Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за четвертый квартал 2020, подвели итоги года и выделили основные тренды.
Во четвертом квартале 2020 года рынок коммерческой недвижимости класса С сохранил текущий вектор развития.
Спрос на аренду помещений в целом был существенно выше, чем в провальном втором квартале 2020, однако на 10-15% ниже показателей аналогичного периода в 2019 году.
Большинство заключаемых сделок были ротационными: арендаторы переезжали из более дорогих и крупных офисов в более компактные, подальше от центра города. Причем подобная миграция происходила как внутри С класса, так и из класса В- в С.
«Одним из интересных трендов, который мы наблюдаем в последние полгода на рынке коммерческой недвижимости С класса стало изменения портрета арендаторов, комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость».
Вместо начинающих предпринимателей и микробизнеса, который традиционно составлял основную категорию арендаторов, приходят более крупные и финансово устойчивые компании. Текущий кризис сильнее всего ударил именно по микробизнесу.
После наступления весеннего локдауна и существенного снижения спроса на большинство товаров и услуг, многие из них начали испытывать серьезные финансовые трудности, и вынуждены были отказаться от аренды, перейдя на работу из дома или в коворкинге.
Сегодня, несмотря на постепенное улучшение экономической ситуации, многие из них по-прежнему опасаются возвращаться в офисы и продолжают работать в удаленном режиме».
Арендные ставки
Во четвертом квартале 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца практически не изменилась и составила 23 593 рублей (-1,1% по сравнению с Q3 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Но подобное снижение можно скорее считать технической погрешностью. Для того, чтобы минимизировать вакансию на своих объектах до конца года некоторые арендодатели перезаключали истекающие договоры аренды без ежегодной индексации.
Однако в целом по итогам 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца снизилась на 3,9%.
Сохраняющаяся миграция арендаторов из центра в более доступные по цене офисы на периферии ТТК значительно увеличила спрос на помещения в данной локации и позволила собственникам объектов продолжить повышение цен.
В четвертом квартале 2020 года среднерыночная ставка на офисы, расположенные от Садового кольца до ТТК, увеличилась на 5,1% по сравнению с 3Q2020 и составила 19 615 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Таким образом, благодаря динамичному росту цен в третьем и четвертом квартале ставки практически восстановились до уровня начала 2020 года.
Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в четвертом квартале фактически восстановилась до максимальных показателей 2020 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 382 (+2,9% по сравнению с 3Q2020) рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Восстановление ставок в данной локации также связано с ростом спроса: малый бизнес продолжает оптимизировать административные расходы и переезжает в более компактные и дешевые помещения из центральных локаций города.
Офисы класса С расположенные от ТТК до МКАД стали единственным сегментом, где среднерыночные ставки выросли по итогам года (+4,2%).
Положительную динамику ставок также продемонстрировали и склады класса С, расположенные в рамках производственно-складских комплексов в границах МКАД. По итогам четвертого квартала 2020 года среднерыночная ставка составила 6 078 рублей (+1,3% по сравнению с 3Q2020) за кв.
м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Спрос на склады класса С в Москве постепенно восстанавливается. Основным драйвером являются различные пищевые производства, а также службы доставки, которые арендуют новые и дополнительные помещения для своего бизнеса.
С начала 2020 года ставки выросли почти на 2%.
Вакансия
Во четвертом квартале 2020 года вакансия в сегменте коммерческой недвижимости класса С в столице продолжила плавно сокращаться. В сегменте офисов она составила 10,1% (-0,4% к Q3 2020). В складском сегменте – 11,2%(-0,6% к Q3 2020).
Сокращение вакансии связано как с растущим спросом в целом, так и с сокращением предложения на рынке.
С каждым годом все больше бывших производственно-складских площадок и особняков в центре Москвы уходит под девелопмент (строительство жилья или реконструкция зданий под апарт-комплексы).
Итоги
В целом несмотря на негативные прогнозы многих экспертов в начале пандемии «черные лебеди» так и не прилетели на рынок коммерческой недвижимости класса С. Активный спрос во второй половине 2020 года позволил нивелировать падение ставок, произошедшее во втором квартале, по большинству сегментов.
А по офисам класса С от ТТК до МКАД и складам стоимость аренды даже выросла. Уровень вакантных помещений, несмотря на кратный рост по итогам второго квартала, с исторических низких цифр достиг «стандартных» показателей для рынка коммерческой недвижимости более высоких классов в целом.
Поэтому глобального кризиса в сегменте С класса в 2020 году не произошло.
Бизнес уезжает из Москвы
О том, куда исчез спрос на столичные офисы и что ждет офисный рынок в будущем, «РБК-Недвижимости» рассказал директор департамента недвижимости компании «РВМ Капитал» Гавриил Королев
пользователь Vladimir Lysenko с сайта Flickr.com
— Весной международная брокерская компания Knight Frank опубликовала исследование, в котором говорилось, что предложение офисов в Москве в пять раз превышает спрос. Почему это произошло?
— В Москве построили очень много офисов. Российские девелоперы возводят здания, ориентируясь на характеристики земельного участка, а не на емкость рынка. Такова сложившаяся деловая культура: как правило, московские девелоперы — это строители. Они видят подходящий земельный участок, строят там бизнес-центр. И уже после этого начинают свой объект продавать.
Анализ емкости рынка, спроса на офисы, динамики этого спроса — по-настоящему глубокие расчеты делаются далеко не всегда. Отсюда взялись более 2 млн кв. м пустующих офисных площадей в Москве.
— Как сейчас ведут себе компании-арендаторы, которые занимают офисы в Москве?
— Они сокращают расходы. За последние годы в России упала маржинальность бизнеса во всех сегментах. Чтобы эту маржинальность повысить, бизнес идет по пути сокращения расходов. Наращивать объем заказов сложно из-за падающей экономики, поэтому наиболее действенным способом становится уменьшение затрат.
Это приводит к заморозке зарплат, а также к переездам в помещения подешевле. Параллельно компании сокращают персонал, некоторые переводят сотрудников на удаленную работу, другие перемещают целые подразделения в регионы.
В результате появились компании, которым больше не нужны крупные площадки в Москве, а у отдельных структур потребность в столичном офисе отпадает вовсе.
— Например?
— Очевидный пример — компания «Билайн», которая перевела значительную часть своих сотрудников на работу из дома. Это колоссальная экономия на аренде рабочих помещений. Также мне известно несколько примеров, в которых крупные финансовые структуры перенесли весь свой бэк-офис из Москвы в другие регионы.
— Куда именно?
— В Нижний Новгород и Красноярск. Это города-миллионники, где можно найти квалифицированный персонал, готовый работать за меньшие деньги, чем в Москве.
Важно заметить, что речь идет не о простом перемещении в эти города существующих сотрудников, а о полноценном открытии там офиса с наймом новых людей. Для этого не годятся малые города с населением около 100 тыс.
человек, так как в них не набрать достаточного количества квалифицированных работников: в тех примерах, о которых я говорил, речь идет о тысячах людей.
— Получается, компании будут просто разъезжаться из Москвы?
— Необязательно. Помимо миграции в регионы мы наблюдаем и внутригородские тенденции — например, консолидация различных подразделений в одном здании.
В Москве существует множество компаний, от банков до министерств, офисы которых расположены по всему городу, а работники регулярно ездят друг к другу на совещания.
В результате дублируется административный персонал, на поездки тратятся деньги и время — расходы на содержание офисов оказываются выше.
Благодаря текущему кризису такие компании ощутили все минусы сложившегося положения и стали искать способы перевезти свои подразделения в одно место. Возникла парадоксальная ситуация: в Москве пустуют миллионы квадратных метров невостребованных площадей — но при этом наблюдается дефицит более 10 тыс. кв. м.
— Где можно найти столь большие офисы?
— На окраине города и за МКАД. За такими объектами будущее. В центре города аренда крупного офисного помещения может стоить в районе 35 тыс. руб. за 1 кв. м — а за МКАД легко найти по 14 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом экономия возникнет не только за счет низких ставок, но и за счет экономии ресурсов на внутреннем взаимодействии сотрудников.
— Но за МКАД тоже есть много пустующих офисов.
— Если такие объекты и пустуют, то единственная причина — это отсутствие метро. Жертвовать станцией метро в пешей доступности наши компании еще не готовы. Если же с транспортом проблем нет, то арендаторы придут. Показателен пример «Ростелекома», который перевел свой головной офис за МКАД. Благодаря такому переезду компания смогла существенно сэкономить.
— А что происходит с теми объектами, которые освобождаются в связи с переездом компаний из центра города за МКАД?
— Они меняют свое назначение — перепрофилируются в гостиницы, кафе или что-то еще.
Дело в том, что значительная часть зданий в центре Москвы, которые на протяжении последних лет занимали компании, представляют собой старинные особняки, доходные дома или просто компактные сооружения на центральных улицах.
Такие помещения отлично подходят под гостиничный фонд или апартаменты. Спрос на данный формат есть, поэтому «бывшие офисы» будут просто исчезать с карты Москвы — а на их месте возникнет нечто новое.
Это отличный путь для компаний, которым принадлежат подобные здания: собственники могут продать недвижимость, перевезти офис в более дешевую локацию и прилично заработать на переезде.
— А как насчет объектов у Московского центрального кольца (МЦК)? Запуск новой железнодорожной ветки как-то повлиял на спрос в близлежащих районах?
