На Садовом кольце в Москве опустел каждый пятый квадратный метр торговой недвижимости. К этому привели сокращение парковочных мест и ремонт по программе «Моя улица» — арендаторы предпочитают не продлевать договоры и просто закрывают магазины
Андрей Рудаков / Bloomberg
Вакантность торговых площадей на Садовом кольце к концу первого полугодия 2017 года достигнет рекордного значения — 20,3% (27 тыс. из 129 тыс. кв. м), подсчитали по запросу РБК аналитики консалтинговой компании Knight Frank. Аналогичный прогноз и у других опрошенных РБК экспертов.
По данным CBRE, к середине 2017 года в Москве пустует около 5,5% площадей стрит-ретейла на основных торговых коридорах (улица Тверская и кварталы в районе Бульварного кольца Москвы) против 6,2% в середине 2016 года. При этом вакантность на Садовом кольце близка к 20%.
Если же считать не объем пустующих площадей, а число закрытых магазинов, то их количество только с марта 2017 года выросло на 50%, подсчитала руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов» Марина Маркова.
Если по итогам первого квартала пустовало 8% помещений, то сейчас — 12%, говорит она.
Доля пустых площадей росла на Садовом кольце последние несколько лет, свидетельствуют данные Knight Frank. Однако после начала программы «Моя улица» она увеличилась в два раза.
В 2015 году — первый год реконструкции, работы по благоустройству велись преимущественно внутри Садового кольца — на улицах Мясницкая, Рождественка, Неглинная, Пушечная и других. Если до начала работ, в 2014 году, на Садовом кольце пустовало 7% площадей, к 2015 году их доля выросла до 10%, а через год — до 14,3%.
Именно с 2016 года работы по программе «Моя улица» полноценно переместились на Садовое кольцо и завершатся вместе с программой в 2018 году.
В 2017 году программа «Моя улица» стала наиболее масштабной и дорогостоящей за последние два года. В этом году будет реконструировано около 80 улиц протяженностью 50 км, преимущественно в пределах Садового кольца. Рекордным будет и бюджет — не менее 39,5 млрд руб.
Неторговое кольцо
Среди тех, кто закрыл в последнее время свои точки на Садовом кольце: «Бахетле», Good Enough, Beverly Hills Diner, «Абитарэ Интерьер», «Азбука вкуса», Московский ювелирный завод, «Ближние Горки», «ЛинЛайн», «Дом книги».
«Бизнес реагирует болезненно на начало полномасштабных работ по реконструкции Садового кольца — строительные леса закрывают вывески и мешают доступу клиентов и покупателей», — говорит ведущий консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Марьяна Матуева.
«Из-за того что ведется замена не только тротуаров, но и бордюров, у одного из наших заведений (на Конюшковской) полностью перекрыт фасад здания строительным ограждением для опасных зон, — сетует основательница сети гастрономических пабов «Простые вещи» и ресторанов «Простые вещи New Vintage» Ирина Ходзинская.
— В итоге наша выручка упала на 10–20% по сравнению с тем же периодом 2016 года. Соседние арендаторы уже съехали, но у нас получается справляться с ситуацией благодаря возможности дотировать наш гастропаб за счет еще четырех наших заведений».
Руководитель пресс-службы «Азбуки вкуса» Андрей Голубков соглашается с тем, что трафик в магазинах ретейлера на Садовом кольце снизился после начала работ по реконструкции. «Многие клиенты на автомобилях переключаются на супермаркеты в других местах города, — говорит Голубков.
— Поэтому на показатели всей сети работы по благоустройству Садового кольца серьезного влияния не оказали».
«Наша сеть переживает последствия программы «Моя улица» уже второй год — прошлым летом в зоне ремонта оказались кафе-пекарни на Таганке, Новинском бульваре и Большой Садовой улице, а в 2017 году работы начались на Остоженке, Зубовском, Сретенке и Тверской», — говорит бренд-директор сети «Хлеб насущный» Наталия Джариани.
Сокращение притока покупателей заметил основатель и совладелец сети «Мосхозторг» (большинство магазинов ретейлера расположены в центре Москвы) Сурен Зотов. По его словам, значительное снижение количества покупателей приходится на летние месяцы.
«Главная причина — сезон отпусков, но сказывается и ремонт дорог», — считает Зотов. Снижение трафика распространяется на весь город, а не только на Садовое кольцо, рассказывает управляющий партнер Watcom Дмитрий Неткач.
По его словам, это стало следствием не только ремонта улиц в центре города, но и сокращения покупательной способности москвичей.
Но в целом Садовое кольцо как торговый коридор не однородно, отмечает руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова.
