Весна – самое время подсчитывать первые результаты этого года, и рынок новостроек – не исключение. Между тем, за первые два месяца 2020 года в жилых комплексах комфорт-класса в Москве по ДДУ уже успели купить порядка 5 тыс. квартир и апартаментов. Об этом порталу «НовостройСити» рассказали эксперты Est-a-Tet. Делимся с вами результатами исследования компании и рассказываем, какие проекты и районы популярны у покупателей в этом году.
Востребованные районы Москвы
По данным специалистов, за прошедший год спрос покупателей заметно переориентировался – в течение года востребованные раньше районы сменились другими. Это связано, в том числе, с развитием транспорта и инфраструктурных объектов.
Например, самыми популярными у покупателей в сегменте комфорт стали новостройки в Западном Дегунино на севере Москвы.
В этой локации за первые два месяца договоры долевого участия подписали 372 раза, а это больше 7% от всего объема зарегистрированных ДДУ в Москве в рамках комфорт-класса.
На второй строчке рейтинга оказался район Богородское на востоке столицы. По результатам исследования, за январь-февраль здесь приобрели 305 квартир и апартаментов комфорт-класса – доля в 6% от общего количества зарегистрированных ДДУ.
В тройку вошел район Люблино на юго-востоке – показатели этой локации достигли доли в 5.7%, или показателей в 287 договоров.
В прошлом году тройка лидеров была абсолютно другой – эти места в рейтинге занимали Дмитровский район, Солнцево и Некрасовка.
Востребованные новостройки комфорт-класса
За первые два месяца года на первое место для покупателей вышел ЖК «Тринити» В Западном Дегунино, строительством которого занимается ГК «Гранель». Доля этой новостройки в районе составила 42%. Бюджет в жилом комплексе начинаются от 5.3 млн руб. и достигают 13.5 млн руб.
На второй строчке – ЖК «Преображение» от ГК «Инград» в Богородское, причем в районе проект занял превалирующую долю в 82%. Здесь купить квартиру на текущий момент можно от 5.8 до 20.8 млн руб. В районе Люблино самым популярным у покупателей стал ЖК «Люблинский парк», который реализует ГК «ПИК». В этой локации проект занял долю в 90%, при этом стоимость жилья здесь начинается от 4.1 млн руб.
Планируете покупку квартиры в новостройке? Свяжитесь с нами!
Тег video не поддерживается вашим браузером.
«Метриум»: Самые продаваемые новостройки бизнес-класса 2020 года в Москве
В 2020 году 43% всех квартир в новостройках эконом- и комофрт-класса в Москве были проданы в 15 жилых комплексах, лидирующих по продажам среди более 80 проектов сегмента, подсчитали аналитики «Метриум». В наиболее успешном проекте за год застройщик реализовал почти 2 тыс. квартир.
Новостройки Москвы Источник: пресс-служба компании «Метриум»
В 2020 году в «старой» Москве были зарегистрированы почти 32,2 тыс. договоров участия физических лиц в долевом строительстве жилых комплексов эконом- и комфорт класса, вместе образующих массовый сегмент рынка новостроек. Несмотря на коронакризис, это больше, чем в 2019 году (30,2 тыс. ДДУ).
Как и в прошлые годы, среди проектов новостроек в Москве четко выделяются лидеры продаж, которые аккумулируют большую часть спроса. Правда, в 2020 году в 15 наиболее успешных новостройках было зарегистрировано 40% от общего числа сделок, тогда как по итогам 2019 года лидеры привлекли 44% клиентов.
Самым продаваемым жилым комплексом массового сегмента в 2020 году стал «Люблинский парк» (ГК ПИК), который находится в районе Люблино на юго-востоке Москвы. В 2019 году он занимал вторую строчку.
Ежемесячно в этом проекте застройщик реализовывал по 146 квартир, а всего на его долю пришлось 5,4% от общего числа ДДУ, зарегистрированных на рынке новостроек массового сегмента за весь год.
При этом к концу года застройщик сохранил в этом комплексе привлекательный уровень цен: в декабре средний «квадрат» в «Люблинском парке» продавался за 175 тыс. рублей при средней цене по сегменту – 207 тыс. рублей.
На втором месте оказался проект «Life-Варшавская». Этот жилой комплекс комфорт-класса строит компания «Пионер» в районе Москворечье-Сабурово на юге Москвы. Средний темп продаж составил более 100 квартир в месяц, а доля рынка достигла 3,8%. К концу года квартиры в «Life-Варшавской» продавались в среднем по 212 тыс. рублей за кв.м.
