В начале ХХI века думали, что городское население будет переселяться в пригороды. Но интерес к загородной жизни вернули лишь пандемия и самоизоляция, утверждает Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан. По статистике, сегодня каждый третий потенциальный покупатель, ищущий жилье, обязательно рассматривает и варианты загородных домов.
Спрос на загородную недвижимость в два раза ниже карантинного пика 2020-го, но на 40% выше, чем в 2019 и 2018 годах.
В столичных регионах «загородка» дорожает на 21% в год — это чуть ниже роста цен на квартиры. Дома дорожают немного медленнее квартир, но динамика не учитывает непрямые расходы (отделку, ремонт).
Поднимаются цены на дома и в регионах с городами-миллионниками (+12%). Пик интереса к покупке домов приходится на конец лета. Это объясняется тем, что на просмотр вариантов загородного жилья требуется время.
А посмотреть?
Запись трансляции Циан.Конференции для профессионалов рынка загородной недвижимости смотрите тут
По мнению Алексея Попова, льготные ипотечные программы наиболее интересны для регионов, где больше земельных ресурсов и более высокое качество жизни по сравнению с многоэтажным жильем.
К минусам загородной недвижимости эксперт относит неготовность инфраструктуры, отсутствие интереса со стороны крупных застройщиков и более сложный процесс сделки.
Тем не менее эксперт прогнозирует рост количества сделок на загородном рынке.
«Бесподрядная вакханалия» vs идеальный поселок
«Сегодня на рынке нет идеального поселка, в котором я хотел бы иметь свой дом», — с такого откровенного заявления начал свое выступление Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.
Он уточнил, что с 2003 по 2007 год было заложено много качественных поселков, но кризис 2008-го послужил причиной «бесподрядной вакханалии» — всплеск активности на рынке загородной недвижимости произошел только в прошлом году.
Идеальный поселок с точки зрения ликвидности отвечает трем параметрам, указывает Алексей Аверьянов, — это локация, продукт, управление.
Качественный продукт должен иметь сформированную социальную среду, гармоничный архитектурный стиль и четко прописанный дизайн-код.
Открытость и прозрачность действий управляющей компании, честный подход к ценообразованию за ее услуги также должны быть неизменными составляющими современного поселка.
Выступление Валерия Лукинова, учредителя экспертного клуба «Загородный девелопмент», академика МАИН, было посвящено квартальному девелопменту. Главными преимуществами такой застройки он считает привлекательный архитектурный стиль, единый социальный состав жителей поселка, быстроту застройки.
Эксперт подробно остановился на этапах квартального девелопмента: найти участок, договориться с собственником поселка об эксклюзивных условиях, определить портрет покупателя, которому будет интересна эта локация, изучить требования покупателя к архитектурным и планировочным решениям домов, создать упаковку продукта в стиле, наиболее понятном аудитории.
В итоге, по мнению спикера, реально создать продукт дороже рынка на 30–40%.
По прогнозам Валерия Лукинова, загородный рынок в следующие два-три года ждут взлет, увеличение стоимости лотов: цены будут расти на землю и дома (в Московской области эксперт прогнозирует рост цен от 20 до 30%), на рынок будут выходить коттеджные поселки без подряда.
Новые привычки после карантина
Максим Рудницкий, директор компании M9Land, проанализировал рынок загородной недвижимости 2020–2021 годов на примере самого популярного Подмосковного направления — Новорижского шоссе.
На расстоянии 40 км от МКАД в стадии продаж у компании находится пять поселков, четыре из них — с подрядом и один — без подряда. Предлагаются к продаже дома небольшой площади (от 130 до 250 кв. м) на участках от трех до пяти соток. Чем дальше от города, тем больше площадь участков.
А вот на расстоянии от 40 до 60 км у компании продается всего один проект с подрядом.
По мнению спикера, карантин сформировал новые потребительские привычки: клиенты стремятся избегать замкнутых пространств, скопления людей, предпочитают удаленную работу. Эти привычки хорошо сочетаются с загородной жизнью, поэтому, как полагает эксперт, спрос на загородную недвижимость станет долгосрочным трендом.
Дом или дача?
Самым востребованным форматом недвижимости являются готовые дома и дачи, а земельным наделом — 11–15 соток. Как рассказала Анна Березина, руководитель направления «Загородная недвижимость» Циан, для 40% покупателей загородный дом является первой покупкой. Для постоянного проживания загородную недвижимость приобретают 39%, для сезонного проживания — 25%.
Еще 24% покупателей приобретают загородные дома и для постоянного, и для сезонного проживания. Интересно, что 54% покупателей собираются начать строительство в течение года с момента покупки, 29% — в течение трех последующих лет. Как отметила Анна Березина, интерес к «загородке» велик, он не остыл в течение года и, судя по всему, сохранится на высоком уровне еще долго.
Теперь заказчики лучше разбираются в архитектуре, многие клиенты хотят необычный дом, уверен Сергей Колчин, гендиректор и основатель архитектурного бюро Le Atelier.
«Дом над водопадом» — загородный дом, построенный в 1936–1939 годах по проекту Фрэнка Ллойда Райта на юго-западе Пенсильвании (США)
Порой пожелания заказчиков, воплощенные в жизнь архитекторами, не только попадают на страницы журналов, но и входят в историю. Так произошло с домом над водопадом, придуманным архитектором Фрэнком Ллойдом Райтом, или с проектами Жана Нувеля. «Когда мы пускаем архитектуру в малоэтажку, это будущий новый вызов, который обязательно когда-то прорастет», — пояснил Сергей Колчин.
