И почему растут цены на землю в дальнем Подмосковье?
По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», во 2 квартале 2010 года более половины реализуемых подмосковных поселков (почти 57%) с участками без подряда были зафиксированы в пределах 60 км от МКАД. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы». Причем на расстоянии до 5 км от Москвы нет ни одного поселка данного типа.
По мнению www.irn.ru, высокая концентрация поселков с участками без подряда в радиусе 60 км от МКАД обусловлена, главным образом, активным освоением этих земель в прошлые периоды развития рынка загородного жилья.
Ведь не секрет, что большинство застройщиков коттеджных поселков и поселков таунхаусов из-за последствий экономического кризиса были вынуждены пересмотреть концепцию своих проектов в пользу продажи участков без подряда.
Однако данные маркетингового исследования указывают и на то, что доля рынка объектов с участками без подряда в пределах 60 км от Москвы начинает сокращаться.
В целом, соотношение объемов предложения таких поселков до и после 60-километровой зоны от Москвы во 2 квартале 2010 года составляло примерно 57% против 43%.
Хотя еще в 4 квартале прошлого года эти показатели были на уровне 60% и 40%, соответственно.
Другими словами, доля экономичного предложения в данном сегменте увеличивается. По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это обусловлено тем, что весной на рынок вышло большое количество новых поселков, причем преимущественно в дальнем Подмосковье, где фокусируется основной спрос со стороны покупателей участков без подряда.
Рассмотрим теперь, как меняются качественные характеристики предлагаемых участков без подряда в поселках на разной удаленности от МКАД. Так, согласно результатам исследования, самые большие участки во 2 квартале 2010 года предлагались в объектах на расстоянии до 30 км от Москвы. Здесь средний размер реализуемых участков составлял около 20-25 сот.
Примечательно, что в пределах 60 км от МКАД наблюдается постепенное сокращение средней площади участков без подряда по мере удаления от столицы.
Это связано с тем, что чем дальше от Москвы находится поселок, тем менее он востребован со стороны наиболее обеспеченных людей, заинтересованных в строительстве дома для постоянного проживания.
Сокращение площади индивидуальных участков позволяет застройщику снизить их общую стоимость и повысить их привлекательность для потенциальных покупателей земли в пределах 31-60 км от МКАД.
Однако за пределами 60 км от Москвы ситуация обратная: чем дальше от столицы, тем больше площади участков без подряда.
Причина заключается в том, что по мере удаления от Москвы стоимость земли снижается, поэтому застройщик может увеличивать размеры индивидуальных участков, повышая тем самым их привлекательность и в то же время не делая их менее доступными по цене для потенциальных покупателей.
В результате, во 2 квартале 2010 года за 90-километровой зоной средняя площадь участков без подряда составляла около 20 сот. Данный показатель почти на 30% больше, чем в поселках, расположенных на расстоянии 61-75 км от МКАД.
Что касается стоимости участков без подряда, самый высокий уровень цен во 2 квартале 2010 года характерен для 30-километровой зоны от Москвы. Здесь средняя стоимость сотки приближается к отметке в 600 тыс. руб.
По мнению специалистов www.irn.
ru, это связано не только с ограниченным объемом предложения и высокой стоимостью земли в данном сегменте, но также с тем, что эта удаленность наиболее приемлема для строительства домов для постоянного проживания.
Примечательно, что уже в следующем географическом сегменте 31-45 км от МКАД средняя цена за сотку дешевле почти в 2,5 раза – около 250 тыс. руб. В целом наблюдается равномерное снижение стоимости участков без подряда после 46 от Москвы. Минимальная цена сотки характерна для самых дальних поселков (за 106 км от МКАД) – примерно 70 тыс. руб.
Интересно, что за последние месяцы более дорогие поселки с участками без подряда, расположенные в радиусе 60 км от столицы, существенно подешевели.
С 4 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года средняя стоимость сотки здесь снизилась на 10%-20%. На фоне этого цена земли в поселках за 61 км, наоборот, возросла.
Самый высокий прирост стоимости участков без подряда характерен для поселков в радиусе 91-105 км от МКАД – около 17%: с 75 тыс. руб. до 88 тыс. руб. за сотку.
Все это свидетельствует о том, что участки без подряда в основном интересны менее обеспеченным покупателям, т.е.
людям, у которых недостаточно средств на приобретение готового дома и которым нужна своего рода длительная «рассрочка».
