За сутки в Петербурге привили рекордные 12 тысяч человекНа «Алые паруса» начали запускать выпускниковЦентр Петербурга опустел и замер в ожидании тысяч выпускниковВ немецком Вюрцбурге ножом убиты трое, еще несколько раненыЖдите вашей очереди.
Как прививаются от коронавируса по всему мируВ Москве откроются пункты вакцинации для мигрантовВ Бразилии выявили опасный вариант «лямбда»-штамма коронавирусаОбъявлено, какие актёры и за что получат почётный «Оскар» в 2022 годуУтренний туман сделал Ладогу невидимойРоспотребнадзор: Обязательную вакцинацию введут ещё 8 регионов РоссииМинздрав разрешил прививать беременных вакциной «Спутник V»Предыдущие новостиАрхив материалов
Петербургские застройщики продолжают прогнозировать проблемы, к которым приведет отмена долевки. Выжившие игроки не смогут себе позволить щедрость в виде доведения до ума чужого.
Сергей Куликов/ИнтерпрессПоделиться
На эту тему участники рынка готовы говорить только на условиях анонимности, называя процедуру «благотворительностью», «добровольно-принудительной» и «компромиссом».
При этом они подтверждают, что пока бизнес пусть неохотно, но вписывается в процесс, потому что не хочет портить отношения с властью.
По мнению опрошенных «Фонтанкой» экспертов, вступающие летом в силу изменения приведут к тому, что лишнюю копейку нельзя будет потратить, так как под жестким банковским контролем на проблемные объекты ее просто не найдется.
Как сообщили «Фонтанке» в строительном комитете Петербурга, на 1 января 2019 года в списке проблемных находилось 39 жилых домов на 12 568 квартир. Рекорд 2017 года, когда закончили и сдали 33 объекта, повторить не удалось: за последние 12 месяцев в эксплуатацию введено всего 10 таких новостроек, в общей сложности это 3512 квартир.
Врио губернатора Александр Беглов поставил задачу до конца 2019 года достроить большинство проблемных объектов. Ранее замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин обещал, что дорожная карта долгостроев страны будет готова к концу февраля.
По его данным, на начало этого года подобный вопрос не стоит только в 17 субъектах Федерации, а в 68 регионах в реестр проблемных включены 894 дома (98,57 тысячи ДДУ). Их число по сравнению с третьим кварталом прошлого года увеличилось на 1,8%.
Депутат Александр Якубовский 29 января сообщил, что подготовлены предложения Минстрою расширить критерии включения объектов в реестр проблемных.
По его словам, из-за того, что в некоторых объектах квартиры продавали не по ДДУ, далеко не все долгострои попадают в реестр, и достройка части этих объектов не прорабатывается вообще.
На 2019 год в Петербурге запланировали завершить и ввести в эксплуатацию 22 дома на 8064 квартиры, на 2020 год – 7 жилых домов на 999 квартир.
Дополнительно на особом контроле комитета года 24 жилых дома – это объекты в зоне риска, по которым «готовят комплекс мер, направленный на завершение строительства».
В городе создали «дорожную карту» по проблемным объектам, за которой следят сразу три рабочие группы: при комитете по строительству, при прокуратуре и от ЗакСа.
В городе несколько долгостроев, которые у всех на слуху. Самый известный – «Охта Модерн», достроить который пытаются 15-й год. Руководство застройщика под арестом по делу о мошенничестве. Заселения продолжают ждать дольщики ГК «Город», пять объектов которого достраивают его дочерние компании.
В Красносельском районе завершение работ в ЖК «Ленинский парк» просрочили ООО «Спутник» (Ленинский пр., участок 7) и «Высота» (Ленинский пр., участок 5), в ЖК «Прибалтийский» – компании «Азимут» (Ленинский пр., участок 8) и «Орбита» (Ленинский пр., участок 9).
Проблемными были признаны три корпуса ЖК «Новая Каменка», которые возводит «РосСтрой» (СУ-155). Два из них, корпуса №4 и №5, компания ввела в эксплуатацию в начале 2019 года. «Усадьбу на Ланском» от застройщика «БП Истейт-Ланское» планировали ввести в эксплуатацию в конце 2017 года, но сроки перенесли.
Несколько проблемных объектов другого «знаменитого» застройщика – ООО «Норманн»: ЖК «Ижора Парк» в Металлострое, ЖК «На Заречной» в Парголово, ЖК «Три апельсина» на Парнасе. А «Воин-В» долго и со множеством проблем осуществляет реновацию двух кварталов Ульянки в Кировском районе. Инвестор успел возвести три жилых дома на 350 квартир.
«Завершение строительства проблемного объекта всегда несет определенные трудности.
Прежде всего это техническая сторона, так как зачастую при остановке строительных работ не каждый объект «консервируют» должным образом, вследствие чего на момент привлечения инвесторов объект находится в запущенном состоянии, и в некоторых случаях, помимо этапов завершения строительства, требуется полная реконструкция зданий, это дополнительные финансовые и временные расходы», – пояснили в комитете.
Также в строительном комитете нам подтвердили: такая финансово-хозяйственная деятельность всегда осуществляется на добровольной основе, так как у комитета нет полномочий обязать застройщика выступить инвестором.
Зачастую у объекта остается часть непроданных помещений, которые в дальнейшем выступают активом, позволяющим окупить достройку.
