О росте стоимости жилья в Москве на 20-30% специалисты заговорили еще в конце прошлого года. Но, оказывается, эти цифры сильно занижены. Аналитики назвали истинную стоимость квартир в каждом районе столицы. При этом нашлись в столице районы, где жилье подешевело.
Специалисты изучили изменение цен на новостройки с февраля 2020 года по февраль 2021-го. Выяснилось, что стоимость жилья поднялась в 83 районах из 91, в шести снизилась, в двух осталась неизменной. В рейтинг не вошли районы, где продаются исключительно новостройки класса «люкс», в частности, Мещанский, Якиманка, Хамовники, Тверской, Арбат.
Самым дорогим из районов с новостройками эконом- и комфорт-класса оказался Пресненский. Средняя цена квартиры в нем составляет 33,3 млн рублей — на 56% больше, чем год назад.
Квадратный метр, правда, поднялся не столь значительно, хотя тоже ощутимо, — на 18% (427 тыс. руб.).
Почему такая разница между ростом стоимости квартир в целом и «квадрата»? Эксперты дают простое объяснение: жилье относительно небольших площадей уже раскуплено, остались просторные «хоромы».
На второй позиции — Красносельский район (правда, с приличным отрывом от лидера). Жилье здесь предлагается в среднем за 29,9 млн руб. (на 53,5% дороже, чем в феврале 2020-го), квадратный метр оценивается в 389 тыс. руб. (на 26% больше). Третье место занимает Даниловский район: стоимость квартиры — 21,9 млн руб. (годовой рост на 20%), «квадрата» — 371 тыс. руб. (на 25,5%).
Если же рассматривать увеличение стоимости не квартир, а именно квадратного метра, картина складывается такая. Самыми быстрорастущими по ценам стали районы Новой Москвы: Кокошкино (плюс 43% за год, цена «квадрата» — 185 тыс. руб.), Филимонковское (рост на 41%, 160 тыс. руб.), Воскресенское (рост на 40%, 170 тыс. руб.).
Из районов в пределах МКАД квадратный метр больше всего подорожал в районах Хорошево-Мневники (плюс 38%, 338 тыс. руб.), Соколиная Гора (плюс 36%, 211 тыс. руб.) и Ярославский (плюс 35%, 225 тыс. руб.).
— Из-за перехода на проектное финансирование и подорожания стройматериалов новые проекты часто выходили по более высоким ценам, чем прежние, а в существующих застройщики тоже поднимали стоимость, так как льготная ипотека обеспечила достаточный спрос. Росту средних цен способствовало и вымывание дешевых объектов, — объясняет генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Снизилась средняя цена квадратного метра в Ясеневе (на 20%), Лианозове (на 18%), Очаково-Матвеевском (на 9%), Свиблове (на 8%), Донском (на 3,5%) и Беговом (на 1,5%). Но не стоит думать, что застройщики решили устроить аттракцион неслыханной щедрости. Просто в этих районах покупатели разобрали квартиры в более дорогих новостройках, и на рынке осталось более дешевое предложение.
— Ценообразование зависит не только от спроса, но и от количества выводимого в продажи жилья: новый объем с более дешевым «квадратом» занижает статистику средневзвешенной цены, — поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Мы советуем покупателям следить не за «средней температурой по больнице», а за объектами, которые отвечают их запросам и бюджетам».
Например, в том же Беговом «кусается» даже дешевое по меркам района жилье: средняя стоимость квадратного метра составляет 298 тысяч рублей, а квартиры — 20,4 млн рублей.
— Мы не наблюдаем снижения цен на новостройки, но темпы роста в 2021 году будут ниже, чем в 2020-м, — комментирует заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
— В прошлом году совпало сразу несколько факторов: отложенный спрос из-за локдауна, ослабление рубля, низкие ставки по депозитам, доступная ипотека, общий стресс и состояние неопределенности из-за пандемии. Все это стимулировало граждан вкладываться в недвижимость.
Сейчас наблюдается стабилизация спроса, темпы роста цен возвращаются к нормальным рыночным. В 2021 году рост стоимости квадратного метра будет определяться прежде всего строительной готовностью домов. Снижения цен мы не прогнозируем.
