ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах»/ «Петербургская Недвижимость»
Жители Петербурга и Ленинградской области все чаще начали отдавать предпочтение квартирам в малоэтажных домах. Как оказалось, далеко не последнюю роль в популяризации такого жилья сыграл и COVID-19 – людям захотелось свежего воздуха и близости природы. Эксперты видят в этом новый тренд и советуют чиновникам уделять больше внимания таким объектам.
Эксперты отмечают: число предложений квартир в домах не выше пяти этажей значительно выросло в прошлом году. Сам спрос на такое жилье при этом вырос на 68% по сравнению с прошлым году.
«Лидирующим объектом стал ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах». За 2020 год в объекте было совершено 2,7 тысячи сделок – это в 2,4 раза больше, чем в 2019 году. Таким образом, доля жилого комплекса составила 34% от всех сделок, заключенных в малоэтажных проектах за данный период», — рассказала руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах»/ «Петербургская Недвижимость»
По данным компании «Петербургская недвижимость», сейчас в Северной столице открыты продажи в 24-х малоэтажных комплексах, а в пригороде – в 19-ти. Речь идет о домах, высота которых не превышает четырех этажей.
Не самую последнюю роль в появлении нового тренда сыграла и коронавирусная инфекция, а также период самоизоляции. Люди почувствовали преимущества загородной жизни.
«Многие пересмотрели свои приоритеты и предпочитают теперь жизнь на свежем воздухе городской суете, однако, не все имеют возможность позволить себе загородное жилье, поэтому, да, можно сказать, что малоэтажные жилые комплексы имеют все шансы стать новым трендом», — полагает вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов.
ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах»/ «Петербургская Недвижимость»
Еще одна причин популярности – в цене. Дело в том, что средняя цена квадратного метра в малоэтажных проектах в Петербурге – 120,5 тыс. рублей, что на 19 % ниже, чем многоэтажках. В пригороде эта разница составляет 15%.
Пока в объеме спроса в Петербурге и отдельно Ленобласти доля малоэтажных жилых комплексов составляет по 8%. Малоэтажное строительство пока не так востребовано, как многоэтажные проекты.
Среди покупателей бытует мнение о том, что такие ЖК находятся на большом удалении от центра города. Впрочем, эксперты с этим не согласны.
По их словам, некоторые ЖК по развитию транспортной инфраструктуры могут составить конкуренцию высотным комплексам.
Среди таких – комплекс Setl Group «Зеленый квартал» на Пулковских высотах. От станции метро «Московская» его отделяют 20 минут езды. За это же время от комплекса можно добраться до Пулково и КАД.
ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах»/ «Петербургская Недвижимость»
Транспортная доступность не единственное преимущество такого ЖК.
«Большим преимуществом таких объектов является свежий воздух, видеонаблюдение, близость магазинов и не слишком большое количество соседей, в отличие от многоэтажных комплексов, которые уже получили название «муравейников». Преимуществом также является лучшая транспортная доступность районов с малоэтажной застройкой по сравнению с такими районами, как, например, Кудрово», — пояснил Валерий Виноградов.
При этом не нужно беспокоиться о социальной инфраструктуре. В таких комплексах, как «Зеленый квартал», проектируют надземные и подземные паркинги, на первых этажах запланированы магазины, пекарни и отделение банка, а в квартале работают две школы и два детских сада.
Малоэтажная застройка также идеально подходит пожилым людям и молодым семьям с детьми – особое внимание при проектировании таких ЖК уделяют рекреационным зонам для прогулок.
В ЖК «Зеленый квартал» появятся кленовая, яблоневая, сиреневая и вишневая аллеи. В центре квартала будет площадь с еловым сквером. Вдоль домов разобьют палисадники, а попасть в них можно будет прямо из квартир на первом этаже.
Такая организация создаст атмосферу загородного дома.
ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах»/ «Петербургская Недвижимость»
Еще одно преимущество малоэтажных комплексов – безопасная и комфортная среда для детей. В частности, в «Зеленом квартале» поятся эксклюзивные площадки SetlKids. Их проекты разрабатывались при участии детских психологов. Оборудование этих площадок учитывает потребности детей разного возраста и способствуют гармоничному умственному и физическому развитию.
«Такие проекты представляют новый стиль жизни, близкий к европейскому. Их популярность обусловлена невысокой плотностью населения: в таких условиях легче создать добрососедские отношения.
Соразмерная человеку и комфортная среда обитания, больше пространства для развития и отдыха, высокий уровень безопасности, спокойный и размеренный темп жизни.
Узкий круг соседей сделает повседневную жизнь комфортнее и даст ощущение приватности, которого порой так не хватает в мегаполисе», — пояснила Ольга Трошева.
Малоэтажные ЖК также отходят от стандартных планировок, пространство в них может напоминать загородные дома с широкими окнами и просторными балконами. На последних этажах в «Зеленом квартале» продуманы квартиры с мансардами и террасами.
Юридическая информация: ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах»: СПб, Пулковское шоссе, д.103, лит Р, уч. 68. Застройщик ООО «АРТ «СОЗИДАНИЕ». Кад. номера ЗУ: 78:14:0772303:3884, 78:14:0772303:3883, 78:14:0772303:3889, 78:14:0772303:3890, 78:14:0772303:3891. С проектными декларациями ЖК можно ознакомиться на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф).
С проектной документацией, устанавливающей характеристики строящегося жилого дома, квартир и других помещений, входящих в состав жилого дома, можно ознакомиться в установленном законом порядке. Характеристики передаваемой квартиры указаны в Договоре с застройщиком. Со стандартами отделки можно ознакомиться на сайте www.setlgroup.ru.
Сроки ввода в эксплуатацию — согласно графику строительных работ.
Анастасия Смирнова, Gazeta.SPb
Самые доступные малоэтажные ЖК в Ленобласти: цены, варианты покупки, надежность | Загород.ру
Малоэтажное строительство в Ленобласти переживает не лучшие времена. Новых проектов практически нет. Конкурировать с городскими многоэтажками становится все сложнее. Но пока что остается одно неоспоримое преимущество – цена, благодаря которому этот сегмент жив.
В последние годы рынок малоэтажного строительства в Ленобласти не столь интересен застройщикам, как строительство высоток в Кудрово и Мурино.
Не слышно о новых проектах комплексного развития территорий, на которые была мода лет 5-7 назад.
Часть малоэтажки прочно обосновалось в списках долгостроев – те кто, купил квартиру дешево, сам того не желая, вступил в партию обманутых дольщиков и пайщиков. Но некоторые текущие предложения могут быть востребованы.
Условно все немногочисленные малоэтажные комплексы можно разделить на две большие группы – дешевые и дорогие. Смущает позиционирование некоторых комплексов как бизнес-класс и выше при низкой цене.
Бизнес-класс предполагает создание определенной инфраструктуры, обслуживание которой стоит не две копейки (в городе сумма допплатежей может составлять несколько десятков тысяч рублей в месяц).
Смогут ли ее поддерживать новоселы, приобретающие дешевые квадратные метры под соусом бизнес-класса, большой вопрос. Но это отдельная тема.
Выбор малоэтажного жилого комплекса прежде всего связан с его более низкой стоимостью по сравнению с тем, что предлагается в границах Петербурга. И тут важны два нюанса. Одни застройщики делают ставку именно на низкую стоимость и «фаршируют» свои проекты малогабаритным жильем с ценником до 2 млн рублей.
За такую сумму вряд ли получится приобрести квартиру в Петербурге, в лучшем случае – комнату в коммуналке. Другие, а сейчас таковых большинство, исповедуют иной подход, когда по цене городской малогабаритной квартиры можно приобрести более-менее просторную «двушку» или даже «трешку» за КАДом.
Несколько лет назад доминировали как раз проекты с маленькими квартирами по «бросовой» цене, этакие бараки-общаги со свежим ремонтом. Сейчас такое предложение встречается все реже. И большинство проектов позиционируется как семейные.
Поэтому минимальная цена – не совсем корректный показатель, но пока что он играет далеко не последнюю роль.
Самое дешевое предложение – 1,5 млн рублей в МЖК «Тихий город», который реализуется на территории деревни Заневка Всеволожского района Ленобласти. К несчастью, кроме привлекательной цены, есть и сомнительные моменты. Компания MDS Development, которая реализует этот жилой комплекс, несколько раз переносила сроки ввода: первый корпус задержался на два года.
Официальным застройщиком является ЖСК «Тихий город» – уже редко можно встретить продажи через схему ЖСК. Также не самым лестным образом характеризует этот проект то, что ипотеку предоставляют лишь два банка: «Совкомбанк» и «ДельтаКредит» (так на сайте, хотя банка такого уже нет, он стал в прошлом году в «Росбанк Дом»). Застройщик сделал ставку на так называемое доступное жилье.
Большинство квартир в корпусах – студии и «однушки»: к примеру, во втором корпусе 37 студий, 30 однокомнатных, 14 двухкомнатных квартир и 8 двушек с европланировкой. Тем не менее согласно информации на официальном сайте в продаже осталось 10 квартир в корпусе №3 – все-таки ценник имеет значение. Первые два корпуса практически распроданы.
Большой выбор пока что в корпусе №4 со сроком сдачи во II квартале 2022 года.
На втором месте по цене – МЖК «Счастье 2.0», который реализует компания «ЛенСтройГрад» в Федоровском. Квартира в этом комплексе обойдется в сумму от 2,45 млн рублей. Столько стоит квартира площадью 36 кв. м. Квадратный метр здесь обойдется минимум в 56 тыс. рублей, в среднем – 60-62 тысячи. В МЖК «Тихий город» – 63,8 тыс. рублей.
Так что в МЖК «Счастье 2.0», можно сказать, предлагается самый дешевый «квадрат» из реализующейся сейчас малоэтажки.
Судя по официальному сайту жилого комплекса, более трети квартир уже продано или забронировано – с учетом того, что продажи начались в августе, темпы впечатляют (как уточнили в компании, все однокомнатные квартиры проданы). Соблазнительным выглядит не только стоимость, но и квартирография (площадь квартир начинается от 36 кв.
м), а также то, что проект реализуется через эскроу-счета. Застройщик не озвучил величину проектного финансирования и какой банк его предоставил. Но 21 августа была заключена первая сделка с использованием эскроу-счета в банке «Открытие». Наличие такого сотрудничества с банком добавляет надежности проекту.
Компания не самая известная на рынке. Ранее она реализовала один проект таунхаусов – МЖК «Счастье». Еще из плюсов нового проекта можно считать обещания застройщика обеспечить «Счастье 2.
0» детсадом на 160 мест, спорткомплексом, торгово-развлекательным центром, наземными парковками, прогулочной зоной с детскими и спортивными площадками. Ипотеку предоставляют большинство известных банков, в том числе «Сбербанк», «ВТБ», банк «ДОМ.РФ».
