Квартиры ещё пару лет назад считавшиеся образцом комфорта, сегодня уже «не торт». Предпочтения покупателей жилья изменились. В перспективе это может привести к снижению спроса на квартиры в каких-то районах или на квартиры с определёнными характеристиками.
Портал METRTV.ru опросил руководителей ведущих агентств недвижимости Екатеринбурга, всем им был задан вопрос – есть ли в городе районы (кварталы или отдельные дома), квартиры в которых в более-менее отдалённой перспективе могут оказаться неинтересными для покупателей.
Ранее портал рассказывал о трендах, существующих сегодня на рынке жилья Екатеринбурга.
Один из них таков: в городе начали формироваться районы, жильё в которых может терять привлекательность (по сравнению с другими территориями).
Причины снижения популярности кварталов (домов) – неудачное расположение и проблемы с транспортом; теснота застройки; проблемы с парковкой; неудачные планировки и т.д.
Опрос экспертов показал, что в целом риэлторское сообщество смотрит в будущее с оптимизмом. Никто не говорит о возможности появления в Екатеринбурге кварталов неликвидного жилья. Тем не менее, были названы несколько территорий, на которых динамика цен на квартиры может быть чуть менее позитивной, чем в целом по городу.
В зоне риска, по мнению экспертов, могут оказаться как развивающиеся районы (и даже новостройки), так и территории старой застройки, которые могут стать менее востребованными, чем даже сегодня.
Ниже приведены ответы экспертов на вопрос: какие районы (кварталы, жилые комплексы), на ваш взгляд могут оказаться в зоне риска, и расположенное там жильё начнёт терять привлекательность и ликвидность в обозримом будущем?
директор ООО «БК-Недвижимость» Мы наблюдаем волнообразный спрос на квартиры в «Академическом». Когда проект запускался, у него была хорошая рекламная поддержка, и спрос сформировался высокий. Но потом люди, купившие здесь квартиры, увидели, что мест для парковки недостаточно, жильцов на единицу площади многовато, ну и вопрос удобного выезда в центр города уже несколько лет не решается. К тому же рядом торфяники. Когда на них случился пожар, «Академический» с точки зрения потребителя потерял часть своей привлекательности. С другой стороны, определённые работы по строительству новых дорог до «Академического» ведутся и трамвай до него довести обещают. Когда всё это будет сделано, то популярность микрорайона может вырасти. Ещё одна перспективная территория Екатеринбурга – квартал «Солнечный». Здесь застройка не такая плотная, и жильё комфортное. Но вокруг сады – частный сектор, а сам «Солнечный» расположен в низине, в которой скапливается дым. Если квартал будет периодически накрывать дымовым облаком, его популярность может снизиться. 
советник генерального директора группы компаний «Северная казна» Откровенной деградации каких-то районов жилой застройки в Екатеринбурге не ожидается. Тем не менее, в зоне риска могут оказаться некоторые объекты точечной застройки. У таких домов часто нет ограждения, недостаточно места для парковки. В перспективе такие объекты могут стать ощутимо менее востребованными на рынке. Исключение – объекты точечной застройки, расположенные возле парков, рядом с удобными транспортными развязками. Они за счёт локации сохранят популярность. Можно упомянуть одну территорию, перспективы которой пока неясны. На границах Цыганского посёлка появляются новые жилые комплексы. В полной мере престижным и благополучным этот район можно будет считать, если Цыганский посёлок превратится в современные городские кварталы. Но когда это произойдёт и произойдёт ли – пока не ясно. 
исполнительный директор АН «Новосёл» Опасения по поводу снижения популярности «Академического» не разделяю. Просто сегодня идёт определённый этап развития микрорайона – в продаже находится квартал «Преображенский», его специфика в том, что он, с одной стороны, находится в некотором отдалении от основных социальных объектов: школ, садиков, поликлиник и других объектов инфраструктуры, с другой стороны, в непосредственной близости к рекреационной зоне (парк). Эта особенность локации, безусловно, оказывает свое влияние на спрос и на портрет покупателя. Но в самое ближайшее время инфраструктура подтянется к продаваемым объектам и спрос на это жильё в «Академическом» еще повысится. Район не потеряет привлекательности в глазах покупателей еще очень долгое время. В других районах в зоне риска, по моему мнению, могут оказаться дома, при проектировании которых была сделана ставка на мелкую нарезку, где много студий и однушек. Впрочем, и подобные объекты могут оказаться интересными для рынка. Возьмём микрорайон «Светлый», в домах там коридорная система, квартиры в основном небольшие. Но застройщик это предусмотрел еще на этапе проектирования и грамотно развивает инфраструктуру района. Уверен, что маргинализации квартала не будет, в «гетто» он не превратится. Похожая ситуация с «Ньютон парком», там тоже довольно мелкая нарезка, но много приятных фишек от застройщика – комфортные места общего пользования, специальные зоны для собак, для колясок, для парковок, система контроля доступа, и т.д. У новостройки есть аура и все признаки комфортного жилья. Если смотреть на перспективу, то лично у меня определенные опасения вызывает Завокзальный район. Сегодня сразу несколько крупных застройщиков реализуют там свои проекты. Но когда количество местных жителей значительно увеличится, то с выездом в центр города возникнут проблемы – улица Гражданская встанет в пробках. Правда есть надежда, на развязку, которую обещали построить параллельно с реконструкцией Макаровского моста. Возможно, она повысит пропускную способность Гражданской. 
исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Екатеринбург очень компактный город, это страхует от ценовой диспропорции. К тому же на каждой территории есть сдерживающие факторы от падения спроса на жильё. Тем не менее, возможно, что по некоторым новым районам не оправдаются завышенные ожидания, если там вовремя не будет создана необходимая инфраструктура. 
директор Центра недвижимости «Корифей» Есть некоторые сомнения в рыночных перспективах застройки, где преобладают студии и однушки. Например, микрорайон «Светлый» – заселение плотное, место для парковки недостаточно – вполне может оказаться, что популярность этого жилья начнёт снижаться. Или, например, ