Проект концерна “Питер” хорош во всех отношениях, но настораживает соседством с электроподстанцией и ЛЭП.
Время чтения: 18 минут
ЖК «Питер» обещают достроить к концу 2021 года
Говорят, как корабль назовешь – так он и поплывет. Вот и концерн «Питер» заявляет – мы строим жилье бизнес-класса. Соответствует ли комплекс на Типанова премиальному уровню? Мы пообщались с отделом продаж, сходили на стройку и готовы поделиться с вами мнением.
Первый ЖК опытного застройщика
Если вы хоть раз бывали в бизнес-центре «Сенная 4» или в торговом комплексе «Апраксин двор», то знакомьтесь – эти здания принадлежат концерну «Питер».
За плечами у фирмы множество реализованных проектов, вот только ни одного в сфере жилой недвижимости — ЖК «Питер» станет первым. Компанию основали более 25 лет назад и с тех пор она занимается коммерческими помещениями. Благодаря девелоперу в Санкт-Петербурге открылось четыре бизнес-центра и пять торговых, а в Петрозаводске – одна гостиница. Строит холдинг парковки, клининговые службы, кафе-бистро и много чего еще.
Концерн гордится тем, что с 2006 года состоит в торгово-промышленной палате Санкт-Петербурга. Членство в ней дает ряд преимуществ, например, возможность сотрудничать не только с Администрацией города, но и органами власти других стран.
Площадь в 7 гектаров на Типанова уже давно принадлежит застройщику – договор купли-продажи земельного участка был подписан в 2012 году. Власти какое-то время не хотели согласовывать проект жилого комплекса, так как считали территорию неподходящей для застройки. В 2016 году компания после одной неудачной попытки все-таки добивается разрешения на строительство дома.
О «питер»: построить все одним махом
Раньше на Типанова, 21А была стоянка, прилегающая к торговому комплексу «Питер», который также принадлежит концерну. Теперь на месте парковки строят монолитное 3-27-этажное здание с вентфасадами из керамогранита.
ЖК «Питер» – это жилье бизнес-класса, поэтому сразу возникает вопрос – за что переплачивают дольщики?
Во-первых, это безопасность. Дом обещают оградить забором, а это значит, что на территорию не сможет проехать случайный автомобиль. Предусмотрена служба ресепшн.
Круглосуточно за всем происходящим снаружи и внутри будут следить камеры видеонаблюдения. Родители могут не переживать о своих детях, играющих во дворе.
Ребятишкам будет где развернуться – для них построят игровые и спортивные площадки.
Во-вторых, в отделе продаж концерна «Питер» мне объяснили, что в квартирах будут высокие потолки (2,91 метра) и большие окна (1,8 метра).
В третьих, если верить обещаниям компании, то складывается впечатление, что жильцам дома вообще не нужно будет никуда выходить годами.
Между 1 и 5 секциями бизнес-центр, на первых этажах коммерческие помещения — магазины, салоны красоты, отделение банка, рестораны. В самой низкой 3-этажной секции откроют детский сад на 75 мест.
В комплексе откроют медицинский офис для врача широкого профиля и, по словам менеджера, частную стоматологию.
ЖК «Питер» с высоты будет напоминать открытую книгу- На территорию не сможет попасть случайный автомобиль
- В самой нижней части здания расположится детский сад — вы как раз видите игровую площадку, прилегающую к нему
- Застройщик обещает фонтан
- На первом этаже откроют стоматологию и медицинский офис
Холлы планируют оформить в едином стиле
ЖК «Питер» с высоты будет напоминать открытую книгу
На территорию не сможет попасть случайный автомобиль
В самой нижней части здания расположится детский сад — вы как раз видите игровую площадку, прилегающую к нему
Застройщик обещает фонтан
На первом этаже откроют стоматологию и медицинский офис
Холлы планируют оформить в едином стилеПаркинг размещен под домом – он будет двухуровневым на 882 автомобиля. Конечно, для жителей 1133 квартир этого недостаточно, но предусмотрены еще машиноместа на улице. Плохо то, что автомобили будут оставлять недалеко от детской площадки и детсада – получается, ребятам придется дышать выхлопными газами.
Концерн «Питер» взял на себя обязательство открыть детский сад на 75 мест. Недалеко от объекта есть несколько гимназий и детских садов.
Самый большой плюс жилого комплекса, на мой взгляд, в том, что дольщикам не придется жить на стройке – дом и все объекты обещают сдать единовременно.
Что касается самого строительства – оно идет полным ходом. На объекте трудились рабочие, несмотря на холод и снег (именно такая была погода, когда я пришла оценивать происходящее). Впереди у подрядчика еще есть около двух лет — жилой комплекс обещают достроить к лету 2021 года, а свои ключи дольщики получат до Нового года.
Монолитный дом сдают в одну очередь- На фото не видно, но рабочие трудились на объекте
- ЖК «Кремлевские звезды» временно смотрит на ЖК «Питер» свысока
- Строители есть во всех секциях — можно надеяться, что дом сдадут вовремя
- Так стройка выглядит издалека — много кранов и растущий ввысь дом
Монолитный дом сдают в одну очередь
На фото не видно, но рабочие трудились на объекте
ЖК «Кремлевские звезды» временно смотрит на ЖК «Питер» свысокаЧем выше – тем дороже
В ЖК «Питер» на момент моего посещения в апреле 2019 года еще было из чего выбирать. Ориентироваться на сайт при выборе жилья можно, заверили меня в отделе продаж, поэтому там и смотрим.
