ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ. ДИНАМИКА*
Пешеходные торговые коридоры – улицы в центральных районах города с пешеходным потоком: М. Садовая ул., 1-я Советская ул., Тележный пер., М. Конюшенная ул., 6–7-я линии В. О.
Основные торговые коридоры центральных районов – главные улицы центральных районов, а также Московский проспект, с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком, вокруг которых сконцентрирована основная деловая активность: Невский пр-т, Большой пр-т П. С., Каменноостровский пр-т, Московский пр-т.
Второстепенные торговые коридоры центральных районов – улицы в центральных районах, примыкающие к главным торговым магистралям города, с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком или расположенные в непосредственной близости к ним: Б. Морская ул.
, Б. Конюшенная ул., Рубинштейна ул., Владимирский пр-т, М. Морская ул., Маяковского ул., Восстания ул., Кирочная ул., Загородный пр-т, Гороховая ул., Садовая ул., Средний пр-т В. О., Лиговский пр-т, Литейный пр-т, Некрасова ул., Жуковского ул., Белинского ул., Казанская ул.
Основные торговые коридоры спальных районов – крупные нецентральные магистральные улицы, связывающие несколько районов города. Вокруг этих улиц сконцентрирована деловая активность и/или сформирован и формируется значительный объём жилой застройки: Ленинский пр-т, Славы пр-т, Комендантский пр-т, Просвещения пр-т.
Второстепенные торговые коридоры спальных районов – улицы в густонаселенных спальных районах, где расположена преимущественно жилая застройка: Энтузиастов пр-т / Индустриальный пр-т, квартал «Балтийская Жемчужина», Оптиков ул. / Туристская ул.
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Итальянский люксовый бренд Brunello Cucinelli переехал с Большой Конюшенной ул. на Невский пр-т, д. 113, арендовав помещение площадью около 500 м².
- На рынок Петербурга вышел новый для региона ритейлер Eurospar, его развитием занимается ООО «СПАР Миддл Волга».
- В Санкт-Петербурге на Невском пр-те, д. 23 открылся первый магазин «ИКЕА» малого формата.
- Введенные ограничения, связанные с вирусом COVID-19, практически остановили бизнес, функционировавший до этого во встроенных коммерческих помещениях города. Большая их часть была полностью закрыта начиная с 26 марта текущего года с последующим послаблением в июне и полным снятием ограничений 27 июля 2020 г.
- 23.07.2020 г. Губернатор Санкт-Петербурга подписал закон о запрете подачи алкогольных напитков в рюмочных, барах и других заведениях площадью менее 50 м², расположенных в многоквартирных домах (закон вступил в силу 1 января 2021 г.).
- Петербургские власти ужесточили коронавирусный режим на период новогодних праздников. Согласно новой версии 121-го постановления, заведения общественного питания не обслуживали посетителей с 30 декабря 2020 года по 3 января 2021 года.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «По итогам 2020 года рынок торговых помещений показал свою гибкость, а также устойчивость к внешним воздействиям, несмотря на полную приостановку деятельности бизнеса в торговых помещениях во II кв.
и частичное ограничение в IV кв. 2020 г. Благодаря взвешенной политике начисления арендной платы большинством арендодателей в период действия запретов на предпринимательскую деятельность, уровень ротации сохранился в пределах значений, сопоставимых с 2019 годом, и составил 13,8%.
2020 год запомнится серьезными испытаниями и вызовами, которые не все участники рынка смогли преодолеть. Так, объём площадей, занимаемый кафе и ресторанами, сократился на 9,5%, банками и микрофинансовыми компаниями – на 13,9%, салонами сотовой связи – на 12,4%.
Вместе с тем интернет-ретейлеры OZON, «СДЭК», Wildberries, воспользовавшись ситуацией с ограничениями, начали активную экспансию и увеличили свое присутствие на рынке более чем в 2 раза за 2020 г. Также стоит отметить увеличение доли в открытиях fashion-ретейлеров на 1 п. п.
по сравнению 2019 годом благодаря таким знаковым для рынка брендам, как Brunello Cucinelli, Bretling, Canali на Невском пр-те, Sandro, Maje, Paul&Shark на Большом пр-те П. С.
Снижение арендных ставок для рынка стало ожидаемым результатом ограничений, при этом наименьшему влиянию оказались подвержены торговые коридоры в спальных районах за счет генерации трафика со стороны жителей, которые в том числе были переведены на удаленную работу. Наибольшее снижение было отмечено в центральных локациях города в связи с уменьшением количества офисных работников и существенным сокращением туристического трафика».