Территория, на которой реализуется проект, входит в список льготных, на которые распространяется действие «сельской ипотеки» под 2,7% годовых. В списке банков, предоставляющих ипотеку на покупку здесь квартир, есть «Россельхозбанк», который как раз предоставляет такие кредиты. Пока что застройщик не хвастался, что его клиентам удалось получить «сельскую ипотеку». Но прошло слишком мало времени с открытия продаж, а как известно, одобрение такой ипотеки занимает как минимум два месяца.
Еще одно доступное предложение – ЖК «Маленькая Швейцария» в Токсово. Бог знает, что в нем от Швейцарии, видимо, маленько, но ценник привлекательный – 2,5 млн рублей за 36,5-метровую однушку. Сразу привлекает отсутствие малогабаритных квартир и наличие в пешей доступности ж/д станции «Токсово».
Это первый и единственный проект застройщика «АСД-недвижимость», и на нем отмечены переносы сроков ввода корпусов – почти на два года. Более того, такого второго малоинформативного сайта жилого объекта, находящегося в продаже, трудно обнаружить. Никакой документации.
Застройщик настолько уверен в себе, что не опубликовал проектную декларацию даже на сайте Минстроя («нарушены требования законодательства по актуализации документа», – указано в ЕИСЖС). Разрешение на строительство действует до 30 ноября этого года.
Впрочем, даже если сроки опять будут сорваны, есть вполне легальная индульгенция – карантин. Ипотека только от «Росбанка» по ставке от 9,14%. Госипотека по ставке 6,5%? Нет, не слышали.
К сожалению, то, как продвигают свои малоэтажные комплексы застройщики, вызывает удивление. Малоинформативные сайты, отсутствие документации, цен.
Порой невозможно понять, реализуется ли комплекс или заморожен, когда сдается и сдается ли вообще.
Даже в соцсетях информация публикуется очень скромно, неполно, сомнения вызывает компетенция модераторов и представителей компании, которые не могут ответить на вопросы в х.
Перенос сроков – хроническая болезнь МЖК, даже 100-процентнонадежные застройщики испытывали проблемы с выполнением своих обещаний. Компания «Северный город» из группы RBI задержала ввод МЖК Mistola Hills на год. Были проблемы на первой очереди у ГК «КВС», которая реализует МЖК «Новое Сертолово». Возможно, переход на проектное финансирование и эскроу-счета с этой болезнью покончит.
Еще один момент – застройщики предлагают не столько самые дешевые квартиры, сколько по городским ценам более просторное и комфортное жилье. Разрыв, впрочем, между стоимостью квадратного метра в областных МЖК и городских ЖК становится все меньше.
В сданных комплексах стоимость достигает 100 тыс. рублей за «квадрат». Так что купить квартиру намного дешевле, чем в городе, практически невозможно.
Но за один и тот же бюджет можно приобрести жилье большей площади, а не ютиться в тесноте, как пчелы в ульях.
| Район | Бренд | Девелопер | Срок сдачи объекта | Минимальная цена, млн руб. | Минимальная площадь, кв. м | Рейтинг ЖК |
| Всеволожский ЛО | Горки парк | Красная стрела | Сдан | 4,45 | 41,3 | ВВВ |
| Всеволожский ЛО | Маленькая Швейцария | АСД-групп | 4 кв. 2020 | 2,5 | 36,5 | |
| Всеволожский ЛО | Маленькая Швейцария | АСД-групп | 1 кв. 2021 | н/д | н/д | |
| Всеволожский ЛО | Новая Дубровка | Conti | 2,6 | 25,5 | ||
| Всеволожский ЛО | Тихий город | MDS Development | 4 кв. 2020 | 2,2 | 26,5 | В-СС |
| Всеволожский ЛО | Тихий город | MDS Development | 1 кв. 2021 | Н/д | Н/д | |
| Всеволожский ЛО | Тихий город | MDS Development | 2 кв. 2022 | 1.5 | 23.5 | |
| Всеволожский ЛО | Vartemagi | А.Р.Т | 4 кв. 2020 | 2,75 | 38 | С+ВС |
| Всеволожский ЛО | Цветы | Европейская слобода | н/д | н/д | н/д | С+СС |
| Всеволожский ЛО | Всеволожский штиль | Всеволожский штиль | 4 кв. 2020 | 34,4 | ВВС | |
| Всеволожский ЛО | Мелодия | ПулЭкспресс | Сдан | 4.9 | 67.9 | ВАА |
| Всеволожский ЛО | Рубиновый рассвет | Инвестстрой | Сдан | 4,25 | 42,35 | ВВС |
| Всеволожский ЛО | EcoCity | Группа RBI | Сдан | 5,8 | 59,7 | ВВВ |
| Всеволожский ЛО | Близкое | Петроcтиль | 4 кв. 2021 | 3 | 33,9 | ВВС |
| Всеволожский ЛО | Образ жизни | Росинжиниринг | н/д | 5 | 24,5 | |
| Всеволожский ЛО | Новое Сертолово | КВС | 4 кв. 2021 | 2,68 | 26,3 | С+ВВ |
| Всеволожский ЛО | ЗемлЯнино | Патриот-Нева | 4 кв. 2020 | 3,6 | 38,2 | С+ВС |
| Гатчинский ЛО | Gatchina Gardens | Gatchina Gardens | 3 кв. 2021 | 10 | Н/д | |
| Гатчинский ЛО | Gatchina Gardens | Gatchina Gardens | 3 кв. 2022 | |||
| Гатчинский ЛО | Тайцы, Калинина | ВикингСтройИнвест | 4 кв. 2020 | н/д | н/д | |
| Гатчинский ЛО | Lake Парк | СтройКом | 4 кв. 2020 | 5,4 | 55,2 | |
| Гатчинский район ЛО | Верево-Сити | Невская строительная компания | 1 кв. 2021 | н/д | 23,7 | ССС |
| Ломоносовский ЛО | Новоселье: городские кварталы | УК Новоселье | 1 кв. 2021 | 3 | 33,6 | |
| Тосненский ЛО | Счастье 2.0 | ЛенСтройГрад | 4 кв. 2021 | 1,9 | 36,8 |
Источник: АН «Петербургская недвижимость», сайты застройщиков и жилых комплексов, данные Novostroy.su
Олег Воронин, 3 ноября 2020, 12:42просмотров: 1663
Обзор малоэтажных жилых комплексов Ленинградской области
Один из таких проектов жилой комплекс от ГК «Кивеннапа» – ЖК «Кивеннапа-Север». Он расположен в Выборгском районе Ленинградской области (39 км от КАД, ближайшее метро – «Озерки» и «Парнас»). Максимальная высота домов – 3 этажа. Покупатель может приобрести квартиры различной комнатности от 1 до 3. Дома состоят из нескольких секций и выполнены в технологии несъемной опалубки. Стоимость квартир, площадь которых варьируется от 26 до 98 квадратных метров, начинается с 27,1 тысяч рублей за «квадрат». Поселок полностью обеспечен разнообразной социально-бытовой инфраструктурой, подключен к коммуникациям.
