Такое рвение граждан обзавестись желанными квадратными метрами объясняется еще и желанием сэкономить. В некоторых случаях затраты сокращаются до 25-30 %, в настоящее время процент заметно ниже.
Однако кроме выгоды, данный способ покупки жилья связан с высокими рисками. Так, стоит ли покупать квартиру на стадии котлована или лучше воздержаться, поднакопить денег и приобрести готовое жилье? Взвесим все «за» и «против».
Особенности покупки квартир на ранних стадиях
Вопрос покупки квартиры на котловане в последнее время слегка теряет актуальность.
Это связано с тем, что из-за перехода на эскроу-счета застройщики теряют доступ к финансам дольщиков до конца строительства. Реализовывать квартиры с существенным дисконтом на старте становится не совсем выгодным мероприятием.
Есть ли смысл поторопиться с покупкой квартиры на котловане, пока еще есть возможность — надо разобраться. Мы оценили все плюсы и минусы такого приобретения, но у каждого покупателя может быть и собственное мнение. Решение остается за вами.
Аргументы «За»
Экономия
Главный плюс в таком жилье заключается в возможности сэкономить. Стоит, правда, заметить, что квартиры ранних стадий уже не так дешевы, как раньше. Если несколько лет назад процент экономии достигал 35 пунктов, то сейчас едва ли дотягивает до 25.
Покупателей волнует, насколько дорожает квартира от котлована до сдачи. По мнению аналитиков, рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию составляет 12-15 %. Это не очень много. Поэтому торопиться с покупкой квартиры нужно в недооцененных комплексах и в проектах, где планируется активный рост цен.
В жилых комплексах, где ожидается активное развитие (типа строительства новой ветки метро) или квартиры изначально выставляются с существенным дисконтом на рынке недвижимости, прирост в процентах может быть выше. Например, в одном из московских ЖК годовой рост цены составил 48 %, а за весь период строительства (2 года) вырос до 72 %.
Большой выбор
В 2018 году на рынке недвижимости продавалось рекордное количество новостроек. Такой наплыв объяснялся тем, что девелоперы хотели успеть получить разрешения на строительство МКД до ужесточения Закона № 214, которое начиналось с 1 июля 2018 года.
В то время объем нового строительства увеличился на 53,5 %. И сейчас, в 2021 году, очень много квартир на начальных стадиях строительства. Только в одной Москве на стадии котлована находится 36 % квартир.
Разнообразный ассортимент
На первых этапах строительства выбор квартир гораздо шире, чем на более поздних стадиях. Первыми уходят самые доступные квартиры — небольшие по площади, типа, студий. Вслед за ними, с небольшим отставанием, следуют лоты с улучшенными параметрами. К концу продаж остаются малоликвидные или неликвидные жилые помещения.
Аргументы «Против»
Высокие риски
По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.
Из-за постоянных изменений, происходящих на строительном рынке, и нестабильности в экономике увеличиваются риски банкротства застройщиков. Поэтому приобретение квартиры на котловане связано с большими рисками.
Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее.
Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.
Длительное ожидание
Даже если жилой комплекс построен в рамках сроков и банкротства не случилось, квартиру все равно придется долго ждать. В среднем, многоэтажный панельный дом сооружается около года. Строительство дома по монолитной технологии занимает от 1,5 до 2 лет.
Нужно также учесть, что потребуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций. И нередко это обстоятельство затягивает сроки ввода в эксплуатацию. Это случается по вине ресурсоснабжающих организаций, которые постоянно затягивают установленные сроки.
Квартиры могут продаваться с отделкой и без. На проведение ремонта застройщику также понадобиться дополнительное время. Корпуса с отделкой сдаются, как правило, на 2-3 месяца позже других.
Даже когда строительство, подведение коммуникаций, ремонт и отделка закончились, ключи отдадут не сразу. Процедура передачи квартир собственникам занимает от 3 до 6 месяцев.
Поэтому покупая квартиру на котловане, нужно быть готовым к тому, что переехать в новостройку получится не раньше, чем через 3 года.
Затраты на съемное жилье
Например, квартира на стадии котлована в одном из жилых комплексов приобретается за 6 миллионов рублей. Первый взнос составляет 3 миллиона рублей. Покупатель берет ипотечный кредит под 10 % еще на 3 миллиона рублей. В среднем, срок кредита составляет 20 лет. Поэтому ежемесячный платеж будет равен примерно 29 тысячам рублей.
