2019 год 2020 год
Как уже отмечали многие эксперты, начало 2020 года стало очень активным в плане продаж. В большей степени эта активность относилась к рынку городской жилой недвижимости, в том числе в элитном и премиальном сегментах. Но и в загородной недвижимости наблюдалось некоторое оживление.
В феврале и марте текущего года мы отметили возвращение спроса на дорогие квартиры и дома с эксклюзивной дизайнерской отделкой, экспонируемые в долларах.
Однако на фоне падения рубля, предпочтение отдавалось тем предложениям, по которым долларовая стоимость была снижена или зафиксирована в рублях по старому курсу.
- Средняя площадь покупки за 1 квартал 2020 года составила 320 кв.м.
- Средняя стоимость покупки за 1 квартал 2020 года — 13000 долларов/кв.м.
К сожалению, с началом карантина, данная динамика перешла в отложенный спрос. Мы по-прежнему получаем запросы в бюджете от 3 до 6 млн долларов, но совершать покупку онлайн в этом бюджете наши клиенты сейчас не готовы. По состоянию на апрель доля таких запросов в нашей компании составила примерно 5%.
Количество ликвидных квартир в Москве снижается
Основная доля запросов (60%) сосредоточилась на вторичных квартирах с готовой отделкой в бюджете 30-35 млн рублей. В начале года мы фиксировали порядка 40% таких обращений от общего числа запросов. Самый востребованный размер площади на вторичном рынке составляет сейчас 90 — 120 кв.м. На конец прошлого года средняя площадь покупки составляла 150 кв.м.
И даже в начале этого года клиенты отдавали предпочтение квартирам с 3-мя спальнями, но сейчас хорошее предложение в таком бюджете в центре Москвы найти практически не возможно. Поскольку спрос высокий, а предложение ограничено, покупатели этого сегмента готовы проводить сделки даже в условиях ограничений.
Чем более редким является предложение, тем большую активность проявляет покупатель.
Инвестиционная привлекательность уступает место гарантиям сохранности денег
Второй по значимости запрос (25%) — это заявки на подбор первичных предложений в новостройках уже построенных или с высокой степенью готовности. В апреле бюджет запроса варьировался от 19 до 30 млн рублей. И по сравнению с началом года снизился в 2 раза.
Эксперты Troika Estate объясняют это тем, что в связи с финансовой неопределенностью у клиентов появилась потребность оставить запас свободных средств. Площадь запроса осталась прежней — от 50 до 100 кв.м.
Основная сложность работы с такими запросами заключается в том, что запрашиваемая цена значительно ниже среднерыночной.
На данный момент в премиальных новостройках средняя стоимость предложения на начальной стадии строительства составляет 400000 руб/кв.м. На высокой степени готовности — не менее 650000 руб/кв.м.
Но если в конце 2019 года покупатель охотно рассматривал новостройки на этапе котлована, то сейчас этот риск оценивается как очень высокий. Максимальный срок до окончания строительства должен составлять не более 1 года.
В этом случае покупатель готов рассмотреть покупку новостройки.
Доля инвесторов на рынке элитного жилья сократилась
Важно отметить, что перечисленные выше категории покупателей запрашивают недвижимость для себя. Для них выгода покупки имеет значение, но основным критерием всё-таки является степень готовности объекта недвижимости и его качество.
Тогда как доля инвесторов в элитном сегменте значительно сократилась и составляет сейчас по нашей статистике не более 10% от общего числа обращений. Данная категория клиентов находится в ожидании больших дисконтов.
В феврале и марте этого года с ними было проведено большое число показов, большинство уже определилось с выбором и сделало встречное предложение по цене. Ожидаемый дисконт составляет в среднем 25-30%.
Будут ли эти предложения приняты продающей стороной, покажут ближайшие месяцы. Но на данный момент ни собственники, ни застройщики к большому снижению стоимости не готовы.
Что ещё важно знать о рынке элитной недвижимости в период карантина?
Росреестр продолжает функционировать даже в условиях ограничений, поэтому регистрация сделки возможна. По нашему опыту процесс регистрации с момента подачи документов занимает около двух недель.