В некоторых случаях таких помещений нет, тогда рассматриваются возможности реализации активов самой компании: земельных участков и другой собственности.
Прежде всего такие виды работ выполняют так называемые партнеры города, то есть компании, чья стратегия предусматривает вложения в развитие Петербурга.
При этом Смольный подчеркивает, что для достройки проблемных объектов долевого строительства бюджетные средства не используют.
Единственным исключением стало завершение проекта группы компаний «СУ-155», финансовая модель достройки которого подразумевает финансирование за счет средств банка АКБ «Российский капитал» (ПАО).
Также в комитете «Фонтанке» пояснили, что законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрен механизм завершения строительства жилищно-строительным кооперативом, созданным участниками долевого строительства, либо юрлицом-приобретателем.
Одним из самых распространенных механизмов в стране является процедура банкротства, однако часто она затягивает ввод в эксплуатацию еще на несколько лет.
Поэтому в Петербурге придерживаются следующей практики: «Если застройщик «держится на плаву», то направляются все силы, чтобы помочь и заставить его завершить работы в самые короткие сроки, в том числе за счет новых генеральных подрядчиков», – уточнили в комстрое.
Про выгоду чиновники посоветовали спросить самих застройщиков.
Один из петербургских девелоперов на условиях анонимности рассказал «Фонтанке», что никаких формальных общих правил нет, есть только схема, когда город обращается к социально ответственным игрокам на индивидуальных условиях. Доля затрат, как и возможность их отбить, зависит от условий.
«Откровенно говоря, это не задача бизнеса – что-то достраивать, – рассказал представитель городской компании-застройщика. – Насчет выгоды… может быть по-разному.
Мы, например, достраивали крупный комплекс, где все квартиры уже были распроданы – то есть заработать было не на чем.
Были прецеденты, когда мы достраивали частично распроданный комплекс, где одновременно 5 – 7 застройщиков продавали одни и те же квартиры. Чтобы хоть как-то отбить наши затраты, эти квартиры отошли нам, но это редкость.
Как правило, полуаферистические нерадивые застройщики стараются по максимуму продать квартиры в объекте, чтобы потом с набитыми карманами покинуть рынок. Мы ничего не зарабатываем, это в чистом виде благотворительность, социальная нагрузка на индивидуальных условиях.
Кому-то в обмен легче получить разрешение на строительство на другом участке, кто-то быстрее введет комплекс, избежав излишних проверок. Но откуда сейчас застройщику взять деньги, когда вводится жесткий банковский контроль? С июля 2019 года эта история прекратится, и когда к нам снова обратятся за помощью, мы сможем лишь сказать: мол, мы только за, но вот банки нам не разрешают.
С новыми правилами 25 – 30% игроков уйдут с рынка, но кто-то цивилизованно, а кто-то оставит за собой недострои».
Как уточнили «Фонтанке» в другой компании, конечно, можно отказаться и без объяснений, но никто не хочет вступать «на тропу войны», ведь это история про взаимную поддержку и баланс компромиссов.
Похожая проблема и с социальными объектами. Часто, когда власти обещают избавиться от долгостроев, имеют в виду также проблемные детсады и школы.
Застройщики обязаны обеспечить инфраструктурой свои жилкомплексы, но бизнес хочет продать садики и школы хотя бы по себестоимости, а город или область хотят, чтобы их просто подарили.
Часто выгоднее передать садик частной компании, которая просто сделает его платным, чем ждать выкупа властями.
По мнению другого представителя застройщика, в свое время долевку вводили, чтобы простимулировать рынок. По факту средства на недострои приходится дергать с других проектов, на которых потом срываются сроки сдачи.
В целом, с точки зрения буквы закона, бизнес считает абсолютно правильной попытку внедрить европейский опыт при помощи 214-ФЗ: сначала строишь, потом человек покупает готовый объект.
Но с точки зрения механизмов реализации пока слишком много вопросов, на которые ответов пока еще нет.
«Долгострои создают напряженность в городе, и это та проблема, которую можно решать лишь в связке «власти + социально ответственный бизнес», – рассказал генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина. – К нам обратились за поддержкой, попросили завершить строительство ЖК «Морская звезда».
Мы изучили проектную документацию, физическое состояние объекта и включились в работу. Условия вхождения в чужой проблемный проект обсуждаются индивидуально, но бюджетные деньги в это не вкладываются. Так, за достройку ЖК «Морская звезда» наша компания получила возможность продавать не реализованные ранее квартиры в этом комплексе.
В 2019 году объект будет сдан и заселен. Достройка объектов за другими подрядчиками – всегда более сложный процесс, с большим количеством рисков и подводных камней. Если стройка была брошена на длительный срок и не было необходимой в таких случаях консервации, то объем работ увеличивается.
Тем не менее для крупных компаний с большим опытом работы достройка проблемных объектов в технологическом плане вполне посильная задача».
Эксперт Программы развития ООН, соорганизатор международного проекта «Доктор городов», архитектор, городской планировщик Ирина Ирбитская пояснила «Фонтанке», что на рынке недвижимости страны сложилась патологическая ситуация с недостроями.
«Бизнес-модель «здорового» девелопера – получение бенефитов на протяжении всего жизненного цикла территории (или здания), зарабатывать на развитии. Таких девелоперов в России единицы, остальные компании зарабатывают исключительно на продаже квадратного метра, а не на развитии территории и объектов недвижимости, – пояснила она.
