Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,
1 июля 2021, 14:49
648 просмотров
Вакантность торговых центров по итогам года может вырасти до уровня 2016 г., сообщает «Ъ».
По оценке консалтинговой компании CBRE, к концу 2021 г.
вакантность
торговых центров Москвы вырастет до 10—14%, чего не было последние 5 лет. В последний раз такое большое количество пустующих площадей в столичных ТЦ фиксировали в 2016 г.
В Knight Frank ожидают рост вакантных площадей до 12–14%. Примечательно, что даже в прошлом году уровень свободных площадей в ТЦ Москвы в среднем не превышал 9,3%.
Эксперты сходятся во мнении, что в случае сохранения режима QR-кодов более чем на 2 недели многие рестораны начнут приостанавливать операционную деятельность во избежание убытков.
Большинство заведений общепита, работающих в ТЦ, не имеют летних веранд и уже сегодня не могут обслуживать гостей без отрицательного теста или сертификата о вакцинации.
Такие ограничения могут привести к более тяжелым последствиям, чем прошлогодний локдаун.
В CBRE отмечают, что операторы фудкортов и ресторанов в торгцентрах с начала этой недели потеряли до 90% посетителей, а точки общепита в помещениях стрит-ритейла — до 70%.
Директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина считает, что больше всего могут пострадать владельцы небольших ТЦ, где точки общепита играют роль якорных арендаторов, потеря которых может привести к снижению трафика всего объекта.
Ранее сообщалось, что трафик ТЦ может упасть на 50—90% из-за новых ограничений.
В центре Москвы появится новый ТЦ.
Retail.ru
Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы
Telegram
и
Яндекс.Дзен
, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Вакантность торговых центров по итогам года может вырасти до уровня 2016 г., сообщает «Ъ».
По оценке консалтинговой компании CBRE, к концу 2021 г.
вакантность
торговых центров Москвы вырастет до 10—14%, чего не было последние 5 лет. В последний раз такое большое количество пустующих площадей в столичных ТЦ фиксировали в 2016 г.
В Knight Frank ожидают рост вакантных площадей до 12–14%. Примечательно, что даже в прошлом году уровень свободных площадей в ТЦ Москвы в среднем не превышал 9,3%.
Эксперты сходятся во мнении, что в случае сохранения режима QR-кодов более чем на 2 недели многие рестораны начнут приостанавливать операционную деятельность во избежание убытков.
Большинство заведений общепита, работающих в ТЦ, не имеют летних веранд и уже сегодня не могут обслуживать гостей без отрицательного теста или сертификата о вакцинации.
Такие ограничения могут привести к более тяжелым последствиям, чем прошлогодний локдаун.
В CBRE отмечают, что операторы фудкортов и ресторанов в торгцентрах с начала этой недели потеряли до 90% посетителей, а точки общепита в помещениях стрит-ритейла — до 70%.
Директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина считает, что больше всего могут пострадать владельцы небольших ТЦ, где точки общепита играют роль якорных арендаторов, потеря которых может привести к снижению трафика всего объекта.
Ранее сообщалось, что трафик ТЦ может упасть на 50—90% из-за новых ограничений.
В центре Москвы появится новый ТЦ.
Retail.ru
Столичные ТЦ опустеют до рекордных значенийhttps://www.retail.ruСтоличные ТЦ опустеют до рекордных значенийhttps://www.retail.ru/news/stolichnye-tts-opusteyut-do-rekordnykh-znacheniy-1-iyulya-2021-206667/2021-07-022021-07-02
public-4028a98f6b2d809a016b646957040052
Пустота в торговых отношениях
Из-за кризиса, вызванного пандемией, новые торгцентры в Москве открываются полупустыми: в третьем квартале этого года вакантность площадей достигла серьезного уровня в 50%. Участники рынка пока не склонны драматизировать ситуацию.
Ссылаясь на опыт прежних лет, они рассчитывают, что заполняемость таких объектов увеличится позже.
Но сейчас у девелоперов не так много возможностей для маневра: количество предприятий торговли из числа потенциальных арендаторов из-за кризиса в целом по стране сократилось на 62%.
Уровень вакансии в торгцентрах, открытых в июле—сентябре 2020 года, сейчас находится в пределах 50%, говорится в предоставленном “Ъ” отчете Knight Frank по рынку торговой недвижимости за третий квартал.
