Исследования рынка
Компания ILM подвела итоги 1-го полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы в своем ежеквартальном отчете. По итогам полугодия в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей аналогичного показателя прошлого года.
Если в 1 квартале негативное влияние внешних факторов не оказало существенного воздействия на рынок, и ввод нового предложения составил 45 тыс. кв. м, то во 2 квартале ограничительные меры карантина, в том числе остановка строек новых объектов, привели к сокращению объемов нового строительства до 16 тыс. кв. м.
Несмотря на негативный эффект пандемии, в качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально менять коммерческие условия.
Предложение
По итогам 1 полугодия 2020 г. общий объем рынка качественных офисных помещений в Москве составил 21,3 млн. кв. м, из которых 22%, или 4,7 млн. кв. м, соответствуют классу А, 38%, или 8 млн. кв. м, относятся к объектам класса Б+ и 40%, или 8,6 млн. кв. м — к классу Б-.
Всего по итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено 5 объектов общей офисной площадью 61 тыс. кв. м, что в два раза меньше аналогичного показателя прошлого года. Самыми крупными объектами стали многофункциональные комплекс «Квартал West» офисной площадью 33 тыс. кв. м и вторая фаза многофункционального комплекса «Смоленский Пассаж», введенные в первые три месяца года.
Спрос
Рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических факторов и все последние месяцы находился под негативным влиянием ослабление курса рубля, а также событий, связанных с пандемией коронавируса. Все это привело к падению спроса на офисном рынке со стороны компаний-пользователей. В условиях низкой активности арендаторов мы наблюдали снижение чистого поглощения.
Суммарно по итогам двух кварталов чистое поглощение, показывающее изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, достигло отрицательного значения и составило -6,4 тыс. кв. м, что на 175 тыс. кв. м меньше показателя прошлого года.
Ввиду ситуации с пандемией коронавируса многие компании в целях снижения затрат начали сокращать занимаемые помещения, переводя часть сотрудников на удаленную работу или предлагая часть своих площадей в субаренду. На фоне снижения спроса чистое поглощение по всем классам за три последних месяца составило -92 тыс. кв. м.
Самое высокое значение показателя в первом полугодии сохраняется в классе Б+. Суммарное чистое поглощение за два квартала к концу июня здесь составило 13,5 тыс. кв. м. Во 2 квартале показатель составил -47 тыс. кв. м против 60 тыс. кв. м в 1 квартале года.
По итогам двух кварталов наибольшее высвобождение площадей произошло в объектах класса Б-, и показатель достиг -26 тыс. кв. м. Компании, арендующие площади в зданиях данного класса, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности и пандемии, и уменьшали или вовсе закрывали свои офисы. Часть компаний выбирали вариант переезда в более дешевые помещения.
Некоторые компании, офис которых располагался в бизнес-центрах класса А/Б+, стали арендовать рабочие места в коворкингах.
В условиях неопределенности и сложности принятия решений о дальнейшем развитии компании, такой сценарий позволил быстро организовать переезд в полностью оборудованный офис, а также получить гибкие условия по занимаемой площади и сроке договора.
В свою очередь, новый опыт перехода части сотрудников на дистанционную работу побудил руководство компаний к изменению организации и функции офисного пространства.
Уровень вакантных площадей
Если рассматривать поквартально, то динамика показателя различается. 1 квартал года показал продолжение сокращения количества свободных офисов. На фоне преобладания объемов чистого поглощения над новым строительством уровень вакантных площадей по итогам марта составил 7,6% в среднем по рынку, что на 0,6 п.п. ниже по сравнению с концом 2019 г.
Во 2 квартале, когда рынок ощутил на себе полноценный эффект пандемии коронавируса, и чистое поглощение вошло в отрицательную зону, доля свободных площадей в среднем по рынку в течение трех месяцев выросла на 0,5 п.п. Тем не менее, низкие темпы нового строительства сдерживают резкое увеличение количества свободных площадей.
Ставки аренды
В качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально снижать коммерческие условия для потенциальных арендаторов. Также многие крупные игроки среди собственников объектов продолжают удерживать ставки аренды на докризисном уровне.
В течение 1 квартала года средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды показывал рост во всех классах. Это обусловлено, в первую очередь, изменением структуры предложения: с рынка уходили наиболее востребованные офисы по привлекательным коммерческим условиям. Также средний уровень ставок корректировался в результате ослабления курса рубля.
Во 2 квартале динамика изменилась. Понимая последствия пандемии, собственники стали более гибкими по отношению к арендаторам. В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды по итогам июня достиг 26 400 руб. за кв. м в год.
Относительно конца прошлого квартала средние ставки здесь упали на 10%. На снижение ставок здесь также повлияли колебания курса валют, так как ряд объектов предлагаются в долларах. Полугодовая динамика показала рост 0,5%.
