Цены на новостройки в Москве несколько снизились — впервые за полтора года.
Сергей Бобылев/ТАСС
Средние цены на первичном рынке впервые с сентября 2019 года за месяц упали, хотя и незначительно — на 0,3%, до 233,1 тысячи рублей, сообщает ЦИАН. В Московской области цена продолжила рост.
Отменена пошлина за госрегистрацию старых прав на недвижимость
При этом за год средний чек квартиры, купленной в кредит, в Новой Москве и Подмосковье вырос на четверть. Средняя площадь приобретаемого жилья, наоборот, снижается. Если в январе 2020 года заемщики покупали квартиры в Москве в среднем по 58,6 кв. м, в Новой Москве по 53,7 кв. м, а в Подмосковье по 48,7 кв. м, то сейчас площади сократились до 54,9 кв. м, 50,8 кв. м и 48 кв. м соответственно.
За последний месяц, отмечают в компании, количество сделок на первичном рынке столичного региона упало вдвое по сравнению с декабрем. Это наибольшее падение в эти зимние месяцы за последние пять лет.
Первичный рынок сейчас активно конкурирует с сегментом готового жилья — средняя стоимость «квадрата» вторички всего на 9% выше, чем в новостройках, а во многих районах вторичное жилье даже дешевле, чем в новых домах, отмечает руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
«Ажиотажного спроса на рынке нет — льготная ипотека доступна еще пять месяцев, поэтому покупатели более вдумчиво подходят к выбору квартиры, чем еще в конце прошлого года», — говорит он.
Падение цен объясняется как снижением спроса, так и тем, что второй месяц подряд после длительного падения в столичном регионе увеличивается объем предложения (хотя он по-прежнему ниже, чем год назад, на 27%).
Девелоперы постепенно выводят в продажу «запасы» лотов с полученной ранее разрешительной документацией. В январе рынок пополнился 41 корпусом, где будут построены 14 тысяч квартир.
При этом после новостей о «легализации» апартаментов их доля в продаже увеличилась до 10%.
В других городах-миллионниках, пояснили «Российской газете» в ЦИАН, цены на новостройки в январе почти не изменились. Рост составил лишь 0,3%.
Это свидетельствует о том, что многие застройщики не решились на традиционную посленовогоднюю индексацию в 1,5-2%, которая была нормой даже на стагнирующем рынке в 2016-2018 годах.
«Драйвер спроса в виде программы льготной ипотеки постепенно исчерпывается», — считают в компании.
Цены на недвижимость в Москве установили антирекорд: «однушки» по 10 млн — МК
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн рублей. За прошедшие 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24% (год назад она составляла 8,2 млн рублей, что тоже, впрочем, было немало). Аналитики подготовили обзор зарубежной недвижимости, которую можно приобрести вместо однокомнатной квартиры в столице по текущим ценам.
— За последние 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт- и эконом-класса в Москве увеличилась на 27% и составила 239 тыс. рублей за кв.м, — подсчитали эксперты «Метриум».
— Впервые цена однокомнатной квартиры в массовых жилых комплексах превысила отметку в 10 млн рублей и составила 10,14 млн рублей. Как правило, за эти деньги можно приобрести жилье площадью 40 кв.м.
В глобальном рейтинге Knight Frank по динамике роста цен на жилую недвижимость в 2020 году Россия заняла 4-е место.
Основываясь на этом рейтинге, а также на международной базе данных цен Numbeo и объявлениях местных риелторских агентств, специалисты подобрали в шести странах (в трех с самым интенсивным ростом цен и в трех с самым умеренным) жилье, которое можно купить по цене новой однокомнатной квартиры в Москве (10,1 млн рублей, 137 тыс. долл. США или 113 тыс. евро).
Первое место — Стамбул (Турция). 100-метровая квартира в новостройке с бассейном. В турецкой столице у покупателя московской однокомнатной квартиры мог быть большой выбор жилья. По данным Numbeo, в центре города средняя стоимость квадратного метра составляет 95 тыс.
рублей, а варьируется от 67 тыс. до 150 тыс. рублей, а на окраине можно найти жилье за 65-83 тыс. рублей за кв.м. Это сопоставимо с расценками на жилье в Московской области.
По оценке Knight Frank, индекс цен на жилье в Турции в 2020 году вырос на 27% – мировой рекорд прошлого года.
pixabay.com
По цене московской однокомнатной квартиры в Стамбуле можно приобрести, к примеру, квартиру в строящемся жилом комплексе в европейской части турецкой столицы в 10-15 минутах езды от центра в районе Эюп. Это квартира площадью 104 кв.м.