Этот показатель мог бы оказаться выше, если бы ряд девелоперов не решили перенести ввод объектов на следующий год.
На 2021 год пролонгировано открытие почти половины планировавшихся объектов (49%), хотя этот год обещал быть рекордным за последние пять лет по вводу новых площадей (около 950 тыс. кв. м), уточняют в Knight Frank.
Консультанты пока не считают сложившуюся ситуацию драматичной. В Knight Frank подчеркивают, что с вакансией площадей в 50% новые торгцентры открываются последние несколько лет.
Есть случаи, когда объекты открываются и с 30-процентной вакантностью, и такие проекты вполне успешны в силу грамотной системы управления, добавляет управляющий партнер RedStone (управляет торгцентрами в Подмосковье) Индира Шафикова.
Во второй год работы вакантность торгцентров, как правило, увеличивается, отмечают в Knight Frank. Впрочем, ритейлеры сомневаются, что теперь такая практика сработает.
К середине июля этого года в стране из-за кризиса количество розничных предприятий из числа потенциальных арендаторов торговых площадей снизилось на 62% по сравнению с показателем до начала пандемии, сообщил председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков. С 2017 по 2019 год количество таких предприятий сократилось на 26%, до 1,81 млн, сравнивает он. Кроме того, сейчас многие крупные ритейлеры приостановили либо пересмотрели свои планы по развитию, добавляет руководитель департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина.
«Традиционно мы рекомендуем собственникам торгцентров открываться с заполняемостью не менее 60%»,— говорит партнер Colliers International Анна Никандрова.
Дело в том, что высокий уровень вакантности приводит к снижению арендной ставки, что серьезно давит на рентабельность объекта, поясняет управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов.
В Knight Frank говорят, что в третьем квартале этого года в Москве базовые ставки аренды почти не изменились, зато во втором квартале сократились на 25% по сравнению с январем—мартом. Например, для гипермаркетов верхний предел годовой ставки аренды в торгцентрах составляет 8 тыс.
руб. за 1 кв. м, для DIY-магазинов — 6 тыс. руб. за 1 кв. м, для операторов торговых галерей, включая одежных ритейлеров,— от 12 тыс. руб. до 25 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от арендуемой площади.
Между тем, как признают консультанты, сейчас растет уровень вакансии и в давно работающих торгцентрах. Объем пустующих площадей в торгцентрах Москвы по итогам третьего квартала увеличился на 1,7 п. п, до 8,2%, а по итогам 2020 года этот показатель достигнет 10–12%, прогнозирует старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова.
В то же время низкая загрузка объектов может негативно сказаться на взаимоотношениях девелоперов с кредиторами (как ранее заявляли собственники торгцентров, большинство такой недвижимости на 70% строится за счет заемных средств).
Низкий уровень вакантности, приводящий к снижению арендных платежей, может привести к увеличению банками залоговой массы либо ставок по процентам, говорит Алексей Ванчугов. Это подтверждают в пресс-службе МКБ.
«Есть примеры, когда торгцентры, где заполняемость арендаторами составляет 60–70%, уже не могут себя обслуживать и ставка по кредитам может быть пересмотрена»,— заявили там. В то же время в МКБ признают, что есть объекты, которые при загрузке 30–35% обеспечивают высокие арендные потоки, но такие случаи редки.
Халиль Аминов, Александра Мерцалова, Дарья Андрианова
В торговых центрах поставлен рекорд по пустым площадям
В I квартале 2015 года уровень свободных площадей в столичных ТЦ составил 5,6%, что является максимальным показателем с 2010 года, говорится в отчете консалтинговой компании NAI Becar. Для сравнения, за 2014 год этот показатель в среднем составил 4,8%, а до этого долгое время не превышал 3%.
NAI Becar учитывала только площади, на которые, по словам собственников ТЦ, еще не заключен договор аренды.
Если посмотреть на реальное количество закрытых магазинов, картина еще хуже: как отметила Юлия Ситникова, аналитик отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов», доля реально закрытых площадей в составе столичных торговых центров выросла по сравнению с концом 2014 года и находится на рекордной для рынка высокой отметке в 11% (по состоянию на апрель 2015 года).
— 560 тыс. кв. м арендопригодных площадей, по сути, стоят закрытыми — это больше, чем два абсолютно пустых «Авиапарка» (один из крупнейших торговых комплексов в Европе, открыт в Москве в 2015 году).