На третьем месте жилой комплекс «Огни» компании «Донстрой», который возводится в Раменках на западе Москвы. Продажи здесь также достигли среднего темпа почти в 100 квартир в месяц. В сумме все заключенные в этом проекте ДДУ образовали более 3% всех зафиксированных в 2020 году сделок. При этом «Огни» стали самым дорогим жилым комплексом в топ-15 со средней стоимостью 304 тыс. рублей за кв.м.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в 2020 году*
| Проект | Район | Число ДДУ | Доля в общем кол-ве ДДУ в массовом сегменте | Средняя цена предложения в декабре 2020 года, тыс. руб/кв.м | ||
| 1 | ▬ | Люблинский парк | Люблино | 1 753 | 5,4% | 174,6 |
| 2 | ▲ | LIFE-Варшавская | Москворечье-Сабурово | 1 232 | 3,8% | 212,4 |
| 3 | ▲ | Огни | Раменки | 1 164 | 3,6% | 304,2 |
| 4 | ▼ | Тринити | Западное Дегунино | 999 | 3,1% | 203,4 |
| 5 | ▼ | Мякинино парк | Кунцево | 958 | 3,1% | 167,0 |
| 6 | ▲ | Михайловский парк | Рязанский | 871 | 2,7% | 186,1 |
| 7 | ▲ | В стремлении к свету | Лианозово | 869 | 2,7% | 166,3 |
| 8 | ▼ | Лучи | Солнцево | 864 | 2,7% | 229,9 |
| 9 | ▲ | Дмитровский парк | Дмитровский | 840 | 2,6% | 192,2 |
| 10 | ▼ | Fresh | Зябликово | 816 | 2,5% | 239,8** |
| 11 | ▲ | Ильменский 17 | Западное Дегунино | 765 | 2,4% | 211,4 |
| 12 | ▬ | Квартал Некрасовка | Некрасовка | 765 | 2,4% | 162,1 |
| 13 | ▼ | Кварталы 21/19 | Рязанский | 694 | 2,2% | 234,0 |
| 14 | ▲ | Вестердам | Очаково-Матвеевское | 687 | 2,1% | 271,0 |
| 15 | ▼ | Шереметьевский | Марьина Роща | 686 | 2,1% | 227,9 |
- *Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
- **Данные на октябрь 2020, когда были завершены продажи на первичном рынке.
- Источник: «Метруим»
Эксперты «Метриум» отмечают широкий разброс цен среди топовых по продажам проектов 2020 года. Помимо упомянутых ЖК «Огни» и «Life-Варшавская», более высоким по сравнению со средним значением по рынку (207 тыс.
рублей за кв.м в декабре 2020) обладают комплексы «Вестердам» (271 тыс. рублей), «Кварталы 21/19» (234 тыс. рублей), «Лучи» (230 тыс. рублей) «Шереметьевский» (228 тыс. рублей), «Ильменский 17» (211 тыс. рублей за кв.
м).
Самыми доступным ЖК рейтинга стали «Квартал Некрасовка» (162 тыс. рублей за кв.м), «В стремлении к свету» (166 тыс. рублей), «Мякинино парк» (167 тыс. рублей за кв.м) и «Люблинский парк» (175 тыс. рублей).
«Как видим, жесткой корреляции между спросом и ценой новостройки в Москве нет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Среди топовых по продажам проектов можно найти как довольно дорогие объекты, сопоставимые по цене с комплексами бизнес-класса, так и значительно более доступные новостройки.
Это значит, что у основной массы покупателей есть хорошие финансовые возможности, позволяющие им тщательно выбирать жилье, а не приобретать только самое дешевое. Это значит, что потенциал для дальнейшего роста цен на новое жилье в Москве сохраняется».
Эконом, комфорт, бизнес и премиум: гид по классам жилья
Какие есть классы жилья?
Их примерно 6. Три в массовом сегменте — эконом, комфорт, комфорт+; три — в высокобюджетном: премиум, бизнес, элит. Но некоторые девелоперы вводят свои классы: например, для массового жилья — прагматик или стандарт. А для дорогого — De Luxe, эксклюзив, Sky.
Кроме того, в Москве, Петербурге и других крупных городах застройщики и риелторы стали избегать маркировки «эконом» даже для недорогих ЖК со скромными характеристиками: не хотят, чтобы возникала ассоциация с морально устаревшим и неудобным жильём.
Чем отличаются классы жилья?
Законодательно отличия классов жилья в России не закреплены. Даже среди риелторов и профессионалов рынка нет договорённости об их границах.
Единственный документ, более или менее подробно описывающий разные типы жилья, — «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек», составленная экспертами Российской гильдии риелторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Но этот документ не утверждён правительством, официально не принят всеми застройщиками и риелторами, поэтому критерии классов жилья остаются размытыми. И параметры каждого ЖК нужно анализировать отдельно, без привязки к указанному классу.