Минимальная стоимость студий — 3,7 млн, самая дорогая квартира обойдется в 3,9 миллиона рублей. По планировке и площади они одинаковые — 25,08 кв. м, отличается лишь этаж, переплатить предлагают за возможность наблюдать панорамы Московского района с высоты. Стоит ли оно того – сложно сказать, но менеджер уверила, что есть покупатели, для которых этот вопрос принципиальный.
Цены однокомнатных квартир начинаются от 4,7 млн рублей. Хозяин такой планировки будет жить на втором этаже в 36.18 м2, но ему стоит поспешить, так как за аналогичную этажами выше придется выложить 5,07 млн. Дороже всего стоит жилье на 24 этаже – за него дольщик заплатит 6,9 млн рублей, но и площадь там 44.50 м2.
За самую дешевую двушку придется отдать 7,08 млн рублей – это второй этаж. За квартиру на 13 этаже просят 7,37 млн, а за жилье на 19-м — 7,77 млн. При этом планировки однотипные и площадь у них одинаковая — 57.57 кв. м. Цена на самую дорогую двушку 11,58 млн рублей, зато у вас 74,74 кв. м и лоджия почти на пять квадратов.
Минимальная стоимость трешек — 10,12 млн рублей за 75,49 м2, максимальная — 13,31 млн за 85,90 квадратов. Четырехкомнатных квартир в продаже 23. Самое дешевое жилье площадью 104,33 м2 на 3 этаже стоит 13,56 млн рублей, за самое дорогое на 23-м придется доплатить к этой сумме еще 2,66 млн.
Если сравнивать с конкурентами, то ситуация следующая. В ЖК «Зеленый квартал» студии стоят от 2,5 миллионов рублей. Это дешевле, чем в ЖК «Питер», но и предложения у застройщиков разные. «Зеленый квартал» – это корпуса с бэкграудом, который пугает. Жилой комплекс то разрешали, то запрещали строить, неизвестно, что будет завтра – ключи или очередное судебное разбирательство.
В районе строится еще ЖК «In2it», который обещают сдать после 2020 года. Там самое бюджетное жилье стоит 2,86 млн рублей за 23 кв. м. Дешевле, чем в ЖК «Питер», но это апартаменты, площадью на 3 кв. м меньше и до ближайшей станции метро добираться дольше.
Концерн запрашивает далеко не самые большие суммы. Дороже, например, стоит квартира в ЖК «Green Tower» – от 4,03 млн рублей. Это при том, что застройщик уже сорвал сроки сдачи в эксплуатацию. Недалеко от ЖК «Питер» недавно сдали «Кремлевские звезды». Сейчас там нет квартир в продаже, но стоили они дороже – подробней вы можете прочитать в обзоре тайного покупателя.
Квартиры в ЖК «Питер» – не самые дорогие, но и не самые бюджетные. Выбор зависит от того, что у вас в приоритете. В отделе продаж меня убеждали, что концерн не жаден и стоимость квадратных метров старается не завышать.
Сейчас в жилом комплексе 1 кв. м стоит от 110 тысяч рублей. Это — адекватная цена для Московского района, где квадрат в марте 2019 года, согласно данным, предоставленными ресурсом Реалтимаг, в среднем стоит 113 500 рублей.
- Самая дорогая студия стоит чуть меньше 4 миллионов, 24 этаж
- Если вас устраивает 16 этаж, то смело покупайте студию подешевле — за 3 699 300 рублей
- В бюджетной однушке небольшая лоджия, зато стоит она дешевле 5 миллионов
- Хозяин этой однушки заплатит почти 7 миллионов, у него будет просторная лоджия и возможность любоваться на Московский район с приличной высоты
- Такая двушка стоит чуть больше 7 миллионов
- А этот вариант понравится тем, кто мечтает о просторной кухне. Жилье стоит 11 584 700 рублей
- Вариант трешки с двумя ванными стоит 10 115 660 рублей
- Хозяин трехкомнатной квартиры на 24 этаже заплатит 13 314 500 рублей
Отделка и оплата
Квартиры без отделки, так что надо будет еще потратиться на ремонт. Как мне рассказали, застройщик обещает сдать жилье с ровными поверхностями, застекленным балконом, розетками, радиаторами отопления с терморегуляторами и разведенным водоснабжением. На мой вопрос, можно ли заказать отделку от застройщика, менеджер сказала, что есть шанс, но анонсировать пока ничего не готовы.
Самые выгодные предложения распродают быстро, поэтому желающим сэкономить стоит поторопиться. Что касается вариантов оплаты, то их несколько. На сайт в данном случае рассчитывать не стоит и лучше сразу отправляться в отдел продаж, где вам расскажут об акциях. На сайте лишь указано, что при стопроцентной оплате застройщик готов снизить цену или предоставить специальное предложение.
Концерн «Питер» периодически устраивает акции. В апреле 2019 некоторые квартиры продают с 17% скидкой. В отделе продаж заявили, что речь не о самых привлекательных вариантах, но тем не менее. Менеджер отметила, что о скидках можно узнать только в офисе продаж.