В долларовом выражении арендные ставки по итогам июня равны $375 за кв. м в год.
В классе Б+ рост стоимости аренды в начале года также не получил своего продолжения во 2 квартале. За последние три месяца средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы данного класса снизился на 1,5% и составил 18 700 руб. за кв. м в год. По сравнению с концом прошлого года средние ставки здесь выросли на 2,5%.
Для помещений класса Б- средние запрашиваемые ставки аренды на протяжении всех последних шести месяцев росли и достигли уровня 16 600 руб. за кв. м в год. Полугодовой рост составил 12%.
Екатерина Волкова, Руководитель Отдела исследований и анализа рынка компании ILM, комментирует ситуацию на рынке следующим образом: «В условиях дефицита качественных офисных предложений, особенно среди крупных площадей, арендаторы продолжают интересоваться новыми объектами. Поэтому в дальнейшем сохранится тенденция частичной или полной реализации объекта на момент ввода его в эксплуатацию.
Понимая последствия пандемии и дальнейшего снижения деловой активности всех участников рынка, во втором полугодии мы ожидаем продолжения высвобождения части офисных помещений.
Главными потребностями заключения новых сделок по аренде помещений будет не расширение занимаемого офиса, а сокращение расходов и оптимизация занимаемых площадей.
В условиях, когда компании стремятся сократить свои расходы, наиболее востребованными будут те объекты, собственники которых готовы предлагать привлекательные условия для своих арендаторов. Небольшие компании, главным образом, будут интересоваться помещениями в состоянии «с отделкой».
Полный простой
РБК составил рейтинг самых пустых бизнес-центров Москвы и выяснил, на что готовы девелоперы, чтобы вдохнуть жизнь в свои объекты
Getty Images
Пустые башни
Офисный рынок Москвы в кризисе: в столичных бизнес-центрах пустует 2,3 млн кв. м. Это на 60% больше прошлогоднего объема строительства офисных площадей и почти 15% всего столичного рынка качественных офисов.
РБК решил вычислить десятку самых необитаемых бизнес-центров Москвы. Получившийся рейтинг (см.
таблицу) основан на данных, которые предоставили пять крупнейших международных консалтинговых компаний, а также на информации, полученной от самих собственников объектов.
Общая площадь пустующих площадей бизнес-центров, которые сформировали первую десятку, составила 625,2 тыс. кв. м. Для сравнения: это сопоставимо с площадью семи гостиниц «Украина» или восьми зданий Госдумы.
Первые три места в получившемся антирейтинге заняли небоскребы «Москва-Сити»: President Plaza, которая принадлежит «Стройгазконсалтингу» Зияда Манасира, башня ОКО компании Capital Group Владислава Доронина и «Стальная вершина» «Нафты-Москва» Сулеймана Керимова. Также в десятке – Mercury City Tower Игоря Кисаева (тоже находится в «Москва-Сити») и бизнес-центры Льва Леваева и Романа Абрамовича. В двух объектах из десяти нет ни одного арендатора, еще в восьми – количество свободных площадей превышает 50%.
Рынок перегрет
По данным Colliers International, в 2014 году было введено 1,4 млн кв. м офисов класса А и B. В результате общий объем рынка качественных офисов в Москве достиг 16 млн кв. м.
К концу 2014 года несданными были около 15% от совокупной площади столичных офисов, посчитал региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин. При этом в офисах класса А вакантность год к году выросла сразу на 11 п.п.
– с 17 до 28%, говорит директор отдела по работе с глобальными корпоративными клиентами CBRE Ирина Хорошилова. В офисах класса B рост, по ее данным, составил 1,8 п.п., до 12,8%.
В 2015 году количество пустующих площадей может вырасти до 35% в классе А и до 15,5% в классе B, прогнозирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
Офисы дешевеют
Вслед за ростом вакантности начали падать арендные ставки. По итогам третьего квартала 2014 года Москва оставалась в пятерке самых дорогих городов мира по цене аренды в сегменте «Прайм», а к концу года переместилась сразу на 12-е место, говорит Хорошилова. В аналогичном рейтинге, составленном компанией Cushman & Wakefield, Москва заняла шестое место, опустившись за год на три позиции.
Средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А снизилась в 2014 году на 25%, до $590 кв. м в год (triple net – чистая арендная плата без учета эксплуатационных расходов арендатора) и достигла минимального значения за последние десять лет, говорит Лосюков.
По данным Knight Frank, ставка аренды на офисные площади класса А, номинированная в рублях, по итогам прошлого года составила 30 144 руб./кв. м в год, на офисы класса B – 17 150 руб./кв. м в год (triple net).
Битва за арендатора
Собственники помещений делают все возможное, чтобы сохранить арендатора: они предлагают клиентам долгие арендные каникулы (12–18 мес.