— Да. В Москве есть сегмент офисов, расположенных вдоль Третьего транспортного кольца (ТТК) и представленных в основном в классе В+. Благодаря относительно невысокой цене такие площадки пользовались определенным спросом и раньше, а после открытия МЦК их привлекательность возросла еще больше.
— Офисы за МКАД и вдоль ТТК в основном сдаются в аренду в рублях, а не в долларах. Можем ли мы ожидать полного перехода офисного рынка к рублевым ставкам?
— Несомненно. Существует очень узкая прослойка собственников и объектов, которые останутся в долларах несмотря ни на что. Это класс А прайм — не больше десятка самых дорогих предложений в Москве. Остальные объекты неизбежно перейдут в рубли.
— Почему?
— Я бы назвал долларовые ставки на столичном рынке пережитком девяностых годов прошлого века. Тогда бизнесмены измеряли свои доходы и расходы в валюте, и от такой привычки оказалось тяжело отказаться. Сейчас это выглядит странно: большинство арендаторов, которые занимают московские офисы, имеют рублевую выручку.
При стабильном валютном курсе на это никто не обращал внимания: не было резких скачков, поэтому вопрос перевода долларовых ставок в рубли мало кого волновал. После резкого падения рубля в 2014 году в сознании людей произошел резкий сдвиг: теперь бизнесу нужны рублевые ставки.
Думаю, убежденность в необходимости рублевого ценообразования останется навсегда — слишком сильным был тот шок.
— А как же работающие в России западные компании, у которых к доллару привязаны основные финансовые потоки? Разве им не выгоднее заключать сделки по аренде в валюте?
— Такое мнение распространено, но оно ошибочно. Возьмем компанию с выручкой в долларах или евро. Если топ-менеджер заключает сделку в валюте, то упускает возможность экономии на дешевом рубле. Как он будет отчитываться перед советом директоров? Западные компании уже сейчас настаивают на аренде в рублях. Будут настаивать и в дальнейшем.
— Как обстоят дела со спросом и заполняемостью офисов в Москва-Сити?
— Там сложилась своя специфика, которая заключается в высокой ликвидности площадей. На практике это означает, что у собственников нет трудностей с поиском новых арендаторов, а потому они могут себе позволить заключать краткосрочные контракты — на 11 месяцев и даже меньше. Это имеет смысл, так как спрос на офисы в Москва-Сити очень высок.
— Почему?
— Это «эффект сухих ног», при котором ты можешь провести весь свой деловой день, не выходя на улицу.
Причина в том, что в небоскребах Москва-Сити сосредоточено очень много компаний, так что не нужно куда-то ехать для переговоров с партнерами или потенциальными контрагентами.
Там расположены и офисы, и необходимая для бизнеса инфраструктура — конференц-залы, кафе, рестораны и все, что только можно себе представить.
— Есть ли у московского рынка офисов потребность в еще одном Москва-Сити — новом высотном квартале для бизнеса?
— Нет. Развитие облачных технологий и коворкингов сокращает потребность в офисных пространствах, а потому еще один Москва-Сити городу не нужен — там некому будет работать.
— Как городская политика сказывается на поведении арендаторов? К примеру, за последние годы столичные власти серьезно продвинулись в пешеходизации центральных районов города: парковки стали платными, отдельные улицы — пешеходными. Как на это отреагировал бизнес?
— Вырос спрос на подземную парковку. Теперь у бизнес-центров с маленькой подземной парковкой либо вовсе без нее возникают серьезные проблемы с поиском арендаторов.
— Сейчас на западе набирают популярность офисы с «плавающими» рабочими местами: у сотрудников может не быть жестко закрепленного стула и стола — работники рассаживаются на свободные места, свободно перемещаясь по офису в течение рабочего дня. Может ли такой формат прижиться в России?
— Да, формат уже прижился. Я знаю не меньше десятка компаний, которые перешли на подобный принцип работы. Это действенный способ сократить арендуемую площадь и сэкономить существенную сумму денег. Возможно, явление станет массовым. Сейчас компании исходят из норматива 10 кв. м на человека — с учетом всех переговорных и коридоров. Со временем метраж будет сокращаться.
— А как изменилось восприятие офисов с точки зрения обычных сотрудников?
— Нормой стали опен-спейсы (open space). Сейчас никто не удивляется тому, что сотрудники размещаются в едином пространстве. Напротив, удивление вызовет старорежимная кабинетная планировка. От такой структуры отказываются даже давние приверженцы подобного расположения.
Существует пример Федеральной пассажирской компании (ФПК), которая впервые переехала в опен-спейс в 2011 году.
Процесс адаптации сотрудников к новым рабочим условиям занял около года: для работников это стало мини-революцией, в первое время были жалобы на новые условия работы.
Наш бизнес вырос из советских зданий и уже ментально не готов оставаться в старых условиях — без кондиционеров и с низкими потолками. Нынешняя экономическая ситуация позволяет таким компаниям переехать из офисов класса В в более удобные объекты без существенного роста затрат. В результате меняется и менталитет сотрудников.
Офисный «all inclusive»: как новые потребности арендаторов меняют рынок — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru
Арендаторы становятся более требовательными при выборе офиса. Как новые потребности арендаторов меняют рынок? Какие форматы офисных центров наиболее востребованы?
Специалисты amo.ru проанализировали 30 000 входящих обращений от потенциальных арендаторов офисов за 2016 -2017 гг. и выявили следующие параметры в предпочтениях:
- Качество бизнес-центра при адекватной цене
- Презентабельный внешний вид
- Близость метро
Близость метро остается одним из важных критериев при выборе офиса, но «Кремлевская» зона и зона в пределах Садового кольца не являются самыми приоритетными. Потенциальные арендаторы все чаще готовы рассматривать объекты в пределах ТТК и в непосредственной близости к ТТК.
- Наличие отделки в офисе (обязательный критерий для компаний малого и среднего бизнеса)
- Наличие мокрой точки для организации кухни
- Наличие парковочных мест, предоставляемых арендатору по договору аренды
- Наличие профессиональной управляющей компании
- Инфраструктурная обеспеченность
Идеально, если бы арендаторы могли самостоятельно формировать пакет опций, который они получат при аренде офиса, но, к сожалению, подобных предложений пока не много. Такой формат сотрудничества распространен, в основном, при аренде небольших готовых офисов или рабочих мест в коворкингах и бизнес-центрах формата Regus.
Согласно исследованию сотрудников делового квартала Neopolis, для 77% арендаторов важна хорошая транспортная доступность бизнес-центра, наличие вместительного паркинга отметили 43% респондентов и кафе — 50%. Интересно, что 42% соискателей назвали ключевым для офисного центра наличие фитнес-клуба, 32% хотят видеть в БЦ релакс-зоны, а 26% — благоустроенную территорию для прогулок.
Потребности растут, компаниям не достаточно просто стен и столов, им нужна «особенная» среда, способная удовлетворить разнообразные потребности. Сегодня развитая инфраструктура бизнес-центра играет определяющую роль при принятии решения о расположении своего офиса.
Этим объясняет рост популярности деловых кластеров (деловых ареалов), которые органически соединяют в себе офисную жизнь, отдых и развлечения.
Внутри них появляются благоустроенные территории, мини-парки, аллеи со скамейками, не говоря уже об обширной инфраструктуре со множеством кафе, ресторанов, магазинов.
«У поколения Y совсем другие приоритеты, чем у их родителей. Они стремятся соблюдать баланс между работой и личной жизнью и не готовы отказываться от личностного роста ради работы.
Поэтому стандартные офисные центры со столом, компьютером и стулом, не способны удовлетворить потребности нового поколения к офисным пространствам», считает Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis.
«Стоит отметить, что многие девелоперы и управляющие компаний усиливают инфраструктурную составляющую офисного центра.
Например, работая над нашим проектом первого в России lifestyle-центра, мы учли требования потенциальных арендаторов и их сотрудников, включив в состав Делового квартала Neopolis фитнес-клуб с бассейном, салон красоты, детские творческие мастерские, кафе и рестораны, благоустроенные зоны для отдыха, которые будут доступны не только арендаторам, но и всем жителям Новой Москвы», добавляет Светлана
Деловые кластеры можно разделить на разные группы: деловые районы (аналоги «Москвы-Сити»), проекты редевелопмента бывших заводов и бизнес-парки. Среди арендаторов популярностью пользуются такие проекты.
«Еще в начале 2000-х годов офисные центры были в новинку», утверждает Михаил Миронов, коммерческий директор «Р7 Групп» (входит в IPT Group). «Здания бывших НИИ, административные здания заводов, гостиницы считались нормальными офисами. Построенные специально для выполнения офисных функций здания можно было пересчитать по пальцам.
Среди них – бизнес-центры «Чайка Плаза, офисная башня «Макдональдс» в Гнездниковском переулке. Однако за 17 лет на рынке появился новый продукт – полноценный офисный кластер Москва-Сити, который не уступает международным аналогам ни по транспортной доступности, ни по качеству.
Считаю, что бизнес-центры нового поколения, расположенные в созданном деловом районе Москвы, можно считать новым ориентиром в офисном строительстве», комментирует Михаил.
«Если говорить конкретно о «Москве-Сити», то в последнее время проблем с заполняемостью не наблюдается: за первую половину текущего года половина всех дорогостоящих сделок в ЦО была заключена как раз здесь», утверждает Ольга Угрюмова, Руководитель проектов M1 Development.
