Из-за кризиса больше всего просядет аренда дорогого жилья, считают эксперты Владимир Андреев © URA.RU
В Москве из-за кризиса, вызванного скачком доллара и эпидемией коронавируса, началось падение рынка аренды жилой недвижимости. Опрошенные URA.RU специалисты фиксируют массовые случаи расторжения договоров между квартирантами и собственниками площадей, а также волну заявок на снижение цен.
Сокращение спроса на московском рынке аренды жилья уже составило до 10%, сообщила URA.RU руководитель отдела продаж и аренды агентства недвижимости «На Петровке» Юлия Гасиловская.
«За неделю было расторгнуто очень много договоров, люди уезжают из Москвы. Мы ожидаем, что большое количество объектов будет простаивать. Больше всего пострадает бизнес-класс.
Поэтому адекватные собственники не готовы терять своих жильцов и идут на снижение стоимости», — сказала Гасиловская.
«Количество запросов по снижению арендной платы выросло в разы. Если раньше такие случаи были единичными, то сейчас идет поток запросов.
Столкнулись с большим числом заявок на переезд в жилье иного качества. Например, одна семья жила в трехкомнатной квартире, а теперь готова жить в однокомнатной.
Работавшие в Москве мигранты массово покинули свои жилплощади
Анна Майорова © URA.RU
Конечно, это связано с тем, что многие компании закрываются, либо отправляют своих сотрудников на карантин без содержания», — рассказала URA.RU исполнительный директор «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Векшина. Она добавила, что риелторы наблюдают волну расторжений договоров аренды из-за того, что страну покидают рабочие мигранты.
Гендиректор агентства недвижимости «Белый город» Михаил Чумалов прогнозирует, что падение спроса на аренду жилья в Москве вскоре может стать обвальным. После этого государству станет сложнее контролировать арендодателей, так как из-за снижающихся доходов они будут активнее уходить от налогов.
«Время от времени бывали кампании, когда участковые ходили по домам, выявляли сдающиеся квартиры и передавали данные в налоговую. Какой-то эффект от этого был, в последнее время люди стали действительно чаще сдавать квартиры официально и платить налоги. Но в большей степени рынок по-прежнему серый.
И процесс его легализации усложнится с ухудшением ситуации», — считает Чумалов.
Работадатели могут безнаказанно лишить сотрудников значительной части зарплат
Вадим Ахметов © URA.RU
Управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова сообщила URA.RU, что пока не фиксирует кризис на рынке аренды, но согласилась, что собственники оказались в крайне нестандартной ситуации.
«Аренда — это не самый реактивный рынок, обычно он реагирует на острые ситуации в среднем через два-три квартала, когда становится понятна жизненная ситуация после кризиса: увольнения, сокращения заработной платы… Однако сейчас возможны некоторые поправки, поскольку те, кого уволили с работы „одним днем“, решают жилищный вопрос уже сегодня. Такого в нашей современной истории еще не было».
В москве упали цены на аренду квартир, а мошенники выдают себя за риелторов
На столичном рынке аренды жилья настоящий переполох — из-за коронавируса упали цены и в целом поменялись правила игры.
Арендодатели, например, чаще идут на уступки — дают арендные каникулы при условии, что квартиранты сделают косметический ремонт, или предоставляют скидки на первые месяцы проживания.
Арендаторы тоже изменились — стали смелее и чаще просят о преференциях. При этом и те и другие рискуют попасть в лапы мошенников и ждут перемен к осени. Каких именно, выяснил корреспондент «РГ».
Во время карантина и самоизоляции спрос на аренду квартир в Москве упал едва ли не до нуля. В начале мая, к примеру, он был на 72% ниже, чем годом ранее.
Объяснялось все просто — жизнь замерла, и без крайней необходимости совершать встречи никто не спешил.
На рынке остались только те, кому нужно было жилье, чтобы не остаться без крыши над головой, и те, кто не готов был мириться с простоем своей квартиры.
Как мошенники обманывают москвичей в период пандемии
— Все это сделало отношения арендодателей и арендаторов более гибкими, — рассказывает «РГ» риелтор Сергей Крапивин. — Например, распространенным явлением стали скидки на первые месяцы аренды — дисконт мог составлять от 20 до 50%.
В договоре прописывалось, что спустя два-четыре месяца ценник станет выше. Стали встречаться и случаи, когда квартирантов пускали на первое время бесплатно, но при условии покупки мебели или техники, а также под обещание сделать ремонт.
Интересно, что самоизоляция закончилась, но эти новшества остались. Цены на аренду сейчас ниже докарантинных на 10-15%.
На рынке появились обычные однушки по цене от 20 тысяч рублей в месяц — такого не было давно, обычно цены стартовали от 23-25 тысяч.
В целом же средняя ставка аренды среди всех квартир в Москве сейчас составляет 51,6 тысячи рублей, а в начале марта она была куда выше — 58 тысяч.
Главный эксперт аналитического центра портала недвижимости ЦИАН Виктория Кирюхина указывает на еще одну новинку. Среди предложений долгосрочной аренды сейчас довольно много квартир, которые раньше сдавались посуточно, — из-за отсутствия туристов владельцы такого жилья начали сдавать их надолго.
Спросу при этом расти просто неоткуда. «Во-первых, лето — это малоактивный сезон на рынке недвижимости в целом, — объясняет Кирюхина. — Потенциальные клиенты находятся в отпусках и реже занимаются вопросом переезда.