Не менее интересным проектом малоэтажной застройки является поселок Mistola Hills. Это первый проект компании «Северный город» (холдинг RBI), который она строит за пределами Северной столицы. Mistola Hills представляет собой малоэтажный микрорайон, возводящийся в поселке Мистолово Всеволожского района Ленинградской области.
По словам девелопера, добраться из городо до поселка можно за 10 минут езды на автомобиле. Сейчас в продажу выводится первая очередь проекта, состоящая из 53 домов, общая площадь которых составляет около 41 тысячи квадратных метров. Трех-четырехэтажные дома первой очереди имеют паркинги и наземные автостоянки.
Квартиры от 1 до 4-х комнат имеют площадь от 34 до 135 квадратных метров, цены начинаются от 54,857 тысяч рублей за «квадрат». Весь поселок будет занимать участок площадью 16,5 гектаров.
Сейчас, помимо продаж первой очереди, застройщик ведет проектирование второй очереди, а также прорабатывается инфраструктура, которая обещает быть весьма насыщенной.
Также весьма заметным проектом малоэтажного жилья на первичном рынке Ленинградской области является ЖК Bagatelle. Его девелопер — компания УНИСТО Петросталь недавно вручила дольщикам ЖК «Bagatelle» акты приема-передачи квартир.
Жилой комплекс полностью введен в эксплуатацию: получено положительное заключение после проверки ГАСН, в полном объеме проведена газификация. Жилой комплекс «Bagatelle» относится к категории малоэтажной жилой застройки бизнес-класса.
Он располагается в поселении Кальтино Всеволожского района Ленинградской области. Комплекс состоит из трех секций сблокированных коттеджей и две секции четырехэтажных жилых домов. В четырехэтажках расположены апартаменты и подземная автостоянка на пятьдесят машиномест.
Комплекс обладает закрытой охраняемой территорией. На приобретение жилплощади в ЖК «Bagatelle» существует ипотечная программа Сбербанка.
Еще один малоэтажный проект, стоящийся сейчас во Всеволжском районе, является ЖК «Шуваловский парк». Это малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса, который возводится компанией «47 регион» в поселке Вартемяги. Высота домов в «Шуваловском парке» — 3 этажа.
Комплекс будет обладать развитой инфраструктурой: общественно-деловым центром, там расположатся магазины, кафе, мини-пекарня, химчистка и т.д.
В 10 минутах езды от жилого комплекса «Шуваловский парк» находятся крупнейшие гипермаркеты и строительные магазины: Мега-Парнас, IKEA, Ашан, Призма, Максидом, К-Раута и ТРК «Гранд Каньон».
Еще один малоэтажный жил
ой комплекс «Черничная поляна» вскоре появится во Всеволожском районе в поселке Юкки на границе с Санкт-Петербургом. Граница с городом проходит по Приозерскому шоссе. С юга поселок граничит с КАД через буферную зону, застраиваемую крупными торговыми и развлекательными центрами (Мега, Ашан, Икея, Адамант, Максидом и др.). Строит проект одноименный ЖСК. В поселке развитая инфраструктура: магазины, кафе, школы, полиция, почта и др. Функционирует сеть спортивных баз, имеются лыжные трассы, трамплины. Рядом находится целая система озер, в частности, живописное Тохколодское озеро, а также лесопарк «Осиновая роща». Жилой комплекс состоит из нескольких монолитно-кирпичных 3-этажных домов на 35-40 квартир каждый (по генплану всего 7 домов). Квартиры свободной планировки площадью 37,8 – 74,1 кв.м. Высота потолков 2,85 м.
Самым противоречивым проектом малоэтажного жилья сегодня остается проект ООО «Северо-Запад Инвест». Инвестор планировал создать намыв под Сестрорецком, где предполагалось возведение 2-х миллионов квадратных метров недвижимости. Будущее жилье в основном должно было стать трех- и четырехэтажным.
Предполагалось построить многоквартирные дома комфорт-класса, плотная застройка которых будет напоминать застройку Сестрорецка. В рамках проекта инвестор хотел построить не только жилую, но и коммерческую недвижимость, а также инфраструктуру.
Однако жители Сестрорецка неоднозначно встретили этот проект, что ставит под сомнение его реализацию.