«Мы условно делим его на несколько зон, которые различаются по востребованности среди арендаторов и, следовательно, ставкам аренды и объему незанятых помещений, — говорит она.
— Наиболее востребованы локации с максимальной проходимостью — районы станций метро «Маяковская» и «Павелецкая», а также отрезок между улицами Арбат и Новый Арбат, где доля вакантных помещений близка к нулю».
Олег Яковлев / РБК
Неуместный торг
По данным JLL, ставки аренды на помещения на Садовом кольце около метро или рядом с высококачественными бизнес-центрами могут достигать 140–190 тыс. руб. за 1 кв. м в год. При этом в менее популярных местах они находятся на уровне 60 тыс. руб. за 1 кв.
м в год. Средняя же цена аренды помещений снижается крайне медленно. Если в 2013 году ее диапазон варьировался здесь от 35 тыс. до 95 тыс. руб. за 1 кв. м в год, то сегодня — от 30 тыс. до 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год, свидетельствуют данные Knight Frank.
В 2016 году арендаторы активно обсуждали и лоббировали пункт в договорах аренды, предусматривающий существенную скидку (до 40% от арендной платы в месяц) или чистый процент от товарооборота в течение ремонтных работ, а то и вовсе арендные каникулы на тот же период, вспоминает Марьяна Матуева. Но собственники не готовы были идти на такие компромиссы, добавляет она.
Впрочем, часть лендлордов входили в положение своих арендаторов и делали скидки на период ремонта. «Во время строительных работ в зависимости от их интенсивности покупательский трафик может падать до нуля, — говорит президент Ассоциации владельцев недвижимости Владимир Капустин.
— После того как работы по программе завершаются, трафик восстанавливается до прежнего уровня, но больше не становится». Практически со всеми арендаторами, рядом с которыми начался ремонт по программе «Моя улица», как уверяет Капустин, удалось договориться.
Обычно, по его словам, на этот период ставка аренды снижается на 50%. При этом спрос на аренду на Садовом кольце резко сократился в 2016 году, когда из-за концепции реконструкции и просто ремонтных работ резко сократилось число парковочных мест.
«Гулять по Садовому невозможно, поэтому спрос на аренду магазинов здесь давно уже стабильно низкий», — подчеркивает Капустин.
Впрочем, ситуация может измениться через один-два года, когда закончится реконструкция Садового кольца, считает директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Ольга Яруллина. «Расширение пешеходной зоны вернет в этот район трафик и, соответственно, интерес ретейлеров к вакантным площадям», — уверена она.
В пресс-службе департамента благоустройства и ЖКХ Москвы не ответили на вопросы РБК.
Более 20% помещений формата стрит-ритейл пустует на Садовом кольце
26 июня 2017, 12:28
Пресс-служба мэра и правительства Москвы
Москва. 26 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — В первом полугодии 2017 года объем вакантных площадей формата стрит-ритейл на Садовом кольце достиг 27 тыс. кв.м, что составляет 20,3% от всех помещений, говорится в исследовании компании Knight Frank.
Как уточняется, за последние три года показатель вакансии вырос в три раза (в 2014 году он составлял 7%, в 2015-м — 10%, в 2016-м — 14,3%). По мнению экспертов, такая динамика во многом связана с отсутствием парковки и работ по реконструкции в рамках программы «Моя улица».
Среди тех, кто покинул Садовое кольцо за последний год, операторы разного профиля — банки, продуктовые магазины, медицинские учреждения, бары, рестораны, книжные, ювелирные и мебельные магазины.
Специалисты отмечают, что причины закрытия разные — от снижения клиентского трафика до отзыва лицензии (так часто происходило в случае с банками), однако большинство операторов приняли решения свернуть точки из-за отсутствия на Садовом парковочных мест.
«В большинстве случаев арендаторы не переезжают на новые локации, а закрывают точки.
При этом, в целом ситуация в сегмент street retail центральной части столицы улучшается — отмечается снижение доли вакантных площадей на улицах внутри Садового кольца (с 9,1% в конце 2016 года до 7,2% в II квартале 2017-го), появляются магазины и заведения новых международных операторов», — отмечается в обзоре.
Эксперты также сообщили, что коммерческие условия для арендаторов с началом сезона реконструкции не изменились. По итогам 2016 года цены на Садовом кольце варьировались от 30 до 90 тыс. рублей за 1 кв.м, сейчас показатель составляет 30-85 тыс. рублей.
В прошлом году по программе было благоустроено около 60 улиц в центре Москвы, в том числе некоторые участки Садового кольца, а также ряд территорий в районе пересечения вылетных магистралей с МКАД.
В этом году основной этап работ начался 10 апреля на Бульварном и Кремлевском кольцах, Якиманской и Краснопресненской набережных, на Петровке и в 1, 3 и 4-м Голутвинских переулках.