Во-вторых, часть сотрудников по-прежнему работают удаленно, что позволяет им пока не арендовать жилье в Москве».
В ожидании осени
Осенью на арендном рынке традиционно наступает оживление — в Москву устремляются абитуриенты и студенты, а также желающие перебраться в столицу на ПМЖ или просто заработать денег и вернуться домой. Однако риелторы не ждут, что это вернет ставки на докризисный уровень — они все-равно останутся низкими для последних лет из-за падения доходов людей.
Замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова отмечает, что уже сейчас ощущается смещение спроса в сторону самых бюджетных вариантов аренды. Например, те, кто раньше снимал отдельное жилье, теперь нередко обращают внимание на комнаты.
«Этот формат становится все более популярным как суперэкономичный: цена месяца проживания начинается от 10 тысяч рублей, — объясняет Полякова. — Причем и этот бюджет делится на нескольких человек — все больше арендодателей готовы предоставить свои объекты для найма вскладчину.
По нашим прогнозам, к осени число сделок с комнатами может достичь 1/3 в общем объеме».
Как уберечь жилье от воров-домушников во время отпуска
Пусть и небольшое, но все же влияние на рынок аренды может оказать и льготная ипотека.
Она приблизила размер ипотечных платежей к ставкам аренды, а удаленная работа заставила многих арендаторов по-другому посмотреть на снимаемое жилье.
Когда проводишь в нем 24 часа в сутки, начинаешь меньше ценить расположение квартиры и больше ее обустроенность. Так что те, кто арендовал жилье ближе к центру, теперь чаще смотрят на квартиры на окраинах, но в ипотеку.
Впрочем, ипотечные платежи, даже со ставкой 6,5%, все равно оказываются выше аренды, тем более на фоне ее падения.
«При сроке ипотеки 10 лет платеж по кредиту будет выше средней ставки аренды однушки в Москве на 32 тысячи рублей, а при сроке кредита 20 лет — на 7 тысяч, — считает Виктория Кирюхина.
— Тем не менее часть арендаторов действительно перейдут в категорию покупателей, но это не будет массовым явлением».
Берегись афериста
Что осталось на арендном рынке неизменным, так это мошенники. Они по-прежнему стараются обманом нажиться на тех, кто ищет временное жилье или, наоборот, старается пристроить его в добрые и платежеспособные руки. Пандемия, впрочем, и здесь внесла свои коррективы. Во время самоизоляции активизировались мошенники, действующие под маской солидных риелторских агентств.
«Число пострадавших выросло в пять раз по сравнению с показателем всего предыдущего года, — сетует Оксана Полякова.
— Схема действий простая: разместить объявление о сдаче квартиры или позвонить по объявлению в интернете — и в том и в другом случае мошенники называют себя сотрудниками агентства, жертвам обещают выгодную сделку с условием внести предоплату на указанный счет.
В итоге свои обещания по сдаче квартиры они не выполняют, а нанимателям продают информацию о несуществующих объектах. Если два года назад подобным образом «работали» целые организации, то сейчас это исключительно частные лица».
Распространенным явлением стали скидки на первые месяцы аренды
Так что если вам позвонили от лица риелторской компании, то сначала найдите ее телефон и поинтересуйтесь, действительно ли вам звонил их сотрудник.
Кроме того, важно понимать, что официальные компании работают только после заключения договоров об оказании риелторских, а не информационных услуг и без предоплат. То есть сначала риелторы помогут вам сдать или снять жилье, а уже по факту сделки попросят деньги.
Если же вам предлагают договор об информационных услугах, то даже не продолжайте разговор — после внесения денег и подписания такой бумаги вам дадут пару фальшивых контактов и перестанут отвечать на звонки.
Кстати
Не попасть впросак арендодателям и квартирантам поможет соблюдение простых правил предосторожности. В частности, нужно всегда проверять документы тех, с кем вы заключаете сделку: например, с помощью сервиса на сайте МВД легко узнать, нет ли паспорта в списке недействительных.
А в договоре аренды необходимо корректно указать все сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, состояние и т.д. В документе должна быть информация о собственнике жилья, порядке оплаты, максимальном количестве проверок со стороны арендодателя и других нюансах. Не помешает подписывать договор подписью с расшифровкой ФИО — это затруднит подделку подписи.
Арендаторам квартир в Москве стали реже отказывать — исследование
Доля отказов при аренде столичных квартир на фоне пандемии резко снизилась. По оценке экспертов, из-за падения спроса собственники стали чаще сдавать жилье и таким «неидеальным» арендаторам, как семьи с маленькими детьми или домашними животными
fizkes/shutterstock
Собственники квартир в Москве на фоне пандемии стали реже отказывать потенциальным арендаторам: доля отказов в аренде упала с 60% в начале года до 30% сейчас, сообщили «РБК-Недвижимости» в аналитическом центре ЦИАН. Тенденцию подтверждают и в одном из крупнейших столичных агентств «Инком-Недвижимость» — тут долю отказов оценивают в 15%.
На лояльность собственников квартир повлияло падение спроса и арендных ставок: в апреле-мае на фоне режима самоизоляции падение спроса на долгосрочную аренду в Москве достигало 70–80%.