Основная трудность связана с выездом клиента на показ. Не все покупатели недвижимости готовы принимать решение без физической встречи с собственником или застройщиком. Но это больше психологический момент, чем технический. Данный формат сотрудничества требует высокого уровня доверия к продавцу и его представителям.
Поэтому репутация агента или застройщика важны сейчас как никогда. Мы в свою очередь готовы организовать просмотр недвижимости в Москве и Подмосковье исключительно при необходимости, используя все меры защиты и по согласованию сторон. Если у вас остались вопросы, обращайтесь к нашим экспертам.
Все консультации проводятся в онлайн режиме.
Как выбрать между новостройкой и вторичкой, если собираетесь купить жильё — Лайфхакер
Покупать жильё в целом непросто. Надо учесть массу нюансов. И один из вопросов, о который будущий владелец недвижимости спотыкается, — новостройка или вторичка? У каждого из вариантов есть свои поклонники, но ни про один нельзя сказать: этот определённо лучше. Всё зависит от ваших потребностей и желаний.
Разберём основные критерии, по которым стоит сравнивать вторичное жильё и квартиры в новостройках, чтобы легче было определиться с выбором.
Простота сделки
При покупке на вторичном рынке нужно помнить о множестве мелочей. Например, убедиться, что квартира не в залоге, продавец адекватен, его супруг не против продажи недвижимости и так далее.
Если тщательно не проверить все документы, есть риск, что через несколько лет сделку признают недействительной. Квартиру придётся освободить и судиться, чтобы вернуть деньги.
А потому покупка требует внимательности и нередко помощи юриста или риелтора.
https://www.youtube.com/watch?v=ykjQZ6pT86U
Кроме того, при приобретении объекта в старом жилфонде зачастую приходится участвовать в цепочке сделок. Ваш продавец тоже покупает квартиру, как и его продавец — и так далее. Иногда эти цепочки довольно длинные. И если одно звено выпадает, без сделки остаются все.
Главная опасность при покупке новостройки — риск нарваться на мошенника. Для их жертв даже специальный термин есть — обманутые дольщики. Недобросовестная компания раньше могла продавать квартиры по нескольку раз или вовсе недостроить объект. И покупатели лишались денег.
Ситуацию отрегулировали законодательно. Теперь средства дольщиков отправляются на эскроу‑счета. Когда дом готов, деньги переводят застройщику. Если этого не происходит, средства возвращают покупателю.
То есть в целом приобретать квартиру в новостройке стало безопаснее. У недвижимости нет никакой истории, так что проверить надо только добросовестность застройщика. А ещё новое жильё находится в прямой продаже и реализуется безо всяких цепочек.
Ипотечные условия
Начать стоит с того, что на квартиру в старом жилфонде получить ипотеку и вовсе бывает проблематично. Сложнее всего взять кредит на жильё в домах, построенных раньше 60‑х годов XX века. А среди них встречаются и крепкие «сталинки», и дореволюционные здания с капремонтом, которые не теряют привлекательности.
Банки в целом охотнее дают ипотеку на жильё в новостройках. Такие сделки проще оформлять. Выше мы уже разобрались, с какими нюансами можно столкнуться при покупке вторичного жилья.
Это означает, что менеджеру нужно потребовать у клиента и сложить в папку кучу справок. С новостройками всё прозрачнее.
Да и перечислить деньги на счёт юрлица проще, чем заморачиваться с безопасными расчётами для физлиц, чтобы все были довольны.
Разницу часто будет видно и в процентных ставках для новостройки и старого жилфонда. Иногда она значительная, иногда нет. Например, «Альфа‑банк» предлагает кредит под 7,89% для нового жилья и 8,29% — для вторичного, а «Открытие» — 8,8% и 8,9% соответственно .
Ставка для новостроек от «Альфа-банка»
Ставка для вторичного жилья от «Альфа-банка»
Ставка для новостроек от «Открытия»
Ставка для вторичного жилья от «Открытия»
Различия становятся заметны, если покупатель может претендовать на льготные условия или программы господдержки. Например, часто банки в партнёрстве с застройщиками снижают ставки на кредит для покупки жилья в конкретном микрорайоне. Программа льготной ипотеки, которую решили продлить до 1 июля 2022 года, распространяется только на новые квартиры, как и кредит под 6% для семей с детьми.
