Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения уменьшился на 31,4%. Средняя цена квадратного метра выросла на 24,4% и составила 300 690 руб.
По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке новостроек г. Москвы экспонировалось 92 проекта бизнес-класса с общим объемом предложения около 9 7001 квартир общей площадью 723 тыс.
кв. м. За год количество экспонируемых лотов сократилось на 31,4%, продаваемая площадь — на 31,9%. Столь значительное снижение объема предложения объясняется вымыванием лотов из-за высокого спроса.
По результатам 2020 года показатель вывода новых объектов оказался меньше по сравнению с уровнем прошлого года — 11 против 17. В IV квартале 2020 года на рынок поступило в реализацию 5 новых проектов, а также 18 корпусов в существующих комплексах. Кроме того, был объявлен старт бронирования третьей очереди «Селигер Сити» (корпус №Е1 «Ван Гог»).
Новые проекты 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса
| № | Название | Девелопер | Округ | Старт продаж |
| 1 | TopHILLS | INGRAD | ЮАО | 2 кв. 2020 |
| 2 | Настоящее | Центр-Инвест | ЗАО | 2 кв. 2020 |
| 3 | City Bay | MR Group | СЗАО | 2 кв. 2020 |
| 4 | FORIVER | INGRAD | ЮАО | 3 кв. 2020 |
| 5 | Архитектор | ГК ФСК | ЮЗАО | 3 кв. 2020 |
| 6 | Level Причальный | Level Group | СЗАО | 3 кв. 2020 |
| 7 | Режиссер | ГК ФСК | СВАО | 4 кв. 2020 |
| 8 | Eniteo | Tekta Group | ЮЗАО | 4 кв. 2020 |
| 9 | Symphony 34* | MR Group | САО | 4 кв. 2020 |
| 10 | AFI Park Воронцовский* | AFI Development | ЮЗАО | 4 кв. 2020 |
| 11 | Sydney City | ГК ФСК | СЗАО | 4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум» *бронирование
По количеству квартир в экспозиции лидерство перешло к ЮАО (21,6%; +7,1 п.п. за год), что произошло благодаря повышению активности девелоперов. В этом округе стартовали два новых проекта (TopHILLS и FORIVER от INGRAD), начались продажи в новых корпусах «Зиларт», «Павелецкая сити». Вторую позицию теперь занимает ЮВАО с долей в 16,6% (+6,6 п.п. за год).
Увеличение предложения в этом округе связано с выходом в продажу новых кварталов в ЖК «Символ» от Донстроя (кварталы «Искренность» и «Смелость»). На третьем месте находится бывший лидер — ЗАО с 15,2% (-7,2 п.п. за год). Высокая активность покупателей в ЗАО и релиз всего одного проекта («Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест») заметно сократили объем доступного предложения.
В СЗАО и САО сконцентрировано 14,2% и 10,2% от всего объема предложения (-2,8 п.п. за год каждый). В СВАО отмечается сокращение доли на 2,7 п.п. до 7,1%. Доли остальных округов варьировались от 0,4% (ВАО) до 8,1% (ЮЗАО) с годовой динамикой в пределах ±2 п.п.
Изменение объема предложения в этих округах обусловлено выводом в продажу нового пула лотов, а также различным уровнем спроса на жилье.
| Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) | Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир) |
 |
 |
| Источник: «Метриум» | Источник: «Метриум» |
За последние 12 месяцев выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе строительной готовности (33,8%; +18 п.п.) за счет сокращения доли лотов на этапе монтажных работ (22,1%; −14,5 п.п.) и во введенных в эксплуатацию корпусах (16,8%; −5,3 п.п.). Около трети всех квартир (27,3%) было сосредоточено в новостройках на стадии отделочных работ (+1,8% п.п.).
- Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
- Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям основной объем квартир приходился в конце 2020 года на двухкомнатные лоты (38,6%; −3,1 п.п.
за год), при этом студии, имея наименьшую долю, показали наибольший прирост (4%; +2,7 п.п. за год). Практически в равных долях на рынке представлены одно- и трехкомнатные квартиры: 22,7% (-0,3 п.п.
за год) и 27,6% (-0,4 п.п. за год). Многокомнатные лоты заняли 7,1% (+1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг — декабрь 2020 г., внутренний круг — декабрь 2019 г.)
Источник: «Метриум»
По итогам 2020 года 39% от всего предложения представлено квартирами с отделкой white box и с финишным ремонтом (+17,8 п.п. за период). За год доля квартир с предчистовой отделкой увеличилась до 23,9% (+10,7 п.п.), с отделкой «под ключ» — до 15,1% (+7,1 п.п.). Квартиры без ремонта по-прежнему занимают наибольшую часть рынка — 61%, но их доля устойчиво снижается.
Структура предложения по типу отделки (внешний круг — 4 кв. 2020 г., внутренний — 4 кв. 2019 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 300 690 руб. (+9% за квартал; +24,4% за 12 месяцев). Главная причина роста цен в этом сегменте заключается в высоком платежеспособном спросе и сокращении предложения.
Тенденция на увеличение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалась на протяжении всего года.