Кому готовы сдавать квартиры
Теперь рантье охотнее сдают квартиры семьям с маленькими детьми и домашними питомцами, пояснила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. «Все дело — в высокой конкуренции и общем снижении платежеспособности населения. Снять квартиру сегодня стало намного проще, чем в начале года, даже если вы «неидеальный» арендатор», — отметила она.
«Действительно, в условиях снижения спроса и неясных перспектив в отношении активности нанимателей собственники сдаваемых квартир стали более лояльными.
Многие даже готовы разделить или уменьшить депозит (сумму, которую берет арендодатель на случай возможных убытков. — Прим. ред.
), некоторые снижают арендную ставку — в среднем на 5%», — подтверждает замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
По ее словам, сейчас среди потенциальных арендаторов чаще получают отказы те, кто планирует совместную аренду: хотя многие собственники готовы к подобному формату аренды, порой их не устраивает состав квартирующих.
По мнению руководителя департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Романа Бабичева, лояльнее к потенциальным арендаторам стали относиться собственники, которым срочно нужны деньги, в других группах таких изменений нет. Как только карантинные ограничения закончились, спрос на аренду жилья восстановился.
«Конечно, он уступает показателям прошлого года, но дефицита в людях, желающих снять жилье в Москве, нет», — уверен Бабичев.
В такой ситуации собственники продолжают выбирать квартирантов, особенно если речь идет о ликвидных вариантах (по соотношению цена — качество), на которые высокий спрос — в среднем по пять претендентов, указывает он.
В большей степени рантье сейчас готовы идти на денежные уступки, опасаясь второй волны, считает Бабичев. Например, собственник, который изначально сдавал квартиру за 32 тыс. руб., накануне снизил ее стоимость до 28 тыс. руб. из-за возможных ограничений, привел он пример.
Идеальным арендатором для столичных рантье является семейная пара, работающая в банковской сфере, без детей и кошек или с одним ребенком. «Самыми желанными арендаторами для собственников являются люди с деньгами и стабильной работой.
Сейчас в приоритете IT-специалисты, в меньшей степени рантье заселяют работников сфер, которые наиболее пострадали в пандемию, — рестораны, фитнес-центры и так далее, поскольку они опять могут оказаться в зоне риска», — заключил Бабичев.
Другие изменения на рынке аренды
Еще один тренд на арендном рынке жилья столицы в пандемию — смена стратегии рантье. Из-за отсутствия иностранных туристов и невысокой деловой активности собственники все чаще вместо краткосрочной сдачи жилья выбирают долгосрочную аренду, спрос на которую выше, чем на посуточную сдачу.
«По нашим оценкам, сегодня в Москве только 10% квартир сдаются посуточно, остальные 90% — долгосрочно. Годом ранее на краткосрочную аренду приходилось около 16% предложения. То есть рантье отказываются от более прибыльной стратегии ради стабильного спроса», — пояснила аналитик ЦИАН.
Кроме того, удаленный режим работы повысил интерес к аренде жилья в спальных районах. Если до карантина многие стремились снять квартиру ближе к центру, то с переходом на удаленку такая потребность отпала.
По оценкам ЦИАН, если в 2019 году на Центральный административный округ Москвы приходилось 13% всех просмотров объявлений долгосрочной аренды, то сейчас 10%. Одномерно увеличился интерес к квартирам на востоке столицы, которые можно снять дешевле, чем в среднем по городу, в том числе за счет не самой благоприятной транспортной обстановки.
Сдать квартиру станет сложнее: к чему должны приготовиться арендаторы и хозяева квартир
По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однушки в крупнейших городах страны составляет 15,7 тыс. рублей, а снять двушку можно за 23,1 тыс. На рынке началась стагнация. Рост цен на аренду приостановился.
Более того, с начала мая стоимость съёмного жилья стала снижаться. В среднем на 1%. В Москве, например, можно снять однокомнатную квартиру в среднем за 38,1 тыс. рублей в месяц. Это на 1,8% дешевле, чем в начале мая.
В Санкт-Петербурге средняя цена составляет 23,4 тыс. За месяц там цены упали на 2,9%.
Впрочем, тут стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом стоимость аренды всё ещё дороже. Например, московские однушки тогда стоили на 9% дешевле.
— Традиционно июнь и июль — это самые удачные месяцы для тех, кто планирует снять квартиру на долгосрочный период и подешевле. Особенно это касается экономсегмента. Причина очень проста: многие студенты и масса сотрудников из разных городов разъезжаются на лето.
Соответственно, снижается спрос и достаточно серьёзно увеличивается предложение. В среднем разница между летними месяцами и осенними составляет как минимум 5% от ежемесячной платы.
То есть на какое-то время рынок аренды превращается в гонку за квартиросъёмщиками, а у них есть возможность выбирать и торговаться, — рассказал эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
О том, что рынок аренды жилья в крупных городах страны может не вернуться к доковидным показателям очень долго, говорилось ещё в прошлом году. Именно это сейчас и наблюдается.
Рынок стагнирует по нескольким причинам.
Во-первых, в результате карантинных ограничений и перехода на удалённый режим работы многие работодатели решили и в дальнейшем использовать дистанционный вариант трудоустройства.
— Почти половина компаний в стране заявили, что после карантина оставили часть работников на удалёнке. Таким образом, получается, что сотрудникам больше нет надобности искать квартиру в аренду.