За съем жилья уйдет примерно 30 тысяч рублей в месяц. При нехитрых подсчетах получается, что за 3 года покупатель потратит более 1 миллиона рублей за аренду, 1 миллион рублей — на выплату ипотеки за квартиру, которой пока еще нет.
Сравним этот сценарий с другим, когда приобретается готовое жилье, которое обычно стоит дороже на 15 %. Его стоимость составит 6,9 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в этом случае составит 37,6 тысяч рублей. А вот за аренду платить не нужно будет. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.
Необходимо отметить, что более высокий платеж сохранится в течение всего время действия ипотечного кредита. Поэтому переплачивать придется не только в период строительства. За все время ипотеки переплата составит 5,1 миллиона рублей против 3,9 миллиона рублей.
Покупатель сможет сэкономить 1 миллион рублей на аренде, но потратит на 1,2 миллиона рублей больше за все время действия ипотечного займа.
Сокращение переплаты возможно при досрочных погашениях. На эти цели можно направлять средства, которые могли бы быть потрачены за съем жилья.
В первые годы расходы будут сопоставимыми, но вот нервов и рисков, связанных с ожиданием конца стройки, не будет. Поэтому рассчитывать, на сколько дешевле вам обойдется квартира на стадии котлована, стоит с учетом всех нюансов.
Цены не всегда растут
Но следует учитывать, что стоимость в процессе строительства может не только существенно увеличится, но и уменьшится. Поэтому выгодность покупки жилья на стадии котлована сводится к нулю.
На данный момент во многих проектах ЖК цены возрастают всего на 5-7 %, а некоторые проекты и вовсе имеют отрицательную динамику из-за ошибок в расчетах. Отсюда вывод — не всегда покупка жилья на ранней стадии приведет к экономии.
В финале застройки остаются неликвидные объекты
Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.
Приблизительно 15 % квартир распродается только в течение 2-3 лет после сдачи МКД в эксплуатацию. И нужно заметить, что в данном случае остатки не всегда сладки. Остаются или менее ликвидные квартиры, или очень дорогие многокомнатные.
Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.
Процедура покупки квартиры на стадии котлована
В числе застройщиков попадаются мошенники, аферисты и просто неудачники. На первых этапах они красиво рекламируют свою стройку, а при реализации квартир используют схемы двойных продаж. Владельцами одного жилья могут стать сразу несколько человек.
Важно не терять голову от красивых фраз, а знать все юридические тонкости и формальности заключения договора долевого строительства.
Где найти информацию о застройщике
Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо навести справки о застройщике. Так вы сможете понять степень надежности компании, которая будет строить ваш дом.
Если застройщик «славится» плохой репутацией, то лучше с ним договор не заключать. Полезно будет навести справки о сданных проектах, истории их строительства. На первоначальных этапах поиска поможет глобальная сеть.
Официальные данные о компании-застройщике доступны на официальных сайтах. Там же можно будет найти разделы об истории компании, инвесторах, кредиторах, сданных в эксплуатацию объектах, строящихся проектах, сроках сдачи. В случае, если застройщик активно сотрудничает с крупными банками, это также может быть гарантией чистоты сделки.
Необходимо проанализировать и цены на квартиры. Не рассчитывайте, что вам очень повезло, если вы обнаружили жилье по очень низкой стоимости. Успешная компания никогда не будет продавать квартиры ниже, чем они реально стоят.
Самым актуальным источником информации продолжают оставаться форумы дольщиков и их отзывы. На этих сервисах обычно вскрывается вся правда о застройщиках, особенно если были проблемы в процессе строительства: затягивание сроков, увеличение стоимости, дополнительные расходы. Там же можно найти сведения, как застройщик находил решения в конфликтных ситуациях.
Какие документы должны быть у застройщика
Если первый этап проверки успешно пройден, остается нанести личный визит в офис застройщика или менеджера по продажам квартир.
Необходимо будет удостовериться, что с документами в этой конторе все в порядке. Иначе, если ваша бдительность на этом этапе уснет, после возведения МКД могут начаться большие проблемы.
