20 июля 2019 | Время чтения 9 мин
Александра Шилова, 20 июля 2019, 01:50 — REGNUM Плотность населения в Москве, по данным статистиков, составляет около 5 тысяч человек на 1 кв. км, что в разы ниже показателей в некоторых других столицах мира. По густонаселённости столицу России опережают и подмосковные города.
По идее москвичи не должны сталкиваться с длинными пробками и давкой в метро. Но всё же сталкиваются. Всё дело в том, что плотность населения в Москве неоднородная. Если на территориях у границы с Калужской областью на 1 кв. км проживает 19 человек, то в районах «старой» столицы показатель достигает целых 30 тысяч.
Специально для читателей мы подготовили топ-7 самых густонаселённых районов Москвы.
Аристарх Лентулов. Москва. 1913
Новые дома и старые сады. Зябликово
Gregory A. Kharikoff
Зябликово — это самый густонаселённый район Москвы, в котором на 4,4 кв. км приходится 133 тысячи человек, что составляет больше 30 тысяч человек на кв. км. Его жители как огня боятся строительства новых ЖК и заселения в них новых жильцов. Они беспокоятся, что инфраструктура не сможет выдержать ещё больший поток людей и автомобилей.
«Не дай бог, ещё один жилой комплекс. В нашем районе появятся новые люди, новые машины, новые пробки и новые проблемы», — высказал свои опасения Константин Авентов в сообществе «Подслушано Зябликово».
Местным и правда есть, чего опасаться. Уже сейчас в Зябликове ощущаются трудности с обеспечением комфортной жизни населения, проявляющиеся в первую очередь в отсутствии качественных дорог, удобных развязок и парковочных мест.
«Парковок ограничено, инфраструктуры нет (должна построиться в планах, но, как всегда, забудется) и главное — нет новых дорог, развязок, съездов и т. д. Вечные пробки, которые с каждым новым жителем, с каждой новой машиной становятся только больше», — написал Александр Казаков в сообществе «Зябликово».
Если бы Зябликово было отдельным городом, то по плотности населения оказалось бы на втором (!) месте в мире после столицы Филиппин Манилы, где живут 43 тысячи человек на одном квадратном километре. Даже в индийской Калькутте более просторно.
Стенд с фотографиями Новокосина в центре района
В Новокосино живет 108 тысяч человек, при том что площадь района всего 3,6 кв. км. Это чуть меньше, чем 30 тысяч человек на кв. км.
Жители, понятное дело, не в восторге от такого количества соседей. Их не устраивает даже не сам факт строительства новых ЖК, а их непригодность для комфортной жизни, так как многие из них не обеспечены даже парковками, не говоря уже о школах, садах и детских площадках.
«Я не знаю, где мы так провинились, что на нас обрушилось такое зло, это строительство новых микрорайонов рядом, с «человечниками» по 50 этажей. И ведь там нет ничего. Плодятся там, а потом занимают места наших детей в садах и школах», — так обрисовал обстановку в этом районе Москвы Александр Силаев в сообществе «Подслушано Новокосино».
Однако местных волнует не только будущее детей — ежедневные проблемы с транспортом также заставляют их проклинать перенаселенный район столицы.
«Машину у метро поставить негде уже в 6 утра, все места заняты! Паркуюсь только во дворах, иногда очень далеко от метро», — высказал своё недовольство в сообществе «Новокосино» Андрей Данилов.
Гастарбайтеры митингуют перед управой «Восточное Дегунино» в Москве
Leonrid
Площадь Восточного Дегунино — 3,8 кв.км. На этой территории проживает 99 тысяч человек, что составляет немного больше 26 тысяч человек на кв. км.
Жителям района некуда ставить свои машины — все автостоянки переполнены.
Из-за нехватки парковок машины оказываются брошенными на газонах и клумбах, за что их владельцы периодически получают штрафы от ГИБДД, а от недовольных соседей — ругательства.
Вынужденные «отвоевывать» место под солнцем для своих автомобилей водители приглядываются к бесхозным и менее популярным территориям в округе, не понимая, почему их нельзя на официальном уровне пустить в дело и обустроить на них паркинги.
«У нас в районе проблема с парковками. И если есть участок, который не запланирован под озеленение и не используется по назначению, то с прагматичной точки зрения его вполне можно отвести под парковку», — делится соображениями, как решить вопрос с автостоянками, администратор сообщества «Дегунино Восточное».
Но не только машинам не хватает места в этом районе столицы. Некоторые жители жалуются на маленькие непригодные для досуга малышей детские площадки.
«У нас во дворе детской площадкой зовется кусок асфальта метр на метр с одной горкой на нем. Какой ребенок захочет там играть? Это даже небезопасно», — возмущается Игорь Воронин в сообществе «Дегунино Восточное».
Народный парк Ломоносовского района Москвы
Lesio
Плотность населения Ломоносовского района составляет больше 26 тысяч человек на кв. км. На площади 3,3 кв. км здесь живет 88 тысяч человек.
Жители этого района, как и других, приведённых выше, также сталкиваются с пробками и нехваткой парковочных мест. Они даже предлагают продать машины и пересесть на автобусы и маршрутки. Но вряд ли это когда-то случится — общественный транспорт тогда попросту не справится с таким наплывом пассажиров.
В Ломоносовском районе тесно не только машинам, но и детям, и домашним животным.
«Я не оправдываю нарушение правил дорожного движения тем, что нет другого места для парковки. Также меня не устраивают дети, орущие под моими окнами, и собаки, гадящие в моем дворе.
Я говорю о том, что нужно относиться с пониманием к автовладельцам в той же степени, что к мамашам и собачникам.
Всем нужно место, и всем его не хватает, и уже никогда не будет хватать», — написала Мария Савельева в сообществе «Ломоносовский район».
Бибирево
Alexander V. Solomin
В Бибирево 160 тысяч человек живёт на 6,4 кв. км. Это примерно 25 тысяч человек на кв. км.
Чтобы доехать до работы, жители этого района каждый день сталкиваются с большими трудностями. Транспортная система уже сейчас не справляется с наплывом пассажиров, а ведь район продолжают застраивать, и на его территории планируют построить ещё не один ЖК.
«Кошмар! В автобус и сейчас не влезть, и ещё за МКАДом строят жилой комплекс. Песец нашему тихому Бибиреву», — пожаловался на разрастающуюся как снежный ком проблему Алексей Царев в сообществе «Бибирево».
Всем понятно — и жителям района, и застройщикам, что территория не предназначена для такого количества людей. Высотки появляются в самых неблагоприятных для жизни местах, например, у дорог, оживлённое движение на которых не прекращается ни днём, ни ночью. А это и постоянный шум, мешающий нормальной жизни, и выхлопные газы, отравляющие воздух.
«Мы живем на улице Плещеева, и окна выходят как раз на дорогу. Дышать нечем уже сейчас, а при любом расширении и увеличении количества проезжающих машин что будет? Ведь дома близко к дороге! И все жители, кто живет на этой улице, против! Как дышать всем этим и терпеть шум?» — разместила даже не недовольство, а настоящий крик души Наталья Сурганова в сообществе «Подслушано Бибирево».
Бескудниково
Beskudnikovo.mos.ru
В Бескудниковском районе плотность населения составляет почти 24 тысячи человек на кв. км. На площади 3,3 кв. км здесь живет 79 тысяч человек.
Жители устали от бесконечных пробок. Некоторые даже предлагают решение транспортного коллапса таким образом: «Меньше домов нужно строить и дороги шире делать, вот тогда не будет пробок», — категорично высказался в сообществе «Бескуда» Михаил Шнайдер. Вот только эти дельные предложения местных жителей явно не соотносятся с программой реновации.
Во всех бедах этого района столицы местные винят чересчур плотную застройку. По их мнению, через несколько лет Бескудниковский район превратится в консервную банку со шпротами, в которой невозможно будет и пошевелиться, а не то что проехать по его дорогам на автомобиле.
«Надоело! Дома тыкают все больше, ближе и выше. Если так и дальше пойдет, то скоро мы превратится в шпротины, которые не смогут даже пошевелиться в своей консервной банке!» — вот такую нерадостную перспективу обозначила Алена Романовская в сообществе «Бескуда».
Зюзино парк
Zuzino.mos.ru
Площадь Зюзино — 5,4 кв. км. На ней проживает 127 тысяч человек, а это примерно 23 тысячи человек на кв. км.
В этом районе возмущены действиями (а точнее бездействиями) недобросовестных застройщиков, которые сдали ЖК практически без парковочных мест.
«У нас 248 квартир и 40 машиномест», — констатирует факт Елена Белюкова в сообществе «Зюзино». Такое количество автомобилей людям просто некуда ставить, поэтому по вечерам жители бьются за каждое свободное место около дома, а иногда и в соседнем дворе.
Удовлетворить, казалось бы, простую и законную потребность населения Зюзина в спокойном и комфортном проживании, как бы об этом не мечтали жители, не удастся, потому как территории катастрофически не хватает.
Если создать столько же парковочных мест, сколько в районе насчитывается квартир, то тогда не останется ни одного свободного клочка земли под детскую площадку и зелёные насаждения.
А если отдать предпочтение последним, оборудовав, как полагается, в достаточном количестве детские игровые и зелёные зоны, то не чаще ли водители будут нарушать ПДД, паркуясь в неположенных местах?
Это и пытался объяснить возмущённым жителям Игорь Дронов в сообществе «Зюзино»:
»И все-таки, если исполнить ваши требования о большем количестве парковочных мест, то где вы будете ставить детские площадки, аллеи, парки, лавочки? Где? Мест ведь свободных не будет, всё в бетон замуруют».
Если оставить за скобками все другие аспекты и проблемы жизни в густонаселённом районе, оставив самые насущные, такие как парковка, площадки и скверы, то всё равно получается замкнутый круг.
И заключены в нём все жители, потому что все они, без исключения, страдают от нехватки территории из-за плотной застройки новыми жилищными комплексами.