Янина Волкова, руководитель агентского направления в Calltouch, свое выступление посвятила сквозной аналитике, на основе которой измерила эффективность рекламных каналов. Среди инструментов, помогающих увеличить количество обращений, эксперт назвала обратные звонки с сайта и площадок, умную кнопку (обратный звонок для интровертов), виджет прозвона пропущенных звонков.
Цена или качество?
Сегодня 70% заказчиков не понимают, сколько стоит строительство, считает Владислав Копица, основатель и генеральный директор Open Village. По его оценкам, всего за год стоимость стройматериалов выросла с 10 до 70%, численность рабочей силы в связи с закрытием границ сократилась на 40%.
По подсчетам спикера, сегодня 33% клиентов готовы потратить на строительство загородного дома лишь до 4 млн рублей. При этом заказчиков интересует минимальная цена, но максимальное качество строительства.
Клиенты с бюджетом от 4 до 7 млн рублей пытаются совместить цену и качество строительства. Для таких заказчиков нужно прорабатывать готовые дома с интересными решениями, убежден Владислав Копица.
Покупатели с бюджетом от 7 млн рублей предпочитают индивидуальные решения, повышенный комфорт.
| Клиенты были готовы/готовы потратить | до 2020 года | в 2021 году |
| до 4 млн рублей | 30% | 33% |
| от 4 до 7 млн рублей | 30% | 33% |
| от 7 до 30 млн рублей | 30% | 25% |
| более 30 млн рублей | 10% | 9% |
Как подчеркнул Владислав Копица, заказчик наигрался с большими домами по 500 кв. м. Людям надоедает подниматься на несколько этажей, они хотят двигаться по горизонтали.
Выступление Рената Баширова, руководителя отдела продаж Good Wood, было посвящено неочевидным способам увеличения продаж, которые подарил 2020-й.
«Изучив опыт 2008 года, мы поняли, что в долгосрочной перспективе нас ждут падение спроса, падение маржи, сокращение сотрудников, поэтому мы выбрали рост в качественных показателях», — сказал спикер.
Исходя из принципа антихрупкости (понятие, введенное экономистом Нассимом Талебом в книге «Антихрупкость. Как извлечь выгоду из хаоса»), руководство компании начало сдерживать объемы продаж, отключив рекламу. Это позволило экономить ежемесячно от 3 до 4 млн рублей.
Компания сократила регионы присутствия до максимального расстояния 150 км от Москвы и Санкт-Петербурга и областей.
В отделе продаж запретили намек на скидки. «Антибизнесовые» методы привели к тому, что срок, за который покупатель принимает решение, сократился в два раза. Ренат Баширов подчеркивает, что удалось увеличить не количество, а качество продаж.
Резюме. Пандемия вернула интерес к коттеджам и дачам. Эксперты прогнозируют рост цен на загородную недвижимость в Московской области от 20 до 30%. В следующие два-три года цены будут расти как на готовые дома и на землю, так и на строительные материалы. Участники конференции полагают, что спрос на «загородку» сохранится еще долго.
Аренда дачи подорожала за год на 20 процентов
Аренда дачи подорожала за год на 20%. Однако спрос в этом году будет не таким ажиотажным, как в прошлом, считают эксперты.
Сейчас в среднем по всем регионам снять загородный дом можно за 55 тысяч рублей в месяц, сообщает аналитический центр «Циан». Год назад средняя цена держалась на уровне 45,7 тысячи.
При этом средняя площадь дома для аренды увеличилась всего на 2% — со 155 до 159 квадратных метров.
«То есть рост ставок произошел не за счет изменения структуры предложения, а из-за прямого роста цен», — отмечает главный эксперт аналитического центра Виктория Кирюхина.
В России вырос спрос на посуточную аренду квартир и домов
В регионах ситуация разная. Так, в Татарстане аренда загородных домов подорожала по сравнению с февралем прошлого года на 30% — с 53,5 до 69,5 тысячи рублей. В Новосибирской, Нижегородской, Ростовской областях и Башкортостане — на 22-23%. А в Челябинской области цены, напротив, снизились на 6% — с 66,7 до 62,8 тысячи рублей.
В окрестностях Москвы и Санкт-Петербурга цены выросли на 12%.
В Подмосковье в прошлом году цены на коттеджи подскочили на 20%, на таунхаусы — на 6,5%, на дачи — на 10%, отмечает замдиректора Департамента аренды квартир «Инком-недвижимость» Оксана Полякова.
В массовом сегменте (эконом- и комфорт-класса) арендные ставки предстоящим летом будут примерно на том же уровне, считает она, существенное подорожание может сильно снизить спрос, не многие клиенты готовы к увеличению бюджета на наем дачи.
Предложение аренды домов в Подмосковье заметно уменьшилось, говорит Полякова: после долгого упадка загородный сегмент в прошлом году стал очень популярным, часть домов была продана, многие договоры аренды были продлены и на 2021 год.
Снять загородный дом можно за 55 тысяч рублей в месяц, в прошлом году аренда обходилась заметно дешевле — в 45,7 тысячи рублей
Тем не менее пока есть предложения на самый разный бюджет. Из минимальных по стоимости — аренда двухэтажного таунхауса в 80 квадратных метров в 5 км от МКАД за 30 тысяч рублей. Из высокобюджетных — коттедж в элитном поселке в 12 км от МКАД за 800 тысяч рублей в месяц — с камином, бассейном с хамамом, павильоном для барбекю, садовником, охраной и управляющим.
Правовые аспекты аренды эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Минимальная стоимость дачного домика — 45-50 тысяч рублей в месяц, говорит управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
Это дом в 60-80 квадратных метров на участке в 6-8 соток в 40 км к северу от МКАД. В западном и северо-западном направлении от Москвы цены значительно выше.
«В основном собственники хотят видеть арендаторов, которые готовы снимать дом круглогодично», — отмечает она. Для сезонных арендаторов цены выше.
Для сдачи в аренду выгоднее покупать нежилые помещения
При этом в целом количество домов, предлагаемых в аренду, в регионах с городами-миллионниками сегодня на 10 процентов выше, чем даже в докризисный период, сообщают в «Циан». Год назад собственники, пытавшиеся продать дома, увидели подскочивший спрос и начали сдавать свою недвижимость. На аренде решили тогда подзаработать и те, кто ранее планировал сам жить на даче.
Сейчас дома, арендованные еще в самоизоляцию прошлой весной сразу на год, постепенно высвобождаются. Многие арендаторы прошлого года уже вернулись в города — работники вновь ездят в офисы, школьники и студенты — на очные занятия. Кроме того, открывается все больше стран для туризма.
Аренда дома в качестве альтернативы поездке в отпуск за границу в 2021 году не столь актуальна.
Спрос и в этом году будет высоким, но без ажиотажа, как в прошлом году, считают риелторы. При этом структура спроса несколько изменилась. «Многие учли прошлогодний опыт и начинают подбирать загородные варианты уже сейчас. Часть арендаторов продолжают арендовать дома еще с прошлого года.
Некоторые осенью и зимой прекратили снимать, но сохраняют договоренности с наймодателями и будут связываться с ними напрямую. Ряд нанимателей в 2020-м решил приобрести собственное жилье за городом.
А многие, напротив, стеснены в средствах и не смогут позволить себе длительную аренду коттеджа или дачного домика», — отмечает Полякова.
Из-за снежной зимы и сложностей с осмотром участков спрос на аренду загородных домов пока растет не слишком активно
Интерес к аренде дач, обычно растущий уже с начала марта, в этом году пока не так заметен — из-за снежной зимы до многих участков сложно добраться. Поэтому спрос будет увеличиваться с середины месяца, считают эксперты.
До этого, отмечает Полякова, арендаторы в первую очередь будут ориентироваться на предложения в известных стародачных местах и проверенных поселках с хорошей транспортной доступностью и доступом к объектам социальной инфраструктуры.
Инфографика «РГ» / Антон Переплетчиков / Марина Трубилина
Эксперты дали советы, как выбрать жилье для аренды в Подмосковье
Летний дачный сезон уже почти завершился, однако москвичи продолжают активно интересоваться съемом жилья в Подмосковье. Об этом говорят данные экспертов в области недвижимости. Разбираемся, почему спрос на загородные дома до сих пор высок, а также где и за сколько сейчас можно подобрать достойный вариант.
портал мэра и правительства Москвы
Осень не помеха?
За август 2020 года количество просмотров объявлений о сдаче загородных домов в аренду выросло на 32% в сравнении с этим же месяцем прошлого года, посчитали в ЦИАН. Согласно их данным, максимальный прирост наблюдался во вторую и четвертую недели месяца.
По словам главного эксперта аналитического центра ЦИАН Виктории Кирюхиной, клиенты проявляют высокую заинтересованность, даже несмотря на приближающуюся осень.
В «Avito. Недвижимость» сообщили, что в первую неделю августа спрос на аренду загородной недвижимости превысил прошлогодний на 60%, во вторую неделю – на 49%, в третью – на 55%.
К спросу аналитики сервиса Avito относят запрос контактов в объявлении: пользователь должен не только открыть объявление, но и кликнуть по кнопке, чтобы узнать номер телефона арендодателя. В ЦИАН же в подсчете используют просто открытие страницы с объявлением. Была ли по факту совершена сделка после просмотра на сайте, в сервисах не отслеживают.
Особую популярность у пользователей Avito имеет аренда домов – 74%, на втором месте – дачи (15%). Несмотря на высокий спрос, стоимость аренды дачного домика с участком за год осталась прежней – 25 тысяч рублей за месяц. А вот ценник на аренду загородных домов, наоборот, вырос: с 30–34 до 39 тысяч рублей.
Значительно выросли и цены на съем коттеджей. Если в 2019 году в последние недели августа их сдавали в среднем за 80 тысяч рублей, то сейчас – 100 тысяч рублей в месяц. Арендовать таунхаусы вместо 65 тысяч рублей теперь можно только за 75 тысяч.
В свою очередь, традиционные агентства недвижимости пока не наблюдают роста в спросе на загородную недвижимость. По их статистике, в августе спрос на аренду даже был ниже, чем в прошлом году. При этом в несколько раз выросло количество обращений от самих собственников с предложением сдать загородный дом.
портал мэра и правительства Москвы
Не ошибиться с выбором
Гендиректор «Центра загородной недвижимости» Сергей Ганусов рассказал Москве 24, что наибольшим спросом пользуются загородные дома на расстоянии до 30 километров от города. По его словам, это обусловлено возможностью комфортно добираться до работы.
«Наибольшим спросом пользуются дома, которые можно снять до 100 тысяч рублей с возможность постоянного проживания. От 60 до 100 тысяч рублей – это как раз то, что пользуется наибольшим популярностью, за исключением того, что идет до 50 тысяч – это уже экономсегмент. Когда мы говорим про дома под ключ, то это все-таки от 60 до 100–150 тысяч рублей в месяц», – пояснил эксперт.
