Рынок жилья сейчас считается сильно перегретым, в первую очередь, программой льготной ипотеки. Поэтому некоторые инвесторы начали с интересом смотреть на сегмент нежилой недвижимости – сдавая помещения под торговлю, сферу услуг, склады или офисы, можно заработать даже больше, чем дает банк по вкладам. Мы при помощи экспертов подробно разобрали этот вопрос и готовы ответить – сколько и как можно заработать на такой аренде и какие риски ожидают инвестора.
Состояние арендного рынка быстро реагирует на то, что происходит в экономике. Например, до 2014 года можно было сдать квартиру средней «убитости» в Москве и на эти деньги жить где-нибудь в Таиланде, работая удаленно.
Потом рубль упал, а цены на аренду остались примерно на том же уровне.
В период пандемии арендаторы покинули крупные города – мигранты уехали в свои страны, а приезжие из других регионов тоже предпочли переждать самоизоляцию у себя дома.
Сейчас на сдаче квартиры в аренду все еще можно заработать – например, на погашение ежемесячных взносов за ипотеку, но о серьезных доходах говорить уже не приходится.
Правда, скоро все станет еще хуже – россияне скупили десятки и сотни тысяч квартир в незавершенных новостройках по программе льготной ипотеки. Многие – чтобы потом сдавать в аренду.
Соответственно, когда девелоперы достроят эти дома, на рынок попадет огромный объем предложения, поглотить который рынку будет весьма сложно.
Поэтому вкладываться сейчас в квартиру под будущую аренду – идея так себе. Но в то же время рынок коммерческой недвижимости живет по другим законам.
Этот сегмент рынка точно так же пострадал в пандемию, когда множество мелких магазинов, кофеен, кафе и других точек были вынуждены прекратить деятельность.
Цены на аренду коммерческой недвижимости, по данным аналитиков, упали на практически на треть, и низкие цены сохраняются до настоящего момента:
- в Москве аренда в моллах подешевела за год на 20-24%, а число посетителей в них упало на 23,7%. Даже в январе-феврале текущего года, когда ограничений было не так много, аренда площадей в московских бизнес-центрах упала в цене на 4,9%. Недвижимость на улицах Москвы теперь можно взять в аренду на 5-20% дешевле, чем годом ранее;
- в Санкт-Петербурге картина похожая – число посетителей упало на 25,4%, а число сделок с арендой недвижимости за год упало вдвое.
Пока ситуация остается напряженной – большую часть спроса формируют арендаторы из сферы общепита, но их доходы пока не восстановились до докризисного уровня. Во многих случаях такие арендаторы платят по 30-50% от договорной суммы, но все равно даже на «ресторанных» улицах Москвы и Санкт-Петербурга есть масса свободных площадей.
Примерно то же касается и торговых центров – там стали снимать помещения на 40% меньше, при этом большая часть спроса приходится на fashion-компании (которые тоже пострадали от кризиса, как непродовольственный ритейл).
Упали цены на аренду в офисных центрах, при этом там свободно почти 12% площадей – все это тоже может привести к снижению цен. Компании переводят работников на удаленный режим, и отказываются от крупных офисов – поэтому арендодателям приходится завлекать их скидками.
Тем не менее, рынок рано или поздно восстановится. Во многом это будет зависеть от того, как быстро будет выходить из кризиса экономика – а это, в свою очередь, зависит от скорости снятия карантинных ограничений.
Уже сейчас в Москве ограничения максимально смягчены – так, что уже скоро бизнес сможет работать в прежнем режиме.
Но для восстановления спроса на коммерческую недвижимость нужно дождаться восстановления доходов населения (как основного потребителя) – на что потребуется чуть больше времени.
Но все же рынок коммерческой недвижимости имеет шансы восстановиться (в отличие от рынка жилья, где перспективы туманны).
Купить и сдавать – это выгодно?
С точки зрения «диванного» инвестора доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду должна быть как минимум выше, чем проценты по банковскому вкладу – их обычно принимают за стандарт доходности (самый простой инвестиционный инструмент, к тому же почти без рисков). А доходность от аренды определяется несколькими параметрами:
- стоимость покупки недвижимости;
- средняя стоимость аренды;
- уровень вакантности (процент незанятых площадей) и, соответственно, процент загрузки площадей;
- периодические расходы на ремонт и обслуживание.
- Соответственно, чистый доход от сдачи помещения в аренду (сумму фактической арендной платы за год минус текущие расходы) нужно сравнивать со стоимостью покупки недвижимости – так можно получить доходность.
- Ориентироваться можно на разные показатели – вклады сейчас приносят 5-6% годовых, поэтому доходность аренды должна быть не ниже (а учитывая риски – значительно выше).