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 2020 года суммарный объём площадей формата street retail составил 614,9 тыс. м². Прирост нового предложения за год составил 0,6% за счет перепрофилирования некоторых помещений под торговлю на основных торговых коридорах спальных районов. В течение года продолжалась тенденция уменьшения средней площади занимаемых объектов – 109,3 м² по итогам 2020 г.
против 110,5 м² в 2019 г. Тенденция сокращения арендуемых площадей обусловлена дроблением крупных помещений на несколько юнитов либо формированием мультиформатных объектов, когда помещение с одним входом занимают несколько арендаторов.
Особенно данная тенденция заметна в спальных районах на локальных улицах, где за год средний размер помещения снизился на 6,5% – до 100,4 м².
Наиболее востребованы помещения площадью менее 100 м² (63% всех площадей на рынке). 26% предложения составляют помещения от 100 до 200 м². Остальные 11% приходятся на помещения больших размеров – от 500 м² и выше.
В структуре профилей арендаторов традиционная тройка лидеров осталась неизменной (общественное питание – 30%, продукты – 13%, одежда – 9%), при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, снизился на 9,6% и 7,5% соответственно по сравнению с итогами 2019 г. Продуктовый ритейл, в свою очередь, за счет экспансии сетей (таких как «ВкусВилл» Eurospar, «Вкустер», «Магнит» и др.) увеличил свое присутствие на 5,6% по объёму занятых площадей.
В целом за 2020 г. было открыто на 23% меньше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общепита традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 28% и 34% соответственно.
Начали работу такие кафе и рестораны, как «Казан Мангал», Taproom, «Додо Пицца», «Волконский» на Невском пр-те, «Хачапури и Вино», «КАХА Бар» на Большом пр-те П. С., бар «Дармаджи» на Каменноостровском пр-те.
Не осталась в стороне от новых открытий и главная ресторанная улица города – Рубинштейна: здесь открылись GUCCI (Del Mar Group), Flor, Monkey Bar, Noir и др.
За счёт стремительного развития интернет-торговли в период пандемии службы доставок интернет-магазинов, таких как OZON, «СДЭК», Wildberries, увеличили арендованные площади во встроенных коммерческих помещениях более чем в 2 раза за 2020 г.
Стоит отметить, что такие пункты выдачи развиваются не только в отдельных помещениях стрит-ритейла, но и на субарендных площадях в аптеках, продуктовых магазинах. На фоне неустойчивой эпидемиологической обстановки активно появлялись аптеки – за 2020 г.
показатель занимаемой площади увеличился на 15%.
Что касается сокращения арендуемой площади, то сегмент банков и микрофинансов уменьшил занимаемые площади на 13,9% (5% в общей структуре арендаторов по городу). Помимо формата магазинов «интим», наибольшее снижение зафиксировано также в детских товарах, ювелирных изделиях и магазинах обуви.
Изменения в fashion-сегменте в первую очередь связаны с ротацией в премиальных локациях – на Большом пр-те П. С., Большой Конюшенной ул. и Невском пр-те. Так, на Большой Конюшенной ул.
магазин одежды Agona арендовал часть помещений бутика «Кашемир и Шелк», из этого торгового коридора переехал на Невский пр-т бутик Brunello Cucinelli, на месте закрытых магазинов Lorena Antoniazzi и Herno открылся бутик Fabiana Filippi, сменив локацию в данном торговом коридоре. На Большом пр-те П. С.
разместился магазин одежды MINT (ранее арендовавший помещение на Литейном пр-те), также в этой локации появились такие бренды, как Maje, Sandro, Paul&Shark.
Наблюдается тенденция выхода разрекламированных и успешных онлайн-ретейлеров в офлайн, которые арендуют помещения для открытия шоу-румов: к примеру, магазин аксессуаров Millz Karta открылся на Б. Конюшенной ул., To Be Blossom – на Литейном пр-те и Большом пр-те П. С.
Некоторые арендаторы, воспользовавшись ситуацией с освобождением помещений, смогли переехать в наиболее выгодную для своего рода деятельности локацию. По итогам 2020 г. в среднем по городу ротация составила 13,8%, что на 1,5 п. п. выше показателя 2019 г.
Следует отметить, что на основных торговых коридорах центральных и спальных районов ротация за 2020 г. выше, чем на второстепенных коридорах аналогичных локаций. Так, наибольшая ротация отмечена на 6–7-ой линии В. О. (23,2%), Каменноостровском пр-те (19,7%), Б.
Конюшенной ул. (18,5%).
