Крупнейший мегаполис и главный деловой центр страны активно застраивается и расширяется с каждым годом. В ближайшие годы город Москва продолжит расширять свою территорию за МКАД, прирастая новыми районами за счет Московской области.
Ожидается, что проект расширения границ Москвы будет выгоден не только для развития мегаполиса, но принесет пользу и для присоединяемых городов и поселков. Благодаря крупным инвестициям, в районах улучшится транспортная ситуация, станет меньше пробок, при этом планируется сохранить зеленые массивы, развивать современную инфраструктуру.
Какие же территории войдут в границы мегаполиса и как изменится карта Москвы в ближайшие годы? Обо всем этом поговорим в этой статье.
Почему расширение Москвы – необходимая мера?
Необходимость присоединения новых территорий вызвана не только ростом населения, но и заметно выросшим притоком капиталов в столицу. Столица сейчас как никогда привлекательна для инвестиций, за счет стабильного экономического и социального развития. Чего не скажешь о регионах…
Развитие районов и городов в Московской области идет заметно более низкими темпами, чем в Москве — сказывается дефицит рабочих мест, сложная транспортная ситуация, неразвитость инфраструктуры.
В последние годы заниматься строительством новых микрорайонов с многоэтажными новостройками в пригородах Москвы мелким и небольшим застройщикам стало не выгодно — стоимость квартир едва перекрывает себестоимость, а риски «не продать» довольно высоки, особенно если это новые районы, построенные «в поле». На рынке остались, в основном крупные игроки — ПИК, МИЦ, А101 и другие.
В то же время, спрос на загородное жилье в Московской области есть. Многие москвичи готовы поменять свою квартиру на более просторную, в новостройке за МКАД. Даже отказавшись от престижного района.
Дело в том, что при всех своих плюсах, столичные «бетонные клетки», вечные пробки и перенаселенность уже многим людям порядком поднадоели — им хочется быть ближе к природе, жить в экологически чистых районах, спокойно парковаться, гулять рядом с домом и т. д.
Около 3 миллионов человек, живущих в Подмосковье, ежедневно ездят на работу в столицу, но при этом они фактически являются мигрантами. Так же можно сказать и о москвичах, выезжающих на отдых или проживание в приобретенные за городом коттеджи. Расширив территории можно будет не переживать о прописке, вопросах обеспечения и управления.
Очевидно, что Москва перенаселена. Плотность застройки в несколько раз больше, чем в Лондоне, Париже и других европейских столицах.
Для комфортной жизни, каждый житель должен иметь места для автомобиля, отдыха, хозяйственные площадки, но в мегаполисе это сделать невозможно.
Присоединение новых территорий поможет решить многие проблемы, поднять уровень жизни, сделать удобным передвижение по автомобильным трассам.
Ну и конечно, у властей города есть «шкурный интерес». Так как множество больших торговых площадок (Ашан, Метро, Икеа, Гранд, OBI и другие), множество рынков, находящихся вдоль МКАД со стороны области, и имеющие огромный торговый оборот, платят налоги в бюджет Московской области, а не Москвы.
Какие есть плюсы и минусы от присоединения новых территорий?
В расширении границ Москвы гораздо больше плюсов, чем минусов. Главное — создать правильную концепцию развития присоединенных территорий.
Плюсы:
- Экология. На новых территориях планируется разбить новые парки. Сохранение и восстановление зеленых насаждений – на данный момент их менее 10% от площади всего города. Также планируется перемещение свалок;
- Прописка.
Для всех жителей присоединенных территорий появится возможность пользоваться привилегиями московской прописки;
- Развитие транспорта.
Строительство новых транспортных развязок, а также возможность пользоваться услугами на местах, что существенно разгрузит шоссе и трассы.
Минусы:
- Потеря самостоятельного статуса и независимости управления среди присоединяемых городов и поселков;
- Возможна коррупция при распределении бюджета, а следовательно территории могут не получить должного развития.
Источник: kommersant.ru
Что планируется сделать?
Создавать города-спутники, которые будут развиваться вместе со столицей и составлять с ней единую систему. В них будут действовать такие же, как и в Москве тарифы на жилищно-коммунальные услуги (ЖКХ), такая же система социального и медицинского обслуживания.
Одним из удачных примеров можно назвать город Зеленоград. Здесь население полностью обеспечено работой, отлично развита инфраструктура, весьма благоприятная экологическая обстановка. Создание городов-спутников поможет вывести за пределы МКАД государственные учреждения, равномерно распределив их по районам Подмосковья.
Почему старый Генплан застройки Москвы уже не актуален?
По прогнозам, в Москве к 2025 году должно было проживать 12 миллионов человек, однако число жителей уже сейчас достигло этой цифры. Прибавьте к этому еще 5,5 миллионов машин.
Утвержденный в 2010 году Генплан застройки никак не предусматривал такое развитие, и не был скоординирован с властями Московской области, где в свою очередь, в те годы процветало бурное строительство, повлиявшее на миграцию.
Недвижимость
Согласно последнему проекту землепользования, в 2020-2021 гг. планируется отменить строительство 20 млн. кв. м. жилья в тех районах, где это ухудшило бы транспортную ситуацию.
Будет заметно сокращено строительство новой недвижимости в радиусе от 40 км за МКАД и более.
В основном это вызвано проблемой с канализацией (с Москвы не подтянешь, а строить новые очистные сооружения нет смысла — некуда сбрасывать).
Вообще, вопрос коммуникаций и мусора, он наболевший и довольно острый в последние годы, и будет решаться после разрешения проблем с транспортом.
Еще одно нововведение ППЗ – разобраться наконец с «пустырями». Для этого планируется начать массовое строительство в промзонах, облегчить получение разрешений на строительство для инвесторов, если они создают на этих территориях новые предприятия или офисы.