Застройщики отказывают автовладельцам в парковочных местах якобы в пользу детских площадок и парковых зон, чтобы было где играть детворе и сидеть на лавочках пенсионерам.
Водители же в поисках стоянки для своих машин поближе к дому и ввиду отсутствия свободных мест вынуждены пользоваться детскими площадками, тротуарами и скверами, что не может нравиться соседям, да и им самим тоже. Но есть ли у них другой выход? Машину же нужно где-то поставить, не затащишь же её с собой в квартиру!
Когда происходит заселение новых ЖК, разомкнуть этот круг уже невозможно. А не допустить его образования на стадии проектирования — все шансы у застройщиков есть. Только хотят ли они ими воспользоваться, ведь даже простому обывателю понятно, насколько выгодным способом отработки вложенных средств является плотная застройка территорий.
Съезжайте отсюда немедленно: самые грязные, опасные и попросту неудобные районы Москвы
При оценке районов мы использовали следующие параметры: экология, инфраструктура, благоустройство, безопасность и транспортная доступность. Двигаться будем по степени выраженности негативных факторов: от просто плохих районов к откровенно ужасным.
- Нижегородский район
- Печатники
- Бирюлево Западное
- Капотня
- Некрасовка
Нижегородский район – жизнь среди промзон и эстакад
Если посмотреть на Нижегородский с высоты птичьего полёта, можно подумать, что это одна большая промзона. Здесь почти нет парков и бульваров, а жилых домов меньше, чем цехов и гаражей. По уровню серости этот район может соперничать разве что с петербургским небом в ноябре.
Дело в том, что до революции на этих территориях не было сложившейся застройки, а большевики рассматривали локацию исключительно как промышленный кластер. В результате, в первой половине прошлого века здесь появилось множество крупных производств, таких как «Станкоагрегат» и Карачаровский механический завод.
Впрочем, у «Нижегородки» есть одно серьёзное преимущество, которое очень ценят московские застройщики – это близость к центру столицы.
Квартиру в доме, от которого можно за полтора часа дойти до самого Кремля, можно выгодно продать, и это добавляет району только новые проблемы.
Теперь, помимо транспортных развязок, железнодорожных путей и складов, жители района вынуждены обходить ещё и многочисленные стройплощадки.
Возможно, активная застройка принесёт свои плоды в виде появления новых объектов инфраструктуры и общественных пространств, но пока надежды на это мало. Район застраивается хаотично, выглядит грязным и неблагоустроенным – рекомендовать сюда переезжать мы бы точно не стали.
Печатники – плохой район в хорошем месте
Ещё один район, зажатый в тиски промышленных зон и железнодорожных путей. На их фоне жилые кварталы смотрятся откровенно сиротливо, хотя инфраструктура здесь развита хорошо: в районе расположено несколько школ, поликлиник и детских садов. В Печатниках даже есть где погулять и приятно провести время — благоустроенный парк на берегу Москвы-реки. Чего ещё желать?
Проблемы начинаются при попытке попасть куда-то, кроме местных точек притяжения. Сделать это одинаково сложно как автомобилистам, так и жителям без собственного транспорта.
Cтанция метро в районе всего одна, и находится она на окраине жилого кластера. Транспортную доступность осложняют постоянные пробки на пересечении Волгоградского проспекта и ТТК.
Другие маршруты выезда из локации тоже постоянно загружены.
Однако, самый главный недостаток района – промзоны. Их тут целых две: №57 «Курьяново» и №26 «Южный порт». На их территории располагаются десятки промышленных объектов, отравляющих воздух и портящих окружающий вид.
С восточной стороны от внешнего мира район отделяет ж/д станция «Люблино-Сортировочная», преодолеть которую без риска для жизни так же сложно, как нелегальному мигранту попасть через американо-мексиканскую границу.
Из-за этих территорий район превратился в зону отчуждения, где неприятно находиться. Возможно, когда-нибудь до Печатников доберутся интересные проекты редевелопмента, но произойдёт это, судя по всему, нескоро.
Бирюлево Западное – гетто, из которого невозможно выбраться
Бирюлево — это одна из многочисленных подмосковных деревень, которые в эпоху «оттепели» пополнили ряды панельных окраин. Район застраивали методично, по плану, и в результате район выглядит безжизненным, словно расчерченным по линейке. Огромные пространства между домами почти ничем не заполнены, и находиться здесь неуютно.
Одна из главных проблем района – это транспортная доступность. Жители Западного Бирюлево каждый день проводят около получаса в пути до станции метро, потому что в этом районе таковых нет. Ситуацию несколько улучшает недавнее открытие станций МЦД «Красный строитель» и «Покровское», но дорогу к ним перекрывает огромная промзона – ещё одно несовершенство планирования территории.
Вообще, вокруг Бирюлевской промзоны строится вся идентичность района. Когда-то на её территории располагались цеха ЗИЛ и других крупных предприятий, а в окрестностях селились в основном заводские рабочие и их семьи.
После закрытия нескольких производств район стал постепенно пустеть, а на место рабочих приезжали мигранты и другие малообеспеченные слои населения.