Они могут работать из любой точки страны и мира, переезжать для работы нет необходимости.
В результате на рынке аренды предложение превышает спрос — и это долгосрочная тенденция, которая будет оказывать влияние на цены, — пояснил руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.
Второе обстоятельство — это ажиотажный спрос на ипотеку в прошлом году. Многие россияне, опасаясь проблем в экономике и падения рубля, вкладывали средства в покупку недвижимости не только для себя, но и для сдачи в аренду. И сейчас эти квартиры тоже предлагаются внаём, а цены не растут, так как нет соответствующего спроса.
По словам Артёма Деева, в дальнейшем дистанционный режим работы, высокое предложение квартир в аренду и сокращение доходов населения будут оставаться факторами, которые ограничивают рост цен на квадратные метры.
Арендаторам, которые хотят снять квартиру на долгое время, можно также снижать цену, делая акцент на удалённости жилья от метро и транспортных развязок, на отсутствии инфраструктуры или на том, что планируется снять квартиру на долгий период времени.
— По нашим данным, в апреле и мае средние цены предложения незначительно выросли. Мы считаем данное явление следствием «вымывания» наиболее экономичных объектов. У тех же, что оставались в экспозиции, арендные ставки были несколько завышены.
Чтобы эти лоты не простаивали, собственникам приходится снижать стоимость.
То есть усреднённые цены сделок на рынке весной и летом остаются примерно на одном уровне, — такие данные приводит заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-недвижимость» Оксана Полякова.
По её словам, риелторы рассчитывают на восстановление рынка до допандемийного уровня к осени, когда наступит традиционный сезон высокого спроса. Весной и летом рынок найма малоактивен, и нынешний год не стал исключением. Сейчас, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», спрос на аренду жилья на 12% ниже, чем в аналогичный, но допандемийный период, то есть в мае – июне 2019 года.
— Июнь и июль — спокойный период, когда можно без спешки выбирать нужный вариант для длительной аренды, размеренно принимать решения о найме.
И если арендатору необходимо, например, сменить жильё, это вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий, а спрос в летний сезон традиционно идёт на спад.
В июне, как и весной, и зимой, жильё сдаётся по стандартным рыночным ценам, в то время как в период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5–10%, — заключила Оксана Полякова.
Что касается тех, кто планирует купить жильё под сдачу в аренду, в первую очередь необходимо хорошо подумать, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость. Дело в том, что с учётом инфляции и амортизации жильё вообще не приносит дохода, особенно в старом фонде. Такое мнение высказал Алексей Кричевский.
— Лучше обратить внимание на коммерческую недвижимость. Если же в планах именно жильё, то стоит обратить внимание на две категории — апартаменты и «убитые» квартиры. Первые по жилым качествам не уступают квартирам, но стоят по-прежнему на 10–15% дешевле.
Вторые можно получить с очень приличной скидкой от рынка. Она может доходить и до 20%. Вложив деньги в ремонт, отбить вложения в квартиру получится на 3–5 лет раньше, чем при простой покупке готового под сдачу жилья, — подсчитывает Алексей Кричевский.
По словам Артёма Деева, для арендодателей поводом для повышения цены может стать не только наличие хорошего ремонта и выгодное расположение квартиры. Сейчас большое значение имеют и дополнительные удобства. Например, парковочное место на стоянке или близость фитнес-центра.
— Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса, расположенные в пешей доступности от станции метро или МЦК. Это жильё недорогое, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль.
Если жилплощадь находится в непрестижном районе, дорогостоящий ремонт не изменит её статус и ценовую категорию. Ставка найма объекта экономкласса с ремонтом или без остаётся примерно на одном уровне. Стало быть, значительные вложения в отделку не окупятся.
Чтобы сдача объекта эконом- или комфорт-класса была рентабельной, траты на его ремонт не должны превышать размера двух арендных ставок (т.е. оплаты проживания за два месяца). И, напротив, квартира в центре может принести гораздо больший доход при наличии качественного ремонта, обстановки и бытовой техники.
В этом случае серьёзные вложения в home staging оправданны, — рассказала Оксана Полякова.
Самый неходовой товар на массовом рынке аренды — переоценённый. И если человек выполнил косметический ремонт в дешёвой квартире и решил сдать её на пару тысяч дороже, чем аналогичное жильё в той же локации, то, скорее всего, такое предложение арендаторы проигнорируют.
— Если вы решили приобрести квартиру для сдачи в аренду, выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке — преимущество следует отдавать ухоженному жилью в современных домах, так вам не придётся вкладывать деньги в косметический ремонт, и коммуникации должны быть в хорошем состоянии. Жильё в новостройках требует более значительных вложений для приведения его в пригодное для проживания состояние. Кроме того, в течение трёх лет после ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, и квартиры в нём сдаются со скидкой около 10%, — пояснила Оксана Полякова.
Она считает, что аренда — это выгодный способ погашения ипотечного кредита. Особенно если квартира приобретается для себя на будущее, а не специально для того, чтобы её сдавать внаём. К примеру, для подрастающих детей.
Руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито.Недвижимости» Дмитрий Алексеев предполагает, что в перспективе арендные ставки могут не только не снизиться, но и, наоборот, вырасти.
Он ожидает, что в ближайшей перспективе в сегменте долгосрочной аренды в целом по стране спрос вернётся к докарантинным отметкам. Тогда его показатели в значительной степени зависят от сезонных колебаний.