В середине апреля стартовали работы на Садовом кольце.
Всего в перечень городских территорий, которые в 2017 году ждут масштабные работы по реконструкции и благоустройству, вошли 89 улиц, площадей, набережных и других общественных пространств.
Общая площадь благоустройства превысит 240 га. В частности, в Москве благоустроят более 40 км набережных, более 1,3 тыс.
фасадов исторических зданий и более 270 дворов, примыкающих к благоустраиваемым улицам.
В пиковый период работ, который выпадет на июнь-июль, в реализации программы будут задействованы около 20 тыс. рабочих и около 2 тыс. единиц техники. Основные работы по программе «Моя улица» планируется завершить ко Дню города.
На Садовом кольце съехали 20% коммерческой недвижимости (woddy)
На Садовом кольце в Москве опустел каждый пятый квадратный метр торговой недвижимости. К этому привели сокращение парковочных мест и ремонт по программе «Моя улица» — арендаторы предпочитают не продлевать договоры и просто закрывают магазины
Вакантность торговых площадей на Садовом кольце к концу первого полугодия 2017 года достигнет рекордного значения — 20,3% (27 тыс. из 129 тыс. кв. м), подсчитали по запросу РБК аналитики консалтинговой компании Knight Frank. Аналогичный прогноз и у других опрошенных РБК экспертов.
По данным CBRE, к середине 2017 года в Москве пустует около 5,5% площадей стрит-ретейла на основных торговых коридорах (улица Тверская и кварталы в районе Бульварного кольца Москвы) против 6,2% в середине 2016 года. При этом вакантность на Садовом кольце близка к 20%.
Если же считать не объем пустующих площадей, а число закрытых магазинов, то их количество только с марта 2017 года выросло на 50%, подсчитала руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов» Марина Маркова.
Если по итогам первого квартала пустовало 8% помещений, то сейчас — 12%, говорит она.
Доля пустых площадей росла на Садовом кольце последние несколько лет, свидетельствуют данные Knight Frank. Однако после начала программы «Моя улица» она увеличилась в два раза. В 2015 году — первый год реконструкции, работы по благоустройству велись преимущественно внутри Садового кольца — на улицах Мясницкая, Рождественка, Неглинная, Пушечная и других. Если до начала работ, в 2014 году, на Садовом кольце пустовало 7% площадей, к 2015 году их доля выросла до 10%, а через год — до 14,3%. Именно с 2016 года работы по программе «Моя улица» полноценно переместились на Садовое кольцо и завершатся вместе с программой в 2018 году.
В 2017 году программа «Моя улица» стала наиболее масштабной и дорогостоящей за последние два года. В этом году будет реконструировано около 80 улиц протяженностью 50 км, преимущественно в пределах Садового кольца. Рекордным будет и бюджет — не менее 39,5 млрд руб.
Среди тех, кто закрыл в последнее время свои точки на Садовом кольце: «Бахетле», Good Enough, Beverly Hills Diner, «Абитарэ Интерьер», «Азбука вкуса», Московский ювелирный завод, «Ближние Горки», «ЛинЛайн», «Дом книги». «Бизнес реагирует болезненно на начало полномасштабных работ по реконструкции Садового кольца — строительные леса закрывают вывески и мешают доступу клиентов и покупателей», — говорит ведущий консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Марьяна Матуева. «Из-за того что ведется замена не только тротуаров, но и бордюров, у одного из наших заведений (на Конюшковской) полностью перекрыт фасад здания строительным ограждением для опасных зон, — сетует основательница сети гастрономических пабов «Простые вещи» и ресторанов «Простые вещи New Vintage» Ирина Ходзинская. — В итоге наша выручка упала на 10–20% по сравнению с тем же периодом 2016 года. Соседние арендаторы уже съехали, но у нас получается справляться с ситуацией благодаря возможности дотировать наш гастропаб за счет еще четырех наших заведений».
Руководитель пресс-службы «Азбуки вкуса» Андрей Голубков соглашается с тем, что трафик в магазинах ретейлера на Садовом кольце снизился после начала работ по реконструкции. «Многие клиенты на автомобилях переключаются на супермаркеты в других местах города, — говорит Голубков. — Поэтому на показатели всей сети работы по благоустройству Садового кольца серьезного влияния не оказали». «Наша сеть переживает последствия программы «Моя улица» уже второй год — прошлым летом в зоне ремонта оказались кафе-пекарни на Таганке, Новинском бульваре и Большой Садовой улице, а в 2017 году работы начались на Остоженке, Зубовском, Сретенке и Тверской», — говорит бренд-директор сети «Хлеб насущный» Наталия Джариани.