В результате Западное Бирюлево превратилось в настоящее гетто – место, где меньше всего хочется оказаться поздним вечером или ночью.
С годами уровень преступности здесь неуклонно снижался, и сейчас это вполне обычная московская окраина. Однако, у коренных москвичей упоминание Бирюлево всё же способно вызвать ощущение пробегающего холодка по коже и ассоциации с «братками» из девяностых.
Капотня – нефть, мигранты и рынок «Садовод»
Смещаемся на несколько километров восточнее и оказываемся в районе Капотня, который долгие годы возглавляет антирейтинг столичных «спальников». До середины двадцатого века это была древнейшая из подмосковных деревень, после – несколько панельных кварталов, обслуживающих огромный нефтеперерабатывающий завод.
Именно благодаря последнему Капотня превратилась в не самый безопасный район для жизни – мало кого устраивает соседство с промышленным гигантом, который в любой момент может «случайно» выбросить в атмосферу пары сероводорода или удобрить почву нефтяными отходами.
Впрочем, в последние годы на заводе провели серьёзную модернизацию и заменили большую часть устаревшего оборудования – поэтому сегодня НПЗ «парит» гораздо меньше, чем раньше. Москвичи, однако, продолжают относиться к Капотне с недоверием и заселяться сюда не спешат.
Вероятно, из-за низкой популярности района у жителей и застройщиков, власти Москвы упорно отказываются тянуть сюда линию метро. Это порождает ещё одну глобальную проблему Капотни – нулевую транспортную доступность.
Стоит только один раз взглянуть на карту, чтобы понять – дорога до центра Москвы отсюда будет занимать целую вечность.
Расстояние до ближайших станций, «Братиславская» и «Марьино», составляет не менее пяти километров, и для современного московского района это очень много.
Покупка автомобиля в этом случае поможет мало – пробки на юго-востоке Москвы одни из самых протяженных в городе – благодаря близости «МЕГИ» и знаменитого рынка «Садовод».
Последний является настоящей «криминальной жемчужиной», не только Капотни, но и всей столицы. Достать здесь можно что угодно – от низкопробной одежды и техники до чего-то не совсем легального.
После закрытия Черкизовского рынка именно сюда переехало большинство торговых точек, а вместе с ними и вся «инфраструктура» – продавцы, водители и местные управленцы. Стоит ли говорить, что большую часть из них составляют мигранты из ближнего зарубежья.
В общем, для Капотни и соседних районов рынок «Садовод» является одним из главных нарушителей спокойствия.
Мы не стали давать Капотне более низкое место в нашем рейтинге только благодаря появлению благоустроенного парка на набережной Москвы-реки. Это действительно хорошее общественное пространство, и мы надеемся, что другие московские окраины будут тоже постепенно обзаводиться подобными точками притяжения.
Некрасовка – панельный «рай» на полях аэрации
Безусловно, в заголовке содержится ирония, потому что назвать Некрасовку раем не повернётся язык даже у девелоперов, продающих здесь квартиры. Заселяются сюда в основном приезжие, привлечённые низкой стоимостью жилья – ведь цена в 140 тыс.
рублей за «квадрат» удивительно привлекательна даже для спального района за МКАДом.
Многие рассматривают район как стартовую площадку для «покорения» Москвы, и поэтому относятся к нему несерьёзно – в результате район не развивается и постепенно превращается в «новостроечное гетто».
Возможно, Нeкрасовка была бы хорошим местом для студентов и молодых семей, если бы не «комбо» из целых трёх факторов, делающих проживание здесь неудобным, неприятным и даже опасным. Разберем их по порядку.
С начала прошлого века Люберцы служили своеобразным фильтром для всей столицы. Здесь находились так называемые поля аэрации или попросту – отстойники. Сточные воды стекались сюда со всей Москвы и очищались при помощи химических соединений. В результате, сегодня почва здесь заражена вредными химикатами, в том числе тяжелыми металлами: свинцом, молибденом, никелем и другими.
В шестидесятые годы поля аэрации закрыли, а взамен построили Люберецкие очистные сооружения – самые крупные в Европе, между прочим. А на бывших полях аэрации теперь располагается новый сверкающий город-спутник Москвы – современная Нeкрасовка. В свете вышесказанного, стоит ли удивляться низким ценам на недвижимость в этом районе.
Следующий по списку «вредитель» экологии – это мусоросжигательный завод №4, расположенный в микрорайоне Кожухово.
Каждый год здесь сжигается около 270 тонн несортированного мусора, в том числе лампочки, пластик, батарейки и ртутные градусники.
Несмотря на заверения властей в безопасности предприятия, воздух здесь попросту отравлен вредными веществами, от которых нет спасения даже ночью. Именно с активностью завода многие склонны связывать рост тяжелых заболеваний в районе.
Проблема мусора вообще очень актуальна для Нeкрасовки. Градостроительные нормы позволяют строить жильё прямо напротив бывших свалок – по сути, мусорных гор, засыпанных землёй. Несмотря на рекультивацию, запах от них до сих пор разносится на многие километры, а ядовитые вещества отравляют воду и почву.