с двумя спальнями и двумя ванными комнатами за 10,1 млн рублей. В составе жилого комплекса бассейн, сауна, спортзал, подземная и гостевая парковка, кафе и рестораны, детские площадки. Ввод в эксплуатацию намечен на сентябрь 2022 год.
Вторая позиция: Окленд (Новая Зеландия). Квартира в центре на берегу залива Уэйтмата. Второй по динамике цен на жилье в 2020 году страной стала Новая Зеландия. Здесь индекс цен повысился на 19%. Хотя и раньше квартиры и дома в Новой Зеландии не были дешевыми.
В крупнейшем городе страны Окленде средняя стоимость квадратного метра, по данным Numbeo, составляет 628 тыс. рублей за кв.м. в центре и 470 тыс. рублей за кв.м на окраине. Это сравнимо с расценками на новостройки премиум-класса в Москве.
Как и в России, рост цен здесь был обусловлен низкими ипотечными ставками, однако в отличие от РФ Новая Зеландия раньше начала выходить из пандемии, что дополнительно стимулировало рост местного рынка.
Хотя уровень цен в Окленде высокий, здесь можно найти сравнительно недорогие апартаменты. К примеру, новостройки с доступными ценами есть на территории бывших верфей местного порта совсем рядом с центром города. Квартира площадью 51 кв.м. со спальней и ванной комнатной в готовом здании с мебелью и техникой продается за 189 тыс. новозеландских долларов (9,6 млн рублей).
Третье место — Братислава (Словакия). Меблированная студия рядом с центром. Помимо Турции и Новой Зеландии в 2020 году Словакия стала одной из стран с самыми быстро растущими ценами на жилье, где индекс прибавил за год 16 процентных пунктов.
На местном рынке жилья низкое предложение и высокие цены. В среднем квадратный метр в центре обойдется в 328 тыс. рублей, что соответствует ценам на московское жилье бизнес-класса, а на окраинах – 236 тыс. рублей (московский комфорт-класс).
Впрочем, вариантов жилья здесь немного. В словацкой столице можно приобрести студию площадью 27 кв.м. с ремонтом и мебелью за 109,9 тыс. евро (9,87 млн рублей). Здание находится недалеко от исторического центра города и хорошо подходит для сдачи в аренду.
Четвертая ступень у Джакарты (Индонезия): 180-метровый таунхаус с ремонтом. Эксперты «обратили внимание на недвижимость трех стран, замыкающих список по интенсивности роста цен.
Стоимость жилья в 2020 году здесь практически не выросла по сравнению с Россией, индекс увеличился на 1,4%. В целом местный уровень цен умеренный, поэтому у покупателя московской «однушки» в столице Индонезии был бы большой и богатый выбор жилья.
По данным Numbeo, в среднем квадратный метр здесь обойдется в 201 тыс. рублей в центре города и в 99 тыс. рублей – на окраине.
В районе Селатан на окраине Джакарты обладатель бюджета для покупки однокомнатной квартиры в Москве может рассчитывать на покупку таунхауса под ключ площадью 180 кв.м.. В здании три спальни и ванные комнаты, а также два парковочных места. Таунхаус продается за 2 млрд индонезийских рупий или за 10 млн рублей.
Пятую позицию занимает Ларнака (Кипр): большая квартира в 15 минутах от пляжа. «На Кипре в 2020 году цены также росли весьма умеренно% индекс увеличился всего на 1,2%. В крупнейшем курортном городе острова Ларнаке средняя стоимость квадратного метра в центре составила 137 тыс. рублей, а в окраинных районах жилье можно приобрести в среднем по 93 тыс.
рублей за кв.м. ответственно выбор жилья у обладателя бюджета московской однокомнатной квартиры здесь большой, правда, жилой фонд в основном старый. Так, за 113 тыс. евро (10,1 млн рублей) можно приобрести квартиру в центре города в километре от пляжа. Ее площадь составляет 85 кв.м.
и включает две спальни, кухню и санузел, — рассказывают авторы исследования.
pixabay.com
И, наконец (вы даже не поверите), — Рим (Италия): квартира с большой террасой в пригороде. В столице Италии за 2020 год цены практически не изменились, их индекс вырос всего на 1%. Тем не менее жилье в Вечном городе остается дорогим.
В центре за квадратный метр в среднем придется заплатить 601 тыс. рублей, что сопоставимо с уровнем цен на премиальные новостройки Москвы. На окраине есть более бюджетные варианты по 288 тыс. рублей за кв.