Если вы не можете оплатить всю стоимость квартиры сразу, то есть два варианта – рассрочка и ипотека. Застройщик сотрудничает с девятью банками. Среди них «ВТБ», Сбербанк, «Открытие» и «Санкт-Петербург». Менеджер дала понять, что еще с одним банком идут переговоры, так что вскоре их может стать десять.
Самое выгодное предложение у Промсвязьбанка – первоначальный взнос от 10%, ежемесячная переплата – 9,8%. При покупке двухкомнатной квартиры за 7 773 300 рублей в ипотеку сроком на 21 год при минимальном первоначальном взносе каждый месяц нужно будет платить чуть больше 42 тысяч рублей.
О рассрочке мне удалось узнать лишь то, что до 30 апреля 2019 года действует акция на все квартиры выше 9-го этажа. Первый взнос при покупке однушки составит 25%, для студий, двух- и четырехкомнатных — 35%, для трешек — 30%. Оставшуюся сумму дольщик должен будет выплатить до конца 2020 года.
Обслуживание – раз на раз не приходится
Что нужно знать перед покупкой квартиры в Спб
СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ ПОДБОР ИПОТЕКИ ДОГОВОР НА ПОИСК СНЯТЬ КВАРТИРУ
Что нужно знать перед покупкой квартиры в Петербурге. Статья для приезжих.
1. Недвижимость в Санкт-Петербурге стоит дороже нежели в провинции в несколько раз и к тому же постоянно дорожает.
Это нужно учитывать при переезде в Питер. Я часто сталкиваюсь с ситуацией, когда приезжие хотят купить квартиру в развитом районе города, в хорошем доме у метро, а когда спрашиваешь предполагаемый бюджет, озвучивают сумму, на которую даже комнату не купить, не то, что квартиру. Почему так происходит? Ответ прост: мало достоверной информации.
Люди чаще всего информацию получают в интернете или у знакомых, которые купили квартиру лет 5–6 назад. Как-то встретилась со знакомыми, они приехали из провинции.
Так вот они уверяли, что квартиру в Приморском районе можно купить за определённую сумму. На вопрос: откуда у них такая информация, ответили, что знакомая купила квартиру за эту сумму.
Стали выяснять, когда купила знакомая, выяснилось, что лет 5 назад. Наивные люди думали, что цены всё это время стоят на месте.
Вывод из этого напрашивается один: перед поездкой в Питер лучше сделать анализ рынка недвижимости.
Вся аналитика говорит только об одном: стоимость квадратного метра, что в новостройках, что во вторичном рынке жилья постоянно растёт.
Это можно увидеть на графике изменения цены одного квадратного метра, где верхний график отображает цены на вторичном рынке, а нижний график – на первичном рынке Петербурга.
Жильё дорожает неравномерно, то есть цены на квартиры в домах разных типов растут по-разному. Новое и современное жильё дорожает быстрее, чем «старая панель» советского периода.
Как ни парадоксально это звучит, но самое престижное и дорогое жильё уровня бизнес- и премиум-класса в наиболее дорогих локациях дорожает быстрее всего.
Для справки, такое жильё на старте продаж уже стоит порядка 200–300 тыс. руб. за квадратный метр.
2. Квартиру рядом с метро позволить могут далеко не все.
Практически все покупатели хотят купить квартиру в шаговой доступности от метро. Новоприбывшим трудно понять, как можно тратить по 1–1,5 часа для того, чтобы добраться на работу.
Желание жить рядом с метро вполне понятно и не вызывает вопросов.
Что мы имеем в реальности? В настоящее время возле метро бюджетные и доступные по цене новостройки не строятся, вокруг метро все участки давно заняты.
Если появляется участок под застройку, то застройщик стремится возвести на этом месте солидное здание комфорт-лайт или бизнес-класса. Чем выше класс здания, тем дороже квартиры и больше можно заработать. Кстати, продавцы жилья на вторичном рынке тоже включают в продажную стоимость надбавку за близость к метро.
Локация рядом с метро – это роскошь, которую могут позволить себе не все. Те жилищные комплексы, которые возводятся в пешей доступности от метро, далеко не всякому жителю Питера по карману. Исключение составляют комнаты в коммунальных квартирах.
Купить квартиру рядом с метро можно на окраинах города. Приезжие должны быть готовы к тому, что нужно будет сделать выбор: либо квартира в новом доме на окраине города, либо квартира на вторичном рынке жилья.
Для справки: для Питера понятие «недалеко от метро» – это 1–2 километра. Ходить до метро 20 минут или полчаса для Питерцев считается обычным явлением. Жители столицы часто тратят на дорогу 1–1,5 часа времени.
Многие люди годами ездят на работу из Всеволожска или из Петергофа или других пригородов.
Мораль такова, Санкт-Петербург – крупный город и нужно быть морально готовым к тому, что на работу вы будете добираться несколько дольше, чем в провинции. Исключение составляют случаи, когда люди готовы выложить сразу достаточную сумму для покупки квартиры в доме рядом с метро.
Что же можно купить бюджетного и при этом недалеко от метро? У меня была клиентка: девушка, которая хотела купить квартиру в шаговой доступности от метро. По сумме одобренного кредита она могла себе позволить только недорогую квартиру.
Квартиру-студию на окраине города она не рассматривала в принципе.
Когда был сделан анализ рынка на тот момент времени, выяснилось, что за ту сумму, которую одобрил банк, мы можем купить только квартиру в пятиэтажном доме эпохи Хрущёва или другой старой панели советского периода.