«Названы лучшие и худшие российские регионы по качеству жизни»
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28480 от 16 февраля 2021
Заголовок в газете: От СOVID цены стали злей
Рейтинг районов Москвы по стоимости комнат: спрос и предложение падают
Несмотря на то, что столица находится сейчас на положении «не выходи из комнаты», число самих комнат на вторичном рынке продолжает уменьшаться.
Сегодня доля этого жилья составляет не более 2% от общего количества объектов. К такому выводу пришли специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» после изучения базы своего ресурса.
Тем не менее, за последние полгода стоимость комнат подросла на 6,7% и в среднем по городу составила 3,5 млн рублей.
Самые дорогие – в ЦАО
По данным Mirkvartir.ru, самые дорогие комнаты в московских коммуналках расположены в Центральном округе. Единственный район ЦАО, не вошедший в Топ-10, – это Красносельский. Его место занял район Беговой, принадлежащий Северному АО. Все районы призовой десятки, за исключением Мещанского, за полгода прирастили к стоимости от 10% до 13%.
Самые дорогие коммуналки Москвы расположены на Арбате.
За комнату здесь просят в среднем 9,7 млн рублей, что сравнимо с приличной «двушкой» в спальном районе.
На миллион дешевле – в среднем 8,5 млн рублей – оцениваются комнаты в Хамовниках, еще на миллион меньше – на Якиманке (7,4 млн рублей).
От 5,5 млн рублей до 6,5 млн рублей можно сторговать комнату в Мещанском, Тверском, Пресненском районах и в Замоскворечье. В 4,5-4,8 млн рублей оцениваются помещения в Басманном, Беговом и Таганском районах.
Мир Квартир
Самые дешевые – в Зеленограде
Самые дешевые комнаты нашлись в самом удаленном округе столицы – Зеленоградском. Среднее предложение здесь стоит в 1,4 млн рублей. Примерно 2,3 млн попросят за комнату во Внуково (ЗАО). А на покупку коммуналки в Ховрино (САО) в среднем придется отложить 2,5 млн рублей.
В остальных районах, оказавшихся в дешевой десятке, средний бюджет покупки составляет около 2,7 млн рублей.
По такой цене предлагаются комнаты в Косино-Ухтомском (ВАО), Бирюлево Западном (ЮАО), Лианозово (СВАО), Люблино (ЮВАО), Кузьминках (ЮВАО). Южном Чертаново (ЮАО) и Южном Бутово (ЮЗАО).
В 5 московских районах – Капотне (ЮВАО), Молжаниновском (САО), Куркино (СЗАО), Некрасовке (ЮВАО) и Северном (СВАО) – предложения комнат не обнаружено.
Ценовая динамика: подорожали на 6,5%
За последние шесть месяцев, с октября 2019 года, цены на комнаты в коммуналках поднялись в 92 районах столицы, в 17 предложения стали доступней, в 6 районах отмечена околонулевая динамика.
В пяти районах стоимость поднялась более чем на 15%. Это Донской (ЮАО, +16,2%); Западное Дегунино и Головинский (оба относятся к САО, прирост +15,7% каждый), Марьина Роща (СВАО, +15,6%) и Академический (ЮЗАО, +15,4%).
Самое заметное снижение, более 5%, отмечено в Северном Тушино (СЗАО) и Останкино (СВАО) (–6,4% каждый), Ховрино (САО, –6,1%), Очаково-Матвеевском (ЗАО) и Лианозово (СВАО) (–5,8% каждый), а также в Покровском-Стрешнево (СЗАО, –5,4%).
В целом по Москве за полгода комнаты прибавили в цене 6,5%.
«За последнее время снизилось не только предложение комнат, но и спрос на них, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– Далеко не всех покупателей устраивает жизнь в коммуналке, если с помощью ипотеки можно сразу приобрести более комфортное жилье.
Владельцы комнат, преимущественно в центре, все еще по привычке неоправданно завышают стоимость своей недвижимости. Однако реальные сделки могут проходить по цене на 5-25% ниже заявленной».
Рейтинг районов Москвы по стоимости комнат
Источник: mirkvartir.ru
Жилье в Москве с начала года подешевело незначительно
Несмотря на кризис и снижение платежеспособности населения застройщики доступного жилья в Москве в этом году не откладывали свои планы и продолжали активно выводить на рынок все новые корпуса. В итоге к концу сентября предложение квартир в Москве оказалось на максимуме, спрос на минимуме, а скидки как на первичном, так и на вторичном рынке бьют рекорды.