Однако на данный момент собственникам зачастую более выгодно продать квартиру, чем сдавать её в аренду.
— Это связано с тем, что сегодня доход от предоставления жилья в аренду сопоставим с заработком от банковских депозитов, что ниже темпов роста цен на рынке купли-продажи жилой недвижимости.
В то же время можно ожидать, что в сегменте краткосрочной аренды скоро появятся новые арендодатели, которые будут сдавать квартиры, чтобы компенсировать собственные расходы на ипотечные платежи. Вместе с тем вероятно и увеличение спроса на рынке долгосрочной аренды, причём на фоне повышения стоимости квартир. Это может спровоцировать увеличение арендных ставок.
Таким образом, нынешнее время можно назвать весьма подходящим для активных действий как для тех, кто принял решение снимать жильё, так и для тех, кто хотел бы сдать его в аренду, — полагает Дмитрий Алексеев.
При этом он предостерегает собственников от необдуманных вложений в ремонт, иначе он может просто не окупиться.
По словам Дмитрия Алексеева, при составлении сметы ремонта обычно ориентируются на сумму в 5–10% от рыночной стоимости квартиры. Причём чем дороже объект изначально, тем меньше должен быть процент.
Если потенциальные затраты выше, то собственникам выгоднее сдать квартиру без вложений и просто предложить скидку будущим жильцам.
Катастрофа на рынке аренды жилья Москвы — блоги риэлторов | ЦИАН
Дружно, без особых расхождений во мнениях, аналитики вынесли весьма очевидный приговор рынку коммерческой недвижимости — пациент тяжело болен! Но вот с прогнозом по жилой недвижимости появилась некоторая разобщенность во мнениях. Одни эксперты предсказывают незначительное падение ставки по аренде, другие же и вовсе обещают рост.
В пользу мнения по увеличению ставок по аренде мы часто слышали один единственный «жизнеспособны» аргумент — ЦБ поднимет ставку, ипотека подорожает и спрос сместится в сторону аренды.
Но такое мнение скорее всего результат простой экстраполяция предыдущих кризисов, без учета текущей эпидемиологической обстановки с её сокрушительными последствиями на рынок труда. Такой прогноз нежизнеспособен как минимум по нескольким причинам.
Во-первых, давайте вспомним 2019 год, в котором был повышенный спрос на приобретение жилья из-за перехода с долевого участия на эскроу-счета, и март 2020 с резким скачком курса доллара и очередной провокацией спроса на покупку.
Получается, что большая доля потенциальных арендаторов уже успели обзавестись собственным жильем, и мы уже потеряли часть будущего спроса по аренде. Во-вторых, не совсем корректно в этот раз прогнозировать спрос прямым сопоставлением количества желающих арендовать, к количеству желающих купить свое жилье.
Смещение баланса спроса от покупки к аренде — это капля в море по сравнению с той волной оттока приезжих, который нам сулит падающий рынок труда в самой ближайшей перспективе. Рынок Москвы уже сегодня начинает стремительно сужаться, и мы прекрасно понимаем к чему это приведет.
Возвращаемся к мнению экспертов которые изначально прогнозировали снижение спроса и ставок по аренде.
В начале марта они ограничивались скромными прогнозами по падению ставки на 3-5%, что было бы весьма позитивным прогнозом.
Но вот с каждым днем, даже самые упертые оптимисты начали соглашаться с действительностью: рынок падает значительными темпами, и сегодня мы уже видим другие прогнозы: 10-30%.
На мной же взгляд, это не предел, и 2020 год будет самым обвальным на рынке аренды жилой недвижимости, с которым мы раньше не сталкивались.
Конечно цены не упадут ровно пропорционально спросу, часть арендодателей попросту временно уберут свои лоты, предпочитая переждать кризис.
Невозможно сказать насколько точно снизится спрос, но падение цен возможно составит до 40%, в зависимости от типа жилья.
3 главных фактора, с которым придется столкнутся рынку:
1. Мировой финансовый кризис и жесткие карантинные меры, которые его ускорили. Временные ограничение на свободное перемещение и запрет на осуществление коммерческой деятельности разорят большую часть малых и средних предприятий.
Огромное количество людей лишится работы и станут неплатежеспособными. Уже сегодня финансисты прогнозируют масштаб кризиса на уровне 2008 года, а пессимисты и вовсе пророчат мировой экономике вторую великую депрессию как в 1929 году.
2. Значительный отток из Москвы рабочей силы. На территории страны временно закрыт въезд для иностранной рабочей силы, а после снятия карантина уедет значительная часть тех, кто еще остался. Для трудовых мигрантов привлекательность заработков в РФ сильно снижается из-за дешевеющего рубля и отсутствии работы.
Следом за иностранцами уедут обратно из Москвы в регионы и наши соотечественники, так же потеряв работу и возможность оплачивать аренду. Вернутся ли они потом? Конечно! Но не все и не сразу.
Одни разочаруется искать счастья в Москве, другим потребуется значительное время что бы зализать раны и дождаться восстановления рынка труда.
3. Отсутствие туристов и снижение деловых поездок уже спровоцировало выброс на рынок долгосрочный аренды большого количества предложений от собственников, которые еще вчера сдавали недвижимость посуточно. Данный факт тоже не поспособствует повышению арендной ставке в Столице.