Нужно проверить наличие учредительных документов, к которым относятся:
- устав;
- свидетельство о присвоении ИНН;
- свидетельство о внесении в единый госреестр юрлиц.
Также нужно удостовериться в том, что застройщик владеет той территорией, где планируется строительство многоквартирного дома.
Большое значение имеет также целевое назначение земельного участка. В документах должен быть четко прописано, что земля предназначена для строительства конкретного дома.
Необходимо убедиться и в законности приобретения участка, например, через торги.
Должна быть у застройщика и вся проектная документация и государственная экспертиза.
С условиями договора нужно знакомиться не впопыхах, а в спокойной обстановке. Идеально, если вы покажете документ юристу.
Стройка жилых домов, в соответствии с законодательством, должна быть застрахована. Лучше, если в качестве страховщика будет известная компания.
Договор с застройщиком
Обязательным условием покупки квартиры на стадии котлована является заключение договора долевого строительства с компанией-застройщиком. В соглашении фиксируются сведения по объекту, сроки окончания строительства, цена за квадратный метр.
Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
Соглашение гарантирует покупателю максимальный уровень защиты. В случае срыва сроков, предоставление несоответствующего объекта недвижимости и других обстоятельств договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В документе также обозначаются гарантийные обязательства.
К сожалению, не все застройщики спешат заключать договора долевого участия. Только в Москве из общего количества их всего около 20 %. Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск заключается в том, что этот документ нигде не регистрируется, а поэтому может и не соблюдаться.
Еще один момент мошенничества связан с предоставлением векселя. Клиент покупает этот документ, но он не дает никаких гарантий на квартиру. Собственно, в нем и не указывается никаких сведений об объекте.
Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве — также плохое решение. Перед тем, как вступить в эту организацию, нужно внести пай. Условия прописываются не в договоре, а в уставе. Если остановитесь на этом варианте, нужно быть предельно внимательным при изучении всех документов.
Заключение
Выгодно ли купить квартиру на ранней стадии или нет — станет известно только в конце строительства. На сегодняшний день такое приобретение связано с большими рисками, поэтому лучше не спешить с такой серьезной покупкой.
Приобретать квартиру на стадии котлована можно в том случае, если проект ЖК перспективный, а квартиры в нем раскупаются со скоростью ветра.
Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнении о том, что лучше все же не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы в середине строительства.
Можно ли будет купить «дешевые» квартиры на этапе котлована в 2020 году?
Покупка недвижимости является самым распространенным средством инвестирования накоплений среди россиян. До настоящего времени те, кто хотел сберечь и приумножить свои деньги, а также решить жилищный вопрос предпочитали приобретать квартиры по договору долевого участия еще до момента сдачи дома в эксплуатацию. Готовое жилье пока еще стоит гораздо дороже.
О выгоде приобретения жилья на начальном этапе
Самые низкие цены застройщики предлагали в самом начале проекта – на этапе рытья котлована. Как правило, подобные инвестиции себя оправдывали – строительство успешно завершалось и жилье поднималось в цене на 10-30%. Однако часть застройщиков не смогло оправдать надежд граждан и не смогли довести свои проекты до логического завершения.
Какие-то компании не смогли сделать этого в связи с неэффективным руководством, руководство других и не собиралось достраивать дома, третьи пали жертвами конкурентной борьбы, четвертых настиг кризис и т.д. Обманутые дольщики стали государственной проблемой.
И власти предприняли кардинальные меры ее решения – ввели целый ряд поправок в законодательство.
Нововведения и поправки
Общий смысл поправок сводится к переходу на проектное финансирование, если застройщик работает со средствами граждан. Проектное финансирование предусматривает аккумулирование средств граждан на эскроу счетах.
И пока застройщик не построит дом — денег он не получит.
Средства за проданную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.
Для того, чтобы работать по проектному финансированию застройщики должны отвечать определенным требованиям и заполнить массу документов для банка. Банк оценивает заявку застройщика, сам проект и решает участвовать в его финансировании или нет. По оценкам экспертов около 30% российских застройщиков не смогут пройти данный барьер и будут вынуждены уйти с рынка.