По спросу территориально все равномерно, но есть только различия в цене: преимущественно на западе всегда выше цена, восток и юго-восток дешевле.
Аналогичные дома на западе или, например, на Горьковском шоссе – просто несоизмеримые цифры – в два-три раза может отличаться цена как продажи, так и аренды.
Так, прекрасный дом на Горьковском шоссе – 70 тысяч в месяц, на западе такой же можно сдавать за 300 тысяч.
Сергей Ганусов
гендиректор «Центра загородной недвижимости»
Ганусов отметил, что к августу спрос на загородную недвижимость заметно упал, но он все равно выше, чем в прошлом году, примерно на 20–30%.
«Это еще связано с тем, что не вся заграница открылась. Плюс интересуются те, кто уже воспользовался арендой, или знакомые, которые рассказали другим, как это интересно и как отличается от проживания в мегаполисе. Поэтому, конечно, у кого есть возможность и средства, в этом направлении двигаются», – подчеркнул риелтор.
В период пандемии было выбрано все, вплоть до дальнего Подмосковья, снимали уже там, где есть.
Сергей Ганусов
гендиректор «Центра загородной недвижимости»
Эксперт также пояснил, что при съеме недвижимости на длительный срок следует обратить внимание на работу всех коммуникаций, особенно важно уделить внимание приемке вещей.
«Чтобы не возникло конфликта потому, что придется потом компенсировать порчу имущества, которое вы на самом деле не испортили. Также немаловажным фактором является шум – это как раз то, из-за чего и едут из мегаполиса. Если вы сняли дом и потом только узнали, что рядом строится сосед, ну, это будет подстава, говоря простым языком», – подчеркнул Ганусов.
портал мэра и правительства Москвы
Естественно, важна и юридическая составляющая: убедитесь, что дом вам сдает собственник, а не неустановленное лицо. Также желательно смотреть карту экологической местности, чтобы рядом не было свалок.
Сергей Ганусов
гендиректор «Центра загородной недвижимости»
Эксперт по недвижимости Олег Бендриков добавил, что арендатору загородного дома надо обратить внимание на документы собственника, на земельный участок, обговорить и посмотреть платежки за коммунальные услуги. По его словам, это важно, поскольку ежемесячное обслуживание дома может ощутимо сказаться на кармане.
«Москва затоварена»: на сколько упали цены на съемное жилье после обвала спроса
«Рынок аренды Москвы сегодня затоварен», — констатирует в комментарии Forbes Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ — Супермаркет недвижимости». По ее оценке, объем предложения в столице за лето увеличился на 20%, а в наименее востребованных спальных районах — на 25%.
Как отмечают все опрошенные Forbes эксперты, сдавать квартиру сейчас крайне сложно и основная масса предложения простаивает. Поток новых арендаторов в 2020-м существенно скуднее, чем в среднем в предыдущие годы.
По словам Алексея Попова, руководителя аналитического центра ЦИАН, в Москве предложение на рынке долгосрочной аренды за время пандемии увеличилось примерно на четверть.
Во-первых, в столицу не вернулись многие иногородние, кто уехал и продолжает работать удаленно, объясняет он.
Во-вторых, квартиры выставляют рантье, которые ранее специализировались на посуточной аренде, но в отсутствие туристов перешли в сегмент долгосрочной сдачи жилья.
«По нашим подсчетам, поступление обращений «сдать» выросло в полтора раза к показателям пандемии и к показателям прошлого года. Сейчас абсолютно точно рынок клиента, когда он может выбрать самое интересное предложение», — отмечает Мария Жукова, управляющий директор сети офисов агентства «Миэль».
«При в общем-то невеселой ситуации на рынке аренды значимого снижения цен нет, — говорит Елена Мищенко. — Как было во время пандемии снижение на 20-25% от обычной ставки, так назад рынок не отыграл. Но и не падает дальше».
Мария Жукова из «Миэль» добавляет, что «если собственник — рантье, у которого в собственности пять квартир, то он готов пойти на некое снижение, но таких немного».
«А если у человека одна квартира на сдачу и на этот доход он живет, то, как ни странно, он предпочтет вообще не сдавать квартиру ниже определенного психологического порога», — добавляет эксперт.
По ее словам, такое поведение собственников было характерно для кризисов и 2009-го, и 2015-го.
«У каждого собственника есть порог ожиданий, ниже которого они просто не будут связываться с арендой»
По данным «Авито-Недвижимость», в период с марта по июль средняя стоимость краткосрочной аренды квартир в целом по стране увеличилась на 6,1% и составила 1557 рублей в сутки, однако в начале августа год назад цена была выше на 1,7% и равнялась 1584 рублям. В марте и апреле 2020-го показатель падал и достиг самой низкой точки в мае (1340 рублей), однако по мере ослабления ограничений, связанных с пандемией, и восстановления рынка снова начал расти.
В сегменте долгосрочной аренды в целом по России аренда жилья в июле может обойтись в 17 168 рублей в месяц, что ниже мартовского показателя на 3,1%, а прошлогоднего июльского — на 0,6%.
В Москве средняя стоимость аренды сегодня составляет 40 000 рублей.
С марта показатель снизился на 11,1%, но падение нивелировалось предшествующим ростом, поэтому в годовом выражении изменений не произошло: в июле 2019 года аренда обошлась бы в среднем в те же 40 000 рублей в месяц.
«Собственники более инертны, чем рынок в целом, многие не торопятся и не хотят сдавать ниже определенной цены. У каждого собственника есть некий психологический порог, порог ожиданий, ниже которого они просто не будут связываться с арендой, клиентами, вот этим всем», — рассуждает Мария Жукова.
