные интервенции представителей ЕЦБ — высказывания руководства регулятора могут увеличивать волатильность курса европейской валюты.
Евро также растет, когда экономика Европы показывает рост, что отражается в динамике макростатистических показателей — таких, как ВВП, промышленное производство, индексы деловой активности, торговый баланс и безработица. Причем у европейской статистики есть ряд особенностей.
Поскольку еврозона — это целый ряд стран, то следует обращать внимание на ключевые страны — Германию, Францию и Италию. Также существует ряд проблемных стран, в числе которых Греция, Кипр, Испания и Португалия (преимущественно Южная Европа), ухудшение статистики по которым может ослабить позиции евро.
Следует заметить, что европейская статистика достаточно часто совпадает с прогнозными значениями (чаще, чем статистика США) и обладает меньшим разбросом значений.
Понимать, от чего зависит курс евро к рублю, крайне важно для достижения максимального результата от инвестирования, поскольку даже в условиях санкций Европа является ближайшим мощным экономическим партнером России.
________________________________