), готовы сами финансировать отделку, фиксировать курс и ставку аренды на первые 2–3 года и даже компенсировать штрафы за досрочное прекращение аренды, перечисляет Хорошилова.
В борьбе за исчезающих арендаторов большинство собственников бизнес-центров уже перешли на рублевые ставки аренды, добавляет Владимир Сергунин из Colliers.
Девелопер MR Group перешел на рубли еще в прошлом году, подтверждает директор компании по маркетингу Евгения Старкова, при этом стоимость квадратного метра сейчас сопоставима с прошлогодними долларовыми ставками до падения курса рубля.
«Раньше мы предлагали ставки аренды в долларах, так как в этой валюте номинированы кредиты на строительство, но в конце 2014 года перешли на рубли», – говорит руководитель отдела аренды и маркетинга Mebe Development Мария Белова.
«Мы также готовы делать отделку помещений под арендатора, в соответствии с его техническим заданием, включив стоимость отделки в арендную ставку», – добавляет она. Другой способ, по словам Беловой, дробление площадей на небольшие офисные блоки от 150 кв. м, которые также сдаются уже с отделкой.
«Сегодняшний арендатор не готов выходить на стадию сделок до полной сдачи башни», – рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко. Ставки аренды теперь формируются под каждого клиента «индивидуально».
Для привлечения арендаторов Capital Group готова фиксировать курс на срок более одного года, индексируя ставку на уровень инфляции, самостоятельно выполнять отделочные работы и даже частично компенсировать их стоимость для клиента. Вакантность в башне ОКО Capital Group сейчас составляет 100%.
Но о полном отсутствии спроса в «Сити» все же говорить нельзя, утверждает Сергиенко: «Бизнес-центр «Око» в отличие от других небоскребов в Сити был введен в эксплуатацию только в конце 2014 года, поэтому нам еще рано говорить о заполняемости.
Кроме того мы видим активный интерес со стороны потенциальных арендаторов, некоторые из них уже подписали LOI [письмо о намерениях], которые мы надеемся довести до контрактов в ближайшем будущем». Но размер площадей, по которым подписаны такие письма, она не раскрыла.
И только в редких случаях собственники предпочитают не замечать кризис, опасаясь ухудшения пула своих арендаторов.
К примеру, по словам представителя Millhouse Джона Манна, компания не только не изменила ставку аренды, но и не собирается идти ни на какие «уступки» арендаторам.
«Белые сады» – это бизнес-центр первого класса, – объясняет он. – У нас долгосрочный взгляд, и мы готовы ждать хороших клиентов».
Москва – исключение
Специалисты Knight Frank подготовили ежегодный отчет об инвестиционных предпочтениях самых богатых людей мира, из которого следует, что объем сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости вырос в прошлом году на 7% и составил $619 млрд.
Из них $307 млрд было вложено в офисную недвижимость, $161 млрд – в торговую, $81 млрд – в складскую, $64 млрд – в гостиничную.
По прогнозам аналитиков компании, в 2015 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырастет до $657 млрд, а к 2017 году он составит уже $770 млрд.
Примерно четверть сделок на рынке коммерческой недвижимости (на сумму свыше $150 млрд) в прошлом году прошла с участием частного капитала.
Крупнейшей такой сделкой стала покупка лондонского небоскреба на Saint Mary Axe (в России он известен, как «Огурец»). Стоимость этой сделки составила $1,1 млрд, покупателем стала Salfa Froup.
В России крупнейшей частной сделкой стала покупка «Покровских холмов» компанией Quarter Investment Authority, ее сумма составила $400 млн.
В сегменте элитной жилой недвижимости больше всего цены в 2014 году выросли в Нью-Йорке (+18%, до $28,3 тыс. за 1 кв. м), на горнолыжном курорте Аспен в штате Колорадо (+16%, $13,9 тыс. за 1 кв.
м) и на индонезийском острове Бали (+15%, $2,3 тыс. за 1 кв. м), свидетельствует отчет Knight Frank. Возглавлявшая в 2012 и 2013 годах этот рейтинг Джакарта на этот раз даже не попала в десятку.
Москва оказалась на 84-м месте (-3,7%, $16,1 тыс. за 1 кв. м).
Более двух миллионов «квадратов» офисных помещений опустело в Москве
В столице на данный момент пустует более двух миллионов квадратных метров офисных площадей, что на 1,9 процентных пункта больше, чем за тот же период прошлого года. Такие данные приводятся в отчете MarketBeat Light, который был подготовлен консалтинговой компанией Cushman & Wakefield.
— Текущий уровень вакансии на 1,9 процентных пункта превышает показатель прошлого года и составляет 11,7 процента, — говорится в сообщении.