Безусловно, строить за МКАДом недвижимость будут, спрос на нее стабильно очень высок. Здесь стоит учитывать и стоимость квадратного метра в ближайшем Подмосковье, которая на порядок дешевле недвижимости, расположенной внутри МКАД:
Парковки и транспорт
Власти обещают решить проблемы с местами для парковок. Это непростая задача в перенаселенном мегаполисе, так как один автомобиль занимает от 18 до 35 кв. м. драгоценной площади. Согласно старому Генплану: на одну машину должно приходиться 2 парковочных места. Но это нереально, так как 30% всех новых территорий придется отдать под парковку.
Вот почему оптимальным решением является развитие общественного транспорта в Подмосковье, в первую очередь метрополитена. Строительство метро — одно из самых трудоемких и дорогих инфраструктурных проектов, однако при этом, это быстрый транспорт и выгодный по всем экономическим показателям.
Сейчас за МКАДом уже действуют 22 станции метро:
- Боровское шоссе;
- Бульвар Дмитрия Донского;
- Бунинская Аллея;
- Волоколамская;
- Выхино;
- Говорово;
- Жулебино;
- Котельники;
- Косино;
- Лермонтовский проспект;
- Митино;
- Мякинино;
- Новокосино;
- Новопеределкино;
- Пятницкое шоссе;
- Рассказовка;
- Румянцево;
- Саларьево;
- Солнцево;
- Улица Горчакова;
- Улица Скобелевская;
- Улица Старокачаловская.
В 2021 году за МКАД запланировано открытие следующих станций метро:
- Ольхово;
- Филатов луг;
- Косино;
- Лухмановская;
- Некрасовка;
- Улица Дмитриевского;
- Шереметьевская.
Очевидно, что список новых станций метрополитена будет расти. Кроме того, наконец-то появится ветка метро в Мытищах, который де-факто давно стал районом Москвы. Всего планируется открыть 15 новых станций.
Также власти планируют реконструировать железные дороги. В первую очередь, речь идет о проекте Московского центрального кольца (МКЦ). Будут выстроены Северо-Восточная и Северо-Западная хорды, Южная рокада. Строятся транспортно пересадочные узлы (ТПУ), до 2022 года должны ввести в эксплуатацию 56 объектов.
В старом Генплане Москвы абсолютно не был учтен показатель пешей доступности транспорта. Теперь, планируя жилую и транспортную инфраструктуру, власти обязаны учитывать расстояние между ними.
Социальные объекты
Первоочередная задача властей — предоставить населению присоединенных территорий современную социальную инфраструктуру.
В ближайшие годы запланировано:
- Построить современную больницу в Рассказовке, с отделением скорой помощи;
- в поселке Рязановское появится крупный торговый комплекс;
- в Новой Москве откроется производство по переработке пищевых продуктов.
Власти обещают, что благодаря достигнутым договоренностям с крупными застройщиками, будет преодолен дефицит нехватки детских садов, школ, детских развлекательных центров. Только со времени присоединения Новая Москва получила 10 учебных заведений, 30 дошкольных учреждений. Также выстроена огромная школа на 1775 мест в Коммунарке, детский садик в г. Московский.
Как изменятся границы Москвы в 2020 — 2021 гг?
Планируется расширение мегаполиса на 21 муниципальное образование и 2 городских образования (Троицк, Щербинка), 19 сельских поселений, находящихся в Подольском, Ленинском, Наро-Фоминском районах, присоединить некоторые земли Красногорского и Одинцовского районов.
В ближайшие годы новыми районами Москвы станут следующие городские и сельские поселения:
- СП Внуковское;
- ГП Киевское;
- Кокошкино;
- Мосрентген;
- Рязановское;
- Щаповское;
- Новофедоровское;
- Краснопахарское;
- Воскресенское;
- Первомайское
- Десеновское;
- Роговское;
- Михайлово-Ярцевское;
- Филимонковское;
- Вороновское и другие.
Не утихают споры и касательно присоединения ближайших городов-спутников к Москве — многие жители уже считают себя москвичами, работая в столице и отправляя детей учиться в столичные детсады, школы и вузы. Пока что на повестке у властей этот вопрос не стоит, но учитывая, как быстро присоединили территории Новой Москвы — это вполне может случиться.
Возможный сценарий расширения границ Москвы до 2025 года.
Выводы
Рассмотрев все вышеизложенные факты можно с уверенностью сказать, что расширение границ столицы является вынужденной мерой, которая поможет решить множество проблем.
Так, к примеру, присоединение юго-западных территорий обосновано решением транспортных, градостроительных и экологических проблем региона.
Здесь очень низкая урбанизация, в то же время расположены многие важные инфраструктурные и стратегические объекты (аэропорт).
На присоединенных землях появится возможность расположить новый правительственный центр, столица будет заниматься решением городских вопросов, а новые территории получат необходимую современную инфраструктуру, избавятся от транспортных коллапсов, появятся новые рабочие места.
Грамотно реализовав проект по расширению Москвы, мегаполис будет разделен на исторический центр, деловую и образовательную зоны, оснащен современным транспортом. Для девелоперов и инвесторов появится возможность реализовывать самые смелые проекты, направленные на улучшение качества жизни всех проживающих в столице и Московской области.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Почему в домах по реновации цены на жилье выше рыночных
Миллион москвичей связывают решение своего квартирного вопроса с программой реновации. Как выполняет город свои обещания? Не нарушила ли планы строителей пандемия?
На эти и другие вопросы журналистам ответил на «Деловом завтраке» в «Российской газете» руководитель департамента строительства Москвы Рафик Загрутдинов.
Есть первый миллион
Недавно строители доложили: в столице построен первый миллион квадратных метров жилья по программе реновации. Но с момента старта программы прошло больше трех лет.