Часть средств на проект застройщик должен изыскать сам, остальное будут финансировать банки. Естественно взимая проценты за предоставленный кредит. Мало кто из застройщиков в настоящее время может вести строительство полностью за свой счет или иметь 80% и более для реализации масштабного проекта.
В итоге получается интересная картина. Во-первых, на рынке новостроек объем предложений снизится. Во-вторых, в связи с кредитованием строительства банками для застройщика не будет экономических причин продавать квартиры сильно ниже на этапе котлована или уже накануне сдачи объекта.
Естественно, что издержки по кредиту будут заложены в цену объекта.
Делаем выводы, господа
Сколь-нибудь ощутимая разница будет заметна только при покупке квартиры с ключами. Но до этого момента застройщику надо будет еще дожить. При низких темпах продаж может случиться так, что банк возьмет строительство полностью под свой контроль или вовсе будет добиваться банкротства, чтобы вернуть выданный на строительство кредит.
Изменения вступили в силу 1 июля 2019 года. Но уже началось строительство домов с использованием эскроу счетов. Помимо этого, часть квартир в ранее начатых проектах будет продаваться по старым правилам, правда этап котлована по данным проектам уже пройден.
Введение проектного финансирования в перспективе увеличит цену на жилье. Дело не только в необходимости платить за банковские кредиты, но и в требованиях финансовых структур. Банки помимо прочих требований, еще определяют нормативы рентабельности проекта, которая всегда закладывается в цену продукта.
Рассмотрим на примере
Разберем на примере жилого района «Гармония» (возводимый близ Ставрополя), квартал «Дружный». В настоящее время минимальная стоимость одного квадратного метра в домах, строительство которых будет завершено в этом году составляет 24 тысячи рублей, то по расчётам специалистов компании в домах, которые начнут возводиться на условиях эскроу счетов минимальная цена будет примерно 30 тысяч рублей. Если вы думаете приобрести квартиры в начатых проектах, которые финансируются по старой схеме, то вам стоит поторопиться. Например, в вышеупомянутых домах квартала «Дружный» жилого района «Гармония», сдача которых уже не за горами, однокомнатных квартир в продаже уже нет, есть ограниченное количество 2-х и 3-х комнатных квартир. И количество их уменьшается с каждым днем.
Почему не стоит бояться покупать квартиры на этапе котлована
Одни считают, что чем раньше купишь квартиру в новостройке, тем выгоднее она обойдется. Другие — что покупать квартиру на стадии котлована это слишком рисковое мероприятие, ведь есть шанс остаться и без денег и без квартиры, если вдруг девелопер остановит стройку.
Исследовательская компания TIBURON Research в мае 2020 года провела маркетинговое исследование и узнала о страхах покупателей недвижимости, включая покупку на ранних этапах.
«Мы поговорили с экспертами среди девелоперов и специалистами из сервисов про недвижимость, провели небольшое качественное исследование и затем провели опрос.
Респонденты в опросе — россияне в возрасте 25-60 лет из городов России с населением более 100 тыс.
человек, которые уже рассматривают предложения и планируют приобрести квартиру на вторичном рынке или в новостройке в ближайший год», — рассказывает Марат Суставов, директор по маркетингу TIBURON Research.
Ознакомившись с этим исследованием, мы узнали вот что:
- — 69% населения боится обмана со стороны застройщика/владельца;
- — 74% рассматривающих покупку на этапе строительства переживают, что сроки сдачи жилья затянутся, поэтому они активно мониторят строительство. Помимо этого опасаются манипуляций с документами, ложной информации о квартире, навязывания ненужных услуг;
- — Среди тех, кто рассматривает покупку квартиры на этапе строительства, 49% следят за ходом строительства дома, чтобы преодолеть страхи;
- — Не столкнулись ни с какими страхами только 5% опрошенных.
Получается, что несмотря на новые схемы эскроу и несмотря на более выгодную цену на жилье на стадии котлована, все равно более половины потенциальных покупателей считают покупку на ранней стадии «котом в мешке».
Мы с экспертами решили разобрать по полочкам плюсы и нюансы такой покупки, а также ответить на самые частые вопросы, касаемые стадии котлована.
В чем плюсы?
- «Кто успел, тот и купил»
- Один из очевидных плюсов приобретения квартиры на ранних сроках застройки — широкий ассортимент.
