По сравнению с показателями марта 2020 года количество сделок в Москве на первичном рынке снизилось на 46,7% — к такому выводу пришли аналитики Циан, проанализировав продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке столицы. В годовой динамике падение составило 52,7%.
Последний раз столь серьезное снижение наблюдалось в начале 2015 года — после резкого роста ключевой ставки. Тем не менее девелоперы продолжают повышать цены, рассчитывая на восстановление спроса за счет льготной ипотеки под 6,5% годовых.
Спрос откатился на уровень середины 2016-го
В апреле 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 3,65 тыс. ДДУ с физическими лицами. Из-за режима самоизоляции продажи новостроек показали минимальное значение с июля 2016 года — тогда на рынке было подписано 3,44 тыс. ДДУ.
В старых границах Москвы показатель апреля — 2,8 тыс. ДДУ, это на 45,1% меньше по сравнению с предыдущим месяцем и на 46,4% ниже продаж апреля прошлого года.
В Новой Москве ситуация еще сложнее. В апреле 2020-го заключено порядка 840 ДДУ (–51,5% относительно марта 2020 года, –66% — по сравнению с апрелем 2019-го).
Переходом на дистанционное консультирование и онлайн-сделки застройщикам не удалось сдержать падение спроса, который вернулся к уровню 2016 года.
Темпы прироста стоимости 1 кв. м снижаются
По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы в апреле составила 205,8 тыс. рублей — это на 1,3% выше, чем в марте. За год цена выросла на 11%.
Рост стоимости за месяц оказался сопоставимым для новостроек как в старых границах Москвы (+1,3%, до 221,4 тыс. рублей), так и на присоединенных территориях (+1%, до 143,3 тыс. рублей). В годовой динамике прирост равен 10 и 17,6% соответственно.
- Рынок еще не успел отреагировать корректировкой цен на падение спроса, Но темпы прироста средней стоимости на уровне 1,3% оказались чуть ниже, чем средний ежемесячный прирост в 2020 году (1,4%).
- Эксперты поясняют: планомерный рост цен, несмотря на введенный режим самоизоляции, объясняется стратегией застройщиков, которые надеются на программу льготной ипотеки.
- Динамика средних цен на первичном рынке Москвы
| Средняя цена 1 кв. м, апрель 2020 г., руб. | Динамика за месяц | Динамика за год | |
| Москва в старых границах | 221,4 | 1,3% | 10% |
| Новая Москва | 143,3 | 1,0% | 17,6% |
| Москва в целом | 205,8 | 1,3% | 11% |
По данным Аналитического центра Циан
Новое предложение: в три раза меньше, чем год назад
В режиме самоизоляции девелоперы сократили вывод нового объема предложения. В Москве в продажу поступило 150 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Это в 4,3 раза меньше, чем в марте 2020-го (650 тыс. кв. м) и втрое ниже, чем в апреле 2019-го (452 тыс. кв. м).
В апреле на рынок вышло шесть новых проектов, год назад в продажу было выведено три новостройки. В основном это высокобюджетные проекты точечной застройки.
В апреле на рынок выведено 17 новых корпусов (и в новых, и в уже строящихся проектах) — это почти в два раза меньше, чем в марте (32 новых корпуса). Год назад в продажу поступило 25 домов.
ЖК «Павелецкая сити»
Объем предложения первичного рынка в Москве продолжает уменьшаться. В апреле было доступно для покупки 44 тыс. квартир и апартаментов. За прошедший месяц количество лотов снизилось на 5% (с 46,3 тыс.
объектов), за год — на 19% (с 54,4 тыс. объектов).
Часть квартир и апартаментов девелоперы сняли с реализации в марте на фоне ажиотажного спроса, чтобы повысить интерес покупателей к объектам недвижимости, создав видимость дефицита предложения.
Стоимость «квадрата» — на максимум
Средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы, по оценкам Циан, достиг 12,97 млн рублей — на 1,26 млн выше, чем годом ранее. В Новой Москве средний бюджет покупки равен 6,47 млн рублей (+0,63 млн рублей за год). Средняя стоимость квартиры в ТиНАО, приобретенной в режиме самоизоляции, оказалась на 60 тыс. рублей ниже, чем в марте.
Площадь купленной квартиры/апартамента в апреле в старой Москве достигла 55,9 кв. м (–2,9 кв. м по сравнению с мартом). В Новой Москве в среднем приобретают 48,4 кв. м (–2 кв. м за месяц).