Учитывая откровенно бедственное состояние экологии в районе, мы даже не будем брать во внимание такие недостатки, как однообразность застройки, полное отсутствие хороших общественных пространств и нулевую инфраструктуру. Понятно, что на сегодняшний день Нeкрасовка – это один из худших районов Москвы, и переезжать сюда пока что не стоит.
Заключение
Тем не менее, даже самые неблагополучные районы столицы постепенно перестают быть «пугалом» для более развитых частей города. Тенденция к снижению уровня преступности происходит во всём мире, и Москва – не исключение. А современные представления об урбанистике позволяют делать комфортными такие места, где раньше об удобстве проживания никто и помыслить не мог.
В результате, с каждым годом назвать самый ужасный район Москвы становится всё сложнее. Например, на одной ступени с Бирюлево в нашем рейтинге могли расположиться Гольяново, Северное Измайлoво, Южное Бутово и многие другие районы. В каждом из них можно жить, развиваться и создавать семью, а со временем здесь будет становиться только лучше. По крайней мере, мы в это верим.
Больше фото столичных гетто – в нашем Instagram.
Застрой застроенное. За 50 лет плотность Москвы выросла в 5 раз
Александр Антонов – урбанист, эксперт по территориальному планированию САР. Вместе с ЦИАН.Журналом Александр произвел нехитрые подсчеты и на языке цифр и логики объяснил, какой должна быть уплотнительная застройка.
— Есть плотность населения, и есть плотность застройки – два этих понятия не следует смешивать.
Если взять условный таунхаус и условную хрущевку, то мы увидим, что плотность застройки в квадратных метрах на га у них может быть одинаковой, но при этом в таунхаусах будет жить намного меньше семей.
И это неплохо – у каждого будет свой палисадничек, зимний сад, комфортно… При этом давайте начистоту: активно развивать таунхаусы в городах – это очень здорово, но не очень правдоподобно.
— А как насчет ситуации со строительством во дворах?
— В теории разумное точечное уплотнение микрорайонной застройки возможно.
Но странно звучит, когда любой иностранный архитектор, приезжающий в Россию, с порога предлагает между двумя пятиэтажечками поставить еще пару пятиэтажечек, чтобы замкнуть двор.
Всегда хочется взять этих архитекторов за руку и отвести их на публичные слушания в тот самый двор, чтобы они лично узнали мнение жильцов об этой идее. Скорее всего, подобного опыта у иностранных архитекторов еще не было.
Уплотнение – социальный вызов.
В отсутствие экономической целесообразности – ведь платы за землю под многоквартирным домом в России нет.
Говорящие цифры
— Вы говорили, что если рассуждать об уплотнении, нужно обязательно приводить цифры.
— Да, без них получается очень абстрактная картина. Так что давайте считать. Стандартная пятиэтажная застройка 60-х годов по СНиПу 65-го года предполагала максимальную плотность жилой площади на 1 га микрорайона 3200 м жилой площади. Правда, такой площади в микрорайонах редко удавалось достичь. Да и не стояло цели максимального уплотнения.
Итак, при проектной жилищной обеспеченности 12 кв. м на человека плотность жителей в микрорайонах должна была быть примерно 250 чел./га.
Правда, сейчас, согласно оценкам, в этих пятиэтажках люди живут, имея на каждого по 16 кв. м, что дает нам около 180 чел. на га (запомним эту цифру, дальше она нам пригодится — прим. ред.). Это – в Москве.
В других городах обеспеченность жильем выше, плотность меньше (на уровне 150 чел. на га).
Плотность в пятиэтажных районах — 180 человек на га.
— Но так строили 60 лет назад…
— Да. Позже дома стали строить выше (этажность увеличилась почти в 2 раза – 9-этажные многоподъездные дома и 12-этажные башни), но при этом и дальше друг от друга. По СНиПу плотность при 9-этажной застройке была всего на 25% больше плотности 5-этажек.
Кроме того, квартиры в этих домах стали побольше, на одного жителя по расчету приходилось уже 14,5-16 кв. м и более.
В итоге, плотность населения в типичном микрорайоне 70-х выросла не в 2 раза, а поменьше, и сегодня, по приблизительным оценкам, она составляет 250 человек на га.
ПЛОТНОСТЬ В 9-ти и 12-этажных РАЙОНАХ — 450 ЧЕЛОВЕК НА ГА.
Мы говорим о плотности брутто – с учетом внутриквартальных проездов, детских садов и школ. А есть еще плотность нетто – для территории, занятой исключительно жилыми домами. Это может быть жилой квартал, может быть «жилая» часть микрорайона.
Соотношение плотности брутто и нетто зависит от многих факторов: количества детсадов, школ и прочих нежилых территорий, площади участков этих социальных объектов, доли внутриквартальных проездов, пустырей и внутримикрорайонных озелененных территорий, но в среднем можно оценить его как 1:1,8-1:2 То есть, сегодняшняя плотность населения в 9-12-этажном жилом квартале составляет 450-500 чел./га.