Увеличение свободных офисных площадей связывают в отчете с пересмотром компаниями стратегий размещения сотрудников. Так, уточняется, что пустуют на данный момент 2,1 миллиона квадратных метров офисных помещений при общем объеме в 18,35 миллиона «квадратов».
Кроме того, в отчете указано, что более трети столичных компаний готовы разрешить сотрудникам работать удаленно после окончания пандемии коронавируса. В опросе приняли участие 6,5 тысячи представителей крупных компаний, сообщает ТАСС.
Кирилл Пуртов, министр правительства Москвы, руководитель департамента экономической политики и развития города:
— Рост вакантности офисных пространств в Москве во втором квартале 2020 года стал естественной реакцией рынка на введение режима самоизоляции.
Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленный режим работы, что является необходимостью во время пандемии.
Кроме того, многие компании оптимизировали офисные пространства, увеличивая эффективность использования рабочих мест.
При этом надо учитывать, что данные о росте вакантности за второй квартал различаются и по-разному оцениваются участниками рынка.
Так, Cushman & Wakefield рассчитал общее увеличение вакантности в 1,9 процентного пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по данным Knight Frank, рост вакантности офисов класса А составил 0,6 процентных пункта (с 8,6 до 9,2 процента).
Мы сравниваем разные показатели и оцениваем ситуацию с ростом вакантности как естественную. Мы прогнозируем, что по мере выхода компаний из удаленного режима бизнес будет восстанавливаться, соответственно, увеличивая общую загрузку офисных пространств и снижая вакантность.
В целом восстановление рынка офисной недвижимости будет в значительной степени определяться эпидемической ситуацией, развитие которой сегодня прогнозировать сложно, сейчас же рынок адаптируется к новой реальности. Кризис, вызванный пандемией, обозначает новые тренды на рынке офисной недвижимости.
Наиболее очевидные из них — рост спроса на коворкинговые пространства небольших форматов в спальных районах, увеличение востребованности флекс-офисов (небольших офисных пространств с широкими возможностями для переделки под специфику конкретного бизнеса), увеличение спроса на небольшие офисы, а также активная реорганизация опенспейсов для соблюдения санитарных требований.
Главные факты по теме коронавируса в России и мире можно прочитать ЗДЕСЬ >>>
Россияне рассказали, почему устали от самоизоляции
В москве пустует уже менее 20% площадей в премиальных офисах
Число вакантных площадей в офисах класса А снизилось в том числе из-за низкого ввода новых объектов /Евгений Разумный
Доля вакантных площадей в офисной недвижимости класса А на конец 2016 г. достигла 18,1%, что является самым низким показателем с 2013 г., следует из отчета консалтинговой компании JLL. Ее представитель напоминает: на конец 2014 г. в премиальных объектах пустовало свыше 28% площадей. Схожие цифры и у других консультантов.
По данным Colliers International, с 2014 г. доля свободных площадей сократилась с 26,1 до 18,4%; Константин Лосюков из Knight Frank говорит соответственно о 29,8 и 20,7%. Даже в 2015 г. свободными оставались 26% площадей, тогда как на конец 2016 г.
этот показатель достиг 18,6%, напоминает директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба.
Уровень вакантных площадей в целом по портфелю одного из крупнейших владельцев премиальных офисов – O1 Properties, по словам его представителя, не превышает 12%, а по объектам класса А в Центральном деловом районе и того меньше – менее 8%. Это существенно ниже, чем в среднем по рынку, добавляет он.
Директор по аренде управления недвижимости Millhouse Елена Малиновская говорит, что компания также наблюдает положительную динамику по всем своим офисным проектам: в бизнес-центре Four Winds с 2015 г.
доля вакантных площадей снизилась на 23%, а в комплексе «Крылатские Холмы» новое здание было полностью сдано в аренду за короткий срок.
Снижение доли вакантности в премиальных офисах связано с низким вводом и значительным ростом спроса на офисные площади, следует из отчета JLL. По словам Лосюкова, в прошлом году было введено всего три офисных здания класса А на 70 400 кв. м – в 5 раз меньше, чем в 2015 г., и в 10 раз – чем в 2014 г.
317200 кв. м офисов, по данным JLL, построено в 2016 г. Это самый низкий показатель за всю историю рынка Москвы. Так, в IV квартале было введено всего три офисных здания на 60 300 кв. м, а это минимальный квартальный показатель
Благодаря стабилизации экономики и курса рубля в 2016 г. снизились риски для всех участников рынка офисной недвижимости, отмечает руководитель отдела JLL Елизавета Голышева, поэтому арендаторы стали проявлять большую активность и серьезно изучают возможности переезда в новые помещения.