Средняя стоимость 1 кв. м купленного жилья в старых границах Москвы составила 232 тыс. рублей, в Новой Москве — 134 тыс. рублей. Это максимальные значения за все время. Годом ранее показатели составляли 209 и 124 тыс. рублей соответственно.
Ипотеке изоляция нипочем
Несмотря на режим самоизоляции, банки продолжали принимать документы и выдавать кредиты на покупку новостроек дистанционно. В результате доля ипотечных сделок на первичном рынке новостроек практически не изменилась относительно докризисного периода.
В старых границах Москвы 54% всех сделок апреля прошло в кредит (+2 п. п. относительно марта). В Новой Москве доля ипотечных договоров снизилась до 56% (–5 п. п. относительно марта).
Средний срок кредита — 224 месяца, или 18 лет и 8 месяцев. В старых границах Москвы кредит берут в среднем на 228 месяцев, в Новой Москве — на 222 месяца.
Выручка девелоперов просела вполовину, но скидок нет
В апреле 2020 года столичные девелоперы реализовали жилья на сумму 41,9 млрд рублей — это на 46,7% меньше, чем выручка в марте (78,6 млрд рублей). В годовой динамике снижение составило 44,6%.
На Москву в старых границах пришлось 87% выручки (36,5 млн рублей), на ТиНАО — 13% (5,4 млрд рублей). В проектах с лучшими продажами в апреле продавалось от 73 до 167 лотов. Для сравнения: по итогам I квартала 2020 года среднемесячные темпы продаж в комплексах с наибольшим числом сделок варьировались в диапазоне 120–267 лотов.
28,5% всех сделок Москвы было заключено в десятке новостроек с лучшими продажами.
Топ-10 новостроек Москвы с максимальным количеством сделокв апреле 2020 года
| Проект | Кол-во сделок с физлицами | Доля рынка по кол-ву сделок | Бюджет сделки, млн руб. |
| Саларьево парк | 167 | 4,6% | 7,10 |
| Павелецкая сити | 160 | 4,4% | 17,16 |
| Метрополия | 126 | 3,4% | 8,65 |
| Остафьево | 114 | 3,1% | 5,44 |
| Огни/Событие | 85 | 2,3% | 12,94 |
| КутузовGrad II | 82 | 2,2% | 12,24 |
| Люблинский парк | 82 | 2,2% | 6,63 |
| Десна | 79 | 2,2% | 4,56 |
| Бунинские луга | 75 | 2,1% | 7,15 |
| Мякинино парк | 73 | 2,0% | 6,54 |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Эксперты Циан сравнили среднюю стоимость 1 кв. м в квартирах, приобретенных в апреле и марте 2020 года. Несмотря на общий рост цен по рынку, средняя цена «квадрата» в лидирующих по продажам новостройках практически не меняется.
ЖК «Огни»
В период самоизоляции значительное увеличение стоимости 1 кв. м в приобретенных лотах отмечено для проекта «Огни»/«Событие» (+11%). В остальных новостройках — лидерах продаж околонулевая динамика.
В целом в лидирующих проектах относительно марта прирост средней стоимости «квадрата» по приобретенным лотам составил 1,3%, что соответствует увеличению цен в среднем по рынку. Такая динамика свидетельствует о том, что девелоперы пока не предлагают дополнительных дисконтов, несмотря на существенное падение спроса.
Десятка лидеров по объемам выручки
На десятку застройщиков с наибольшими объемами выручки пришлось 62% всех заработанных девелоперами в апреле средств. В лидерах — ГК ПИК, реализовавшая жилья на 7,4 млрд рублей (на 37% ниже, чем среднемесячные показатели I квартала 2020 года).
На втором месте — девелопер MR Group, который выручил 4,71 млрд рублей, что выше в два раза, чем в среднем за месяц в I квартале. Такой результат стал возможен за счет начала продаж нового проекта «Павелецкая сити».
Замыкает тройку лидеров компания Ingrad — она продала жилья на 2,72 млрд рублей, что на треть ниже, чем в среднем за месяц в I квартале.