Что говорят эксперты:
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE:
Классификация жилья — это субъективное дело, единой методики, которой придерживаются все игроки рынка, до сих пор не существует. Именно поэтому один и тот же комплекс разные эксперты могут относить как к комфорт-, так и к бизнес-классу.
Кроме того, из-за роста конкуренции границы между классами ЖК стираются, на рынок выходят проекты комфорт-класса с характеристиками сегмента бизнес (панорамные окна, авторское оформление придомовой территории, потолки от 3 метров и пр.
) или жильё бизнес-класса с элементами, типичными для элитного сегмента (натуральные отделочные материалы на фасадах, архитектура от именитых иностранных специалистов, система «умный дом» и пр.).
Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент»:
Сегментация жилой недвижимости очень размыта. На рынке нет утверждённой классификации жилья, как, например, в автомобильной отрасли. Только внимательно изучив проектную декларацию жилого комплекса, можно делать выводы о том, как будет реализован проект в итоге.
Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
Характеристики объектов одного класса разных застройщиков отличаются даже в условиях одного города, не говоря уже о разных регионах. При выборе недвижимости важнее обращать внимание на реальные параметры и преимущества конкретного объекта.
Зачем тогда нужны классы?
Классы помогают позиционировать жилые комплексы в рекламе, искать свою аудиторию. В 90-е и нулевые в основном говорилось о двух классах — эконом и элит. Затем шкала классификации расширилась.
Появились маркировки «комфорт» (улучшенный эконом), «бизнес» (более доступный элитный класс), «премиум» (находится между бизнес-классом и элитным) и «De Luxe» (супер-роскошный, ещё более дорогой и эксклюзивный, чем элит).
Что говорят эксперты:
Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
Переходные классы используются для характеристики проектов, которые «не дотягивают». Так, жилой комплекс комфорт+ может быть наполнен как проект бизнес-класса, но расположен в не очень хорошей локации, или же это могут быть проекты комфорт-класса с более дорогим инженерным оснащением — общедомовыми системами очистки воды, вентиляции, с концептуальным благоустройством и т. д.
На какие параметры смотреть при выборе квартиры в новостройке
Класс новостройки — всего лишь рекламный маркер. Смотрите на реальные характеристики ЖК, изучайте проектную декларацию, аналитику в медиа, отзывы на форумах. Сравнивайте разные ЖК примерно одной ценовой категории (плюс-минус 300–500 тысяч рублей за квартиру интересующего вас метража).
- Если выбираете квартиру в новостройке на этапе котлована, лучше съездить на готовые объекты девелопера, посмотреть, как обстоят дела там, и сравнить с тем, что обещал сделать застройщик в рекламе: это неплохо демонстрирует умение доводить начатое до конца.
- Оценивайте класс ЖК по следующим параметрам:
- Расположение и инфраструктура
- локация: в центре или на окраине? в промзоне или рядом парком? есть ли метро? что с пробками и подъездными путями к ЖК? какая репутация у района в целом?
- инфраструктура рядом: что есть в шаговой доступности? какой рейтинг у ближайших школ и детских садов? есть ли рядом спортивные центры, бассейн, кафе, магазины и всё, что нужно для жизни?
- вид из окон, значимые места: театры, музеи, концертные залы или знаковые культурные объекты поблизости? вид на реку? на Кремль? Все это может быть дополнительным плюсиком в определении класса.
Внешние характеристики ЖК
- архитектура: авторский или типовой проект? сколько этажей? как плотно стоят дома друг к другу? какая отделка у фасадов? есть ли какие-то «фишки» (патио, террасы, эксплуатируемые крыши)?
- окна и балконы: какой дизайн у балконов и лоджий? или их вообще нет? какие окна — есть ли панорамные и французские или только обычные?
- дворы: закрыт ли въезд для машин? есть ли ландшафтный дизайн, посадки взрослых деревьев, ливневая канализация, дренаж? есть ли зона отдыха, детские и спортивные площадки? место для выгула собак?
- внешний вид общественных зон: как выглядит входная группа — как обычный «советский» подъезд или поинтереснее? реализован ли принцип безбарьерной среды? есть ли удобный холл, консьерж-сервис, ресепшен, колясочные, душ для собак?
Технические характеристики
- высота потолков: до 2,7 м? больше 3,0 м?
- количество квартир: сколько квартир на этаже? сколько квартир в одном корпусе?
- технологии строительства: панель, монолит, кирпич, смешанные?
- планировочные решения: типовые или оригинальные? насколько удобно всё продумано? много ли вариантов планировок? есть ли ванные с окнами? гардеробные? спальни с собственной ванной?