И без торга и существенного дисконта квартиру в Москве уже не продать
С января по сентябрь текущего года рынок московских новостроек (без учета элитного сегмента) вырос на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.
, рассказала «Ведомостям» руководитель Департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-новострой» Татьяна Шарова. По ее данным, по итогам сентября 2015 г. в Москве предлагалось к продаже около 17 000 квартир в 198 жилых корпусах.
Особенно богатыми на новые проекты стали I и III кв. 2015 г., когда продажи открылись в 12 и 9 жилых проектах соответственно.
На новый сегмент рынка столичных новостроек — апартаменты — приходится уже более трети всего объема предложения. С января по сентябрь сегмент апартаментов вырос на 16,8% — сейчас в продаже находится 7800 лотов апартаментов в 117 корпусах (данные «БЕСТ-новострой).
«Значительный прирост на рынке новостроек произошел не только за счет поступления в продажу квартир в новых жилых проектах, но и за счет квартир, переведенных из апартаментов (например, МФК «Водный», МФК «Савеловский Сити», МФК «Фили Град»), поясняет Шарова.
С начала года продажи апартаментов открылись в 15 проектах.
Сперциалисты «ИРН — Консалтинга» посчитали, что в границах старой Москвы (от ТТК до МКАД) с начала года появилось 20 новых жилых проектов (59 корпусов). Еще 18 новых домов вышло на продажу в семи проектах, стартовавших в прошлые годы.
Локомотивом роста объемов предложения в старой Москве стали сегменты эконом- и комфорт: 35 и 26 домов соответственно. В бизнес-классе появилось 16 новых корпусов, или 20,8% от общего количества домов, поступивших на продажу в этом году.
По данным Мосгорстата, в Москве за январь — август текущего года введено в эксплуатацию более 2,2 млн кв. м жилья.
Цены — вниз
Существенное увеличение доли доступного жилья в 2015 г. способствовало снижению среднего уровня цен на рынке новостроек Москвы. «Рынок практически ежемесячно пополнялся новыми проектами.
В результате, ценовое давление со стороны проектов на стадии котлована и ощутимое падение количества сделок привели к снижению средней стоимости жилья на первичном рынке», — говорит генеральный директор Storm Properties Надежда Башбынар.
По данным «БЕСТ-новострой», с начала года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках, включая апартаменты (без учета элитного сегмента), снизилась на 5,7% — с 232 220 руб. в январе до 219 030 руб. за кв. м в сентябре.
По подсчетам «ИРН-Консалтинга», новые квартиры в границах старой Москвы подешевели еще больше — по итогам III квартала 2015 г. средняя стоимость метра на рынке новостроек Москвы от ТТК до МКАД снизилась до 206 760 руб. (или 14,9 млн руб. за квартиру).
Больше всего жилье дешевело на Юго-Западе столицы, где вышедшие в продажу сразу несколько новых проектов снизили цены на 17,8%, с 211 300 руб. до 173 745 руб. за кв. м. (данные БЕСТ-новострой).
Что касается вторичного рынка, то с начала года уровень рублевых цен на московские квартиры практически не изменился.
По оценкам «Инком-недвижимость», с января по август средняя стоимость предложения на «вторичке» формально снизилась всего на 1,5%. А по данным Domofond.ru, за год (с августа 2014 г. по август 2015 г.
) средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке даже выросла на 3% — с 198 600 руб. до 205 000 руб.)
Однако эксперты отмечают, что уровень падения как первичного, так и вторичного рынка гораздо глубже, так как реальные цены сделок практически всегда ниже предложения. Так, если в январе — марте 2015 г.
застройщики предлагали клиентам дисконт в 5%, то к сентябрю размер скидок на новостройки увеличился в среднем до 10%, а по отдельным объектам – до 20%. «Если скидка на квартиру меньше 10%, то даже не имеет смысла пытаться ее продать – такое предложение не имеет шансов заинтересовать покупателей.
Соответственно, с учетом неявного снижения цен, фактически произошел выход рублевого индекса из многолетнего восходящего канала», — говорится в докладе руководителя IRN.RU Олега Репченко.
Похожая ситуация и на «вторичке». «Реальные цены сделок существенно ниже. Средний размер скидки на вторичном рынке жилья по итогам августа составил 10% — это исторический максимум. Почти 4/5 сделок в указанном сегменте проходят с дисконтом: 78% августовских продаж состоялись по цене ниже заявленной продавцом.