Дата публикации 24 мая 2012
Малоэтажное строительство становится популярным
Скандинавский слоган «Строить не выше сосен!», почти позабытый за время расцвета многоэтажного массового строительства, снова становится популярным.
Выразить динамику в цифрах непросто. Во-первых, не всегда понятно, что именно считать малоэтажкой? Самый распространённый вариант – до пяти этажей включительно (или четыре этажа плюс мансарда).
Во-вторых, куда относить таунхаусы? В-третьих, именно в этой категории много проблемных объектов, и какие считать «условно-живыми», а какие безнадёжными – отдельный вопрос.
Учитывать ли в общей статистике небольшие проекты в Выборге, Сосново, Приозерске – нередко вполне приличные, но находящиеся вне зоны петербургского спроса? И т.д.
Границы сегмента
Сейчас, по данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», в черте города насчитывается 25 малоэтажных ЖК, в пригородных районах Ленобласти – ещё 17. За 2020 год в МЖК было реализовано 363 700 кв.м – 9% общего объёма продаж в агломерации.
В целом спрос на рынке недвижимости по итогам 2020 года остался на уровне прошлогодних показателей. Но спрос на малоэтажку за год увеличился в 1,7 раза (+ 68%)!
По расчётам Дмитрия Житкова (ИИЦ «Недвижимость Петербурга»), год назад в этом сегменте было 62 МЖК, сейчас 49. Количество квартир в активной продаже сократилось с 8500 до 3200.
В центральных городских районах малоэтажные комплексы строятся там, где ограничения исторически обусловлены («Дом Цезаря Кавоса», «Особняк Кушелева-Безбородко», клубный дом «Дель Арте») или установлены по инициативе градозащитников (ЖК «Сосновка»). Поэтому в центральных районах такие комплексы, как правило, дороже «соседей».
В пригородах – по-разному. «Малоэтажка поневоле» строится в зоне Пулковского аэропорта и в дворцово-парковых локациях (Стрельна, Пушкин, Павловск). В отдельных случаях застройщик сам устанавливает ограничения по этажности для обширных прилегающих территорий (проект города-курорта Gatchina Gardens).
В области, по данным администрации, в начале прошлого года площадь жилья в строящихся МЖК составляла 614 850 кв.м, в январе 2021-го – 659 315 (6,73% и 8,3% от общего объёма застройки).
Если считать в квартирах: год назад – 10 891, сейчас – 11 383 (4,8% и 5,9% соответственно).
Надо учитывать, что в эти цифры попадает много МЖК, находящихся «вне рынка»: разрешение когда-то было выдано, но стройка застыла несколько лет назад…
Карантинный урожай
При любых способах подсчёта понятно: 2020 год выдался «урожайным» для девелоперов, работающих в малоэтажке.
В январе Группа RBI получила разрешение на ввод МЖК EcoCity в Мистолово. Здесь построены семь секционных домов и 13 сити-вилл на 6–12 семей каждая, всего – 563 квартиры.
В середине прошлого года президент Группы RBI Эдуард Тиктинский говорил о росте спроса на оставшиеся в комплексе квартиры в несколько раз: «Многие поняли, что можно спокойно работать из дома, а качество жилой среды, экологии и плотности населения в пригороде несопоставимы с тем, что может предоставить город». Застройщик поднимал цены – а спрос оставался на высоком уровне.
Другой малоэтажный пригородный проект RBI – МФК «Русские сезоны» в Сестрорецке – тоже «выстрелил». За время реализации (с 2018-го по 2020-й) цены на апартаменты выросли вдвое: от 140 000 до 280 000 рублей за «квадрат».
В октябре 2020-го ГК «Ленстройтрест» вывела в продажу пятый корпус в МЖК «Юттери», который строится рядом с Колпино. В нём 284 квартиры, есть варианты с «холодным погребом», с камином – такие «фишки» особенно ценятся «пригородными покупателями. За год рост цен в «Юттери» составил 37%.
Примеров успеха немало. Тем не менее девелоперы оценивают перспективы осторожно: не факт, что стремление горожан на природу и тяга к здоровой жизни сохранятся после отмены карантинных ограничений. А прибыльность МЖК на стабильном рынке уступает высокоплотной застройке.
Ещё один положительный фактор: мода на малоэтажку позволила вытащить некоторые проекты из финансовых трудностей. В смешанном комплексе «Близкое» (коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома) стройка остановилась в 2017-м.
Однако застройщик сумел выправить ситуацию: не допустил банкротства, нашёл инвестора и подрядчика и теперь завершает строительство первой очереди.
Конечно, без активного спроса на протяжении 2020 года справиться со сложностями было бы труднее.
Подмосковная параллель
В целом ситуация напоминает ту, которая сложилась в московском регионе. По сведениям портала Irn.ru, с 2005-го по 2015 год объёмы предложения на первичном рынке Подмосковья выросли в 2,5 раза. (Примерно то же, что у нас произошло в зоне «Мурино-Девяткино-Бугры», но несколько раньше и с большим размахом.
) Образовался переизбыток квартир. Часть спроса перетянула Новая Москва, часть – начавшийся в столице редевелопмент промзон. Началась стагнация. По итогам 2020-го спрос на «первичку» в Москве, несмотря на рост цен, увеличился на 6%, в Московской области – на 1% сократился.
При этом сохраняется разрыв: жильё в столице примерно в два раза дороже подмосковного (210 000 и 110 000 рублей за кв.м, без учёта «элитки»). Но в конце 2020-го рост цен начал смещать платёжеспособный спрос в Подмосковье. И в первую очередь активизировался интерес к малоэтажным проектам.
Но предложение ограниченно: сейчас из 675 реализуемых в Московской области проектов лишь 137 имеют высоту до четырёх этажей включительно.
И цены на комфортную малоэтажку в Подмосковье также растут с опережением рынка. По словам столичных аналитиков, наиболее востребованы МЖК, где присутствуют лоты с террасами, палисадниками и другими элементами загородной жизни.
Глобальные факторы
И в северной, и в южной столице накладываются друг на друга несколько факторов. Есть «длинный тренд» перемещения более-менее обеспеченных горожан в субурбию. Центральные кварталы мегаполисов не только у нас – во всём мире перестали быть синонимом престижа. Для бизнеса, для развлечений и досуга – да, но для комфортной жизни – зелёный пригород, пожалуйста.
«Лондонские пригороды дорожают быстрее, чем жильё в городе, – говорит девелопер Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери». – Это пока не очень заметно в процентах и абсолютных цифрах. Но изменилось время экспозиции: в городе этот показатель увеличился в два раза по сравнению с пригородными вариантами. Дома сейчас более популярны у англичан, нежели квартиры».
По словам Алексея Потапова (он большую часть времени живёт в Лондоне) спрос на частные дома «разгоняет» и малоэтажку: «Пригороды – это всегда смешанная застройка. Такой формат позволяет сбалансировать интересы потребителей услуг и тех, кто эти услуги предоставляет: повара, официанты, инструкторы по фитнесу, сотрудники салонов красоты, магазинов и т.д.
» Пандемия только ускорила эти процессы.
Но «бегству из городов» вряд ли суждено стать массовым явлением, уже по чисто экономическим причинам.
Как заметил публицист Станислав Белковский, по итогам 2020 года «выяснилось, что средний класс является надстройкой над бедняками, а не без пяти минут богатыми, как самому среднему классу казалось…
» По данным Райффайзенбанка, в 2020 году численность занятых в малом и среднем бизнесе сократилась с 10,5 млн до 9,3 млн человек. Те же процессы идут и в США, и в Европе; пандемия их также ускорила.
Социологи всё шире используют термин «прекариат» (класс социально неустроенных людей без полной занятости).
Какая из тенденций окажется более живучей, зависит от многих факторов, в первую очередь – от темпов восстановления (и обновления) экономики.
Курс на понижение
Проще говоря: хватит ли у остатков среднего класса денег и уверенности, чтобы перестроить образ жизни? Смогут ли девелоперы, работающие в малоэтажке, удержать цены на приемлемом – не для сотен, а для тысяч покупателей – уровне? Это, в частности, зависит от регулирования, от освоения новых площадок и от темпов создания дорожной и транспортной инфраструктуры. Например, большие площади в пригородах отведены под садоводства и ИЖС. А могли бы – в перспективе – стать зоной таунхаусов. Такие попытки предпринимаются, например, в Вартемягах. Но правовой статус этих объектов неясен (см. мнение юриста Олега Лодянова).
В целом задача крайне нетривиальная: построить жильё более высокого уровня, с дополнительными опциями; при этом – преодолеть не только «ловушку затрат», но и покупательские стереотипы. В сознании многих горожан закрепилось представление о малоэтажке как о более дешёвом жилье.
И о том, что в этом сегменте работают не самые профессиональные девелоперы. (За это надо отдельно «благодарить» такие компании, как «Кивеннапа», «Навис», «Тареал», «Константа» и др.) Важный фактор: в спросе на малоэтажку существенно меньшую роль играют инвестиционные интересы.
Но процесс идёт.
Setl Group строит ЖК «Зелёный квартал» у Пулковских высот и «Солнечный город Резиденции» в Стрельне; в начале 2021-го холдинг купил 43 га неподалёку от Пушкина, именно под малоэтажный проект.
Группа «КВС» в начале 2021-го открыла продажи в МЖК «Любоград» в Стрельне (минимальная цена квартиры – 3 млн рублей). В собственности застройщика – 84 га земли между проспектом Будённого и Красносельским шоссе.
Под строительство «Любограда» КВС использует примерно половину своей территории – 38,2 га. На них компания собирается в шесть очередей возвести чуть более 200 000 кв.м недвижимости.
В микрорайоне будут жить 7300 человек.
Девелопер обещает построить два детсада (на 445 мест по совокупности), школу на 875 учеников, поликлинику, спортивный комплекс и три многоуровневых паркинга.
Запускается вторая очередь МЖК «Счастье» в Фёдоровском…
Престижная премия Urban Awards в этом году вводит отдельную номинацию для малоэтажных комплексов.
Малоэтажный Петербург: вопросы и ответы
По данным Консалтингового Центра «Петербургская Недвижимость» за 2020 год в Петербурге и Ленобласти было куплено 7,9 тысяч квартир в малоэтажных комплексах. При этом, предложение значительно сократилось: на начало января 2021 года оно составляло 259,3 тысяч кв. метров или 5,8 тысяч квартир – это на 36% меньше, чем год назад.
Почему малоэтажные проекты стали так популярны? Какими преимуществами они обладают? Как обстоят дела с инфраструктурой? Где искать такие комплексы? Рассказываем.
Малоэтажные комплексы – что это и зачем их строят?
В ситуации неуклонного роста численности населения в городах-миллионниках квартирный вопрос остро встает перед всеми, кто задумывается о приобретении собственного жилья. Кажется, многоэтажная застройка – лучшее решение для современного человека и для рынка недвижимости в целом. Но всем ли оно подходит?
Помните апрель 2020? Когда мы оказались заложниками любимых некогда квартир без возможности полноценно гулять, ходить в кино и театры, видеться с друзьями? Многие из нас вовсе разъехались по дачам или уехали за город.
