В Петербурге подал иск о банкротстве застройщик с 20-летней историей

Содержание:

Банкротство строительных компаний в России – явление, увы, весьма распространенное, а в прошлом году их количество побило все мыслимые «рекорды»: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса несостоятельными признаны 2700 застройщиков.

А это в 5 (пять!) раз больше, чем в 2014 году. И, как полагают эксперты, тенденция будет продолжаться: уже только в январе текущего года обанкротились 167 застройщиков, что на 81% больше, чем в первом месяце 2015 года.

В том числе банкротство грозит и нескольким застройщикам Санкт-Петербурга.

Разумеется, это в основном небольшие компании, выполняющие функции подрядчиков и субподрядчиков. Однако рухнул, например, и такой гигант как «ГК СУ-155», работавший на строительном рынке аж с 1954 года и оставивший после себя 147 жилых объектов в 14 регионах страны общей площадью свыше 2 млн кв. м. Квартир не дождались 30 000 человек.

Дело дошло до того, что к каждому жилому комплексу «приставили» по своему депутату Госдумы. В марте Арбитражным судом Москвы этот застройщик признан банкротом.

Арбитражный же суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области начал процедуру наблюдения в отношении АО СК «РосСтрой» — дочерней структуры «ГК СУ-155», строившей ЖК «Каменка» и «Новая Каменка» для 4500 дольщиков в Петербурге и ЖК «Янино-парк» в Ленобласти.

Крупно не повезло дольщикам ЖК «Охта-Модерн», что возводится на Большеохтинском проспекте, 15 – от него отказался уже второй застройщик данного комплекса. Первым была компания «ИВИ-93», начавшая строительство еще в далеком 2003 году, но завершившая свой путь с окончанием процедуры банкротства.

Право на продолжение строительства получило ООО «Балтжилинвест», сделавшее маркетинговый ход, поменяв уже неблагозвучное название комплекса на ЖК «Авангард». В 2012 году, достроив два корпуса, застройщик «Балтжилинвест» решил сменить политику и отказался от реализации данного проекта.

Следующим права на достройку ЖК «Авангард» получило ООО «Питер-Констракшн», но получить свои деньги от «Балтжилинвеста» дольщики не могут – средств у этого застройщика не хватает, и признание банкротом совсем не за горами.

Значительными по размаху застройщиками-банкротами Северной столицы являются компании «Еврострой» и «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», начавшие на Садовой улице в поселке Мурино в 2004 году строительство ЖК «Охтинский ключ», — первая как инвестор, вторая как застройщик.

Но в какой-то момент эти бизнес-субъекты рассорились – строительство остановилось.

Теперь дольщики, связавшиеся с ними, участвуют в делах о банкротстве и инвестора, и застройщика подают иски в суды общей юрисдикции о признании права собственности на квартиры ЖК «Охтинский ключ».

Дело о банкротстве (причем далеко не первое) недавно возбуждалось и в отношении строительной компании «Импульс», но компания смогла погасить ревизорский долг – дело было закрыто.

Тем не менее, сейчас кредиторы готовят очередной новый иск о несостоятельности этого застройщика поскольку им не достроено три объекта.

Если ЖК «Бригантина», сдача которого в эксплуатацию задерживается уже на год, все-таки уже почти готов, то на ЖК «Кристалл Полюстрово» на перекрестке улиц Маршала Тухачевского и Стасовой и ЖК «Идеал» в Пушкине (Красносельское шоссе, 55) даже не получены разрешения.

Активно подают иски о возврате денег и дольщики компании ТД «Сигма», которая пока что долги выплачивать в состоянии, потому и дела о банкротстве этого застройщика прекращаются.

Однако оплачивает эти долги компания только после предъявления исков о признании ее несостоятельной (о пользе предъявлении таких исков рассказывается в этой статье).

А вот застройщика «ПСМ-Классик», который входил в структуру «Сигма», в свое время банкротом суд признал.

Порой дольщики требуют не возврата денег, а признания права собственности на квартиры в недостроенных домах, а также передачи этих объектов созданным им ЖСК. Однако право собственности-то признается, а дома – не передаются, единственным исключением являются дольщики компании «ЖилСоцСтрой» — им удалось создать ЖСК и завершить строительство жилого комплекса.