- лифты: сколько? какие?
Характеристики общих зон и самих квартир
- площадь квартир: этот параметр нужно оценивать в комплексе с другими: например, премиальные студии могут быть по 28–40 кв. м, но за счёт идеальной локации, авторской архитектуры ЖК и инфраструктуры вокруг будут относиться к высокому классу.
- площадь кухни: меньше 9 квадратных метров? больше 25?
- количество санузлов: один? два? три? больше? два для огромной однокомнатной квартиры? или один совмещённый для скромной двушки?
- внутренняя отделка общественных зон: обычная побелка и покраска? керамогранит? или дизайнерские решения?
- внутренняя отделка квартир: дизайнерская? без отделки? обычная отделка недорогими материалами? white-box?
Инженерные решения и безопасность
- доступ во двор: свободный? по домофону? по смарт-карте?
- видеонаблюдение: есть или нет? во всех общих зонах или только кое-где?
- коммуникации: стоят ли счётчики отопления? есть ли энергоэффективные решения? какие установлены батареи? есть ли система «умный дом» или её элементы?
- службы: консьерж? охрана? или что-то ещё?
- сбор мусора: раздельный или нет? как выглядит сама зона приёма ТБО? есть ли мусоропровод?
Собственная инфраструктура ЖК
- парковки: какое соотношение парковочных мест и квартир? есть ли подземный паркинг? можно спуститься в него прямо на лифте? есть ли парковки для велосипедов?
- кладовки: есть в квартирах? или под них выделено место в ЖК?
- есть ли дополнительные услуги — свой детский сад, фитнес-центр, лобби, коворкинг?
- Что говорят эксперты:
- Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
- Характеристики, по которым различают классы жилых комплексов, — это локация объектов и их продуктовые свойства: технология строительства, архитектура, благоустройство, эргономичность планировок и метраж квартир в новостройках, высота потолков, дополнительные опции.
Проекты более высокого сегмента отличаются индивидуальной архитектурой и дизайном мест общего пользования, часто — от именитых дизайнеров. Если проект эконом-класса будет скорее всего панельным, то в более высоких классах используется монолитная и кирпичная технологии строительства.
Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:
Цена — скорее, один из маркеров. Определённых денег стоит именно совокупность преимуществ.
Например, проекты жилья комфорт-класса могут очень различаться.
Один комплекс располагается за 2–3 квартала от метро, но имеет комфортную внутреннюю зону с озеленением, хорошие детские и спортивные площадки и т. д.
А во втором ничего этого нет, комфорт-классом он называется только потому, что находится рядом с метро и в квартирах потолки чуть повыше, чем у конкурентов. И стоить эти проекты будут сопоставимо.
Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
Цена квадратного метра формируется из нескольких параметров. Сюда включается и стоимость земельного участка, и стоимость строительства, и инженерной начинки, и подключения к коммуникациям. Поэтому цена квадратного метра у разных проектов одного сегмента может варьировать — она отражает множество условий, а также уровень спроса на жильё в данном регионе в данном классе.
Показатель класса — не площадь квартиры, а уникальность планировок и характеристик. Так, в бизнес-классе можно найти квартиры с большими гардеробными, окном в санузле, террасой, каких не встретишь в жилье эконом-класса.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
Классификация новостроек происходит за счёт оценки нескольких показателей: расположения, конструктива здания, площади квартир, технического оснащения дома, отделки входных групп, благоустройства придомовой территории, инфраструктуры, уровня отделки квартир и пр.
Рассмотрим разницу на примере организации безопасности. В новостройках комфорт-класса есть консьерж, домофон, возможно, ограждение по периметру. В бизнес- и премиум-классе к данному списку прибавляются посты охраны и видеонаблюдение. В элитном классе проекты дополнительно имеют круглосуточную многоуровневую систему охраны, стойку ресепшен, систему быстрого информирования и реагирования.
При этом средняя стоимость квадратного метра не является критерием класса жилого комплекса: так, квадратный метр в жилье комфорт-класса в Москве стоит в среднем 93,6–347,6 тыс. рублей, а в бизнес-классе — 129,8–500,8 тыс. рублей. То есть квартиры в новостройках, которые имеют одинаковую цену, могут быть представлены в разных классах.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Стойлик.
Купить квартиру в новостройке (ЖК) бизнес-класса с мебелью в Москве — 7 жилых комплексов, цены от застройщика, продажа квартир в новом доме — m2.ru
- МФК «Новоданиловская 8»
- МФК «Новоданиловская 8»
-
- Строится до 3 кв. 2022 г.