В то время как богатые люди предпочитают скорее готовое загородное жилье, нежели участки без подряда, пусть и недалеко от Москвы. Об этом Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал в предыдущих статьях.
Более подробная информация о рынке земли без подряда с перечнем всех реализуемых поселков, указанием их местоположения, качественных характеристик, а также динамики цен за последние месяцы содержится в «Исследовании рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», завершенном в июле 2010 года специалистами www.irn.ru.
irn
Стоимость земельных участков в разных районах Подмосковья отличается в 11 раз
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» подсчитали цены на земельные участки в разных районах Московской области и отметили продолжающееся снижение их стоимости за год. В среднем по Подмосковью земля (без учета элитного сегмента) подешевела на 2,6%. Сильнее всего подешевели участки в Орехово-Зуевском, Каширском и Зарайском районах.
«Ближний» запад всегда в цене
Лидерство по стоимости земельных участков в 2018 году сохранил компактный по площади Красногорский район, полностью расположенный в ближней зоне Подмосковья, на западе. За сотку здесь просят в среднем 390 747 рублей, а целиком за участок — 7 385 647 рублей.
Похожие показатели у соседнего Одинцовского района, чья территория существенно превышает территорию Красногорского. Одинцовский – самый элитный район Подмосковья, именно здесь проходит знаменитая Рублевка, но без учета объектов высшего ценового сегмента он занимает лишь вторую позицию в рейтинге.
Местная сотка оценивается в среднем в 387 823 рубля, а участок – в 7 308 540 рублей.
Третье место удерживает Мытищинский район, компактно расположенный к северо-востоку от МКАД. Сотка земли здесь стоит в среднем 327 741 рубль, участок можно сторговать за 5 724 384 рубля.
Четвертый в рейтинге стоимости земли в Подмосковье – Ленинский район, граничащий с Москвой на юго-востоке области.
Средние цены на этой территории составляют 284 792 рубля за сотку и 5 031 746 рублей за участок.
Замыкает первую пятерку Люберецкий район, где участок можно купить в среднем за 4 786 589 рублей (282 265 рублей за сотку).
«Дальний» восток – самый дешевый
Наиболее дешевой считается земля в дальнем поясе Подмосковья к юго-востоку от столицы, особенно Озерский район, который отделяет от МКАД добрая сотня километров. Земля здесь стоит 57 329 рублей за сотку или 662 842 рубля за лот, что на порядок меньше, чем в самых дорогих районах области.
Чуть подороже, чем в Озерском, можно купить надел в Серебряно-Прудском районе – самом отдаленном от Москвы, находящемся на границе с Тульской и Рязанской областями. Для приобретения земли здесь в среднем понадобится 762 845 рубля (69 254 рубля за сотку).
Если ориентироваться по ценам за сотку, то третье место с конца занимает Павлово-Посадский район – 70 647 рублей.
За ним идут Луховицкий и Воскресенский районы с показателями 71 909 руб./сотка и 72 118 руб./сотка соответственно.
По средней стоимости покупки «бронза» в «дешевой пятерке» досталась Воскресенскому району – 812 617 рублей за участок. Четвертое и пятое места соответственно заняли Егорьевский (823 364 рубля) и Зарайский (835 486 рублей) районы.
В среднем по Московской области за сотку просят 141 491 рубль, а за надел целиком – 2 263 529 рублей.
Земля становится доступней
За последние 12 месяцев средняя стоимость подмосковной сотки уменьшилась на 2,5%. Положительная динамика отмечена в 10 районах из 38, при этом коррекция в Щелковском и Одинцовском районах оказалась в пределах погрешности, то есть менее 1%.
Значительнее всего цена сотки выросла в Пушкинском районе, где показатели увеличились на 2,8%. Дешевый Озерский район показал прирост +2,3%. На 2,2% поднялись цены в Сергиево-Посадском районе. Слегка подорожали Рузский (+1,9%) и Павлово-Посадский (+1,4%) районы.
Максимальное снижение цены за сотку зафиксировано в Орехово-Зуевском районе (–7,1%). Более чем на 6% подешевели Каширский (–6,9%), Зарайский (–6,5%) и Шатурский (–6,2%) районы. На 5,4% стала доступнее сотка в Ступинском и Ленинском районах.
Средний бюджет покупки в Подмосковье снизился на 2,6%.
В плюсе оказались 9 районов из 38, в двух из них (Мытищинский и Павлово-Посадский) прирост составил всего +0,5%.