- Стадия котлована даёт потенциальным покупателям привилегию одними из первых изучить предложенное застройщиком «меню» квартир с определенными метражами, планировками и этажностью.
«При приобретении квартиры на стадии котлована у покупателя больше возможностей для выбора, так как на этой стадии строительства у застройщика в наличии практически весь пул квартир.
А при покупке готовой квартиры в новостройке или на вторичном рынке покупатель уже ограничен в своем выборе тем предложением, который на текущий момент есть на рынке. Кроме того, отмечу, что объекты, построенные до 2010 года, уже морально устарели.
У них нет востребованной сегодня планировки, панорамных окон, высоких потолков, системы вентиляции и кондиционирования, подземных паркингов, развитой инфраструктуры, «двора без машин» и т.д. При покупке квартиры на стадии котлована выбранный проект может содержать в себе эти современные тренды, часть из них даже в сегменте комфорт-класса.», — объясняет Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестгруппы «РВМ Капитал».
Выгода на лицо
Конечно, решающий критерий для приобретения недвижимости на ранних этапах — более низкая цена, чем на завершающих этапах. Квартиры на нулевой стадии строительства стоят дешевле, поэтому они и привлекают большинство потенциальных клиентов приобретать недвижимость, которую ещё года 2 минимум они не увидят.
По словам экспертов, такой дисконт на начальных этапах застройки зачастую бывает ощутимым, если сравнивать с ценником на готовую квартиру.
«Стоимость действительно отличается, так как нулевая стадия строительства – это риск для покупателя и относительно невысокая стоимость квадратного метра на этом этапе – это возможность нивелировать присущие некоторые страхи и сомнения», — поясняет Борис Лесков, первый заместитель генерального директора «Концерн РУСИЧ».
«Сегодня на столичном рынке недвижимости за полный строительный цикл новостройки дорожают в среднем на 20-25%. Однако это идеальные, усредненные показатели. В реальности прирост может быть и больше в зависимости от стартовых цен, характеристик проекта и внешних факторов.
Например, в Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в квартире на начальном этапе строительства составляет 137,5 тыс. рублей за кв. м, в готовой квартире – 173 тыс. рублей.
», — рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Повлияла ли на ценник жилья новая модель финансирования через эскроу счета?
Практически год назад всех девелоперов обязали работать по новой схеме с эскроу счетами.
Если вкратце, то её «фишка» заключается в том, что деньги дольщиков идут не напрямую в «карман» застройщика, а аккумулируются на спецсчете эскроу в банке и хранятся там ровно до того момента, пока застройщик не исполнит свои обязательства перед покупателем, то есть, пока он не сдаст дом в эксплуатацию.
Максимальная сумма, которую можно положить на такой счёт — 10 млн рублей. Она считается несгораемой, поэтому в случае недостроя вернётся к покупателю.
Описание этой схемы сейчас — подводка к тому, что застройщики больше не вправе пользоваться деньгами дольщиков, а значит, на строительство домов они вынужден занимать средства у банков. Соотвественно, застройщикам деньги банк дает на процентной основе, соотвественно, цена за кв. метр должна повышаться, раз они сами вынуждены платить больше.
Мы спросили у экспертов, как в этой связи обстоят дела с ценой на недвижимость и с дисконтом на квартиры на стадии котлована.
«Переход на эскроу-счета способствовал росту себестоимости проектов: теперь застройщики не могут напрямую привлекать «бесплатные» средства дольщиков, а пользуются банковскими кредитами.
Именно поэтому по мере увеличения доли предложения, которое продается по новым правилам, растет и средняя стоимость квадратного метра.
Так, лишь за первый квартал 2020 года массовые новостройки в старых границах столицы подорожали на 6,3%, такую же динамику показали проекты Новой Москвы», — рассказывает Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District).
«С переходом на эскроу-счета инвестиции в строящееся жилье стали менее рискованными для дольщиков, но далеко не все застройщики готовы делать дисконт на квартиры, даже те, которые реализуются на стадии котлована.
И этому есть объяснение: с переходом на эскроу-счета для реализации проекта застройщик привлекает проектное финансирование по средней ставке 12% годовых, чтобы ее снизить необходимо реализовывать определенные объемы квадратных метров в месяц, поэтому для стимуляции продаж разрабатывается система скидок, но они редко превышают 10-15% даже на ранних стадиях продаж», — отмечает Борис Лесков.