– Они сфокусированы на сокращении расходов на стратегическое планирование, поэтому часто ошибаются либо с выбором участка, либо с оценкой инвестиционной и рыночной привлекательности, либо с выбором партнеров и тем самым закладывают в реализацию самые эпические риски проекта.
Если осознание рисков пришло во время стройки, мы получаем недострои, если после – мы получаем здания-призраки, а иногда и целые районы-призраки.
Такую патологическую ситуацию с недостроями и брошенными объектами невозможно представить ни в одной цивилизованной стране мира.
Я занимаюсь исследованиями европейских городов, национальных политик и финансово-управленческих моделей в сфере девелопмента, но нигде не встречала «политики ликвидации недостроев».
Здравый смысл говорит, что, во-первых, система государственного и муниципального регулирования должна предупреждать появление таких объектов, во-вторых, система управления должна способствовать подготовке стратегической и проектной документации и доведению проектов до реализации.
Недострои – это очаги деградации территорий, ведущие к городским катастрофам. Ответственность перед гражданами за такое количество недостроев лежит на государстве, оно обязано ликвидировать последствия регулирования, приведшие к подобным ситуациям».
По ее словам, единственный эффективный механизм – это внедрить финансово-управленческие модели, при которых участие в ликвидации недостроев инвесторам будет выгоднее, чем строительство новых объектов. Добровольно-принудительный порядок здесь не сработает: слабая мотивация участников лишь на время приостановит дальнейшую деградацию территорий.
«Исходя из норм нового закона, застройщики не просто не смогут достраивать никакие объекты, независимо от механизма их привлечения к этому, но и на многое другое не смогут тратить деньги в связи с поправками.
Например, на обслуживание ранее взятых кредитов, – рассказал «Фонтанке» управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев.
– Закон недоработан, ему требуется такое невероятное количество нормативов и подзаконных актов, что страшно представить, сколько времени на это потребуется.
Проблемные объекты – это полбеды, но у нас ведь система достройки объектов, оставшихся от обанкротившихся компаний, не работает в целом. Несмотря на то, что последние лет 8 власти активно популяризировали закон о ДДУ для поддержки рынка, по факту мы видим, что конкретного механизма достройки не существует и проблема каждого объекта решается в ручном режиме.
Происходит своего рода обмен любезностями на высоком уровне. Страдают от этого опять же покупатели жилья. Я считаю, что в период перехода с долевки на эскроу-счета, если не разработают дополнительные механизмы закона, рынок ждет взрывной рост банкротств и остановленных строек в ближайшие 2 – 4 года. Период, когда никто не будет понимать, как на практике себя покажет система».
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
© Фонтанка.Ру
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
В петербурге и ленобласти завершены более 40 домов-долгостроев в 2019 году
ЖК «Шотландия» начали в 2015 году в деревне Скотное Агалатовского СП. Всего на 28 га запланировано 600 000 кв.м малоэтажного (3-4 этажа) жилья и сопутствующей инфраструктуры. Первые шесть домов на 299 квартир обещали сдать в конце 2016-го.
Затем в продажу вывели вторую и третью очереди (282 и 241 квартира), их планировали завершить в 2017-м и 2018-м. В этих домах реализована 531 квартира на сумму свыше 1,35 млрд рублей.
Ориентировочная стоимость завершения строительства двух корпусов, находящихся в высокой степени готовности, – около 80 млн рублей.
В начале 2016-го «Навис» вывел на рынок первую очередь (на 693 квартиры) малоэтажного проекта «Итальянский квартал» в Романовке. На 20 га предусмотрены 22 четырёхэтажных дома на 2400 квартир.
Сдать первые шесть корпусов собирались в III квартале 2017-го, но застройщик – ООО «Созвездие» – к этому времени успел возвести только «коробки».
Здесь продано 550 квартир на сумму более 1,24 млрд рублей.
В 2019-м удалось завершить единственный многоэтажный проект «Нависа» в Мурино. Комплекс «Созвездие» состоит из двух корпусов с секциями от 18 до 25 этажей и рассчитан на 2074 квартиры. Первые две очереди с задержкой почти в год сдали в 2015-м и 2016-м.
Жильё продавали по схеме ЖСК, но участки под домами кооперативам не принадлежали, поэтому у новосёлов возникли проблемы с регистрацией собственности. К третьей очереди относятся несколько жилых секций и пристроенный детский сад. Застройщик пытался ввести её в 2018-м, но выяснилось, что площадь больше проектной на 11%, детсад не готов и не хватает мест для парковки.
В итоге несколько секций приняты в ноябре 2018-го, ещё две – в марте. Завершение оставшихся двух парадных и детского сада финансировала ГК «Евроинвест».
ДОНОРЫ ДЛЯ ДОЛГОСТРОЕВ
Основная сложность при завершении долгостроев – поиск финансирования. Далеко не во всех домах есть непроданные квартиры, реализация которых позволила бы оплатить достройку.
В Ленобласти, например, активно привлекают к завершению проектов компании-доноры. Губернатор региона Александр Дрозденко предложил им преференции. Например, первоочередной выкуп социальных объектов по программе «Стимул». Не исключено даже строительство школ и садиков за счёт бюджета.
Кроме того, у компаний-доноров власти готовы приобретать встроенные помещения для государственных и муниципальных нужд, предоставлять новые участки под застройку, компенсировать часть затрат на подключение к инженерным сетям, лояльнее рассматривать вопросы об отклонении от предельных параметров строительства и т.д.