12% реализованных объектов были проданы по исходной стоимости, и только 10% — выше нее», — говорится в обзоре «Инком-недвижимость». «В августе средняя цена 1-комнатной квартиры в Москве составила 6,9 млн руб. За жилье с двумя комнатами его владельцы просили в среднем 10,4 млн руб», — говорит генеральный директор портала Domofond.
ru Эрик Сегерборг.
Спрос обвалился
Однако существующих скидок явно недостаточно для того, чтобы вернуть рост спроса на столичный рынок жилья. Компания «НДВ-недвижимость» отмечает, что 60% ее клиентов, готовых купить квартиру на вторичном рынке, обладают бюджетом в размере 5 млн руб.
, а основной объем сделок в компании проводится в ценовом диапазоне до 9 млн руб. Риэлторы и застройщики говорят о резком сокращении количества сделок как на первичном, так и на вторичном рынках. Специалисты «БЕСТ-новострой» отмечают снижение спроса на квартиры в новостройках, в среднем, на 20% с начала года.
По данным столичного управления Росреестра, в январе — августе 2015 г. число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве жилья сократилось на 10% в годовом выражении (12 443 против 13 775).
На вторичном рынке падение более существенное — количество переходов прав на недвижимость за аналогичный период сократилось на 34% (72 730 против 109 930).
«Застройщики используют все доступные маркетинговые инструменты, чтобы привлечь и удержать клиентов. Скидки и акции уже утратили сезонность и стали постоянными.
Компании даже готовы рассматривать варианты торга в случае недвижимости бизнес-класса, предоставлять длительные рассрочки», — говорит Шарова. «В отличие от девелоперов, частники на вторичном рынке неохотно идут навстречу покупателям, пытаясь удержать цены на максимуме.
Неуступчивость продавцов наряду с отсутствием доступной ипотеки приводит к обвальному снижению числа сделок», — считает Репченко.
Начало осени не принесло ожидаемого восстановления рынка жилья в Москве, как это было в предыдущие годы. Цены в сентябре продолжили сползать вниз и отыгрывать ослабление рубля. По данным «ИРН-Консалтинга», в долларовом выражении цены на квартиры в Москве как на первичном, так и на вторичном рынке потеряли за сентябрь 2015 г.
9,2%, в рублевом — около 3%. Специалисты «БЕСТ-новострой» фиксируют снижение рублевых цен в сентябре – по данным компании, в сегменте новостроек ценовое падение не превышает 1%. По словам Татьяны Шаровой, цены на московское жилье еще не достигли дна. «И возможно, что данный сценарий не будет реализован.
Осенью мы ожидаем выхода в продажу еще ряда новых проектов, и ценовая конъюнктура будет стабильной», — говорит эксперт. Надежда Башбынар из Storm Properties также считает, что «цены на массовое жилье пока не достигли дна». Но, по ее мнению, рынок будет оставаться нестабильным.
«Однако общая картина поведения ценообразования не такая однозначная.
Главным аргументом нестабильности рынка остается тот факт, что сейчас фактически первичный рынок поддерживается низкими ипотечными ставками государственной программы по субсидированию, но если она будет закрыта, то падение цен и количества сделок неизбежно, и в этом случае стоит ожидать падения цен по вводимым объектам до 20-30%», — говорит Башбынар.
Источник //www.vedomosti.ru
В москве вырос спрос на комнаты в коммуналках
По данным Агентства инвестиций в недвижимость, такой спрос начал активно расти три года назад и с тех пор не сдает своих позиций. Так, за 10 месяцев 2020 года спрос на столичные комнаты вырос на 7,59 процента по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом октябрь оказался пиковым месяцем в нынешнем году.
Кабмин упростит получение налогового вычета при покупке недвижимости
Интерес покупателей к такому формату жилья эксперты связывают с несколькими факторами. Прежде всего, комната является хорошим инвестиционным вложением когда у покупателя, например, нет достаточной суммы для покупки квартиры в столице.
Даже для приобретения крошечной квартиры-студии потребуется существенный бюджет. Комнаты существенно дешевле. По данным Агентства инвестиций в недвижимость, на сегодняшний день, самый дешевый лот обойдется покупателю в 2,2 млн рублей.