Список строительных компаний Петербурга, проходящих процедуру банкротства:

«РСУ 25»;
«СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС»;
«СО «М-ИНДУСТРИЯ»;
«Полифас»;
«Строй-Союз»;
«Премиум»;
«Брик»;
«Квартира.ру – Северо-Запад»;
«Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация»;
Корпорация «РосПолиТехПроект»;
«Элит Бизнес Лайн»;
«Ключ»;
«НПФ Свит»;
ТСЖ «Бастион»;
«Корпорация развития»;
«Аверс»;
«ФИРМА «ПЕТРОТРЕСТ-МОНОЛИТ»;
«Девелопмент Групп».

Список недостроев, оставшихся от застройщиков-банкротов

Разумеется, весьма интересно, что происходит с жилыми объектами, застройщики которых уже признаны или находятся на пути к признанию банкротами. Приведем имеющуюся у нас информацию.

ООО «Балтжилинвест» (ЖК «Охта-Модерн») – введена процедура наблюдения, строительство объекта завершается ООО «Питер Констракшн».
ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» (ЖК «Охтинский ключ») — процедура банкротства начата в сентябре 2015 года. Объект готов на 80%.
ЗАО «Квартира.ру – Северо-Запад» (ЖК «Ладожский парк»). Объект сдан в эксплуатацию.
ООО «Премиум» (дом на улице Дыбенко севернее дома 42). Объект сдан в эксплуатацию.
ООО «Спортэкспертсервис» (дом по адресу: Сестрорецк, улица Володарского, 56). Объект сдан в эксплуатацию.
ООО «Брик» (дом по адресу поселок Ленсоветовский, участок 13, корпус 3). По договорам купли-продажи продано несколько квартир, после чего застройщик сменился.
ООО «БалтПромЭнергоМонтаж» (дом в Выборге по адресу Августовская, 2). Строительство находится на стадии 40% готовности.
ООО «СтайлСтрой» (дом в деревне Горбунки Ломоносовского района). Строительство выполнено на 60%.
Управление механизации № 276 (дом в Гатчине по адресу улица Генерала Кныша, 14). Строительство приостановлено.
«Допуск-0» (ЖК «Дубровка»). Продано несколько квартир.
ТСЖ «Бастион» (ЖК в Павловске на Госпитальной улице). Строительство начинала компания «Р.К.Г.», которая в 2008 году признана банкротом, такая же участь постигла и этого застройщика.
ООО «Строительно-торговая компания «Полифас» (ЖК «Рай в шалаше» по адресу поселок Горская-Александровская). Дольщики подают иски о признании права собственности на квартиры.
ИК «Павловский посад» (малоэтажный ЖК «Бель Виль»). Введено конкурсное производство, имущество распродается с торгов.
ООО «ПСК «Китежстрой». В 2014 году права на строительство переданы застройщику «Лидер Групп». Объект готов к сдаче в эксплуатацию.
ЗАО «РосРегионы» (ЖК в Шлиссельбурге по адресу улица 18 января, поз. 2А). Первый корпуса сдан в 2010 году, возведение еще двух возобновлено в 2012 году. Ряд квартир проданы по 2-3 раза.
ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия». Строительство всех жилых объектов уже завершено.

Банкротство и долгострой

В каких ситуациях застройщиков признают банкротами? Классический вариант – это долгострой, то есть значительная задержка ввода жилого комплекса в эксплуатацию: дольщики устают ждать, требует возврата уплаченных за квартиру денег, а им эти деньги не возвращают. Ведь им не только хочется побыстрее въехать в новое жилье – многим приходится все это время жилье снимать, а то еще и платить ипотеку.

Тогда дольщики возбуждают судебный процесс о признании застройщика банкротом. Как уже сказано выше, зачастую это является серьезным толчком для застройщика, ведь после начала дела о банкротстве он теряет возможность управлять своими финансами и имуществом – эти полномочия передаются арбитражному управляющему. Соответственно, ему выгоднее расплатиться с долгами.

При этом задержки сдачи жилых комплексов бывают и небольшими – 1-2 квартала: неприятно, но потерпеть вроде можно, но средний срок такой задержки составляет в Петербурге примерно 1-2 года.

Нередки, к сожалению, и куда более длительные сроки.