Психологи стали отмечать, что дома, которые нас окружают и городская среда в целом — один из важнейших факторов, которые влияют на психику человека. Многоэтажные дома стали восприниматься как дополнительное давление на личность. А малоэтажные – как благо. Предлагаем разобраться в термине.
Малоэтажные дома – это дома с высотой до четырех этажей, включая мансарду. Они образуют жилые кварталы в разных районах города и за его пределами.
Высокий спрос на малоэтажные комплексы объясняется несколькими факторами
- Дома располагаются в черте города, либо в ближайших пригородах. Больше не нужно выбирать между комфортом городской жизни и спокойствием малонаселенных районов.
- Есть всё необходимое. Загруженность современного человека предполагает, что инфраструктура его дома находится в шаговой доступности — от детского сада до салона красоты.
- Пространство. Как правило, дома малой этажности строят на неосвоенных ранее пространствах сложившихся городских районов. Их продумывают комплексно, выделяя большую площадь территории для зон отдыха. Покупая квартиру в таком месте — вы покупаете и прогулки в окружении садов, и летний пикник с семьей и место, где можно просто закрыть глаза и помечтать.
- Свободная парковка. Еще одним преимуществом низкой плотности населения в кварталах малоэтажной застройки является постоянное наличие свободных парковочных мест – не только для самих жителей, но и для их гостей.
- Безопасность жильцов. Современного жителя мегаполиса уже не удивляют камеры, установленные во всех общественных пространствах – от торговых центров до парадных. А вот круглосуточная охрана, ограждения и шлагбаумы – привилегия, доступная не всем. Обслуживание малоэтажных жилых комплексов как правило включает в себя такую опцию
Дело вкуса или о том, что может не понравиться
- Если для вас важна пешая доступность до метро – то, вероятнее всего вы не найдете домов c малой этажностью среди предложений от застройщиков.
- Транспорт. Перед покупкой квартиры необходимо просчитать время на важные маршруты, особенно если вы не владеете автомобилем.
Мало квартир – выше стоимость?
Стоимость жилья формируется из множества критериев, но для покупателя при выборе недвижимости первостепенными становятся местоположение, цена за квадратный метр и срок сдачи объекта.
Мы хотим показать вам среднюю стоимость квадратного метра в многоэтажных и малоэтажных комплексах Санкт-Петербурга по данным Консалтингового Центра «Петербургская Недвижимость» на примере Московского района:
Срок сдачи жилых комплексов – как многоэтажных, так и малоэтажных варьируется в районе 2021-2023 гг. в зависимости от корпуса.
Данные в таблице отражают нынешнее предложение рынка и показывают, что малоэтажные комплексы стоят дешевле.
Вместо заключения. Почему стоит обратить внимание на квартиры в малоэтажных домах?
- Цена квартир в среднем ниже чем в многоэтажных жилых комплексах.
- Большой выбор необычных планировок (в некоторых малоэтажных ЖК предусмотрены террасы, мансарды – посмотрите планировки в малоэтажном «Зеленом Квартале»).
- Развитая инфраструктура с первого дня заселения.
- Свободный паркинг и охрана.
- Небольшое количество соседей.
«Солнечный город. Резиденции» — проект малоэтажного жилья от Setl Group
Заманчиво? Посмотрите какие квартиры можно купить уже сейчас в ЖК «Солнечный город. Резиденции».
Тенденции в малоэтажном строительстве в пригородах Петербурга — Рынок жилья
16.05.2016 | 12:00 439395
Малоэтажный формат экономически не слишком привлекателен для петербургских застройщиков. Дома «не выше сосен» появляются либо там, где запрещено более высокое строительство, либо вдали от КАД, где никому не нужны квартиры в многоэтажках.
Дома не выше сосен общепризнанны наиболее комфортным форматом жилья. В мире на долю малоэтажного строительства приходится львиная доля застройки.
В Германии 82% новостроек возводят в данном формате, в Финляндии – 89%. А в США и вовсе 83% построенного жилья составляют дома на одну семью.
Россия идет особым путем. Подступы к крупным городам зарастают преимущественно высотками. В Новой Москве и Подмосковье, по данным компании «Миэль – Новостройки», на долю малоэтажных комплексов приходится около 40% строительства. В Санкт-Петербурге и пригородах совокупный показатель не дотягивает и до 10%.
Пятилетнее отставание
Санкт-Петербург по традиции лет на пять отстает от Москвы.
Сегмент малоэтажного домостроительства в 2012-2013-м у нас только начал зарождаться, отметил на круглом столе, посвященном экономике малоэтажных проектов, генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович.
До этого времени крупные застройщики игнорировали данный формат, дома в 2-3 этажа строили небольшие фирмы, нередко задерживая ввод объекта на годы. Имидж малоэтажки оказался подпорчен.
В границах Петербурга дома небольшой этажности строили преимущественно там, где была невозможна более высокая застройка. Так, в Пушкинском районе появились ЖК «Царский двор» и ЖК «Александровский», в Кронштадте – ЖК «Амазонка». В Приморском районе, в Коломягах сформировались целые кварталы из невысоких домов.
В Выборгском такой локацией стали берега Суздальских озер. Благодаря ограничениям по высотности комфортной частью города обещают стать Пулковские высоты. В целом, в Петербурге по итогам I квартала 2016 года, сообщают аналитики Knight Frank, малоэтажное жилье составляет всего 7% в общем объеме строительства.