Всё это может качнуть весы в сторону новостройки.
Планировка
Если оценивать ситуацию в среднем, современные планировки выглядят более продуманными, чем в старых домах. Обычно речь идёт как минимум о функциональном коридоре и большой кухне. А во многокомнатных квартирах можно встретить и два санузла.
Для застройки советского периода более характерны крохотные кухни, проходные комнаты, что не всегда удобно. О дореволюционных домах и говорить нечего — там планировки могут быть самыми замысловатыми. Когда огромные барские квартиры превращали в маленькие, нарезали их часто очень странно.
Перепланировки контролирует государство. Для них существует много правил и ограничений. А потому покупать стоит квартиру, стены которой вас по большей части устраивают. И не все готовы искать бриллианты в старом фонде, если можно купить новую типовую квартиру и получить более‑менее вменяемую планировку.
Здесь самое время вспомнить о важном. Застройщики иногда предлагают так называемые квартиры свободной планировки, то есть помещения без внутренних стен. Подаётся это как вариант для вашего удобства. Мол, ставьте их где угодно.
Но чаще всего в проекте имеются перегородки. И возводить их придётся именно там, где они нанесены, иначе это будет нарушением закона. Застройщик так экономит на возведении стен, отдавая вопрос на откуп тем, кто приобретёт жильё.
Имейте это в виду, если присматриваетесь к свободной планировке.
Отделка
В новостройках покупателям предлагают в основном два вида отделки: черновую, когда выполнен минимум работ, и чистовую под ключ. Первый вариант хорош тем, что покупатель не переплачивает за ремонт, который сделан не по его вкусу.
Но на приведение квартиры в порядок потребуются время и деньги. Чистовая отделка предполагает, что можно сразу въехать и жить. Качество материалов и работ при этом остаётся на совести застройщика. И рассчитывать, что оно будет высоким, приходится редко.
Но, по крайней мере, вас встретят новая сантехника, работающие розетки и выключатели и так далее.
Вторичка в этом смысле предполагает большое разнообразие вариантов. Здесь покупателя могут ожидать:
- черновая отделка: хозяева начали ремонт, но решили продать квартиру;
- стильный качественный ремонт;
- свежая отделка‑ширма, которую выполнили на скорую руку для продажи, чтобы скрыть недочёты квартиры, и которая долго не продержится;
- доисторический ремонт, но квартира при этом в хорошем, ухоженном состоянии;
- тлен и разруха, текущие трубы, сантехника с сантиметровым слоем грязи и дыры в полу;
- «элитный», но безвкусный ремонт, за который владельцы хотят ужасно много денег.
Если всё это суммировать, то на деле есть два варианта: когда срочный ремонт нужен и когда не нужен.
Преимущество второго случая в том, что можно въехать в квартиру сразу и не тратить деньги на аренду жилья, пока приводите в порядок собственное. Это особенно прекрасно при ипотеке.
Если же на счету сумма, которой хватит и на покупку жилья, и на его обновление, отделка не имеет такого грандиозного значения.
Срок переезда
На дату вселения влияет не только необходимость ремонта. Квартиры в новостройках начинают продавать, когда самого дома ещё фактически нет. Так что иногда приходится годами арендовать жильё в ожидании ключей от застройщика. Со вторичкой ничего не изменилось: если отделка присутствует, заезжать можно сразу.
Шумные ремонтные работы
Представьте среднюю новостройку. Люди покупали квартиры на разных этапах возведения дома, а ключи жильцам выдали примерно в одно и то же время. И все они начинают делать ремонт. Соответственно, стоит быть готовым к шуму, который растянется на несколько лет.
Для новостроек в региональных «законах о тишине» обычно даже устанавливают свои условия. Например, в Москве что‑то громко ремонтировать запрещено с 19 до 9 часов и с 13 до 15, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни. Но в новостройках в течение первых полутора лет ремонт можно делать с 7 до 23 часов без перерыва и выходных.