При этом если рассматривать улицы, то можно отметить, что за 2020 г. темпы ротации на некоторых коридорах замедлились, в частности, это коснулось пешеходных и второстепенных торговых коридоров центральных локаций.
На конец 2020 г. общий объём вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла составил 74,2 тыс. м², это на 80% выше показателя 2019 г.
Доля вакантных площадей в среднем составила 12,1%, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 5,3 п. п. Всего, без учета свободных помещений на конец 2019 г., освободилось около 50 тыс.
м², ранее занятых арендаторами, или 8,7% площадей от общего объёма помещений стрит-ритейла.
На главных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений на конец 2020 г. составила от 9% (на Невском пр-те от пл. Восстания до пл. А. Невского) до 15% (на Каменноостровском пр-те). Среди наиболее популярных локаций второстепенных улиц в центре города наименьшая доля свободных площадей пришлась на ул.
Рубинштейна (5%), что связано с по-прежнему высокой востребованностью у арендаторов данной локации, и на М. Морскую ул. (4%). В числе улиц с наибольшей вакансией стоит отметить ул.
Некрасова – 22% (к крупнейшим закрытиям относятся «Ростелеком», кафе «Волна», пекарня «Тили-Тесто», бар Pietra), Владимирский пр-т – 21% (здесь закрылись такие магазины, как Togas, Samsonite, Thomas Munz, Green Box и др.).
СТАВКИ
Ограничительные меры в середине года и в новогодние праздники привели к значительным потерям у бизнеса, который либо вынужденно простаивал, либо работал в сильно урезанные часы, разрешенные для работы (особенно в сегменте общественного питания).
Основное снижение базовых ставок аренды от 10 до 30% пришлось на середину 2020 г., во второй половине года лишь некоторые собственники продолжили корректировку запрашиваемых ставок в сторону небольшого снижения в диапазоне от 2 до 5%.
Наименьшее снижение запрашиваемых ставок аренды произошло в спальных районах, а также на ул. Рубинштейна и 1-ой Советской ул.
Однако если будут введены новые правила получения алкогольной лицензии (увеличение расстояния от ресторана до детских/медицинских/учебных заведений), то ставки на главной «ресторанной» улице Петербурга могут продолжить снижаться.
Наибольшее снижение запрашиваемых ставок произошло на главной торговой магистрали города – Невском пр-те, здесь отмечается снижение от 30 до 33%, на Садовой ул. – от 20 до 25%. Как правило, коридоры с наибольшим уровнем ставок чувствительны к кризисным явлениям и высокие ставки всегда подвержены более значительным падениям.
ПРОГНОЗ
До конца 2021 г. основной тенденцией на рынке будет сохранение существующих позиций арендаторов, а также гибкость в переговорах с собственниками в поиске наилучших условий.
По итогам года было отмечено, что в общей структуре открытий доля общественного питания снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 6 п. п.
В случае возобновления ограничительных мер даже на краткосрочный период, а также вступления в действие нового постановления о продаже алкогольных напитков будет наблюдаться дальнейшая ротация кафе и ресторанов, которая за 2020 г. составила 29% в общем количестве помещений, сменивших арендатора.
Наименьшим изменениям подвергнутся объекты в спальных районах города за счет генерации трафика со стороны жителей.
Текущая ситуация даёт основания предполагать, что до конца 2021 г. ожидается период восстановления уровня ставок, однако они не вернутся полностью на докризисный уровень 2019 г.
Стрит-ретейл Петербурга ожидает новая волна закрытий :: С.-Петербург :: РБК
Комсомольская правда / PhotoXPress.ru
По итогам 2020 года на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга оказалось вакантно 11,3% помещений, что на 2,8 п.п. выше, чем в конце 2019 года, подсчитали в JLL. В Colliers International оценивают уровень вакансии выше, на уровне 15-17%.
Эксперты отмечают, что арендные ставки держались неизменными большую часть года, и только осенью наметилась тенденция к их снижению, что привело к уменьшению количества пустующих помещений в декабре.
Минимальные потери
Однако, динамика доли свободных помещений в течение года во многом зависела от специализации улицы. По данным JLL, на улице Рубинштейна вакантность снижалась весь год, Большой проспект Петроградской стороны достиг пика в середине лета, а Невский проспект активно терял арендаторов до осени и только к концу года пополнился несетевыми малоизвестными брендами.
Ранее РБК Петербург сообщал, что главная туристическая улица Петербурга — Невский проспект — наиболее серьезно пострадала в период пандемии за счет снижения туристического трафика. За год на проспекте закрылось 127 магазинов, кафе и ресторанов, что на 14% больше, чем в 2019 году.