м, что дороже московского комфорт-класса, но дешевле бизнес-класса.
В доме 2010 года постройки за пределами Grande Raccordo Anulare (Большая кольцевая дорога, аналог московского МКАД) можно купить двухкомнатную квартиру с одной спальней, ванной комнатой, небольшой кухней и террасой за 114 тыс. евро (10,3 млн рублей). В жилом комплексе есть консьерж, охрана и круглосуточное видеонаблюдение.
— Когда мы говорим о росте цен на жилье, нужно понимать, что речь не только о стоимости недвижимости как таковой, — комментирует результаты исследования управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
— В цене квадратного метра отражена стоимость жизни в выбранной локации, уровень комфорта и безопасности, перспективы в бизнесе и на рынке труда.
Если эти критерии улучшаются, то повышается и стоимость недвижимости, хотя средняя площадь может быть сравнительно небольшой.
Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры
Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.
Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.
Комната в моих новых апартаментах
Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор
Коридор на этаже в нашем доме
Просрочка от застройщика
Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго.
Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке.
Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.
Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.
Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.
Плюсы, минусы, подводные камни
Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.
Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.
В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.
Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.
Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.
К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.
Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры
Мой опыт жизни в апартаментах
Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.
Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.
Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.
Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать.
Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу.
Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.
Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.
Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.
Почему я купил апартаменты
Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.
На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.
Редевелопмент vs. новостройка
| Апартаменты по редевелопменту | Апартаменты в новостройке | |
| От начала стройки до получения ключей | Полгода | 2–3 года |
| Свежий ремонт | Да | Да |
| Инфраструктура в округе: транспорт, магазины | Да | Не всегда |
| Риск «долгостроя» | Минимальный | Да |
При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.
Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.
Плюсы, минусы, подводные камни
Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.
Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.
Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).
Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.
Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс».
Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов.
Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.
Нельзя оформить постоянную регистрацию. Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».
Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.
Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.
Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.
Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?
Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны.
Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.
А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.
Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.
Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?
Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:
1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.
Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.
Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:
- не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);
- выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;
- требовать компенсацию морального вреда;
- предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.
Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?
Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.
Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.
Анна Левочкина, фото героев текста
Жилье в Москве с начала года подешевело незначительно
Стройка жилья не прекращается /Е. Егоров
Несмотря на кризис и снижение платежеспособности населения застройщики доступного жилья в Москве в этом году не откладывали свои планы и продолжали активно выводить на рынок все новые корпуса. В итоге к концу сентября предложение квартир в Москве оказалось на максимуме, спрос на минимуме, а скидки как на первичном, так и на вторичном рынке бьют рекорды.
С января по сентябрь текущего года рынок московских новостроек (без учета элитного сегмента) вырос на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.
, рассказала «Ведомостям» руководитель Департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-новострой» Татьяна Шарова. По ее данным, по итогам сентября 2015 г. в Москве предлагалось к продаже около 17 000 квартир в 198 жилых корпусах.
Особенно богатыми на новые проекты стали I и III кв. 2015 г., когда продажи открылись в 12 и 9 жилых проектах соответственно.
На новый сегмент рынка столичных новостроек — апартаменты — приходится уже более трети всего объема предложения. С января по сентябрь сегмент апартаментов вырос на 16,8% — сейчас в продаже находится 7800 лотов апартаментов в 117 корпусах (данные «БЕСТ-новострой).
«Значительный прирост на рынке новостроек произошел не только за счет поступления в продажу квартир в новых жилых проектах, но и за счет квартир, переведенных из апартаментов (например, МФК «Водный», МФК «Савеловский Сити», МФК «Фили Град»), поясняет Шарова.
С начала года продажи апартаментов открылись в 15 проектах.
Сперциалисты «ИРН — Консалтинга» посчитали, что в границах старой Москвы (от ТТК до МКАД) с начала года появилось 20 новых жилых проектов (59 корпусов). Еще 18 новых домов вышло на продажу в семи проектах, стартовавших в прошлые годы.
Локомотивом роста объемов предложения в старой Москве стали сегменты эконом- и комфорт: 35 и 26 домов соответственно. В бизнес-классе появилось 16 новых корпусов, или 20,8% от общего количества домов, поступивших на продажу в этом году.
По данным Мосгорстата, в Москве за январь — август текущего года введено в эксплуатацию более 2,2 млн кв. м жилья.
Существенное увеличение доли доступного жилья в 2015 г. способствовало снижению среднего уровня цен на рынке новостроек Москвы. «Рынок практически ежемесячно пополнялся новыми проектами.