От шума не страхует даже покупка квартиры в доме с чистовой отделкой. Просто ремонты будут ещё больше растянуты во времени, потому что соседи станут затевать их в разные периоды. В старом жилфонде, разумеется, от чужого ремонта тоже никто не застрахован. Но вряд ли его будут делать все разом. И обычно в таких домах квартир всё же несколько меньше.
Что касается прочих шумов, здесь многое зависит от качества звукоизоляции. А она может быть ужасной и в старых, и в новых домах.
Качество коммуникаций
В новых домах коммуникации определённо новые. В старых — как повезёт. Сети периодически меняют, так что и во вторичке можно обнаружить трубы и батареи, которые только установили. Обычно всё видно невооружённым глазом ещё при просмотре объявлений о продаже квартир.
А вот с проводкой возможны сюрпризы. В старом жилфонде есть риск столкнуться с острой нехваткой розеток — раньше они просто не нужны были в таком количестве. Ещё ветхая проводка пожароопасна.
И часто в старых квартирах не хватает электрической мощности для всех современных приборов. Увеличивать её — целое приключение.
Это может быть важно, если вы любите одновременно включать пылесос, микроволновку и обогреватель.
Район
По очевидным причинам новостройки в основном возводятся там, где есть свободные территории, — ближе к окраинам. В центре новые дома тоже иногда строят, но продают по космической стоимости. Так что тем, у кого огромных денег нет, но жить в центре хочется, остаётся только вторичка. В спальных районах уже можно выбирать между новостройками и старым фондом.
Инфраструктура
Если одинокая новостройка выросла в старом районе, проблем с инфраструктурой не будет. Здесь есть садики, школы, поликлиники, магазины и всё, что нужно для жизни. Если новостроек в старом районе несколько, уже сложнее: существующие объекты могут не справиться с увеличившимся количеством людей.
В новых районах с инфраструктурой всё будет нерадужно. Обычно застройщики на макетах показывают и парки, и поликлиники, и всё-всё-всё. Конечно, рано или поздно новый район неизбежно станет обжитым. Но нужно быть готовым к тому, что часть обещанного существует лишь в проекте, а всё остальное появится нескоро. Например, иной ребёнок может пойти в школу, не дождавшись детского сада.
Контингент
Обычно фанаты новостроек отрицают вторичку из‑за плохого соседства. Якобы там будут ворчливые пенсионерки, пьяницы и прочие проблемные жильцы. А в новостройки заезжают люди, у которых есть деньги на покупку квартиры, значит, всё будет в порядке.
Кажется, эта мысль не совсем справедлива:
- Наличие денег вообще никак не характеризует человека. Возможность приобрести жильё не связана с воспитанием, чистоплотностью и тактом.
- Квартиры в новостройках часто покупают под сдачу. Если в доме много однушек и студий, там могут поселиться громкие студенты или 50 нелегальных мигрантов.
- В новых домах экономкласса есть квартиры, которые относятся к социальному жилью: город раздаёт их нуждающимся. А это, например, люди из ветхой вторички. Они могут оказаться как приятными соседями, так и не очень.
- Всё познаётся в сравнении. Иногда тихий выпивоха за стенкой приятнее, чем семья с тремя громкими детьми.
- Во вторичке вы можете сразу познакомиться с будущими соседями. В новостройке это будет не всегда приятный сюрприз.
Так что многое зависит от конкретного дома и ваших личных потребностей.
А вам что больше нравится — вторичка или новостройки? Делитесь в х.
Как заработать на новостройках по максимуму? Купить в закрытой продаже
Вы приобрели квартиру в новостройке на старте продаж и радуетесь, что удалось получить ее по самой низкой цене? А теперь представьте, что кто-то уже купил такую же квартиру в том же доме, но… еще на 20% дешевле. Но когда, ведь продажи открылись только что? Оказывается, существуют еще так называемые закрытые продажи, которые ведутся до официального представления проекта публике и начала реализации квартир.
Покупаете дешевле – рискуете сильнее. Мир Квартир
Кто и как покупает «по блату»?
Квартиры в доме, о строительстве которого еще не объявлено, обычно покупают те, кто узнал об этом по каким-то своим каналам.
Это люди, близкие к компании-застройщику и ее компаниям-партнерам, люди, работающие там; чиновники, которые согласовывали проект; архитекторы, которые проектировали, подрядчики, риэлторы, которые готовятся продавать новостройку, и т.д. Они точно представляют перспективы проекта и сроки его строительства.