Финансировать достройку частных проектов из бюджета по закону в принципе нельзя. Однако долгострои ГК «СУ-155» завершали фактически за счёт казны. Финансированием занимается уполномоченный в сфере жилищного строительства банк «ДОМ.РФ».
На достройку проблемных домов может тратить средства компенсационный Фонд защиты прав дольщиков.
Застройщики отчисляют в него взносы с каждой продажи, кроме того, средства выделяет и федеральный бюджет. Региональным бюджетам тоже разрешили вкладываться в долгострои.
Например, Ленобласть осенью 2019 года заключила с Фондом соглашение о совместном финансировании нескольких объектов. За три года регион выделит 2,8 млрд рублей и столько же – Фонд.
В Петербурге тоже делают ставку на доноров и некие преференции для них, о которых, впрочем, публично не сообщается. Не обходится и без благотворительности. Например, в прошлом году Setl Group решила помочь 44 дольщикам, которых обманули разные компании. Граждане заключили договоры ещё до вступления в силу 214-ФЗ (до апреля 2005 года).
Поэтому на предусмотренные законом меры поддержки рассчитывать не могут. Они не получили квартиры из-за «двойных» продаж, банкротства застройщиков и т.д. И при этом не имеют собственного жилья.
Выплаты в среднем составили 70 000 рублей на кв.м когда-то оплаченных квартир.
Проблемные объекты в Ленобласти, введённые в 2019 году
Когда завершат самые известные долгострои Петербурга? — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Бывший губернатор Петербурга Георгий Полтавченко еще в начале осени заявлял, что к 2020 году все долгострои будут завершены, и такое явление, как «обманутые дольщики» останется в истории. Однако власть сменилась.
Пока исполняющий обязанности градоначальника Александр Беглов не делал громких заявлений по поводу решения проблем дольщиков. LIVING выяснил перспективы самых известных проблемных объектов города.
Долгострои «Города» и «СУ-155» – снова фальш-финиш?
Обанкротившаяся ГК «Город» оставила три недостроя. Все они расположены на территории Петербурга, а работы на стройплощадках встали в 2014-м.
ЖК «Ленинский парк» и ЖК «Прибалтийский» находятся по соседству в Красносельском районе, а ЖК «Морская звезда» – в Приморском. Ввод последнего жилого комплекса откладывается с IV квартала 2015-го.
На сегодня «Морскую звезду» завершает компания «Эталон ЛенСпецСМУ», сроком сдачи объекта по-прежнему называется II квартал 2019-го.
Что касается двух других долгостроев «Города», то дольше всего – с I квартала 2013-го – квартиры ждут дольщики «Ленинского парка».
Больше полугода назад городские власти обещали, что все незавершенные дома – корпуса 6Б, 6В, 7Б, 7В и 5А – будут сданы в апреле-мае.
Однако в действительности с тех пор введены в эксплуатацию только дома 6Б и 6В, и то произошло это только в середине августа. По остальным корпусам новым сроком сдачи называется IV квартал 2018-го.
ЖК «Ленинский парк». Источник: vk.com/gorodnews
По словам главы инициативной группы дольщиков ГК «Город» Аллы Андреевой, готовность корпусов 7Б, 7В и 5А очень высокая, но 5А немного отстает. «Если не будет никаких критических состояний в виде обнаружения чего-то неправильно построенного и т.д., как это было по корпусам 6Б и 6В, то, вполне возможно, к концу года их введут», – предполагает активистка.
Жилой комплекс «Прибалтийский», переносы по которому идут с III квартала 2014-го, объединяет пять домов: один корпус расположен на участке 8, еще четыре дома – на участке 9. Ни один из корпусов до сих пор не введен в эксплуатацию, и сегодня, как и полгода назад, сроком их сдачи называется конец 2018-го.
Между тем, по уточнению Аллы Андреевой, строительная готовность высока только по корпусу 9А, но и там очень много недоделок. «Остальные корпуса точно до нового года не сделают.
В лучшем случае их сдадут к лету следующего года», – прокомментировала LIVING’у Алла Андреева, добавив, что в зиму эти дома уходят даже без инженерии.
ЖК «Прибалтийский». Источник: vk.com/gorodnews
Петербургское наследие другого скандального банкрота – «СУ-155» в лице «дочки» «РосСтрой» – ЖК «Новая Каменка» в Приморском районе. Переносы сроков по новостройке идут с IV квартала 2015-го.
В апреле Смольный уверял: корпуса №2, №3 и №6 получат разрешение на ввод весной, корпуса №4 и №5 – до конца II квартала, а корпус №1 – до конца текущего года. В итоге первые три названных дома на сегодня сданы, произошло это в июне. Сроками же сдачи корпусов №4 и №5 сейчас называется декабрь 2018-го.
По информации от дольщиков по этим домам Госстройнадзор недавно провел проверку. Все выявленные чиновниками замечания застройщик обещает устранить в срок до 30-го ноября.
ЖК «Новая Каменка». Источник: gov.spb.ru
А вот срок сдачи корпуса №1, переименованного в ЖК «На Королева», пока неясен. Возобновить работы на объекте застройщик планирует только в январе.
«Корпус №1, состоящий из четырех домов, является последним, который должны достроить в нашем ЖК. По обещаниям Путина, эпопея должна была закончиться в этом году, но застройщик уже озвучивает III квартал 2019-го. При этом стройка мало того, что стоит, еще и демонтируют башенные краны», – рассказали в инициативной группе дольщиков ЖК «Новая Каменка».