Топ-10 девелоперов Москвы по объему выручки в апреле 2020 года
| Девелопер | Выручка в апреле, млрд рублей | Доля рынка |
| ПИК | 7,40 | 17,6% |
| MR Group | 5,71 | 13,6% |
| Ingrad | 2,72 | 6,5% |
| Донстрой | 2,55 | 6,1% |
| Интеко | 1,51 | 3,6% |
| Самолет Девелопмент | 1,46 | 3,5% |
| Capital Group | 1,32 | 3,1% |
| ЛСР | 1,16 | 2,8% |
| Tekta Group | 1,14 | 2,7% |
| Пионер | 1,11 | 2,7% |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
«Объявленный режим самоизоляции привел к самому существенному снижению спроса на первичном рынке недвижимости за последние пять лет, — подчеркивает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — В прошлый раз двукратное снижение количества сделок мы наблюдали в начале 2015 года — после резкого роста ключевой ставки и в связи с заградительными ставками по ипотеке».
Эксперт отмечает, что сегодня, как и пять лет назад, основной мерой по поддержке рынка недвижимости должна стать льготная субсидированная ипотека.
«Но спрос начал снижаться еще до ухудшения эпидемиологической ситуации: доходы населения еще до девальвации рубля не успевали за растущими ценами на недвижимость (+11% за год). Поэтому даже с учетом рекордно низкой ипотечной ставки 6,5% годовых выхода на докризисные объемы сделок в 2020 году не предвидится».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Цены на новостройки в Новой Москве растут несмотря на падение спроса
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы за полугодие возросла на 11%, а спрос при этом сократился на 42%, подсчитали эксперты «Метриум». Кризисные явления в экономике пока не повлияли на жесткую ценовую политику местных застройщиков. Однако конкурентность новомосковских цен по сравнению со старомосковскими сохраняется, а разница между ними стабильна последние два года.
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 141,5 тыс. рублей, увеличившись на 11% с конца 2019 года. Причем в Новомосковском административном округе показатель достиг 143 тыс. рублей за кв. м (11% за полгода), а в Троицком административном округе – 79,9 тыс. рублей за кв. м, (18% за полгода).
Примечательно, что в период столь быстрого роста цен продолжал сокращаться спрос на новостройки Новой Москвы. В I полугодии 2020 года было заключено немногим более 8 тыс.
договоров долевого участия, тогда как в аналогичный период 2019 года – 13,8 тыс. Таким образом, активность клиентов упала на 42%.
Причем снижение числа сделок наблюдалось не только в явно кризисном II квартале (–60%), но и в I квартале (–22%).
«Новая Москва в целом представляет собой более динамичный рынок жилья, чем «старая» Москва, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на тенденцию к сокращению активности клиентов, общее число сделок здесь остаётся большим.
Местный рынок насчитывает 33 проекта новостроек, но на его долю приходится 38% от общего числа сделок, заключенных в Большой Москве. Поэтому колебания спроса не оказывают сильного влияния на тренд повышения цен.
Помимо этого, действительно в последние два года в Новой Москве был сделан большой шаг вперед в плане развития транспорта и социальной инфраструктуры, что также повлияло на растущую привлекательность локации».
«На средний уровень цен в локации влияет сохранившийся высокий спрос на самые ликвидные проекты с точки зрения планировок, близости к метро, качества парковой и социально-бытовой инфраструктуры, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»).
– В результате в качественных проектах уровень цен и объемы продаж выше, чем в целом по рынку. Вместе с тем, даже в таких проектах правильнее говорить не о росте цен, а об их фиксации на уровне марта 2020 года с поправкой на возможные колебания в пределах 1%. Это результат резкого снижения спроса в период самоизоляции и медленного восстановления рынка после него.
Уже осенью, при усилении позитивных трендов, жилье может вновь начать расти в цене».
Эксперты «Метриум» отмечают, что повышение цен на новостройки в Новой Москве пока не подрывает конкурентные позиции местных девелоперов относительно их ближайших соперников в «старой» Москве. Разница в стоимости квадратного метра составила 45,7 тыс. рублей – именно настолько дороже обходится «квадрат» в «старой» Москве относительно Новой.
В I квартале старомосковские новостройки были дороже новомосковских в среднем на 50 тыс. рублей за «квадрат», а полгода назад – на 47 тыс. рублей. Но с этой точки зрения разницы нет лишь для тех клиентов, которые готовы рассматривать рынки и «старой» и Новой Москвы (в силу имеющегося бюджета).
Но для аудитории конкретно Новой Москвы (с более ограниченным бюджетом) новостройки все-таки выросли в цене сильнее, чем для покупателей первичного жилья в старых границах. За полугодие средняя стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в «старых» границах, повысилась на 7% и достигла 187,9 тыс. рублей[1].