— Как при таком раскладе обстоят дела с парковкой?
— А это самое интересное. 500 человек на га при уровне автомобилизации даже 350 машин на 1000 жителей (в Москве реальный уровень выше) – это 175 личных легковых машин, которые мы должны как-то расставить на этом гектаре.
Каждый автомобиль требует примерно 30 м асфальта с учетом проездов. Умножая, получаем, что половину от каждого гектара мы должны занять только парковками для машин.
А еще надо место для детских и спортивных площадок, мы привыкли к древесной растительности во дворах, да и для самого дома надо оставить хотя бы 20% гектара.
Сегодня 9-этажная застройка – это тот предел, который позволяет разместить все машины жителей вблизи дома, и еще остается чуть-чуть места на деревья.
При девятиэтажной застройке, даже если вы возвращаетесь домой полночь, с вероятностью 95% можно будет найти в радиусе полукилометра от вашего подъезда место для того, чтобы нормально припарковаться, никого при этом не заперев, не мешая и не нарушая правил. Напоминаю, речь о добротной советской застройке 70-80-х годов.
Выше высокого
— Каков расчет для еще более высоких домов?
— В 80-е у нас появляются 17-этажные дома. Казалось бы, плотность застройки увеличилась еще почти в 2 раза. Однако у таких домов огромные дворы. И квартиры также немного подросли (между прочим, средний размер квартиры в 80-х был больше, чем сегодня), так что на каждого человека приходится по 22-25 кв. м жилья.
ПЛОТНОСТЬ В 17-ЭТАЖНЫХ РАЙОНАХ — 600 ЧЕЛОВЕК НА ГА.
В результате, несмотря на то, что мы заметно увеличили этажность, плотность населения нетто при этом выросла до 600 человек на га. Причем эта плотность максимальная, в реальной застройке она немного меньше.
- — А каковы тенденции сегодняшнего дня?
- — В 90-е разумная плотность закончилась, и мы перешли к застройке без особого планирования, пользуясь резервом уличной сети и социальных объектов, заложенным в советские годы.
- Сейчас в рамках реновации по отдельным проектам предлагается увеличить плотность застройки в 3 раза по сравнению с пятиэтажками.
Там, напомним, плотность брутто составляла 180 человек на га, а плотность нетто – около 350. Власти говорят, что плотность населения в новых кварталах вырастет на 30%. Вряд ли это возможно.
Конечно, плотность населения не вырастет пропорционально плотности застройки в 3 раза. По предварительным оценкам, она вырастет как минимум в 2-2,3 раза. Квартиры увеличиваются всего на 30%, и на каждого человека действительно прибавляется жилых метров, но плотность «нетто» для жилых кварталов вырастет и составит максимум 800 человек на га.
ПЛОТНОСТЬ В РАЙОНАХ реновации станет 350-400 ЧЕЛОВЕК НА ГА. вместо прежних 180 чел. на га, которые были в пятиэтажных
Это, опять же, речь о плотности нетто – в расчет исключительно на жилой квартал.
Солнцево до реновации и после
Но это не предел. Для примера могу привести типичную застройку компании ПИК, которая умудряется менее чем на 10 га размещать 10000 человек, достигая плотности нетто 1000 чел./га.
ПЛОТНОСТЬ В кварталах ГК ПИК достигает 1000 ЧЕЛОВЕК НА ГА.
- ЖК Путилково
- Стоп, машина!
- — И тут появляется проблема с парковками?
-Да. Считаем: при плотности населения в 800 человек и перспективной обеспеченности 400 машин на 1000 жителей (или одна машина на семью) на 1 га у нас 360 машин. Умножаем на 30 метров для машины и получаем потребность территории для паркирования чуть больше 1 га (1,08). То есть, при плотности населения в 800 человек на га совершенно невозможно разместить все машины в один слой на земле.
Это значит, необходимо строить подземные как минимум двухуровневые или многоэтажные гаражи и все машины хранить за деньги. Абсолютно все машины.
Потому что невозможно заставить Петра Петровича покупать машино-место, когда Иван Иванович паркуется бесплатно у подъезда.
— Какие варианты парковок предполагаются в таких кварталах?
— Если мы переходим к той плотности, которая объявлена, значит, мы переходим к полной и обязательной платности хранения автомобиля. Без этого такая плотность застройки и жителей не функционирует.
Не получится как-то договориться и парковаться во дворе, потому что дворы будут организовываться без возможности поставить машину. Будет выбор: купить место в подземном гараже, место на крытой или открытой стоянке. Либо парковаться на обочине проезжей части по резидентскому разрешению. Это неизбежно.
Без этого повышения плотности быть не может. Кому не нравится, тому придется отказаться от машины.
И это – вызов для автомобилистов.
— В таких случаях у нас обычно кивают на европейский опыт.
— Все эти истории о том, что надо повышать плотность и жить как в Европе, – это здорово. Но там под каждым домом 2-3-этажные гаражи (а у нас – нет), и в Европе они платные. Они к этому привыкли, а мы – нет. В конечном итоге, 4 млн московских автовладельцев будут поставлены перед выбором, а первыми в этой ситуации окажутся 300 тыс. автовладельцев, которые участвуют в программе реновации.