Либо это те, кто узнал о намеченном строительстве от первой группы, и пришедшие через «сарафанное радио». А также частные инвесторы, которые готовы приобрести несколько квартир для последующей перепродажи, и даже целые блоки квартир – у них, как правило, постоянно раскинута информационная сеть.
Застройщики обычно не огранивают частных лиц, желающих принять участие в закрытых продажах. Интересанту достаточно предоставить лишь общую информацию о себе – как правило, ФИО и род занятий.
«Инвесторы, с одной стороны, могут получить значительную выгоду: в среднем такие лоты стоят на 20% дешевле относительно официального старта продаж. Но, с другой стороны, они рискуют.
Такие сделки оформляются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), и поэтому законы, которые защищают покупателей и компенсируют потраченные средства, на закрытые продажи не распространяются», – сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».
Почему застройщик делает это?
Объем лотов, выставленных на закрытых продажах, зависит от конкретного проекта и целей застройщика. Мотивацией девелопера может стать использование средств покупателей для строительства объектов.
Для привлечения клиентов им предлагается приобрести объект с хорошей скидкой.
Поскольку покупка по ПДКП несет определенные риски для покупателя, застройщик стремится нивелировать любые сомнения потенциальных кандидатов привлекательным прайсом.
Деньги инвесторов, дажа частных, для застройщика не лишние. Мир Квартир
Бывало и так, когда с помощью закрытых продаж застройщик создавал проект «для избранных», самостоятельно выбирая будущих жильцов своего дома. Речь идет о клубных элитных домах в Москве.
В таком случае цены крайне высокие, а объем лотов – максимальный. Правда, сейчас девелоперы редко могут себе позволить такое и отказывать каким-либо покупателям.
Чаще всего на закрытых продажах они проверяют спрос в жилом комплексе.
На старте продаж тоже неплохо
Впрочем, те, кто приходит в офис продаж в первый день реализации квартир в проекте, тоже могут здорово «навариться».
Не так сильно, как это было 10-20 лет назад, когда на новостройке можно было заработать и 40, и 100% от вложенных средств, но все же ощутимо.
В наши дни квартиры в среднем прибавляют в цене 20-25% в ходе строительства, однако некоторые проекты дорожают намного сильнее – на 50-60%.
«Сейчас в Москве нередко цены могут «взлететь» вверх в первые недели появления нового проекта на рынке, – говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Впрочем, на более поздних стадиях смысл вкладываться тоже есть, но маржа будет уменьшаться пропорционально готовности объекта».
Другие же проекты, напротив, выходят по уже завышенной цене, и заработать на них много не получится.
Понять, насколько «вырастет» тот или иной проект к моменту сдачи в эксплуатацию, сложно даже самому застройщику.
В любом случае, специалисты в области инвестиций в недвижимость учитывают локацию (характеристики района, транспортную доступность, перспективы), качество проекта (ценовой сегмент, инфраструктуру, благоустройство, качество строительства и планировок) и из этого пытаются вывести показатели ликвидности жилья и перспективы роста цены. Но иногда ошибаются даже они.
Нужно понимать рынок недвижимости, чтобы спрогнозировать цены. Мир Квартир
«Сейчас для инвесторов складывается благоприятная ситуация. Последние годы их доля среди всех покупателей квартир в новостройках колебалась около 10%, но в этом году подскочила до 20%», – сообщила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Когда нужно продавать?
Продать квартиру лучше до ввода новостройки в эксплуатацию и получения права собственности. Потому что после этого возникает обязанность заплатить НДФЛ на выручку при перепродаже.
С покупателем нужно будет подписать договор уступки прав требования участника долевого строительства, получив предварительное разрешение у застройщика.
«Правда, нужно понимать, что конкуренция может быть высокой, и для ускорения перепродажи нужно готовиться давать скидки», – напоминает Владимир Щекин.
Если вы не продали в этот момент, то придется держать квартиру в собственности пять лет, чтобы потом продать также без налога (и в течение этого срока сдавать жилье в аренду), либо включать НДФЛ в размере 13% в стоимость квартиры (если, конечно, по этой цене удастся продать).