Это комната площадью 9 квадратных метров недалеко от метро «Царицыно».
«Среди основных преимуществ таких объектов клиенты выделяют, например, отдельный кадастровый номер, который позволяет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, — отмечает генеральный директор агентства Валерий Латенков.
— Нередко комнаты располагаются в домах, которые будут расселяться. А это очень большой плюс для покупателей.
Добавлю, что банки никогда не давали и не будут давать кредиты на приобретение выделенной доли, но при этом на комнату, как на отдельный объект недвижимости, деньги дают вполне охотно».
Наибольшим интересом у покупателей пользуются малонаселенные двух-трехкомнатные квартиры, комнаты с отдельным балконом, а также рядом с метро. И, конечно, важным параметром является адекватность соседей. Этот фактор может существенно влиять на стоимость комнаты.
Интерес к комнатам есть как в центре, так и на окраинах Москвы, но цены очень различаются: если в центре комната может обойтись покупателю в 4-5 миллиона рублей, то на окраине в пределах 2,7 миллиона.
«Наиболее доступные на сегодняшний день комнаты продаются в Новомосковском и Южном округах столицы, — отмечает руководитель отдела продаж агентства «ОГРК» Алексей Миронов. — Здесь цены на комнаты начинаются с 2,19 миллиона рублей. В НАО подобный бюджет позволит приобрести комнату площадью 8,3 квадратных метра в двухкомнатной квартире».
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», наибольшее число комнат выставлено на продажу в ЮАО, ЦАО и ЮВАО. В границах ЮАО лидером по предложению является район Бирюлево Восточное, в ЦАО — район Басманный, а в границах ЮВАО лидируют Текстильщики.
«Наибольшее количество комнат экспонируется сейчас как в округах с самым малобюджетным жильем, так и в ЦАО, — отмечает руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
— Именно в Центральном округе расселение коммунальных квартир происходит наиболее активно, поэтому здесь всегда есть выбор комнат.
Что же касается ЮАО и ЮВАО, то это промышленная часть города, еще в советский период застроенная домами с малогабаритным жильем для рабочих, в том числе общежитиями».
Главным мотивом приобретения комнат в центре столицы является последующий выкуп соседних комнат.
По словам экспертов, используя такую стратегию, через некоторое время можно стать обладателем квартиры в хорошем центральном районе, затратив на это гораздо меньшую сумму, нежели приобретая сразу квартиру.
Зачастую покупатели, которые так поступают, в конечном итоге хотят получить не просто квартиру в центре, а жилье в доме с историей, с определенной атмосферой.
Тарифы на ЖКХ в Москве не будут расти до 1 июля 2021 года
В этом году москвичи активно приобретали комнаты не только в Москве, но и в северной столице и даже вышли в лидеры среди покупателей не из самого Петербурга.
По мнению экспертов, помимо стандартных коммунальных квартир, в городе на Неве есть не просто интересные, а по-настоящему эксклюзивные объекты. Например, комнаты в зданияхс богатой историей в самом центре города, в пешей доступности от основных достопримечательностей Петербурга.
Самая дорогая комната стоит около 6 миллионов рублей и располагается на Казанской улице, в доме, который был построен в 1914 году.
«Фокус покупательского внимания сосредоточен на объектах, расположенных вблизи от станций метро, в центре города, а также на тех, которые находятся в 2-комнатных или 3-комнатных квартирах, — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. -Обычно здесь комнаты приобретаются с целью последующего выкупа всей квартиры».
В москве могут подешеветь многокомнатные квартиры
22 июня 2021, 10:52
Пресс-служба мэра и правительства Москвы, В.Новиков
Москва. 22 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Многокомнатные квартиры в новостройках Москвы могут подешеветь на фоне изменения условий льготного ипотечного кредитования с господдержкой, прогнозируют в компании «Инком-Недвижимость».
«По новым условиям льготной ипотеки, максимальная сумма кредита составляет 3 млн рублей — это слишком мало для столичного региона. Поэтому в теперешнем виде программа перестанет быть востребована на его территории. В дальнейшем спрос сместится с многокомнатных квартир на «однушки» и студии.
Цены на квартиры бо́льших габаритов прекратят рост и, вероятно, снизятся на 5-7%. Прайсы новых проектов застройщики будут корректировать с учетом платежеспособности потенциальных покупателей.