В частности, с Невского проспекта ушли такие арендаторы как H&M, Сбербанк, Burger King и магазин «Аленка». Кофейни Starbucks закрылись на Владимирском проспекте и Садовой улице; «Русский икорный магазин» покинул Конюшенную улицу, ресторан «Стейк Давай» — Московский проспект.
Динамика доли свободных помещений
Источник: JLL
Fashion стрит-ретейл на Большом проспекте Петроградской стороны пережил год с минимальными потерями и пополнился рядом знаковых брендов.
«Один из основных fashion коридоров Петербурга — Большой проспект Петроградской стороны — в 2020 году поставил сразу несколько рекордов и антирекордов: максимальный для этой локации уровень вакантности (летом 2020 — 14,1%), максимальный годовой показатель ротации (24%) и единственное направление, где зафиксирован рост арендных ставок», — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева.
Самая пострадавшая сфера
Общепит является наиболее пострадавшей сферой в стрит-ретейле. В 2020 году открылось на 36% меньше кафе и ресторанов, чем в 2019. При этом ресторанная улица Рубинштейна сохранила основной пул арендаторов и показала минимальный за последние три года уровень как свободных помещений, так и ротации. Здесь к концу года открылись новые рестораны «Гучи» и Flor.
В сфере услуг наиболее существенно сократили свое присутствие в стрит-ретейле банки. В течение 2020 года 20 отделений банков было закрыто на основных торговых улицах города, а открылось всего 6 отделений. Эта динамика и определила превалирование закрытых объектов над открытыми в сегменте услуг.
Соотношение открытых и закрытых магазинов в стрит-ритейле в 2020 году
Источник: JLL
Для действующих арендаторов большая часть года прошла в переговорном процессе с собственниками помещений о предоставлении скидок. В 2020 году снижение максимальных запрашиваемых арендных ставок произошло на всех основных торговых улицах города, за исключением Большого проспекта Петроградской стороны., где зафиксирован рост с 4 тыс. до 4,5 тыс. руб.
за кв. м в месяц (включая НДС). Максимальные арендные ставки на Невском проспекте снизились до 10 тыс. руб. за кв. м, при этом они не опускались ниже этого значения в течение последних 8 лет. Эксперты JLL прогнозируют стабилизацию арендных ставок в 2021 году на достигнутом уровне, поскольку говорить о восстановлении докризисных показателей рано.
Диапазон ставок аренды на основных торговых улицах Санкт-Петербурга по итогам IV квартала 2020 года
Источник: JLL
Хотя количество свободных помещений к концу года перестало стремительно расти и даже уменьшилось в последнем квартале, о восстановлении рынка говорить пока рано, считают эксперты.
Многие ретейлеры подводят итоги года в феврале, после чего принимаются решения о дальнейшем развитии или оптимизации сети офлайн магазинов.
Таким образом, вторая волна роста вакантности может произойти весной 2021 года на фоне невысоких перспектив по восстановлению уже ближайшим летом туристического потока, полагают в JLL.
Прежний уровень пока не достижим
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает, что положение арендаторов стрит-ретейла всегда зависит от трафика.
«Существенное снижение потока туристов, офисных работников, студентов значительно повлияло на рынок стрит-ретейла на главных торговых улицах Петербурга.
Хотя смягчение ограничительных мер в третьем квартале позволило большинству арендаторов вернуться к полноценной работе, прежний уровень продаж пока недостижим», — уверен он.
Несмотря на это, в Colliers International настроены оптимистично. «Рынок стрит-ретейла жив: на главных улицах Петербурга открываются новые кафе и рестораны, приходят новые бренды», — считает эксперт.
Рынок Street Retail СПб в 2019 году
13.02.2020 | STREET-RETAIL |
- Торговые помещения Санкт-Петербург 2019 год
Компания Knight Frank опубликовала Обзор рынка торговых помещений Санкт-Петербурга.
Городские события
«Рынок торговых помещений в 2019 г. ознаменовался новой волной развития в сегменте общественного питания: фуд-холлы заняли свою нишу и продолжают наращивать обороты. Открылись Василеостровский рынок, Eat Market и City Food. В 2020 г. данный формат продолжит свое развитие, и рынок может пополниться новыми заведениями.
Не обошлось и без потрясений. Так рейтинг громких закрытий возглавил «ТД Интерторг», который в конце года прекратил свое существование и закрыл все магазины сети. Вероятно, в 2020 г.
мы сможем наблюдать активное заполнение освободившихся помещений новыми арендаторами» — Анна Лапченко Руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg
Предложение
По итогам 2019 г. общая площадь исследуемых торговых помещений составила около 611 тыс. м2. По сравнению с 2018 г. прирост нового предложения составил 50 тыс. м2.