Сокращение притока покупателей заметил основатель и совладелец сети «Мосхозторг» (большинство магазинов ретейлера расположены в центре Москвы) Сурен Зотов. По его словам, значительное снижение количества покупателей приходится на летние месяцы. «Главная причина — сезон отпусков, но сказывается и ремонт дорог», — считает Зотов. Снижение трафика распространяется на весь город, а не только на Садовое кольцо, рассказывает управляющий партнер Watcom Дмитрий Неткач. По его словам, это стало следствием не только ремонта улиц в центре города, но и сокращения покупательной способности москвичей.
Но в целом Садовое кольцо как торговый коридор не однородно, отмечает руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова. «Мы условно делим его на несколько зон, которые различаются по востребованности среди арендаторов и, следовательно, ставкам аренды и объему незанятых помещений, — говорит она. — Наиболее востребованы локации с максимальной проходимостью — районы станций метро «Маяковская» и «Павелецкая», а также отрезок между улицами Арбат и Новый Арбат, где доля вакантных помещений близка к нулю».
По данным JLL, ставки аренды на помещения на Садовом кольце около метро или рядом с высококачественными бизнес-центрами могут достигать 140–190 тыс. руб. за 1 кв. м в год. При этом в менее популярных местах они находятся на уровне 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Средняя же цена аренды помещений снижается крайне медленно. Если в 2013 году ее диапазон варьировался здесь от 35 тыс. до 95 тыс. руб. за 1 кв. м в год, то сегодня — от 30 тыс. до 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год, свидетельствуют данные Knight Frank.
В 2016 году арендаторы активно обсуждали и лоббировали пункт в договорах аренды, предусматривающий существенную скидку (до 40% от арендной платы в месяц) или чистый процент от товарооборота в течение ремонтных работ, а то и вовсе арендные каникулы на тот же период, вспоминает Марьяна Матуева. Но собственники не готовы были идти на такие компромиссы, добавляет она.
Впрочем, часть лендлордов входили в положение своих арендаторов и делали скидки на период ремонта. «Во время строительных работ в зависимости от их интенсивности покупательский трафик может падать до нуля, — говорит президент Ассоциации владельцев недвижимости Владимир Капустин.
— После того как работы по программе завершаются, трафик восстанавливается до прежнего уровня, но больше не становится». Практически со всеми арендаторами, рядом с которыми начался ремонт по программе «Моя улица», как уверяет Капустин, удалось договориться.
Обычно, по его словам, на этот период ставка аренды снижается на 50%. При этом спрос на аренду на Садовом кольце резко сократился в 2016 году, когда из-за концепции реконструкции и просто ремонтных работ резко сократилось число парковочных мест.
«Гулять по Садовому невозможно, поэтому спрос на аренду магазинов здесь давно уже стабильно низкий», — подчеркивает Капустин.
Впрочем, ситуация может измениться через один-два года, когда закончится реконструкция Садового кольца, считает директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Ольга Яруллина. «Расширение пешеходной зоны вернет в этот район трафик и, соответственно, интерес ретейлеров к вакантным площадям», — уверена она.
Садовое кольцо теряет стрит-ритейл
Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,
Открытия и закрытия магазинов
26 сентября 2016, 00:08
2212 просмотра
По итогам 3 квартала 2016 г. уровень вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла на Садовом кольце достиг 17,6%, что является абсолютным рекордом за всю историю существования рынка, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.
- За год общий объем торговый помещений на Садовом кольце вырос со 108 тыс. кв. м до 125 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей на улицах Садового кольца с 3 кв. 2015 г. увеличился на 5 п.п., достигнув рекордного значения – 17,6%.
- Доля вакантных помещений на центральных торговых улицах по итогам 3 квартала 2016 г. в среднем составила 11,1% (12,1% – в 3 кв. 2015 г.). Однако в результате значительных изменений в сегменте уличной торговли столицы разные коридоры имеют разную вакансию, так, на Мясницкой улице доля вакантных площадей не достигает и 1%, а на Новом Арбате она поднялась до 11,1%, что в предыдущие годы было характерно для мало востребованных внутрирайонных улиц.
- В торговых коридорах на крупных столичных магистралях доля вакантных помещений в среднем составляет 11,9%. Наиболее высокий показатель вакантных площадей зафиксирован на Кутузовском проспекте – около 16%.
- Самая низкая доля свободных площадей отмечается на «пешеходных» улицах (на протяжении года держится на уровне 7-8%) и на некоторых улицах Москвы, адаптированных для пешеходов (Мясницкая ул., Маросейка ул., Покровка ул.).