Этим и объясняется тот факт, что спрос в Новой Москве «просел» сильнее, чем в «старой».
При этом ситуация со спросом в «старой» Москве всё-таки более благоприятная, хотя и сложная, считают аналитики «Метриум». В I полугодии спрос здесь сократился на 26%. Причем в I квартале количество заключенных в «старой» Москве ДДУ снизилось на 4%, а во II квартале – на 44%.
«Снижение спроса в Новой Москве – явление временное, – уверена Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Как только нормализуется эпидемиологическая обстановка и стабилизируется экономика, спрос здесь вновь повысится.
Появятся и другие факторы роста активности, скажем, миграция удаленных работников из пределов МКАД, а также приток в столичный регион жителей других уголков России.
Поэтому мы не ожидаем снижения цен, но возможно станут более распространенными и большими скидки, хотя также на короткий период времени».
«Динамика цен на новостройки на локальных рынках Большой Москвы показывает, что у повышения цен общая природа, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Продолжающаяся реформа долевого строительства, повышение себестоимости строительства, снижение ипотечных ставок и достаточно высокий спрос даже несмотря на весеннюю турбулентность дают основу для увеличения расценок девелоперам.
Вместе с тем, такую динамику мы ни раз наблюдали в Москве в кризисный период, поэтому до конца года темпы прироста цен вполне могут снизиться, но радикального обвала стоимости «квадрата» мы пока не ожидаем. Факторы повышения цен всё еще сильнее факторов снижения».
Цены на новостройки в Новой Москве растут несмотря на падение спроса
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы за полугодие возросла на 11%, а спрос при этом сократился на 42%, подсчитали эксперты «Метриум».
Кризисные явления в экономике пока не повлияли на жесткую ценовую политику местных застройщиков.
Однако конкурентность новомосковских цен по сравнению со старомосковскими сохраняется, а разница между ними стабильна последние два года.
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 141,5 тыс. рублей, увеличившись на 11% с конца 2019 года. Причем в Новомосковском административном округе показатель достиг 143 тыс. рублей за кв. м (11% за полгода), а в Троицком административном округе — 79,9 тыс. рублей за кв. м, (18% за полгода).
Примечательно, что в период столь быстрого роста цен продолжал сокращаться спрос на новостройки Новой Москвы. В I полугодии 2020 года было заключено немногим более 8 тыс.
договоров долевого участия, тогда как в аналогичный период 2019 года — 13,8 тыс. Таким образом, активность клиентов упала на 42%.
Причем снижение числа сделок наблюдалось не только в явно кризисном II квартале (—60%), но и в I квартале (—22%).
«Новая Москва в целом представляет собой более динамичный рынок жилья, чем „старая“ Москва, — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Даже несмотря на тенденцию к сокращению активности клиентов, общее число сделок здесь остаётся большим.
Местный рынок насчитывает 33 проекта новостроек, но на его долю приходится 38% от общего числа сделок, заключенных в Большой Москве. Поэтому колебания спроса не оказывают сильного влияния на тренд повышения цен.
Помимо этого, действительно в последние два года в Новой Москве был сделан большой шаг вперед в плане развития транспорта и социальной инфраструктуры, что также повлияло на растущую привлекательность локации».
«На средний уровень цен в локации влияет сохранившийся высокий спрос на самые ликвидные проекты с точки зрения планировок, близости к метро, качества парковой и социально-бытовой инфраструктуры, — говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК „А101“ (девелопер ЖК „Испанские кварталы“, „Скандинавия“, „Белые ночи“, „Москва А101“).
— В результате в качественных проектах уровень цен и объемы продаж выше, чем в целом по рынку. Вместе с тем, даже в таких проектах правильнее говорить не о росте цен, а об их фиксации на уровне марта 2020 года с поправкой на возможные колебания в пределах 1%. Это результат резкого снижения спроса в период самоизоляции и медленного восстановления рынка после него.
Уже осенью, при усилении позитивных трендов, жилье может вновь начать расти в цене».
Эксперты «Метриум» отмечают, что повышение цен на новостройки в Новой Москве пока не подрывает конкурентные позиции местных девелоперов относительно их ближайших соперников в «старой» Москве. Разница в стоимости квадратного метра составила 45,7 тыс. рублей — именно настолько дороже обходится «квадрат» в «старой» Москве относительно Новой.