Практически всё новое предложение (62%) пришлось на основные торговые коридоры центральных районов, вследствие расширения локации Московского пр-та (от ст. м. «Технологический институт» до ст. м. «Московские ворота»).
На второстепенных улицах центральных районов за год общая площадь увеличилась на 15 тыс. м2. Новое предложение сформировано за счет добавленных улиц Пестеля и Радищева. Средняя площадь помещения скорректировалась и составила 110,5 м2 (в 2018 г. – 112 м2 ).
Наиболее востребованы помещения площадью до 200 м2 (63% всех площадей на рынке). 25% предложения составляют помещения от 200 до 500 м2. Остальные 12% приходятся на помещения больших размеров – от 500 м2 и выше.
Пешеходные улицы – улицы в центральных районах города с пешеходным потоком: М. Садовая ул., 1-я Советская ул., Тележный пер., М. Конюшенная ул., 6–7-я линии В. О.
Главные торговые магистрали города – главные улицы центральных районов, а также Московский проспект, с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком, вокруг которых сконцентрирована основная деловая активность: Невский пр-т, Большой пр-т П. С., Каменноостровский пр-т, Московский пр-т.
Значимые торговые магистрали города – улицы в центральных районах, примыкающие к главным торговым магистралям города с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком или расположенные в непосредственной близости к ним: Б. Морская ул., Б. Конюшенная ул.
, Рубинштейна ул., Владимирский пр-т, М. Морская ул., Маяковского ул., Восстания ул., Кирочная ул., Загородный пр-т, Гороховая ул., Садовая ул., Средний пр-т В. О., Лиговский пр-т, Литейный пр-т, Некрасова ул., Жуковского ул., Белинского ул., Казанская ул.
Крупные периферийные магистрали города – крупные нецентральные магистральные улицы, связывающие несколько районов города. Вокруг этих улиц сконцентрирована деловая активность и/или сформирован и формируется значительный объём жилой застройки: Ленинский пр-т, Славы пр-т, Комендантский пр-т, Просвещения пр-т.
Локальные торговые улицы спальных районов – улицы в густонаселенных спальных районах, где расположена преимущественно жилая застройка: Энтузиастов пр-т / Индустриальный пр-т, квартал «Балтийская Жемчужина», Оптиков ул. / Туристская ул.
Тройка лидеров в структуре профилей арендаторов осталась неизменной (общественное питание – 32%, продукты – 12%, одежда – 10%). Стоит отметить, если рассматривать районы города по отдельности, то структура профилей различна.
В спальных районах превалируют продуктовые магазины (их доля в структуре предложения составляет 17%). На втором месте по популярности располагаются кафе и рестораны (их доля достигает 13%) либо салоны красоты (12%).
Например, в локации «Оптиков/Туристская», в отличие от других районов, лидирующим профилем являются заведения общественного питания (20%). В центре города наиболее активными являются операторы общественного питания (40%).
На отдельных улицах данный показатель может достигать 70–80% от общего количества, например на улицах М. Садовая, Белинского и Рубинштейна. Также помещения пользуются большим спросом у магазинов одежды, обуви или продуктов: в среднем их доля составляет по 12% на каждый формат.
Ставки
В целом по рынку арендные ставки изменились незначительно. Положительная динамика на исследуемых торговых коридорах составила в среднем 2% по сравнению с 2018 г. Наибольшее изменение отмечено на пешеходных улицах (+5%).
В связи с повышенным интересом к М. Садовой и 1-й Советской улицам ставки аренды в данных локациях в среднем увеличились на 12%. Также значительное увеличение ставок отмечено на Лиговском и Литейном проспектах – на 8%.
Из-за высокого уровня вакансии отмечено снижение верхней границы ставки аренды на Большом пр-те П. С. (с 5 000 до 4 800 руб./м2 /мес.) и на Б. Конюшенной ул. (с 10 000 до 9 000 руб./м2 /мес.). На ул. Восстания корректировке подверглась нижняя граница ставок (с 2 700 до 2 500 руб./м2 /мес.).
В спальных районах города ставки сохранили свой размер на уровне 2018 г. Минимальная граница ставок за год не подверглась изменениям и составила 1 300 руб./м2 /мес. (пр-т Славы и локация «Оптиков/Туристская»). Динамика максимальной границы диапазона увеличилась на 3% и достигла 16 500 руб./м2 /мес.