Больше всего подорожали участки в Сергиево-Посадском районе (+3%). На 2,4% увеличились ценники в Солнечногорском и Щелковском районах. Пушкинский район прирастил к показателям 1,8%. На 1,4% повысилась стоимость покупки в Дмитровском и Одинцовском районах.
Максимальное снижение отмечено в Раменском районе (–6,1%). Почти столько же, –5,9%, в Шаховском. На 5,6% стали доступнее участки в Шатурском и Чеховском районах, а на 5,4% – в Домодедовском и Лотошинском районах.
«В 2018 году спрос, а следовательно, и продажи загородных земельных участков, продолжили свое снижение, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– Самыми невостребованными остаются участки без подряда, то есть земли «в чистом поле».
Максимальный интерес вызывают объекты в ближней зоне Подмосковья с подведенными городскими коммуникациями, на территориях с развитой транспортной, торговой и социальной инфраструктурой».
Средняя стоимость участков по районам Московской области
Источник: mirkvartir.ru
Подмосковные участки без подряда за пять лет подешевели на треть :: Деньги :: РБК Недвижимость
Средняя стоимость участка упала до 2,5 млн руб., площадь уменьшилась на 15%, подсчитали риелторы
Serguei Fomine / Global Look Press
За пять лет средняя цена участков без подряда в Московской области сократилась на 30,6% — с 3,6 млн руб. в третьем квартале 2011 года до 2,5 млн руб. за тот же период 2016-го, подсчитали в агентстве «Инком-Недвижимость».
Риелторы связали значительное удешевление с появлением на рынке Московского региона большого количества поселков, которые полностью состоят из земельных участков.
Средняя площадь таких участков равна 14,8 сотки, земля продается без коммуникаций, говорится в пресс-релизе «Инком-Недвижимости».
Примечательно, что реальные цены сделок оказались почти в два раза ниже заявленной стоимости участков без подряда: при цене предложения в 2,5 млн руб.
фактическую среднюю стоимость сделки в «Инком-Недвижимости» оценили в 1,3 млн руб.
Одновременно со снижением цен в Подмосковье на 15% уменьшилась средняя площадь участка: в третьем квартале 2011 года усредненная площадь продаваемой земли составляла 17,4 сотки, утверждает «Инком-Недвижимость».
В третьем квартале 2016 года участки без подряда стали самым популярным форматом на загородном рынке: доля таких объектов составила 61% от всего предложения, указывают риелторы. Этот результат соответствует показателям пятилетней давности, говорится в пресс-релизе.
Более 90% участков без подряда относятся к низшим ценовым сегментам, утверждают риелторы.
Участки в элитном сегменте, насчитывающем всего несколько процентов в общем объеме предложения, обычно отличаются от более дешевых аналогов только размером, уверены в «Инком-Недвижимости».
Участки без подряда, как правило, приобретают инвесторы, способные превратить земельный надел в успешный актив, либо покупатели, не имеющие денег на покупку готового дома, сказано в пресс-релизе.
«Если говорить об идеальном участке без подряда в представлении [таких покупателей], то это надел небольшого размера (около 10 соток) с коммуникациями, на расстоянии 30–40 км от Москвы и по цене 1–1,5 млн руб.
», — рассказал директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Андрей Кройтор.
Земельные участки без подряда за год подешевели на четверть
Максим Стулов / Ведомости
Сейчас на поселки с участками без подряда (УБП) приходится около 70% предложения загородного рынка Подмосковья, по оценке УК «Русская сотка». У «Инком-недвижимости» схожие цифры: 72% в предложении – это УБП, из 14 новых поселков в I квартале лишь один с застройкой.
По подсчетам компании «Удача», всего в Московском регионе и в соседних областях – Тульской, Калужской, Тверской и др. – поселков с УБП около 2000. «Живых» проектов, куда можно дозвониться, около 800, может быть 1000», – уточняет Сергей Федосеев, директор по развитию «Удачи».
На первичном рынке загородной недвижимости в Подмосковье в аналитическом центре «Инком-недвижимости» насчитали 583 поселка с УБП.
Но и здесь, как отметил Антон Алимов, директор по развитию ZS-Group, подавляющее большинство проектов не являются полноценными коттеджными поселками: просто собственники пытаются в розницу продать землю, которую не удавалось реализовать оптом.
Немного другая картина в элитном сегменте: на УБП приходится примерно 30% предложения на первичном рынке, а новых проектов нет, рассказывает Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty. И это не просто территория, размежеванная на участки, – там есть въездные группы и ограждения, инфраструктура, а часть участков уже застроена домами, описывает он.