Кстати, этот пятилетний срок, в течение которого нужно платить налог, может быть сокращен в случае положительного рассмотрения законопроекта, который недавно предложило правительство.
Поправки предлагают отсчитывать срок собственности не с введения объекта в эксплуатацию и оформления права собственности, а с момента заключения ДДУ.
Таким образом, облагаемый налогом период уменьшится на 2-3 года – среднюю продолжительность строительного цикла.
«Нововведения могут сделать более популярной стратегию сдачи жилья в аренду до освобождения от налога, – считает Мария Литинецкая. – Годовая доходность от аренды в таком случае составляет порядка 8% для квартир и 10% для апартаментов.
Однако срок окупаемости здесь продолжительный – более 10 лет.
Поэтому оптимальная стратегия заработка на квартирах остается прежней: приобрести жилье на начальном этапе, сдавать в аренду после запуска объекта и продать через несколько лет без НДФЛ».
Договор уступки вместо эскроу. Почему застройщики продают новостройки именно так
Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться
Пузырь или дефицит? Что происходит на рынке нового жилья на самом деле?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Россияне делают ставку на элитное жилье
Продажи элитного жилья в Москве побили рекорды допандемийных лет. С начала года в столице купили больше 500 квартир и апартаментов стоимостью от $1 млн. Количество сделок сейчас на 30% больше, чем было в начале 2019 года — такие данные приводит компания Savills.
Агентства недвижимости отмечают, что состоятельные клиенты скупают объекты как на первичном рынке, так и на вторичном. Хотя обычно в премиум-сегменте квартиры с рук спросом не пользуются. Не останавливает покупателей и существенный рост цен. Сейчас 1 кв. м в премиальной новостройке стоит в среднем около 870 тыс.
руб., а на вторичном рынке — почти 760 тыс.
Зачастую такие объекты покупаются как инвестиционное вложение, отметил управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин: «Элитные новостройки — это сейчас действительно хит продаж. Там, где инвестиционная привлекательность максимальная, где покупатели видят рост цен за первый год от 15% до 20% и выше в рублях, можно говорить о взрывном спросе.
Количество сделок, которые заключаются в первые месяцы продаж в этих проектах, исчисляется даже не десятками, а сотнями.
При этом застройщики максимально учитывают все самые свежие требования состоятельной аудитории. Допустим, сейчас высок интерес клиентов к квартирам с террасами.
До пандемии застройщики хотели максимальное количество метров ввести в тепловой контур здания и продать его по максимально высокой цене, а сегодня для подавляющего большинства покупателей терраса — это неотъемлемый атрибут элитной квартиры».
На интерес к дорогой столичной недвижимости повлияла, в частности, пандемия коронавируса, закрытые границы и пересмотр некоторыми странами своей политики «золотых паспортов».
Состоятельные покупатели решили, что нет смысла копить на будущее и стали вливать свои сбережения в рынок, полагает руководитель отдела продаж городской недвижимости компании Webster Екатерина Цицишвили: «Люди поняли, что никакого падения и проседания рынка не будет.
Вся ситуация начала меняться, как только большинство объектов начали выходить по эскроу-счетам, и зависимость застройщиков от прямых поступлений денежных средств от дольщиков перестала быть очень большой. Дальше скидок уже не дают, и, соответственно, идет только прирост.
То есть произошел такой психологический перелом. Конечно, пандемия очень серьезно сподвигла клиентов к тому, чтобы не откладывать все на потом, а все-таки заходить на рынок.
Еще один момент — это то, что в прошлом году поменялось налогообложение: если раньше денежные средства выводились в основном на Кипр, Мальту,— там люди платили 2%, то сейчас это минус 15%.
Конечно же, многие задумались над тем, стоит ли это делать, что тоже сыграло большую роль в том, что люди вкладываются в недвижимость».
Читать далее
По прогнозам экспертов, повышенный спрос на элитную недвижимость в столице будет сохраняться и дальше. Цены тоже, скорее всего, будут расти. Это связано с дефицитом проектов такого класса, а также с тем, что застройщики изначально выставляют свои новые объекты дороже, чем прежде. За последние два-три года цена на сопоставимые квартиры или апартаменты выросла почти вдвое.