Так, весьма известная компания «ЛЭК»/«Л1» строит жилые комплексы «Лондон-Парк» и «Премьер-Палас», которые задерживаются уже более, чем на 8 лет, и которые должны были быть сданы с просрочкой в 42-49 месяцев, А ЖК «Охта-Модерн»/«Авангард» начат приснопамятной «ИВИ-93» вообще в 2003 году, но еще недостроен. ЖК «Кристалл Полюстрово» начат годом позже, но его до си пор достраивает ГК «Эталон», сдача перенесена уже на 3 квартал 2017 года!

Компания ЗАО «Окстрой», казалось бы, побила все рекорды, задержав сдачу одного из своих объектов на 128 месяцев – почти на 11 лет. Но абсолютным «рекордсменом» стоит признать ЗАО «Монолит-Кировстрой»: малоэтажный (!) жилой комплекс «Дом с каминами» она строило 20 (!) лет – с 1994 по 2014 годы!

А будет ли лучше с банкротствами застройщиков?

Улучшения ситуации с банкротствами застройщиков в ближайшее время ждать не приходится. Согласно информации базы данных Kartoteka.

ru с начала 2014 года и до конца 1 квартала 2016 года в России ликвидирована каждая пятая компания, работающая по специализации «строительство» и каждая шестая, имеющая специализацию «недвижимость».

Всего ликвидировано почти 100 000 строительных компаний и примерно 57 000 фирм с основной специализацией «операции с недвижимостью». И эксперты полагают, что эта тенденция будет продолжаться, поскольку себестоимость строительства выросла примерно вдвое – ввозить из-за рубежа приходится даже алюминиевые трубы.

В первую очередь кризис бьет по застройщикам, работающим по госконтрактам (тот же «СУ-155»): бюджетных денег поступает намного меньше, а вести бизнес именно на коммерческом рынке они толком не научились. Потому и строить просто не на что.

Тем не менее, именно госзаказы позволяют еще держаться многим строительным компаниям – мелкие и средние именно коммерческие компании погибли куда быстрее. Но если бюджетные потоки станут еще мельче, то число банкротств будет увеличиваться все быстрее и быстрее.

Кроме того, на множестве застройщиков висят кредиты, причем на значительном количестве – валютные. А отдавать их все тяжелее и тяжелее. И тут важнейшую роль играют банки-кредиторы – от их политики зависит, будут ли они как-то реструктуризировать долги строителей или «топить» их.

На фоне роста себестоимости строительства и проблем с кредитами падает и покупательная способность населения – гражданам стало намного сложнее приобретать жилье. Как заявил Эдуард Тиктинский – глава строительного холдинга PBI, сверхприбыли на рынке просто исчезли, его компания работает с маржой в 10%, что удается далеко не всем.

При этом стоит обратить внимание, что застройщики предлагают все больше разных скидок и акций – им обязательно надо продать построенное или строящееся жилье как можно быстрее – зачастую просто для того, чтобы рассчитаться с кредитами, но и этот метод помогает не очень сильно.

Так что хотя сегодня цены на жилье вроде бы и не меняются, а за счет акций и скидок даже порой снижаются, рынок недвижимости живет как на вулкане, а риск банкротства застройщика намного выше, чем пару лет назад.

Поэтому, собираясь приобретать жилье, проверяйте не только документы, но и историю застройщика как можно более скрупулезно. Стоит посмотреть и сайт ЕГРЮЛ, где указан и возраст компании, и частоту смены ее руководителей, и многое другое.

Но как показывает печальный опыт «ГК Су-155», и 60-летний возраст строительной компании – не панацея от признания застройщика банкротом. Надо и сайт Арбитражного суда СПб и ЛО изучить – нет ли к данному предприятию соответствующих исков.

Ну и, разумеется, показать предложенный проект ДДУ профессиональному юристу надо обязательно.

02 Мая 2016

Застройщик подал на банкротство что делать

Практика банкротства строительных компаний в России довольно распространена. В результате граждане с ДДУ (договором долевого участия), оплатившие полностью или частично стоимость жилья, лишаются возможности получить квартиру. После принятия судом решения о признании несостоятельности организации и отсутствия у нее возможности в будущем в полной мере исполнить обязательства запускается процедура банкротства.

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом во многом зависит от стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, выгоднее требовать признания права собственности на жилое помещение. Если строительство находится в начальной стадии, оптимальный выбор – возврат средств.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Законодательство

Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд. Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:

Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий. Он следит за деятельностью застройщика и анализирует показатели финансовой устойчивости. Продолжается в среднем до полугода, по истечении срока происходит оздоровление организации или она подлежит ликвидации.
Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.

Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:

выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
третья очередность погашения заявленных требований;
организация и проведение общего собрания кредиторов;
заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
несколько способов передачи квартир.

Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр. Уполномоченное лицо после открытия реестра направляет гражданам письма о возможности предъявления требований к строительной организации.

Если компания стала банкротом, необходимо подготовить документы для суда. Иногда попытки возврата средств оказываются успешными. Из этой ситуации есть только 2 выхода: вернуть вложенные средства или получить жилое помещение в недостроенном доме.

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

Передача жилых помещений

Закон предусматривает несколько вариантов передачи жилья гражданам при несостоятельности компании:

признание их права собственности на квартиру;
передача жилого помещения;
незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома.

Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
дом не заложен иным лицам;
квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

Нужно ли пытаться возвратить средства

Многие не знают, как поступить в этом случае, что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом. Стоит выбор: жилье или компенсация в денежном виде. Решение зависит от стадии строительных работ.

Если дом находится на начальном этапе возведения, его только начали строить, то доведение проекта до конца потребует привлечения больших инвестиций. Шансы на достройку и сдачу в ближайшем будущем небольшие.

Тогда оптимальным вариантом становится расторжение договора, попытка добиться компенсации ущерба и морального вреда.

При иных условиях возврат денег – нежелательный способ, сопровождаемый большим риском. Есть вероятность, что объект достроят, вы получите квартиру. Если дольщик обращается в суд с требованием вернуть деньги, он отказывается от прав собственника. Каким будет решение суда заранее знать невозможно.

Эксперты считают, что требование денег – самая рискованная схема. Не факт, что их вернут, а контракт окажется расторгнутым. Права собственности на объект долевого строительства, хоть и имеющиеся только в бумажном виде, все же предпочтительней, чем остаться без всего.

Реестр кредиторов

Законодательство обязывает управляющего, занимающегося банкротством, сообщать о начале процедуры. Обычно это делается с помощью рассылки писем, но они не всегда приходят вовремя.

Дольщик может пропустить установленный срок в 30 дней для подачи заявления на первой стадии банкротства.

Чтобы этого не произошло, на официальном сайте арбитража нужно просматривать решения, принятые в связи с несостоятельностью, ликвидацией компаний.

На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра. Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:

арбитражный суд;
информация о застройщике и управляющем;
дата и №, присвоенный ДДУ;
данные об объекте;
копии платежных квитанций;
факты неисполнения подрядчиком обязательств.

В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего. К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов.

Возмещение убытков

Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.

Читайте так же: Как написать ходатайство на работника c места работы

Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям.

Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд.

Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.

Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.

Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г.

за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ.

В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.

После признания строительной организации банкротом последовательность действий:

подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
рассмотрение дела и вынесение решения.

Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:

договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
ДДУ;
предоставление займа на условиях передачи квартиры;
договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.

Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.

Банкротство застройщика: что нужно знать дольщикам

На рынке первичного жилья всё ещё много рисков и права дольщика затрагиваются чаще всего, если застройщик банкротится, не успев выполнить свои обязательства по договору.

Чтобы разобраться, что делать в таких ситуациях, следует руководствоваться Законом №127-ФЗ «О несостоятельности», главой 9, п. 7.

Согласно ему же, участниками строительства являются физические лица, публичные объединения, а также коммерческие организации.

Поскольку денежный вклад по договору долевого участия даёт право претендовать на жильё в строящемся многоквартирном доме, это право никуда не исчезает, даже если застройщик обанкротился.

Поскольку реализовать его в должном виде часто невозможно, дольщики могут потребовать свои деньги назад, а в некоторых случаях и дополнительной компенсации.

Как это сделать, а также как можно проверить застройщика на банкротство рассмотрим ниже.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Банкротство строительной компании – что это

Банкротство застройщика это официальное признание юридического лица в его финансовой несостоятельности, в результате которой компания не может выполнять долговые обязательства перед вкладчиками и другими кредиторами. Это долгий и сложный процесс, который может занять до полутора лет. Прогнозировать точное время невозможно.

Сразу, как конкурсное производство завершится, появится решение о банкротстве застройщика, собственность юридического лица выставляется на аукцион. Вырученные на нём деньги идут на погашение задолженности.