Рассчитана она на пятнадцать лет, в течение которых надо заменить 16 миллионов квадратных метров устаревшего жилья. Выходит, в оставшееся время надо строить уже не по миллиону «квадратов», а больше.
Вы готовы?
Собянин: Москва намерена утроить темпы реновации жилья
Рафик Загрутдинов: Готовы. Первый миллион был самым сложным. Много времени уходило на разъяснительную работу, у москвичей вначале проявлялась настороженность к программе.
К тому же в плотно застроенном городе надо было для ее запуска найти стартовые площадки. Сейчас эта глобальная работа осталась позади. В прошлом году мы смогли опубликовать очередность переселения всех москвичей.
Сейчас с подрядчиками обсуждаем, как увеличить производительность труда, технологичность работ. Есть много наработок.
Дома по программе строят по индивидуальным проектам или они будут типовыми?
Рафик Загрутдинов: Ни типового строительства, ни типового проектирования, в результате которых в прошлом веке появлялись одинаковые спальные районы во всех городах страны, не будет.
Каждая стартовая площадка в Москве будет застраиваться по индивидуальному проекту с учетом в домах необходимой квартирографии для переселяемых жителей.
Скажем, в одном доме требуется больше однокомнатных и двухкомнатных квартир, а в другом, где много молодых семей с детьми, нужно больше трех-четырехкомнатных и так далее.
Кроме того, у каждого квартала утвержден определенный концептуально-архитектурный облик, разработанный архитекторами с участием самих москвичей, — все проекты прошли через общественные обсуждения. Даже проекты так называемого повторного применения, когда привязываются к конкретному месту, не повторяются один к одному.
Насколько подрастает Москва вверх с программой реновации?
Рафик Загрутдинов: В основном строим 14-15-этажные дома.
Там, где особенно сложно с подбором стартовых площадок, возможно увеличение этажности стартовых домов, необходимость чего обусловлена обеспечением начала волнового переселения в районе.
Замечу: во многих домах новоселы с удовольствием высказываются за возможность переехать именно на верхние этажи: горожанам нравится видеть из окна своей квартиры всю Москву.
На сборы — четыре дня
Риэлторы говорят, что цена на квартиры в домах, построенных по программе реновации, на 20% даже выше, чем в коммерческих новостройках по соседству. Вы чем это объясните?
Рафик Загрутдинов: Мы сами убедились в этом, выставив по предложению мэра часть квартир из наших домов на первые торги для участников программы, которые хотели бы докупить жилье в дополнение к тому, что им положено при переселении. Независимые эксперты провели оценку рыночной стоимости этих квартир.
В ходе торгов цены выросли от стартовой на 35, а в некоторых случаях и на 50%. Почему? Во-первых, квартиры совсем другие.
Приходит человек из своей пятиэтажки в шикарную новостройку, видит отлично отделанную квартиру, в которую можно переехать и сразу жить, кухню площадью метров 10 взамен пятиметровой, что у него была… Везде хорошее благоустройство, ребенка можно водить в ту же школу, детсад, поликлинику, что и раньше, а можно и в новые — социалку в новых микрорайонах строим параллельно с жильем.
А магазины, сфера услуг вообще расположены прямо в том же доме — на первых этажах, они целиком теперь нежилые. Стоит также отметить, что новое жилье, которое получат участники программы реновации, будет стоить дороже старого почти на треть, поскольку квартира в новостройке оценивается выше, чем в хрущевке.
Неудивительно, что большинство переселенцев дают свое согласие на переезд очень быстро. Например, 54 семьям из 56 из дома на улице Кубинка, 18, корпус 2 на раздумья потребовалось четыре дня. А в Черемушках все 60 семей дома по улице Гарибильди, 17 корпус 1 пришли к согласию за две недели. Всего под переселение передано 33 тысячи квартир, в 23 тысячи из них москвичи уже переехали.
Рафик Загрутдинов: Большинство переселенцев дают согласие на переезд очень быстро. Сергей Куксин
Как решается вопрос с парковками для новоселов?
Рафик Загрутдинов: Недавно мэр Москвы Сергей Собянин посетил новостройку, где начинается переселение жителей из пятиэтажки.
Посмотрели квартиры, вышли на лестничную площадку, нажали кнопку и спустились на современном лифте, который весь светится, в теплый подземный паркинг. И такие паркинги есть в большинстве стартовых домов.
Конечно, мы оборудуем и бесплатные парковки на улицах возле домов, кроме этого, жильцы могут пользоваться и уже существующими дворовыми парковочными местами и парковками, расположенными вдоль уличной сети.
В промзонах дома по реновации строятся?
Рафик Загрутдинов: Да, мы рассматриваем 10-15 промышленных территорий для вовлечения в работу программы реновации. Это особенно актуально в тех районах, где наблюдается дефицит стартовых площадок для переселения.
Недавно принятый Госдумой РФ закон о комплексном развитии территорий расширил возможности более эффективно использовать эти зоны для развития города и создания в них не только жилья, но и сбалансированного количества рабочих мест.
В зоне Большого Сити, например, будет строиться жилье для участников этой программы?
Рафик Загрутдинов: Уже строится, москвичи переехали там в новостройки на Мукомольном и Береговом проездах, в этом году будет введен так называемый Южный квартал площадью 80 тысяч квадратных метров.
Большое Сити — огромная территория на западе города, включая Мневниковскую пойму, где много земель занято нефункционирующими промпредприятиями, а также жилым фондом, нуждающимся в реконструкции. Концепцией ее развития предполагается создание одного из новых центров Москвы.
Чтобы это стало возможно, сейчас там активно ведется развитие транспортной инфраструктуры, обустройство берегов Москвы-реки.