ЖК «Янино парк». Источник: vk.com/rcstroy
Не понятны сроки завершения еще одного долгостроя от «СУ-155», но уже на территории Ленобласти.
Речь идет о ЖК «Янино парк» во Всеволожском районе, который первоначально предполагалось ввести в эксплуатацию в I квартале 2017-го. «По ЖК «Янино парк» информации мало.
Можно отталкиваться от официальной информации застройщика о сдаче в декабре, но даже по фотографиям видно, что состояние далеко от нормального», – прокомментировали дольщики.
Титанические усилия не впрок
Посоревноваться по количеству брошенных долгостроев с ГК «Городом» вполне может ГК «Титан». Три структуры этого девелопера – компании «Титан», «Ареал» и «СпецКапСтрой СПб» – не завершили жилые комплексы «Ленсоветовский» и «Вариант» в поселке Шушары Пушкинского района Петербурга и муринский ЖК «Воронцов».
В «Ленсоветовском» на сегодня не достроены два дома – корпуса №5 и №10. В апреле их сроком сдачи назывался III квартал 2018-го, ввод же этих домов по ДДУ откладывается с IV квартала 2012-го.
ЖК «Ленсоветовский». Источник: gov.spb.ru
Как полагает координатор инициативной группы дольщиков ГК «Титан» Елена Худякова, сдать до конца года точно не успеют. «Лифты еще не установлены, а на каждый лифт одна бригада тратит 1-1,5 месяца.
Даже если наймут восемь бригад на каждую парадную, то сдадут не раньше января-февраля, – аргументировала свой ответ активистка, добавив – Внутренняя инженерия не готова, и не все документы по перепроектированию согласованы».
Относительно «Варианта» Елена Худякова рассказала: «В «Ареале» (застройщик ЖК «Вариант» – ред.) идет банкротство. Дольщики пока терпеливо ждут». По «Воронцову» же, по словам активистки, обстановка очень напряженная: «Люди требуют избавить их от лишних рисков. Администрация предложила заем в 70 млн рублей на проектные работы под 10% + залог земельный участок».
ЖК «Воронцов». Источник: vk.com/club56162399
Первоначальным сроком сдачи «Варианта» в ДДУ указывался I квартал 2017-го.
Однако еще в апреле в петербургском комитете по строительству LIVING’у сообщили новый срок сдачи, коим, согласно «дорожной карте», должен стать IV квартал 2019-го.
Срок сдачи «Воронцова» по ДДУ – III квартал 2016-го. На завершение этого объекта, по апрельским подсчетам комитета по строительству Ленобласти, понадобится еще 1,5-2 года.
Таким образом, за последние полгода завершилась история пяти домов-долгостроев – корпусов 6Б и 6В «Ленинского парка» и корпусов №2, №3 и №6 «Новой Каменки». Возможно, к новому году радостную новость о получении разрешения на ввод услышат и дольщики других домов этих жилых комплексов.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Сейчас ведётся снос конструкций, а к строительным работам компания планирует приступить в середине лета. По адресу: 13–я линия В.О., 50, появится комплекс площадью 13,6 тыс. м2 на 55 квартир и с подземным паркингом на такое количество машино–мест. Также проектом предполагается фитнес–центр с бассейном площадью 820,5 м2. Разрешение на строительство было получено в 2018 году.
Как рассказал «ДП» генеральный директор ООО «Винтеко» Антон Попенин, на первом этапе девелопер будет строить за свои средства. «Если возникнет необходимость, привлечём проектное финансирование», — уверен он.
По оценкам экспертов, объём инвестиций в проект составит около 1,5 млрд рублей. Сейчас недвижимость в этой локации стоит 320–370 тыс. рублей за 1 м2.
История долгостроя на 13–й линии В.О. связана с обанкротившимся ЗАО «ИВИ–93». Правительство Петербурга в начале 2000–х издало постановление о строительстве гостиничного комплекса на месте бывшего здания Французского благотворительного общества.
Концепция предполагала воссоздание исторического здания, но от этой идеи отказались. В проект внесли коррективы, приспособив участок под современный жилой дом средней этажности. В 2007 году застройщик оформил право собственности на частично построенное здание.
На фоне процедуры банкротства «ИВИ–93» здание вместе с землёй перешло во владение ООО «Виста–констракшн».
В 2014 году у долгостроя появился новый хозяин, которым стало ООО «Кредо», позже активы перешли в долевую собственность частному лицу и ООО «Винтеко».
Этот проект довольно долго экспонировался на рынке. «У него прекрасное расположение, но он не лишён и недостатков. На участке есть объект незавершённого строительства, который нужно сносить, включая нулевой уровень. Такой демонтаж обойдётся в значительную сумму», — говорит Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.
«Участок интересен, и при адекватной рыночной цене спрос будет. Застройщику придётся подстраиваться под имеющиеся ограничения, но мы знаем успешные ЖК в этой локации, например, недалеко находится уже удачно реализованный проект ЮИТ», — рассказывает Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.
Территория Васильевского острова, и особенно его историческая часть, остаётся привлекательной с точки зрения создания качественных девелоперских проектов бизнес–класса, считают участники рынка. При этом основные покупатели — жители самого Васильевского острова.