- Как рассказали опрошенные нами эксперты, коммерческая недвижимость действительно может приносить достаточно высокую доходность – больше, чем можно заработать от сдачи жилья в аренду:
- Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости БЕНУА называет такие цифры: средняя доходность от коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге – 10-15% годовых против 5% годовых от аренды жилья (если брать в расчет именно текущую стоимость жилья, а не цену покупки). Но нужно учитывать возможные проблемы с арендаторами – некоторые из них могут оказаться финансово несостоятельными, и отказаться платить за аренду, требуя «каникул»;
- Иван Татаринов из девелоперской компании Glincom говорит, что на сдаче в аренду офисов можно заработать вдвое больше, чем на аренде жилья – 8-12% годовых против 4-6%. Но при этом сдавать коммерческую недвижимость сложнее – это и периодический ремонт, обслуживание сетей, и многие другие расходы, которые придется оплачивать постоянно и не получится снизить, даже если арендаторов не будет вообще;
- Гурген Шекоян из сети корпоративных коворкингов CEO SPACES рассказал о новом формате – можно переделать офис в пространство для коворкинга с минимумом затрат, и сдать его фактически по частям. Риски будут минимальны – от владельца потребуется инвестировать 30-40 тысяч рублей в отделку, и эти деньги окупятся быстро (но только при условии, что владелец привлечет к делу специализированную компанию.
Правда, стоит понимать, что речь может идти о совершенно разных помещениях – если разные квартиры не очень отличаются друг от друга (разница между «хрущевкой», новостройкой и апартаментами), то коммерческая недвижимость может быть абсолютно разной.
Это может быть складское помещение в промзоне, часть офисного центра, квартира на первом этаже с отдельным входом, здание магазина у дома, торговая точка на рынке и многие другие варианты.
Соответственно, стоимость покупки, арендные ставки и вообще подходы к сдаче в аренду разных помещений отличаются достаточно сильно.
Наконец, можно выкупить помещения в торговом центре – хоть это, скорее всего, будет небольшой ТЦ с невысокими арендными ставками. Например, в одном из ТЦ в Москве (Чертаново-северное) можно купить торговые помещения:
- 40,5 квадратных метра на 1 этаже – за 13,3 миллиона рублей;
- 44,2 квадратных метра на 2 этаже – за 7,7 миллионов рублей;
- 477,5 квадратных метров на 1 этаже – за 150,9 миллионов рублей.
При этом первое помещение сдается в аренду за 110 тысяч рублей в месяц (33 тысячи рублей за квадратный метр в год), второе – за 66 тысяч рублей в месяц (18 тысяч рублей в год за метр), а третье – почти за 1,3 миллиона рублей в месяц (или около 32,5 тысяч рублей за метр в год). Доходность, как несложно посчитать, составит 10%, 10,3% и 10,3% соответственно.
Правда, реальная доходность практически гарантированно будет ниже – дело в том, что речь идет о вакантных (незанятых) местах, соответственно, пока предложение превышает спрос.
Кроме того, собственник помещений в ТЦ будет должен платить определенную сумму за коммунальные услуги, уборку, охрану и содержание помещения. Кроме того, для крупных площадей (супер-, гипермаркеты, большие магазины бытовой техники и т.д.
) даже максимальные ставки аренды в небольших ТЦ в Москве ниже, чем обещают в объявлениях – примерно от 8 до 18 тысяч рублей за квадратный метр в год.
А еще в ТЦ стоимость аренды может устанавливаться в виде процента от товарооборота – это поставит владельца такой недвижимости в рискованное положение, когда при нормальной ситуации в экономике он будет зарабатывать, а в кризис – нет (хотя недвижимость – это как раз страховка от кризиса).
Контейнерные площадки и склады самообслуживания – перспективные варианты?
В период пандемии неожиданно востребованным стало направление аренды складских помещений.
Это связано в основном с тем, что предприниматели из числа пострадавших отраслей сворачивали свой бизнес и отказывались от арендуемых помещений. А склады им понадобились, чтобы сохранить нераспроданный товар.
Примерно то же актуально и для работников из регионов, которые на время самоизоляции покинули крупные города.
Есть и другая причина роста популярности складской недвижимости – развитие продуктового ритейла (все больше магазинов формата «у дома») и сервисов онлайн-торговли. Так, тот же Wildberries, помимо точек выдачи заказов, вынужден арендовать складские помещения практически в каждом населенном пункте, где присутствует.
То же актуально и для небольших интернет-магазинов – для них склад может быть единственным помещением.
Соответственно, спрос на склады резко вырос в 2020-м, и остается высоким сейчас – склады активно арендуют (даже без учета Москвы и Санкт-Петербурга речь идет о миллионе квадратных метров складов) и строят (плюс 745 тысяч метров в регионах).
im:Склады востребованы в разных городах России, помимо столиц это – Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Казань и Самара. При этом складов строится все еще меньше, чем нужно рынку.
В таких условиях в России начали развиваться новые форматы складов, которые более гибко приспосабливаются к запросам клиентов. Так, в Москве в прошлом году стали популярными два таких формата:
- склад self-storage – это ближайший аналог складов из телепередач канала Discovery, где огромное помещение поделено на отдельные небольшие склады, доступ к которым открыт в любое время суток. Склады крытые, постоянно охраняются, там поддерживается чистота и порядок;
- контейнерные площадки – как понятно по названию, это просто площадки, где расставлены морские контейнеры. Такие контейнеры защищают имущество от внешних условий, они закрываются на замок, а вся площадка охраняется.
Популярными такие форматы стали благодаря низким ценам на услуги хранения – например, снять склад формата self-storage можно за 1600-2000 рублей за квадратный метр в месяц, при этом площадь можно подобрать какую угодно (хоть 1 квадратный метр – правда, это уже скорее сейф, чем склад). Только в Москве работает 76 таких складов, средняя площадь каждого составляет 1500 квадратных метров (это «чистая» площадь под аренду, реальная – больше).