Этих средств, как правило, недостаточно, чтобы погасить все долги сразу, поэтому от действий дольщика при банкротстве застройщика будет зависеть, что и как скоро он получит.

При бездействии можно как остаться ни с чем, так и ожидать возврата денег годами.

Не стоит ждать, пока компания объявит себя банкротом или её признают таковой официально. Чем раньше будут приняты меры, в соответствии с Федеральным законом о банкротстве, тем легче защитить свои права. Поэтому обратите внимание на следующие признаки несостоятельности застройщика:

срыв сроков сдачи строительных объектов;
значительное уменьшение прибыли компании по итогам финансовых отчётов за текущий, прошедший год;
рост задолженности (новые кредиты при непогашенных старых, отсутствие оплаты по счетам, прочее);
избегание контактов с дольщиками;
разрастание слухов об ухудшении финансового положения компании.

Эти признаки не гарантируют наступление несостоятельности, поскольку компания может найти новый источник финансирования и восстановить положение под новым управлением. Но следить за ситуацией и вовремя реагировать на её ухудшение это право каждого инвестора.

Застройщик может предложить заключить мировое соглашение, если подан иск о банкротстве, но не нужно спешить соглашаться его подписывать без юридической консультации. Довольно часто компании, таким образом, увиливают от ответственности, не нарушая при этом закон.

Процесс банкротства Застройщика

Сведения о старте процедуры банкротства застройщика общедоступные, но сама она состоит из нескольких долгих этапов:

санация – меры по восстановлению платежеспособности компании;
направление временного управляющего для наблюдения и анализа деятельности, которая влияет на финансовое положение юридического лица;
назначение нового руководства, если по результатам анализа сделан вывод о наличии шансов на выход из статуса несостоятельности;
при отсутствии таких шансов начинается конкурсное производство;
официальное признание банкротства застройщика, документальное оформление.

Судебная практика показывает, что в каждом деле есть много нюансов, которые затягивают процесс. Однако начало конкурсного производства уже означает полную несостоятельность компании. Самый простой способ, как узнать о банкротстве застройщика, — следить за публикациями издания «Комерсантъ». Здесь печатается информация и о начале рассмотрения дел, и об официальных решениях суда.

Что делать дольщику при банкротстве Застройщика

Потеря времени главный враг граждан в подобных ситуациях, учитывая, что его отведено и так немного. Если застройщик объявлен банкротом, первое, что нужно делать дольщикам, это отыскать суд, который занимается делом этой компании. В канцелярию подаётся запрос о внесении вас в реестр.

Хотя управляющий уполномочен сам объявлять кредиторов об открытии дела до того, как реестр будет сформирован, не стоит ждать. Застройщику при банкротстве на руку, когда процесс идёт своим ходом, ведь он обычно освобождается от уплаты неустойки. Нет ходатайства со стороны дольщика – нет и положенных ему денег.

Если застройщик признан банкротом, схема, что делать дольщикам по порядку:

Подать запрос с ходатайством включить их в реестр.
Узнать о порядке рассмотрения дела через электронную картотеку.
Ходатайствовать на применение Федерального закона №127, п.7, если порядок общий.

Любая процедура подразумевает наличие подводных камней, о которых узнать без соответствующего опыта невозможно.

Банкротство застройщика при долевом строительстве это отдельная категория в судебной практике, поэтому до подачи иска рекомендуется проконсультироваться у профильного юриста.

У него же можно узнать полный перечень своих прав в вашем конкретном случае и порядок ваших действиях на каждом этапе банкротства застройщика для признания права собственности.

Поскольку речь идёт о немаленькой денежной сумме, пускать ситуацию на самотёк чревато большими потерями. Поэтому учитывайте все особенности банкротства застройщика, заручившись квалифицированной поддержкой.

Сроки подачи требований в реестр

Разобравшись с тем, что делать, если застройщик объявил себя банкротом, не забывайте – срок для подачи иска о внесении в реестр ограничены:

на стадии наблюдения (второй этап, следующий за санацией) – 1 месяц;
от даты открытия конкурсного производства или объявления самой компании – 2 месяца.

Если сроки упущены, шанс получить даже частичную компенсацию резко снижается. Закон не запрещает подавать иск и по факту закрытия реестра, но в таком случае дольщик оказывается на последнем месте в списке и в итоге либо ничего не получит, либо очень не скоро.

Что делать при банкротстве застройщика

Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.