Причём не приходилось выбирать состояние квартиры, выбора просто не было. Стояла задача – уложиться в сумму кредита. В итоге купили квартиру в Невском районе, в 17 минутах от метро, в пятиэтажной панельной хрущёвке на пятом этаже без ремонта, без балкона, но не убитую. Из плюсов было то, что дом находился в тихом дворе.
Девушка осталась квартирой довольна, она заменила сантехнику, сделала косметический ремонт. А через полгода цены даже на эти квартиры поднялись в цене примерно на миллион, так как был скачок цен. Моя клиентка радовалась тому, что успела купить до подорожания. Район и инфраструктура её вполне устраивали.
Так что переехать в Санкт-Петербург и поселиться на Невском проспекте или другом престижном месте сразу не получится, и нужно быть к этому готовым. В зависимости от суммы, которая есть, нужно анализировать, что можно приобрести на рынке недвижимости Северной столицы.
Что строят у метро? Проектов по строительству жилья у метро крайне мало, у метро всё уже застроено в былые времена.
Если появляется место под застройку, то застройщик старается построить здесь выгодный для него солидный проект для солидных покупателей.
Поэтому строящиеся объекты у метро можно пересчитать по пальцам, также нет бюджетных объектов в историческом центре Петербурга. Там если и появляются новые объекты, то бизнес- и премиум-класса, где цены начинаются от 15 млн рублей и выше.
3. Новостройки – это почти всегда окраины.
Про самые известные районы новостроек я уже писала. К сожалению, новостройки чаще всего строят там, где есть свободные земли, а это окраины города. Хорошо, если есть рядом метро.
Районы, где есть станции метро: район возле метро Парнас, город Мурино возле метро Девяткино. В большинстве районов новостроек метро нет. Есть районы, где до ближайшей станции метро нужно ехать 20–30 минут.
Новые районы возводятся на территории бывших сельхозугодий на окраинах города.
В районах новостроек, особенно на первых порах, всегда присутствуют минусы. Поначалу плохая инфраструктура, потому что застройщик возводит дома, а потом уже всё остальное. Жители этих районов всегда жалуются на нехватку школ, садиков, больниц, кафе и торговых центров. Я уже не говорю про почту, полицейские участки, загсы и другие нужные организации.
Рассмотрим жилищный комплекс «Чистое небо» от застройщика Setl City. Он находится на северо-западе Санкт-Петербурга в конце Комендантского проспекта. Поначалу это была стройка на пустыре.
Но, когда сдали несколько очередей, район стал обживаться и обретать свой вид.
Покупая недвижимость в новостройке, нужно быть готовым к тому, что район застраивается не сразу, а это означает, что нужно быть готовым какое-то время жить под звуки стройки.
Как я уже писала выше, точечная застройка встречается. Под точечной застройкой имеют в виду небольшой жилищный комплекс из одного дома или 2–3-х домов, который возводят на месте снесённого дома. Но это большая редкость для Санкт-Петербурга, обычно имеет место комплексное освоение территории (КОТ).
ЖК «Чистое небо» – комплексное освоение территории в Приморском районе.
4. Строительство нового метро.
Если вы выбираете новостройку и вам обещают, что в данной локации в скором времени будет построена станция метро, то нужно знать, что метро в Северной столице строят медленно и часто срывают сроки ввода в эксплуатацию. Если взять тот же жилой комплекс «Чистое небо», то метро поблизости там нет. Ближайшая станция метро Комендантский проспект находится в 4 км.
Станцию «Шуваловский проспект», которая должна решить проблему транспортной доступности, планировали открыть в 2013 году, в 2015 году открытие отложили на неопределённый срок, новая дата ввода в эксплуатацию – 2026 год. Введут ли её, наконец, в 2026 году?
Большое количество людей купило квартиры в районе Кудрово в надежде, что там появится метро. Территория бывшей деревни Кудрово начала застраиваться в 2010–2012 годах, покупатели квартир надеялись на открытие станции метро.
Согласно википедии строительство станции началось в конце 80-х годов, а потом было заморожено на неопределённый срок. Разговоров о строительстве станции было много в 2012–2014 годах, но, к сожалению, это были лишь разговоры.
На сегодняшний момент появление проекта станции и пересадочного узла запланировано на 2021 год, а открытие станции – на 2025 год. А запустят ли станцию вовремя – это ещё большой вопрос.
5. Население.
Не нужно думать что, если вы переедете в Санкт-Петербург, то сразу окунётесь в среду интеллигенции и образованной элиты. Питерская элита живёт в новых современных домах, переезжая из домов старых типов в дома комфорт и бизнес-класса.
Контингент жилого фонда советских времён (хрущёвки, брежневки, корабли) попроще, население коммуналок оставляет желать лучшего. Именно в коммунальных квартирах по большей части гнездится разного рода асоциальный элемент – воры, тунеядцы всех мастей, мошенники, наркоманы, пьющие и прочие асоциальные граждане.
Это нужно учитывать, если на первых порах вы надумаете поселиться в коммуналке.
При покупке комнаты особое внимание нужно уделить соседям, потому что один асоциальный сосед может испортить жизнь всем остальным жильцам.
Контингент в новостройках состоит из приезжих из регионов, арендаторов, а также людей, которые расселились из коммуналок. В новостройках проживает большое количество приезжих.