Снять склад в контейнере еще дешевле – примерно на 30% по сравнению с и так дешевыми складами self-storage. На рынке Москвы таких проектов достаточно много (только за прошлый год их открылось 169), но успех во многом зависит от локации – многие склады закрываются, после чего владельцы перевозят контейнеры на новое, более привлекательное место.
В будущем будут востребованы форматы как раз с низкой стоимостью – и контейнерная площадка может стать одним из ведущих форматов. Этот формат предполагает небольшие стартовые вложения:
- цена контейнера – от 60 тысяч рублей за 20-футовый и от 80 тысяч за 40-футовый;
- аренда земельного участка – примерно от 100 рублей за квадратный метр. В контейнере 15 или 30 квадратных метров, плюс нужно учесть подъездной путь (например, столько же, сколько и контейнер) – соответственно, за землю в месяц придется платить от 3000 до 6000 рублей. Но контейнеры размещаются обычно в 2 «этажа»;
- стоимость аренды контейнера – от 7000 рублей в месяц за второй «этаж» и от 8000 рублей за первый за 15-футовый контейнер, и от 10 и 12 тысяч рублей за 40-футовый соответственно (коммунальные платежи и плата за обслуживание идет отдельно – плюс еще около тысячи рублей в месяц).
То есть, чистый доход с каждого контейнера – примерно от 6 тысяч рублей за 15-футовый и от 8 тысяч за 40-футовый, соответственно, окупятся они примерно за год. При желании контейнеры можно поделить на части – тогда общий доход с каждого будет еще выше.
В случае со складами self-storage математика будет похожей, но там изначально требуется больше вложений – все же переоборудовать обычный ангар в склад с индивидуальными помещениями достаточно дорого.
Какие риски поджидают инвестора?
Любые инвестиции предполагают риск, и вложения в недвижимость от них не защищены. В случае с коммерческой недвижимостью часть рисков – те же, что и для аренды квартир.
Так, арендатора может быть сложно найти (не самое удобное расположение, неподходящий ремонт, высокая цена), он может испортить помещение или перестать платить, ссылаясь на трудности.
С другой стороны, коммерческие помещения без договора сдать практически невозможно, поэтому на стороне арендодателя будет закон и возможность взыскать ущерб с компании-арендатора.
Но возникают другие риски. Например, весь 2020 год большинство арендаторов оказались в крайне сложном положении, когда им пришлось не работать больше месяца, а торговые и офисные центры вообще были закрыты.
Государство же поддержало арендаторов, предоставив им право на «арендные каникулы». Это означало, что арендатор мог обратиться к владельцу недвижимости и попросить его снизить арендную плату – и тот не имел права отказаться от этого.
В случае отказа арендатор шел в суд и там снижал плату в среднем вдвое по сравнению с докризисной ценой.
Возможны и другие проблемы:
- договор аренды заключается на определенный срок (например, на год), а потом продлевается. Чаще всего стоимость аренды можно повышать лишь раз в год, но расходы собственника помещения могут вырасти и до повышения цены – например, если подорожают коммунальные услуги или придется повысить зарплату сотрудникам, обслуживающим здание;
- значительная часть арендаторов – сфера услуг, общепит и непродовольственная торговля, которые в период кризиса закрываются в первую очередь. При этом расходы собственника помещения в кризис не уменьшаются, а зачастую и растут (из-за роста цен и падения рубля);
- собственник помещения несет полную ответственность за ущерб, который может причинить, например, неисправная электропроводка или разваливающиеся перекрытия;
- к арендатору могут возникнуть претензии у налоговых и правоохранительных органов – и часто арендодателя тоже привлекают к делу в качестве свидетеля;
- из-за множества причин стоимость аренды может стать меньше – тогда реальная доходность вложения сократится.
В любом случае, прежде чем оформлять сделку купли-продажи нежилого помещения для дальнейшей сдачи его в аренду, стоит продумать и просчитать все возможные риски. Это действительно выгодный сегмент – но зарабатывают на нем преимущественно профессионалы.
Мнения наших экспертов касательно заработка на сдаче коммерческой недвижимости
Гурген Шекоян
Сеть корпоративных коворкингов CEO SPACES
Дмитрий Щегельский
агентство недвижимости «БЕНУА»
Иван Татаринов
девелоперская компания Glincom
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Наиболее печальной картина была в первой половине 2020 года. Пандемия вызвала массовый отъезд рабочих–мигрантов из Средней Азии, большинство из которых до сих пор не могут вернуться. Кстати, под данным «ДП», крупные столичные застройщики готовы оплачивать фрахт самолётов, лишь бы получить недостающие рабочие руки. Летом вице–губернатор Петербурга (теперь уже бывший) Евгений Елин говорил, что из–за пандемии из города уехало около 1 млн человек, в основном жителей других регионов России, которые потеряли работу или лишились постоянного дохода.
Перевод на дистанционное обучение вызвал не менее массовый исход из города и студентов, которые традиционно составляют значительную часть арендаторов. По сей день не все вузы Петербурга полностью восстановили очное обучение.
Закрытие ресторанов, баров, торгово–развлекательных заведений и т. д. высвободило десятки тысяч сотрудников, многие из которых также жили в арендованном жилье.
Снизилась деловая активность, мeждународный туризм за прошлый год упал более чем на 80%, внутренний, несмотря на меры господдержки, — на 35–40%.