- Москва, наб. Новоданиловская
11 636 821 – 12 952 626 ₽ 12 159 675 – 18 499 496 ₽ 16 639 672 – 22 514 210 ₽ 22 608 826 – 30 963 686 ₽ 33 091 617 – 35 448 595 ₽ Эскроу
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- МФК «Тропарево Парк»
- МФК «Тропарево Парк»
-
- Строится до 4 кв. 2022 г.
- Москва, пос. Мосрентген, д. Дудкино
12 055 374 – 13 488 931 ₽ Эскроу
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- Жилой район «Скандинавия»
- Жилой район «Скандинавия»
-
- Есть сданные
- Строится до 3 кв. 2023 г.
- Москва, пос. Сосенское, Скандинавский бул. / ул. Эдварда Грига
10 690 680 – 19 101 832 ₽ Эскроу
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- Апарт-комплекс «Измайловский парк»
- Апарт-комплекс «Измайловский парк»
-
- Строится до 4 кв. 2023 г.
- Москва, Окружной проезд, 10Г
14 376 000 – 16 692 870 ₽ Эскроу
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- МФК «The Book»
- МФК «The Book»
- Москва, ул. Новый Арбат, 15
28 950 000 – 39 848 000 ₽ 83 790 000 – 90 237 300 ₽ Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- ЖК «Академия Парк»
- ЖК «Академия Парк»
-
- Есть сданные
- Строится до 4 кв. 2021 г.
- Москва, пос. Первомайское, ул. Новая
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
- ЖК «Лица»
- ЖК «Лица»
- Москва, ул. Авиаконструктора Сухого, 2, к. 1, 2
Рассчитать ипотекуЭкономия до 0,5% на ставке
Как купить бизнес-класс по цене комфорта, используя льготную ипотеку
Программа льготной ипотеки под 6,5% для покупки нового жилья запущена государством в конце апреля. Согласно статистике, она подстегнула интерес покупателей: только в Москве было выдано кредитов на более чем 90 млрд рублей.
Чем так хороша льготная ипотека? Какие действия необходимо предпринять, чтобы ею воспользоваться? Как улучшить свои жилищные условия, хорошо при этом сэкономив? Об этом в интервью « РБК-Недвижимости» рассказал коммерческий директор «ЛСР.
Недвижимость — Москва» Александр Чайковский.
— Конкретно ваша компания почувствовала интерес к программе ипотеки с господдержкой?
— С начала действия программы льготной ипотеки на конец августа в Московском регионе «Группой ЛСР» заключено 418 кредитных договоров, 296 из них — с использованием льготной программы. Отмечу, что из месяца в месяц доля ипотечных договоров по льготной программе активно росла. Так, в мае и июне доля таких договоров составляла примерно 50%, в июле — уже 79%, а к концу августа достигла 93%.
— Программа вот-вот завершится (до 1 ноября). В связи с чем на рынке такой ажиотаж? Почему все хотят успеть запрыгнуть в этот поезд?
— Во-первых, до 1 ноября 2020 года действует самая низкая за всю историю выдачи ипотечных кредитов ставка в 6,5%. Например, еще весной снижение ставки до 6,5% означало, что покупателям стал доступен обширный пул квартир, которые они раньше не могли себе позволить из-за высокой цены или большого ежемесячного платежа.
А разницу между 6,5%, которые будут платить покупатели, и рыночной ипотечной ставкой возьмет на себя государство. Льготная ставка, кстати, сохраняется на весь период кредитования.
То есть даже когда программа льготного кредитования закончится, покупатели, успевшие взять такой кредит, все еще будут платить по сниженным процентам.
— Льготная ипотека — это всегда 6,5%? Некоторые банки предлагают 5,85%. Или это уже не льготная ипотека, а что-то другое?
— 6,5% годовых — это законодательно установленный уровень процентной ставки, который банковские организации не имеют права превысить, выдавая ипотечные кредиты до 1 ноября.
Однако, конкурируя с кредитными организациями, партнерские банки «Группы ЛСР» предлагают все более низкие ставки. На сегодняшний день в Москве, как вы правильно заметили, минимальная процентная ставка по программе льготной ипотеки составляет именно 5,85%.
В ряде случаев такая ставка позволяет даже отказываться от арендного жилья в пользу покупки собственного.
— Сейчас некоторые банки говорят о том, что весь первый год можно не вносить платежи по программе ипотеки с господдержкой. Это обман?
— Нет, это реальная программа, которую «Группа ЛСР» в Московском регионе запустила совместно с Россельхозбанком. Клиенты могут купить любую понравившуюся квартиру в нашем ЖК уже сегодня и по текущей цене.