Кроме того, девелоперы станут уменьшать площади проектируемого жилья, чтобы увеличить ликвидность лотов», — утверждает заместитель директора департамента компании по продажам новостроек Валерий Кочетков.
Эксперты компании отмечают, что программа льготной ипотеки была определяющим фактором для спроса за прошедший год.
«С лета 2020 года основным фактором, определяющим развитие ситуации на рынке первичного жилья Москвы, стало введение госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке. Из-за быстро растущего спроса на новостройки цены на рынке первичного жилья значительно увеличились», — отметил руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
По данным аналитического центра компании, в старых границах города средняя стоимость квартиры выросла на 27%, с 15 до 19,3 млн рублей, на присоединенных территориях — на 21%, с 7,8 до 9,4 млн рублей.
Самый высокий рост зафиксирован в СЗАО — с 13,4 до 19,7 млн рублей (на 46,5%). Кроме того, значительное подорожание отмечено в СВАО — плюс 35,3%, в ЮАО — плюс 33,8%.
Квартиры в этих локациях подорожали с 12,1 до 16,4 млн рублей и с 15,2 до 20,3 млн рублей соответственно. Единственным административным округом столицы, где жилье подешевело, оказался ЦАО.
Здесь усредненная цена снизилась на 11%, с 43 до 38,2 млн рублей.
В Троицком АО средняя стоимость предложения повысилась на 22,5%, с 6,7 до 8,22 млн рублей, в Новомосковском — на 20,6%, с 7,8 до 9,4 млн рублей.
По прогнозам экспертов компании, после изменения условий программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года количество выдаваемых ипотечных кредитов станет быстро уменьшаться. Возможно, будут снижены цены на многокомнатные квартиры, поскольку они станут менее доступными, чем сейчас.
За год средняя стоимость «первички» в старых границах Москвы выросла на 27%, на присоединенных территориях – на 21% — раздел "Новости рынка"
В Аналитическом центре и Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость проследили за годовой динамикой изменения средней стоимости предложения квартир в новостройках старой Москвы и ТиНАО: рост составил 27% (до 19,3 млн рублей) и 21% (до 9,4 млн рублей) соответственно.
Среди административных округов старой Москвы лидером по повышению медианного ценового показателя является СЗАО – прирост составил 46,5% (с 13,4 до 19,7 млн рублей). На втором месте СВАО – плюс 35,3% (с 12,1 до 16,4 млн рублей); на третьем ЮАО, где усредненная стоимость поднялась на 33,8% (с 15,2 до 20,3 млн рублей).
Квартиры в ЦАО, наоборот, подешевели на 11% (с 43 до 38,2 млн рублей).
На присоединенных территориях значительное увеличение средней цены зафиксировано в ТАО – на 22,5% (с 6,7 до 8,2 млн рублей); чуть меньший рост отмечен в Новомосковском округе – на 20,6% (с 7,8 до 9,4 млн рублей).
В Аналитическом центре и Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели динамику изменения средней стоимости предложения первичного жилья в Москве за год. В старых границах города средняя стоимость квартиры выросла на 27%, с 15 млн рублей до 19,3 млн рублей, на присоединенных территориях – на 21%, с 7,8 млн рублей до 9,4 млн рублей.
«С лета 2020 года основным фактором, определяющим развитие ситуации на рынке первичного жилья Москвы, стало введение госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке. Из-за быстро растущего спроса на новостройки цены на рынке первичного жилья значительно увеличились», – отметил руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Также аналитики ИНКОМ-Недвижимость провели исследование изменения средней цены предложения «первички» за год в административных округах старой и Новой Москвы. Самый высокий рост зафиксирован в СЗАО – с 13,4 млн рублей до 19,7 млн рублей (на 46,5%).
Кроме того, значительное подорожание отмечено в СВАО – плюс 35,3%, в ЮАО – плюс 33,8%. Квартиры в этих локациях подорожали с 12,1 млн рублей до 16,4 млн рублей и с 15,2 млн рублей до 20,3 млн рублей соответственно. Единственным административным округом столицы, где жилье подешевело, оказался ЦАО.
Здесь усредненная цена снизилась на 11%, с 43 млн рублей до 38,2 млн рублей.
В Троицком АО средняя стоимость предложения повысилась на 22,5%, с 6,7 млн рублей до 8,22 млн рублей, в Новомосковском – на 20,6%, с 7,8 млн рублей до 9,4 млн рублей.