В чем секрет успеха Москва-Сити? Дело в том, что ставки аренды в небоскребах Сити сопоставимы с бизнес-центрами класса А и Б+ в ЦАО, а качество офисных помещений, уровень обслуживания и инфраструктура находятся на гораздо более высоком уровне. Кроме того, здесь кипит своя «особенная жизнь» и многим компаниям-арендаторам важно оущащть себя частью этой жизни.
Какими качествами должен обладать современный бизнес-центр?
«Уровень инфраструктуры бизнес-центра должен быть не просто удовлетворительным, а действительно высоким.
Предварительно, еще при разработке концепции и плана будущего БЦ, нужно внимательно оценить инфраструктуру всего района: наличие торговых центров, банков, аптек, спортивных залов, супермаркетов.
Такой анализ поможет найти что-то, чего не хватает на рассматриваемой площади, и реализовать эту недостающую составляющую в будущем на территории бизнес-центра», считает Ольга Угрюмова, Руководитель проектов M1 Development.
Эксперты также сходятся во мнении, что хоршая транспортаня доступность в сочетании с развитой инфраструктурой обеспечивают быструю реализацию проекта.
Если размышлять о будущем офисных центров, то с уверенностью можно сказать, что арендодателям придется заботиться о своих арендаторах, создавая дополнительные удобства и повышая качество обслуживания, чтобы в будущем обеспечить себя стабильным денежным потоком. Столовя, кафе, фитнес-центр — это лишь минимум, который должен присутстовать в каждом бизнес-центре. А проекты с интересной и необычной концепцией и с максимальным набором опций однозначно будут выигрывать в конкурентной борьбе за арендатора.
«Смешать, но не взбалтывать»: как создаются новые городские места притяжения
На рынке столичной коммерческой недвижимости правит новый тренд: создатели новых бизнес-центров избавляются от наращения «бизнес-», предлагая компаниям многофункциональные и эстетичные пространства, где есть всё для жизни и работы горожан.
С середины 20 века с развитием постиндустриальной экономики и ростом цен на недвижимость в крупнейших городах мира промышленные предприятия вынуждены переезжать за пределы мегаполисов.
Освободившиеся помещения с большой площадью и доступной арендой занимают новые хозяева ‒ креативный класс: фрилансеры и художники, креативные агентства и стартапы.
Так возникает культура «лофтов» ‒ переосмысленных под актуальные нужды города промышленных пространств.
В России этот процесс начался в 1990-х: с началом перестройки многие производства обанкротились или переехали, оставив пустующие промышленные корпуса среди городской застройки.
В 2000-х на их месте открываются первые креативные кластеры: в 2004-м ‒ московский Artplay в здании текстильной фабрики «Красная роза», в 2007-м ‒ петербургские «Этажи» в помещении бывшего Смольнинского хлебозавода.
Первыми арендаторами этих пространств стали представители творческих профессий и представительства зарубежных компаний. К началу 2010-х офис в лофте становится городской нормой; появляется новый класс арендаторов ‒ операторы гибких офисов и коворкингов.
Вместе с этим меняются и сами лофты: в начале минимально обжитые пространства сегодня переосмысливаются и обрастают продуманной инфраструктурой. Бывшие бизнес-центры становятся многофункциональными общественными пространствами, где есть всё для комфортной работы и досуга.
Рядом с офисами и коворкингами находятся зоны отдыха, музеи, торговые галереи, рестораны и салоны красоты.
После работы не нужно никуда уезжать: прямо здесь можно поужинать с друзьями, отправиться за покупками, посмотреть современную театральную постановку или просто прогуляться в красивом кампусе.
Рассказываем про четыре знаковых места в Москве, преобразившихся в соответствии с новым трендом и задающих стандарты для всех, кто идёт за ними следом, ‒ ведь необжитых промышленных памятников в столице еще предостаточно.
Дизайн-завод «Флакон» открылся в помещениях бывшего хрустального завода в 2009 году. Организаторы сохранили унаследованные заводские здания из красного кирпича и сделали акцент на свободную творческую атмосферу для компаний из креативных индустрий. Девиз «Флакона»: «Творите, что хотите!».
С тех пор дизайн-завод не прекращая развивается, расширяется и продолжает переосмысливать формат коммерческой недвижимости и формат современного лофта.
Так, в 2015-м у «Флакона» появилась своя радиостанция, а в 2019-м «Флакон» объединился с расположенным поблизости креативным кластером «Хлебозавод» на месте бывшего хлебозавода №9.
Объединенный кластер стал крупнейшим подобным объектом в России.
Создателям пространства удалось не просто поднять планку коммерческой недвижимости с точки зрения комфорта ее обитателей, но и превратить объект в магнит для горожан, обычно предпочитающих проводить досуг в пределах Садового кольца. Здесь регулярно проходят фестивали, маркеты, профессиональные воркшопы и лекции. В месяц кластер посещает больше миллиона человек.