«С отменой самоизоляции спрос на аренду жилья заметно подрос, но говорить о полноценном восстановлении рынка пока рано», — предупреждает Никита Комаров, сооснователь и директор по продукту сервиса «ПИК-Аренда». По оценке Марии Жуковой из «Миэль», июль «несколько лучше по обращениям от потенциальных арендаторов, чем первый месяц лета, но таких запросов на 35% меньше», чем в июле 2019-го.
Агрегаторы фиксируют рост активности нанимателей жилья. Аналитики «Авито-Недвижимости» отмечают уверенное увеличение спроса на протяжении двух летних месяцев.
По словам Артема Кромочкина, руководителя направления краткосрочной аренды сервиса, в Москве и Санкт-Петербурге в июле темпы роста составили 4,2% и 7,7% соответственно в сравнении с июнем. Год к году интерес к съему жилья на долгий срок также вырос — на 52,6% в столице и 16,5% в Петербурге.
По данным ЦИАН, за июнь-июль спрос на рынке аренды Москвы к аналогичному периоду 2019 года оказался на 7% выше, в Санкт-Петербурге — на 48%.
«Если нас всех снова не посадят по домам, квартиросъемщики хлынут в Москву»
Однако в Москве основной прирост спроса, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, все же наблюдался не летом 2020-го, а в мае, когда за счет снижения цен из-за пандемии многие интересовались переездом в квартиру большей площади или вынуждены были менять место жительства в силу резкого сокращения доходов. «Данный отложенный спрос и активность арендаторов снизилась к июлю, когда большинство решили жилищные вопросы. В результате спрос в Москве находится примерно на том же уровне, что и год назад», — заключает эксперт.
По данным «Авито-Недвижимость», активнее восстанавливается спрос на посуточную аренду, которая стимулируется наступлением туристического сезона.
«Только за последние четыре недели в Москве рост спроса составил 25%, а в Санкт-Петербурге он повысился в 3,2 раза.
В целом по России показатели четвертой недели июля перегнали аналогичный период предыдущего месяца на 69,2%», — приводит данные Артем Кромочкин.
Необычным для рынка трендом стала востребованность многокомнатных квартир. По словам Елены Мищенко из НДВ, сейчас охотнее снимают двух- и трехкомнатные варианты на окраине Москвы, нежели однокомнатные квартиры ближе к центру.
Алексей Попов отмечает появление еще одной новой потребительской привычки. По его словам, все больше арендаторов задумываются об указании в качестве одного из пунктов договора возможности субаренды — подселения еще одного жильца на случай, например, резкого падения уровня доходов.
Большее внимание клиенты стали уделять и изолированности помещений — для удаленного режима работы, отмечают эксперты.
А вот спрос на рынке загородной недвижимости, утверждают собеседники Forbes, к августу был исчерпан. «В июле количество обращений для аренды загородного дома сократилось на 30% по сравнению с июлем прошлого года. Это связано с беспрецедентным ажиотажем на «загородке», который мы наблюдали весной: все, кто хотел снять дом, это уже сделали, спрос удовлетворен», — констатирует Мария Жукова.
Несмотря на восстановление потенциального спроса и приближение делового сезона, полное восстановление рынка эксперты прогнозируют только в следующем году. «Мы не ожидаем возвращения рынка аренды к докризисным ценовым показателям осенью. Восстановления сегмента, вероятнее всего, произойдет только в первой половине 2021-го», — говорит Алексей Попов.
По его словам, осенью рынок поддержит начало учебного года и в целом делового периода: «Москва — это по-прежнему центр притяжения трудовых ресурсов, и со снижением платежеспособности населения и ростом безработицы по России, полагаю, переезд в столицу останется актуальным сценарием для многих россиян».
В конце августа — сентябре стоит ждать «прирост спроса на долгосрочную аренду и вместе с тем — цен», добавляет эксперт.
По мнению Елены Мищенко, «есть вероятность, что люди будут осторожничать и ждать 20 сентября». «Эта дата неоднократно называлась нам как возможное начало второго этапа самоизоляции. Но если нас всех снова не посадят по домам, тогда квартиросъемщики хлынут в Москву. На цены это повлияет несильно. Возможен рост, скорее всего, после Нового года», — резюмирует она.
Несезонный спрос. Москвичи все чаще перебираются в Подмосковье — почему? | Телеканал 360°
Несезонный интерес к аренде дач зафиксировали в Подмосковье. Спрос на покупку тоже аномально высокий. Но если требования к съемным домам растут, то к приобретаемому жилью, напротив, падают. Рассказываем, почему москвичей так тянет за город и что происходит на рынке этой недвижимости.
Сервис ЦИАН заметил необычный для конца лета всплеск интереса к аренде загородного жилья, сообщает РБК. В августе 2020 года число просмотров объявлений увеличилось на 32% в сравнении с тем, что наблюдалось годом ранее. Аналогичную популярность такого жилья фиксируют и в «Avito Недвижимость».
Наибольшей популярностью (74%) пользуются съемные дома и дачи (15%). Правда, категории эти весьма условные — их выбирают владельцы жилья. Стоимость аренды за год практически не изменилась. Для дач составляет 25 тысяч, для простых домов — около 39 тысяч рублей в месяц. Съем коттеджей площадью от 250 квадратов подорожал с 80 до 100 тысяч рублей в месяц, таунхаусов — с 65 до 75 тысяч.