В I квартале старомосковские новостройки были дороже новомосковских в среднем на 50 тыс. рублей за «квадрат», а полгода назад — на 47 тыс. рублей. Но с этой точки зрения разницы нет лишь для тех клиентов, которые готовы рассматривать рынки и «старой» и Новой Москвы (в силу имеющегося бюджета).
Но для аудитории конкретно Новой Москвы (с более ограниченным бюджетом) новостройки все-таки выросли в цене сильнее, чем для покупателей первичного жилья в старых границах. За полугодие средняя стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в «старых» границах, повысилась на 7% и достигла 187,9 тыс. рублей1.
Этим и объясняется тот факт, что спрос в Новой Москве «просел» сильнее, чем в «старой».
Источник: «Метриум» *Расчет без учета проекта «Светлая мир «Станция „Л“»
При этом ситуация со спросом в «старой» Москве всё-таки более благоприятная, хотя и сложная, считают аналитики «Метриум». В I полугодии спрос здесь сократился на 26%. Причем в I квартале количество заключенных в «старой» Москве ДДУ снизилось на 4%, а во II квартале — на 44%.
«Снижение спроса в Новой Москве — явление временное, — уверена Ксения Юрьева, коммерческий директор группы „Родина“ (девелопер Russian Design District). — Как только нормализуется эпидемиологическая обстановка и стабилизируется экономика, спрос здесь вновь повысится.
Появятся и другие факторы роста активности, скажем, миграция удаленных работников из пределов МКАД, а также приток в столичный регион жителей других уголков России.
Поэтому мы не ожидаем снижения цен, но возможно станут более распространенными и большими скидки, хотя также на короткий период времени».
«Динамика цен на новостройки на локальных рынках Большой Москвы показывает, что у повышения цен общая природа, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).
— Продолжающаяся реформа долевого строительства, повышение себестоимости строительства, снижение ипотечных ставок и достаточно высокий спрос даже несмотря на весеннюю турбулентность дают основу для увеличения расценок девелоперам.
Вместе с тем, такую динамику мы ни раз наблюдали в Москве в кризисный период, поэтому до конца года темпы прироста цен вполне могут снизиться, но радикального обвала стоимости „квадрата“ мы пока не ожидаем. Факторы повышения цен всё еще сильнее факторов снижения».
1 Аналитики «Метриум» исключили из расчета один новый крупный жилой комплекс, который поступил в продажу в «старой» Москве по демпинговым ценам и исказил общую картину динамики цен в конце полугодия. С учетом этого проекта средний квадрат в июне стоил 181,3 тыс. рублей.
В москве зафиксировано снижение спроса на новостройки
В секторе недвижимости Москвы начали активно развиваться негативные процессы, связанные с падением спроса на жилье. Так, пишет РБК со ссылкой на данные риелторской компании «Метриум», в июле 2019 года в столице было зарегистрировано 5,7 тыс. сделок с новостройками, что на 52% меньше, чем в июне (11,7 тыс. сделок). По сравнению с июлем 2018 года спрос снизился на 11%.
Снижение спроса на новостройки в годовом выражении аналитики компании фиксируют впервые с 2017 года. При этом падение спроса на ипотеку в годовом выражении наблюдается третий месяц подряд: в июле — 8%, в июне — 9%, в мае — 5%.
Это, в том числе, связано с реформой долевого строительства, из-за которой застройщики массово выкупали собственные квартиры, чтобы достичь требований соответствия Минстроя. Теперь эти квартиры и апартаменты продаются по переуступке.
При этом число сделок со стороны обычных покупателей в компании оценивают на уровне 5,2 тыс. Таким образом, реальный спрос фактически остался на уровне прошлого месяца.
При этом на вторичном рынке жилья, по данным «Метриума», в июле отмечено повышение активности покупателей по сравнению с предыдущим месяцем, но снижение в годовом выражении — рост в июле на 14% относительно прошлого месяца и падение на 5% в годовом выражении.
Если детально углубиться в изучение ситуации, то можно прийти к выводам, что снижение спроса на новостройки в столице явление временное, комментирует ситуацию управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский.
Тут влияет достаточно много факторов: переходный период вступления в силу новых поправок к закону о ДДУ, охлаждение интереса к ипотеке за счет не самых низких ставок, а также падение уровня сделок именно по новой Москве. Если смотреть на старые границы, то здесь рост зарегистрированных договоров за обозначенный период даже вырос на 3%.