«Они, как правило, довольны своей локацией и не хотели бы менять район, но, вполне вероятно, хотели бы улучшить условия проживания», — говорит Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт–Петербург».
Каких долгостроев дольщики ждали больше девяти лет
В декабре в Петербурге завершили строительство жилого комплекса «Дом у озера», который начинали возводить 13 лет назад. Всего за 2017 год в городе сдали 31 долгострой. В течение двух лет комитет по строительству рассчитывает заселить еще 41 дом из списка «проблемных».
«Бумага» вспоминает десять жилых комплексов в Купчине, Металлострое и на Охте, открытия которых обманутые дольщики ждали более девяти лет.
Один из самых известных долгостроев Петербурга — «Охта-Модерн» на Большеохтинском проспекте — начали строить в 2003 году. Застройщик «ИВИ-93» обанкротился, как и принявшее у него строительство ООО «Балтжилинвест».
В 2014 году дольщики «Охты-Модерн» даже устроили голодовку. Девелопер «Питер-Констракшен» к 2016-му тоже не выполнил обязательств по сдаче долгостроя перед Смольным.
Сейчас, по данным «Фонтанки», дома готовы на 80–90 %, однако в декабре стало известно, что нынешний застройщик тоже обанкротился.
Примерно 13 лет строили ЖК «Светлана» на пересечении улицы Зеленогорской и Богатырского проспекта, однако дольщики не вели заметной активности в соцсетях и СМИ.
Строительство дома на улице Красных Военлетов в Гатчине началось в 2005 году.
В отношении этого дома Арбитражный суд России впервые применил поправку в законе «О банкротстве», которая позволяет передать права застройщика кооперативу дольщиков.
Правда, дольщики там и не смогли достроить дом, и в сентябре администрация Ленобласти заключила соглашение с группой компаний «КВС», которая должна сдать объект в течение полутора-двух лет.
ЖК «Лондон Парк» на проспекте Просвещения начали строить в 2007-м и планировали завершить работы за два года, но строительство растянулось на десять лет. Лишь в декабре компания «Л1» сдала квартиры первой очереди. Все дома рассчитывают сдать лишь к 4-му кварталу 2023 года.
На Двинской улице в 2008 году начали строить ЖК «Екатерингоф», который теперь называется ЖК «Панорамы залива» (окна домов выходят на Финский залив). Застройщик ЗАО «Трест-102» долгое время не приступал к работам, сроки сдачи передвигались. Сейчас при участии строительной компании «Альянс» достроить «Панорамы залива» собираются во втором квартале 2018-го.
ЖК «Дом с каминами» на проспекте Маршала Жукова начали строить еще в 1997 году и полностью сдали комплекс лишь в 2014-м. При этом дольщики, квартиры которых продали дважды, продолжают судиться с застройщиком.
В поселке Металлострой ЖК «Дом у озера» обещали сдать в 2008-м, но дольщики получили ключи от квартир только в декабре 2017-го. Строительство началось в 2004-м.
Еще один ЖК, который смогли сдать лишь в 2017 году, — «Кристалл Полюстрово» на улице Маршала Тухачевского. Работы заняли 13 лет, за которые строительство успели заморозить и несколько раз перенести.
Работы над долгостроем на Институтском проспекте, возводить который начали в 2003 году, долгое время не велись вообще. В 2010 году строительство доверили кооперативу дольщиков — он и довел его до конца в 2014 году.
ЖК «Кассиопея» в Купчине начали строить в 2003 году и собирались закончить через три года. В 2007-м стройку заморозили, год спустя город разорвал договор с инвестором, который еще полтора года безуспешно отстаивал в суде права на «Кассиопею». Закончить строительство удалось только в 2013 году.
Долгострои Санкт-Петербурга 2020 года – застройщики и их проблемные долгострои
Самый страшный кошмар дольщика – попасть в долгострой и годами жить в неопределенности, ожидая чуда. На протяжении нескольких последних лет правительство предпринимает попытки обезопасить дольщиков, совершенствуя законодательство и вводя новые условия для застройщиков и покупателей.
С 2019 года все сделки по договорам долевого участия проводятся с использованием эскроу-счетов, благодаря которым средства покупателя останутся в банке до того момента, пока строительная компания не достроит и сдаст дом. Это нововведение дает надежду на то, что проблема долгостроев если не исчезнет, то хотя бы позволит покупателям в случае кризисной ситуации не потерять деньги.
Новый закон работает на перспективу и призван помочь избежать появления обманутых дольщиков. Но что делать с теми, кто уже оказался в этой ситуации? В России до сих пор остаются тысячи проблемных объектов, чья судьба не может решиться годами. Сотни тысяч людей ждут свои квартиры, выплачивая ипотеку за несуществующие квадратные метры. Есть ли у дольщиков шансы получить обещанные квартиры?
Откуда ждать помощи
С 2018 года в России начал формироваться Единый реестр проблемных объектов. В него заносят объекты, чей застройщик обанкротился, задержал сроки сдачи или передачи ключей больше, чем на полгода. Список публичный, и ознакомиться с ним может любой интересующийся.
На данный момент в нем числится более двух тысяч объектов по всей стране. В Санкт-Петербурге на 2020 год проблемными объектами признаны 11 жилых комплексов.
Черный список по Ленинградской области существенно больше – завершения строительства ожидают 165 проектов, среди которых как многоквартирные объекты, так и небольшие таунхаусы.