Рост показателя мы начали фиксировать еще в конце прошлого года — тогда с 2,5% (конец 2013 года) он вырос сразу до 8,5%, — сказала Ситникова.
Как она уточнила, в открытых с 2014 года объектах доля пустующих площадей составляет 50%.
В этих условиях затихает и активность инвесторов. Так, например, сорвалась сделка по продаже комплекса «Новинский пассаж», принадлежащего структурам ВЭБа. Компания «Экспоком» отказалась от покупки в связи с ухудшением ситуации на рынке коммерческой недвижимости и ростом стоимости заемного финансирования. Искать новых покупателей пока не планируется.
Тенденция связана с сокращением числа покупателей — покупатели стали реже ходить в крупные торговые комплексы площадью от 40 тыс. кв.м. Посещаемость таких объектов снизилась, по данным Nai Becar, на 5–12%.
«Драматическое падение, последовавший затем небольшой рост и сегодняшнее нестабильное положение национальной валюты, санкции, новые условия, выставленные отечественным ритейлерам их иностранными партнерами — в частности, стопроцентная предоплата за товар, привели к повышению затрат ритейлеров на закупку новой продукции, — говорится в исследовании NAI Becar. — В то же время покупательская способность населения, доходы которого также формируются в основном рублях, снизилась, что привело к снижению торгового оборота и сферы услуг. Так, за январь-февраль 2015 года оборот розничной торговли и общественного питания по Москве составили в сравнении с аналогичным периодом 2014 года 93,2% и 92,4% соответственно».
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE, приводит близкие цифры.
— По итогам I квартала 2015 года уровень вакантных площадей в московский торговых центрах достиг исторического максимума за последние 8 лет и составил порядка 9%, при этом не исключено, что до конца года этот показатель может достичь 11–12%.
В первую очередь высокий показатель вакантных площадей связан с техническими открытиями новых проектов, которые заполнены на момент открытия, как правило, не более чем на 25–30%, — говорит эксперт.
— Рост индикатора связан с высокой ротацией арендаторов, которые вследствие снижения потребительского спроса вынуждены прибегнуть к сокращению нерентабельных торговых точек в пользу открытия новых магазинов в ТЦ с более гибкими коммерческими условиями.
Неудивительно, что крупные торговые сети корректируют планы развития. С начала года о закрытии магазинов и возможном уходе с рынка заявили три международные сети одежды — Camaieu, Hervé Léger и Lindex.
Кроме того, о временной приостановке развития брендов объявили одни из ведущих франчайзинговых партнеров рынка — BNS Group (Armani Jeans, Calvin Klein и др.) и Inventive Retail Group (Nike, Sony, Samsung и др.), а о сокращении торговых точек объявили крупные федеральные сети одежды Incity и Gloria Jeans и международные холдинги Stockmann и Adidas.
С другой стороны, отмечают эксперты, доходы потребителей не настолько упали, чтобы они отказывали себе в повседневных тратах. Поэтому альтернативой крупных моллов стали районные торговые центры.
По информации компании Watcom Data Consulting, в I квартале 2015 года зафиксирован рост посещаемости небольших районных и микрорайонных торговых центров площадью от 5 тыс. до 20 тыс. кв. м и 20–40 тыс. кв.
м — относительно I квартала 2014 года в среднем на 5%.
— Продуктовые сети, в особенности формата «магазина у дома» («Магнит», «Дикси»), и DIY-сети (Leroy Merlin) активно развиваются. Замедляют свое развитие по большей части fashion-операторы, — говорит Ситникова из «Магазина магазинов».
Тем временем на рынок продолжают выходить новые проекты, запущенные до кризиса. В I квартале 2015 года, по данным Nai Becar, было введено 545 тыс. кв. м общей площади и 239 тыс. кв. м арендопригодной площади.
Это на 38% ниже показателя IV квартала 2014 года, но в два раза больше, чем было введено за аналогичный период 2014 года. Еще не менее 300 тыс. кв.
м площадей должны ввести до конца года: девелоперы, вышедшие на строительную стадию к прошлому году, будут вынуждены ввести свои объекты в эксплуатацию, поэтому в ближайшее время объем предложения еще увеличится, несмотря на отсутствие активного спроса.
— Сложившиеся условия не могут не сказываться на коммерческих условиях. В итоге, например, в новых московских ТЦ, открытых с 2014 года, арендаторы платят либо процент от товарооборота, либо ограничивают арендную плату, — говорит Ситникова.