Я совершенно спокойно отношусь к приезжим, так как в Питер чаще всего едут активные и целеустремлённые люди. Большая часть Питерцев покупает квартиры в новостройках для сдачи в аренду.
Как показывает опыт, арендаторы часто бывают проблемными соседями, к тому же они не берегут общедомовое имущество.
Из практики работы я вывела следующую закономерность: чем дороже жильё, тем лучше и добропорядочнее соседи. В доме бизнес-класса вы не встретите толпы гуляющих маргиналов. Там это априори невозможно, их не пропустит охрана и консьерж.
6. Покупать нужно с учётом возможной продажи.
При покупке жилья нелишним будет задуматься о его возможной продаже в будущем. Как правило, приезжие уже через несколько лет начинают расширяться, покупая большее жильё.
Помню был у меня один клиент, которому я подбирала жильё. Он при просмотре каждой квартиры задавал один вопрос: «а почему вы продаёте квартиру?» Видимо, он искал скрытые дефекты квартиры, исходя из логики: если квартира хорошая, зачем её продавать? В Петербурге подавляющая часть продавцов продают квартиры в двух случаях: расширение квартиры либо инвестиции в новое современное жильё.
- Важно оценить свои финансовые возможности и по своим возможностям стараться купить максимально ликвидное жилье.
- Купить квартиру в Санкт-Петербурге
- Инвестирование в недвижимость в Санкт-Петербурге
- Основные районы новостроек
- Желаю удачи! Галина Черкис
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Чиновники Смольного придумали очередную схему экономии бюджета в кризис за счет застройщиков. Компаниям, у которых проекты находятся на финальной стадии согласования, предложено передавать городу 5–10% квартир в новых домах для решения проблем очередников.
Эта практика позволит Петербургу экономить ежегодно 2–3 млрд рублей, которые идут на закупку жилья для соцнужд.
Но, если она распространится на все новые проекты, застройщики недосчитаются 20–25 млрд рублей в год, что негативно отразится на развитии рынка и ценах на жилье.
От слов до дела
О созревшей в недрах Смольного идее возложить на строителей дополнительную нагрузку «ДП» рассказали несколько источников на рынке. По их данным, новая схема была озвучена на совещании в КГА на днях. Несогласным «поделиться» квартирами с городом предложили получать согласования через суд.
Куратор строительного блока Смольного вице–губернатор Игорь Албин вчера оказался недоступен для общения. А в его аппарате от оперативных комментариев отказались.
Но председатель КГА Владимир Григорьев, в ведении которого находится вопрос выдачи градпланов строителям, информацию подтвердил. Правда, он заявил «ДП», что называть ее «новыми требованиями» к застройщикам некорректно.
По его словам, пока дополнительное условие о предоставлении городу до 10% жилья для получения согласований «всего лишь вопрос для обсуждения».
Но участники рынка прекрасно помнят, чем несколько лет назад закончилась похожая дискуссия власти и бизнеса на тему — за чей счет строить инфраструктуру в новых проектах комплексного освоения территории. Тогда администрация почти на год перестала согласовывать ППТ для новых строек. И возобновила этот процесс только после того, как застройщики согласились взять строительство инфраструктуры на себя.
С 2013 года соответствующие соглашения с городом подписали 72 компании. Причем чиновники подчеркивают, что все подписи под соглашениями поставлены добровольно.
Хотя схема даже с юридической точки зрения не безупречна — при дарении инфраструктуры городу возникает эффект двойного налогообложения строителей. Но на эту правовую коллизию все участники игры закрывают глаза.
А федеральные власти, к которым обращались за разъяснением, вносить поправки в Налоговый кодекс отказываются.
«Есть серьезное опасение, что история с передачей городу квартир для госнужд, начавшись с разговоров, перейдет в плоскость реальных действий и получит массовое распространение. Опыт решения вопроса с социальной инфраструктурой никаких иллюзий строителям не оставляет. Город умеет выкручивать руки. Схема отработана», — говорит один из собеседников «ДП».
«Мы не будем платить десятину. Это противозаконно. Но и решать вопрос в судах годами не готовы. Нужно договариваться», — рассуждает другой собеседник издания.
Минус 25 миллиардов
Суммарная площадь девелоперских проектов, старт которых назначен на 2015 год, по оценкам АН «Итака», превышает 385 тыс. м2. Если предположить, что для каждого из них при согласовании будет действовать правило о передаче для госнужд 10% от общей площади жилья, то город сможет только в этом году безвозмездно получить 38,5 тыс. м2.
Если бы город выкупал это жилье у застройщиков по цене Минрегиона (она составляет для Петербурга 58,2 тыс. рублей за «квадрат»), он потратил бы более 2 млрд бюджетных рублей. В этом году Смольный намерен приобрести для госнужд более 2 тыс. квартир на сумму 3 млрд рублей. Но потребность в социальном жилье это не покроет.
По данным жилищного комитета, в улучшении жилищных условий нуждаются более 160 тыс. городских семей. Из них к льготным категориям относятся 32 тыс. Они имеют право на получение квартир за бюджетный счет.
Если «десятину» распространят на все новые стройки города, Смольный сможет получить около 300 тыс. м2 жилья. Его рыночная стоимость, по оценке директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, составляет 20–25 млрд рублей.
Соломенные крыши
Потеря этих денег, по словам участников рынка, нанесет удар по строительному сегменту, который и так из–за кризиса стагнирует. По прогнозам, в этом году число сделок с недвижимостью в Петербурге сократится на 30%. Емкость рынка уменьшится почти на 70 млрд рублей.