Важно отметить, что падение спроса на новостройки в июле по сравнению с июнем связано с эффектом так называемого самовыкупа.
Застройщики, признает эксперт, действительно выкупали сами свои квартиры чтобы не продавать их с начала июля по новым условиям с эскроу-счетами, поэтому такое резкое падение спроса нельзя считать реальным, оно вызвано сложившимся обстоятельствами на рынке.
Можно также ожидать, полагает Илья Жарский, что до конца года застройщики пойдут на шаги для создания более комфортных условий для продажи выкупленных квартир, учитывая, что основной драйвер продаж – ипотека пока не дает привлекательных условий для сделки в силу не совсем привлекательного процента, можно ожидать от продавцов акций и скидок.
Если говорить о географии интереса покупателей новостроек, то, указывает эксперт, несмотря на сезонное снижение уровня сделок – «новая Москва» продолжает пользоваться высоким спросом в силу более выгодной цены, а также транспортной доступности до центра столицы.
По итогам первого полугодия лидерами по количеству сделок по ДДУ стали Троицкий и Новомосковский округа на них пришлось 38,4% от общего объема сделок по Москве.
Второе место по уровню продаж в Северо-Восточном округе – 12,3%, третье место стабильно за Западным АО – 10,6%.
В общем и целом, спрос растет, констатирует Илья Жарский. За пять месяцев этого года продажи по ДДУ в новостройках росли на 23%, только за май, который является традиционно не активным месяцем было зарегистрировано 7,5 тыс.
договоров, что на 1,5% больше, чем за апрель, и на 21% больше, чем в мае прошлого года.
Если смотреть по каждому месяцу – в новости за основу взят июль, то, конечно, ситуация будет иная, но это, как мы уже отметили, скорее явление временное.
Разумеется, считает Илья Жарский, поправки к закону о ДДУ внесут свои коррективы на рынке новостроек, застройщики будут в дальнейшем поднимать стоимость квадратных метров не только в столице но и других округах.
Но к тому моменту должен пройти так называемый «инкубационный период» и ситуация с ипотечными ставками должна претерпеть улучшение, тем более что согласно нацпроекту «Жилье и городская среда» продажи и строительство за пять лет должны в России существенно вырасти, а ставка по ипотеке снизится.
Но вообще, уверен, в свою очередь, аналитик ГК «Алор» Алексей Антонов, наиболее логичным объяснением нисходящей динамики изменения спроса на новостройки в столичном регионе является изменение требований к банкам-кредиторам со стороны ЦБ.
С 1 января 2019 года были существенно повышены коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом , со 150% до 200%.
Таким образом выдача кредитов с первоначальным взносом менее 20% стоимости приобретаемого жилья для большинства банков сейчас попросту невыгодна.
По словам аналитика, в первом полугодии 2018 на долю таких ипотечных договоров приходилось порядка 45%. Таким образом на сегодняшний день существенная доля потенциальных приобретателей квартир в московских новостройках оказалась попросту отрезана от возможности привлечения заемного капитала для совершения сделки.
Критика в адрес ЦБ в конкретном случае, считает Алексей Антонов, неуместна, поскольку регулятор предпринимает меры, направленные на сокращение риска формирования пузыря на рынке ипотечного кредитования и возможного ипотечного кризиса, который, по аналогии с ситуацией, сложившейся в США в 2009-2010 годах, может существенно нарушить устойчивость уже российской банковской системы, а как следствие, финансового рынка и всей экономики страны.
И, добавляет Алексей Антонов, ЦБ вполне справедливо указывает, что риски дефолта по обязательствам с первоначальным взносом до 20% стоимости жилья в полтора раза выше, чем при преодолении этого рубежа.
Кроме того, стоит особо отметить, что действия ЦБ, которые в общем-то идут вразрез с указанием президента о снижении ставок по ипотеке ниже 8,5%, можно оправдать уже хотя бы тем, что по состоянию на конец первого полугодия за 12 месяцев портфель просроченной задолженности по ипотеке вырос на 35%.
«Первичка» дорожает, «вторичка» падает. Что будет с недвижимостью после кризиса (прогноз до 2022 года)
В последние дни активно изучал мнения экспертов о том, что будет с рынком недвижимости в ближайшее время. Сами понимаете, кризис — время возможностей. Но не все так однозначно. Ниже резюме о том, что думают специалисты. Обзор касается Московского региона.