Пока что средние показатели арендных ставок, впрочем, не претерпели значительных изменений. К началу апреля, по данным Nai Becar, цена на аренду в торговых центрах Москвы без учета НДС и эксплуатационных расходов колеблется: $80–650 за 1 кв. м/год — для якорных арендаторов, $400–2500 за 1 кв. м/год — для торговой галереи.
Объекты, которые не могут похвастаться качественной концепцией (расположены на периферии, далеко от метро или вне дорог с активным трафиком), предлагают арендные ставки и до $250 за 1 кв. м/год.
Арендные цены в договорах традиционно фиксируются в валюте, но в текущих условиях арендаторы имеют больше влияния и всё чаще добиваются рублевых ставок.
Блоги профессионалов на «Ведомостях»
В наибольшей степени под ударом сейчас оказались торговые и торгово-развлекательные центры (по оценкам экспертов, пандемия и экономический кризис приведут к тому, что в Москве и Московской области опустеют более 1 млн кв. м торговых площадей). Собственникам объектов нужно предложить потребителям нечто такое, чтобы те проголосовали за их жизнь деньгами и временем.
Первое, что предстоит сделать, – провести комплексный аудит проекта. Юридическая структура, финансы, репутация, кадры, маркетинг и геомаркетинг – всё должно быть исследовано буквально под микроскопом.
Итогом будет создание «карты узких мест» и проектов реконцепции и репозиционирования объекта с четкой дорожной картой реализации.
До сих пор торговые центры в общей массе представляли собой крупные агрегаторы, для которых бизнес заключался только в предоставлении площадей наиболее перспективным с точки зрения доходов операторам.
Между тем весь мировой опыт показывает: не всё сводится только к арендному бизнесу, перспектива развития ТЦ ‒ в организации социальной среды. Пока по этому пути пошли единичные объекты, например «МЕГА», которая первой стала позиционировать себя как место встреч и общения, камуфлируя торговую функцию дополнительными социальными сервисами и мероприятиями.
Сегодня уязвимость ТЦ заключается в том, что за привлечение аудитории и формирование трафика отвечает даже не арендатор, а его продукт. Именно поэтому имеет смысл пересмотреть и маркетинговую политику. Поток посетителей можно восстановить за счет операторов, пусть и не приносящих большой доход. Один из очевидных шагов ‒ расширение зоны фуд-корта.
Позднее этот поток начнет качественно изменяться, т. е. посетители снова станут покупать одежду или предметы интерьера. Очевидно, что должны существенно поменяться все системы безопасности и жизнеобеспечения, он вентиляции и до уборных, – везде теперь уместны будут санитайзеры.
Торговый центр должен стать средой обитания, где человеку будет не только комфортно совершать покупки, но полезно и безопасно проводить время.
Поспособствует быстрому восстановлению ТЦ и внедрение экстренного оперативного брокериджа.
Например, можно привлечь арендаторов, которым было отказано в прошлом, открыть пункты выдачи заказов онлайн-игроков или создать универмаги российских дизайнеров (могут занять от 100 до 2000 кв. м пустующих площадей), временных концепций pop up stores.
В ТРК «Атриум» в Москве, например, и до кризиса активно использовалась эта схема.Требуется любой ценой не допустить «разбитых окон» или, если перекладывать на язык коммерческой недвижимости, – баннерных фасадов.
Новый импульс получит и российское производство, и специализирующаяся на нем розница, в то время как доля иностранных инвестиций будет сокращаться. Долгосрочную тенденцию может поддержать государство (с прошлого кризиса, когда гарант задал вектор на импортозамещение, уже пройден немалый путь).
Жизнеспособность торговых площадок ‒ в омниканальности, т. е. в способности функционировать и офлайн, и ‒ параллельно ‒ в онлайн, поэтому ТЦ необходимо выбирать операторов, имеющих выход на аудиторию через наибольшее количество каналов: интернет-магазины, соцсети, агрегаторы.
Торговый центр трансформируется в онлайн-шлюз путем создания единого цифрового поля со всеми витринами арендаторов.
Исключительно важно будет использовать социальные сети как дополнительный инструмент захвата аудитории и привод ее в омниканальную экосистему ТЦ.