Почему так долго?
Этап котлована в строительстве дома — процесс не самый быстрый, поэтому многих покупателей это медленное течение времени может заставить изрядно понервничать. Ведь как же так, вроде приобрели квартиру на стадии котлована месяц назад, а визуально все выглядит как раньше.
«В среднем на подготовку площадки под строительство уходит 1,5-2 месяца, еще столько же могут длиться земляные работы, после чего строители переходят к фундаментным работам. Их средняя продолжительность варьируется от 3 месяцев до полугода, в зависимости от масштабности проекта и объема работ.
Самый долгий этап, который длится от нескольких месяцев до 1,5 лет – это монолитные работы, то есть сам процесс возведения здания или как говорят в народе «установка коробки».
Опять же, я называю примерные сроки для 17-ти — 25-ти этажного жилого дома с одним подземным этажом.
В зависимости от масштаба и сложности проекта могут быть и другие сроки, как в меньшую, так и в большую сторону», — объясняет Борис Лесков.
«Продолжительность работ на этапе котлована зависит от гидрогеологических изысканий, окружающей застройки, высотности здания и других факторов. Самым долгим этапом в строительном цикле является устройство несущих и ограждающих конструкций здания, а также фасадные работы», — подчеркивает Ксения Юрьева.
Сколько денег вкладывают в котлован?
Жилой комплекс — сложнейшая конструкция, в которую надо не просто вложить огромный пул средств, но и грамотно его распределить. Рассказываем, сколько девелоперы выделяют на, так скажем, «корневую систему» ЖК.
«Максимальные затраты в структуре проекта приходятся на прокладку и монтаж внешних и внутренних коммуникаций, а также на строительно-монтажные работы, в том числе на подготовительный этап строительства, так называемый «нулевой цикл», состоящий из подготовки строительной площадки, земляных и фундаментных работ – это порядка 20% от общего объема инвестиций в проект», — рассказывает Борис Лесков.
«В среднем в Московском регионе мы видим следующую структуру себестоимости проекта.
Основная часть расходов (около 55%) приходится на строительно-монтажные и отделочные работы, около 20% составляют затраты на приобретение земли, получение разрешений и т. д.
Расходы на устройство внешних инженерных систем занимают порядка 8%, а затраты на подключение к ним – 4%. Еще 4% приходится на расходы на подготовку строительной площадки», — добавляет Надежда Коркка.
О рисках
Мы попросили экспертов выделить основные риски, с которыми так или иначе могут столкнуться «первые» покупатели новостроек.
«Благодаря изменению модели рынка жилой недвижимости с переходом на эскроу счета, риск потери денег покупателем квартиры сегодня минимизирован. Главный его риск сегодня – не получить квартиру, но при этом деньги ему вернутся.
Правда, без процентов и спустя определенный период времени, за который стоимость квартир может существенно вырасти.
В результате, произойдет обесценивание накоплений покупателя, и на них он сможет приобрести квартиру уже меньшей площади, чем раньше, — например, однокомнатную вместо двухкомнатной.
До введения эскроусчетов риски покупателя были существенно выше, и дольщик при банкротстве застройщика мог лишиться всего — и денег, и квартиры. При приобретении жилья у девелоперов, реализующих квартиры по старой схеме, все эти риски сохраняются», — подмечает Гавриил Королев.
«Основной риск при покупке квартиры на стадии котлована – это перенос сроков сдачи.
В среднем в столице ежегодно только 50-60% новостроек вводятся в эксплуатацию согласно графику, однако задержка обычно не превышает нескольких месяцев.
Есть на рынке и долгострои, однако благодаря переходу на новую модель финансирования строительства вероятность столкнуться с заморозкой проекта, реализующегося по эскроу счетам, сводится к минимуму.
Другие возможные недостатки – несоответствие жилого комплекса проектной документации, отказ девелопера от строительства некоторых объектов инфраструктуры и т. д. Однако такие риски не исключены и при покупке квартиры на продвинутой стадии готовности, поэтому при выборе проекта необходимо уделить особое внимание надежности застройщика», — рекомендует Ксения Юрьева.