В результате, ценовое давление со стороны проектов на стадии котлована и ощутимое падение количества сделок привели к снижению средней стоимости жилья на первичном рынке», — говорит генеральный директор Storm Properties Надежда Башбынар.
По данным «БЕСТ-новострой», с начала года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках, включая апартаменты (без учета элитного сегмента), снизилась на 5,7% — с 232 220 руб. в январе до 219 030 руб. за кв. м в сентябре.
По подсчетам «ИРН-Консалтинга», новые квартиры в границах старой Москвы подешевели еще больше — по итогам III квартала 2015 г. средняя стоимость метра на рынке новостроек Москвы от ТТК до МКАД снизилась до 206 760 руб. (или 14,9 млн руб. за квартиру).
Больше всего жилье дешевело на Юго-Западе столицы, где вышедшие в продажу сразу несколько новых проектов снизили цены на 17,8%, с 211 300 руб. до 173 745 руб. за кв. м. (данные БЕСТ-новострой).
Что касается вторичного рынка, то с начала года уровень рублевых цен на московские квартиры практически не изменился.
По оценкам «Инком-недвижимость», с января по август средняя стоимость предложения на «вторичке» формально снизилась всего на 1,5%. А по данным Domofond.ru, за год (с августа 2014 г. по август 2015 г.
) средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке даже выросла на 3% — с 198 600 руб. до 205 000 руб.)
Однако эксперты отмечают, что уровень падения как первичного, так и вторичного рынка гораздо глубже, так как реальные цены сделок практически всегда ниже предложения. Так, если в январе — марте 2015 г.
застройщики предлагали клиентам дисконт в 5%, то к сентябрю размер скидок на новостройки увеличился в среднем до 10%, а по отдельным объектам – до 20%. «Если скидка на квартиру меньше 10%, то даже не имеет смысла пытаться ее продать – такое предложение не имеет шансов заинтересовать покупателей.
Соответственно, с учетом неявного снижения цен, фактически произошел выход рублевого индекса из многолетнего восходящего канала», — говорится в докладе руководителя IRN.RU Олега Репченко.
Похожая ситуация и на «вторичке». «Реальные цены сделок существенно ниже. Средний размер скидки на вторичном рынке жилья по итогам августа составил 10% — это исторический максимум. Почти 4/5 сделок в указанном сегменте проходят с дисконтом: 78% августовских продаж состоялись по цене ниже заявленной продавцом.
12% реализованных объектов были проданы по исходной стоимости, и только 10% — выше нее», — говорится в обзоре «Инком-недвижимость». «В августе средняя цена 1-комнатной квартиры в Москве составила 6,9 млн руб. За жилье с двумя комнатами его владельцы просили в среднем 10,4 млн руб», — говорит генеральный директор портала Domofond.
ru Эрик Сегерборг.
Однако существующих скидок явно недостаточно для того, чтобы вернуть рост спроса на столичный рынок жилья. Компания «НДВ-недвижимость» отмечает, что 60% ее клиентов, готовых купить квартиру на вторичном рынке, обладают бюджетом в размере 5 млн руб.
, а основной объем сделок в компании проводится в ценовом диапазоне до 9 млн руб. Риэлторы и застройщики говорят о резком сокращении количества сделок как на первичном, так и на вторичном рынках. Специалисты «БЕСТ-новострой» отмечают снижение спроса на квартиры в новостройках, в среднем, на 20% с начала года.
По данным столичного управления Росреестра, в январе — августе 2015 г. число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве жилья сократилось на 10% в годовом выражении (12 443 против 13 775).
На вторичном рынке падение более существенное — количество переходов прав на недвижимость за аналогичный период сократилось на 34% (72 730 против 109 930).
«Застройщики используют все доступные маркетинговые инструменты, чтобы привлечь и удержать клиентов. Скидки и акции уже утратили сезонность и стали постоянными.
Компании даже готовы рассматривать варианты торга в случае недвижимости бизнес-класса, предоставлять длительные рассрочки», — говорит Шарова. «В отличие от девелоперов, частники на вторичном рынке неохотно идут навстречу покупателям, пытаясь удержать цены на максимуме.
Неуступчивость продавцов наряду с отсутствием доступной ипотеки приводит к обвальному снижению числа сделок», — считает Репченко.
Начало осени не принесло ожидаемого восстановления рынка жилья в Москве, как это было в предыдущие годы. Цены в сентябре продолжили сползать вниз и отыгрывать ослабление рубля. По данным «ИРН-Консалтинга», в долларовом выражении цены на квартиры в Москве как на первичном, так и на вторичном рынке потеряли за сентябрь 2015 г.