Сегодня полностью готовых аналогов такого решения нет, поэтому потребуется слаженная работа с IT-специалистами и готовность к экспериментам.
Основным двигателем экспресс-восстановления станет развитие креативного кластера. После длительного периода самоизоляции откат в сторону офлайна будет существенным.
В прежние времена ТЦ были не особенно заинтересованы в социальных и бытовых сервисах, ведь банки, МФЦ, пункты выдачи товаров, фитнес-операторы, школы танцев или йоги, мобильные event-площадки или коворкинги не приносят такого дохода, как крупные торговые сети.
Но именно они обеспечивают живую среду обитания, которая будет востребована после пандемии. Положительный пример в этом плане – создание и управление ТЦ компаниями INGKA (ТРЦ «Мега») и SRV (ТРЦ «Охта Молл»), однако аналогов немного, особенно в регионах.
Собственный ритейл – еще один способ заполнения пространства в кризисный и посткризисный период. Фактически это трансформация исключительно девелоперской функции.
Здесь есть несколько вариантов: покупка готовой франшизы зарекомендовавших себя проектов, создание с нуля собственных решений, основанных на удовлетворении запросов уже лояльной или потенциальной аудитории.
Необходимы точечные исследования, чтобы определить наиболее востребованные концепции для конкретного объекта.
Путь оптимизации бизнеса за счет продажи части помещений арендаторам, по сути, является возвратом к прошлому.
В период формирования рынка торговой недвижимости девелоперы, построив ТЦ, продавали часть площадей крупным торговым операторам и получали средства на дальнейшее строительство.
Имея в портфеле ряд успешных проектов, получали под новые проекты кредит в банке: ТЦ в руках одного собственника считался более качественным активом.
Если в то время продажу площадей можно было рассматривать как способ получить финансирование для проекта, то сейчас этот же путь – возможность его сохранить: лучше потерять часть бизнеса, чем весь бизнес.
Этот вариант следует детально проработать в критических ситуациях, но он будет означать реинкарнацию популярной в двухтысячных годах схемы, при которой торговый центр становится управляющей компанией для части уже не принадлежащих ему площадей.
За счет их продажи нивелируются кассовые разрывы, а общий контроль над объектом не теряется. Для реализации потребуется привлечение сильной юридической команды.
Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов
Первое полугодие 2020 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы.
Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино.
В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.
Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего.
«В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова.
И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Яны Ухановой, заполняемость гостиниц снизилась на 55-65%: «Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса».
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отмечает, что некоторые гостиницы решили на время закрыться полностью и законсервировать собственный номерной фонд.
Им будет непросто выбираться из «накопленного долга, который сформировался за период простоя», предупреждает эксперт.
«Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было»
Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», — рассказывает Яна Уханова. Ее коллеги уточняют, что отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе.
«Заполняемость [в период пандемии] снизилась от 70% до 90% [по отношению] к февралю, — комментирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — Цены снизились на 30-35%, в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%».
По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».
«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая».
«Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова.
— Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».
Другие участники рынка полагают, что время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет.
«В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах, — перечисляет Яна Уханова.
— О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев».
Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал уличный, или стрит-ретейл. Пока владельцы крупных торговых центров объединяли лоббистские усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.
«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.
В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России.
«Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на удаленку»
«Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее, — говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре».
Значительно упали и ставки аренды: по данным JLL, на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — на 6%, до 160 000.
Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке — 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», — перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве Екатерина Подлесных.
По ее словам, во втором полугодии «возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения».
В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах увеличилась на 2,3 п. п. и достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.
Крупные торговые центры закрывали на замок с помощью административных методов, и многие до сих пор не работают.
«Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, — говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов. — Ситуация для нас и всей отрасли становится катастрофической».
Malltech управляет сетью торгово-развлекательных центров «Планета» в пяти регионах, и два из пяти объектов (в Красноярске и Санкт-Петербурге) будут закрыты до конца июля — начала августа, а ТЦ в Новосибирске частично открылся лишь 13 июля.
«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами.
Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes.
«На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.
«Многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия»
Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%.
«Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».
Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием — «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.
В открытых торговых центрах катастрофы пока не происходит. «Трафик в основных ТЦ в июне восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, и ситуация не развивается по стрессовому сценарию, — объясняет Александра Чиркаева. — Да, она сложная, но многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия».
По данным CBRE, максимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября.