Число крупных игроков в Подмосковье на протяжении нескольких лет практически не меняется. «Около половины продают «сетевики» – такие компании, как «Родные земли», «Своя земля», «Красивая земля» и др., – рассказывает Илья Терентьев, гендиректор УК «Русская сотка».
– Часть реализуют управляющие компании, которые берут в управление непрофильные активы, или физические лица». По его словам, за последние несколько лет оптовый рынок земли в Подмосковье «немного ожил».
Но штрафы за использование земель не по назначению (суммы зависят от кадастровой стоимости и достигают от 0,5 до 1% для собственников), за нескошенный борщевик (с 18 ноября 2018 г. штраф для юридических лиц достигает 1 млн руб.), многократный рост налогов на землю (в 2019 г.
– от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости участка) вынуждают малых и средних собственников крупных активов либо содержать землю в идеальном состоянии и как-то осваивать, либо искать разные способы сбыть ее с рук.
«Только за последние полгода к нам обратилось более 10 таких собственников, было заключено несколько договоров на реализацию их активов в розницу», – рассказывает Терентьев. В числе компаний, продающих в розницу не один-два, а десятки проектов, – «Удача» (47 проектов на разной стадии готовности), «Инком-недвижимость» (20), «Русская сотка» (12).
В большинстве «живых» поселков продается лишь по нескольку участков в год, во многих реализуются какие-то остатки. Таких, где было бы с десяток сделок в год, не больше 20% от «живых», подсчитал Федосеев. Но даже в успешных проектах редко удается продать более 3–5 участков в месяц. Там, где цены держат на докризисном уровне, уходит 1–2 участка за пару месяцев, рассказывает Терентьев.
Бюджеты разные, проблемы похожие
По данным «Инком-недвижимости», именно на участки приходится 73% продаж на первичном рынке Подмосковья. Год назад этот показатель составлял 60%, как и весной 2017 г.
Причина такой динамики не столько в росте популярности самих УБП, сколько в дефиците проектов с готовой застройкой, который усиливается с каждым годом, объяснил директор департамента загородной недвижимости компании Антон Архипов.
В то же время, по его словам, 80% клиентов настроены на покупку не голой земли, а дома, и желательно готового, с коммуникациями и инфраструктурой. Однако лишь каждому седьмому удается найти подходящий объект. И это касается как проектов класса «эконом», так и элитных.
В сегменте эконом-класса подобрать готовый проект, который на 100% будет соответствовать запросам клиента, сложно – легче построить самому, подтвердил Сергей Федосеев.
Та же печаль – у покупателей участков в элитных поселках: готовых современных домов с правильной планировкой мало, приходится искать землю и потом строить, объяснил Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости KnightFrank.
Клиенты даже стали немного скромнее в требованиях: выбирать приходится из того, что осталось, сетует Колосницын.
Это проявляется не только в готовности к компромиссам относительно набора обязательных качеств участка (расположение относительно леса или водоема), но и в выборе меньших по площади наделов. Востребованы участки по 15–30 соток, хотя раньше клиенты рассматривали лоты с площадью как минимум от 50 соток, сравнивает Михайлик.
Что должно быть обязательно – так это коммуникации (или гарантии их строительства). Застройщики это понимают и стараются соответствовать. «Мы сначала строим поселковые инженерные сети, дороги и инфраструктуру и только потом приступаем к продажам», – рассказывает Антон Алимов из ZS-Group.
В 90% поселков «Инкома» есть магистральный газопровод, а в четверти – полный набор коммуникаций, включая газ, электричество, канализацию и водопровод. Но, отмечает Федосеев, немногие девелоперы исполняют взятые обязательства и укладываются в сроки.
По словам Алимова, в большинстве поселков коммуникации и инфраструктура строятся уже после того, как прошли первые сделки, а порой и через 1–2 года после открытия продаж.
Причин несколько: у девелопера недостаточно денег или квалификации, чтобы сделать полноценный загородный проект, или земли слишком много и надо быстро участки реализовать, чтобы развивать и другие проекты. Но в таких случаях продаж почти нет. «У девелоперов, с одной стороны, сейчас горячий сезон, а с другой – непрекращающийся кризис», – описывают ситуацию в «Инкоме».
Не снизишь цену – не продашь
Цена – главный аргумент в пользу участка без подряда, ведь потребители этого продукта в массе своей ограничены в средствах. По данным «Инкома», за год средняя стоимость УБП в массовом сегменте снизилась с 3,9 млн до 2,9 млн руб., т. е. на 26%, в первую очередь из-за падения качества товара, объясняют аналитики.