Территория здоровья
Рафик Равилович, особенность застройки по программе реновации — ее комплексный характер. Например, больницы, поликлиники в обновляемых кварталах будут ближе?
Рафик Загрутдинов: Обязательно. Адресно-инвестиционной программой Москвы на ближайшие три года предусмотрено построить вдвое больше объектов здравоохранения, чем за все прошлое десятилетие.
Мы строим сейчас не просто новые больницы, а клиники с новейшими технологиями, собранными по всему миру. На Волоколамке, например, строится уникальная инфекционная больница. Продолжаем развивать и известную всей стране больницу в Коммунарке.
На днях открыли там самую современную в столице подстанцию скорой помощи. Закончим до конца года строительство амбулаторного и инфекционного корпусов, роддома.
Какие еще суперсовременные медицинские центры появятся в столице?
Рафик Загрутдинов: Активная работа ведется по сооружению новой клиники для онкоцентра имени Логинова, в основу которой положен немецкий опыт. Возводятся пять скоропомощных больниц, две из которых с вертолетными площадками, в которых доставленные больные из вертолета будут сразу попадать в красную зону операционных.
Новостройки программы реновации становятся центром притяжения в районе
К лету завершим терапевтический корпус для израильской онкоклиники «Хадасса» в международном медкластере в Сколково. Уже в этом году она сможет запустить свою вторую очередь. А москвичи, которые едут сейчас в Израиль, смогут лечиться у тех же самых высококлассных специалистов дома, в Москве. При его проектировании и строительстве использованы инновационные технологии.
Так, например, в части оформления палат пациентов в Терапевтическом корпусе «Хадасса» применяются такие инновационные разработки как смарт-управление палатой с одного устройства (управление климатом, освещением, шторами, вызов медсестры, выбор еды и т.д.
), и изоэффективное освещение — управляемое системой, изменяющей цветовую температуру света, чтобы помогать синхронизации циркадных ритмов человека.
Принято решение по строительству для этой клиники и третьей очереди — для развития гериатрической помощи на современном уровне, у нас таких услуг для пожилых людей пока нет. Очень надеемся и ее построить к 2023 году. Так что территория здоровья в городе с каждым днем становится все больше.
7 из 10 квартир в новостройках Москвы продается в ЖК на месте промзон
Аналитики компании ЦИАН проанализировали продажи на рынке новостроек Москвы с 2013 по 2017 гг. и выяснили, как менялась структура продаж по типам застраиваемых участков.
Аналитики компании ЦИАН проанализировали продажи на рынке новостроек Москвы с 2013 по 2017 гг. и выяснили, как менялась структура продаж по типам застраиваемых участков.
Больше всего покупок на первичном рынке Москвы в «старых» границах продолжает проходить в проектах, расположенных на месте реконструируемых промышленных и коммунальных зон.
В середине 2010-х промзоны из объектов негативного соседства превратились в одну из ключевых точек роста Москвы и тот факт, что их на востоке города больше, чем на западе, парадоксальным образом стал конкурентным преимуществом этих территорий.
Это способствовало постепенному размыванию традиционного представления о престижном западе и непрестижном востоке Москвы.
Объем предложения новостроек в восточных районах столицы очень велик, кроме того, цены там на 20-25% ниже, что является дополнительным драйвером спроса в этих жилых комплексах, и, как следствие, будет способствовать изменению социального состава в этих секторах.
В 2013 г. на продажи в проектах, расположенных на месте реконструируемых промышленных и коммунальных зон, приходилось 45% покупок, в 2017 г. значительно больше – 68%.
Стоит ожидать дальнейший рост доли сделок. Столичные власти заявили, что в 2018 году на территории бывших промзон планируется построить около 1,2 млн кв. м жилья.
Крупнейшими проектами 2018 года, реализуемыми в рамках редевелопмента промышленных территорий, будут жилые комплексы на месте Первого авторемонтного завода на Вольной улице (ВАО), южной части ЗИЛа (ЮАО), автокомбината на Береговой улице в Филях (ЗАО).
В Новой Москве основной объем покупок на первичном рынке приходится на проекты, строящиеся на свободных участках (96%). Эти комплексы строятся на бывших землях сельскохозяйственного назначения.
Их важным преимуществом для застройщиков является более простая (по сравнению с участками в рамках промышленных зон) структура собственности этих активов и отработанная технология по изменению функционального назначения.
Количество свободных участков в «старых» границах Москвы с годами сокращается. Доля сделок в проектах, расположенных на них, с 2013 года снизилась с 20 до 13%.
48 самых дорогих квартир Центрального федерального округа
Около 4% сделок в «старых» границах Москвы приходится на жилые комплексы, возводимые на месте резервных территорий (земельных участков, освоение которых планировалось в соответствии с градостроительными планами советского периода). Их доля снижается (за 4 года – с 13% до 4%). В Новой Москве данный показатель стремится к нулю. Такая динамика свидетельствует об исчерпании этого ресурса для развития нового жилищного строительства.
Продажи в рамках жилых комплексов, строящихся на месте сносимых домов, составили 6 и 1% в «границах» старой Москвы и в Новой Москве соответственно.
Такая маленькая доля связана с тем, что в Москве значимую долю в новом строительстве на месте пятиэтажек первой волны сноса составляют безденежные сделки. Стартовавшая в 2017 году программа реновации, в рамках которой планируется снести более 5 тыс.
существующих домов, может существенно увеличить роль этих проектов в общем объеме продаж, так как часть квартир в домах на месте сносимых будет попадать в свободную реализацию.
Доля продаж в жилых комплексах, строящихся в рамках точечной застройки на протяжении 2014-2017 гг. сократилась с 11 до 9% в «старых» границах Москвы и с 6 до 3% в Новой Москве. Ключевые причины подобной динамики – административные ограничения. В Москве в начале 2010-х гг.