Кроме того, усилилось давление на рынок аренды со стороны апарт–отелей, которые в пандемию почти поголовно переключились на долгосрочную сдачу. Все эти факторы вкупе со снижением уровня доходов населения вызвали рост объёма предложения и, как следствие, снижение ставок на квартирном рынке.
Был арендатором — стал арендодателем
Объём предложения долгосрочной аренды жилья можно оценить лишь приблизительно, так как значительная его часть находится в серой зоне. Да и исследователей, регулярно и полноценно отслеживающих ситуацию в этом сегменте, практически нет. Эксперты портала «Авито Недвижимость» считают, что предложения на долгосрочную аренду стало на 11% больше.
По данным аналитического центра ЦИАН, количество выставленного под сдачу жилья в Петербурге за время пандемии выросло на треть — с 6,1 тыс. до 8 тыс. квартир в марте 2021 года. Из них половина приходится на однокомнатные квартиры, число которых выросло с 2,8 тыс. до 4 тыс.
«Рост объёма предложения происходит не только из–за меньшего числа потенциальных арендаторов (которые могут находиться на удалёнке в другом городе), но и за счёт рантье, которые ранее сдавали жильё в краткосрочную аренду, а сейчас — в отсутствие прежнего туристического потока — стали предлагать квартиры на длительный срок», — поясняет Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.
По её данным, наибольшая часть предложения (35%) на рынке долгосрочной аренды Петербурга (для однокомнатных квартир) доступна в новых домах, построенных после 2010 года. Именно в них отмечена самая высокая ставка — в среднем 26 тыс. рублей, что на 33% выше, чем в домах типовой советской застройки.
«В марте, когда объявили карантин, у меня разом съехали жильцы всех 10 квартир, — рассказывает Елена Пантелеева, профессиональный риелтор, чей бизнес связан с краткосрочной сдачей в аренду преимущественно своих квартир в центре города.
— Съехали иностранцы, студенты, представители малого бизнеса: сотрудники кафе, парикмахеры, маникюрши, массажисты. Город стоял пустой до конца июля, потом власть немного ослабила антиковидные меры. Спрос на аренду ожил в сентябре, когда возвратилась часть студентов, заработали торговые центры.
Но полностью он так и не восстановился, вернулись не все. Сегодня предложений довольно много, выбор большой».
По данным Елены Пантелеевой, почти всё жильё в центре города, сдававшееся в посуточную аренду, в период локдауна владельцы перевели на средне– и долгосрочный формат.
Увеличению объёма предложения способствовала и подешевевшая благодаря господдержке ипотека. Многие арендаторы кинулись покупать квартиры. В основном они брали жильё в недавно сданных домах или комплексах, которые должны быть введены в ближайшие месяцы. Часть граждан покупала по переуступкам.
«Многие из арендаторов превратились в арендодателей: они стали сдавать купленные квартиры, а сами снимают более дешёвое жильё либо вообще перебираются за город или к родителям», — отмечает Елена Пантелеева.
Заметим также, что в среднем около 10% квартир (в зависимости от локации и класса жилья) на первичном рынке покупается не для проживания, а в инвестиционных целях. Это означает, что значительная часть этих объектов впоследствии поступает на рынок аренды.
По данным фонда коллективных инвестиций «Рентавед», в 2020 году доля инвестиционных покупок в новостройках Петербурга выросла чуть ли не втрое — до 27,6%.
Спрос подстегнули пандемия, девальвация рубля, снижение ставок по банковским депозитам, подешевевшая ипотека и приход на рынок Петербурга инвесторов из регионов.
Ценовые качели
Сейчас спрос постепенно восстанавливается. Более того, по данным портала «Авито Недвижимость», интерес к долгосрочной аренде жилья в Петербурге сегодня даже немного превышает доковидные значения.
Самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры (46% всего спроса). По сравнению с показателями годовой давности интерес к «единичкам» увеличился на 6%, а предложение снизилось на 4%. Средняя цена не изменилась и остаётся на уровне 20 тыс. рублей в месяц.
Следом по популярности идут студии и двухкомнатные квартиры (по 24%). Студии сдаются примерно по той же цене, что и однушки, а двушки предлагаются за 28 тыс. рублей.
Эксперты портала Domofond.ru, изучив динамику цен на долгосрочную аренду жилья в 77 крупных городах России, пришли к выводу, что Петербург сохранил свои позиции на докризисном уровне. Средняя стоимость аренды небольшой квартиры в марте составила, согласно исследованию, 20 тыс. рублей в месяц. Самые дорогие «единички» предсказуемо предлагались в Первопрестольной — 40 тыс. рублей.
У специалистов аналитического центра ЦИАН цифры выше: средняя ставка на однокомнатные квартиры в Петербурге составляет 24,3 тыс. рублей, что соответствует стоимости годом ранее.
Практики рынка говорят, что арендные ставки не вернулись ещё к доковидным значениям. По оценке Катерины Соболевой, управляющего директора центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, сегодня однокомнатную квартиру можно снять за 16–17 тыс. рублей в месяц (до пандемии — около 19 тыс.).
По таким ценам предлагаются квартиры в новых домах, находящихся в 2–3 км от метро. Наибольшим спросом (причём как в аренду, так и при покупке) пользуется Приморский район, в частности кварталы вокруг станции метро «Комендантский проспект». Популярны у клиентов Выборгский и Калининский районы.