«Фитнесам, детским развлечениям и ресторанам были даны скидки до 50% и более, арендные каникулы с оплатой только эксплуатации, и здесь лояльность проявило большинство арендодателей», — отмечает эксперт.
Тц москвы поставили рекорд по свободным площадям
В I квартале 2015 года уровень свободных площадей в столичных ТЦ
составил 5,6 проц, что является максимальным показателем с 2010 года,
говорится в отчете консалтинговой компании NAI Becar.
Для сравнения, за
2014 год этот показатель в среднем составил 4,8 проц, а до этого долгое
время не превышал 3 проц. Об этом пишут «Известия». NAI Becar учитывала
только площади, на которые, по словам собственников ТЦ, еще не заключен
договор аренды.
Если посмотреть на реальное количество закрытых магазинов,
картина еще хуже: как отметила Юлия Ситникова, аналитик отдела исследований
и консалтинга компании «Магазин магазинов», доля реально закрытых площадей
в составе столичных торговых центров выросла по сравнению с концом 2014
года и находится на рекордной для рынка высокой отметке в 11 проц (по
состоянию на апрель 2015 года).
«560 тыс. кв. м арендопригодных площадей, по сути, стоят закрытыми — это
больше, чем два абсолютно пустых «Авиапарка» (один из крупнейших торговых
комплексов в Европе, открыт в Москве в 2015 году).
Рост показателя мы
начали фиксировать еще в конце прошлого года — тогда с 2,5 проц (конец 2013
года) он вырос сразу до 8,5 проц», — сказала Ситникова.
Как она уточнила, в
открытых с 2014 года объектах доля пустующих площадей составляет 50 проц.
Покупатели стали реже ходить в крупные торговые комплексы площадью от
40 тыс. кв.м
В этих условиях затихает и активность инвесторов. Так, например,
сорвалась сделка по продаже комплекса «Новинский пассаж», принадлежащего
структурам ВЭБа. Компания «Экспоком» отказалась от покупки в связи с
ухудшением ситуации на рынке коммерческой недвижимости и ростом стоимости
заемного финансирования. Искать новых покупателей пока не планируется.
Тенденция связана с сокращением числа покупателей — покупатели стали
реже ходить в крупные торговые комплексы площадью от 40 тыс. кв.м.
Посещаемость таких объектов снизилась, по данным Nai Becar, на 5–12 проц.
«Драматическое падение, последовавший затем небольшой рост и сегодняшнее
нестабильное положение национальной валюты, санкции, новые условия,
выставленные отечественным ритейлерам их иностранными партнерами — в
частности, стопроцентная предоплата за товар, привели к повышению затрат
ритейлеров на закупку новой продукции, — говорится в исследовании NAI
Becar.
— В то же время покупательская способность населения, доходы
которого также формируются в основном рублях, снизилась, что привело к
снижению торгового оборота и сферы услуг. Так, за январь-февраль 2015 года
оборот розничной торговли и общественного питания по Москве составили в
сравнении с аналогичным периодом 2014 года 93,2 проц и 92,4 прой
соответственно».
По итогам I квартала 2015 года уровень вакантных площадей c ТЦ столицы
достиг исторического максимума за последние 8 лет
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE,
приводит близкие цифры.
«По итогам I квартала 2015 года уровень вакантных площадей в московский
торговых центрах достиг исторического максимума за последние 8 лет и
составил порядка 9 проц, при этом не исключено, что до конца года этот
показатель может достичь 11–12 проц.
В первую очередь высокий показатель
вакантных площадей связан с техническими открытиями новых проектов, которые
заполнены на момент открытия, как правило, не более чем на 25–30 проц, —
говорит эксперт.
— Рост индикатора связан с высокой ротацией арендаторов,
которые вследствие снижения потребительского спроса вынуждены прибегнуть к
сокращению нерентабельных торговых точек в пользу открытия новых магазинов
в ТЦ с более гибкими коммерческими условиями.
Неудивительно, что крупные
торговые сети корректируют планы развития. С начала года о закрытии
магазинов и возможном уходе с рынка заявили три международные сети одежды —
Camaieu, Hervé Léger и Lindex.
Кроме того, о временной приостановке
развития брендов объявили одни из ведущих франчайзинговых партнеров рынка —
BNS Group (Armani Jeans, Calvin Klein и др.) и Inventive Retail Group
(Nike, Sony, Samsung и др.), а о сокращении торговых точек объявили крупные
федеральные сети одежды Incity и Gloria Jeans и международные холдинги
Stockmann и Adidas».