Девелоперы, в свою очередь, перестали ожидать восстановления рынка на докризисном уровне и стали более гибкими в диалоге с арендаторами, указывает она. По данным JLL, в 2016 г. 51% сделок аренды и покупки площадей (соответствует 536 000 кв. м) пришлось именно на офисы класса А, что в абсолютном выражении вдвое превышает результаты двухгодичной давности.
Причем большая часть сделок – 40% (414 000 кв. м) – заключена в объектах за пределами Третьего транспортного кольца.
С учетом офисов класса B динамика снижения доли вакантных площадей выглядит не столь впечатляющей. Согласно данным Дзюбы из CBRE, в целом по рынку доля за год снизилась на 1,8 процентного пункта до 15,9%; по подсчетам аналитиков из JLL – с 16 до 15,5%.
Несмотря на увеличение спроса на офисные помещения, размер сделок продолжает снижаться. По словам Лосюкова, в 2016 г. средний размер арендованной площади снизился на 15% год к году до 1472 кв. м.
Динамика снижения уровня свободных площадей, по мнению Дзюбы, продолжится и в текущем году, правда, в офисах класса А этот показатель при условии ввода всех заявленных бизнес-центров может вырасти до 19,1%, а в комплексах класса В, наоборот, уменьшиться до 14%. Сохранится и высокий спрос: по данным JLL, при заявленных к вводу в 2017 г.
542 000 кв. м офисов (из них 219 000 кв. м класса А) общая сумма сделок может составить около 1,1 млн кв. м, что в итоге поспособствует росту арендных ставок во второй половине года. По итогам 2016 г. средняя ставка аренды в офисах класса А составляла 24 280 руб. за 1 кв. м в год, а в офисах класса В – 13 379 руб., напоминает Лосюков.
Небоскребы для общения: что происходит на офисном рынке столицы
Фото Getty Images В «Москва-Сити» растет число сделок с офисами, ближайшие три года могут стать одними из самых активных в истории делового района, считают аналитики. В другие московские бизнес-центры арендаторы, покинувшие их в пандемию, пока так и не вернулись
В первом квартале 2021 года в «Москва-Сити», по данным компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости JLL, было закрыто в пять раз больше сделок, чем год назад. Всего было арендовано и куплено около 30 000 кв. м площадей. Последние пять лет этот показатель был вдвое ниже. Исключение составляет лишь 2019 год, в первом квартале которого было арендовано 41 000 кв. м. Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов связывает высокий спрос с тем, что по мере выхода из пандемии, у компаний растет интерес к офисам как к месту общения с партнерами. «Поэтому сравнительно хорошо выглядят именно наиболее развитые бизнес-локации», — объясняет Ефимов.
Больше всего площадей с начала года арендовали в башнях «Империя» (10 000 кв. м) и Neva Towers (5100 кв. м), «Северной Башне» (3200 кв. м), «Башне на набережной» (3000 кв. м) и в «Федерации» (2100 кв. м). Крупнейшими арендаторами стали компании «Интернет решения» (юрлицо Ozon, 3100 кв. м), «Нижфарм» (2800 кв. м), Московский кредитный банк (2600 кв. м) и Renaissance (2500 кв. м).
В ближайшие годы «Москва-Сити» ждет бум. «Если анонсированные планы будут реализованы или реализованы с небольшим сдвигом сроков, то 2022-2024 годы будут наиболее активным трехлетием за всю историю «Москва-Сити» с точки зрения нового предложения. Будет введено около 500 000 кв.
м, это больше, чем за любой трехлетний период», — говорит Ефимов. Сейчас в «Москва-Сити» 14 зданий общей площадью 1,2 млн кв. м.
До 2024 года планируется ввести еще пять объектов — Capital Towers, «Империя II», «Гранд Тауэр», ICity и One Tower, совокупная офисная площадь которых составит 1,8 млн кв. м.
Если в целом по Москве ставки аренды, как утверждают опрошенные Forbes эксперты, практически не изменились, то в «Москва-Сити» на фоне повышенного спроса, наоборот, выросли. По данным JLL, за год средневзвешенная запрашиваемая ставка выросла на 7,2% и составляет 36 000 рублей за кв.
м в год. На рост ставок влияет и сокращающаяся вакантность — доля свободных площадей с начала года снизилась на 1,3% до 10,8%. Ефимов из JLL объясняет это тем, что с рынка была временно снята часть площадей в недавно введенном в эксплуатацию Neva Towers.
Планируется, что эти площади (всего около 20 000 кв. м) уйдут под внутренние структуры собственника — компании Metrika Investments, входящей в концерн «Россиум» Романа Авдеева. Metrika Investments выкупила офисные площади в Neva Towers (всего около 60 000 кв.
м) у девелопера здания Renaissance в начале 2020 года.
В целом на офисном рынке Москвы картина иная. Алексей Ефимов отмечает, что общая доля свободных площадей за три первых месяца года выросла на 0,6% — до 12,5%. Офисных площадей в столице стало больше. По данным JLL, за четыре месяца было введено около 310 000 кв.