«Инициатива города лишит многие девелоперские проекты экономической основы. Они будут заморожены или похоронены. Это негативно повлияет и на инвестиционный климат, и на пополнение бюджета. Так что новая инициатива не просто неразумна — она пагубна», — говорит гендиректор Объединения строителей Санкт–Петербурга Алексей Белоусов.
«Это убьет рынок. Рентабельность строительных проектов сейчас близка к нулю. Спрос сильно ослабел. Застройщики вынуждены не поднимать цены и даже предлагать людям скидки, чтобы удержать покупателей. При этом себестоимость строительства растет.
Обычно говорят: рынок все съест. Так вот, на этот раз не получится. Рынок просто схлопнется», — уверен гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Цены на жилье вырастут на 10–15% минимум. Сдерживать их, экономя на качестве строительства, не получится. Экономить уже не на чем, разве что крыши соломой крыть. Такое понятие, как недорогое жилье экономкласса, канет в Лету», — добавил другой собеседник «ДП».
Опыт и закон
Изъятие квартир для госнужд — не российское изобретение. Два года назад в интервью «ДП» о такой практике рассказывал гендиректор британской Oakmayne Bespoke Мартин Лент.
При получении разрешения на строительство власти Лондона, по его словам, сначала настаивали, чтобы 15% квартир были социальным жильем, потом — 20–25%. «Теперь эта цифра возросла до 40%», — говорил он.
Опрошенные юристы предупреждают, что предложенная Смольным схема не укладывается в рамки действующего российского законодательства. «Выдача градплана и разрешения на строительство, исходя из норм федерального закона, производится без взимания платы.
Средства за пользование землей застройщик внес при покупке участка, или она для него включена в арендную плану за участок», — заключил юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков.
Единственный плюс новой схемы может заключаться в том, что с вводом официальной «десятины» строителям не придется улаживать бумажные дела со Смольным в «частном» порядке. Подобные представительские расходы могут достигать 6% от стоимости проекта и часто не гарантируют результат.
Такие нововведения отражаются на стоимости жилья. Если примут решение передавать городу 10% жилья, на столько же может вырасти и цена 1 м2, когда эти проекты выйдут в продажу. Плюс поправка на инфляцию.
Мнение, что у застройщиков огромная маржа и за счет ее сокращения они могут выполнять такие требования, — это большое заблуждение. Маржа не превышает 10–12%. Существенно уменьшить прибыль застройщики не смогут. Для снижения себестоимости строительства тоже нет резервов.
Думаю, проблему социального жилья можно было бы решить другими способами.
Олег Барков
генеральный директор компании Hansa SPb Development
Инвесторы строят социальную, инженерную инфраструктуру, внутриквартальные и подъездные дороги. Завтра от нас могут потребовать возводить еще и объекты для МЧС, для Минздрава, для других структур.
Можно все это возложить на инвесторов, но вопрос, потянут ли они. Тем более что это еще и налогами будет облагаться. Мы и так платим двойной налог по социально–культурным объектам.
В кризис появление дополнительных нагрузок будет для инвесторов очень ощутимым. В конечном счете это будет оплачивать покупатель.
Беслан Берсиров
заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест»
Это нововведение может привести не только к росту цен на первичном рынке, но и к снижению объемов строительства. Причем прежде всего это ударит по жилым комплексам экономкласса.
Во–первых, элитных проектов в Петербурге очень немного, во–вторых, вряд ли застройщики этой категории должны будут передавать такие квартиры городу.
Снижение доступности жилья, в свою очередь, приведет к ухудшению демографической ситуации, которая в нашей стране и так оставляет желать лучшего. Я не встречал такой практики за рубежом.
Аркадий Скоров
генеральный директор компании «Дальпитерстрой»
Я о такой инициативе не знаю. Но если действительно такое новое требование будет утверждено, то это может отрицательно сказаться и на стоимости жилья, и на спросе, и, соответственно, на смежных отраслях, например на производстве стройматериалов.
Я думаю, что такие нововведения должны быть комплексными.
То есть одновременно содержать и какие–то изменения, способствующие, например, повышению спроса на жилье — скажем, снижение ставки ипотечного кредитования до 6%, о чем давно говорит наш президент.
Федор Туркин
генеральный директор компании «РосСтройИнвест»
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Долевое строительство 2021 | Условия Законы Нюансы ДДУ
До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.
С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.
Что это – долевое строительство
В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.
Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).
Каким стало долевое строительство в 2018 году
В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.
Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.
Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.
Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.
Перепланировка квартиры в 2020 году: что изменилось
Разбираемся, как правильно оформить перепланировку с учетом новых правил и ограничений.
Что нужно согласовывать, а что нет
Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство.
К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.
Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.
Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.
Что будет, если не согласовать перепланировку
Несогласованная планировка приведет к затратам или потере квартиры. Если обнаружится, что собственники внесли изменения в конфигурацию жилья без оформления, им вынесут предупреждение и потребуют вернуть помещение в исходное состояние. Отстоять перепланировку можно в суде, если она безопасна и не нарушает ничьих прав.
Если же собственники квартиры откажутся возвращать квартиру в исходный вид и не обратятся в суд, у них могут изъять жилье и продать на торгах. Им достанется только часть суммы с продажи — из нее вычтут расходы на устранение перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).