Согласно основным условиям программы, первоначальный взнос составляет не менее 25% от стоимости квартиры, ипотечная ставка зафиксирована на уровне 9,5%, а максимальный срок кредитования может достигать 30 лет.
— Программа позволяет использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса?
— Согласно нашим данным, чаще всего квартиры в ипотеку берут семейные пары, у которых есть дети. Как мы знаем, с января этого года материнский капитал получают даже те, у кого родился один ребенок. Поэтому льготная ипотечная ставка в 6,5% позволит больше не копить на первоначальный взнос, а сразу взять ипотеку, используя средства материнского капитала.
— А почему вообще стоит брать ипотеку, пусть даже льготную, а не арендовать в том же районе или в том же ЖК? Это же проще и дешевле, всегда можно переехать. Разве нет?
— Благодаря госпрограмме по субсидированию ипотечной ставки на отечественном рынке жилья произошли революционные изменения. Впервые в истории ипотечный платеж за новостройку стал дешевле арендного. И наше недавнее исследование подтверждает этот факт.
Например, средний ежемесячный платеж за аренду однокомнатной квартиры в ЖК «Лучи» составляет 38 768 руб. Это данные ЦИАН. Чтобы выплата по ипотеке с господдержкой по такому же жилью была меньше, достаточно взять кредит на 25 лет. И тогда, например, квартира площадью 33 кв.
м стоимостью 8,009 млн руб. будет обходиться в ипотеку по 35 270 руб. в месяц. Вы видите сами, что купить выгоднее.
Не говоря уже о том, что в этом случае вы платите за свою собственность, которой всегда можете распорядиться по своему усмотрению, и избавляете себя от рисков, которые влечет за собой жизнь в съемной квартире.
— Почему нельзя купить квартиру в этой программе в октябре или вообще в следующем году? Куда спешить?
— Программа льготной ипотеки имеет ограниченный срок действия — до 1 ноября 2020 года. Средства, выделенные на ее реализацию, были лимитированы изначально. До августа на эти цели планировалось потратить 740 млрд руб., однако желающих взять льготную ипотеку оказалось так много, что лимит был увеличен до 900 млрд руб.
— Смотрите: многие мечтают жить в квартале бизнес-класса, но хватает только на комфорт-класс. С ипотекой под 6,5% можно купить за те же деньги или с небольшой доплатой такое же жилье в более высоком классе?
— Давайте посчитаем.
Итак, в феврале и марте 2020 года минимальная ставка по ипотеке, например, для незарплатных клиентов Сбербанка при первоначальном взносе 20% составляла 9,1%. При первоначальном взносе в размере 15% от стоимости квартиры — 9,4%.
С такими исходными при покупке двухкомнатной квартиры в ЖК комфорт-класса «Лучи» стоимостью 11,9 млн руб. и с первоначальным взносом 1,8 млн (как раз 15%) ежемесячный платеж составит 87 543 руб.
Это с учетом того, что кредит взят на 25 лет.
Теперь переместимся в ЖК бизнес-класса «ЗИЛАРТ» и применим к покупке в нем квартиры льготную ипотеку со ставкой 6,1%. Первое, о чем стоит помнить, — на льготную ипотеку для Москвы и Санкт-Петербурга установлен лимит в 12 млн руб.
Это значит, что при приобретении в «ЗИЛАРТе» двухкомнатной квартиры стоимостью, например, 14,7 млн руб. первоначальный взнос придется увеличить до 18,4% (2,7 млн руб.). Тогда ежемесячный платеж составит 78 052 руб.
Кредит также берем на 25 лет.
Да, первоначальный взнос в «ЗИЛАРТе» будет больше, но ежемесячный платеж следующие несколько десятилетий почти на 10 тыс. руб. меньше.
Рассмотрим условия с первоначальным взносом в 20% — для этого необходимо будет добавить 580 тыс. руб. Со ставкой 9,1% и кредитом на 25 лет ежемесячный платеж за ту же двухкомнатную квартиру в «Лучах» составит 80 545 руб. А вот при покупке квартиры в «ЗИЛАРТе» со ставкой 6,1% ежемесячный платеж за жилье бизнес-класса составит уже 76 491 руб.
— А если не менять класс новостройки, а увеличить метраж — такие запросы есть?
— Да, льготная ипотека может помочь не только тем, кто хочет поменять комфорт-класс на бизнес. Те, кто рассматривал однокомнатную квартиру в «Лучах» с использованием льготной ипотеки, может позволить себе двухкомнатную! Давайте посчитаем.
При покупке однокомнатной квартиры в «Лучах» стоимостью 7,7 млн руб. и с первоначальным взносом 15% (1,16 млн руб.) со ставкой 9,4% ежемесячный платеж составит 56 686 руб. Снова берем максимальный срок, кредит на 25 лет.