Причем наиболее низкий показатель (всего +0,5%) пришелся на конец II квартала 2020 года, когда в связи с закрытием офисов продаж и приостановкой строительных работ застройщики сдерживали цены.
Во втором полугодии цены начали расти, достигнув пика в конце года: прирост за 6 месяцев составил 16%.
Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средневзвешенные цены выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в ЮАО (+36% до 338 тыс. руб./кв.м), ВАО (+29,4% до 272 тыс. руб./кв.м) и ЗАО (27,6% до 325 тыс. руб./кв.м), минимальное — в ЦАО (8,2% до 295 тыс. руб./кв.м). В остальных округах положительная корректировка находится в пределах от 11,9% до 25,4%.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
По итогам 2020 года средний бюджет покупки квартир бизнес-класса составил 22,4 млн руб., увеличившись на 23,4% за год. Положительная динамика отмечается по всем типологиям:
- студии — 10,4 млн руб. (+5,1% за квартал; +22,2% за год);
- однокомнатные —14,6 млн руб. (+8,9% за квартал; +31,1% за год);
- двухкомнатные — 20,6 млн руб. (+8,7% за квартал; +23% за год);
- трехкомнатные — 28,3 млн руб. (+8% за квартал; +22,7% за год);
- многокомнатные — 41,1 млн руб. (+8,1% за квартал; +21,5% за год);
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2020 года:
- ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22 кв. м за 5,9 млн руб.
- ЖК «Метрополия» (ЮВАО / Южнопортовый р-н): студия площадью 25,5 кв. м за 6,4 млн руб.
- ЖК «Фестиваль Парк» (САО / Левобережный р-н): студия площадью 21,2 кв. м за 6,5 млн руб.
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
| Кол-вокомнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость лотов, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 17,3 | 30,2 | 46,4 | 254 500 | 344 220 | 538 300 | 5 942 200 | 10 388 065 | 16 665 160 |
| 1К | 28,5 | 45,1 | 98,4 | 188 335 | 324 155 | 540 850 | 8 500 800 | 14 630 555 | 36 626 175 |
| 2К | 40,5 | 68,9 | 180,1 | 162 285 | 299 320 | 537 000 | 10 115 600 | 20 629 765 | 56 586 130 |
| 3К | 63,0 | 99,7 | 221,8 | 159 405 | 283 840 | 530 835 | 14 790 100 | 28 296 985 | 82 709 900 |
| 4К+ | 41,6 | 126,9 | 338,0 | 175 860 | 323 665 | 598 120 | 13 158 080 | 41 060 910 | 132 022 200 |
| итого | 17,3 | 74,6 | 338,0 | 159 405 | 300 690 | 598 120 | 5 942 200 | 22 432 115 | 132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции 2020 года
Беспрецедентно высокий спрос на квартиры бизнес-класса
В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 2020 году в сегменте квартир бизнес-класса составило 21 тыс. единиц2 (+33,2% относительно показателя 2019 года).
Стоит отметить, что темп роста спроса в данном сегменте почти в 2 раза выше среднерыночного — по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло «всего» на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв.
м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
Источник денежных средств
«По данным на декабрь чистый отток средств россиян за январь-октябрь 2020 года с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов составил порядка 1,5 трлн руб.3, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).
— Эксперты дали прогноз, согласно которому итоговое значение оттока может составить порядка 1,7-1,8 трлн руб. Основная причина массового вывода средств из банков заключается в низких ставках по вкладам и новом налоге на депозиты.
Налог на доход со вкладов более 1 млн рублей вступает в силу с 2021 года, но был анонсирован еще в марте 2020 г. Наряду с низкой доходностью рублевых депозитов и снижением стоимости рубля относительно мировых валют, этот фактор побудил население искать новые способы сбережения и инвестирования средств.
Таким образом, рынок недвижимости получил дополнительный приток платежеспособных клиентов, которые, по-видимому, предпочли вложить свои средства в покупку квартир бизнес-класса.
Ипотека внесла свой вклад в увеличение числа сделок, однако причина не в программе государственного субсидирования ставки (размер кредита по госпрограмме ограничен 12 млн руб. в Москве, при этом средний бюджет предложения на конец 2020 года превысил 22 млн руб.
), а в низкой ключевой ставке ЦБ РФ в 4,25%, благодаря которой снизились ставки по всем кредитным продуктам. По данным ДОМ.РФ4, в октябре 2020 года средняя ипотечная ставка по выданным кредитам на жилье (новостройки и вторичный рынок) опустилась до 7,3% (-2,6 п.п. относительно января 2020 года).
В 2020 году доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса составила 55%, а в 2019 году — 45%».
Сокращение предложения
Высокий спрос на фоне снижения девелоперской активности повлек за собой сокращение предложения на 31,4% (декабрь 2020 к декабрю 2019) до пятилетнего минимума. За прошедший год застройщики вывели на рынок всего 11 проектов, когда в 2019 году их было 17, а в 2018 — 21.
В связи с принятыми ограничительными мерами в первой половине года застройщикам приходилось переносить старты своих проектов на неопределенный срок. Выход 5 из 11 проектов состоялся только в 4 квартале 2020 года, а некоторые вовсе сдвинулись на 2021 год.