(Невский пр-т от Дворцовой пл. до пл. Восстания)
Вакансия
На конец 2019 г. общий объём вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла составил 41,3 тыс. м2. Доля вакантных площадей в среднем составила 7% и снизилась по сравнению с прошлым годом на 1 п. п.
Ротация составила в среднем 12%, что на 1 п. п. меньше, чем годом ранее. Наибольший показатель отмечен на пешеходных улицах (М. Садовая ул. – 33%, Тележный пер. – 27% и 1-я Советская ул. – 26%). Помимо этого активная ротация отмечена на ул. Маяковского (19%) и Лиговском пр-те (19%), а также на ул. Жуковского (18%) и Загородном пр-те (17%).
Прогноз
По итогам прошедшего года было отмечено, что в общей структуре открытий доля общественного питания снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом доля fashion-операторов и продуктовых магазинов увеличилась. Прогнозируется, что данная тенденция продолжится и в будущем году. В преддверии проведения чемпионата Европы 2020 г.
в городе прогнозируется увеличение количества открытий объектов различного формата, в основном заведений общественного питания и магазинов с сувенирной продукцией. Продолжится повышение интереса к рынку Петербурга со стороны региональных операторов. Ставки аренды в целом по рынку не подвергнутся серьезным изменениям.
Возможна небольшая корректировка на отдельно взятых улицах.
СПб. Стрит-ритейл идет в спальные районы
Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,
17 ноября 2016, 00:10
2248 просмотров
По данным E3 Group, сегодня в спальных районах ставки аренды в среднем составляют 1300-4000 рублей за кв.м. На стоимость влияет близость станций метрополитена, остановок общественного транспорта, транспортных магистралей, наличие постоянного пешеходного трафика. Традиционно в «спальники» заходят операторы сотовой связи, подразделения банков, оказывающих услуги физическим лицам.
Активно ведут себя представители общественного питания, открываются кафе и рестораны, ориентированные на кухни народов мира – например, различные пиццерии, такие сети как «Суши Шоп», «Суши WOK». Значительную часть спроса формируют продуктовые ритейлеры.
Так, крупные продуктовые сети, которые находятся в поисках новых помещений, рассматривают площади, которые ранее занимали конкуренты. Это позволяет экономить на отделке помещений. Например, в Московском районе «Магнит» заменил «Полушку», X5 Retail Group закрыла «Перекресток» в торговом центре River House и перевела его в жилой комплекс Skandi Klubb.
Продолжается развитие сетей алкомаркетов. Эта тенденция началась еще в 2015 году, когда было открыто более 50 новых точек.
Аналитики группы компаний E3 Group за последние 2 года зафиксировали увеличение количества инвесторов в сегменте стрит-ритейла на 20%. Часть инвесторов пришла из жилого сегмента, потенциал которого снижается.
Если сдача квартиры в аренду приносит 6-8 % годовых, то средний уровень доходности при сдаче в аренду качественного коммерческого помещения составляет 11-13% в год.
Однако некоторых инвесторов тормозит высокий порог входа в
стрит-ритейл
, нежели в жилом сегменте эконом-класса.
«Мурино, Девяткино, Шушары, Парнас, Янино – это привлекательные районы для ритейлеров. Коммерческая инфраструктура в них развита слабо, а спрос постоянно растет.
Девелоперы коммерческой недвижимости пока не видят привлекательности в этих районах, поэтому основная коммерческая нагрузка приходится на стрит-ритейл, – комментирует Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании E3 Group.
– Учитывая факт, что в новостройках под коммерческие помещения отводится от 5 до 10 % от общей доли, в год что в новых ЖК появляется около 100–250 тыс. кв.м встройки под коммерцию».
Елизавета Гречухина, коммуникационное агентство «Репутация»
Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы
Telegram
и
Яндекс.Дзен
, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
По данным E3 Group, сегодня в спальных районах ставки аренды в среднем составляют 1300-4000 рублей за кв.м. На стоимость влияет близость станций метрополитена, остановок общественного транспорта, транспортных магистралей, наличие постоянного пешеходного трафика. Традиционно в «спальники» заходят операторы сотовой связи, подразделения банков, оказывающих услуги физическим лицам.
Активно ведут себя представители общественного питания, открываются кафе и рестораны, ориентированные на кухни народов мира – например, различные пиццерии, такие сети как «Суши Шоп», «Суши WOK». Значительную часть спроса формируют продуктовые ритейлеры.
Так, крупные продуктовые сети, которые находятся в поисках новых помещений, рассматривают площади, которые ранее занимали конкуренты. Это позволяет экономить на отделке помещений. Например, в Московском районе «Магнит» заменил «Полушку», X5 Retail Group закрыла «Перекресток» в торговом центре River House и перевела его в жилой комплекс Skandi Klubb.