Светлана Фатеева

работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков

Профиль автора

Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.

Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.

Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.

Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
Банкротство происходит по разным причинам:

выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
снизилась покупательская способность;
деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.

Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.

Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.

Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.

Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.

Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:

Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.

Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.

Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН

Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.

Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.

Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.

Сначала удовлетворяют требования по текущим платежам — они не входят в реестр требований кредиторов. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.

При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.

Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.

Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.

Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.

Заявление о включении в реестр.

Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».

Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.

Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.

Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.

Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.

То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.

Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.

Покупатели квартир в Петербурге могут потерять жилье — МК Санкт-Петербург

ПРОДАВЕЦ БЫЛ УЖЕ ДОЛЖЕН

Компания «Унисто Петросталь» обанкротилась почти три года назад. Процедура несостоятельности компании была инициирована в мае 2019 года.

Как сообщал «Ъ», в мае 2020 года Всеволожский городской суд Ленобласти заочно арестовал президента группы компаний «Унисто Петросталь» Владимира Оксмана и бывшего генерального директора ГК Арсения Васильева. Топ-менеджеров обвинили в хищении крупной суммы средств.

При этом до 2018 года компания сдавала все объекты в срок и считалась вполне благонадежной. Однако «Тридевяткино царство» девелопер достроил не полностью.

Инициировавшая разбирательство конкурсная управляющая Ирина Ларичева, по данным издания 47 news, ссылается в своих исках на то, что, продавая людям квартиры, девелопер уже был должен другим кредиторам. Имущество продали уже после заявления о признании должника банкротом. Так, по данным издания, написано в заявлении Ларичевой.

Получив уведомления о судебных разбирательствах, жильцы «Тридевяткина царства», конечно, опешили. Покупая квартиры, они даже не предполагали, что события могут развернуться таким образом.

СЛУЧАЙНОЕ ОТКРЫТИЕ

Первооткрывателем неприятного события стала Ирина Устинова, узнавшая об исках в прямом смысле по случайности. Она пришла на почту и там узнала, что на ее имя есть еще и заказное письмо. Открыла его и обомлела.

Позвонила агенту, с чьей помощью приобретала квартиру, агент нашла юриста. А Ирина Устинова стала искать тех, кому еще пришли иски. Нашла сначала двух женщин. Не сразу поняли, что это не чьи-то дурацкие шутки.

А потом создали группу в соцсети и начали разбираться.

— В заявлении указывается, что по статье о банкротстве новая управляющая компания может оспаривать сделки за три года. Складывается впечатление, что пальцем тыкают и выбирают, какие квартиры попадут, а какие нет, — говорит Ирина Устинова.

Квартиру в «Тридевяткином царстве» семья Ирины Устиновой купила в 2018 году.

— Мы жили раньше в другом регионе. Продали квартиру и решили переехать в Петербург. Но когда начали смотреть цены, поняли, что нам хватает на квартиру в этом комплексе. Он нам понравился, — рассказала женщина. — Никаких проблем с оформлением бумаг не было.

Тогда компания ещё не была официально банкротом и разговоры об этом шли только у них между собой. У нас договор купли-продажи непосредственно с «УНИСТО». У нас есть и договор, и чеки — в общем, всё, что должно быть. Мы живём там с 2018 года.

И только в декабре 2019 года суд признал, что они банкроты.

По словам Ирины Устиновой, иски получили жители примерно 40 квартир. Причем среди получивших иски людей есть те, кто купил жилье в 2013-2015 годах. Есть и люди, приобретшие квартиры в ипотеку.

— Если Ларичева считает, что мы мошенники, то как можно объяснить квартиры, купленные в ипотеку, ведь их оценивали банки? — недоумевает Ирина Устинова. — Тем более, это дома, которые были построены и сданы давно. У людей паника, никто не понимает, в чём дело.

Я всё понимаю: они обанкротились, могли сжечь какие-то документы. Если вы потеряли наши документы, то что мешает вызвать нас с нашими документами? Никто не мешает. Мы бы приехали и предоставили.

Зачем же сразу в суд идти? Тринадцать исков будут уже в суде рассматривать.

Дома 9 и 10 строят с 2014 года, 11 — с 2015 года. Срок передачи квартир — 2017 год. Количество квартир — 1,5 тыс., ДДУ — 1180. Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.12.2019 ЗАО «УНИСТО» признан банкротом. Арбитражный управляющий Ларичева Ирина Михайловна.