Где-то участки даже немного подорожали. По подсчетам Терентьева, до 20 км от МКАД, где в основном сосредоточены участки под ИЖС, за год в среднем цена сотки земли выросла на 7–10% и 10 соток обойдутся в 2–4 млн руб. Ближе 5 км участок такой же площади будет стоить от 10 млн руб.
На удалении от 20 до 40 км от МКАД цена земли практически осталась на прошлогоднем уровне, участки, расположенные далее 40 км от МКАД, подешевели на 5–10%, по данным «Русской сотки». 10 соток с электричеством за 50 км от МКАД можно купить за 200 000–400 000 руб., считает Терентьев.
На Рублево-Успенском шоссе в Park Ville Жуковка (9 км от МКАД) цена сотки уже начитается от 3,5 мл руб., в «Николино» (от 24 км от МКАД) – от 3 млн руб., сравнивает Колосницын.
Михайлик приводит пример динамики цен в поселке «Раздоры-2» на Рублевке (4 км): в начале 2011 г. продажи стартовали с отметки $60 000 за сотку, сделки в 2018 г.
шли по $100 000 за сотку, и на первичном рынке участков уже не осталось – все раскупили.
Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» не припомнит в практике случаев, когда цена участка вырастает после подведения коммуникаций. Теоретически подобное может произойти, однако застройщики обычно закладывают стоимость коммуникаций в конечную цену объекта, объясняет он.
Но в «Удаче» рост цен на землю в своих проектах объяснили как раз вводом коммуникаций и объектов инфраструктуры. В КП «Никулино» на старте продаж сотка в среднем стоила около 90 000 руб., а после подключения электричества – 200 000 руб., рассказывает Федосеев. В «Ольшанах» сотка подорожала с 70 000 до 120 000 руб., в КП «Кубасово» – с 55 000 до 70 000 руб.
, в «Матвеево» – с 55 000 до 65 000 руб., и это не отразилось на спросе, приводит примеры он.
По мнению Архипова, для успеха проекта необходимо, чтобы как минимум два фактора «имели, так скажем, наивысшую оценку»: «Например, при удачном расположении и высокой степени готовности допускается не самая низкая цена. Или при доступной цене и отличной локации – начальная степень готовности».
Доклад Росреестра: Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, увеличилась почти на 80 тыс. га
21.12.2020
Росреестр подготовил государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в России в 2019 году. В ходе работы над документом был проведен анализ и получены систематизированные сведения о количестве, качественном состоянии и правовом положении земель в разрезе субъектов и в целом по России.
«Доклад наглядно отражает динамику земельного фонда и обобщает сведения, отражающие состояние и использование земель в Российской Федерации. Данные сведения необходимы органам власти, юридическим и физическим лицам для обеспечения рационального и эффективного использования земель», — сообщил заместитель руководителя Росреестра Максим Смирнов.
Согласно докладу, площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2020 года составила 1 712 519,1 тыс. га (без учёта внутренних морских вод и территориального моря).
Изменения в структуре собственности на землю
В целом в течение 2019 года наблюдалось увеличение государственной и муниципальной собственности (на 78,3 тыс. га), а также собственности юридических лиц (на 896,7 тыс. га).
В результате общая площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на 1 января 2020 года составила 1 579 514,5 тыс. га (92,2% от всей площади земельного фонда страны).
А общая площадь земель в собственности юридических лиц — 21 859,2 тыс. га (1,3%).
При этом доля земельных участков, находившихся в собственности граждан, сократилась на 975,0 тыс. га и составила 111 145,4 тыс. га (6,5%).
В основном уменьшение площади таких участков наблюдалось в 55 регионах. Среди них Челябинская область (на 110,9 тыс. га), Ставропольский край (на 64,7 тыс. га), Саратовская область (на 57,5 тыс.
га), Алтайский край (на 55,4 тыс. га), Липецкая область (на 51,4 тыс. га) и другие.
Таким образом, состоялось фактическое перераспределение земель между группами лиц. Это произошло в связи с выкупом юридическими лицами земельных участков, предоставленных им на праве пользования и аренды.
Также причиной послужили факты передачи гражданами долей в общей собственности на земельный участок в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия и выкупа у граждан долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Изменения в категориях земель
В течение года наблюдалась высокая активность в области перевода земель из одной категории в другую. В большей степени это коснулось земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.