- Сегодня на долю торговых коридоров, которым присвоен статус «пешеходная зона», приходится около 19% от общего объема качественных торговых площадей формата
стрит-ритейл
в ЦАО Москвы. Количество торговых точек в составе пешеходных торговых улиц составляет около 15% от числа помещений, представленных в ЦАО. - Наибольшую долю в составе арендаторов помещений стрит-ритейла на центральных торговых улицах занимают операторы общественного питания (37,7%), банки (8,6%) и продуктовые магазины (5,9%). На пешеходных улицах наибольшую активность проявляют также операторы общепита (50%), на втором месте – одежда (15,4%).
- Операторы fashion-сегмента выбирают размещение в составе торговых центров: в структуре центральных торговых улиц с автомобильным движением доля занимаемых ими помещений за последние 5-6 лет снизилась почти в десять раз (до 7%). При этом лишь в течение последнего года отмечается незначительное увеличение показателя, связанное с тем, что некоторые концепции (шоу-румы молодых дизайнеров, магазины молодежной одежды, обуви и т. д.) вновь стремятся занять привлекательные локации в центре столицы.
- На крупных транспортных магистралях лидируют кафе и рестораны с долей 19,7%, банки (13,9%), продукты питания (12,1%). В магистральных торговых коридорах отмечается постепенное сокращение доли площадей, занимаемой банковскими организациями (с 19% в 2008 г. до 13,9% в 2016 г.) и операторами профиля «одежда, обувь и аксессуары» (с 16% в 2008 г. до 10,9% в 2016 г.), на фоне активного развития предприятий общественного питания и продуктовых магазинов, в том числе, монопродуктовых концепций.
Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла, Knight Frank, отметила:
«Одной из причин пустующих помещений на Садовом кольце стала сложность с парковкой. Садовое кольцо – это торговый коридор, который в настоящее время ориентирован на автомобилистов, а не на пешеходов, которых здесь нет, поскольку Садовое кольцо никогда не было прогулочной зоной.
Соответственно, чем меньше комфорта у посетителей на автомобиле, тем ниже оборот у оператора. Относительно недавно покупатели могли парковаться на тротуарах, но сегодня на большей части Садового парковка невозможна, а там где она есть, ее явно недостаточно, т.к. она «забита» машинами сотрудников ближайших офисов и т.
д. Кроме того, пока Садовое кольцо представляет собой не полноценный торговый коридор со сложившейся целевой аудиторией, устоявшимся ценообразованием и сбалансированным набором арендаторов, а, скорее, состоит из привлекательных для игроков стрит-ритейла отрезков, расположенных у станций метро и крупных перекрестков.
Тем не менее, пустовать Садовое кольцо постоянно не будет, в перспективе свободные помещения могут занять операторы услуг, либо магазины люксовых товаров (мебель, отделочные материалы и т.д.
), для которых важны большие красивые витрины, либо магазины, которые ориентированы на пешеходов, инфраструктурные магазины для близлежащих офисов и жилых зданий».
ТОП-10 профилей арендаторов на Садовом кольце, %
|
Общественное питание |
26,20% |
|
Банки |
10,10% |
|
Хобби (фитнес, рукоделие, музыкальные инструменты, магазины для охоты и рыбалки) |
5,90% |
|
Продукты |
5,50% |
|
Развлекательный сегмент (караоке-клубы, ночные клубы, музеи, арт-пространства) |
4,40% |
|
Ювелирные изделия |
4,30% |
|
Услуги |
3,70% |
|
Медицинские услуги |
3,70% |
|
Аптека. Оптика |
2,80% |
|
Другое |
15,80% |
Источник: Knight Frank Research, 2016
Retail.ru
Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы
Telegram
и
Яндекс.Дзен
, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
По итогам 3 квартала 2016 г. уровень вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла на Садовом кольце достиг 17,6%, что является абсолютным рекордом за всю историю существования рынка, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.
- За год общий объем торговый помещений на Садовом кольце вырос со 108 тыс. кв. м до 125 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей на улицах Садового кольца с 3 кв. 2015 г. увеличился на 5 п.п., достигнув рекордного значения – 17,6%.
- Доля вакантных помещений на центральных торговых улицах по итогам 3 квартала 2016 г. в среднем составила 11,1% (12,1% – в 3 кв. 2015 г.). Однако в результате значительных изменений в сегменте уличной торговли столицы разные коридоры имеют разную вакансию, так, на Мясницкой улице доля вакантных площадей не достигает и 1%, а на Новом Арбате она поднялась до 11,1%, что в предыдущие годы было характерно для мало востребованных внутрирайонных улиц.
- В торговых коридорах на крупных столичных магистралях доля вакантных помещений в среднем составляет 11,9%. Наиболее высокий показатель вакантных площадей зафиксирован на Кутузовском проспекте – около 16%.