Наибольшая конкуренция — в районе Девяткино, Парнаса и Кудрово. «Ставки на однокомнатные квартиры снизились на 10–15%, в центре они просели гораздо сильнее. Если квартиру на улице Марата я сдавала за 600 евро в месяц (порядка 48 тыс. рублей), то теперь была рада пристроить за 30 тыс.
«, — констатирует Елена Пантелеева.
Тем не менее цены постепенно возвращают утраченные позиции, но за эти деньги клиенты требуют большего — например, посудомойку или парковочные места. «Спрос есть, но он во многом завязан на каникулы и праздники.
В другое время российские туристы не особенно путешествуют. Они и платят мало, и торгуются активно», — жалуется риелтор.
И самыми востребованными в этой ситуации стали комнаты, которые выросли в цене и на продажу, и в аренду.
Новые рантье
В центре города большинство квартир сдают новые рантье — субарендаторы. Они отдают собственнику фиксированную сумму в месяц, а сами зарабатывают на посуточной аренде. В период локдауна некоторые стали возвращать квартиры хозяевам, если не удавалось договориться на иных условиях (например, о выплатах собственнику по результату сдачи).
Рантье разные: одни работают как индивидуальные предприниматели, другие организуют управляющую компанию. Одни берут в управление подъезд или целый дом и сдают бесконтактным способом, другие заключают долгосрочный договор аренды с собственником по фиксированной цене, делают ремонт и сдают сами.
Елена Пантелеева, например, начинала со сдачи своих квартир, а впоследствии по просьбе знакомых взяла в управление ещё несколько чужих объектов. Другая бизнесвумен и блогер — Виктория Соболева поставила посуточную субаренду на поток. Начинала с нескольких квартир и апартаментов, потом нарастила их число до 20.
В этом году взяла ещё в управление (в субаренду) 40 апартаментов в апарт–отеле YE'S на Социалистической ул. В период локдауна её бизнес сильно просел, пришлось больше половины объектов переводить на среднесрочную и долгосрочную аренду.
Но, по её словам, рынок краткосрочной аренды восстанавливается достаточно быстро.
«В 2019–м средний чек за сутки был около 2000 рублей, сейчас — от 2500. Это можно объяснить тем, что люди изголодались по путешествиям и приключениям, теперь они могут перемещаться хотя бы по России», — говорит бизнесвумен.
Основные её клиенты — «цифровые кочевники» (блогеры, программисты, люди на удалёнке). С собственниками Виктория Соболева заключает стандартный договор на год с возможностью пролонгации, за свои услуги берёт 25–30% чистой прибыли.
Комиссионные уходят в прошлое
По данным риелторов, за последний год в сегменте долгосрочной аренды произошли коренные перемены.
Прежде всего, практически ушла или уходит в небытие выплата комиссионных агенту за поиск квартиры.
В прежние годы при заселении арендатор сразу платил тройную стоимость: за аренду, депозит (в размере месячной платы) и такую же сумму комиссионных агенту. Из–за возросшего предложения нужды в агенте–посреднике нет.
Сегодня 9 из 10 клиентов самостоятельно находят жильё. Поэтому комиссионные уже не платят или они сведены к минимуму.
Более того, в пандемию наметилась новая тенденция: вознаграждение начинает платить хозяин квартиры. Но пока эта практика не получила массового распространения, в ряде риелторских фирм начали упразднять отделы аренды за ненадобностью.
Другой заметный тренд — возросшие требования арендаторов к комфорту. Имея большой выбор квартир в новых домах с хорошим ремонтом и современной обстановкой, клиент не хочет снимать хрущёвку с бабушкиной мебелью. «Это уже прошлый век.
Все требуют новую мебель, особенно кровать с хорошим, желательно ортопедическим матрацем, стиральную и посудомоечную машины. Раньше посудомойка была экзотикой, сегодня не каждый снимет квартиру без неё.
Это стало must have», — говорит Елена Пантелеева.
Наряду с этим риелторы отмечают снижение платёжеспособного спроса. И, похоже, по этой причине ещё некоторое время будет востребовано жильё без ремонта и с бабушкиной обстановкой, потому что оно заметно дешевле квартир в новых домах.
Кроме того, на сегмент аренды начинают оказывать давление сервисные апартаменты. Пока только локально — в районах, где функционируют крупные апарт–отели. Например, проекты YE'S на ул. Хошимина и Социалистической ул.
, комплекс Valo у станции метро «Бухарестская».
Несмотря на постепенное восстановление рынка, арендные ставки в Петербурге ещё не успели вернуться к прежним отметкам. Тем не менее при отсутствии внешних негативных факторов мы ожидаем дальнейшей стабилизации ситуации.
Этому будет способствовать прогнозируемое восстановление экономики, а также потенциальное оживление деловой активности и внешней миграции, что с большой вероятностью приведёт к увеличению спроса на аренду со стороны иностранных граждан.
Ставки на долгосрочную аренду традиционно будут зависеть от спроса и предложения.
Руслан Закирьянов
руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости»
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Петербургский бизнес массово распродает коммерческие помещения :: С.-Петербург :: РБК
Игорь Потемкин/Интерпресс
В мае 2020 года в Санкт-Петербурга объем предложений о продаже или аренде помещений для готового бизнеса, по оценкам «Циан», вырос на 26,9% к предыдущему месяцу.