Специфика всплеска
Чаще всего люди снимают дачи среднего ценового сегмента, рассказал «360» член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев. Наибольший спрос на дома площадью 80-150 метров, расположенных на расстоянии 30-80 от столицы.
«Данный всплеск специфический. Он обусловлен двумя факторами. Коронакризисом, как таковым, и общим повышением интереса к загородной недвижимости. Во все времена, когда в городах были проблемы, люди стремились за город», — считает Вихлянцев.
Дополнительно спрос подогревается тем, что в 2020 году многие не смогли поехать в отпуск за границу и проводят его на дачах, а том числе, съемных. Поэтому арендаторы стремятся найти жилье с комфортными, близкими к городским, условиями.
«Цены поднялись. Это обусловлено и большим спросом, и тем, кто туда едет. Люди отказались от отпусков за границей и готовы эти деньги или часть их потратить на Подмосковье. Цены по аренде находятся в районе 100 тысяч рублей в месяц, что выше, чем ранее приблизительно на 20%. То есть более дорогая сейчас недвижимость арендуется в сравнении с тем, что было в прошлом году», — уточнил риелтор.
Иллюзия нормы
Интерес к дачам вырос из-за слухов о том, что режим самоизоляции может вернуться, пояснила «360» риелтор Алина Степанова. Москвичи уже прекрасно знают, что пережидать карантин комфортнее за городом. Размер участков значения не имеет — арендаторы редко планируют возделывать чужую землю.
«Главное — возможность жить в доме со всеми удобствами. В нем обязательно должны быть санузел и вода. Должна быть возможность пить чай на террасе, то есть важна иллюзия нормальной жизни. Как будто мы не заперты на самоизоляции, а добровольно проводим отпуск на даче», — добавила Степанова.
В приоритете по-прежнему остаются Рублевка и более демократичная Новая Рига. Ярославское шоссе, благодаря богатой природе, тоже пользуется спросом. Хотя и по другим направлениям сейчас охотно арендуют дачи.
Покупка домов
Всплеска интереса к аренде дач в Гильдии риелторов Подмосковья не фиксируют, сообщил «360» ее вице-президент Александр Саяпин. Он наблюдался в марте–апреле, но сейчас вернулся к обычном уровню. Зато спрос на покупку загородной недвижимости, который тоже резко подскочил весной, продолжает оставаться устойчиво высоким.
«В основном, покупают полностью готовые к проживанию дома стоимостью до 10 миллионов рублей. Не могу сказать, что так же рьяно, как в мае, но спрос продолжает оставаться повышенным. А „коробки“ и недострои не берут, они продолжают падать в цене», — уточнил Саяпин.
По его мнению, горожане тяжело перенесли изоляцию. Те, у кого есть средства, спешат вложить их в дома. Наибольший интерес наблюдается к жилью с коммуникациями площадью до 200 метров на Новой Риге в пределах 50-60 километров от МКАД.
«Дома до 200 метров с коммуникациями можно купить за 10-12 миллионов рублей. Цены на готовое жилье выросли примерно на 40%. А на дома от 15 миллионов рублей и недостроенные упали с 2019 года на 5-10%», — отметил Саяпин.
А вот требования к домам в сравнении с 2019 годом не изменились. Жилье раскупают, выбор стал меньше. Поэтому люди стали «меньше» придираться. До приобретения смотрят не уже 20, а только пять-шесть вариантов.
Анализ трендов развития загородной недвижимости Premium в 2021 году
Антикризисная правительственная поддержка строительной отрасли, а именно введению льготной ипотеки со ставкой 6,5% на приобретение новостроек, увеличила выручку столичных застройщиков за 11 месяцев 2020 года до 859 млрд руб.
Сумма превысила показатели предыдущего года на 21%. Увеличение стоимости квадратного метра в новостройках в отдельных регионах составило 23,2%. Покупатели начали потихоньку обращать взор на новые проекты, предъявлять более высокие требования.
Значительная часть сделок выходит на объекты, прежде попадавшие в категорию бизнес.
С марта по декабрь 2020 года курс рубля держался на стабильном уровне, что в купе с ростом цен на квартиры подогрело интерес инвесторов по всему рынку. И это уже не унылые новостройки. Элитная загородная недвижимость всего центрального, северо-западного и причерноморского региона накрыла волна заинтересованных покупателей с деньгами.
Тренды рынка загородной недвижимости
Россияне столкнулись не только с запретом на международное передвижение. Необходимость работы из дома на удалёнке – стала новой реальностью. Многие отложили запланированные поездки к морю. Регулярные походы в рестораны, концерты и мероприятия оказались под запретом. Вновь всем стало очевидным требование к просторным и удобным домам.
Тем, где есть просторные общие площади, удобный кабинет, тихая зона со спальными комнатам. Однако, отдельные дома без общей инфраструктуры посёлка не в фаворе.
Большинство состоятельных покупателей искали дома в тех местах, где застройщик уже предоставляет необходимые общие зоны для рекреации, может обеспечивать высокий уровень ухода за территорией, не говоря о том, чтобы снять все вопросы с коммуникацией и охраной.
Срок экспозиции по отдельным районам снизился в разы. В базовых направлениях вокруг столицы, Санкт-Петербурга и Сочи большинство объектов выкупили ещё до лета.
Спрос в 2020 году на загородное жилье Подмосковья, по оценкам специалистов ЦИАН, вырос на 65%. Эксперты называют такой рост рекордным, сравнивая его с ажиотажным спросом на загородную недвижимость 2005-2008 годов.