Однако перспектива выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать восстановления объема предложения на рынке в следующем году.
Прогноз на 2020 год
«Дальнейший вектор развития рынка недвижимости будет связан в первую очередь с восстановлением национальной экономики и ростом реальных располагаемых денежных доходов населения, — резюмирует Мария Литинецкая. — В первом полугодии мы ожидаем продолжение тенденции роста цен.
Несмотря на то, что из-за повышенного спроса цены на рынке побили исторические максимумы, потенциал для роста все еще остается.
Основными ограничителями являются сокращение доходов населения, а также риск повышения ключевой ставки ЦБ в первой половине 2021 года до 4,6-4,7% из-за ускорения темпов роста инфляции».
1 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
2 Сделки физических лиц в границах старой Москвы. Без оптовых покупок.
3 По данным Национального рейтингового агентства (НРА), исследование «Банки 2020: ускользающие вклады» от 17 декабря 2020 г.
4 Материал ДОМ.РФ «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020».
Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке
Вот вы выбрали застройщика и звоните в офис продаж.
Если менеджер назвал вам по телефону определенную стоимость квартиры, это еще не значит, что вы должны ее заплатить. С застройщиком можно и нужно договариваться. В этой статье расскажем, как сэкономить на квартире тысяч эдак четыреста.
Ника Троицкая
маркетолог в недвижимости
У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.
На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.
Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.
Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле.
У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту. Поэтому не за 6,1 млн, а за 5,97 — на 130 тысяч дешевле.
Юра купил квартиру ближе к лифту за 5,97 млн, за 30 тысяч установил шумоизолирующую входную дверь, сэкономил 100 тысяч.
| Квартира у лифта | Более шумно | Меньше нести тяжести от лифта |
| Первый этаж | Нет вида, бывает сыро | Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля |
| Последний этаж | Может течь крыша | Лучше вид, меньше шума |
| 13-й этаж | Несчастливое число | Для несуеверных — обычное число |
| Окна во двор | Хуже вид | Удобнее присматривать за детьми |
| Окна на улицу | Шум, пыль | Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной |
Свойство
Квартира у лифта
Преимущество
Меньше нести тяжести от лифта
Недостаток
Нет вида, бывает сыро
Преимущество
Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля
Недостаток
Может течь крыша
Преимущество
Лучше вид, меньше шума
Недостаток
Несчастливое число
Преимущество
Для несуеверных — обычное число
Преимущество
Удобнее присматривать за детьми
Преимущество
Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной
Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.
Катя выбрала планировку на сайте застройщика, а затем скачала прайс в экселе. В таблице она обнаружила, что на 13-х этажах во всех подъездах полно непроданных квартир — судя по всему, люди суеверные. Катя не суеверная, поэтому позвонила в офис продаж. Ей предложили цену на 150 тысяч ниже, чем была на аналогичную на сайте. На сэкономленные деньги Катя купит мебель.
Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках.
Когда выбираете квартиру, понаблюдайте за рекламой вашего застройщика. Если у него неудобный сайт и дурацкая реклама, его маркетологи плохо работают. Значит, они будут придумывать скидочные программы, так как не способны на интересный рекламный ход.
В общем случае много скидок весной, потому что застройщики больше всего тратят на стройку летом, значит, нуждаются в деньгах заранее.
На Урале и в Сибири скидки часто бывают и летом: люди уезжают из городов на дачи и в отпуск, продажи у застройщиков падают. Чтобы хоть как-то привлечь клиентов, застройщики снижают цены.
В Москве такое бывает реже: спрос от сезона зависит меньше. Но в Москве и цены, извините меня…
Прошлым летом Олег покупал двушку в Новосибирске за 4,5 млн. Менеджер по продажам рассказал (сам), что с 15 июня по 31 июля на двухкомнатные квартиры начнется скидка 10%. Олег сторговался еще на 50 тысяч и купил двухкомнатную за 4 млн. На сэкономленные деньги купил доллары, красавчик.
Попробуйте подгадать, чтобы заключение сделки попало на конец месяца, квартала или года. Менеджеры застройщика должны выполнять планы продаж, и, когда они не выполняются, продажники начинают нервничать.
Обычно самый немилосердный план в декабре, поэтому продажников проще уломать на скидку. Даже если у застройщика этой скидки нет, ее можно попросить просто так, ни с чего. Помните, что ваша квартира в конце декабря может решить судьбу всего отдела — выплатят им премии или нет.
Следите за рекламными акциями застройщика. Подгадайте, чтобы заключение сделки попало на начало строительства, конец месяца или года. Так у вас больше шансов на скидку.
Если у вас ипотека или предоплата, можно получить скидку до 5 тысяч рублей на каждый квадратный метр квартиры. Застройщикам выгоднее получать деньги сразу, чем ждать полгода или год, пока вы рассчитаетесь по рассрочке. Благодаря этому они становятся уступчивее и дают скидку. Это работает, даже если у вас ипотека: банк платит застройщику сразу.