Изменения в согласовании перепланировок в 2018 году
Процесс согласования перепланировок и переустройств закреплен в Главе 4 ЖК РФ. В 2018 году в этот документ внесли ряд изменений.
Сначала согласование, потом ремонт
Больше нельзя сначала внести изменения в конфигурацию помещения, а потом их согласовать. Теперь для начала любых работ по перепланировке и переустройству нужно получить разрешение местной администрации.
Перепланировка до оформления права собственности
Владельцы квартир в новостройках могут приступить к согласованию перепланировки, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН. Вместо выписки из реестра они предоставляют:
- акт сдачи-приемки
- договор долевого участия или уступки прав
- копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию
Если в акте не прописано, что владелец квартиры выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, понадобится письменное подтверждение.
Сокращенный пакет документов
Теперь собственникам квартир не нужно предоставлять технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка оттуда или свидетельство о регистрации права собственности тоже не понадобятся. Это правило закреплено в п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.
Обязательный выезд комиссии
Когда перепланировка завершена, ее должна принять комиссия. Она составляет акт и отправляет его в регистрационный орган. Члены комиссии смотрят на соответствие результата согласованному проекту, поэтому во избежание переделок важно следить за этим в процессе ремонта.
Выселение вместо штрафа
Раньше основной мерой наказания для собственников, которые провели самовольную перепланировку, был штраф. Теперь акцент сместился на более строгие меры. Если владельцы квартиры проигнорируют предупреждения, у них заберут квартиру по решению суда и продадут с торгов.
Перепланировка и самоизоляция
Режим самоизоляции внес коррективы во все процессы, и оформление документов — не исключение. С точки зрения закона ничего не изменилось, однако часть процедур перешла в онлайн.
Документы для согласования перепланировки можно подать в МФЦ лично — для этого придется записаться. Другой вариант — воспользоваться онлайн-сервисами, которые работают в вашем городе. Например, москвичи могут подать заявление через сайт Мэра Москвы.
Часть процедур не получится провести «на удаленке». Для составления проекта и приемки перепланировки понадобится выезд архитектора или сотрудника БТИ. Если в вашем населенном пункте еще действует режим самоизоляции, эти процедуры придется отложить.
Как согласовать перепланировку квартиры в 2020 году: пошаговая инструкция
Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.
За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.
Чтобы получить разрешение на перепланировку, обратитесь в гос. орган, который согласовывает переустройство в вашем городе, или в МФЦ. Подайте туда пакет документов:
- заявление
- проект перепланировки
- правоустанавливающие документы, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН
Если квартиру сдают по договору социального найма, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя.
Выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, тех. паспорт и заключение из органа по охране памятников архитектуры можно не приносить на основании п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.
Если есть желание и возможность, подайте документы через интернет. Обратите внимание, что может понадобиться электронная подпись проектной организации на заключениях и чертежах.
Заявление рассматривают в течение 30-50 дней. Максимальный срок рассмотрения зависит от региона, его скажут в МФЦ. Если перепланировку согласуют, выдадут разрешение — на его основании можно начинать ремонт.
Следите, чтобы строители точно реализовали проект, иначе на следующем этапе возникнут проблемы.
Перепланировку должна согласовать комиссия. Ее члены проверяют соответствие результата проекту. Если найдут неточности, придется снова приглашать строителей. Если все хорошо, приемочная комиссия составляет акт и отправляет его в орган регистрации прав.
Планируете ремонт квартиры?
Получите скидку от компании «Мастера Ремонта»: 20% на ремонтные работы, 20% на кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы. Чтобы воспользоваться предложением, назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.
Сейчас читают
Как купить квартиру онлайн в ипотеку со скидкой
Как оформить ипотеку для семей с детьми по льготной ставке
Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки
Без паники: кому разрешат строить без эскроу-счетов — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
С 1 июля застройщики должны будут перейти на счета-эскроу и привлекать деньги дольщиков уже по новой схеме.
Однако, как оказалось, около половины новостроек Петербурга и Ленобласти могут быть достроены и проданы по старым правилам.
LIVING разобрался, кто попал в список счастливчиков, а также узнал, что будет с ценами на жилье после перехода на эскроу-счета.
С 1 июля 2019 года застройщики смогут получать деньги за квартиры от дольщиков только через специальные эскроу-счета.
Об этом стало известно еще в прошлом году, однако на рынке до сих пор царит неразбериха по поводу новых правил привлечения средств дольщиков.
В конце апреля премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление №480, разъясняющее критерии новостроек, которые можно будет достроить по старым правилам и после 1 июля 2019 года.
Сами застройщики не теряют времени и уже открывают эскроу-счета для новых проектов. Тем не менее, статистика неутешительна. По словам вице-президента НОСТРОЙ и члена Совета НОПРИЗ Антона Мороза, в Ленинградской области на проектное финансирование (на момент подписания постановления №480) было подано чуть более 70 заявок, из которых только 2 получили предварительное одобрение.
«В Санкт-Петербурге ситуация с этим вопросом чуть получше, но всё равно количество одобренных заявок или заявок, которые вероятнее всего будут одобрены на получение проектного финансирования, крайне мало», – комментирует Антон Мороз.
Безусловно, большинство застройщиков все же рассчитывают на плавный переход на новые правила работы – с возможностью достраивать объекты по привычной и отработанной уже схеме.