Не дождавшись в 2020 году полноценного открытия курортного сезона, россияне решили компенсировать этот недостаток приобретением загородной недвижимости, позволяющей сочетать проживание и отдых.
Новым трендом стало стремление приобрести дом или участок под строительство вблизи водоема и лесной зоны, в отдалении от больших скоплений людей, с возможностью яхтинга и прогулок на природе.
Рынок загородной недвижимости, находясь несколько лет в затишье, успел накопить отложенный спрос.
Но, если в середине 2000-х, были популярны дома с замковой архитектурой, земельными участками по 10 гектаров, бассейнами и другими характеристиками бьющей в глаза роскоши и дороговизны, то сейчас спрос сместился в сторону более мелких участков и относительно небольших по площади домов. Покупатели выбирают современные решения: эргономичный дом из экологичного материала, эффективный по энергосбережению, с максимально полезной площадью.
Сегмент элитной загородной недвижимости в дополнение к перечисленному, затребовал включенных в цену экологических составляющих: возможность активного отдыха и близость к естественным красотам природы. Изменения требований, связаны, возможно, и с наблюдением за стремительной застройкой территории Новой Москвы, за расширением сети станций метро.
Такая динамика вызывает у рассматривающего элитные предложения опасения за недалекое будущее – не станет его дом или коттедж на природе центром завтрашней массовой застройки. Догадка о том, что элитность не предполагает массовости, стала заметно влиять на выбор современного богатого покупателя. Жить там, где и все, перестало быть модным.
Люди без лишнего шума, чтобы вновь не спровоцировать массовый поток, переселяются подальше от мегаполиса.
От Рублевки — к берегам Волги
Если эксперты рынка и ранее замечали смещение акцентов с традиционно популярного Рублево-Успенского направления, сейчас это проявляется в еще большей степени. Современная Рублевка практически не оставляет человеку возможностей для пробежек и велопрогулок – повсюду частные территории, огороженные заборами.
Отвечающие духу времени элитные загородные комплексы предлагают не только эргономичные и высокотехнологичные дома, но и дают возможность уединиться, а при желании – отдохнуть: прокатиться на квадроцикле или яхте, пешком пройтись до леса, чтобы набрать грибов или ягод.
Популярными стали направления по Новорижскому и Ленинградскому шоссе, когда за полтора-два часа можно по хорошей трассе доехать от дома до Кремлевской набережной, например.
В частности, 1 час 30 минут, по оценкам сервиса Яндекс-карты, понадобится, чтобы доехать сюда от элитного поселка Екатериновка, расположенного на берегу Волги в Конаковском районе Тверской области.
«Общество постепенно возвращается к пониманию элитной загородной недвижимости, как к возможности буквально вместе с домом переехать на природу.
Время, когда жилье, расположенное за чертой города, дополнительно выполняло функции офиса и крепости, и это считалось «круто», осталось в прошлом веке.
Сегодня роскошью считается вид из окна на собственный земельный участок, граничащий с рекой и лесом.
Качество современных дорог сократило расстояния. Обеспеченный человек предпочитает два часа комфортной езды по трассе полуторачасовому стоянию в пробке в ближнем пригороде. Девиз новой элиты – простор сразу за порогом.
Возможность рядом с домом держать лодку, яхту, квадроцикл, пешком сходить до ближайшего леса за ягодами и грибами, совершать велопрогулки, не путаясь в чужих заборах, — вот современная роскошь.
И люди готовы за это платить, — специально для «Эксперта» дала комментарий генеральный директор Агентства недвижимости «Голдвин Груп» Ирина Николаева, эксперт по элитной загородной недвижимости.
Жить, работать, отдыхать
Благодаря тому, что при работе «на удаленке», ежедневный выезд в город перестал быть необходимостью, загородная недвижимость стала рассматриваться как место для постоянного, а не для сезонного проживания. В связи с этим важным составляющим приобретения становится инфраструктура проекта.
Если ранее отсекающей суммой, позволяющей приобрести элитную загородную недвижимость, считалось около 2 млн долларов, сейчас цена таких предложений значительно скорректировалась. Отчасти потому, что люди сделали пересмотр показателей статусности.
Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» отметил, что, когда владельцы тяжелых кирпичных замков в духе Рублёвки 90-х годов после 2014 года массово начали продавать активы и уезжать за рубеж, оказалось, что их поместья сильно переоценены. Морально устарев, они перестали отвечать требованиям современных покупателей и в 80% случаев могут быть проданы только с большим дисконтом.
Насыщение рынка предложениями привело к замораживанию, а иногда и к снижению цен, что отразилось на инвестиционной привлекательности локаций, традиционно относимых к элитным.
Кроме того, покупатели начали отдавать предпочтение готовым домам без отделки: создать интерьер каждый хочет по своему вкусу, желанию и кошельку. Это, в свою очередь, спровоцировало ажиотажный спрос на услуги дизайнеров интерьеров.
Предложения искушенным покупателям
Часто новые элитные предложения, не уступая вторичной застройке в статусе и комфорте, оказываются намного выгоднее.
Рассмотрим три варианта: на Рублевке, резко повысившей свою популярность в 90-е годы (например, поселок Усово), на Новорижском направлении, к примеру, в Истринских Усадьбах, вблизи реки Малая Истра, и в Тверской области, на берегу Волги, с возможностью яхтинга, к примеру, в упомянутом поселке Екатериновка. Недвижимость от 50 млн рублей.
Усово – отличный повод вспомнить историю Рублевки. Денис Ромодин, историк архитектуры и краевед, рассказывал, что в конце XVIII века здесь расположились имения князей Юсуповых, Галицыных и Шереметьевых.