При этом лишь 20 % площадей отведено под арт-объекты, генерирующие поток посетителей и создающие потенциал для коммерческих объектов прежде всего в сфере услуг и ритейле. Под офисы и магазины-бутики, салоны косметики, студии тату, коворкинги и т. д. отведены остальные 80 % площадей кластера.
Комплекс «Москва-Сити» был задуман еще в 1991 году как будущий деловой центр с зеленым парком. В 2000-х проект пересмотрели и продолжили развивать в соответствии с актуальной концепцией многофункциональных городских пространств. Место парка заняла торгово-развлекательная галерея «Афимолл» с киноконцертным комплексом, а в башнях, помимо офисов, находятся арт-галереи, театр и коворкинги.
На территории комплекса появились спортивные объекты (бассейн, фитнес-клубы, сайклинг и т. д.), барбершопы, творческие студии, многочисленные рестораны и открытый лекторий. В 2019-м комплекс получил новую общественную территорию ‒ городскую площадь с амфитеатром, где летом проходят лекции, концерты и фестивали.
Москва-Сити реализует тренд на объединение пространств даже более последовательно, чем «Флакон»: помимо деловой и досуговой инфраструктуры, в башнях продаются и престижные жилые апартаменты. Таким образом, кластер фактически строит замкнутую самодостаточную экосистему, находясь внутри которой горожане могут удовлетворить все свои потребности.
Первые лофтовые бизнес-проекты переосмысливали формат бизнес-недвижимости и обновляли инфраструктуру буквально на ходу, вместе с зарождением соответствующего спроса. Сегодняшние девелоперы осваивают промышленные памятники уже с учетом всех требований и ожиданий взыскательного арендатора 2020-х. Образцовый пример такого проекта ‒ Beetle Loft на Павелецкой.
Лофт обустроен в историческом здании XIX века, на месте советского хладокомбината №3.
Индустриальная эстетика ‒ клинкерный кирпич, потолки высотой до 3,5 м, открытые металлоконструкции и огромные окна ‒ бережно сохранена.
При этом комплекс получил современную эргономичную обстановку и огромные функциональные возможности: пять лекториев, коворкинг, ритейл-зона, фуд-корт с 20 ресторанами, офисы и большая общественная зона.
Под офисы отведено 7400 кв. м, под зону ритейла с коворкингом ‒ 2700 кв. м. Бизнес-зона тщательно продумана под спрос бизнеса: размеры офисов начинаются от 40 кв. м, но их можно расширять и объединять в блоки в соответствии с запросами быстрорастущих стартапов.
Бизнес-лофт Beetle
Фактически Beetle уже на этапе запуска собрал внутри всё, что нужно современному бизнесу: лофт позволяет работать, развлекаться, покупать, заниматься творчеством, запускать общественные проекты, получать образование ‒ и всё это в едином продуманном пространстве.
Закономерно ожидать, что с запуском проекта здесь забурлит жизнь, а район приобретет дополнительную ценность для сопутствующих бизнесов.
Ведь несмотря на то, что деловой район у Павелецкой, по данным Knight Frank, стал самым востребованным в Москве и опережает даже комплекс «Москва-Сити», подобных Beetle по функциональности пространств здесь ещё не было.
В Москве остро не хватает больших офисов площадью от 10 до 20 тысяч кв. м ‒ именно такие нужны растущим ИТ-компаниям. Например, у «Яндекса» в Москве 6500 сотрудников, а у «Лаборатории Касперского» 2000.
Компании такого уровня не просто въезжают в помещение, а часто участвуют в его проектировании и создают полноценный городской кластер в рамках офиса ‒ это еще одно значимое проявление тенденции к слиянию форматов и многофункциональности деловых помещений.
Например, внутренний двор с арт-объектами в кластере «Яндекса» на Льва Толстого открыт всем желающим. А через дорогу от музея-усадьбы Льва Толстого расположен магазин-музей «Яндекса». В офисах Mail.
ru, «Яндекса», «Лаборатории Касперского», Сбербанка есть фитнес-центры с собственными тренерами, лаунж-зоны, рестораны и фуд-корты. В офисе «Яндекса» в бизнес-центре «Аврора» есть даже собственный кинотеатр.
Так офис превращается в полноценный «город в городе», где рабочее пространство сливается с личным и развлекательным.
Превращая деловую недвижимость из места, где люди находятся «с 9 до 18», в общегородское место притяжения, девелоперы не просто создают дополнительный потенциал для арендаторов из сферы услуг, ритейла и развлечений. Они планомерно поднимают планку комфорта городской жизни для всех ее участников. В Москве площадь многофункциональных бизнес-кластеров уже превысила 970 000 кв. м, в Санкт-Петербурге ‒ 270 000 кв. м.