м новых площадей — на 38% больше, чем в 2020-ом. Введенный объем стал рекордным квартальным значением за последние три года, отмечает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. По ее словам, в сегменте офисов классе А прибавилось почти 208 000 кв.
м, большего ввода за квартал не было с 2014 года.
Впрочем, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина объясняет, что причиной роста стал ввод всего лишь двух больших объектов, строившихся под государственные нужды, — это бизнес-комплекс «Ростех-Сити» (174 000 кв. м) для одноименной госкорпорации и долгострой «Два капитана» (80 000 кв. м) в Красногорском районе, в который планирует переехать правительство Московской области.
По словам аналитика Cushman & Wakefield Полины Афанасьевой, предложение крупных офисных пространств (20 000 кв. м и больше) в Москве крайне ограничено.
«Поэтому большинство потенциальных арендаторов площадей такого объема рассматривают вариант заключения сделки built-to-suit [под конкретного клиента. — Forbes]», — говорит она.
По данным Colliers International и JLL, около 80% всех новых офисов в Москве строились под конкретную компанию.
Большинство компаний сейчас стараются экономить на офисных нуждах. Арендаторы активно пересматривают договоры с целью оптимизировать пространство и обеспечить наиболее гибкие условия.
По данным консалтинговой компании CBRE, объем сделок по продлению и пересмотру текущих договоров аренды растет третий квартал подряд, увеличившись почти в два раза в годовом значении и охватив офисы площадью более 120 000 кв. м.
Еще один тренд — все больше компаний сдают «свободные» площади в субаренду. Ее объем в апреле достиг 103 000 кв. м, что втрое превосходит показатели 2019 год, отмечает Ефимов из JLL.
Значительно уменьшился средний размер сделок. По данным Knight Frank, если в 2019 году средняя сделка по аренде офиса составляла 2200 кв. м, в 2021-ом она сократилась до 1200 кв. м.
«В результате изменений посткризисного мира меняется само представление об офисном пространстве — теперь оно воспринимается как место встреч и совместной работы, а не только как оборудованные рабочие места.
Арендаторы заинтересованы во flex-пространствах, лаунж-зонах, с постепенным снижением количества рабочих мест», — поясняет Мария Зимина.
Москве не хватает офисов
Активность арендаторов и наблюдавшийся на фоне кризиса низкий ввод коммерческой недвижимости сыграли на руку девелоперам: вакантность офисной недвижимости в Москве опустилась на самый низкий уровень с 2008 года. Дефицит площадей в центре уже вынуждает компании менять планы и искать офис за пределами Садового кольца. Сокращается и доля пустующих торговых помещений.
Доля вакантных площадей класса А в Москве по итогам третьего квартала составила 9,4% (406 тыс. кв. м), класса В — 5,6% (790 тыс. кв. м) — это минимальные значения с 2008 года, говорится в исследовании Colliers International. С начала года доля пустующих помещений сократилась на 2,9 и 2,1 п. п.
соответственно. Эту динамику консультанты отмечают на фоне текущего увеличения темпов ввода офисов: за три квартала этого года, согласно расчетам Colliers International, было сдано 226,6 тыс. кв. м — это практически в два раза превышает объем, построенный за весь прошлый год.
К концу года, по прогнозам консультантов, показатель достигнет 400 тыс. кв. м, превысив значение прошлого года в три раза. Но речь идет об эффекте низкой базы: объем ввода офисной недвижимости продолжает оставаться низким в сравнении с докризисными годами, когда ежегодно появлялись 700–800 тыс.
кв. м новых объектов.
Стоимость аренды офисов в Москве показывает разноплановую динамику. Согласно оценкам Colliers International средняя ставка для класса А сейчас составляет 25,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год: за первые девять месяцев года показатель сократился на 2,5%.
Но консультанты предупреждают, что речь идет не о реальном снижении ставок аренды, а об уходе с рынка большого объема блоков в наиболее качественных и дорогих зданиях. В качестве примера они приводят Центральный деловой район, где средняя ставка аренды сократилась на 4%, а объем вакантных площадей закрепился на минимальном для Москвы уровне — 3%.
В Knight Frank добавляют, что в центре города сейчас дефицит офисов, это смещает вектор спроса на офисы в менее центральные локации за пределами Садового кольца.
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные Colliers International
В Санкт-Петербурге, согласно данным Knight Frank, на конец первого полугодия вакантность в бизнес-центрах класса А оценивалась в 3,3%, класса В — 4,6%. Годом ранее эти показатели составляли 5,3% и 6,4% соответственно. Средневзвешенная ставка аренды офисов класса А за аналогичный период выросла на 5% (до 1,95 тыс. руб. за 1 кв.