в рамках смены общей парадигмы развития городской среды декларировался едва ли не полный отказ от реализации проектов нового строительства жилья в рамках точечной застройки. Реализовать на практике это не вполне удалось.
Основной вклад в строительство в рамках сложившихся кварталов вносят собственники участков под нежилыми строениями (офисными зданиями, небольшими торговыми объектами), которые на сегодняшнем рынке оказывается выгоднее снести для последующего строительства жилья.
К примеру, в середине 2010-х были снесены практически все здания автоматических телефонных станций (необходимости в них сейчас нет), а на их месте возводятся жилые дома.
Новостройка в промзоне: обоснованы ли страхи? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
1. Безопасно ли с точки зрения экологии жить на территории бывшей промзоны?
2. Какие работы девелоперы проводят на месте заводов и фабрик, чтобы сделать их безопасными?
3. В каких районах города больше всего проектов редевелопмента?
4. Можно ли сэкономить, покупая квартиру в бывшей промзоне?
5. А что, если ЖК строится вблизи действующей промзоны?
6. А есть ли какие-то плюсы, помимо цены, у таких домов?
Промышленные предприятия продолжают мигрировать из центра Петербурга на окраины, на месте бывших заводов и фабрик ведется активная жилая застройка. За последние 7 лет в бывших промзонах строители возвели более 4 млн кв. м недвижимости. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие 10 лет объем застройки бывших промышленных территорий в черте города вырастет в 4 раза.
Если в городе застройщики проводят полноценный редевелопмент промзон, то на периферии новостройки вырастают прямо рядом с действующими заводами. Несмотря на заверения застройщиков в безопасности такого соседства, оно вызывает у многих покупателей опасения. LIVING разобрался, насколько безопасно жить в промзоне и есть ли какие-то преимущества у такого жилья.
Безопасно ли с точки зрения экологии жить на территории бывшей промзоны?
Эксперты уверяют: если девелопер провел на территории бывшего предприятия необходимые работы, то проживать в таком месте безопасно.
Для оценки экологических рисков на таких участках проводятся геолого-экологические исследования, после чего девелоперы принимают решение о том, как подготовить территорию под застройку.
Существуют нормы, регулирующие подготовку территорий, которые позволяют в дальнейшем вести на ней жилое строительство. В большинстве случаев застройщики проводят рекультивацию по всем требованиям, так что новосёлам вряд ли стоит опасаться вреда для здоровья.
Какие работы девелоперы проводят на месте заводов и фабрик, чтобы сделать их безопасными?
В разных странах проблему редевелопмента решают по-своему. «Например, в Швейцарии при строительстве жилья на месте бывших промзон вся территория закатывается бетоном и асфальтом, а озеленение делается в виде кашпо с сортами низкорослых деревьев.
В Германии на местах заводов образуют искусственные пруды, чтобы не засыпать всю территорию после замены грунта, а вокруг строится дорогое жилье, — рассказывает генеральный директор ГК «Юринфо Недвижимость» Павел Штепан.
— В Санкт-Петербурге одним из основных аспектов улучшения экологии на территории бывшей промзоны остается озеленение – высадка деревьев и кустарников».
ЖК Калейдоскоп»
Директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, декан факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина отмечает, что работа застройщика зависит от того, какое производство находилось в промзоне.
Эксперт приводит пример из практики московских девелоперов: «Когда ликвидировали завод «Каучук» в Хамовниках, там выбирали до 10 метров грунта, потому что все было пропитано маслами и кислотами», — рассказывает Елена Иванкина.
Впрочем, по словам эксперта, далеко не все предприятия наносят ущерб экологии. Например, ткацкие или хлебные комбинаты не производят токсичных отходов и не отравляют почву.
В каких районах города больше всего проектов редевелопмента?
Основная часть участков редевелопмента в Петербурге расположена в Калининском, Невском и Московском районах. Как отмечает Павел Штепан, территории на окраине города (например, территория мясокомбината «Самсон») отводятся под жильё эконом-класса, а те, что расположены ближе к центру, можно отнести к более высокому классу.
«Большой объем промзон существует в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах (ЖК «Две эпохи», «Палацио»). Здесь большинство жилых комплексов относятся к классам «бизнес» и «премиум» и пользуются большим спросом у клиентов, поскольку отвечают требованиям комфортной жизни уже сегодня», — сообщает эксперт.
Топ-10 промзон в центре Москвы, которые ждет элитная застройка
«Невозможно представить на этой территории ничего, кроме жилья. Это может быть комфорт-класс и бизнес-класс. Скорее всего, здесь построят многоквартирный жилой комплекс, состоящий из 5-6 корпусов, построенных кольцевым образом с общим дворовым пространством», – считает он.
По мнению собеседника агентства, из инфраструктурных объектов на этой площадке могут появиться в лучшем случае школа и детский сад. «Если будет завышен класс или неоправданно подняты цены, объект будет дольше стоять на рынке», — предупреждает он.
Буреломов полагает, что стоимость квадрата в проекте составит порядка 160 тысяч рублей на старте и около 180 тысяч рублей в готовой квартире.
Бонус для «Москва-Сити»
Территории завода «Строитель номер 6» (улица Ермакова роща, дом 16), мелькомбината (Шмитовский проезд, дом 39) и бывшего завода «ЗЖБИ» (Шелепихинская набережная) можно объединить в один кластер, приближенный к ММДЦ «Москва-Сити», считает Буреломов.»Вряд ли это пространство станут застраивать банально жильем.
Логично разместить здесь крупный комплексный центр со спортивной, развлекательной, выставочной, культурной инфраструктурой. В том числе и с жилыми кварталами бизнес-класса, а также апартаментами. Уровень цен будет на уровне 200 тысяч рублей за квадратный метр», — уверен эксперт.