С другой стороны, отмечают эксперты, доходы потребителей не настолько
упали, чтобы они отказывали себе в повседневных тратах. Поэтому
альтернативой крупных моллов стали районные торговые центры.
По информации
компании Watcom Data Consulting, в I квартале 2015 года зафиксирован рост
посещаемости небольших районных и микрорайонных торговых центров площадью
от 5 тыс. до 20 тыс. кв. м и 20–40 тыс. кв.
м — относительно I квартала
2014 года в среднем на 5 проц.
Продуктовые сети, в особенности формата «магазина у дома» («Магнит»,
«Дикси»), и DIY-сети (Leroy Merlin) активно развиваются. Замедляют свое
развитие по большей части fashion-операторы, — говорит Ситникова из
«Магазина магазинов».
Тем временем на рынок продолжают выходить новые проекты, запущенные до
кризиса. В I квартале 2015 года, по данным Nai Becar, было введено 545 тыс.
кв. м общей площади и 239 тыс. кв. м арендопригодной площади.
Это на 38
проц ниже показателя IV квартала 2014 года, но в два раза больше, чем было
введено за аналогичный период 2014 года. Еще не менее 300 тыс. кв.
м
площадей должны ввести до конца года: девелоперы, вышедшие на строительную
стадию к прошлому году, будут вынуждены ввести свои объекты в эксплуатацию,
поэтому в ближайшее время объем предложения еще увеличится, несмотря на
отсутствие активного спроса.
«Сложившиеся условия не могут не сказываться на коммерческих условиях. В
итоге, например, в новых московских ТЦ, открытых с 2014 года, арендаторы
платят либо процент от товарооборота, либо ограничивают арендную плату», —
говорит Ситникова.
Пока что средние показатели арендных ставок, впрочем, не претерпели
значительных изменений. К началу апреля, по данным Nai Becar, цена на
аренду в торговых центрах Москвы без учета НДС и эксплуатационных расходов
колеблется: 80–650 долл за 1 кв. м/год — для якорных арендаторов, 400–2500
долл за 1 кв. м/год — для торговой галереи.
Объекты, которые не могут
похвастаться качественной концепцией (расположены на периферии, далеко от
метро или вне дорог с активным трафиком), предлагают арендные ставки и до
250 долл за 1 кв. м/год.
Арендные цены в договорах традиционно фиксируются
в валюте, но в текущих условиях арендаторы имеют больше влияния и всё чаще
добиваются рублевых ставок.
Источник: «Известия»
Пусто бывает: Что происходит с торговыми центрами в Москве
В этом году число пустых торговых площадей в центре Москвы выросло в 2,5 раза. Летом на Остоженке и Лубянке пустовали до 38 % помещений под магазины. К осени ситуация медленно начала налаживаться, а число пустующих мест — снижаться.
На это повлияли и арендные ставки, которые, по данным Knight Frank, в некоторых местах упали на 30–50 %. Если прошлый год запомнился москвичам небывалой давкой в магазинах, то теперь, после скачка валюты, такого ажиотажа ждать не приходится.
The Village узнал, что происходит в торговых центрах.
Вакантные места
«Проблема пустых площадей в торговых центрах имеет место быть», — признаёт директор «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» Мария Гурова.
По её словам, причина в том, что значительное количество торговых сетей приостановило развитие или сократило количество магазинов. «Теперь арендаторы очень тщательно выбирают торговые объекты для размещения магазина.
В результате остаётся невостребованным большое количество торговых площадей», — говорит эксперт.
https://www.youtube.com/watch?v=T_Tnv5Mt5HY
С ней согласна глава отдела аренды агентства «Гринвуд» Анна Скокова. По её данным, на момент открытия новых ТРЦ в них пустуют практически 70 % торговых площадей. Оставшиеся 30 %, как правило, занимает продуктовый гипермаркет и прилегающая к нему торговая галерея. Пустующие торговые площади заполняются в последующие два-три года.
По словам Марии Гуровой, больше всего посетителей потеряли магазины среднего ценового сегмента: их клиенты стали покупать более дешёвые товары — трафик там упал на 30 %, а в дискаунтерах, наоборот, вырос на 15 %.
«Меньше всего теряют в спросе товары класса luxury, имеющие устойчивый круг потребителей», — говорит она.