9,2%, в рублевом — около 3%. Специалисты «БЕСТ-новострой» фиксируют снижение рублевых цен в сентябре – по данным компании, в сегменте новостроек ценовое падение не превышает 1%. По словам Татьяны Шаровой, цены на московское жилье еще не достигли дна. «И возможно, что данный сценарий не будет реализован.
Осенью мы ожидаем выхода в продажу еще ряда новых проектов, и ценовая конъюнктура будет стабильной», — говорит эксперт. Надежда Башбынар из Storm Properties также считает, что «цены на массовое жилье пока не достигли дна». Но, по ее мнению, рынок будет оставаться нестабильным.
«Однако общая картина поведения ценообразования не такая однозначная.
Главным аргументом нестабильности рынка остается тот факт, что сейчас фактически первичный рынок поддерживается низкими ипотечными ставками государственной программы по субсидированию, но если она будет закрыта, то падение цен и количества сделок неизбежно, и в этом случае стоит ожидать падения цен по вводимым объектам до 20-30%», — говорит Башбынар.
Квартиры в новостройках комфорт-класса в Москве в 2015 году подешевели на 30%
С января 2015 года новое жилье комфорт-класса в исторической Москве стало доступнее на 30%. В декабре самую дешевую студию в 22,3 квадратных метра можно купить за 3 миллиона рублей.
1-комнатная квартира в 38,8 квадратных метра обойдется в 3,55 миллиона рублей.
В общей сложности недвижимость до 5 миллионов рублей представлена в каждом третьем из 36 проектов, имеющихся на первичном рынке массового сегмента в границах МКАД.
В 2015 году новостройки комфорт-класса в российской столице подешевели на 30%. К декабрю такие квартиры стали наиболее доступными в границах «старой» Москвы. На сегодняшний день самая минимальная цена у студии 3,09 миллиона рублей. Это 22,3 квадратных метра в ЖК «Мещерский лес».
У 1-комнатной квартиры — 3,55 миллиона рублей. Она находится в ЖК «Эталон-Сити» и насчитывает 38,8 квадратных метра.
Эксперты «Метриум Групп» отмечают, что предложения до 5 миллионов рублей есть в каждом третьем из 36 проектов массового сегмента, представленных на первичном рынке столице в пределах МКАД.
Так, за 3-4 миллиона рублей в исторической Москве удастся купить квартиру-студию или «однушку» в шести строящихся ЖК, за 4-5 миллионов — еще в семи. В то же время девять из 10 корпусов с самыми доступными ценами на жилье, застройщики вывели на рынок с июня по ноябрь 2015 года. Причем все комплексы содержат студии в 22,3-30,8 квадратных метров.
По словам управляющего партнера компании Марии Литинецкой, выход на рынок компактных студий обусловлен желанием девелоперов максимально сократить бюджет сделки для покупателей. Таким образом они оперативно отреагировали на падение платежеспособности спроса. В итоге в «старой» Москве появились новостройки от 3 миллионов рублей. Год назад такого не было.
Литинецская обратила внимание, что несмотря на низкую стоимость недвижимости потребителям дают качественный товар. 80% комплексов из десятки самых дешевых возводят по монолитной технологии, другие — по панельной, но современной и усовершенствованной. Большинство ЖК имеют транспортную доступность и хорошую инфраструктуру.
По результатам января-ноября 2015 года квадратный метр в новостройках комфорт-класса в исторической Москве в среднем стоил 150 тысяч рублей. Наименьшая цена установлена в ЖК «Эталон-Сити» — около 80 тысяч рублей. Затем идут ЖК «Мещерский лес» и микрорайон «Северный» с 84,5 и 85,5 тысяч рублей соответственно.
В то же время эксперт считает, что потенциальным покупателям квартир в новостройках в Москве не стоит ждать значительного уменьшения цен в дальнейшем. Так как площадь выставленных в реализацию студий почти минимальна.
А маржинальность девелоперов, работающих в массовом сегменте уже сейчас на низком уровне. Что может вылиться в финансовую неустойчивость, банкротство и недострои. При этом застройщики не смогут экономить на расходах через ухудшение качества стройматериалов и инфраструктуры.
Потому что потребители стали более требовательными.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
С 1 июля изменится обстановка на рынке недвижимости: cколько будут стоить новостройки и квартиры на вторичке
Срок действия программы льготной ипотеки заканчивается 1 июля. Сейчас предлагается её продлить ещё на год. Правда, при этом условия будут скорректированы. Президент предложил повысить ставку с нынешних 6,5 до 7%. Предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов. Она составит 3 млн рублей.