Интересной для застройки ему кажется и территория часового завода «Слава», которая занимает 4,5 гектара земли практически на первой линии Ленинградского шоссе по адресу Ленинградский проспект, дом 8-10.
О застройке площадки было объявлено еще в 2008 году, и тогда предполагалось здесь реализовать один из крупнейших проектов в Москве – шесть зданий общей площадью 480 тысяч квадратных метровВпрочем, ощутимый минус участка – соседство еще одной промзоны, которая частично реконструирована.
Эксперт полагает, что на данной площадке следует построить многофункциональный комплекс, включающий жилую часть, причем офисными и торговыми зданиями надо отделить жилые объекты от соседней промзоны.
Казнить нельзя, помиловать
Единственным промышленным объектом в центре Москвы, который удостоился некоторого сочувствия экспертов, стала фабрика «Большевик», расположенная на Ленинградском проспекте, дом 15, на площади 5 гектаров – чуть дальше, чем часовой завод «Слава».»Фабрика «Большевик» – это красивейшее культурно-историческое здание.
Из всех объектов имеет наибольшую архитектурную ценность. Поэтому здесь требуется именно редевелопмент, а здание нужно сохранить. Если будет новое строительство, то очень и очень жаль», — настаивает Буреломов.
Конечно, рассуждает эксперт, самым лучшим решением станет размещение в здании музея, но апартаменты здесь получатся также шикарные – их можно интересно обыграть, что придаст объекту дополнительную ценность.
Таким образом, столичным застройщикам, несмотря на все стенания и жалобы на отсутствие в центре Москвы стройплощадок, еще есть где развернуться – промзоны могут стать серьезным подспорьем в ходе возведения жилья. Вполне укладываются эти планы и в политику столичных властей, направленную на вывод производств из Москвы.
Рассуждать о плюсах и минусах данного решения можно долго, однако ясно одно: прежде всего площадки столичных заводов интересны девелоперам премиальной недвижимости, так что поселятся на бывших промышленных территориях отнюдь не простые горожане из рабочего класса, а другая, намного более состоятельная публика.
В каких промзонах москвы появятся самые дешевые новостройки
В настоящее время 50% ЖК в массовом сегменте строятся на территориях бывших промзон.
Появление на месте неиспользуемых участков производственного назначения новых современных жилых комплексов с обширной инфраструктурой кардинально меняет облик столицы.
В каких округах в ближайшие годы будут реализованы самые крупные и доступные по цене проекты эконом- и комфорт-класса, проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».
По состоянию на начало марта 2016 года, на первичном рынке массового жилья столицы представлено 40 комплексов. Половина из них расположена на участках бывших промзон. Один из 20 комплексов – МФК «Водный» в промзоне «Братцево» – уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
Строительство еще трех комплексов – «Варшавское, 141» в промзоне «Красный строитель», МФК «Фили Град» в промзоне «Западный порт» и ЖК «Мичурино-Запад» в промзоне «Очаково» – будет закончено в этом году.
Еще 9 ЖК будут введены в эксплуатацию в 2017 году, а 7 полностью построены в период до 2020 года.
Общая площадь жилой застройки комплексов массового сегмента на территориях бывших промзон, представленных в продаже на первичном рынке в настоящее время, составляет 4,86 млн кв. м.
Самые большие объемы строительства сосредоточены в Юго-восточном, Западном, Южном и Северо-западном административных округах Москвы.
На долю ЮВАО приходится 25%, на долю ЗАО – 19%, а на доли ЮАО и СЗАО – по 15% объема жилой площади, возводимой в промзонах.
Южный административный округ
В ЮАО реализуется 4 проекта массового сегмента на территории бывших промзон. Самым крупным из них является ЖК «Ривер Парк», строящийся на месте Московского судоремонтного и судостроительного завода в промзоне «Нагатинский затон».
Уникальная локация – на берегу Москвы-реки и в шаговой доступности от парка «Коломенское» – делает комплекс одним из лучших строящихся объектов комфорт-класса как с точки зрения экологии, так и транспортной доступности.
На участке площадью 29 га будет построено жилье общей площадью 280 тыс. кв. м, а также создана обширная инфраструктура.
В нее входит школа, детский сад, центр образования, поликлиника, паркинг, магазины, кафе и рестораны, отделения банков, салоны красоты, детские клубы, а также собственная набережная протяженностью 1,5 км с лодочной станцией, местами для отдыха и единственной в Москве детской парусной школой.
Юго-Восточный административный округ
Площадь жилой застройки самого крупного проекта реновации в сегменте массового жилья в ЮВАО – ЖК «Некрасовка» – составит 395 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура этого комплекса эконом-класса включает в себя 10 детских садов, семь школ, две поликлиники и физкультурно-оздоровительный комплекс.
На первых этажах домов будут помещения под торговые и сервисные службы. Стоимость «квадрата» в «Некрасовке» в настоящее время одна из самых низких в Москве – 89,2 тыс. руб. Однако локация объекта не совсем удачна с точки зрения экологии. Комплекс расположен на месте бывших Люберецких полей аэрации.
Кроме того, в радиусе 2 км от ЖК находятся Люберецкие очистные сооружения, и мусоросжигательный завод №4.
Западный административный округ
На западе столицы самым крупным проектом реновации промзон в сегменте массового жилья является ЖК «Лучи», площадь жилой застройки которого составляет 400 тыс. кв. м. Комплекс строится в районе Солнцево – на территории, которую ранее занимал НПО «Взлет».
Социальная инфраструктура ЖК включает в себя две школы, четыре детских сада и физкультурно-оздоровительный центр.