Когда случится армагедон на рынке аренды Москвы?
Можно сказать что рынок пока замер в ожидании, хотя уже сегодня ситуация вынуждает собственников жилья снижать цены на аренду. Рынок жилья медленно реагируют на экономические факторы, и сильное падение мы увидим только в середине или конце мая.
Часть сделок будут связанны с переездами из дорогих квартир в дешевые, из больших в маленькие, из отдельного жилья в совместную аренду. Если основная волна потери платежеспособности начнется в апреле, то к концу мая начнутся расторгаться договора аренды с учетом залоговых платежей за последний месяца.
Вот тогда мы ощутим серьезные спад спроса и обвал цен.
Когда восстановится рынок аренды?
Поскольку последствия мы еще даже не почувствовали, все только впереди, то и тяжело прогнозировать восстановление.
Конечно, жесткий карантин скоро закончится, но сам вирус полностью в ближайший год мы не победим, а по этому не стоит ждать быстрого восстановление чувствительных к эпидемии отраслей: туризм, транспорт, отели, и огромной цепочке смежных бизнесов. В любом случае, восстановление рынка аренды жилья начнется вместе с восстановлением экономики.
В развитых странах наверное это случится через год-полтора, а вот восстановление российской экономики сильно затормозят низкие цены на нефть. Будем надеяться что рынок жилой аренды хоть как-то отыграет часть падения ближе к новому году.
Говорят, что цены на аренду квартир в Москве сильно упали. На самом деле не совсем — Аналитика — Журнал Недвижимости
В Москве однушки за месяц подешевели всего на 1 000 рублей
Средняя цена съёмной квартиры за месяц действительно упала: с 53 000 в середине марта до 46 000 к середине апреля, на 13%. И эта цифра продолжает снижаться. Но не всё так просто.
Самые популярные в столице — однокомнатные квартиры — к началу марта стоили в среднем 37 000 рублей, в середине месяца цена чуть снизилась, до 36 000 рублей (но так они стоили и в феврале), а в апреле цена стала ещё чуть меньше, 35 000 рублей. Но такое падение сложно назвать сильным или драматичным.
Цена на двухкомнатные квартиры просели сильнее: в январе средняя цена на них составляла 54 500, уже в феврале она скорректировалась до 52 000, а дальше началось падение — в конце марта двушки в Москве стоили в среднем 50 000 рублей, а уже в середине апреля цены снизилась до 48 000 рублей.
Трёхкомнатные квартиры дешевели с начала года, только за первый месяц цены упали на 4 000 рублей, с 96 000 до 92 000 рублей. Небольшое снижение было ещё раз, в марте, и после этого цена встала на отметке 90 000 рублей.
При этом на сервисе появились объявления об аренде квартир на период самоизоляции или со скидкой на это время. Но таких совсем немного — менее 0,1% предложений.
Цены на аренду домов выросли
Многие решили самоизолироваться на природе хотя бы на какое-то время. Поэтому цены на посуточную аренду домов предсказуемо выросли и стали даже больше, чем перед Новым годом. В начале марта за дом в Подмосковье в среднем просили 16 500 рублей в сутки, а сейчас — 18 000 рублей.
Период самоизоляции совпал и с сезонным всплеском спроса на загородную недвижимость. В итоге всего за один месяц цены на долгосрочную аренду домов выросли на 18% — с 85 000 рублей в марте до 100 000 в апреле.
В Санкт-Петербурге перед началом туристического сезона снижаются цены в краткосрочной аренде
В Петербурге снижается цена посуточной аренды квартир, хотя обычно в этот период она как раз начинает расти в преддверии туристического сезона. Так в прошлом году в апреле цены выросли на 5,5% с января 2019 года, до 1900 рублей за сутки, а в середине лета квартиры сдавались уже за 2500 рублей в день. Аналогичная тенденция прослеживается и в 2018 году.
2020 год начался похоже — с плато в 1900 рублей. Но за последний месяц вместо традиционного для этого сезона роста цены упали на 11%. Вместо ожидаемых к маю 2100 рублей, средняя цена квартиры для краткосрочной аренды в Санкт-Петербурге составляет 1700 рублей, на 19% ниже ожиданий.
Хотя это падение может быть отыграно после снятия ограничительных мер: скорее всего, международные рейсы вернутся в нашу жизнь позже снятия ограничений на внутренние передвижения. Это, а также падение рубля и сокращение доходов населения поддержит внутренний туризм.
Долгосрочная аренда в Петербурге тоже постепенно начала снижаться в цене: за апрель цены снизились с 25 000 до 23 000 рублей (на 8%).
Что будет с ценами на аренду в ближайшее время
Сильнее всего пострадают цены на дорогую недвижимость и квартиры в престижных районах, которые начнут менять на что-то «попроще». А вот снижение в эконом-сегменте вряд ли будет существенным: цены поддержит выросший спрос со стороны людей, которые будут вынуждены переехать в более скромное жильё.
Ещё из грядущих тенденций — рост популярности коливингов. Люди будут объединяться, чтобы снять двух- или трёхкомнатную квартиру.
Большие скидки для уже живущих арендаторов — явление временное.
После снятия режима самоизоляции собственники, скорее всего, начнут расставаться с неплатёжеспособными клиентами и сдавать квартиры другим людям, пусть с дисконтом, но не таким большим.