Позднее живописность мест оценили купцы и крупные промышленники. Позже свое имение построило в поселке Усово и императорское семейство.
Сегодня оно входит в состав резиденции Ново-Огарево, где живет президент России Владимир Путин.
Треэтажный кирпичный коттедж площадью 582 кв.м. на участке 22 сотки в Усадьбе Усово стоит 150 млн рублей.
Из достоинств, помимо благоустройства, отмечается благоприятная экологическая обстановка, в частности, растущий неподалеку сосновый бор, обеспечивающий комфортный микроклимат. Площадь застройки поселения – 40 гектаров.
Удобный проезд как по Рублёво-Успенскому шоссе, так и по платной трассе. Время в пути до выбранного ранее ориентира (Кремлевская набережная) – от 52 минут с использованием платного участка до 1 часа 15 минут по обычной трассе.
Двухэтажный кирпичный коттедж в Истринских Усадьбах, на участке в 50,71 сотки, стоит 66 миллионов 900 тысяч рублей. Благоустроенный, с отделкой и мебелью в классическом стиле. Неподалеку находится отель «Hilton Garden в Новой Риге» и гимназия им. Б.Пастернака.
Также указано, что «из дома потрясающий вид на участок и лес, с участка можно выйти к реке» (расстояние чуть больше 200 метров).
Время в пути до Кремлевской набережной, согласно тому же сервису Яндекс-Карты, около полутора часов (от 1 часа 18 минут, без пробок, до 2 часов 04 минут).
Екатериновка – еще один повод вспомнить историю России. Этими местами любила любоваться, путешествуя из Петербурга в Москву, императрица Екатерина II. Участок, 14 соток на 1-й береговой линии реки Волги в поселке Екатериновка Тверской области, стоит 68 миллионов 568 тысяч рублей.
В стоимость земельного участка входят все коммуникации: магистральный газ; электричество 15 кВт.; водоотвод и водоснабжение. Есть возможность оборудования собственного причала. Общая площадь застройки поселка около 100 гектаров.
Помимо видов на естественные красоты реки и леса, предусмотрены песчаные пляжи, яхт-клуб, офисно-деловой центр, третьим по величине речным маяком на Волге, и вертолетный порт. До Кремлевской набережной около 2-х часов езды на автомобиле.
Приятным дополнением станет тот факт, что покупка участков в этом конкретном месте подпадает под программу кредитования Росельхозбанка как «на приобретения жилья в сельской местности», соответственно ставка — 2,5 % годовых.
Фактически, в этом контексте, Екатериновку можно назвать лучшим перспективным посёлком premium класса.
Для души и выгоды
При сравнении трех объектов, прежде всего привлекает внимание разница в стоимости земельных участков, а также наличие либо отсутствие вблизи водоема, как дополнительного источника отдыха и эстетического наслаждения.
«Эксперт» ранее писал о том, что вложение в загородную недвижимость – это закрепляющийся общемировой тренд, следование философии устойчивого развития. По-американски это звучит как sustainability, по-русски как стабильность, уверенность в завтрашнем дне. Но это еще и возможность инвестирования, и возможность получения дополнительного дохода (при сдаче в аренду).
Снижение стоимости участка в зависимости от удаленности от Рублевки можно считать обратно пропорциональным его инвестиционному потенциалу. На Рублево-Успенском, а теперь уже и на Новорижском направлении земля дорогая.
Существенного изменения цен здесь не было и, можно предположить, в ближайшее время не предвидится. С участками в Тверской области ситуация другая. В Екатериновке за четыре года стоимость 1 сотки участков в первой линии от Волги выросла с 330 000 рублей в 2015 году до 820 000 рублей в 2020 году.
Застройщик поселка поделился, что спрос в 2020 году увеличился на 230%, в продаже осталось всего 7 лотов.
«Умение предвидеть, предугадать выгодность инвестиций часто опирается на анализ и статистику. Потенциал земельных участков в Тверской области, как объектов инвестирования, достаточно высок.
– поделилась своим мнением эксперт по загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ – офис на Юго-Западной» Екатерина Потапенкова, – Но, важно понимать, на какой стадии реализации находится тот или иной проект, насколько серьезна вся концепция, есть ли у нее стержень, или фундамент, если хотите.
Современные технологии позволят поставить дом где угодно, благоустроить его, обеспечить электричеством. Но в современном мире важна инфраструктура, в том числе транспортная доступность. Элитная загородная недвижимость – это и степень защищенности.
В случае с Екатериновкой – да, там предусмотрены и организованная охрана, и центральные коммуникации, и различные детали проекта, повышающие его статус: вертолетная площадка, яхт-клуб, конгресс-центр. В целом же, каждое предложение требует индивидуальной оценки, хотя тренд на запрос «единения с природой» сегодня, определенно, присутствует».
Предположительно, тенденция к запросу на включение в стоимость элитной загородной недвижимости естественных природных ресурсов сохранится и в 2021 году.
Продвижение на каждую последующую ступеньку на этапе реализации концепции застройки повышает уровень покупательского доверия и стимулирует спрос. Чем-то это процесс напоминает биткоин – поскольку ресурс ограничен, с освоением выделенной территории ценность инвестиций будет расти.
Выбор проектов с яхтингом и готовыми коммуникациями пока не велик, но, судя по всему, это устойчивый запрос, который сохранится и после пандемии.
Жилая недвижимость 2021. Марат Хуснуллин: для строительства жилья в регионах задействуют механизм инфраструктурных облигаций