Тимур нашёл квартиру за 5,5 млн, но рассчитаться сразу не мог: 1,2 млн у него лежало на обычном счёте, а 4,3 — на срочном. Снять деньги без потери процентов можно было только спустя полгода. Тимур взял ипотеку с досрочным погашением и договорился с застройщиком о скидке в 160 тысяч. Этих денег Тимуру хватит, чтобы перекрыть переплату по ипотеке и купить кухню.
Если вы собираетесь покупать еще и парковочное место, не говорите менеджеру об этом сразу. Используйте как аргумент в торге: «А если я еще куплю парковку, какую скидку вы мне сможете предоставить?»
Если покупаете квартиру в рассрочку, узнайте у менеджера, каков максимальный срок. Если сможете выплатить стоимость квартиры быстрее, предложите это менеджеру и узнайте, какая скидка будет в этом случае. Договоритесь указать график платежей в договоре долевого участия.
В переговорах с менеджером по продажам Юля упомянула: «Я рассматриваю ЖК „Шолохово“, там похожая квартира дешевле на 160 тысяч. Я понимаю, что вы не обязаны давать мне скидку, и не обижусь, если это не получится. Но у меня ограничен бюджет на покупку квартиры. Как я могу получить скидку?» Менеджер взял паузу и пошел общаться с руководителем.
Директор согласился сделать Юле скидку в 110 тысяч на квартиру и 50 — на парковочное место. Юля и так планировала покупать парковку, поэтому согласилась. Cэкономленные деньги потратит на учёбу.
Дополнительную скидку менеджер вам не может дать, а директор по продажам — может. Используйте прием, о котором писал Илья: обсудите дополнительную скидку с руководителем менеджера. Просто попросите о скидке и дайте ему любую причину для этого.
Чем быстрее застройщик получает от вас деньги и чем их больше, тем ему выгоднее. Используйте это, чтобы получить дополнительную скидку.
- Сравнивайте цены на одинаковые планировки на разных этажах.
- Просто спросите о скидке — часто этого уже достаточно. Перечитайте статью Ильи Синельникова «5 правил торговли».
- В Москве скидки не зависят от сезона, на Урале и в Сибири бывают летом.
- Следите за рекламой застройщика.
- О скидке договориться проще в конце месяца, квартала или года, когда у продажников горит план.
- Сравнивайте цены застройщика с конкурентами и используйте их как аргумент для торга.
- Договоритесь с застройщиком о выгодной цене перед началом строительства дома.
- Спрашивайте скидки за ипотеку или предоплату.
- Используйте дополнительные покупки как повод для торга, но не говорите о них сразу.
Итоги II квартала на рынке московской «первички»: предложение растет, активность покупателей снизилась
Аналитический центр Группы компаний Инград подвел итоги рынка первичного жилья Москвы и Московской области (массовый сегмент в радиусе 20 км от МКАД) за 2-й квартал 2020 года.
Главным драйвером рынка этого периода стала программа государственной поддержки ипотечных заемщиков. Так, по итогам мая средневзвешенная ипотечная ставка в сегменте новостроек Москвы составила 5,37%, что на 2,59 п.п. меньше относительно марта 2020 года.
Совокупный объем предложения в Москве в апреле-июне этого года увеличился на 12% по сравнению с 1-м кварталом 2020 года — с 2,03 млн кв. м до 2,27 млн кв. м. Массовый сегмент «подрос» на 0,17 млн кв. м и составил 1,2 млн кв. м. Бизнес-класс достиг значения 0,87 млн кв. м, увеличившись на 0,09 млн кв. м.
В столице появилось 10 новых проектов (в 1-м квартале вышло на реализацию 6 новых комплексов). Проектный объём жилья снизился на 24% по сравнению с предыдущим отчётным периодом — с 960 тыс. кв. м. до 730 тыс. кв. м. В июне также стартовали продажи в новом проекте ГК Инград – ЖК TopHILLS у метро Нагорная.
Во втором квартале 2020 года на рынке недвижимости Москвы было зарегистрировано 11,8 тыс. ДДУ, что в 2,3 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года (26,7 тыс. ДДУ).
Рынок новостроек Новой Москвы пополнился двумя новыми проектами. При этом объем предложения за квартал практически не изменился. Незначительное снижение составило 0,2% до 495 тыс. кв. м.
Площадь квартир в предложении остается стабильной с начала 2020 года.
В реализации на территории ТиНАО по состоянию на конец 2-го квартала 2020 года находится 33 проекта: 30 из них расположены в Новомосковском административном округе и 3 – в Троицком.
На рынке новостроек Московской области в радиусе 20 км от МКАД объем предложения сократился на 8%. На рынок вышли всего два новых проекта.
Цены на недвижимость сохраняют умеренную положительную динамику. Стоимость столичных новостроек массового сегмента за прошедший квартал осталась на уровне 182 тыс. руб. кв. м. Стоимость метра в ЖК бизнес-класса поднялась на 3,4%, закрепившись на отметке в 275 тыс. рублей.
Центральный административный округ Москвы по традиции остаётся самым дорогим. Средняя цена однокомнатной квартиры здесь составила 38,5 млн рублей. Самая низкая стоимость квадратного метра жилья на юго-востоке. Стандартную «однушку» в ЮВАО можно приобрести за 6,8 млн руб.