м в месяц, класса В — осталась на том же уровне (1,19 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц). Аналитики объясняют, что наибольшее влияние на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга сейчас оказывают ИТ-компании: их доля в структуре спроса постоянно увеличивается и сейчас составляет 30% общего объема сделок.
Согласно расчетам Knight Frank, за последние пять лет компании этого сектора суммарно сняли в городе 220 тыс. кв. м.
Дорожающая торговля
На московский рынок стрит-ритейла по мнению заместителя руководителя отдела исследований компании JLL Владислава Фадеева сейчас заметнее всего влияет активное развитие индустрии общественного питания: в общей структуре арендаторов доля кафе и ресторанов выросла с 32% в 2016 году до 37% сейчас. Об этом же говорит руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова, по оценкам которой речь идет уже более чем о 40%.
«Фуд-холлы продолжают активно развиваться, это дало старт новым концепциям общепита, которые готовы открываться и на улицах»,— рассуждает госпожа Назарова.
Эксперт добавляет, что наибольшая концентрация кафе и ресторанов сейчас в Камергерском переулке, на Большой Никитской, Маросейке, Пятницкой, Покровке, Мясницкой, Никольской и Патриарших Прудах. Доля общепита в структуре арендаторов помещений стрит-ритейла здесь в некоторых случаях доходит до 75%.
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные JLL
Ставки аренды в Москве по оценкам JLL демонстрируют неоднородную динамику. Если в Столешниковом переулке показатель за год снизился на 3% (до 190 тыс. руб. за 1 кв. м в год), то на Тверской — вырос на 6% (до 90 тыс. руб.).
Снимать помещение в Санкт-Петербурге не намного дешевле: выше всего по данным JLL арендные цены сейчас на основной части Невского проспекта — 13 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (156 тыс. руб. в год). На улице Рубинштейна максимальный показатель достигает 6 тыс.
руб. в месяц (72 тыс. руб. в год).
Вакантность в торговых центрах Москвы продолжает снижаться: согласно данным Knight Frank по итогам третьего квартала показатель достиг 6,6% — это на 0,5 п. п. меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Консультанты CBRE поясняет, что сейчас этому рынку сильно помогает минимальный ввод новых объектов, который отмечался в предыдущие два года.
Согласно прогнозам Knight Frank, именно за счет вывода на рынок новых объектов доля пустующих помещений к концу этого года снова вырастет до 7,7%.
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные JLL
Александра Мерцалова
Рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году
— Рост ставок в пределах ТТК составил 7% с начала пандемии — 37 600 руб./кв. м/год, за ТТК рост составил 14% — 20 900 руб./кв. м/год;
— Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм выросла с начала пандемии на 8% и составила на конец 2020 года 46 500 руб./кв. м/год;
— По итогам 2020 года на рынке гибких офисных пространств было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году и сделала прогноз развития рынка в 2021 году.
Уровень вакансии вырос, но незначительно.По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 400 кв. м, что на 42% ниже показателя за 2019 год (388 100 кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70% (132 700 кв. м).58% нового ввода пришлось на сегмент класса А:
• Единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе (ЦДР) – БЦ Смоленский Пассаж Фаза II;
• Два объекта в Ленинградском субрынке – ВТБ Арена Парк (стр. 8) и Алкон II;
• Один из самых крупных проектов за последние годы – Neva Towers в Москва-Сити.Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м. Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет.
Крупнейшие офисные здания, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 году
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Вынужденный массовый переход на удаленный формат работы привели к высвобождению некоторых площадей. Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года составила 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%).
В том числе, на конец 2020 года, для аренды высвободилось порядка 106 000 кв. м. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора. Стоит отметить, что подобное предложения было доступно и до пандемии, однако, объем был в два раза меньше.
В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей.
Стоит отметить, что по сравнению с 2019, спрос в 2020 году сократился на 30%, превысив 1,2 млн кв. м, но этот показатель не столь драматичен, как этого можно было бы ожидать в сложившихся условиях.В IV квартале 2020 года объем новых сделок увеличился до уровня I квартала, когда было арендовано и приобретено порядка 350 тыс. кв. м офисных площадей.
Чистое поглощение в последнем квартале года вышло в положительную зону, однако из-за низкой транзакционной активности и высвобождения части площадей во II и III кварталах по итогам 2020 года этот показатель остался отрицательным (- 97 200 кв. м).
Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних 4 лет, по результатам 2020 года увеличился на 8% и составил 234 600 кв. м.
Наибольший объем новых сделок формировали компании финансового сектора и ИТ и телеком индустрии. Также, более устойчивыми в условиях кризиса были представители отрасли транспорта и логистики (объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125% в годовом сопоставлении), сырьевого и энергетического сектора (на 54%), а также сектора медицины, фармацевтики и химии (на 29%).