Район району – рознь
— Что еще важно учитывать при уплотнении?
— Есть и второй момент, о котором все забывают. Не бывает уплотнения застройки «вообще». Оно может быть уместно в одном месте города и совершенно неуместно в другом. Любое уплотнение крайне зависимо от транспортной обеспеченности района.
Возле метро, станции МЦК или создаваемых ТПУ уплотнение уместно, возле Измайловского парка – нет.
Чем дальше от центра, тем ниже должна быть плотность (и этажность – тоже). Условно говоря, в Солнцево, которое находится в 20 км от центра, нельзя строить даже пятиэтажки. Там должны быть большие квартиры с низкой плотностью населения, в том числе, и таунхаусы, с которых мы начали разговор. Собственно, такая модель и принята в той же Европе.
- — А где тогда уплотняться?
- — В центре, в границах МЦК, рядом с ТТК или создаваемыми сегодня ТПУ будет уместнее.
- На месте пятиэтажки в Хамовниках можно строить 15 этажей с большей плотностью, потому что там – пешеходный город.
- А в Солнцево, Кунцево или Ховрино – ни в коем разе.
Правда, при этом не стоит забывать, что и уличную сеть надо развивать адекватно создаваемой плотности. Для плотности застройки Гонконга или Сеула (если мы действительно этого хотим) и плотность уличной сети должна быть порядка 15-20 км улиц на га.
Это примерно в 3 раза больше чем сегодня в центре Москвы. И на порядок больше чем в окраинных микрорайонах.
При уплотнении нам предстоит создать сотни и, возможно, тысячи километров новых жилых улиц – не 6-полосных магистралей, а именно жилых улиц.
— Но ведь в удаленных районах сейчас строится метро?
— Метро – это хорошо. Но плотность сети метро на окраинах всегда меньше чем в центре. Живя на окраинах, вы в 80% случаев сначала доезжаете до метро на наземном транспорте. Возле метро в пешей доступности может быть обсуждавшаяся плотность 700-800 чел/га.
Хорошо если она будет в комплекте со сложным общественным пространством, крышным озеленением и даже многоуровневым общественно-коммерческим центром.
Но в 5 минутах ходьбы плотность уже должна резко падать, должно появляться больше зелени и открытого пространства.
- — То есть, идея о том, чтобы активно заселять окраины Москвы и промзоны – так себе?
- — На окраинах городов плотность населения и, соответственно, застройки должна падать.
- Транспортная обеспеченность Митино, Солнцево, Бирюлево всегда будет хуже, чем обеспеченность Белорусской или Краснопресненской.
- если мы хотим в Москве равномерно повысить плотность населения в 2 раза, значит нам нужно еще 10 МЛН человек, которые эту плотность обеспечат.
Если мы не планируем завозить в Москву 10 миллионов человек, но хотим повысить плотность в некоторых подходящих для этого местах, – а идея заселения заброшенных промзон возле МЦК мне нравится, – то в некоторых других местах мы наоборот должны плотность населения снижать. Разными способами.
— А как насчет переноса офисов ближе к окраинам?
— Компании всегда будут пытаться расположить офис в том месте, куда будет удобно приехать всем сотрудникам. Да, около 20% работников будут местными и будут жить по соседству, но остальным придется ездить. Вся эта история о том, что надо размещать работу рядом с домом – это хорошо.
Но попробуйте добиться хотя бы того, чтобы сотрудники Сбербанка, который есть на каждой станции метро (и не по одному) не ездили на работу с другого конца Москвы.
Что уж говорить о сотрудниках офисов! Те же министерства сегодня переезжают не в условное Румянцево или Химки, где тоже есть современные бизнес-центры, а в удобное место – в «Москва-Сити».
— Подытожим?
— Когда мы говорим о повышении плотности населения пятиэтажек, которые находятся на окраинах, имеют плохую транспортную доступность и прекрасное природное окружение (подходящий пример – Метрогородок), – это зло.
Там нужно строить комфортные дома со средним размером квартир в 2-2,5 раза больше чем строились 60 лет назад (а не на 30% больше). Когда мы говорим о плотности пятиэтажек, которые находятся в пределах МЦК (хотя там сейчас не так много жилой застройки – должно быть больше), это хорошо.
А на месте пятиэтажек в Солнцево надо строить трехэтажные таунхаусы и городские виллы.
Игорь Порхомовский
ТОП-10 самых застраиваемых районов Подмосковья
Специалисты аналитической IT-платформы bnMAP.pro изучили 31 район Подмосковья (включая районы и городские округа). Темой исследования были объемы предложения и уровень ценообразования на первичном рынке в районах за МКАД.
Согласно исследованиям, в первую тройку локаций, где на экспозиции представлено наибольшее количество квартир, вошли городские округа Красногорск и Химки и Ленинский район.