Многие предпочтут подписывать договоры найма на период от нескольких месяцев до полугода, надеясь пересдать через какое-то время квартиру дороже. Так что переезжать в этом году, видимо, будут много.
- Немного поддержит рынок и традиционное летне-осеннее оживление на рынке аренды: в июле–августе в Москву приедут студенты и выпускники вузов.
- «Были готовы снизить стоимость аренды вдвое, но жильцы уехали из России и перестали платить»
- Наталья (имя изменено), г. Москва:
У нас двухкомнатная квартира в районе метро «Октябрьское поле», стоимость аренды — 47 000 рублей плюс коммунальные платежи. Наши квартиранты уехали из страны на свою родину и не вернулись: начался карантин.
Жильцы сообщили нам, что не знают, когда смогут вернуться, поэтому попросили собрать вещи и передать их родственнику. Платить за аренду они перестали, аргументируя, что в квартире они не живут. Мы передали вещи, вернули им половину депозита и попрощались — в целом, без каких-либо претензий. Понимаем, что ситуация так себе, но сегодня всякое может случиться.
В то же время, если бы жильцы позвонили нам и попросили скидку до своего возвращения — например 50% — мы бы однозначно пошли им навстречу.
Вообще мы и так планировали это сделать, чтобы и им было, куда возвращаться, и нам не пришлось бы искать новых квартирантов.
Сейчас же мы собираемся сдавать квартиру за 35 000 рублей плюс коммуналка, договор планируем составлять на полгода, не дольше — неизвестно, какие потом будут цены на рынке.
«Снизила стоимость посуточной аренды более, чем в два раза»
Лариса Воронина, г. Москва:
Я сдаю на короткий срок двухкомнатную квартиру в Коммунарке, аренда стоит 2 500 рублей в сутки. Ко мне в конце марта заехали гости — русские, которые живут и работают в Германии — они планировали провести отпуск в Москве, а затем вернуться в Европу.
Ситуация сложилась таким образом, что и гостям пришлось остаться у меня в квартире: рейсы отменились, и они не смогли выехать обратно.
Я понимаю сложность ситуации, поэтому снизила оплату до 1000 рублей в сутки — это даже ниже, чем средняя стоимость долгосрочной аренды двухкомнатной квартиры в Москве.
«Я разрешила часть платежа вернуть позже, но только потому, что человек давно живёт. Вообще снижать не собираюсь»
Екатерина (имя изменено), г. Москва:
Сдаю однушку на «Речном вокзале» за 30 000 рублей. Человек живёт давно, попросил у меня отложить часть платежа на период «карантина». Я согласилась сдавать временно за 15 000 рублей, но только потому, что хорошо отношусь к квартиросъёмщику. Уверена, что человек позже расплатится.
Делать какие-либо скидки безвозмездно я не могу, моё мнение по этому поводу простое: стоимость аренды в Москве изначально не завышена, и жильё сдаётся легко. У нас есть вторая однушка, скромный ремонт, две минуты от «Полежаевской» — недавно пересдали её за 33 000 рублей без каких-либо проблем. Прошлые жильцы выехали, потому что стало нечем платить за аренду.
«Своим квартиросъёмщикам я снизила стоимость аренды на треть, а мне арендодатель в скидке отказал, и я переехала»
Олеся, г. Москва/г. Владикавказ:
Я жила в съёмной квартире в Москве, в районе станции метро «Аэропорт». Квартира была маленькая, на первом этаже, без балкона, довольно тёмная — вместе с коммунальными платежами обходилась нам примерно в 36 000 рублей.
В этой квартире мы жили уже почти два года и в любом случае собирались в обозримом будущем икать другой вариант, сложившаяся ситуация просто ускорила процесс.
Мы подняли вопрос о снижении арендной ставки, но получили отказ — хозяйка ответила, что изменить стоимость аренды она не может, потому что на эти средства они с семьёй живут. Тогда мы сообщили, что съезжаем.
Предполагаю, что хозяйка отказала нам потому, что была уверена, что искать новое жилье сейчас мы не будем. При этом пересдать квартиру для них, скорее всего, будет тяжело, поскольку сами они в Москве не проживают.
Для нас же ситуация сложилась наилучшим образом — мы быстро нашли квартиру за ту же сумму, но с лучшим ремонтом и на стацию ближе к центру.
Точнее, квартира нашла нас: мы написали позитивный пост о том, кто мы такие, и хозяйка откликнулась сама.
Изначально она хотела сдавать за 40 000 рублей, но сообщила, что мы ей понравились, поэтому она готова уступить нам квартиру за 35 000 рублей плюс вода и свет по счётчикам. Договор подписали на следующий же день.
Я вижу, что сейчас на рынке аренды много выгодных предложений. Если раньше квартиры в профильных группах в соцсетях приходилось «ловить», и на каждое объявление были десятки откликов, то сегодня ситуация обратная.
Сама я, к слову, тоже арендодатель. Во Владикавказе у меня сдаётся трёхкомнатная квартира с отличным ремонтом за 15 000 рублей — это нормальная цена для этого города.
Я хотела предложить квартиросъёмщикам скидку на время кризиса, но они меня опередили. Позвонили и сказали, что готовы сейчас платить только 10 000 рублей — я сразу же согласилась. Они не ожидали, что разговор будет таким коротким.