- Самая низкая доля свободных площадей отмечается на «пешеходных» улицах (на протяжении года держится на уровне 7-8%) и на некоторых улицах Москвы, адаптированных для пешеходов (Мясницкая ул., Маросейка ул., Покровка ул.).
- Сегодня на долю торговых коридоров, которым присвоен статус «пешеходная зона», приходится около 19% от общего объема качественных торговых площадей формата
стрит-ритейл
в ЦАО Москвы. Количество торговых точек в составе пешеходных торговых улиц составляет около 15% от числа помещений, представленных в ЦАО. - Наибольшую долю в составе арендаторов помещений стрит-ритейла на центральных торговых улицах занимают операторы общественного питания (37,7%), банки (8,6%) и продуктовые магазины (5,9%). На пешеходных улицах наибольшую активность проявляют также операторы общепита (50%), на втором месте – одежда (15,4%).
- Операторы fashion-сегмента выбирают размещение в составе торговых центров: в структуре центральных торговых улиц с автомобильным движением доля занимаемых ими помещений за последние 5-6 лет снизилась почти в десять раз (до 7%). При этом лишь в течение последнего года отмечается незначительное увеличение показателя, связанное с тем, что некоторые концепции (шоу-румы молодых дизайнеров, магазины молодежной одежды, обуви и т. д.) вновь стремятся занять привлекательные локации в центре столицы.
- На крупных транспортных магистралях лидируют кафе и рестораны с долей 19,7%, банки (13,9%), продукты питания (12,1%). В магистральных торговых коридорах отмечается постепенное сокращение доли площадей, занимаемой банковскими организациями (с 19% в 2008 г. до 13,9% в 2016 г.) и операторами профиля «одежда, обувь и аксессуары» (с 16% в 2008 г. до 10,9% в 2016 г.), на фоне активного развития предприятий общественного питания и продуктовых магазинов, в том числе, монопродуктовых концепций.
Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла, Knight Frank, отметила:
«Одной из причин пустующих помещений на Садовом кольце стала сложность с парковкой. Садовое кольцо – это торговый коридор, который в настоящее время ориентирован на автомобилистов, а не на пешеходов, которых здесь нет, поскольку Садовое кольцо никогда не было прогулочной зоной.
Соответственно, чем меньше комфорта у посетителей на автомобиле, тем ниже оборот у оператора. Относительно недавно покупатели могли парковаться на тротуарах, но сегодня на большей части Садового парковка невозможна, а там где она есть, ее явно недостаточно, т.к. она «забита» машинами сотрудников ближайших офисов и т.
д. Кроме того, пока Садовое кольцо представляет собой не полноценный торговый коридор со сложившейся целевой аудиторией, устоявшимся ценообразованием и сбалансированным набором арендаторов, а, скорее, состоит из привлекательных для игроков стрит-ритейла отрезков, расположенных у станций метро и крупных перекрестков.
Тем не менее, пустовать Садовое кольцо постоянно не будет, в перспективе свободные помещения могут занять операторы услуг, либо магазины люксовых товаров (мебель, отделочные материалы и т.д.
), для которых важны большие красивые витрины, либо магазины, которые ориентированы на пешеходов, инфраструктурные магазины для близлежащих офисов и жилых зданий».
ТОП-10 профилей арендаторов на Садовом кольце, %
|
Общественное питание |
26,20% |
|
Банки |
10,10% |
|
Хобби (фитнес, рукоделие, музыкальные инструменты, магазины для охоты и рыбалки) |
5,90% |
|
Продукты |
5,50% |
|
Развлекательный сегмент (караоке-клубы, ночные клубы, музеи, арт-пространства) |
4,40% |
|
Ювелирные изделия |
4,30% |
|
Услуги |
3,70% |
|
Медицинские услуги |
3,70% |
|
Аптека. Оптика |
2,80% |
|
Другое |
15,80% |
Источник: Knight Frank Research, 2016
Retail.ru
Садовое кольцо теряет стрит-ритейлhttps://www.retail.ruСадовое кольцо теряет стрит-ритейлhttps://www.retail.ru/news/sadovoe-koltso-teryaet-strit-riteyl/2021-06-262021-06-25https://www.retail.ru/news/sadovoe-koltso-teryaet-strit-riteyl/
public-4028a98f6b2d809a016b646957040052
Арендаторы не вышли из кризиса
Начавшийся кризис уже стал причиной резкого роста вакантности в сегменте стрит-ритейла и вынудил девелоперов отложить открытие новых торговых центров. Ждать позитивных изменений в январе-феврале рынку не стоит.
В этот период бизнес традиционно оценивает итоги работы и строит планы на начавшийся год: для многих ритейлеров речь может пойти об оптимизации числа магазинов.