Так, площадь категории земель лесного фонда увеличилась на 0,08% — до 1 126 643 тыс. га, а площадь категории земель сельхозназначения уменьшилась на 0,22% — до 381 673 тыс. га.
Это произошло за счёт передачи земель от сельхозпредприятий в ведение лесхозов. Наибольшие площади земель переведены в Тюменской области (672,1 тыс. га), Пермском крае (59,8 тыс. га), Томской (37,3 тыс.
га) и Кировской (33,4 тыс. га) областях.
Как считает заведующий кафедрой кадастра и основ земельного права Московского государственного университета геодезии и картографии» (МИИГАиК) Александр Сизов, на ситуацию повлиял тот факт, что значительные площади земель сельскохозяйственного назначения утратили свои исходные качества, заросли лесом и стали непригодны для дальнейшего использования по целевому назначению.
«Так как согласно статье 78 Земельного кодекса РФ нельзя вести лесное хозяйство на землях сельскохозяйственного назначения, вновь «выросшие» лесные насаждения передавались от сельскохозяйственных организаций в ведение лесхозов для последующего использования и ведения лесного хозяйства», — сообщил Александр Сизов.
Площадь земель населенных пунктов увеличилась на 0,24% — до 20 551,7 тыс. га. Это объясняется результатами работ по упорядочению, установлению и утверждению границ городских и сельских населенных пунктов, которую Росреестр проводит совместно с регионами.
Приоритетная задача – наполнение сведениями ЕГРН с целью формирования полного и точного реестра недвижимости и эффективного управления земельными ресурсами.
В этих целях Росреестр начал работу по выполнению комплексного плана по наполнению ЕГРН актуальными и точными сведениями, со всеми субъектами утверждены «дорожные карты» для эффективной реализации проекта.
Наибольшее увеличение площади земель населенных пунктов отмечено в Краснодарском крае (на 10,9 тыс. га), Иркутской области (на 9 тыс. га), Приморском крае (на 4 тыс. га), Тульской области (на 3,9 тыс.
га) и Республике Башкортостан (на 3,4 тыс. га). В то же время отмечено и уменьшение данной категории земель. Например, в Кемеровской области – Кузбассе (на 1,7 тыс.
га), Оренбургской и Свердловской областях (на 1,2 тыс. га).
Цифровизация земельного фонда
В целом произошедшие изменения в земельном фонде страны эксперты связывают в том числе с повышением уровня контроля за использованием объектов недвижимости, а также с цифровизацией государственных услуг Росреестра.
«Одной из основных задач государства является вывод из тени как можно большего количества объектов. Для этого проводится большое количество мероприятий, в том числе с использованием современных геоинформационных систем и беспилотных летательных аппаратов.
Кроме того, государство предоставляет гражданам возможность узаконить ранее сформированные объекты недвижимости через амнистии (дачная, лесная, гаражная).
Также можно говорить об общей цифровизации и переводе всё большего количества госуслуг в электронный вид», — считает доцент Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК), кадастровый инженер Сергей Григорьев.
В сфере государственного земельного надзора об этом свидетельствует реализация Росреестром механизма «регуляторной гильотины», в рамках которой был актуализирован ряд нормативных актов, использование риск-ориентированного подхода при проведении проверок, а также активное внедрение беспилотных летательных аппаратов, что позволяет получать высокоточную пространственную информацию в ходе обследования земель.
Кроме того, в 2020 году по поручению Председателя Правительства РФ М.В. Мишустина Росреестр провёл анализ эффективности использования земельных участков для определения возможности их вовлечения в жилищное строительство.
Была установлена возможность потенциального вовлечения в оборот под жилищное строительство 5 560 земельных участков и территорий общей площадью 107,18 тыс. га, что в два раза превышает целевой показатель национального проекта «Жилье и городская среда».
Данные сведения планируется предоставить в рамках сервиса «Земля для стройки», который в том числе будет функционировать на Публичной кадастровой карте.
В настоящее время Росреестр готовится к проведению эксперимента по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости (ЕИР). Проект позволит объединить разрозненные информационные ресурсы о земле государственных и муниципальных органов власти для повышения эффективности и качества предоставления услуг. За основу будет взят принцип «одного окна» для граждан и для инвесторов.
Также команда Росреестра работает над программой цифровой трансформации, концепция которой предполагает создание единой архитектуры данных и систем Росреестра. На базе новой цифровой платформы будет создан ряд клиентских сервисов, в том числе «Земля просто».