Несмотря на то, что зона будущего комплекса ограничена двумя скоростными шоссе – Боровским и Киевским, а рядом расположены действующие промышленные предприятия, Солнцево считается одним из самых экологически чистых районов Москвы.
Северный административный округ
В САО столицы на месте бывших ПКТ реализуется два проекта массового жилья – ЖК «Город» и МФК «Водный». ЖК «Город» строится на Дмитровском шоссе – на месте промзоны №9-I, территорию которой ранее занимали автомастерские и складские помещения. Площадь жилой застройки комплекса составляет 200 тыс. кв.
м, а инфраструктура включает в себя три детских сада, игровые площадки, места для отдыха, а также офисные и торговые помещения. В районе расположения ЖК до сих пор действует большое количество предприятий, что неблагоприятно сказывается на экологии.
Но это обстоятельство компенсируется наличием в непосредственной близости от новостройки Яблоневого сада, известного как «Дмитровский парк».
Северо-Западный административный округ
ЖК «Город на реке Тушино-2018», строящийся на месте Тушинского аэродрома, в настоящее время является самым крупным проектом реновации промзон Москвы в сегменте массового жилья.
На участке площадью 160 га, находящемся в природной зоне на берегу Москвы-реки, в 10 км на северо-запад от центра столицы, будет создана автономная инфраструктура целого города. Площадь жилой застройки составит 700 тыс. кв. м.
Инфраструктура включает в себя 6 детских садов, 3 школы, стадион, ледовый и водный дворцы, теннисный центр, футбольные поля, гостиницы, торгово-развлекательный и бизнес-центры, поликлиники и магазины.
Северо-Восточный административный округ
На северо-востоке столицы в настоящее время ведется строительство двух комплексов комфорт-класса, расположенных на месте бывших ПКТ – «LIFE-Ботанический сад» и ЖК Green Park. Площадь жилой застройки ЖК Green Park, который займет территорию бывшей промзоны ВДНХ, составляет 500 тыс. кв. м.
Инфраструктура комплекса будет включать в себя несколько школ и детских садов, поликлинику, храм, игровые и спортплощадки, места для отдыха, магазины и другие социальные объекты.
Экологическая обстановка района благоприятна – в непосредственной близости от ЖК находится «Ботанический сад», река Яуза и парковая зона.
Восточный административный округ
Строительство самого крупного проекта реновации в сегменте массового жилья в ВАО – ЖК «Золотая Звезда» – ведется в бывшей промзоне «Соколиная гора». Общая площадь жилой застройки комплекса составляет 85 тыс. кв.м.
В инфраструктуру комплекса войдет детский сад, школа, игровые и спортплощадки, а также зоны отдыха. Экологическая обстановка в районе расположения объекта неоднозначна.
С одной стороны, в нем находятся несколько десятков промышленных производств, с другой – в пешей доступности от ЖК расположен Измайловский парк.
«Реновация промзон дает девелоперам уникальную возможность строить современное жилье, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
– Большая площадь участков позволяет создать «город в городе» – пространство со всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой и с выверенной до мелочей концепцией. Например, размер участка, на котором расположен ЖК «Ривер Парк», составляет 29 га. При этом жилая застройка занимает всего 30% этой площади.
На остальной территории, помимо объектов социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиники, магазинов – будут располагаться скверы, прогулочные зоны и места для отдыха».
«Промзоны являются сегодня главным резервом для строительства в старых границах Москвы, – заключает Мария Литинецкая, управляющий партнер копании «Метриум Групп». – В настоящее время они занимают около 17% территорий столицы внутри МКАД.
Масштабность участков позволяет девелоперам делать то, что невозможно при точечной застройке: увеличивать расстояние между жилыми домами, а также отдавать большие пространства под парки, бульвары и многочисленные объекты инфраструктуры.
При этом многие строящиеся комплексы находятся в престижных районах и имеют хорошую транспортную доступность, так как расположены вблизи действующих и строящихся станций метро и крупных автомобильных артерий столицы. Эти факторы высоко ценятся потенциальными покупателями, что повышает ликвидность проектов.
Реновация ПКТ поддерживается городскими властями, так как это улучшает экологическую ситуацию в городе и позволяет преобразовывать целые районы, делая их современными и комфортными для жизни. Поэтому в ближайшие годы число объектов, расположенных на территориях бывших промзон, будет увеличиваться».