Идти на существенные уступки арендаторам по-прежнему готовы не все собственники, жесткая позиция последних формирует тренд на миграцию брендов в новые локации. Более уравновешенной остается ситуация на рынке офисной недвижимости.
По итогам 2020 года в Москве пустует 15,5% помещений. Такие данные приводит JLL. Относительно третьего квартала значение выросло на 1,2 процентного пункта, а за год рост составил 6,8 пункта.
Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев называет значение рекордным, хотя, по его словам, такая ситуация на рынке была прогнозируемой.
В CBRE текущий уровень вакантности на основных торговых улицах Москвы оценивают в 14,9%: за последний квартал 2020 года значение увеличилось на 0,5 процентного пункта. Относительно конца 2019 года показатель увеличился более чем в два раза: тогда он оценивался в 6,6%.
Но аналитики CBRE отмечают, что в последнем квартале 2020 года ситуация стабилизировалась: в октябре—декабре общее число освободившихся помещений было значительно меньше, чем во втором и третьем кварталах.
Больше всего пустующих площадей сейчас на Арбате — 21,6%. Лучше всего ситуация пока складывается на Патриарших Прудах, где вакантность оценивают в 8%.
В Санкт-Петербурге, несмотря на изначально драматичные ожидания, ситуация в среднем оказалась немного лучше, чем в Москве. Согласно оценкам JLL, по итогам года пустует:
- на основной части Невского проспекта — 11,4% помещений,
- на Старо-Невском — 12%,
- на Большой Конюшенной — 9,9%,
- на Рубинштейна — 5,9%.
- на Владимирском проспекте — 11,6%,
- на Большом проспекте Петроградской стороны — 10,5%.
Владислав Фадеев поясняет, что пик вакантности торговых улиц Санкт-Петербурга пришелся на третий квартал, затем показатели немного снизились. Это произошло за счет привлечения несетевых малоизвестных брендов на условиях краткосрочных договоров и дисконтов для основных арендаторов.
Руководитель отдела исследований рынка Maris Алена Волобуева тем не менее называет 2020 год испытанием для рынка стрит-ритейла в Санкт-Петербурге, заметно усилившим негативный тренд: если по итогам 2019 года число закрывшихся точек превышало число открывшихся на 13%, то в 2020 году этот показатель увеличился до 21%.
Наибольшие потери ожидаемо произошли в сегментах общественного питания и fashion-ритейла.
Планы на выезд
Владислав Фадеев ждет увеличения вакантности в первом квартале 2021 года: в январе—феврале бизнес традиционно подводит итоги работы в предыдущем году, принимая решение о закрытии неприбыльных магазинов и отделений. Но в дальнейшем, по прогнозам аналитика, в Москве уровень вакантности стабилизируется на достигнутых по итогам 2020 года 15–16% по итогам полугодия и начнет постепенно снижаться.
«Срок экспозиции будет зависеть от сговорчивости арендодателей и коммерческих условий, которые они будут готовы предложить»,— рассуждает господин Фадеев.
Похожие прогнозы Алена Волобуева формулирует для Санкт-Петербурга, ожидая роста вакантности в первом квартале года.
При этом, по ее словам, далеко не все арендодатели пока готовы смириться с новыми реалиями, снизив цены. Эта ситуация уже привела к формированию тренда на миграцию магазинов.
В качестве примера госпожа Волобуева приводит смещение спроса люксового ритейла в зону Старо-Невского проспекта, где уже формируется тематический анклав.
Сами собственники площадей настроены позитивно. Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко вспоминает, что весной, в период закрытия большинства магазинов и заведений общепита, настроения на рынке были паническими: ритейлеры активно обращались за скидками, сокращали планы открытий.
Но летний всплеск покупательской активности, по ее мнению, показал, что стрит-ритейл быстро адаптируется к изменениям. «Мы видели резкий рост числа посетителей торговых точек в летне-осенний период, до введения новых ограничительных мер»,— добавляет эксперт.
На фоне сложной эпидемиологической обстановки госпожа Буренко не ждет изменения ситуации на рынке стрит-ритейла в первом квартале, но рассчитывает на ее стабилизацию в течение всего 2021 года благодаря запущенному процессу вакцинации населения.
Торгцентры для покупателей
Для сегмента торговых центров кризис пока обернулся резким снижением девелоперской активности. Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина отмечает, что в Москве по итогам года было построено только 230 тыс. кв.
м новых площадей — это 18% от ожидаемого изначально объема, в других регионах введено 190 тыс. кв. м — 40%. На этом фоне рост вакантности оказался не очень выраженным.