Светлана Белова
Почему квартиры в Москве становятся все меньше, а стоят все больше — BBC News Русская служба
Автор фото, Sergei Bobylev/TASS
На рынке недвижимости заметен эффект шринкфляции: площади квартир в новостройках буквально сжимаются на фоне роста стоимости квадратного метра. За последние четыре с половиной года средняя площадь квартир-студий в Москве ужалась на 18%, а однушек и двушек — на 6-7%. Цены на недвижимость при этом находятся на максимальных уровнях за шесть лет.
Средняя площадь студии в Москве, по оценке компании «Метриум» на декабрь 2019 года, составляла 25,9 кв. метра. В июне 2015 года студии были заметно больше — 31,6 кв. метра.
«На рынке есть — и немало — объектов намного меньше средних 18-20 квадратных метров», — объясняет управляющий партнер компании Мария Литинецкая. По ее словам, в 2019 году на рынке в продаже были студии площадью 11-14 квадратных метров.
По данным портала «Мир квартир», с 2014-го по 2019 год средняя стоимость квартир в новых домах в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Сочи и Перми увеличилась почти на 40%.
Сокращение площади студий зафиксировали и в сервисе «Авито Недвижимость». По данным компании, квартиры-студии пользуются спросом, так как это один из самых бюджетных вариантов недвижимости. «В некоторых регионах средняя площадь студии за последние два года сократилась на 10-12%, сообщили в компании.
Тенденция к снижению метража наблюдается и в других типах квартир в новостройках — однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры за последние пять лет тоже стали значительно теснее.
Как отмечает Мария Литинецкая, средняя площадь однокомнатной квартиры с 2015 года сократилась на 3 кв. метра, приблизившись к стандартной площади однокомнатной квартиры в хрущевке.
Гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин объясняет, что уменьшение площади квартир стало естественной реакцией застройщиков на снижение доходов у потенциальных покупателей жилья.
«Причем надо отметить, что средние площади квартир уменьшались не только в массовом сегменте рынка, но и в бизнес, премиум и элитном классе. То есть в период кризиса экономить на площади стремились все клиенты», — говорит он.
Однако по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, несмотря на стагнацию доходов населения, девелоперы пока не торопятся массово строить компактные студии. «В Москве на студии приходится в среднем 4-6% сделок, средняя площадь проданного жилья составляет 54 квадратных метра», — отметил Попов в комментарии Би-би-си.
Как поясняет эксперт, основная покупательская аудитория на первичном рынке — это семьи с детьми, которым не подходит формат студий и однушек.
При этом статистика ЦИАН также фиксирует тенденцию к резкому уменьшению площади жилья эконом-класса в крупных городах по всей стране. Особенно значительно за год сократилась площадь студий и однушек в новостройках Волгограда, Ростова-на-Дону и Челябинска.
В целом продажи квартир и нежилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах в России по итогам прошлого года сократились на 1,7%, сообщает РБК со ссылкой на статистику Росреестра. Аналитики связывают это с введением обязательного использования эскроу-счетов для продажи новых проектов.
Эскроу-счета были введены с 1 июля 2019 года в рамках борьбы с недобросовестными застройщиками. Покупатель квартиры теперь кладет деньги на специальный счет, а продавец может снять их только после выполнения сделки.
О повышении доступности жилья в последние годы не раз заявлял президент Владимир Путин. В частности, он неоднократно предлагал снизить средние ставки по ипотеке до 7-8%, а для молодых семей на Дальнем Востоке и вовсе предлагал выдавать кредиты под 2% годовых. В 2018 году Путин также ставил задачу ежегодно строить 120 млн квадратных метров жилья.
«Сжатие» площадей квартир стало еще одним примером шринкфляции на российском рынке — тенденции к снижению количества или объема товара при росте цены на него. В январе прошлого года одним из самых наглядных примеров шринкфляции стали упаковки из девяти яиц на прилавках российских магазинов, которые продавались по цене традиционного десятка.