Причем число помещений на продажу выросло на 27,7%. Учитывая проблемы со спросом, некоторые объекты зависнут на несколько лет, предупреждают эксперты.
Однако они уверены, что после завершения пандемии рынок ждет масштабное перераспределение активов.
Сложности бизнеса
Наибольший рост числа предложений помещений свободного назначения под аренду, по данным «Циан», произошел в сфере туристических услуг — на 65%.
На 54% вырос объём предложения для стоматологий, на 49% — для непродовольственной торговли, на 48% — для отельного бизнеса.
Предложения по продаже помещений максимально выросли в сфере общепита — на 13%, салонов красоты — на 9% и непродовольственной торговли — на 7%.
«Такая динамика свидетельствует о сложностях с ведением бизнеса и падением спроса со стороны потенциальных арендаторов», — говорит Александр Павленко, директор по аналитике «Циан.Коммерческая».
Покупатели затаились
Руководитель Rusland SP Retail Александр Карпов говорит, что желающих продать бизнес стало намного больше, в основном, в сфере общепита. «При этом спрос на данные активы фактически отсутствует. Инвесторы опасаются, что после снятия ограничительных мер может последовать вторая волна приостановки деятельности ресторанов», — говорит он.
Действительно, еще в начале весны стало известно, что выставлен на продажу ресторан «Хайп» блогера Николая Соболева, однако покупателя до сих пор не нашлось. Практически сразу после старта борьбы с пандемией об отказе продолжать работу и продаже бизнеса объявили владельцы сети вегетарианских ресторанов «Укроп». Покупателей на сеть также пока нет.
Отложить до лучших времён
О том, что активность пользователей в категории готового бизнеса снизилась, говорит статистика Avito — по данным сервиса, за последние два месяца спрос на готовый бизнес сократился на 35%. Даже те, кто до самоизоляции был готов приобрести готовый бизнес, откладывают покупку до прояснения ситуации, объясняет Алексей Куракин, управляющий директор «Avito. Товары и Услуги».
При этом средняя стоимость готового бизнеса выросла на 21% за последние два месяца и на 41% по сравнению с прошлым годом, отмечают в Avito.
Места будут пустовать
Александр Карпов (Rusland SP Retail) говорит, что в лучшем случае свою деятельность не возобновят 30% арендаторов, а при пессимистическом сценарии закроются около 60-70% объектов. Александр Павленко («Циан.Коммерческая») считает, что по мере восстановления рынка закрытый бизнес заменят крупные сети и франчайзинг.
Другие эксперты не так оптимистичны. «Важно понимать, что на эти места ещё долго никто не придёт. Невозможно во все помещения посадить продуктовых ретейлеров, аптеки и алкомаркеты, которые сохраняют хоть какую-то активность», — объясняет Александр Карпов.
Будут выставляться на продажу не только объекты общепита, но и активы покрупнее — земельные участки, промышленные объекты, при этом не все, от чего вынуждены избавляться сегодняшние владельцы, быстро найдет новых собственников, считает Валерий Гаврилюк, председатель совета директоров корпорации «Термекс».
«Поскольку объем свободных денег в экономике сокращается, самое ликвидное подхватят, а чуть более сложные активы могут оказаться замороженными на несколько лет», — полагает он.
Перераспределение активов
«Возможно, рынку готового бизнеса потребуется чуть больше времени на стабилизацию. Но до конца года количество сделок по продажам готового бизнеса как минимум вернется к докризисному уровню или даже превзойдет его, потому что после завершения эпидемии отложенный спрос превратится в реальный», — дает прогноз Куракин («Avito. Товары и Услуги»).
Рынок ждет масштабное перераспределение активов, говорит председатель совета директоров группы «Севкабель» Александр Вознесенский. В ходе онлайн-дискуссии РБК Петербург «Мы в одной лодке» он рассказал, что только сейчас ведет четыре сделки по покупке активов, и их будет больше.
Процесс перераспределения собственности приобретет массовый характер, когда на рынок, после окончания переговоров о реструктуризации задолженностей, выйдут залоговые активы банков, отмечают другие эксперты.
В петербурге упали цены на аренду коммерческих площадей
Эксперт связывает закрытие магазинов с конкуренцией со стороны федеральных игроков.
— В погоне за ними компания активно открывала новые магазины, но так и не смогла завлечь покупателей ни ценами, ни политикой в отношении клиента. С середины года со стороны контрагентов были поданы крупные иски, — отмечает Кошкин.
Константин Пороцкий, управляющий партнер девелоперской компании Omakulma, говорит, что подобные штормы петербургский рынок переживал и раньше, например, когда уходила сеть «Полушка». Тогда помещения быстро нашли новых арендаторов.
Но если последняя работала в достаточно конкурентном эконом-сегменте и зачастую арендовала помещения небольшой площади, то у «Интерторга» магазины занимали помещения 700-900 квадратных метров и нередко даже располагались в отдельно стоящих зданиях. Для таких объектов сложно найти арендаторов другого формата без «перенарезки» на более мелкие помещения, говорит Павел Люлин, генеральный директор УК SVN.