По сути, это аналог «дальневосточного гектара», когда клиент через удаленный доступ сможет выбрать участок и сформировать схему, поставить объект на кадастровый учет.
То есть любой человек или заинтересованный инвестор сможет быстро оформить участок земли практически в режиме онлайн.
Установленные предельные размеры земельных участков в 2021 году
Определяется предельный размер участка несколькими законодательными нормативами, среди них – статья 11.9 (п.1) ЗК и статья 30 (ч.6) ГК. Есть и законодательные положения, по которым устанавливаются предельные размеры земельных участков.
- На федеральном уровне определяется размер земли, которая находится в собственности государства, РФ.
- Если земля – собственность субъектов Федерации, используются при определении площади законами региона.
- Законы местной власти говорят о предельных размерах участков, выделяемых из муниципальных земель.
Предельный минимальный размер земельного участка для ИЖС
Размеры земельных наделов, принадлежащих государству и выделяемых гражданам под ИЖС, устанавливаются, исходя из правовых норм, закрепленных в российском законодательстве. За последнее время нормативные акты в данной сфере претерпели значительные изменения.
По их итогам, с 01.03.2015 г. п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации был аннулирован. В этом пункте было указано, что в случае разделения земельного надела на несколько участков, их размеры не могут превышать максимальный размер, установленный градостроительным регламентом, но и не может быть меньше минимальных норм, установленных этим же законом.
Тем не менее, требование о соответствии минимальных и максимальных размеров земельных наделов, содержащееся в п.1 ст. 11.9 ЗК РФ, все еще действует.
Также была аннулирована ст.
33 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой указывалось, что предельные размеры земельных наделов, выделяемых под фермерское хозяйство, садоводство, животноводство, огородничество и возведение дачных построек, устанавливали законы субъектов РФ, а предельные размеры участков, выделяемых под ведение личного подсобного хозяйства и ИЖС, – правовые акты органов местной власти.
Таким образом, законодатель попытался упростить регулирование данного вопроса, а также исключить копирование нормативных положений в различных актах. К примеру, аннулированный п. 4 ст. 41 ГрК РФ по своему смыслу является почти полным аналогом п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ.
Другая причина проведения таких реформ – попытка устранить противоречия, ставшие следствием применения законодательства о минимальном размере принадлежащих государству земельных наделов, выдающихся во владение гражданам, к другим отношениям, которые с предоставлением земли никакой связи не имеют.
На данный момент предельные размеры участков земли устанавливаются градостроительными регламентами, что указано в п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ.
Градостроительные регламенты указаны в правилах пользования земельными наделами и застройки городских образований, после чего утверждаются представительным органом местной власти.
В градостроительных регламентах достаточно часто можно найти так называемые отсылочные нормы, ссылающиеся на другие муниципальные правовые акты, регламентирующие минимальные и максимальные размеры земельных наделов.
В соответствии с градостроительным зонированием отдельных регионов, земля может выделяться под различные типы строительства. Разумеется, каждый из типов имеет свою уникальную норму.
Также каждый регион имеет свои собственные предельные размеры надела. Не следует забывать об особенностях, обусловленных зонированием территории. Именно они распределяют земли на те, где можно строить жилые дома, и где этого делать нельзя.
Уточнить особенности нормативов можно в местной администрации. Предельные размеры земельного надела устанавливаются согласно п.1 ст. 11.9 ЗК РФ и ч. 6 ст. 30 ГК РФ.
В случае выделения надела без внесения какой-либо платы, его размеры будут установлены, исходя из следующих условий:
- Если земля является государственной, ее размеры будут регламентированы федеральными законами;
- Если земля находится в собственности конкретного субъекта, ее предельные размеры будут регулироваться законами РФ;
- Если землей владеет муниципалитет, размеры будут определены, исходя из нормативных правовых актов.
- Более точные цифры размеров участков под ИЖС можно узнать в местной администрации, так как данные показатели зависят именно от местных нормативно-правовых актов.
- Но здесь следует учитывать один важный момент – Федеральное законодательство и Конституция РФ являются главенствующими нормативными актами, и никакой региональный акт не может им противоречить.
- Средний размер выделяемых наделов под ИЖС по РФ составляет 300 квадратных метров (в некоторых регионах – до 600 или даже 900 квадратных метров).
Более детальные цифры формируются в каждом случае свои, в зависимости от различных факторов. Минимальная площадь земельного надела под ИЖС регламентирована местными нормативными актами.