ЖК массового сегмента, расположенные на территории промзон
| Южный административный округ | ||||||
| 1 | ЖК «Ривер Парк» | 150,4 | 6,19 | Промзона «Нагатинский затон». Территория Московского судоремонтного и судостроительного завода | 2 кв. 2017 | 280 |
| 2 | Мкрн «Царицыно-2» | 119 | 4,96 | Промзона «Ленино». Территория Московского комбината хлебопродуктов и Завода игрушек «Огонек» | 1 кв. 2017 | 270 |
| 3 | «Варшавское, 141» | 131,7 | 4,41 | Промзона «Красный строитель» | 4 кв. 2016 | 130 |
| 4 | ЖК «Ясный» | 130 | 4,95 | Территория Московской обувной фабрики им. Г.В. Муханова | 3 кв. 2018 | 90 |
| Юго-восточный административный округ | ||||||
| 1 | ЖК «Некрасовка» | 89,25 | 3,81 | Люберецкие поля аэрации | 2 кв. 2017 | 395 |
| 2 | Микрорайон «Домашний» | 88,79 | 3,29 | Промзона Марьино «Люблино-Перерва». Территория «Мосстройснаба» | 1 кв. 2018 | 337 |
| 3 | SREDA | 118,56 | 4,28 | Промзона «Грайвороново». Территория Карачаровского механического завода | 4 кв. 2017 | 296 |
| 4 | ЖК «Петр 1» | 131 | 3,8 | Территория оборонного концерна «Алмаз-Антей» | 1 кв. 2018 | 170 |
| Западный административный округ | ||||||
| 1 | ЖК «Лучи» | 87,0 | 3,97 | Промзона «Солнцево». Территории НПО «Взлет» | 4 кв. 2017 | 400 |
| 2 | Жилой квартал «Мещерский лес» | 88,21 | 3,43 | Территория Домостроительного комбината «ДСК-3» | 4 кв. 2017 | 345 |
| 3 | МФК «Фили Град» | 195 | 5,94 | Промзона «Западный порт» | 4 кв. 2016 | 171 |
| 4 | ЖК «Мичурино-Запад» | 101,97 | 6,17 | Промзона «Очаково» | 1 кв. 2016 | 29 |
| Северный административный округ | ||||||
| 1 | ЖК «Город» | 101,95 | 3,66 | Промзона 9-I. Территория автомастерских и складских помещений | 2 кв. 2018 | 200 |
| 2 | МФК «Водный» | 178 | 7,92 | Промзона «Братцево». Территория Завода нестандартного оборудования | Получено РВЭ | 192 |
| Северо-западный административный округ | ||||||
| 1 | ЖК «Город на реке Тушино-2018» | 139,19 | 6,3 | Тушинский аэродром | 2 кв. 2018 | 715 |
| 2 | ЖК «Life-Митинская Ecopark» | 141,2 | 6,29 | Территория бывшей воинской части | 1 кв. 2017 | 31 |
| Северо-восточный административный округ | ||||||
| 1 | Green Park | 128,59 | 4,63 | Промзона «ВДНХ» | 4 кв. 2017 | 500 |
| 2 | ЖК «Life-Ботанический сад» | 160,7 | 7,09 | Территория Московского зеркального комбината | 1 кв. 2018 | 200 |
| Восточный административный округ | ||||||
| 1 | ЖК «Золотая Звезда» | 125,21 | 5,09 | Промзона «Соколиная гора» | 4 кв. 2017 | 85 |
| 2 | ЖК «Яуза Парк» | 156,35 | 7,56 | Территория Москожкомбината | 1 кв. 2017 | 24 |
Источник: «Метриум Групп»
Дата публикации 21 марта 2016
С видом на вечный покой
ГК ПИК Сергея Гордеева создаст жилой квартал на месте промзоны «Котляково» на юге Москвы, рядом с одноименным кладбищем и строящейся со скандалом Юго-Восточной хордой.
Чтобы распродать квартиры в этом районе, девелоперу придется снизить себестоимость строительства. Это возможно, уверены эксперты.
Для этого компании надо получить у властей города разрешение на высокую плотность застройки, отдав мэрии часть жилья для реализации программы реновации.
В промзоне «Котляково» в районе Царицыно на юге Москвы на площади 25 га появится жилой микрорайон: сейчас на этом месте находятся производственные и коммунально-складские помещения общей площадью 46 тыс. кв. м. Это следует из проекта планировки территории, с которым ознакомился “Ъ”.
Там указывается, что на площадке возможно построить 380 тыс. кв. м различной недвижимости, из которых 343 тыс. кв. м — это жилье. По данным источника “Ъ” на рынке, девелопером проекта выступит ГК ПИК Сергея Гордеева.
В компании подтвердили эту информацию, отказавшись от подробных комментариев.
Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев считает, что из-за высокого спроса на жилье на фоне дефицита готовых под застройку площадок несколько сотен тысяч метров складских помещений в год будет выводиться из оборота внутри МКАД. С этим соглашается и гендиректор We Know Александр Галицын, добавляя, что проектов редевелопмента недействующих промзон становится все больше, так как в Москве практически нет свободных участков под строительство.
В 2018 году глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин заявлял, что перед властями города «не стоит задача вывести промышленные объекты за пределы Москвы, но необходимо сделать их современными», упоминая в том числе промзону «Котляково».
Но теперь у мэрии планы изменились: чиновники пытаются найти инвесторов на развитие 5,4 тыс. га промзон.
Так, в начале ноября «Интеко» победила в аукционе на право заключения с мэрией договора комплексного развития промзоны «Коровино» на севере Москвы, где девелопер может построить 615 тыс. кв. м.
Эксперты считают промзону «Котляково» спорной локацией для строительства жилья. Территория, планируемая к застройке, отрезана от существующей жилой застройки, констатирует директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Игорь Пущён считает, что негативное воздействие на будущий проект может оказать строящийся рядом участок будущей Юго-Восточной хорды (против принятой трассировки этой магистрали выступали местные жители).
Участок довольно непростой и с точки зрения окружения, недалеко от него находится Котляковское кладбище, добавляет Александр Галицын.
Собеседник “Ъ” на рынке недвижимости рассказал, что другие застройщики не захотели рассматривать площадку для девелопмента из-за соседства с кладбищем.
Он объясняет интерес ПИК к промзоне наличием у компании административного ресурса, благодаря чему группа сможет получить разрешение на максимальную плотность застройки.
Это позволит снизить себестоимость строительства и посредством невысокой цены привлечет покупателей.
В этом случае часть будущих площадей в проекте, возможно, будет отдана мэрии в рамках программы реновации, не исключает Игорь Пущён.
Партнер Colliers International Владимир Сергунин считает, что в данной локации имеет смысл строить проект комфорткласса. Он оценивает инвестиции в проект в 17–20 млрд руб.
, а выручку с продаж — примерно в 45–50 млрд руб. Стоимость аналогичного участка на открытом рынке составляет около 2,5–3 млрд руб.
, а с полученными документами на строительство жилого комплекса — 7–8 млрд руб., добавляет господин Сергунин.
Дарья Андрианова