— Вряд ли на рынке Северо-Запада есть такие игроки, которые смогут разом заполнить образовавшийся вакуум, — отмечает Люлин и подчеркивает: — Высвобождение площадей и строительство новых происходит планово, и уже на ранних стадиях совершаются сделки аренды, купли-продажи.
Внезапное появление десятков тысяч свободных торговых площадей всколыхнуло рынок. Думаю, что это может стать причиной демпинговых сделок, когда арендодатель сажает арендатора ниже рыночной ставки — лишь бы не простаивало.
Это, скорее, негативный момент для рынка, так как в долгосрочной и даже среднесрочной перспективе ведет к новым виткам смены арендаторов.
В Петербурге в продовольственном сегменте доля ретейла достигает 95 процентов. Найти свою нишу новому игроку здесь очень непросто
По оценкам Люлина, цены на аренду коммерческих помещений в Петербурге в связи с уходом компании опустятся на пять-семь процентов.
— Безусловно, подобная ситуация негативно повлияла на ставки и вакансии в петербургском стрит-ретейле.
Компания арендовала помещения по высоким ставкам, перебивая их у конкурентов, поэтому на сегодня сдать освободившиеся площади по прежним ставкам невозможно.
Кроме того, оставшиеся крупные игроки не смогут без последствий занять «пустующую» долю рынка, поскольку их присутствие на нем (25 процентов) ограничено законом о торговле, — полагает глава российского офиса Sotheby.s International Realty Ирина Мошева.
— Идет незримый, но очень напряженный и бескомпромиссный бой: одни собственники всеми силами тащат на опустевшие площади новых арендаторов. Главный для собственников вопрос: пойти ва-банк и упасть по ставке на все 20-30 процентов или надеяться, что появится новый арендатор по высокой ставке.
Другие собственники всеми силами пытаются удержать стабильных арендаторов, которые внезапно оживились и проявляют готовность покинуть помещение, если, например, собственник не понизит ставку.
Тут главный вопрос — выбор правильной стратегии, ведь если арендатор «слетит», ты окажешься в многочисленной группе владельцев пустующих помещений, отчаянно конкурирующих между собой, — полагает Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства.
Правда, многие эксперты призывают не сгущать краски.
— Большого количества претендентов на эти площади не наблюдается: часть опустевших магазинов расположена в не самых удачных локациях.
Из-за снижения потребительского спроса и отсутствия роста реальных доходов населения арендаторы в продуктовом ретейле все больше ориентируются на помещения в торговых центрах с высокой проходимостью, — говорит Сергей Ракчеев, генеральный директор строительной компании.
Ракчеев отмечает, что в декабре Shopping Index, то есть количество посетителей на тысячу квадратных метров торговой площади, в Петербурге снизился на 1,1 процента. Отдельно стоящие помещения в городской застройке все меньше пользуются спросом, арендодатели испытывают сложности с поиском арендаторов.
И в этом сегменте, по оценкам эксперта, цены будут снижаться, а, например, аренда в торговых центрах, наоборот, повышаться. В целом рост по аренде коммерческих помещений Ракчеев прогнозирует на уровне двух-четырех процентов в течение года.
А что же покупатели? Как на них скажутся все эти трансформации на рынке коммерческой недвижимости? Александр Вебер, ведущий аналитик группы Investpoint, говорит, что все зависит от самих помещений. Удачные с точки зрения локации пустующие объекты скоро займут новые арендаторы. И это, очень вероятно, будут федеральные торговые сети.
На них дисконта не будет, наоборот, здесь эксперт не исключает повышения ставок, но покупатель на себе рост цен на аренду не ощутит, они будут «размазаны» по всей торговой сети.
Остальные же точки обречены на прозябание, дробление и приход новых арендаторов. Правда, сейчас в Петербурге в продовольственном сегменте доля ретейла достигает 95 процентов. И найти свою нишу новому игроку, как видно на примере «Интерторга», очень непросто.
Спроса нет, но вы держитесь: как после самоизоляции рухнул рынок аренды в Петербурге
Источник: Яндекс картинки
Источник: Яндекс картинки
Прогнозы, что после окончания режима самоизоляции рынок аренды в Петербурге начнет восстанавливаться, к сожалению, не подтвердились.
Спрос на квартиры не просто снизился, он рухнул. Примерно с середины мая мне каждый день поступают звонки от собственников – арендаторы съезжают. Особой радости подобные звонки уже не приносят.
Я сразу предупреждаю собственников, что придется делать дисконт на арендную ставку и выставлять квартиры в рекламу максимум с 50% гарантийным депозитом (эту сумму часто называют залог за имущество) – иначе квартиру не сдадим.
И еще, приходится снижать требования к арендаторам – выбирать больше не из кого!
В Петербурге, впервые за много лет, сложилась парадоксальная ситуация, когда даже наниматели из стран СНГ вдруг стали на вес золота. Вместе с тем, спрос с их стороны сейчас не так велик – в связи с распространением коронавируса закрыли границы, кто выехал из России в это время – не смогли вернуться обратно.
Признаюсь, что срок экспозиции квартир увеличился многократно – такого низкого спроса не было за весь период моей работы в качестве риэлтора. По квартирам, выставленным в рекламу по цене от 25 тыс.руб. и выше – звонков нет и, думается, не будет еще длительное время. Движение есть по однокомнатным квартирам с арендной ставкой до 15 тыс.руб.-17 тыс.