Вопрос о перспективах льготной ипотеки обсуждался уже не раз. В том числе и в контексте роста цен на жильё. С одной стороны, кредиты стали доступнее, с другой — стоимость квартир за последний год резко выросла. Соответственно, для покупателей сейчас главный вопрос — как найти баланс между стоимостью кредита и ценой на жильё.
— Сейчас льготная ипотека является основным драйвером спроса на рынке первичного жилья столицы. Если действие программы продлят, текущие тенденции сохранятся, но в более умеренных масштабах. Квартиры в новостройках будут пользоваться хорошим спросом, а цены повышаться. Но какого-то ажиотажа уже не будет.
Если программа будет свёрнута, ничего критичного для рынка не произойдёт. До её введения ставка по ипотеке составляла менее 10%. Разница не так велика. Кроме того, после отмены льготы ставка ипотечного кредитования не увеличится серьёзно.
Она повысится примерно на 1%, — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Независимо от продления льготной ипотеки и соответствующего повышения или понижения процентной ставки, после июля спрос временно остановится. Таково мнение коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александра Коваленко.
По его словам, рынок «перегрет», покупатели стремятся успеть воспользоваться льготными условиями. Застройщики также пытаются максимально использовать высокий спрос и даже предлагают акции и специальные условия.
Это, кстати, в принципе нетипично для растущего рынка.
Девелоперы, как и покупатели, обеспокоены и ожидают скорого выхода на плато по спросу, которое продлится от трёх месяцев до полугода. Кроме того, лето — традиционно низкий сезон для застройщиков, когда покупатели недвижимости отправляются в отпуск.
— Продление льготной программы и снижение ставки прежде всего простимулируют тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия (покупателей квартир большой площади), а также инвесторов (покупателей небольших квартир для последующей сдачи в аренду).
На тех людей, которые арендуют жильё, льготная программа не окажет существенного влияния. Чтобы стать собственниками квартир, этой категории населения необходимы условия по сниженному первоначальному взносу, — объясняет Александр Коваленко.
Продление льготной ипотеки в наибольшей степени поддержит массовый сегмент рынка новостроек. Сумма кредита остаётся значительной для всех регионов, даже для Москвы и Санкт-Петербурга, отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
— В июне мы ожидаем пик спроса в связи с завершением льготной ипотеки на прежних условиях. Рост цен на новостройки продолжится, но более спокойными темпами. Покупатели понимают, что госпрограмма будет менее привлекательной.
Кроме того, увеличение Центробанком ключевой ставки неизбежно влечёт за собой повышение ипотечных ставок. Тем не менее активность на рынке новостроек сохранится.
Очевидно, что спрос на жильё в России далеко не удовлетворён, госпрограмма это доказала — люди стремятся улучшить свои жилищные условия при помощи надёжных и эффективных инструментов, — пояснил Сергей Нюхалов.
По его оценкам, во второй половине лета из-за изменения условий госпрограммы ожидается небольшое снижение спроса. Однако рынок новостроек не рухнет. Одно из возможных последствий — ускорение вымывания небольших или слабых застройщиков с неудачными проектами.
При этом снижение интереса к недвижимости будет неравномерным. Проекты с хорошей локацией и репутацией застройщика сохранят продажи. Компании не будут прибегать в массовом порядке к скидкам в этот период, поэтому ожидать сокращения цен или суперакций не стоит.
Небольшое снижение стоимости квадратного метра возможно в некоторых районах, где было построено очень много новых объектов. Проще говоря, там, где больше предложение жилья. При этом в массовом сегменте снижение спроса будет нивелировано сокращением предложения.
Как поясняет Сергей Нюхалов, за год оно уменьшилось в Москве более чем на 12%, в Подмосковье — чуть меньше, на 10%. Рост цен, хотя и меньшими темпами, продолжится. Качественного предложения по-прежнему не хватает.
Эксперт считает, что до конца года новостройки могут подорожать примерно ещё на 10%.
По большому счёту как-то критично повлиять на уровень цен программа уже не сможет. Независимо от того, в каком виде она будет принята или не принята.
Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский. По его мнению, переживать насчёт роста цен уже бессмысленно.
Дальше подниматься они не будут, а предельный рост на второе полугодие не превысит уровня инфляции.
Дмитрий Таганов считает, что в сегменте вторичного жилья цены остаются завышенными, но расти им уже некуда.
Более того, если экспозиция вторички будет восстанавливаться после серьёзного сокращения прошлого года, то у собственников квартир не будет возможности сильно повышать цены.