Продолжается развитие сетей алкомаркетов. Эта тенденция началась еще в 2015 году, когда было открыто более 50 новых точек.
Аналитики группы компаний E3 Group за последние 2 года зафиксировали увеличение количества инвесторов в сегменте стрит-ритейла на 20%. Часть инвесторов пришла из жилого сегмента, потенциал которого снижается.
Если сдача квартиры в аренду приносит 6-8 % годовых, то средний уровень доходности при сдаче в аренду качественного коммерческого помещения составляет 11-13% в год.
Однако некоторых инвесторов тормозит высокий порог входа в
стрит-ритейл
, нежели в жилом сегменте эконом-класса.
«Мурино, Девяткино, Шушары, Парнас, Янино – это привлекательные районы для ритейлеров. Коммерческая инфраструктура в них развита слабо, а спрос постоянно растет.
Девелоперы коммерческой недвижимости пока не видят привлекательности в этих районах, поэтому основная коммерческая нагрузка приходится на стрит-ритейл, – комментирует Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании E3 Group.
– Учитывая факт, что в новостройках под коммерческие помещения отводится от 5 до 10 % от общей доли, в год что в новых ЖК появляется около 100–250 тыс. кв.м встройки под коммерцию».
Елизавета Гречухина, коммуникационное агентство «Репутация»
СПб. Стрит-ритейл идет в спальные районыhttps://www.retail.ruСПб. Стрит-ритейл идет в спальные районыhttps://www.retail.ru/news/spb-strit-riteyl-idet-v-spalnye-rayony/2021-06-252021-06-25https://www.retail.ru/news/spb-strit-riteyl-idet-v-spalnye-rayony/
public-4028a98f6b2d809a016b646957040052
Собственники теряют арендаторов
Затянувшийся на фоне роста распространения COVID-19 кризис и новые ограничения городских властей продолжают оказывать негативное воздействие на рынки коммерческой недвижимости.
Так, спрос на помещения стрит-ритейла в Москве сократился почти на треть, а вакантность продолжает расти. Несмотря на то что собственники торговой недвижимости пока предпочитают идти лишь на временные уступки арендаторам, средние цены на помещения все же снижаются.
Падение начали ставки и на наиболее стабильном, офисном, рынке — правда, пока только в Санкт-Петербурге.
Новая волна ограничений на работу в Москве и Санкт-Петербурге приведет к ухудшению динамики в сегменте стрит-ритейла, прогнозируют консультанты рынка недвижимости.
Так, руководитель отдела стрит-ритейла JLL Екатерина Подлесных ждет роста доли вакантных площадей в Москве: ни арендаторы, ни собственники пока не понимают, когда действующие ограничения будут сняты и покупательская активность восстановится, общая неопределенность на этом фоне сохраняется.
Она поясняет, что традиционно заведения общепита, занимающие значительную долю торговых площадей на улицах, ждут декабрь как период высокой выручки и корпоративов, но в этом году заработать им не удастся.
Стрит-ритейл теряет арендаторов
Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова отмечает, что доля вакантных помещений на центральных торговых улицах Москвы сейчас составляет 14,4%.
За минувшие полгода это значение уже выросло на 6,2 процентного пункта, к чему привели приостановка ритейлерами программ развития и вынужденные закрытия магазинов и заведений общепита из-за снижения оборотов.
По итогам года, по мнению госпожи Назаровой, этот показатель может достигнуть 15%. Согласно оценкам CBRE, размер средних ставок аренды в Москве относительно первого квартала снизился на 5–13%.
Максимальное падение эксперт отмечает на Покровке и Арбате — на 13%, на Никольской значение сократилось в среднем на 12%, на Новом Арбате — на 11%. Но в топовых локациях, по словам эксперта, значения в основном остались прежними.
На этом фоне собственники были вынуждены начать новый раунд переговоров с арендаторами.
Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко рассказывает, что часть действующих арендаторов в сентябре вернулись на полную ставку аренды, но на ноябрь и декабрь вновь попросили скидки, подтверждая снижение выручки из-за новой волны ограничений в Москве. «Мы пересматриваем аренду на короткие сроки, до апреля 2021 года, о переподписании договоров на новых условиях речь не идет»,— поясняет она.
В целом спрос на объекты стрит-ритейла, по наблюдениям госпожи Буренко, сократился на 30% относительно аналогичного периода 2019 года — похожую динамику рынок наблюдал в апреле.