А вот со ставкой 6,1% ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру стоимостью 11,9 млн руб. и с первоначальным взносом 15% составит немногим больше — 65 694 руб. Но зато это будет большая и светлая двухкомнатная квартира.
— Как банки относятся к заявителям на ипотеку с господдержкой? Одобряют или отказывают? Что надо делать покупателю, чтобы ее одобрили?
— За первые семь месяцев 2020 года было одобрено более 90% ипотечных сделок для клиентов «Группы ЛСР» в Московском регионе. При этом отказ именно по сделкам с применением льготной ипотеки минимален — потому что в данном случае не важны ни возраст, ни размер заработка.
Чтобы с высокой степенью вероятности получить одобрение, нужно сделать несколько шагов: выбрать и забронировать квартиру; проконсультироваться у нашего ипотечного менеджера, который поможет вам собрать пакет документов; получить в банке одобрение на ипотеку.
Однако по мере увеличения объемов кредитования наверняка вырастут и требования к заемщикам — и взять ипотеку будет сложнее. Также растут и цены на недвижимость. Поэтому решение не стоит откладывать до октября — объективно можно не успеть.
Новостройки бизнес-класса в Москве — что общего между ними и чем различаются
- Что общего
- Различия
- Примеры новостроек бизнес-класса
На рынке недвижимости сегмент бизнес занимает менее 40%. Каким должно быть жилье бизнес-класса? Что предлагают застройщики в сегменте новостроек бизнес класса в Москве, и чем они отличаются между собой?
Что общего
Часто предложения недвижимости категории комфорт застройщики именуют бизнес-классом. Это обусловлено невысоким спросом на рынке недвижимости и снижением платежеспособности покупателя.
В большей степени деление на сегменты нужно продавцу для грамотного позиционирования предложения. Для покупателя имеет значение цена квадратного метра.
Но если застройщик претендует на категорию бизнес-класса, дома должны отвечать ряду требований.
Общая черта для такого жилья – стандарты строительства:
- В основном это монолитно-каркасные или монолитно-кирпичные дома.
- Строители делают вентилируемый фасад, используя дорогие синтетические и натуральные материалы. Для создания привлекательного облика фасад дома входной группы оснащают дизайнерскими светильниками.
- Окна ставят пластиковые и деревянные импортного производства.
- Лифты скоростные от зарубежных поставщиков.
- Оригинальное освещение.
- Автономное или центральное отопление.
- Система контроля температуры в помещениях.
- Меблировка.
- Централизованная приточно-вытяжная вентиляция.
Сегмент ориентирован на семьи с детьми, поэтому больше всего многокомнатных квартир. Так можно отличить более высокий уровень от эконома или комфорта, поскольку они представлены в основном двухкомнатными и однокомнатными квартирами. В премиум сегменте покупатель обычно приобретает жилье для детей или семьи, рассчитывая на долголетнее проживание.
Метраж однокомнатной квартиры начинается от 45м2, двухкомнатной от 65м2, трехкомнатной от 90м2 и четырехкомнатной от 120м2. Высота потолков на уровне 2,8 – 3,0м.
Для ЖК бизнес класса в Москве характерна транспортная доступность и возможность быстро добраться на работу на автомобиле, а не метро, поэтому компании стараются возводить объекты с доступом к основным магистралям города, но немного в отдалении, чтобы огородить от шума и загрязнения.
Паркинг сооружают подземный, за счет чего появляется больше пространства на придомовой территории, а внутри дома более свободная планировка. Паркинг отапливается и имеется сервис центр с мойкой.
Квартиры продают без отделки и под ключ. По мнению экспертов в ближайшем будущем все больше квартир будет выполняться с отделкой для скорейшего заселения. На лестничной клетке их не более 5.
В квартире обычно большая кухня. Для четырехкомнатных квартир в планировку входит второй санузел для гостей.
Интересно! В многокомнатных квартирах к спальне примыкает отдельный санузел «для родителей». Это решение сегодня становится популярным и у сегмента комфорт, но пока что санузел делают только для четырехкомнатных квартир.
Остекление домов производят качественное – с тройным стеклопакетом для улучшенной шумоизоляции. Могут использовать специальное тонировочное покрытие, чтобы с улицы не было видно квартиру изнутри.
Предполагается обязательное наличие консьержа, системы видеослежения, часто закрытая придомовая территория.
Развитая инфраструктура – один из важнейших факторов. Обязательно наличие:
- пешеходных зон, дорожек для велосипедистов;
- двор с озеленением и красивым ландшафтом;
- близи новостройки частный детский сад и во дворе площадки для игр;
- в пешей доступности кафе, супермаркеты и аптеки, а также спортивные объекты.