Исключения из правил
Итак, привлекать деньги дольщиков через привычные договоры долевого участия без использования эскроу-счетов, согласно постановлению, можно будет в жилых комплексах, в которых распродано не менее 10% помещений. Одновременно с этим строительная готовность объекта должна превышать 30%, но не во всех случаях.
Так, 15%-готовность дома допускается, если проект реализуется в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий, комплексного развития территорий и иных договоров, заключенных с органом власти с обязательством застройщика по передаче соцобъектов, инженерной инфраструктуры в публичную собственность или сносом аварийного жилья. Кроме того, для проектов, реализуемых системообразующим застройщиком или его «дочкой», а также компанией, подконтрольной системообразующей организации, либо строительной компанией, завершающей ЖК за застройщиком-банкротом, достаточно 6%-ой строительной готовности.
В итоге большая часть новостроек и после 1 июля 2019 года будет реализовываться без эскроу-счетов. Так, вице-премьер Правительства РФ Виталий Мутко отнес к списку исключений 95% новостроек.
Безусловно, эта цифра будет меняться в зависимости от региона. В столице, к примеру, эксперты прогнозируют, что до 80% новостроек будут завершены без счетов эскроу.
Что же касается Петербурга и Ленобласти, у специалистов рынка нет единого мнения на этот счет.
Так, директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц полагает, что по-старому можно будет достроить более 50% незавершенных объектов в городе и области. Управляющий директор центра инвестиционной недвижимости Becar Asset Management Катерина Соболева также отмечает, что больше половины строящихся проектов на рынке Петербурга будут возводить по прежним правилам.
Участник партнерской сети CBRE и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая в свою очередь называет более конкретные цифры: «В Санкт-Петербурге по старым правилам будет завершаться строительство не менее 9 млн кв. м жилья (64% от общей площади застройки), а в Ленинградской области – около 4 млн кв. м (57%)».
Остальным проектам придется перейти на схему проектного финансирования. На этот переход потребуется два-три года. «Соответственно, мы ожидаем, что объекты по проектному финансированию начнут появляться с 1-го июля, – комментирует Антон Мороз, – в большом количестве они начнут появляться уже в 2020 году, а после окончания 2021 года рынок полностью перейдет на проектное финансирование».
Но не все застройщики, вынужденные перейти на проектное финансирование, смогут по тем или иным причинам получить кредиты банков для завершения строительства.
По словам зампредседателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олега Островского, таковых прогнозируется до 30%: «В ближайшее время планируется введение системы государственной поддержки таких застройщиков, предусматривающей возможность выдачи им кредитов на особых условиях Фондом защиты прав дольщиков или АО «Банк ДОМ.
РФ», а также возможность специально учрежденными субъектами РФ организациями госкомпании АО «ДОМ.РФ» выступать поручителем перед банками по кредитам для застройщиков. Реализация этих мер позволит завершить строительство».
В зоне риска в основном небольшие девелоперские компании, работающие на маленьких региональных рынках. «Куда меньше шансов остаться без кредита у застройщиков, возводящих жилье в крупных городах с высоким спросом на новостройки», – замечает Мария Литинецкая.
Как изменятся цены?
Говоря о ценах, эксперты едины в мнении, что жилье, возводимое с использование эскроу-счетов, будет дороже привычной «долевки». По убеждению Олега Островского, цены в многоквартирных домах, строящихся по новой схеме, вырастут как минимум на величину процента по кредиту, предоставляемому банком в рамках проектного финансирования.
По прогнозам Марии Литинецкой, разница в цене «квадрата» между старой и новой схемой составит порядка 15-20%. Директор по сопровождению строительных проектов ГК SRG Елена Самсонова отмечает, что подорожание в среднем составит 15%, а директор по развитию холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов прогнозирует рост цен на 10-15%.
Тем не менее, некоторые эксперты отмечают, что цены и так достигли своего максимума, и дальнейший рост стоимости жилья не будет отличаться от традиционного ежегодного повышения на уровне инфляции.
«Дальнейший рост цен будет более плавным, – комментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Сдерживающим фактором станет покупательная способность населения.
Мы прогнозируем, что по итогам 2019 года средний прирост цены составит от 5 до 10% в разных классах».
Как узнать, по какой схеме работает застройщик?
Несмотря на значительное количество новостроек, которых не коснуться изменения после 1 июля, некоторые объекты будут выставлены в продажу уже по новой схеме привлечения денег дольщиков.
Выяснить, по какой схеме – новой или старой – продаются квартиры в жилом комплексе, можно несколькими способами. Во-первых, можно напрямую запросить у застройщика соответствующее заключение от контролирующего органа (в Санкт-Петербурге это комитет по строительству).
Данный документ и подтвердит право компании привлекать деньги дольщиков без использования счетов эскроу.
Эту же информацию можно получить и самостоятельно. «Контролирующий орган обязан разместить эти сведения в Единой информационной системе жилищного строительства, – поясняет Олег Островский. – Отсутствие такого заключения будет означать, что застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только с использованием счетов эскроу, открытых ими в уполномоченных банках».
При этом в случае с проектным финансированием в ДДУ должно быть прописано участие третьей стороны, то есть банка. «Данный пункт в ДДУ как раз и будет свидетельствовать о том, что жилой комплекс возводится по новым правилам», – добавляет Ольга Трошева.