- Яйца в России начали продавать девятками. За год они подорожали на 26%
Летом 2016 года занимавший на тот момент пост вице-премьера Игорь Шувалов при осмотре жилья эконом-класса в Татарстане неподдельно удивился, что люди покупают квартиры площадью 20 квадратных метров.
«Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья», — сказал тогда Шувалов. Его высказывание вызвало бурную реакцию в соцсетях: чиновнику, в частности, напомнили, что в России есть и зарплаты по 20 тысяч рублей, которые тоже могут показаться смешными.
Впрочем, удивившие Шувалова студии даже можно назвать относительно просторными. С недавних пор на московском рынке жилья закрепился термин «микроквартиры» — студии, площадь которых начинается от 12 кв. метров.
Такое жилье можно найти и в новостройках других российских городов: в Новосибирске, Казани, Челябинске.
Аналитики отмечают, что микроквартиры пользуются спросом у молодых покупателей, приезжих из регионов и других клиентов с небольшим бюджетом.
Но и это еще не предел. В феврале на портале «Мир квартир» появилось объявление о продаже студии, которую в СМИ назвали самой маленькой квартирой в России. Помещение площадью 8,4 кв. метра на первом этаже жилого дома в московском районе Люблино было выставлено на продажу за 1,95 млн рублей (30,5 тыс. долларов).
Новостроек бизнес-класса стало больше на 80%: почему московские девелоперы взялись именно за этот сегмент
В 2020 году на столичный рынок наиболее активно выводились проекты бизнес-класса: в продажу поступило 1,5 млн кв. метров жилья именно этого сегмента.
По мнению аналитиков Capital Group, связано это с тем, что в прошлом году многие московские застройщики занимались освоением бывших промышленных территорий, на которых как раз и возводятся проекты бизнес-класса, также свою роль сыграла программа льготной ипотеки под 6,5% годовых: благодаря ей покупатели обратили свое внимание на более дорогие квартиры в московских новостройках.
В январе-декабре девелоперы вывели на рынок Москвы 1,5 млн кв. м квартир и апартаментов бизнес-класса, что на 80% больше, чем было в 2019 году. В сегменте комфорт-класса девелоперы вывели на рынок 1,9 млн кв. м жилья, что на 30% больше, чем годом ранее. В элитном классе динамика прироста нового предложения по итогам года оказалась отрицательной – минус 60%.
По оценкам аналитиков Capital Group, в 2020 году доля новых проектов бизнес-класса в общем объеме новостроек составила 37%, хотя ранее данный показатель не превышал 22-25%.
В то же время вывод новых проектов подкласса «бизнес-минус» не был таким активным: объем жилья в сегменте сократился на 27% в декабре и на 34% по итогам года, составив по итогам января-декабря 340 тыс. кв. м. Средневзвешенная стоимость в проектах подкласса «бизнес-минус» на старте продаж в 2020 г. составила 250 тыс. руб. за кв. м.
В Capital Group связывают рост предложения бизнес-класса с несколькими факторами: «В 2020 году девелоперы активно осваивали бывшие промышленные зоны, расположенные недалеко от центра города, и развивали их в рамках проектов класса бизнес – с высокими технологическими и качественными характеристиками.
Также интересу покупателей и, как следствие, девелоперов к проектам сегмента бизнес способствовала программа льготной ипотеки. За счет сниженной ставки клиенты, которые ранее рассматривали приобретение жилья классом ниже, смогли инвестировать сопоставимые средства в проекты сегмента бизнес».
- По оценке директора по инвестициям Capital Group Анатолия Романцова, в 2020 году продолжился тренд на размывание границ классов жилья – в том числе за счет повышения цен, которое вывело некоторые проекты в более высокий сегмент.
- В свою очередь, рост цен стимулирует застройщиков повышать класс проекта за счет улучшения сопутствующих проживанию факторов: на фоне роста конкуренции и стоимости жилья девелоперы начинают привлекать покупателей комфортом проживания, качественной инфраструктурой, стилем жизни.
- Что готовит 2021 год: покупатели продолжат сметать квартиры по льготной ипотеке, рост цен не остановится
- Жить или деньги вложить: московские новостройки у метро с квартирами до 6 млн рублей
- аналитики Capital Group специально для Новострой-М
Дата публикации 28 января