Не исключено, что перечень в следующем году пополнится еще несколькими объектами, но также ожидается завершение строительства ряда долгостроев. Так, за 2019 год в Петербурге удалось сдать 20 домов, в области – 22 дома.
Появлению Единого реестра проблемных объектов предшествовало создание в 2017 году Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Его учредителем выступило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
На данный момент Фонд уже взял под свое крыло сотни объектов по всей стране и курирует решение вопросов, связанных с финансированием строек и выплатам возмещений дольщикам.
Фонд защиты прав дольщиков работает следующим образом. Если жилой комплекс по какой-либо причине попадает в реестр проблемных объектов, то региональные власти имеют право обратиться в Фонд с ходатайством о восстановлении прав дольщиков. Сами граждане этого сделать не могут, только через представителей местной власти. После принятия запроса начинается процедура банкротства застройщика.
Пока тянутся судебные процессы Фонд собирает информацию о строительной компании и объекте для того, чтобы оценить проект и принять решение – достраивать дом или возмещать дольщикам стоимость квартир.
Чтобы определиться, Фонд считает, сколько необходимо денег и какое количество времени потребуется для завершения проекта, и сравнивает результат с суммами, которые необходимо вернуть дольщикам, учитывая рыночную стоимость квадратного метра. Выберут, разумеется, наименее затратный путь. Желание самих дольщиков в данном вопросе не учитывается.
То есть вариант того, что кто-то заедет в достроенную квартиру, а кто-то получит компенсацию, невозможен. Либо все дружно переедут в новый ЖК, либо ограничатся денежным возмещением. На принятие решения у Фонда уходит примерно полгода.
В случае решения в пользу достройки объекта по решению Арбитражного суда земельный участок и жилой комплекс передаются Фонду. А он в свою очередь обязуется выполнить все условия по завершению строительства. Причем сроки ограничены тремя годами.
Возникает резонный вопрос: откуда берутся деньги на финансирование? Согласно Федеральному закону 218-ФЗ от 29.07.2017 г.
застройщики обязаны отчислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждой продаваемой квартиры. То есть средства на ликвидацию долгостроев поступают непосредственно от тех, кто приобретает квартиру сейчас.
К этим деньгам добавляются средства, которые выделяются из регионального бюджета.
К услугам Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства прибегают далеко не всегда. По каждому жилому комплексу ситуация рассматривается индивидуально, и проблему долгостроя могут решить по-другому. Интересно, что в Петербурге и Ленинградской области механизмы и способы того, как достроить объект, брошенный застройщиком, немного отличаются.
Опыт Санкт-Петербурга и Ленинградской области
В северной столице практикуют три основных способа борьбы с долгостроями. Первый – за счет собственных средств застройщиков.
Если жилой комплекс попадает в Единый реестр проблемных объектов, это не обязательно означает, что компания обанкротилась, а стройка заморожена. Помним, что в черный список попадают и те, кто задержал сроки сдачи больше, чем на полгода.
Таких компаний в городе несколько. Медленно, со скрипом и недовольством со стороны клиентов, но они сами доводят до ума свои объекты.
Второй способ – привлечение стороннего соинвестора, который будет вкладывать в проект собственные средства и получит за это, например, непроданные квартиры или прибыль от их продажи.
Третий способ – смена застройщика, готового за собственные средства и собственными силами завершать строительство. Обычно спасителями становятся крупные компании с хорошей репутацией и известным именем. Например, в 2019 году ГК «Эталон» достроила ЖК «Морская звезда», который дольщики ждали с конца 2015 года.
Также благими делами отметились ГК «ПИК», «БФА-Девелопмент» и другие. Застройщику в работе с проблемным объектом выгоды меньше, чем хлопот. Власти могут предложить отдать непроданные квартиры или продать новый земельный участок для застройки без проведения торгов.
При этом строительная компания столкнется с целым рядом неудобств и трудностей, начиная от юридического оформления и заканчивая неожиданностями от предыдущих владельцев в виде квартир, которые были проданы по два-три раза, или некачественными материалами.
Дополнительным «бонусом» прилагается общение с обманутыми дольщиками, с которыми надо договариваться и вести диалог.
Во всех трех случаях происходит активное взаимодействие и контроль со стороны городских властей. В апреле 2020 года была разработана «дорожная карта», в которой на год вперед расписаны этапы работы с петербургскими долгостроями. К концу года уже есть понимание, что темпы отстают от намеченного графика, но работа ведется, что вселяет оптимизм.
Примечательно, что петербургские власти пока не обращаются за помощью к Фонду защиты прав дольщиков, в отличие от Ленинградской области.
В ЛО также привлекают инвесторов и застройщиков. Им предоставляют участки земли, а также оказывают содействие в подключении к инженерным сетям, строительстве дорог, благоустройстве территории.
Также в таких проектах приобретается жилье для льготников и очередников.
Власти Ленобласти заняли очень активную позицию и стараются оказывать всестороннюю помощь и содействие застройщикам, согласившимся взять на себя достройку проблемного объекта.
Еще одним инструментом в борьбе с областными долгостроями стало создание АО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» (ЛенОблАИЖК).
Оно создано по инициативе Правительства Ленинградской области с целью развития системы ипотечного кредитования и наращивания объемов строительства.
Одной из задач агентства является восстановление прав обманутых дольщиков и участие в завершении строительства проблемных объектов.