Купить квартиру в Новой Москве стало дороже. Средняя цена на новостройки здесь выросла на 3,5% – до 140 тыс. рублей.
Средняя цена на подмосковное первичное жилье выросла на 4% — с 97,7 тыс. руб. до 101,5 тыс. руб. за квадратный метр. Купить квартиру в Подмосковье дороже всего будет в проектах, возводимых на северо-западном направлении Московской области, здесь средняя стоимость лота составляет 6,2 млн рублей. Минимальные цены остаются на северо-востоке региона: средний бюджет покупки жилья 4,5 млн рублей.
«Прошедший квартал был сложным для всех, в том числе и для девелоперов.
Спрос на первичное жилье во 2-м квартале значительно снизился, сократившись к аналогичному периоду прошлого года более, чем наполовину, — отметила директор по маркетингу ГК Инград Анна Соколова, комментируя результаты исследования.
— Цена жилья в границах старой Москвы в массовом сегменте по итогам квартала немного «просела» (на 0,3%) за счет апрельских и майских акций девелоперов, а также из-за выхода новых проектов на начальной стадии строительства.
Тем не менее, уже в июле мы видим рост спроса во всех сегментах и локациях. Начало третьего квартала ознаменовалось активным выходом новых проектов, что позволяет предполагать постепенное восстановление первичного рынка жилья после периода самоизоляции. При этом выгодные, как никогда, условия ипотеки будут только способствовать этому».
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Блиц-опрос: Как отличить хорошую скидку на квартиру от «бесплатного сыра»
Заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин накануне заявил о возможном увеличении количества обманутых дольщиков из-за масштабной распродажи новостроек в кризисном 2015 году и предостерег покупать квартиры со слишком высокими скидками. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов рынка, как распознать действительно выгодное предложение от «бесплатного сыра».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Покупателю необходимо обращать внимание на размер дисконта, а также на то, какие именно квартиры продаются с большими скидками. Ликвидное жилье не может продаваться со скидкой 50, 30 и даже 20%.
Если со скидкой 15-25% реализуется ограниченный объем квартир (например, определенные лоты с не самыми удачными видовыми характеристиками, на определенных этажах, в отдельно взятых секциях) – это нормально.
Но скидка 50% на все — это либо рекламный ход, либо, в самом деле, подозрительно.
В этом году застройщики предлагали, например, договорные условия покупки (акции типа «Приходи, договоримся!»), чего раньше не наблюдалось. Акции продлеваются из месяца в месяц. Завершается одно спецпредложение, сразу начинают предлагать другое.
Размер дисконта, объемы квартир, которые подлежат продаже со скидками, — все это тщательно продумано маркетологами. Акции помогают стимулировать спрос в низкий сезон, а также продавать те лоты, которые в противном случае зависли бы на реализации.
Хотя риск в постоянном дисконтировании все же есть: покупатель привыкает к скидкам, ждет новых акций, начинает рассуждать «Не успею сейчас – воспользуюсь следующим предложением», ждет снижения цен – все это сказывается на том, что покупка откладывается.
Мы уже отметили, как летом изменился характер спроса: теперь на принятие решение у покупателя уходит 1-3 месяца. Стало меньше тех, кто готов оплатить покупку сразу же.
Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»
Действительно, слишком большие скидки могут говорить о нестабильном положении застройщика и желании собрать деньги в ущерб себе. В таком случае компания не заботится о своей прибыли.
Главное здесь — выкарабкаться из сложного положения и найти достаточное финансирование в определенный срок. Не факт, что эти действия принесут ожидаемый результат.
Существует риск, что ряды обманутых дольщиков пополнятся новыми людьми.
Впрочем, застройщики могут использовать небольшие скидки для привлечения внимания к объекту. Важно не демпинговать и не опускаться ниже рынка. Лето – период отпусков, и покупатели могут рассчитывать, например, на особые условия по рассрочке.
Также застройщики готовы поощрить экономией тех, кто вносит все 100% при покупке недвижимости. Если по объекту наблюдаются очень большие скидки – до 15% и больше, то здесь следует обратить внимание на условие акции.
Вполне возможно, что такая акция распространяется на ограниченный объем предложения, и наличие большой скидки не говорит о проблемах на объекте.
Этим летом мы предлагаем плановые акции вместе с нашими партнерами-застройщиками. Для посетителей открыты ярмарки квартир выходного дня, которые стали доброй традицией.
В новостройках компании продолжает действовать опция SMART, предусматривающая экономию при 100% оплате, причем в некоторых случаях выгодными условиями могут воспользоваться и те, кто приобретает жилье с помощью заемных средств.
Сейчас экономика восстанавливается, кредиты остаются доступными для населения. Более того, недвижимость в Москве и ближнем Подмосковье (особенно в районах с хорошей транспортной доступностью) всегда интересна покупателям, поэтому спрос на новостройки остается устойчивым. Ценовое дно, которое мы наблюдали в мае, уже пройдено.
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»
Демпинг и большие скидки от 15% и более не являются нормой для рынка и должны настораживать покупателя. Большие скидки могут быть показателем переоцененности предложения, его низкой ликвидности или же плохого финансового состояния застройщика и острой нужды в дополнительном привлечении средств.