Арендаторы офисов тоже в выигрыше: для специалистов, занятых в креативных индустриях, важны гибкие и комфортные условия труда, встроенные возможности для общения и развития. А таких специалистов в городе становится всё больше: в 2017 году Аналитический центр при Правительстве РФ оценил объем российской креативной индустрии в 8 трлн рублей и спрогнозировал четырехкратный рост за 10 лет.
Тем перспективнее становятся проекты, готовые к этой реальности и отвечающие ее запросам. «Флакон» стал местом притяжения для горожан и востребованным деловым центром, Beetle привлек десятки клиентов еще до открытия. Рынок аренды креативных кластеров оценивают в полмиллиарда рублей, а его рост ‒ в 30 % ежегодно.
Арендаторы офисов С класса предпочитают мелкую «нарезку»
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости проанализировали спрос на офисы класса С в Москве и выделили топ наиболее востребованных лотов.
Основная аудитория арендаторов коммерческой недвижимости С класса — это начинающие предприниматели и микробизнес.
В качестве своего первого офиса большинство из них выбирает компактные помещения или даже отдельные комнаты, которых практически не найти в объектах более высокого класса.
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость» проанализировали обращения от потенциальных арендаторов в компанию за последний год и составили рейтинг наиболее востребованных офисов в сегменте С класса.
Наибольшим спросом в сегменте офисов класса С пользуются небольшие помещения площадью до 20 кв. м. Доля запросов на подобные лоты в общей структуре спроса составляет около 42%.
Отдельные комнаты в офисных и административных зданиях класса С в альтернативу коворкингам арендуют в основном начинающие предприниматели. Самыми востребованные лоты – это микроофисы в ЦАО, где собственник предоставляет арендатору «юридический» адрес.
«Зачастую компании хотят арендовать подобные помещения только лишь ради «красивого» адреса, хотя сами планируют работают удаленно или из другого места, отмечает Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость».
– Но, конечно, данные условия неприемлемы для большинства собственников, в частности, у нас в компании для того, чтобы предотвратить такие случаи служба безопасности регулярно посещает офисы подобных арендаторов».
Также достаточно востребованными в сегменте С класса являются и небольшие офисы площадью от 20 до 60 кв. м. Около 29% запросов от потенциальных арендаторов приходится именно на такие лоты.
Как правило, данные помещения арендуют индивидуальные предприниматели, которые занимаются частной практикой и не имеют как такового штата сотрудников. В частности, это юристы, психологи, частные маклеры, фотостудии и т.д.
Зачастую данная категория арендаторов выбирается помещения на первых этажах крупных бизнес-парков, расположенных на улицах с высоким пешеходным трафиком.
Доля запросов на более крупные офисы площадью от 60 до 100 кв. м в сегменте С класса составляет около 23% от общего объема спроса. Аудитория арендаторов подобных помещений достаточно широкая, это могут быть и индивидуальные предприниматели с небольшим штатом сотрудников и даже малый бизнес.
В частности, довольно часто офисы подобных площадей арендует уже состоявшиеся компании, которые оптимизируют свои расходы и переезжают с более просторных и дорогих офисов класса В в С класс.
Подобные объекты востребованы практически в любом районе Москвы с хорошей транспортной доступностью, близостью метро и развитой инфраструктурой внутри самого бизнес-парка.
Около 5% спроса в сегменте офисов класса С класса приходится на большие помещения площадью от 100 до 500 кв. м. Как правило, подобные лоты арендуют для размещения своих представительств, клиентских, а также бэк-офисов крупные компании.
Невысокий спрос на большие офисы в сегменте класса С связан с несколькими причинами. В первую очередь, с не очень эргономичной планировкой объектов класса С. За счет большого коридорного коэффициента и наличия множества отдельных комнат существенная часть арендуемых площадей не используется.
Поэтому для компании, которой нужен просторный офис выгоднее арендовать большой open-space в БЦ класса В или А, где на меньшей площади они смогут рассадить эффективно разместить всех сотрудников.
Во-вторых, поскольку статусных объектов класса С в центре города, где могла бы арендовать крупная компания офис не так много и в большинство из них нулевая вакансия.
Наименьшее число запросов в сегменте класса С приходится на отдельные офисные блоки площадью от 1000 кв. м и здания – менее 1% от общего спроса. Тем не менее подобные обращения поступают регулярно. «В нашей компании на особняки сформирован внушительный лист ожидания, отмечает Кристина Лиморенко.
– Крупные компании готовы арендовать здание С класса в центре для своих штаб квартир по ставкам премиальных объектов, таких как Москва-Сити».
Но большинство подобных зданий сдано в аренду на длительные сроки, а новых объектов на рынке практически не появляется, поэтому подобные сделки проходят на рынке очень редко».