«В локациях, которые пользуются интересом покупателей жилья, всегда возможен рост цен. Территория СЗАО является престижной частью столицы, и платежеспособное население охотно приобретает здесь квартиры.
СВАО и ЮАО – менее статусные административные округа города, здесь можно приобрести более экономичную недвижимость, и она пользуется спросом у широкой аудитории», – отметил заместитель директора Департамента новостроек по продажам ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
Усредненная стоимость квартир в новостройках по округам Москвы
| Административный округ | Усредненная стоимость квартиры в июне 2020 г., млн руб. | Усредненная стоимость квартиры в июне 2021 г., млн руб. | Динамика изменения стоимости |
| СЗАО | 13,4 | 19,7 | +46,5% |
| СВАО | 12,1 | 16,4 | +35,3% |
| ЮАО | 15,2 | 20,3 | +33,8% |
| ЗАО | 17,11 | 22,5 | +31,5% |
| ВАО | 10,5 | 13,3 | +27,3% |
| ЮЗАО | 15,6 | 19,8 | +27% |
| САО | 14,6 | 18,1 | +24,3% |
| ТАО | 6,7 | 8,22 | +22,5% |
| НМАО | 7,8 | 9,4 | +20,6% |
| ЮВАО | 10,2 | 12,2 | +20% |
| ЗелАО | 7,7 | 8,5 | +9% |
| ЦАО | 43 | 38,2 | -11% |
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
По прогнозам экспертов ИНКОМ-Недвижимость, после изменения условий программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года количество выдаваемых ипотечных кредитов станет быстро уменьшаться. Возможно, будут снижены цены на многокомнатные квартиры, поскольку они станут менее доступными, чем сейчас.
«По новым условиям льготной ипотеки, максимальная сумма кредита составляет 3 млн рублей — это слишком мало для столичного региона. Поэтому в теперешнем виде программа перестанет быть востребована на его территории. В дальнейшем спрос сместится с многокомнатных квартир на „однушки“ и студии.
Цены на квартиры бо́льших габаритов прекратят рост и, вероятно, снизятся на 5–7%. Прайсы новых проектов застройщики будут корректировать с учетом платежеспособности потенциальных покупателей.
Кроме того, девелоперы станут уменьшать площади проектируемого жилья, чтобы увеличить ликвидность лотов», — утверждает Валерий Кочетков.
На московском рынке вторичного жилья начался обвал цен
Квартиры в сегменте «дешевое жилье» в Москве по состоянию на 12 октября 2015 года упали в цене в годовом сопоставлении почти на 11%, до 121,1 тыс. с 135,9 тыс. руб. за 1 кв.
м, согласно данным компании «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).
В группе «дешевое жилье» представлены старые панельные дома в удаленных от центра и станций метро районах, а также квартиры на первых этажах, пояснил руководитель аналитического центра ИНР Олег Репченко.
Как отмечается в сообщении, на таком низком уровне рублевая цена на недорогую «вторичку» не была с августа 2012 года.
При этом в сегменте дорогого жилья средние цены вернулись к уровню прошлого года — около 285 тыс. руб. за 1 кв. м.
Так что платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье, уверены специалисты аналитического центра.
Жилье, констатируют в ИРН, подешевело, даже несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе – хотя в конце прошлого года такой же процесс спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке.
«В этот раз речь идет явно не о классическом кризисе, когда после схлопывания ценовых пузырей достаточно быстро возобновляется экономический рост, а о новой реальности, возникшей в результате самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления», – полагают эксперты.
Введенные против России санкции закрыли отечественным банкам и компаниям доступ к дешевым западным кредитам, иностранные инвесторы ушли с фондового рынка, усилился отток капитала за рубеж, из-за обвала цен на энергоресурсы в федеральной казне образовалась изрядная дыра, которую не удается заткнуть даже с помощью рекордного ослабления национальной валюты. Поэтому государство вместо того, чтобы поддержать страдающую от дефицита ликвидности экономику, вынуждено сворачивать инвестиции.
И в самом деле, для кредитных организаций сейчас наступил тяжелый период. Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) отмечает рост доли просроченных кредитов на 42-70%. Так, в залоговых кредитах уровень просроченных долгов за год вырос примерно в полтора раза — до 8,4% в автокредитовании и до 4,1% — в ипотеке.