Чтобы привлекать клиентов, владельцы ТЦ и их арендаторы устраивают масштабные дисконтные акции, конкурсы с призами, праздники и концерты.
Серьёзные проблемы
«Главный риск российского девелопмента — сроки реализации проектов, — считает руководитель Nostrategy.ru Андрей Волков. — На подготовку и согласование планов, документов уходят месяцы, годы, от нуля до запуска — от четырёх до десяти лет».
В других странах это происходит вдвое быстрее. Большинство торговых центров к моменту открытия успевают устареть, первоначальное маркетинговое обоснование не работает, привычки, ритм жизни, особенности потребления изменились, считает эксперт.
По его словам, самый простой пример — это низкая обеспеченность машино-местами. «Что говорить о более сложных вещах — пропорциях тенант-микса, смене концепции демонстративного потребления рациональным и перераспределении самого потребительского спроса в торговых центрах с нон-фуд-товаров и услуг в сторону общепита, а также противостоянии интернет-шопингу?» — рассуждает он.
На протяжении всей новейшей истории российского рынка недвижимости девелоперы уделяли мало внимания маркетингу, формированию спроса, конкурентоспособности объектов в средней и долгосрочной перспективе.
Даже кризис 2008 года не приучил их работать со стрессовыми сценариями. «Фокус на коробке, как её побыстрее построить и сдать.
А маркетинг отдавали на откуп брокерам, которые лепили стандартные и повторяющиеся планировки, такие же повторяющиеся наборы арендаторов», — говорит Волков.
По его мнению, рынок ждёт апокалиптический сценарий по-американски, когда ипотечный кризис 2008-го смёл с рынка несколько десятков шопинг-центров, первоклассных объектов.
Сегодня даже в Москве есть ТЦ, где пустует половина площадей.
Даже если в ближайшие годы экономика восстановится, люди сюда не вернутся: они уже привыкли заказывать часть вещей онлайн и стали значительно осторожнее подходить к покупке новых не особо нужных им вещей.
Новые формы
«Кризис переждёт IKEA, нечего бояться бойким местам — „Европейскому“, „Метрополису“.
Если реализуется всё-таки проект транспортного хаба в „Москва-Сити“, то „Афимолл“ получит серьёзный приток трафика (с прицелом на который и строился)», — уверен Волков.
По его словам, сейчас непросто тем, кто ориентировался на состоятельную публику: «Цветному», «Временам года», «Модному сезону» и другим.
Директор по маркетингу «Афимолла» Ева Снеговская уверяет, что у них всё неплохо. «Мы не наблюдаем серьёзного увеличения вакантных площадей в „Афимолл Сити“, поскольку на смену закрывшимся магазинам выходят другие известные бренды», — говорит она. Ежедневно в торговый центр приходят 75 тысяч человек — на 15% больше, чем в прошлом году, 85 % из них что-то покупают.
В торговых центрах «Мега» в среднем пустуют 1,4 % площадей, в Москве — 6–7 %. В пресс-службе IKEA Centres Russia отмечают, что в этом году у неё появилось 90 новых брендов-арендаторов.
В 2015 году в «Мегу» съездили 275 миллионов человек (на каждый московский центр пришлось примерно по 35 миллионов), что на 5 миллионов больше, чем в прошлом году.
Скоро в Химках планируют открыть фермерский рынок «Мега Ферма LavkaLavka», а в следующем году — заведения Correa’s, Kitchenette, Menza, Zotman Pizza Pie и другие.
Из места для покупок торговые центры могут стать местом досуга. Мария Гурова замечает, что с падением доходов люди стали меньше ходить в дорогие рестораны и на концерты звёзд, но желание отдохнуть в выходной у них осталось.
Поход в торговый центр, где можно поесть, сходить в кино и просто прогуляться в холодное время года, может стать экономичной альтернативой другим московским развлечениям. И девелоперы это понимают. В гигантском «Авиапарке» открывается детский парк развлечений Kidzania.
Группа компаний «Ташир» перепрофилирует целый этаж в ТЦ «Рио» в department store.
Клиентов будут привлекать всеми способами: и одеждой недорогих брендов, разложенной вперемешку, как в Harrods, и кинотеатром, и «авторской кухней» на фуд-корте (консерваторы смогут по старинке поесть в McDonald's и KFC).
Обложка: Trade center via Shutterstock.com