В целом, нужно тщательно и ответственно подходить к выбору девелоперов. И этот совет касается не только покупателей, решившихся на покупку квартиры на стадии котлована.
Чтобы минимизировать любые риски, лучше делать выбор в пользу застройщиков, уже имеющих устойчивые кредитные линии в банках, а также объёмный портфель реализованных проектов.
Стоит ли покупать квартиру на стадии котлована в 2021 году? Плюсы и минусы
Переуступка квартиры — один из вариантов продажи прав на жилье, которое находится на стадии строительства. Многие ошибочно считают, что происходит продажа прав собственности на объект недвижимости. На практике дело обстоит немного иначе.
В период сооружения многоквартирного дома не существует прав собственности на квартиры, а потому объектом сделки выступают права требования. Изначально права требования возникают у тех, кто первый подписал договор долевого участия (ДДУ).
Реализовать свои права владелец может 2 путями:
- вступить в право собственности на квартиру после сдачи объекта недвижимости;
- продать свои права требования третьим лицам — в пользу юридического или физического лица.
Особенности переуступки квартиры
Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца.
Нормативно-правовая база
Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:
- 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
- Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
- ст. 279 НК РФ — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.
Этапы переуступки квартиры в новостройке
Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:
- Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
- Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
- Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
- Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.
Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.
Как узнать дату рождения по ИНН физического лица?
Виды переуступки объектов недвижимости
- От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
- От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.
Кому подходит квартира в новостройке
Покупка квартиры — это серьезный шаг и взвешенное решение. И выбор должен основываться не на сиюминутном желании, а на совокупности многих факторов: для чего вам это жилье, как быстро вы хотите въехать, какие параметры дома являются для вас наиболее важными…
Итак, квартира в новостройке вам подходит, если:
Вам есть где жить
Вы готовы ждать сдачу дома и завершение ремонта. Например, пожить какое-то время у родственников или без проблем для семейного бюджета платить за съемное жилье до тех пор, пока не сможете въехать в новую квартиру.
Вы покупаете квартиру на будущее
Например, для своих детей — старшеклассников или студентов. Вы сможете выбрать из большого количества вариантов, без проблем дождетесь сдачи дома и у вас будет достаточно времени, чтобы обустроить ее для будущих жильцов.
Хотите переехать в квартиру побольше
Например, планируете завести детей, и вам нужна еще одна комната. Квартира в новостройке обойдется дешевле, чем такая же по площади, но в готовом доме.
Покупка недвижимости – это инвестиция
Если вы хотите получить максимальный доход от последующей продажи жилья или просто вложить деньги, то вам подойдет покупка квартиры в новостройке на ранних стадиях строительства. Цена за квадратный метр будет ниже на 10–30%.
2 079
Преимущества и недостатки переуступки квартиры
| Для покупателя | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
| Для продавца | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
Особенности покупки квартир на ранних стадиях
Вопрос покупки квартиры на котловане в последнее время слегка теряет актуальность.
Это связано с тем, что из-за перехода на эскроу-счета застройщики теряют доступ к финансам дольщиков до конца строительства. Реализовывать квартиры с существенным дисконтом на старте становится не совсем выгодным мероприятием.
Есть ли смысл поторопиться с покупкой квартиры на котловане, пока еще есть возможность — надо разобраться. Мы оценили все плюсы и минусы такого приобретения, но у каждого покупателя может быть и собственное мнение. Решение остается за вами.
Сколько стоит переуступка прав?
В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.
| Показатель | Значение |
| Гос. пошлина | 350 руб |
| Подоходный налог | 13% от налоговой базы |
| Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика | до 4% или фиксированная сумма |
Пример расчета стоимости переуступки квартиры в Краснодаре
Дольщик вступил в юридические отношения с застройщиком посредством ДДУ на сумму 2 млн. руб. и сразу проводит оплату. Спустя год он решил провести уступку прав требования на квартиру за 3 млн. руб. Согласно ст.
279 НК РФ налоговой базой является разница между ценой договора и суммой переуступки, т.е. 3 млн — 2 млн. = 1 млн. руб. Это означает, что подоходный налог будет взиматься с 1 млн. руб. и составлять 13%, т.е. 130 тыс. руб.
Аргументы «Против»
Высокие риски
По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.