Для квартир бизнес класса от застройщика подъезды выполняют на уровне земли. Часто есть арки или наличие сквозных подъездов для выхода в закрытый двор. На первых этажах чаще всего располагается сервис: магазины, аптеки, фитнес клубы.
Различия
Одним из главных отличительных особенностей является местоположение. Дома этого сегмента строят в престижных районах. Это влияет и на ценообразование, и на транспортную доступность к работе.
Центр столицы застроен преимущественно элитным жильем, в пределах третьего транспортного кольца располагается бизнес-класс. Застройка исключительно точечная.
В спальных районах возводят постройки эконом сегмента. Есть исключения, но тогда район должен быть живописным, с хорошей экологией: вблизи исторических заповедников, памятников архитектуры, речек и лесных массивов. В новых районах Москвы при возведении жилья уровня премиум должна учитываться близость общественного транспорта и дорог для выезда к центру.
Местоположение – ключевой фактор при образовании цены. Самые дорогие объекты находятся в центре. Средняя стоимость до 300 000 рублей за квадратный метр. Дешевые квартиры по московским меркам можно найти в северо-западном округе и Новой Москве. Цена составит порядка 150 000 рублей за квадратный метр.
Отличительной чертой всех новостроек бизнес-класса являются индивидуальные проекты. Для эконома характерна типовая застройка. В первом случае это всегда оригинальная архитектурная идея.
Обычно внешний вид новостроек Москвы бизнес класса от застройщика украшают затейливые балконы, необычный декор по фасаду, панорамные стекла, могут быть зимние сады и разнообразное озеленение террас.
Иногда входные группы строят в помпезном оформлении с дорогими материалами или имитацией под дорогие материалы. Часто на проект приглашают известных архитекторов или обращаются к фирмам с высокой репутацией.
В исключительных случаях новостройки могут располагаться вблизи бывших промзон. В таком случае застройщик обязан предоставить покупателю документацию о проведенных экологических экспертизах.
Примеры новостроек бизнес-класса
Какие сейчас есть новостройки бизнес класса от застройщика в Москве? В районе Беговом возводят ЖК «Царская площадь», который будет состоять из 4-х корпусов в честь правителей царской России:
- Екатерининский;
- Петровский;
- Александровский;
- Романовский.
Архитектурной особенностью комплекса является умелое сочетание истории с современностью. для фасада использовали более 15 видов отделки. Например, Екатерининском корпусе стены выглядят малахитово-зелеными, в Романовском благородный синий.
Интересно! В 1882 году на месте ЖК прошла всероссийская выставка, где были представлены достижения империи. Этот павильон будет сохранен на территории комплекса как исторический памятник.
Комплекс обладает собственной инфраструктурой: на его территории возведут фонтан и парк с зонами отдыха, пешеходными дорожками. Предполагается наличие салона красоты, аптеки, магазинов, банковских отделений, ресторанов и подземного паркинга.
В районе СЗАО строится уникальный комплекс «Серебряный бор», который располагается у Москвы-реки рядом с Высокотехнологическим научно-исследовательским институтом неорганических материалов им. А. А. Бочвара.
Хоть это и считается комплексом, но дом сдается всего один. Зато вся инфраструктура прилагается: подземная парковка, детский сад и площадки для игр. Целых два первых этажа заняли коммерческие помещения. На последних этажах у жильцов будут собственные террасы. Большинство панорамных окон выходят в сторону леса и на реку.
Дом поделен на три секции в форме буквы «П». При отделке фасада строители использовали водоотталкивающие материалы, похожие на дерево. Для обладателей квартир предусмотрено специальное приложение, в котором можно отслеживать, не забыли ли вы выключить утюг из розетки.
Ипотеку предоставляют все самые крупные банки, ставку определяют по уровню дохода покупателя. Площадь и цены на квартиры:
- Однокомнатная от 40 квадратов до 51,2 за 12-19 млн рублей.
- Двухкомнатная площадью от 77 до 83 квадратных метров стоимостью от 23 до 37 миллионов рублей.
- Трехкомнатные квартиры площадью 97-108 квадратов за цену в 30-42 млн рублей.
Это лишь пара интересных вариантов недвижимости. В Москве их огромное количество.
Зачастую застройщики, обозначающие свой продукт уровнем выше комфорта, скрывают несоответствующее предложение, поэтому при поиске жилья стоит опираться не только на стандарты фасада, площади, но и окружение дома.
Если вблизи нет детского сада, школы, а объект претендует на звание бизнес-класса, скорее всего, ценник неоправданно завышен.