Хотя в целом, по ее словам, ситуация стабилизировалась, дальнейшего роста вакантности эксперт не ждет. На этом фоне для новых арендаторов, по мнению госпожи Подлесных, запрашиваемые ставки все же снизились в большинстве торговых коридоров. «Чуть лучше дела обстоят около транспортных узлов и в густонаселенных районах, хуже — в туристических локациях»,— поясняет она.
В Санкт-Петербурге, по мнению руководителя отдела исследований Maris Алены Волобуевой, на фоне новых ограничений потери работающего в стрит-ритейле бизнеса будут сопоставимы с эффектом от весеннего локдауна.
Тяжелее всего кризис, на ее взгляд, переживают торговые зоны Невского проспекта (от канала Грибоедова до станции метро «Площадь Восстания») и Садовой улицы — они не демонстрировали признаков восстановления летом из-за падения туристического потока и общего снижения пешеходного трафика.
«Не все арендодатели готовы мириться с новыми экономическими реалиями и снижать ставки»,— добавляет она. Но на окраинах, по словам эксперта, ситуация складывается лучше.
Екатерина Подлесных добавляет, что новые арендаторы на Невском проспекте занимают освободившиеся помещения по договорам краткосрочной аренды.
Госпожа Подлесных ждет, что в первом квартале следующего года будет больше закрытий заведений общепита, чем обычно, а на весну в Москве придется пик вакантности в стрит-ритейле — 15%, в Санкт-Петербурге значение может достигнуть 12–15%.
Эксперт связывает это с невозможностью строить прогнозы: вряд ли туристический поток и потребительская активность восстановятся уже летом 2021 года. Это закономерно приведет к снижению арендных ставок еще на 5–10% в Москве.
В Санкт-Петербурге, по прогнозу эксперта, ставки тоже вряд ли восстановятся до докризисного уровня в течение всего 2021 года, скорее всего, значения зафиксируются на текущем уровне.
В качестве примера госпожа Подлесных приводит Невский проспект, где максимальное значение за год снизилось с 13 тыс. руб. до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.
Офисы становятся дешевле
Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина рассказывает, что в торговых центрах по существующим договорам пока продлевается практика предоставления скидок арендаторам: решения принимаются в индивидуальном порядке исходя из динамики посещаемости торгцентра и оборотов конкретного арендатора. Вносить существенные изменения в договоры собственники, по ее словам, не готовы, ограничиваясь краткосрочными дисконтами на два-три месяца с возможностью продления.
В общей сложности, по прогнозам Cushman & Wakefield, вакантность в торговых центрах к концу года может достигнуть 10–11%, в то время как в его начале речь шла о 7,6%.
Стабилизироваться ситуация на рынке торговой недвижимости, по прогнозам госпожи Дивиной, сможет только в конце следующего года. В первом квартале активность торговых операторов будет оставаться очень низкой: открывать новые магазины они готовы только на очень лояльных условиях.
На более стабильный офисный рынок начавшийся кризис также оказал заметное влияние: согласно прогнозам Knight Frank, в Москве в этом году девелоперы сдадут только 240–280 тыс. кв. м новых бизнес-центров, это на 30% ниже аналогичного значения прошлого года.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что девелоперы приостановили ввод, наблюдая за поведением арендаторов. Благодаря этому вакантность растет незначительно: в классе А в Москве к концу года она может составить 10,8% против 9,4% в начале.
Уровень арендных ставок в классе А с начала года вырос на 1,3%, до 25,3 тыс. руб. за 1 кв. м, в классе В сократился на 0,6%, до 16,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Консультанты ждут, что к концу года значения немного увеличатся.
Мария Зимина констатирует, что спрос на офисы со стороны арендаторов есть, но предпосылок к его восстановлению до докризисного уровня нет.
Аналогично ситуация развивается в Санкт-Петербурге. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин отмечает, что спрос на офисы сейчас менее активный, чем годом ранее.
При этом большей популярностью у арендаторов пользуются помещения класса В: оптимизируя расходы, бизнес мигрирует из более дорогих помещений в доступные.
Замдиректора департамента услуг для арендаторов офисной недвижимости Colliers International Виктория Горячева добавляет, что собственники бизнес-центров в городе, стараясь оставаться конкурентоспособными, снижают цены.
Так, по итогам третьего квартала года средняя ставка сократилась на 3,2%, до 1,17 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц — это сопоставимо с уровнем 2018 года. К концу года, согласно прогнозам госпожи Горячевой, вакантность на офисном рынке Санкт-Петербурга составит 7,5% против 6,8% в третьем квартале.
Александра Мерцалова
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные Knight Frank.