По нашим прогнозам, с учётом снижения влияния на деловую активность сдерживающих эпидемиологических факторов и умеренные темпы восстановления экономики, объем новых сделок в 2021 году будет на уровне 1,2-1,3 млн кв. м.
Ставки аренды остались не прежнем уровне
По итогам 2020 года уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего, за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счёт увеличения курса доллара к рублю. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды.
Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы значительно отличаются в зависимости от субрынка и класса объекта:
• Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составила 46 500 руб./кв. м/год (на 11% выше значения на конец 2019 года и на 8% выше с начала пандемии);
• Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения классе А (без учета класса А Прайм) продемонстрировали рост как в пределах ТТК (на 7% выше с начала пандемии), так и за пределами ТТК (на 14% выше с начала пандемии) и составили 37 600 руб./кв. м/год и 20 900 руб./кв. м/год соответственно;
• Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В, напротив, показали небольшое снижение как в центре, так и в периферийной зоне.
Ставка аренды в пределах ТТК в данном сегменте составила 20 000 руб./кв. м/год (на 4% ниже с начала пандемии) и 12 400 руб./кв. м/год за пределами ТТК (на 2% ниже с начала пандемии).
В 2020 году в Москва-Сити была введена в эксплуатация офисная часть МФК Neva Towers арендуемой площадью 60 283 кв. м. Объем качественного офисного предложения в данном субрынке за счет этого увеличился до 1,2 млн кв. м.
По итогам 2020 года объем новых сделок составил 86 500 кв. м, что на 20% ниже значения за 2019 год и на 11% ниже среднегодового показателя за последние 10 лет.
Доля свободных офисных площадей в I-III кварталах года сохранялась на уровне 9,4% – 9,7%, и только в IV квартале ввод новых офисных площадей повлиял на рост этого показателя до 12,3%.
С учетом того, что в 2021 году в Москва-Сити не ожидается прирост качественного офисного предложения, а спрос сохранится на уровне 2020 года, по нашим прогнозам, доля свободных офисных площадей сократится приблизительно до 9%.
Уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на офисные помещения в Москва-Сити в 2020 году увеличился и на конец года составляет 34 200 — 39 100 руб./кв. м/год.
ГИБКИЕ ОФИСНЫЕ ПРОСТРАНСТВА
По итогам 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств составляет 245 800 кв. м. Всего было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м). В 2020 году было зарегистрировано 9 сделок в сегменте гибких офисных пространств, превышающих 1 000 кв. м, общим объемом 25 600 кв. м.
Несмотря на высокую активность, результаты 2020 года оказались слабее 2019 года, когда объем сделок площадью более 1 000 кв. м составил 31 000 кв. м (9 транзакций). В течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 000 руб.
Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21 500 руб. в начале года до 25 000 руб. в конце. Ставки аренды за рабочее место в сервисном офисе находятся в среднем диапазоне 20 000–40 000 руб.
Максимальные ставки аренды за рабочие места в сервисных офисах запрашиваются за площадки, расположенные в Центральном деловом районе, Москва-Сити и Ленинградском субрынке: средняя стоимость рабочего места составляет 30 000–45 000 руб.
В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составил лишь 13%, в предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно.
Несмотря на замедление открытия новых пространств, в 2021 году, при условии положительного развития экономической ситуации и сокращения рисков вследствие массовой вакцинации, объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое.
На 2021 год к открытию анонсировано 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Стоит отметить, что площадки под клиента не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.
10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 65% рынка: Лидер по объему открытых площадок является SOK (10,5%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 9,8%.
Другие крупные игроки: Мой кабинет (9,4%), WeWork (7,2%), Ключ (5,8%), Workki (5,7%), Meeting Point (5,7%), Business Club (4,8%), Grow up (3,3%), Deworkacy (3,2%). 60% от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на 2 операторов, это Ключ (37%) и Space 1 (23%).
Оператор Ключ заявил к открытию 6 гибких пространств, среди которых самым крупным является Ключ Вернадского на 1 500 человек.
По количеству открытий новых площадок лидирует Space 1, ожидается выход 11 новых точек (среди них Space1 Balchug, Aerodom, Царская площадь, Тверской бульвар, Меркурий Сити, Фабрика Станиславского).
«2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности.
Тем не менее именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к кризису, вызванному коронавирусом и, вопреки некоторым прогнозам, не показал серьезного падения. Всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям.
В конце года активность постепенно начала увеличиваться, так что в 2021 году мы ожидаем продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка.
При этом, критически низкий уровень объёмов нового ввода в ближайшие два года может, к сожалению, ограничить транзакционную активность на рынке, но при этом усилит объемы сделок в отношении «будущей вещи».
Читайте нас и на Яндекс. Дзен