В Ленинградской области картина вполне благополучная: по данным правительства региона, до 60% нового жилья составляют индивидуальные дома и многоквартирные малоэтажки. Но только не на землях, прилегающих к Петербургу. В прикадье, согласно данным Knight Frank, доля малоэтажной застройки хотя и выше петербургской, но тоже довольно скромна – всего 17%.
«Чем меньше в районе строят нового жилья, тем выше процент малоэтажного строительства», – отмечает тенденцию главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. По его словам, в Ломоносовском районе, где сейчас возводится около 650 тыс. кв. м жилья, на долю малоэтажной застройки приходится 10%.
Тогда как во Всеволожском районе, где объемы строительства в пять раз выше, соответствующий показатель не превышает 2%.
Девелоперы не могут, покупатели не хотят
Лицо петербургских пригородов определяет позиция девелоперов. «Если в соответствии с нормативами можно строить дом высотой 20 метров, столько и построят. Единичные случаи, когда ограничатся пятнадцатью», – утверждает вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин.
Приверженность застройщиков высоткам связана отнюдь не с плохим вкусом, а с соображениями экономической выгоды. Формат будущей застройки начинает складываться еще на этапе покупки земельного участка.
Петербургские и областные «лэндлорды», рассказывает директор компании Peterland Юрий Зарецкий, признают единственный, далекий от рыночного метод образовании цены на землю – из расчета максимального количества «квадратов» жилья, которые разрешено построить на участке.
Относительно себестоимости строительства мнения участников рынка расходятся. «Если сравнивать наш ЖК «Созвездие» в Мурино, состоящий из домов в 20-24 этажа, с нашей малоэтажкой, то себестоимость квадратного метра с учетом инженерных сетей, подключения, внутриквартальных дорожек и т. д. в высотках будет на 10-15% дороже», – утверждает Александр Львович.
Генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Станислав Данелян не согласен с коллегой. «Если говорить об одинаковом уровне комфортности, то себестоимость малоэтажки не ниже.
Даже считая затраты на строительство, видим, что расходы на фундамент и крышу размазываются на четыре, а не на 24 этажа.
Иными словами, мы строим малоэтажные комплексы с небольшим количеством квартир за те же деньги, что и многоэтажки в Шушарах, в расчете на то, что можем продать более дорого», – пояснил Данелян.
Однако продать дороже удается далеко не всегда. «У нас ликвидные проекты, и в ЖК «Шотландия» цены выше, чем в «Созвездии». Но открываем журнал «Пригород» и видим, что цены на малоэтажные комплексы в Ленобласти начинаются от 38 тыс. руб. То есть на 20-25% ниже, чем в высотках, расположенных в тех же локациях», – говорит Александр Львович.
Казалось бы, жить в квартале, состоящем из трехэтажек, уютнее и приятнее. Но доплачивать за комфорт покупатель не готов. Парадокса в этом нет. Среди домов не выше сосен человек чувствует себя, безусловно, лучше. Ровно до того момента, когда возникнет необходимость доставить ребенка в садик, школу, поликлинику. «В большинстве случаев экономика малоэтажных проектов не выдерживает строительства школ, а небольших – даже детских садов. Новые кварталы пока присасываются к инфраструктуре существующих поселков. Которая не рассчитана на такую нагрузку», – говорит заместитель генерального директора Института территориального развития Владимир Аврутин. В США и Европе проблему образования детей в разросшихся малоэтажных пригородах давно решили, запустив школьный автобус. Но этот вопрос – вне компетенции строительного бизнеса. Равно как и расширение дорог, ведущих из области в город, с учетом растущей маятниковой миграции.
В итоге под Петербургом появляются симпатичные малоэтажные кварталы, жизнь в которых сопряжена с определенными трудностями. За дополнительные неудобства покупатель вполне справедливо ожидает дисконта к цене и в большинстве случаев получает его. Интерес застройщиков к малоэтажке в такой парадигме, мягко говоря, не растет.
Упущенный ближний пояс
Напрашивается логичный вопрос: почему в Новой Москве и Подмосковье описываемый формат и без школьных автобусов приживается быстрее, чем у нас? Ответ лежит на поверхности. Бум малоэтажного строительства в пригородах столицы начался после ввода строгих ограничений по высоте. Дополнительный импульс процессу придают власти, развивая инфраструктуру.
Так, реконструкция Новорижского шоссе привела к тому, что зона индивидуального и малоэтажного строительства распространилась на 40 км от МКАД. Ленинградская область также ориентирована на стимулирование малоэтажного строительства, утверждает Михаил Москвин.
Однако ближайшие пригороды Петербурга, где практически вся пригодная под жилую застройку земля находится в руках частных владельцев, похоже, уже упущены.
«Наша программа “Светофор” скорее направлена не на ограничение высотного строительства в “красной” зоне, а на создание условий для строительства невысокого жилья в “желтой” и “зеленой” зонах путем создания льготных условий работы для застройщиков», – пояснил Михаил Москвин.
«В пригородах Северной столицы для малоэтажного строительства особенно перспективны южные районы области (Гатчинский и Ломоносовский). Всеволожский район сохранит свою популярность, но в условиях активной застройки северного пояса города высотками малоэтажные проекты будут появляться все дальше от границ города», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.
Общемировую тенденцию нам вряд ли удастся проигнорировать: судя по заявленным планам застройщиков, количество новостроек не выше четырех этажей в ближайшие годы будет расти. Но появляться они будут все дальше от Петербурга.
Распределение доли малоэтажного строительства от общего объема строительства, %
- Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2016
- Сравнение средних цен кв. м в зависимости
- от этажности по локациям, тыс. руб
- Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2016
- Елена Денисенко Алексей Александронок