Из-за постоянных изменений, происходящих на строительном рынке, и нестабильности в экономике увеличиваются риски банкротства застройщиков. Поэтому приобретение квартиры на котловане связано с большими рисками.
Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее.
Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.
Как оформить займ под материнский капитал и где дают
Длительное ожидание
Даже если жилой комплекс построен в рамках сроков и банкротства не случилось, квартиру все равно придется долго ждать. В среднем, многоэтажный панельный дом сооружается около года. Строительство дома по монолитной технологии занимает от 1,5 до 2 лет.
Нужно также учесть, что потребуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций. И нередко это обстоятельство затягивает сроки ввода в эксплуатацию. Это случается по вине ресурсоснабжающих организаций, которые постоянно затягивают установленные сроки.
Квартиры могут продаваться с отделкой и без. На проведение ремонта застройщику также понадобиться дополнительное время. Корпуса с отделкой сдаются, как правило, на 2-3 месяца позже других.
Даже когда строительство, подведение коммуникаций, ремонт и отделка закончились, ключи отдадут не сразу. Процедура передачи квартир собственникам занимает от 3 до 6 месяцев.
Поэтому покупая квартиру на котловане, нужно быть готовым к тому, что переехать в новостройку получится не раньше, чем через 3 года.
Затраты на съемное жилье
Время, затраченное на строительство, связано не только с длительным и волнительным ожиданием, но и с неожиданными затратами. Если резервного жилья на этот срок нет, придется его снимать и оплачивать аренду. А если квартира покупается в счет ипотечного кредита, то одновременно еще платить банку.
Например, квартира на стадии котлована в одном из жилых комплексов приобретается за 6 миллионов рублей. Первый взнос составляет 3 миллиона рублей. Покупатель берет ипотечный кредит под 10 % еще на 3 миллиона рублей. В среднем, срок кредита составляет 20 лет. Поэтому ежемесячный платеж будет равен примерно 29 тысячам рублей.
За съем жилья уйдет примерно 30 тысяч рублей в месяц. При нехитрых подсчетах получается, что за 3 года покупатель потратит более 1 миллиона рублей за аренду, 1 миллион рублей — на выплату ипотеки за квартиру, которой пока еще нет.
Сравним этот сценарий с другим, когда приобретается готовое жилье, которое обычно стоит дороже на 15 %. Его стоимость составит 6,9 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в этом случае составит 37,6 тысяч рублей. А вот за аренду платить не нужно будет. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.
Необходимо отметить, что более высокий платеж сохранится в течение всего время действия ипотечного кредита. Поэтому переплачивать придется не только в период строительства. За все время ипотеки переплата составит 5,1 миллиона рублей против 3,9 миллиона рублей.
Покупатель сможет сэкономить 1 миллион рублей на аренде, но потратит на 1,2 миллиона рублей больше за все время действия ипотечного займа.
Сокращение переплаты возможно при досрочных погашениях. На эти цели можно направлять средства, которые могли бы быть потрачены за съем жилья.
В первые годы расходы будут сопоставимыми, но вот нервов и рисков, связанных с ожиданием конца стройки, не будет. Поэтому рассчитывать, на сколько дешевле вам обойдется квартира на стадии котлована, стоит с учетом всех нюансов.
Цены не всегда растут
В предыдущем разделе расчеты основывались на среднем показателе роста цены в 15 %.
Можно ли в воскресенье делать ремонт в квартире?
Но следует учитывать, что стоимость в процессе строительства может не только существенно увеличится, но и уменьшится. Поэтому выгодность покупки жилья на стадии котлована сводится к нулю.
На данный момент во многих проектах ЖК цены возрастают всего на 5-7 %, а некоторые проекты и вовсе имеют отрицательную динамику из-за ошибок в расчетах. Отсюда вывод — не всегда покупка жилья на ранней стадии приведет к экономии.
В финале застройки остаются неликвидные объекты
Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.
Приблизительно 15 % квартир распродается только в течение 2-3 лет после сдачи МКД в эксплуатацию. И нужно заметить, что в данном случае остатки не всегда сладки. Остаются или менее ликвидные квартиры, или очень дорогие многокомнатные.
Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.
Почему следует обратиться к нам?
- Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
- Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки.
Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.
- Поможем подобрать оптимальную квартиру.
Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.
Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию.
На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.