руб., но, к сожалению, оплачивать гарантийный депозит (залог за имущество) большинство нанимателей после режима самоизоляции в Петербурге уже не может.
Я подробно рассказывала об этом в предыдущей статье «Аренда в Петербурге: залог за имущество как камень преткновения между нанимателем и наймодателем»
Вместе с тем, собственники, которые принимают сложившуюся на рынке аренды ситуацию, и хотят сдать квартиру – сейчас идут на уступки арендаторам. Другие собственники надеются на то, что в течение июня-июля спрос восстановится, и сразу предупреждают арендаторов о повышении арендной ставки с 1 августа.
Тревожные звонки поступают мне от знакомых риэлторов – у некоторых из них 10-12 квартир в рекламе уже месяц – сдать не могут, от слова совсем. Те немногие риэлторы, кто был полон оптимизма в апреле, думая, что к середине мая спрос восстановится – осознали призрачность своих надежд…
Действительно, аренда всегда – это индикатор приближающегося кризиса. Аренда первая реагирует на любые колебания спроса. Об этом была моя статья в начале апреля, вызвавшая много комментариев и обсуждаемая по настоящее время «Аренда в Петербурге как индикатор приближающегося кризиса. Наша новая реальность, какая она?»
Выход из сложившейся ситуации, на мой взгляд, убрать комиссию риэлтора, которую, в силу сложившейся практики, оплачивал арендатор. Так мы ускорим экспозицию квартир в рекламе – арендаторы рассматривают, в первую очередь, квартиры без комиссии.
Таким образом, коронавирус может изменить не только весь рынок аренды в Петербурге, но и ускорить переход к практике оплаты комиссии риэлтора собственником, а не нанимателем квартиры.
Вы согласны с такими мыслями или у вас есть другие мнения? Присоединяйтесь в х!
Если вам интересно читать о буднях петербургского риэлтора и юриста по недвижимости, подписывайтесь на канал ProПитер Недвижимость
Читайте так же:
«Да здравствует новое гетто Петербурга! Варламов здесь еще не был!»
- «Уникальная ситуация на рынке недвижимости Петербурга: после самоизоляции риэлторы уйдут из профессии»
- «Недвижимость в Петербурге: после самоизоляции многократно увеличился спрос со стороны региональных покупателей»
- «Непарадный Петербург. Современные дворы-колодцы»
- «Аренда в Петербурге: что было, что есть и что будет после кризиса»
«Собственник сам выставил квартиру на Авито – а сдать не может. Рассказываю, почему. Подробно, с примерами»
«Покупать нельзя снимать» – куда поставить запятую в случае осенней самоизоляции в Петербурге?»
«Проблемы дольщиков в Петербурге: застройщики просят о снижении неустойки по 214-ФЗ»
Петербуржцам предсказали падение цен на аренду коммерческой недвижимости
В преддверии Нового года гендиректор IDEM Екатерина Гресс рассказала НЕВСКИМ НОВОСТЯМ, как в Петербурге обстоят дела с арендой недвижимости и объяснила, почему предприятия в наступающем году могут ждать падения цен.
Генеральный директор IDEM, председатель комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Екатерина Гресс в разговоре с НЕВСКИМИ НОВОСТЯМИ рассказала, как в Петербурге обстоят дела с арендой недвижимости и объяснила, почему в 2021 году можно ждать падения цен.
«Нужно рассматривать ситуацию со всех сторон. Есть рыночная ситуация и она, безусловно, не в пользу повышения арендной платы. С точки зрения, в первую очередь, доходов населения и их возможности тратить деньги, оставлять эти деньги в ресторанах, магазинах, предприятиях» , — объяснила специалист.
При этом с другой стороны, по ее словам, существует ажиотаж среди инвесторов, которые хотят вложить средства в коммерческие помещения, из-за чего существует небольшой рост стоимости коммерческой недвижимости.
«Каждый инвестор планирует окупить свои инвестиции и получать доход. Также речь идет и о защите инвестиций — на нестабильном рынке инвесторы стараются выбрать более стабильный вариант для вложений. И недвижимость изначально в нашей стране является таким инструментом» , — пояснила собеседница НЕВСКИХ НОВОСТЕЙ.
Она уточнила, что с учетом закрытых или ограниченных в работе кафе и ресторанов она не видит никаких рыночных обоснований для роста ставки аренды.
«Наоборот, есть все перспективы к ее падению. Это рыночная ситуация: как только растет уровень вакантных площадей, неизбежно за этим следует понижение цены аренды» , — рассказала Екатерина Гресс.
При этом в 2021 году, с учетом сложившейся рыночной ситуации и влияния пандемии, роста цены не последует, считает эксперт.
«Все сделки будут заключаться с дисконтом от первоначальной цены. На настоящий момент дисконт доходит до 20 %» , — пояснила гендиректор.
Несколько дней назад НЕВСКИЕ НОВОСТИ рассказывали , что пандемия коронавируса сильно затронула малый и средний бизнес в Петербурге.
Многие предприниматели разорились, кто-то с трудом продолжает держаться на рынке. При этом в городе растет плата за аренду недвижимости.
НЕВСКИЕ НОВОСТИ поинтересовались у экспертов, как в таких условиях будут справляться бизнесмены, и узнали о ценовых тенденциях на аренду в 2021 году.
Мария Демидова