При этом Красногорск лидирует с большим отрывом от двух остальных – сегодня здесь реализуется свыше 7 тысяч квартир, что на тысячу больше по сравнению с Ленинским районом (где на экспозиции представлено 6 тысяч квартир) и на треть больше объема предложения в г/о Химки, где к продаже предлагается чуть более 4,5 тыс. лотов.
Кстати, г/о Красногорск – бесспорный лидер не только по количеству лотов на реализации, но и по общей площади экспозиции, которая на сегодняшний день превышает 380 тыс. кв. м.
Кроме тройки уже названных локаций, в ТОП-10 самых застраиваемых округов и районов вошли самые популярные направления Подмосковья с точки зрения транспортной доступности и экологической составляющей – городские округа Мытищи, Балашиха, Люберцы, Звенигород, Истра, а также Одинцовский и Солнечногорский районы. При этом самое большое число проектов (24 жилых комплекса) реализуется в Ленинском районе.
Что же касается цены предложения, то здесь первую позицию занимает Одинцовский район, на территории которого реализуются корпуса в двух проектах премиум-класса и в одном элитном проекте. Средний бюджет покупки в данной локации превышает 7,7 млн руб.
Кроме Одинцовского проекты с высоким уровнем потребительских предпочтений реализуются только в Красногорском районе (1 проект класса «премиум»), занимающем третью строчку ценового рейтинга подмосковных районов.
На втором же месте Химки, где средний предлагаемый бюджет покупки превышает 7,2 млн руб. Также высокий ценовой уровень наблюдается в городских округах Котельники и Реутов, не вошедших в ТОП-10 по объему площадей на экспозиции. Самые же доступные квартиры реализуются в городском округе Звенигород, где средний бюджет покупки находится на уровне 2,755 млн руб.
Стоит отметить, что наиболее значительный объем предложения на экспозиции в указанных локациях представлен в проектах комфорт-класса, на втором месте по объему — класс «стандарт» (эконом), прочие классы представлены в незначительном объеме. Причем, такое распределение предложения по классам характерно в целом для всего Подмосковья.
С точки зрения строительной готовности структура экспозиции выглядит следующим образом. Основной объем находится на стадии монтажных и отделочных работ.
«При этом процент сданного жилья на экспозиции довольно высок, что свидетельствует о недостаточном уровне ликвидности подмосковных проектов.
В то же время процент предложения на низких стадиях строительства (начало СМР, строительство не начато) также значителен (суммарно 25%), что говорит о проявленном интересе к развитию территорий Подмосковья в рамках жилой и комплексной застройки», — поясняет директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
Кстати, данным исследованием выявлены также и районы-аутсайдеры по объему общей площади жилья на экспозиции. В их числе г/о Егорьевск, Краснознаменск, Лыткарино, Долгопрудный, Чехов и проч., то есть районы с недостаточным уровнем транспортной доступности общественным транспортом до мест приложения труда.
По мнению специалистов IT-платформы bnMAP.
pro, в будущем можно прогнозировать рост востребованности жилья, как расположенного в районах с реализующимися планами по улучшению условий транспортной доступности, так и расположенному в районах, которые окажутся способны сохранить уровень комфорта проживания в своей агломерации с исторически сформировавшимся позиционированием престижности и удобства для жизни.
Таблица 1. ТОП-10 самых активно застраиваемых районов Подмосковья
| П/п | РайонПодмосковья | Общая площадь лотов на экспозиции | Количество лотов на экспозиции | Количество корпусов на экспозиции |
| 1 | г.о. Красногорск | 380 678 | 7 080 | 138 |
| 2 | Ленинский | 306 465 | 6 002 | 125 |
| 3 | г.о. Химки | 283 799 | 4 585 | 78 |
| 4 | Одинцовский | 277 247 | 4 829 | 86 |
| 5 | г.о. Мытищи | 232 878 | 4 330 | 78 |
| 6 | г.о. Балашиха | 227 703 | 4 235 | 62 |
| 7 | г.о. Люберцы | 182 565 | 3 560 | 69 |
| 8 | Солнечногорский | 123 369 | 2 446 | 54 |
| 9 | г.о. Звенигород | 117 251 | 2 770 | 30 |
| 10 | г.о. Истра | 113 604 | 2 103 | 96 |
Таблица 2. Ценообразование районов из ТОП-10
| Район Подмосковья | Средневзвешенный бюджет | Средневзвешенная цена 1 кв.м. |
| г.о. Красногорск | 5 872 954 | 94 520 |
| Ленинский | 4 441 659 | 81 106 |
| г.о. Химки | 7 221 561 | 102 853 |
| Одинцовский | 7 773 762 | 106 481 |
| г.о. Мытищи | 4 549 612 | 79 077 |
| г.о. Балашиха | 4 538 570 | 77 140 |
| г.о. Люберцы | 4 557 199 | 82 623 |
| Солнечногорский | 3 208 330 | 65 835 |
| г.о. Звенигород | 2 755 037 | 55 202 |
| г.о. Истра | 4 605 940 | 77 568 |
Диаграмма 1. Класс объектов на экспозиции
Диаграмма 2. Стадия строительной готовности объектов на экспозиции