Для рынка недвижимости, указывают в ИРН, все это означает, что спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится. «Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х гг., ушли из России. Надолго, может быть, на десятилетия.
А следовательно, уровень цен, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке.
Тем более что, в отличие от спроса, предложение на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья находится на максимуме.
Конечно, указывают в ИРН, в России останется еще немало состоятельных людей, которым покупка квартиры вполне по карману.
Проблема в том, что таким гражданам жилье не нужно – они уже успели приобрести недвижимость не только для себя и всех своих родственников, но и про запас на черный день.
А подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, уже давно не могут об этом даже мечтать.
Соответственно, для обеспечения нормального уровня продаж цены должны существенно снизиться — чтобы квартиры могли покупать те, кто уже много лет был отрезан от рынка.
По всей видимости, в ближайшие месяцы заявленные цены будут постепенно приближаться к реальным, с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10-15%. В следующем году снижение стоимости жилья, скорее всего, продолжится, и по итогам 2016 г. цены могут потерять еще 15% в рублях.
Снижение цен на дешевое жилье объясняется очевидными причинами – это общая ситуация в мире, в России и рост курса валют, указывает старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ» Анастасия Томм.
Соответственно, благосостояние и покупательская способность граждан снижаются, люди не торопятся покупать жилье сколько бы оно не стоило. А так как в последнее время в Москве было реализовано много проектов, застройщики пытаются заработать, незначительно снижая цены.
Правда, откровенного демпинга нет. Кризис, так или иначе, отразился на всех слоях населения. «Думаю, – говорит эксперт, – с учетом курсовых разниц и высоких ставок по банковским кредитам, в ближайшее время на рынке вряд ли появятся новые проекты, ничего нового строиться не будет.
Предложений будет меньше. И только когда ситуация в стране нормализуется, цены на жилье сбаласируются».
Если анализировать состояние рынка недвижимости в период прошлого кризиса 2008/09 гг., то пик падения цен был отмечен лишь спустя полтора года с момента начала экономического спада.
В текущих условиях это как раз осень 2015 года, указывает управляющий директор Hedge.pro Илья Бутурлин.
Именно к этому моменту накапливаются проблемы с резким падение реальных располагаемых доходов, снижением объемов выданных ипотечных кредитов и ростом просроченной задолженности.
К примеру, по состоянию на 1 сентября 2015 года показатель просрочки по ипотеке увеличился до 39,9 млрд рублей, что на 33,9% выше показателя на 1 сентября прошлого года. Темпы роста «плохих долгов» на рынке ипотеки ускорились с 2,2% м/м за январь до 3,8% за август.
Получается, говорит Илья Бутурлин, что даже все меры поддержки закредитованных граждан на текущий момент не могут не только остановить роста просрочки, но даже замедлить его.
В таких обстоятельствах падение рынка может продолжаться, как минимум, еще два квартала, хотя последняя инициатива властей о смягчении условий участия в программе поддержки может все же снять часть давления с рынка.
Падение цен на низкокачественные объекты вторичного рынка было ожидаемо еще в середине 2014 года, отмечает младший партнер практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Закускин.
В тот момент, напоминает он, против нашей страны были введены западные санкции, а немного позже произошло резкое обесценивание национальной валюты, что сократило доходы населения и сделало покупку квартиры в Москве с учетом старых цен неподъемной для многих.
Это, разумеется, заставило рынок пересматривать ценовые ориентиры.
За годы развития рынка недвижимости вышло много качественных проектов, в различных классах, при этом объекты старого жилого фонда, имеющие те или иные недостатки (большая удаленность от метро, расположение в промзоне, первый этаж, планировка) находили своих потребителей чаще всего на рынке аренды, когда же рынок совсем просел – цены на такую недвижимость пошли вниз. Если ранее за 25-30 тыс. рублей можно было арендовать однокомнатную квартиру в районе МКАДа, то теперь есть такие предложения и в районах ближе к центру, с большей площадью и более качественными характеристиками.
Цены вряд ли будут снижаться еще, пик кризиса уже прошел, соглашается с другими экспертами Александр Закускин. В случае держания стабильного курса валют на текущем уровне или небольшого снижения, цены на такую недвижимость могут немного пойти вверх но не больше 5-10%.