Так, в Москве, по словам госпожи Дивиной, сейчас пустует в среднем 9% площадей против 7,6% по итогам четвертого квартала 2019 года, а посещаемость объектов составляет 70–75% от докризисного уровня.
В Cushman & Wakefield ждут, что активность покупателей будет оставаться на текущем уровне до весны-лета, а снижение уровня вакантности не стоит ждать раньше последних месяцев 2021-го—начала 2022 года.
Непосредственно после завершения новогодних праздников здесь, как и в сегменте стрит-ритейла, может наблюдаться рост вакантности за счет оптимизации ритейлерами собственных магазинов. Госпожа Дивина не сомневается, что торгцентрам придется непросто.
«Потребительский бум закончен, потребительский рынок ослаблен, и теперь будут важны более тонкие настройки в борьбе за интерес потенциального покупателя»,— констатирует она.
Офисная стабильность
Для офисного рынка кризис тоже не прошел незаметно. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели говорит, что в Москве минувший год прошел под знаком оптимизации занимаемых площадей — это впервые в истории рынка привело к отрицательному значению чистого поглощения.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что, хотя вакантность по итогам года составила 10,4–10,8% против 9,4% в конце 2019 года, ждать роста спроса на офисы не стоит как минимум до второго квартала 2021 года.
В Санкт-Петербурге, по словам заместителя гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, сейчас свободно 6,5% офисов класса А и 8,7% — класса В.
Но к заметной коррекции средних ставок низкий спрос пока не привел.
В Москве, по данным Knight Frank, с начала года в классе А показатель вырос на 1,3%, до 25,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а в классе B, наоборот, снизился на 0,6%, до 16,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Впрочем, госпожа Зимина ждет, что во втором и третьем кварталах года офисы класса А немного подешевеют за счет низкого спроса. В Санкт-Петербурге арендная ставка для класса А снизилась за год в среднем на 3,6%, до 25,2 тыс. руб. за 1 кв.
м в год, для класса B выросла на 6%, до 16,8 тыс. руб.
Александра Мерцалова
Садовое кольцо, Тверская, Кутузовский – лидеры по пустующим торговым площадям — NewRetail
В этом году самые масштабные работы по благоустройству в рамках программы «Моя улица» развернулись на Садовом кольце (участок от Долгоруковской улицы до Зубовской площади), что привело к резкому росту свободных помещений. «Садовое кольцо под влиянием проводимой реконструкции продолжает терять арендаторов.
По итогам второго квартала доля вакантных площадей на этой магистрали выросла до 12,9 %, при этом на северном участке, от станции метро «Маяковская» до реки Яузы, пустует рекордное количество помещений – более 23 %», – отмечает заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве Наталья Озерная.
Кутузовский проспект летом прошлого года установил исторический антирекорд – тогда здесь пустовало каждое третье торговое помещение.
Сейчас уровень вакантности на этой магистрали по-прежнему высок, но постепенно снижается – с 13 % по итогам 2016 года до 12,1 % на конец первого полугодия 2017-го, говорится в исследовании Colliers International.
Кутузовский проспект пользуется низким спросом у арендаторов магазинов аксессуаров, одежды и обуви. Основной интерес к нему проявляют банки, операторы общепита, товаров для дома, а также продуктовые сети.
«Проявление спроса со стороны таких арендаторов, вероятно, связано с тем, что они в первую очередь нацелены на жителей домов Кутузовского проспекта, а не на проезжающих по проспекту автомобилистов.
Кроме того, текущий уровень ставок аренды привлекает арендаторов для размещения здесь своих магазинов.
Так, например, из последних открытий можно отметить магазины продуктового ритейлера «Перекресток» и товаров для дома «Кухонный двор», а также кафе «Кофе & Moloko», – говорит руководитель департамента стрит-ритейла по России Colliers International Екатерина Подлесных.
Отток арендаторов связан с резким сокращением пешеходного трафика из-за благоустройства улиц и запрета парковки. «Существенное влияния на рынок оказывает программа реконструкции улиц, которая препятствуют пешеходному доступу к большому числу магазинов и ресторанов, тем самым приводя к падению оборотов ритейлеров», – указывает аналитик отдела исследований рынка CBRE Магомед Ахкуев.
Реконструкция Тверской улицы, начатая прошлым летом, уже осенью привела к сокращению пешеходного трафика и закрытию ряда магазинов, кафе, ресторанов. Как следствие, по итогам первого полугодия 2017-го доля пустующих помещений на этой магистрали выросла до 8 %. Основные арендаторы здесь – операторы общепита, банки, магазины одежды и обуви.
- Источник: РБК Недвижимость
- Реконструкция улиц снова скорректировала рынок стрит-ритейла Москвы
- Доля вакантных помещений на центральных улицах Москвы приближается к докризисному значению