Ни один из этих вариантов не сулит покупателям ничего хорошего. В любом из этих случаев, приобретая квартиру ниже себестоимости, покупатель рискует попасть в число обманутых дольщиков и, пытаясь, сэкономить, не получить никакой квартиры вообще.
Да, мы разрабатываем различные бонусные программы для наших покупателей, чтобы сделать приобретение жилья максимально комфортным. Но это, прежде всего, выгодные совместные с нашими банками-партнерами ипотечные программы.
Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ»
Покупка квартиры требует взвешенного подхода, особенно в сегодняшних экономических условиях. Если квартира предлагается со скидкой более 10%, скорее всего, это и есть тот самый «бесплатный сыр». В текущих условиях, застройщики предлагают максимально гибкие условия покупки: специальные кредитные программы, рассрочки, сезонные акции, акции на определенный тип квартир и т.д.
Мы также предлагаем выгодные цены, но наши опции на покупку жилья – тактика, которая позволяет поддержать потребителя и не нанести ущерб строительству, срокам реализации проектов. Мы не дисконтируем свои квартиры и не будем предлагать 20%-е скидки.
Серьезные застройщики, за плечами которых миллионы квадратных метров жилья и тысячи дольщиков, не могут и не смогут так серьезно сбрасывать цены.
В целом ситуация на первичном рынке сегодня благоприятна для покупателей. Ценовое дно уже достигнуто, рассчитывать на дополнительные скидки и понижение цены больше не приходится. Осенью, с началом нового сезона деловой активности, мы прогнозируем рост стоимости квадратного метра.
Девелопер, который серьезно дисконтирует, автоматически попадает в поле подозрений: финансовой стабильности и ликвидности своего жилья.
Но большему риску подвержены покупатели, которые, соблазнившись значительной скидкой, в итоге, могут остаться ни с чем.
А если представить, что человек покупал квартиру со скидкой и взял ипотечный кредит, то остаться быть должным банку и без жилья – это уже трагично.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
Стоит обращать внимание на динамику строительства, потому что в хорошем и активно строящемся проекте, который известен на рынке, не используются демпинговые предложения.
Другими словами, если в жилом комплексе строительные работы ведутся неинтенсивно, следует отнестись к предложениям застройщика с осторожностью. Обычно на рынке недвижимости скидка с одной конкретной квартиры не превышает 10%, максимум 12%.
Если дисконт от застройщика выше, это обязательно должно насторожить покупателя. Есть, конечно, исключения на рынке, например, один из застройщиков проекта в Павшинской пойме (г.
Красногорск) предлагал для корпусов с очень отдаленным сроком сдачи в эксплуатацию скидки до 15%. Также в мае многие застройщики предоставляли скидки на свои квартиры до 9%, которые были приурочены к красивой дате 9 мая.
Герман Елянюшкин говорит в первую очередь о застройщиках, которые предлагают скидки до 20%. Думаю, что если исключить «криминальные» рискованные объекты, то с такими скидками могут продаваться квартиры в уже построенных корпусах. Часто столь большой дисконт используется для объектов, которым срочно требуется дополнительное финансирование, например, для обслуживания кредитных линий.
Не думаем, что большие скидки этим летом окажут негативное последствие на рынок, потому что налицо стандартная борьба за клиента. Крупные и известные девелоперы знают точно, какой максимальный дисконт они могут предоставить клиенту, и данные скидки – это участие в «ценовой войне» между такими же крупными застройщиками.
Риском для девелопера можно назвать снижение общей репутации проекта, потому что существенное снижение цены может не привести к пропорциональному росту продаж, а все участники рынка и покупатели косвенно поймут, что, если предлагаются такие скидки, то есть какой-то подвох. Собственно, по этой причине многие застройщики не любят называть дисконтирование своих квартир скидками, предпочитая обозначать это «подарками», «особыми условиями» и пр.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Главное оценить масштаб: размер скидки и количество квартир, на которое она действует. Если идет дисконт на все квартиры в проекте выше 10%, то действительно задуматься стоит.
Если мы говорим об отдельных квартирах больших площадей, например, то это может быть маркетинговым ходом, стимулирующим продажи такого типа квартир именно за счет понижения стоимости. Для проекта и его финансовой устойчивости такое спецпредложение некритично.
Квартиры имеют разную степень ликвидности, и это учитывается в том числе при ценообразовании.
А основной критерий отличия «бесплатного сыра» от выгодного предложения – это сам проект: история и репутация застройщика, схема продажи (ДДУ), строительная готовность, наличие ипотечных программ от государственных банков. Именно это говорит о благонадежности проекта, а соответственно и безопасности вложений.
Тем более, что стройматериалы за прошедший год подешевели в среднем на 5%, и это также дает застройщикам возможность чуть увеличить размер дисконта без ущерба для себестоимости строительства.
При составлении финансовых моделей проектов девелоперы предусматривают возможность скидок на определенный тип квартир в зависимости от степени их ликвидности и таким образом обеспечивают необходимый запас финансовой устойчивости проекта, который позволяет обеспечить беспрерывное строительство в запланированные сроки. Как правило, в среднем скидки могут составлять от 2-5%.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
Мы еще в конце весны говорили, что скидки и акции в качественных жилых комплексах скоро закончатся — по крайней мере, в прежних объемах они действовать не будут. Есть стабилизация ситуации в экономике страны, рост платежеспособного спроса на новое жилье, поэтому нужды отдавать новостройки за копейки нет. В принципе, ее и не было.