«ПРОФИС Недвижимость» – управляющая компания полного цикла в области управления и эксплуатации недвижимости, лидер на рынке управления объектами коммерческой недвижимости класса С и ниже. Опыт управления объектами коммерческой недвижимости – более 10 лет.
В обслуживании находится более 100 объектов, суммарной площадью около 2,5 млн кв. м.
В портфеле «ПРОФИС Недвижимость» представлены офисные и производственно-складские комплексы, расположенные в Москве и Московской области, Нижнем Новгороде, Краснодарском крае, Ростове-на-Дону, Ярославле, Ульяновске, а также коммерческая недвижимость аэропортов Сочи, Краснодара, и Анапы.
Бизнес на высоте
Москва обошла Дубай и Лос-Анджелес по стоимости аренды офисов в небоскребах. Тем не менее, Россия находится лишь в конце двадцатки мирового рейтинга, говорится в отчете компании Knight Frank.
Квадратный метр в «Москва-Сити» стоит $535 в год — в шесть раз дешевле, чем в Гонконге.
Кто арендует офисы в столичном деловом центре, и почему госкомпаний там стало больше, чем частных? Разбиралась Аэлита Курмукова.
Сегодня в мире всего 135 небоскребов выше 300 м. Первое место вот уже семь лет — за «Бурдж-Халифа» в Дубае высотой 828 м. Для сравнения — башня «Федерация» на 454 м ниже. Вместе с этим небоскребом в России всего пять таких зданий. И все они расположены в «Москва-Сити», — кроме «Федерации», есть еще «Око», «Город столиц», «Евразия» и «Меркурий Сити Тауэр».
Примечательно, что вот уже несколько лет подряд арендные ставки в деловом центре столице падают: по сравнению с концом 2014 года офисы подешевели на 30%.
Изменился и состав арендаторов, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков: «Состав российских и иностранных компаний сильно меняется. В 2012-2014 годы порядка 70% арендаторов составляли иностранные компании.
Но сейчас их доля действительно уменьшается. По итогам первых девяти месяцев 2017 года подавляющее большинство арендаторов — 70% — это российские компании».
Уход иностранных арендаторов из Сити вполне закономерен. На фоне санкций и замедления развития бизнеса зарубежные компании вынуждены были переехать в более доступные бизнес-центры класса А либо оставить только представительский офис в Сити. При этом по стоимости аренды офисов в небоскребах Москва на 17-м месте.
Самая дорогая коммерческая недвижимость — в Гонконге, где квадратный метр обойдется в $3280 в год. На втором месте — высотки Манхэттена в Нью-Йорке c $1740 за квадратный метр. Замыкает тройку дорогих офисных высоток Токио — $1,5 тыс. за квадратный метр.
В «Москва-Сити» цена аренды офиса без отделки составляет $535 за квадратный метр.
Если говорить о самих арендаторах, то по итогам девяти месяцев этого года все сделки пришлись на частные компании, а еще пару лет назад офисы в «Москва-Сити» в основном снимали компании с госучастием, говорит партнер Cushman&Wakefield Семен Юрченко: «Практически все без исключения проекты в «Сити» строятся на заемные деньги российских банков. Государство, одной рукой выделяя деньги на строительство, другой, насколько это возможно, поддерживает эти проекты со стороны конечного спроса. Вакантных площадей по-прежнему достаточно много, некоторые башни стоят пустыми, при этом в «Москва-Сити» ежегодно арендуют от 100 тыс. кв. м до 300 тыс. кв. м».
Если пройтись по арендаторам, по сути, половину площадей «Москва-Сити» занимают всего две компании, резюмирует руководитель отдела исследований консалтинговой компании JLL Олеся Дзюба: «За последние пять лет в этом комплексе значительно выросла доля банков и добывающих компаний.
В частности, это ВТБ, который в «Москва-Сити» занимает или будет занимать две башни — «Евразию» и «Федерацию». В итоге речь идет о доле в 31%. В свою очередь, компания «Транснефть», которая купила башню «Эволюция», в результате получила долю площадей в 20%.
В ближайшем будущем, скорее всего, мы увидим еще одну крупную сделку с государственным участием — АИЖК будет покупать площади в башнях «IQ-квартала» для трех министерств».
Доля вакантных площадей в Сити сейчас порядка 16%, но с закрытием сделки АИЖК она существенно снизится. На этой неделе стало известно, что Минэкономразвития, Минкомсвязи и Минпромторг переедут в деловой центр уже в следующем году.
По данным газеты «Коммерсантъ», на переезд трех министерств в «Москва-Сити» АИЖК займет на долговом рынке 35 млрд руб. Речь идет о покупке 75 тыс. кв. м в башнях IQ-квартала, строительством которого занимается подконтрольная ВТБ компания «Галс-Девелопмент».