Я ответила, что все понимаю и в этой ситуации просто хочу вести себя по-человечески».
«Хозяйка снизила аренду на 40% и сказала, что в апокалипсис нужно думать о духовном»
Дмитрий Перепелица, г. Москва:
Мы живём в нашей съёмной квартире чуть больше года, отношения с хозяйкой прекрасные. Снимаем однушку в спальном районе, это панельный дом, 15 минут пешком от метро «Алтуфьево» и «Бибирево», стоит 32 000 рублей, плюс свет и вода, — выходит 34 000 рублей.
На время самоизоляции решили уехать подальше от Москвы и сняли у друзей классную квартиру в Королеве. Собственно, поэтому и попросили у нашей хозяйки скидку.
Для хозяйки такой вопрос был неожиданным. Она уточнила, на сколько мы хотели бы снизить аренду — я ответил, что на 40%, — и взяла время подумать. На следующий день перезвонила и сообщила, что согласна на наши условия. Назвала сумму в 20 000 рублей и добавила, что «в этот апокалипсис нужно думать о духовном».
Мы также обсудили, что если история с карантином затянется дольше, чем на месяц, то рассмотрим вопрос субаренды. Мы в любом случае хотим вернуться обратно, но не желаем финансовых сложностей ни себе, ни хозяйке. Для неё разница в 14 000 рублей может быть существенна, но в то же время наши доходы в эту весну уже сократились, по моим подсчётам, вдвое.
«Арендодатель не пошёл ни на какие уступки — планирую съезжать»
Виктория, г. Москва:
Снимаю комнату в трёхкомнатной квартире в центре, у «Сухаревской», за 25 000 рублей Живу здесь с августа, с тех пор хозяйка обещает доделать ремонт, но дальше обещаний дело не сдвинулось. Я полагала, что на фоне затянувшегося ремонта и карантина будет справедливо попросить о скидке.
Написала прямой вопрос хозяйке и добавила, что мне недавно снизили заработную плату на 20%, на что мне однозначно ответили, что «снизить арендную плату возможности нет». Тогда я намекнула, что какую-то часть оплаты можно взять из залога, который я оплачивала при заселении, но и в этом тоже было отказано.
Я решила начать искать себе новое жилье — уверена, что сегодня можно найти хорошие варианты дешевле. В целом, думаю, что сейчас хорошее время, чтобы решить вопросы с арендой, если что-то не устраивает.
«В моей жизни существенно ничего не поменялось, поэтому потребности просить о снижении стоимости аренды нет»
Полина, г. Москва:
Я живу в двухкомнатной квартире в кирпичной пятиэтажке, расположенной между МЦК «Нижегородская» и МЦД «Калитники». За 4,5 года, что я снимаю эту квартиру, стоимость моей аренды не менялась — 39 000 рублей плюс 3000-4000 рублей коммунальные платежи.
Честно говоря, мне даже в голову не приходило попросить у хозяйки о скидке.
Во-первых, мои доходы существенно не поменялись — я работала и продолжаю работать удалённо.
Во-вторых, для меня важно сохранить хорошие отношения с хозяйкой. Она, к слову, сама снимает жилье в другом районе Москвы, ещё дальше от центра, так что для неё финансовая встряска наверняка будет некомфортной. Мы друг друга не беспокоим без лишнего повода, а любые бытовые вопросы, будь то переустановка батареи или починка плиты, давно условились финансово разделять пополам
Я не собираюсь съезжать, люблю этот район и, несмотря на то, что в непосредственной близости от дома нет метро, добираться до основных мест встреч и до центра удобно. В общем, я в какой-то степени отношусь к съёмной квартире, как с своей — и потому не вижу смысла провоцировать такие разговоры.
- «Сдаю посуточно, пришлось снизить цены на 20-30%»
- Майя, г. Москва:
- Я сдаю посуточно три квартиры, все расположены в пределах ТТК в Москве.
- Рынок меняется, короткий срок становится менее популярным — сейчас больше востребовано жилье на период самоизоляции, то есть на 2-4 недели.
Для того, чтобы держаться на плаву, мы снизили цены от 20 до 30%, в зависимости от спроса на квартиру. Если раньше стоимость суточной аренды у нас была, в среднем, 4500 рублей, то сейчас — 2700-3000 руб.
Люди просят о ещё большей скидке, но снижать цену сильнее мы не можем. Наши объекты простаивали максимум 2-3 дня в месяц, сейчас одна из квартир стояла пустой 8 дней. Терпим убытки, но по-другому сейчас не получается.
«Сдаём как раньше, квартиросъёмщики о скидке пока не просили»
Кирилл (имя изменено), г. Москва
У нас сдаётся евродвушка в новом доме на западе Москвы. Живут две девушки-студентки, заехали в июле прошлого года, стоимость аренды вместе со всеми платежами — 44 000 руб.
Жильцы к нам не обращались, и мы сами им не звонили. Хотя предполагали, что в этой ситуации возможен любой расклад, ведь студенты сейчас учатся удалённо, и девушки спокойно могли вернуться к своим родственникам в другие регионы, то есть просто съехать. Тогда нам пришлось бы пересдавать жилье.
Надеюсь, что этот материал нашим жильцам на глаза не попадётся, но, если вопрос о скидке станет ребром, мы готовы уступить 10-15% стоимости аренды.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Саша Кац.