Адекватный дисконт для текущего состояния рынка — 10%, максимум — 12-13%, и застройщики такие скидки давали в первом квартале года, так как у них был определенный ценовой «запас», созданный в декабре 2014 года за счет существенного повышения цен на фоне всплеска спроса на недвижимость.
Сейчас этот запас почти исчерпан, стройматериалы не дешевеют, темпы продаж в ликвидных проектах растут — повода для снижения стоимости жилья нет, в ближайшем будущем оно будет дорожать, как минимум, на уровне темпов инфляции.
Поэтому Герман Елянюшкин, безусловно, прав. Больших скидок, других чересчур заманчивых предложений нужно остерегаться.
«Потолок», как я уже говорил, — это дисконт в размере 10-12%, причем обоснованный — при 100-процентной оплате или ипотеке.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Самая распространенная и безопасная скидка составляет около 5%. А вот уже при размере скидки от 15% и выше, покупателю стоит насторожиться.
Во-первых, застройщик таким образом может просто пытаться избавиться от неликвидных квартир, во-вторых, он может привлекать деньги для продолжения строительства.
Второй вариант особенно опасен для покупателей, так как это может означать трудности с финансированием проекта и, как следствие, превращение его в долгострой.
Покупателям стоит также обратить внимание на то, является ли акция с большими скидками разовой или же она уже несколько раз была продлена.
Если застройщик постоянно предлагает квартиры в своем проекте по сниженным ценам, устраивает различные акции и распродажи – это тревожный знак.
Именно поэтому перед покупкой нужно тщательно изучать документы, понять, за счет каких средств ведется строительство, а также, возможно, посетить другие проекты застройщика, чтобы понять ситуацию на площадках.
Этим летом мы не замечаем каких-то беспрецедентных акций. Традиционно застройщики предлагают акции, которые могут активизировать покупательский спрос во время летнего затишья.
Сейчас стандартно практикуются скидки от 3 до 5% при 100% оплате, также скидки от 3 до 7% на определенный пул квартир. Конечно, встречаются и акции, в рамках которых скидки могут достигать 15%.
Обычно такие акции носят краткосрочный характер и распространяются на очень ограниченное количество квартир.
Также скидки могут предлагаться на менее удачные жилые комплексы, чем у конкурентов, например, может дом быть не очень удачно расположен, находится в экологически неблагоприятном месте. Вообще, чтобы застройщик предлагал большие скидки, должна действовать совокупность факторов.
Также к большой скидке приводят непривлекательные схемы продаж, например, договор ЖСК. Если при заключении договора ДДУ покупатель защищен законом, то при заключении договора ЖСК, он все равно в некоторой степени рискует.
Согласно договору ДДУ застройщик платит все налоги, а вот договор ЖСК позволяет избежать данных налогов, а, следовательно, сделать квартиру дешевле для конечного потребителя.
Но нужно тщательно подумать, готовы ли вы рисковать ради получения скидки.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Сегодня на рынке недвижимости далеко не самый активный летний период. Поэтому многие застройщики традиционно предлагали скидки летом и при развивающемся рынке. Однако мы видим, что максимальный дисконт в проектах массового сегмента достигает 7-15%, а не 20-30%. Тем не менее, даже в том случае, если появятся такие скидки, это вовсе не признак угрозы стабильности рынка жилья.
Вполне возможно, что большой дисконт застройщик предлагает на последние непроданные квартиры.
Кроме того, не стоит забывать, что с начальной стадии строительства до завершающего этапа рост стоимости квартир составляет 25-40%, поэтому даже подобные «распродажи» не будут для застройщика убыточными, но при этом помогут выполнить свои обещания перед дольщиками.
Поэтому если девелопер предлагает значительные скидки, это не повод отказываться от покупки, однако, безусловно, необходимо понимать, по какой причине застройщик снижает цены.
Если с января по март и в мае практически все девелоперы предлагали акции, скидки, подарки при покупке и длительные рассрочки, то в июне мы наблюдали разнонаправленную политику.
Одни девелоперы продолжали вводить новые акции, другие после окончания майских скидок находились в выжидательной позиции и изучали динамику спроса.
Тем не менее, в большинстве проектов по-прежнему сохраняются стандартные скидки в 3-5% при единовременной оплате или ипотеке. Однако в отдельных проектах было отмечено увеличение дисконта до 10-15%.
Важно понимать, что со старта господдержки прошло не так много времени. Поэтому пока застройщики не решаются массово отменять скидки.
К тому же, сейчас летний период, который традиционно не относится к активным. Вероятно, что в борьбе за покупателя вряд ли стоит ожидать каких-либо дополнительных «фишек».
Скорее всего, в ближайшее время может увеличиться количество проектов со скидками до 10-15%.
Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»
Если покупателю предлагают дисконт 15-20%, следует внимательно взвесить все «за» и «против», поскольку такая скидка может говорить о том, что девелопер испытывает проблемы с финансированием, особенно если у жилого комплекса нет партнера в лице крупного банка.
Несмотря на сложную ситуацию и падение платежеспособности, продажи квартир в малоэтажных жилых домах массового сегмента остаются на хорошем уровне.
За счет невысокого ценника и программы субсидированной ставки по ипотеке интерес покупателей к данному продукту в последние месяцы, наоборот, только растет.
Тем не менее, некоторые застройщики для увеличения объемов реализации квартир в своих жилых комплексах продлили действие весенних акций и скидок. Зачастую они предлагают дисконт в размере 3-7% либо устанавливают более низкие цены на определенные лоты.
Значительное дисконтирование в проекте может привести прежде всего к сокращению доходов застройщика, а в дальнейшем – к нехватке средств для продолжения строительства. Сегодня большая часть проектов реализуется именно за счет средств, поступаемых от продажи объекта.
Тем не менее, далеко не всегда в итоге скидки приводят к банкротству застройщика. В конце прошлого года на фоне ажиотажного спроса многие девелоперы повышали стоимость более чем на 30%. Поэтому с помощью такого дисконта они «возвращаются» к уровню цен прошлого года.
Что делать покупателю квартиры, если застройщик банкрот
Дата публикации 30 июня 2015
Впервые с 2013 года дисконт на первичном рынке достиг докризисных показателей – в среднем 5%, число инвесторов за этот период снизилось в 4 раза
В Аналитическом центре и Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость проследили изменения в дисконтной политике девелоперов на рынке жилья столичного региона и дали объяснение трехкратному сокращению среднего размера скидок за прошедший год — с 15% до 5%.
Максимальный бонус осенью 2017-го достиг рекордного значения — 31%, сейчас он варьирует от 8% до 25% в зависимости от локации региона.
Сегодняшние дисконтные показатели сравнялись с докризисными, однако, несмотря на уменьшение размеров, скидки предоставляются в абсолютном большинстве проектов на территории московской агломерации.
Аналитики компании отмечают рост спроса на рынке новостроек и называют причины значительного снижения в сегменте числа частных инвесторов — в настоящее время их доля в общем количестве покупателей составляет не более 10%, тогда как 5 лет назад сделки с целью последующей перепродажи занимали 40% спроса.
Скидки: рекордный взлет и падение до докризисных значений
По данным Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, впервые за последние 5 лет дисконт на первичном рынке жилья Московского региона снизился до уровня докризисного 2013 года: средневзвешенный показатель — 5%, максимальный — 16% (в среднем по региону).
Сегодня усредненная скидка в Москве находится на отметке 5%, в единичных случаях дисконт достигает 25% — столь существенное уменьшение стоимости объекта имеет место лишь в высокобюджетных проектах. На подмосковном рынке новостроек элитные ЖК отсутствуют, и наибольший дисконт здесь составляет 15%.
В среднем покупатели первичных квартир в области могут рассчитывать на скидку 7%. Проекты в Новой Москве эксперты характеризуют как более продуманные с точки зрения ценообразования — на этих территориях широко представлен комфорт-класс, и нет тенденции очевидно завышать или занижать стоимость лотов.
Средний дисконт в ТиНАО — 4%, максимальный — 8%.
«В последнее время произошло серьезное снижение размера скидок: в августе—сентябре 2017-го мы фиксировали средневзвешенный показатель по региону на уровне 15%, максимальный доходил до рекордной отметки 31%.
Осенью прошлого года уменьшение ключевой ставки ЦБ (и сокращение ипотечных ставок), а также падение доходности банковских депозитов стимулировали рост покупательской активности на рынке новостроек и — как следствие — снижение дисконта.
Сегодня спрос стабильно высокий — в таких условиях застройщики рассчитывают без значительного удешевления реализовать свои объекты.
Тем не менее, тот или иной дисконт предоставляется в 7 из 10 новостроек в прежних границах столицы и в 80% проектов Подмосковья, в 65% ЖК ТиНАО также можно приобрести жилье со скидкой», — комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Спрос растет, число инвестиционных сделок падает
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, общее число покупок первичного жилья за год (по данным на середину октября) в старой Москве увеличилось на 26%, в Подмосковье прирост составил 12%, на присоединенных территориях — 18%.
На фоне роста спроса отмечено существенное уменьшение количества инвестиционных сделок: за 5 лет доля частных инвесторов в общем числе покупателей уменьшилась с 40% до 10%.
«С одной стороны, у крупных застройщиков пропал интерес привлекать инвесторов в свои проекты — при высокой покупательской активности они уверены в успешной розничной реализации всех объектов, что закономерно приносит более крупную выручку, нежели оптовая продажа пула квартир инвесторам, — объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — С другой стороны, упала потенциальная доходность приобретения квартиры для дальнейшей перепродажи в связи с сокращением разницы в цене лота на стадии котлована и на этапе ввода дома в эксплуатацию: так, если раньше стоимость объекта после завершения строительства могла вырасти на 20–30%, то сегодня не более чем на 5–10%. В некоторых проектах жилье продается только в возведенных домах по договорам купли-продажи».