Раньше они могли смело выставлять завышенную стоимость, так как выбор жилья на рынке был невелик. Находились покупатели, готовые заплатить больше, лишь бы быстрее выйти на сделку. Сейчас эта ситуация уходит в прошлое.
— То, что происходило на рынке недвижимости в прошлом году, вызывает удивление даже у бывалых специалистов по недвижимости, которые пережили не один кризис. Цены росли буквально каждую неделю.
Покупали все, даже не особо глядя в документы, даже когда мы не советовали приобретать тот или иной объект. При этом продавцы совершенно не шли на торг.
Если раньше можно было рассчитывать на скидку 5%, а иногда даже до 10%, то в 2020 году никто не снижал цены ни на рубль. В результате рынок оказался перегрет. Льготная ипотека способствовала этому, но не так значительно, как страх потерять накопления из-за кризиса.
Он подтолкнул граждан к вложениям в самый понятный для них инструмент — недвижимость, — рассказала старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.
Если говорить про 2021 год, то рост цен остановился. По словам Полины Гусятниковой, стоимость квадратного метра жилья сейчас примерно такая же, как в январе этого года.
Она считает, что предпосылок для роста цен нет, независимо от того, будет продлена льготная ипотека или нет. Более того, некоторые продавцы, которые хотят побыстрее реализовать свою недвижимость, начали опускать цены в пределах 2–5%.
Это происходит в сегменте вторичного жилья. Цены на новостройки от застройщика пока не сдают позиций.
— За минувший год больше всего цены выросли на индивидуальные объекты бизнес-класса, поскольку у них не было аналогов, и объекты массовой застройки промзон. За два года они подорожали чуть ли не в два раза.
На мой взгляд, продление льготной ипотеки сейчас позволит ей выполнить свою изначальную функцию. Поскольку спрос на жильё падает, практически все, кто хотел вложить деньги, уже это сделали, роста цен не предвидится.
Именно сейчас у граждан появится возможность в спокойной обстановке оценить преимущество льготных ставок, — считает Полина Гусятникова.
Алексей Кричевский тоже обращает внимание, что цены на вторичку уже полгода как топчутся на месте и постепенно могут начать спускаться. По его оценкам, квартиры потеряют в цене до 5%.
К тому же эксперт отметил, что все без исключения платформы объявлений о продаже недвижимости ориентируются на цены продавцов. В реальности суммы сделки ниже на 3–5% от первоначального предложения.
Так что покупателям всегда имеет смысл торговаться.
В москве апартаменты комфорт-класса подешевели на 7%
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» представили краткий обзор ситуации на рынке апартаментов Москвы в марте 2014 г..
1. Предложение. Характеристика рынка
Апартаменты – формат жилья со стремительно растущей популярностью. Практически каждый месяц на рынке появляются новые проекты. За последние шесть месяцев аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отмечали преимущественно положительную динамику числа корпусов апартаментов, находящихся в продаже. Данная ситуация была связана с активным выходом нового предложения на рынок в старых границах Москвы.
Источник: компания «НДВ-Недвижимость
Как видно из диаграммы, основное предложение апартаментов без учета элитного сегмента, сосредоточено в Северном округе столицы (42%). Практически втрое меньше (по 13%) расположено в Центральном и Южном округах.
На третьем месте по числу предложения находится Северо-Западный округ, где сосредоточено 10% от общего предложения апартаментов столицы.
Необходимо отметить, что лидирующие позиции по числу предложений апартаментов Северный округ удерживает с апреля 2013 года, до этого основное предложение апартаментов было сосредоточено в ЦАО.
Источник: компания «НДВ-Недвижимость
2. Ценовая ситуация
Динамика средней цены кв. м в апартаментах столицы показывает, что в среднем кв. м апартаментов дороже средней цены кв.
м на первичном рынке столицы, что может показаться странным, ведь аналитики объясняют популярность данного формата жилья, в том числе и более привлекательными ценами относительно квартир. Это обусловлено, прежде всего, составом предложения апартаментов.
Сегодня основное предложение сосредоточено в бизнес классе (70%), остальное приходится на комфорт класс, предложение апартаментов эконом-класса отсутствует.
Также стоит отметить, что большинство предложений являются реконструируемые здания, а значит и рост стоимости кв. м от начала реконструкции до ее завершения здесь будет ниже, чем в объектах нового строительства. Более того, во многих проектах с апартаментами ценообразование ведется в долларах США и, следовательно, цены зависят от курсовых колебаний.