- Прежде всего, нормы предельных границ размеров участка земли формируются с учетом правил эксплуатации земельных ресурсов, правил застройки земли и СниПов.
- Для того чтобы будущий жилой объект недвижимости не представлял угрозы для людей, проживающих по соседству, а также не доставлял им дискомфорта, размещать его следует на установленном законом расстоянии от границ земельного надела и соседнего жилого дома.
- Дистанция может равняться 8, 12 и 15 метрам, исходя из строительных материалов, из которых планируется возведение строения.
- Установленные предельные максимальные размеры земельных участков.
- Как определить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.
- О видах целевого назначения земельных участков читайте по ссылке:
- Для того чтобы данные требования были удовлетворены, размер участка формируется из этих и следующих данных:
- Зона размещения наделов;
- Количество участков;
- Спрос на земельные участки под ИЖС в этом районе;
- Уровень экономического развития конкретного населенного пункта, в пределах которого находится данный участок, а также региона, в пределах которого находится этот населенный пункт.
- Поскольку определение пределов размера земельного участка является обязательством региональных и муниципальных властей, эти самые размеры в каждом населенном пункте свои.
- К примеру, минимальный размер земельного участка под ИЖС в Краснодарском крае равен 300 квадратных метров, в то время как в Московской области аналогичный показатель достигает 800 квадратных метров.
- Перед началом проведения подготовительных работ по приобретению земли, запросите информацию о допустимых размерах наделов в вашей местной администрации.
Особенности
Земля является ценным ресурсом, которого у государства на данное время достаточно для того, чтобы удовлетворить запрос на выделение участков желающим гражданам.
Но такой процесс не проходит хаотично,существуют законы, по которым предоставляются наделы, определяется их площадь. Разный кусок земли нужен для строительства дома и для строительства дачи, для фермерства и для личного подсобного хозяйства.
Максимальный предельный размер
Такое выражение включает в себя несколько понятий, это не только сама площадь надела, но и нормативные отступы строений от границ участка, максимальный процент застройки в границах земельного участка, разрешенное количество этажей.
Такие нормы указываются в градостроительном регламенте, устанавливаемом каждом населенном пункте местными органами самоуправления. Чтобы узнать, какие установленные нормы действуют в вашем городе или поселке, нужно обратиться в органы власти, муниципалитет.
Смотрите видео: Новый закон о садоводстве и огородничестве
По разным регионам максимальные и минимальные размеры земли, выделяемой под индивидуальное строительство, отличаются. Но среднее количество выделяемых соток под дом – это 3. Количество небольшое, но нужно узнавать в инстанциях, занимающихся земельными вопросами, возможно вы сможете получить и более просторную территорию.
При выделении участка под ИЖС его новый собственник может столкнуться с рядом проблем, в частности, с конфликтами, которые возникают иногда с соседями, владельцами смежных участков.
Ипотека под строительство частного дома от Сбербанка
Если знать права собственника и правила, по которым выделяется земля, происходит определение установленных максимальных размеров надела под строительство дома, конфликт быстро будет закрыт.
Предельный минимальный размер земельного участка в Московской области
Минимальный и максимальный размер выделяемого земельного надела регламентируется актами, которые выпускают региональные либо местные власти.
Также важно отметить, что цена варьируется в зависимости от того, с какой целью выделяется участок, будь то градостроительство или размежевание с дальнейшим предоставлением участков, находящихся в собственности государства либо муниципалитета. Рассмотрим оба случая на примере столицы РФ – Москвы, а также области.
Российский градостроительный кодекс накладывает на местные городские и муниципальные власти обязательство по установке соответствующих регламентов. Данные бумаги устанавливают порядок застройки участков в черте определенного населенного пункта, начиная с зонирования поселения и завершая архитектурным обликом дома, подходящим для определенной улицы.
Также градостроительный регламент любого населенного пункта РФ регламентирует следующее:
- Минимальный и максимальный размер земельного надела под ИЖС;
- Какие территории не имеют минимальных и максимальных размеров.
Россия – очень большая страна, обладающая огромным количеством населенных пунктов и, как следствие, местные регламенты здесь многочисленны и разнообразны. А потому имеет смысл взять один город и рассмотреть именно его регламенты. Пусть это будет Москва.
Итак, в российской столице вопрос передачи земельных наделов под застройку регламентируется пунктами 3.4.1. Правил землепользования и застройки г. Москвы, утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. №120-ПП. Согласно данному нормативно-правовому акту, ни одна территориальная зона города не имеет установленных предельных границ участка.