Кому повезло в 2020 году
Благодаря действиям и заинтересованности местных властей у долгостроев появился реальный шанс стать новостройками и наконец-то принять законных владельцев. Часть проектов сдвинулась с места: одни жилые комплексы ждут решения своей судьбы, в других уже начались строительные работы.
???? ЖК «Новая Скандинавия», Выборгский район Санкт-Петербурга. История этого жилого комплекса тянется с 2006 года, когда должны были сдать первую очередь проекта.
В 2014 году все-таки удалось завершить строительство домов первой очереди, но уже через год застройщик «Группа Прайм» обанкротился, а стройка была заморожена. Долгое время власти пытались найти инвестора и в итоге согласовали проект с ЗАО «БФА-Девелопмент».
Один из двух недостроенных домов должны сдать во 2 квартале 2021 года, другой – в 4 квартале 2022 года.
???? ЖК «Силы природы», г. Мурино. В 2013 году компания O2 Development объявила о начале строительства жилого комплекса, но в 2016 году работы на объекте прекратились. При активном участии Правительства Ленинградской области в 2018 году была разработана схема достройки. Проект разделили на две части.
Одну из них – «Силы природы» — достраивает O2 Development. Вторую часть выделили в отдельный проект «Ромашки». За его реализацию взялась компания ООО «Романтик». В качестве инвестора в проект вступило АО «ЛенОблАИЖК», которое выкупило свободные квартиры. В настоящий момент строительство продолжается.
???? ЖК «Галактика», г. Мурино. Начинала строительство компания «ГлавСтройКомплекс». Проект был грандиозным – целый квартал с собственной инфраструктурой. В итоге все закончилось на первом же доме, который застройщик бросил недостроенным в 2016 году.
За достройку объекта взялась ГК «ПИК», за что получила от Ленобласти возможность построить еще несколько домов по соседству, помощь с подключением к сетям, а также возможность приобрести без торгов участок в Новом Девяткино.
Первый дом ЖК «Галактика» планируют сдать в 3 квартале 2021 года.
???? ЖК «Воронцов», г. Мурино. Строительство 11-этажного дома в 2015 году анонсировала компания «СпецКапСтрой Спб». Однако через год строительство остановилось.
В 2019 году дольщики создали ЖСК и заключили договор с дочерней структурой АО «ЛенОблАИЖК». Было принято решение снести недостроенный корпус, а на его месте возвести уже 20-этажный дом с большим количеством квартир.
Строительные работы уже идут. Завершение запланировано на 2021 год.
???? ЖК «Yolkki Village», д. Скотное. Жилой комплекс возводился силами компании «Гранд-Строй». Предполагалось строительство 14 домов и объектов социальной инфраструктуры.
В конце 2018 года сдали четыре дома первой очереди. В 2019 году «Гранд-Строй» была признана банкротом, а объект передали Фонду защиты прав дольщиков.
Было приято решение о том, что проект будет достроен, что сейчас и происходит.
???? Жилые комплексы ГК «Норманн». После себя застройщик оставил «богатое» наследство: три недостроенных жилых комплекса в Петербурге и еще четыре в Ленинградской области. Свои квартиры дольщики ожидают с 2014 года.
В 2019 году петербургским властям удалось найти инвестора, достроить и сдать ЖК «Ижора Парк» в пос. Металлострой. Теперь на очереди решение по еще двум долгостроям, расположенным в Выборгском районе Петербурга, – ЖК «Три апельсина» и «На Заречной».
Согласно дорожной карте уже в 2020 году власти должны были определиться с инвестором и возобновить строительные работы. Весной этого года «Норманн» был признан банкротом, а дома включены в Единый реестр проблемных объектов. Инвестор, кстати, тоже нашелся – им стал холдинг «РосСтройИнвест».
Однако по непонятным причинам подписание соглашения откладывается, как и возобновление строительных работ, что вызывает негодование дольщиков, которые даже объявили голодовку.
Зато с объектами «Норманна», расположенными в Ленинградской области, все понятно. За них взялся Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства:
- ЖК «Морошкино», корпуса 2 и 5 – производится выплата возмещения, достраивать эти дома не будут.
- ЖК «Десяткино», 2 очередь – принято решение о завершении строительства.
- ЖК «Десяткино 2.0» – принято решение о завершении строительства.
- ЖК «Яркий» — производится оценка стоимости и происходит принятие решения о дальнейшей судьбе.
???? Жилые комплексы строительной компании «Навис». Еще одно громкое имя сфере долгостроев. Застройщик оставил незавершенными три объекта в Ленинградской области. Ими сейчас также занимается Фонда защиты прав дольщиков.
- ЖК «Щегловская усадьба» — Фонд принял решение о выделении финансирования, необходимого для завершения строительства всех корпусов.
- ЖК «Шотландия» — часть домов будет достроена, часть не станут возводить, а вернут дольщикам деньги.
ЖК «Итальянский квартал» находится на стадии проведения оценки и принятия решения о дальнейшей судьбе. Последние несколько лет за проблему долгостроев в нашей стране взялись плотно. Уже понятно, что дольщиков в беде не бросили – людей ожидает если не квартира, то хотя бы денежное возмещение.
Удастся ли до 2025 года окончательно победить это явление, пока сложно сказать, но успехи есть, а законодательство должно предотвратить появление новых проблемных объектов.
Покупатели квартир в строящихся домах могут быть уверены, что их права будут отстаивать, но лучше изначально выбирать проверенных застройщиков и помнить, что любая стройка – это риск.