Источник: компания «НДВ-Недвижимость
Внутри классов по итогам марта средняя стоимость кв. м составила порядка 148 тыс. руб. в комфорт-классе и около 240 тыс. руб. в бизнес-классе. Таким образом за месяц аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отметили, что по сравнению с февралем кв.
м в апартаментах комфорт-класса подешевел на 7%, а в бизнес-классе, наоборот, подорожал на 4,6%. Снижение стоимости кв. м в комфорт-классе аналитики объясняют завершением реализации одного объекта с довольно высокой ценой кв. м, а также вымыванием апартаментов небольшой площади, где цена кв.
м выше, чем в апартаментах большей площади.
Источник: компания «НДВ-Недвижимость
3. Выводы
За последние шесть месяцев аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отмечали преимущественно положительную динамику числа корпусов апартаментов, находящихся в продаже. Данная ситуация была связана с активным выходом нового предложения на рынок в старых границах Москвы.
Основное предложение апартаментов без учета элитного сегмента, сосредоточено в Северном округе столицы (42%). Втрое меньше (по 13%) расположено в Центральном и Южном округах. На третьем месте по числу предложения находится Северо-Западный округ, где сосредоточено 10% от общего предложения апартаментов столицы.
Более 70% предложения апартаментов сегодня представлено в бизнес-классе остальные адреса относятся к классу комфорт. В эконом-классе предложение апартаментов в Москве сегодня отсутствует.
Средняя цена кв. м апартаментов в старых границах Москвы без учета элитного жилья составила в марте порядка 218 тыс. руб.
Внутри классов по итогам марта средняя стоимость кв. м составила порядка 148 тыс. руб. в комфорт-классе и около 240 тыс. руб. в бизнес-классе. Таким образом, за месяц аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отметили, что по сравнению с февралем кв. м в апартаментах комфорт-класса подешевел на 7%, а в бизнес-классе, наоборот, подорожал на 4,6%.
Дата публикации 14 апреля 2014
В москве могут подешеветь многокомнатные квартиры
22 июня 2021, 10:52
Пресс-служба мэра и правительства Москвы, В.Новиков
Москва. 22 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Многокомнатные квартиры в новостройках Москвы могут подешеветь на фоне изменения условий льготного ипотечного кредитования с господдержкой, прогнозируют в компании «Инком-Недвижимость».
«По новым условиям льготной ипотеки, максимальная сумма кредита составляет 3 млн рублей — это слишком мало для столичного региона. Поэтому в теперешнем виде программа перестанет быть востребована на его территории. В дальнейшем спрос сместится с многокомнатных квартир на «однушки» и студии.
Цены на квартиры бо́льших габаритов прекратят рост и, вероятно, снизятся на 5-7%. Прайсы новых проектов застройщики будут корректировать с учетом платежеспособности потенциальных покупателей.
Кроме того, девелоперы станут уменьшать площади проектируемого жилья, чтобы увеличить ликвидность лотов», — утверждает заместитель директора департамента компании по продажам новостроек Валерий Кочетков.
Эксперты компании отмечают, что программа льготной ипотеки была определяющим фактором для спроса за прошедший год.
«С лета 2020 года основным фактором, определяющим развитие ситуации на рынке первичного жилья Москвы, стало введение госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке. Из-за быстро растущего спроса на новостройки цены на рынке первичного жилья значительно увеличились», — отметил руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
По данным аналитического центра компании, в старых границах города средняя стоимость квартиры выросла на 27%, с 15 до 19,3 млн рублей, на присоединенных территориях — на 21%, с 7,8 до 9,4 млн рублей.
Самый высокий рост зафиксирован в СЗАО — с 13,4 до 19,7 млн рублей (на 46,5%). Кроме того, значительное подорожание отмечено в СВАО — плюс 35,3%, в ЮАО — плюс 33,8%.
Квартиры в этих локациях подорожали с 12,1 до 16,4 млн рублей и с 15,2 до 20,3 млн рублей соответственно. Единственным административным округом столицы, где жилье подешевело, оказался ЦАО.
Здесь усредненная цена снизилась на 11%, с 43 до 38,2 млн рублей.
В Троицком АО средняя стоимость предложения повысилась на 22,5%, с 6,7 до 8,22 млн рублей, в Новомосковском — на 20,6%, с 7,8 до 9,4 млн рублей.
По прогнозам экспертов компании, после изменения условий программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года количество выдаваемых ипотечных кредитов станет быстро уменьшаться. Возможно, будут снижены цены на многокомнатные квартиры, поскольку они станут менее доступными, чем сейчас.