В марте был всплеск спроса
Продажи простимулировал мартовский обвал курса рубля, вызванный резким падением цен на нефть. Инвесторы принялись активно перекладывать свою средства в недвижимость.
Застройщики подняли цены, учитывая рост курса доллара и растущую стоимость импортной продукции. В апреле спрос рухнул Введение режима самоизоляции положило конец всплеску покупок.
Чем выше класс жилья, тем сильнее упал спрос.
Что будет с рынком жилья
Коронавирус и связанные с ним карантинные меры не привели к сильному обвалу стоимости жилья в Москве. Но коррекция цен в некоторых сегментах состоялась.
Учитывая практически неизбежное снижение доходов населения, спрос на жилье после отмены карантина далеко не скоро придет в норму.
На этом фоне цены могут откатиться назад на 10-15%, то есть потерять прирост последних полутора лет, когда метр дорожал благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства.
«Первичка» дорожает
Новостройки, получившие мощную поддержку со стороны государства, скорее всего, значительно меньше пострадают от кризиса. Во всяком случае те, которые подпадают под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.
Льготные кредиты резко повышают привлекательность новостроек, что приведет к перетоку спроса с вторичного рынка на первичный, как это произошло в 2015 г., когда была запущена первая версия ипотеки с господдержкой.
Если никаких катаклизмов больше не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции уже в следующем году.
«Вторичка» упадет
Скорее всего, как и в кризис 2014-2015 гг., вторичный рынок пострадает больше первичного. В том числе из-за перетока спроса на первичный рынок в связи с планами введения льготной государственной ипотеки. «Вторичке» в отличие от новостроек власти никакой помощи даже не предлагают.
На вторичном рынке период медленной коррекции цен может занять более года. Продавцы-частники всегда очень неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих активов.
Поэтому по крайне мере до осени средняя стоимость вторичного метра, скорее всего, не претерпит существенных изменений, но число сделок будет очень небольшим из-за резкого расхождения между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей.
Ближе к концу года цены постепенно пойдут вниз, в основном неявно, за счет скидок и торга, и будут падать еще пару лет. Стабилизируется рынок, скорее всего, не раньше 2022 г.
«Загородка»
Зато на загородный рынок история с коронавирусом, скорее всего, повлияет благотворно. Еще в самом начале эпидемии риелторы отмечали ажиотажный спрос на загородную аренду. Самоизолироваться на природе значительно приятнее, чем в городской квартире. Скорее всего, опасения второй-третьей волны эпидемии поддержат спрос на аренду дач и коттеджей и следующим летом.
Аренда квартир
Заметно на коронакризис отреагировал рынок аренды, который страдает от значительного оттока арендаторов. Люди теряют работу и возможность платить аренду. Некоторые и вовсе уезжают из Москвы.
Арендодатели вынуждены предоставляли скидки в 10-50% на период карантина.
В перспективе можно ждать снижения ставок примерно на 10% в среднем на фоне уменьшения спроса со стороны арендаторов и падения их доходов.
А какова ситуация в других регионах?
Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году
Источник: РБК Недвижимость
В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости
Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.
Этот внерыночный фактор, а точнее его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.
Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» застройщики также назвали:
- — запрет строительства апартаментов;
- — рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
- — изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
- — ужесточение норм градостроительного проектирования;
— отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т.д.
Антон Детушев, генеральный директор IKON Development:
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, — росту цен на все сегменты и классы жилья.
Дефицит рабочей силы на стройках
Большинство, опрошенных застройщиков, называют важной проблемой в этом году — дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.
Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».
По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.
Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20-25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40-50% и уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20-40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.
В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 — начале 2020 года.
Рост стоимости строительства
Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.
Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов от бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.
Вместе с тем, с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.
Дополнительные расходы застройщиков
Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.
Запрет формата апартаментов
Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов — они должны получить статус жилья.
«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.
Однако, абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты), стоимость апартаментов вырастет на 20-30%.
Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.
Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.
Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими «точечными» изменениями в законодательстве.
Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.
Рост стоимости перевода земель
Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
В ноябре 2020 столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в старой Москве и в восемь раз в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.
Рост платежей приведет к росту себестоимости, а, следовательно, снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В то же время, новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того, чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.
Что ждать рынку недвижимости в 2021 году
Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение было рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки, это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.
Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.
Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательская способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.
Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.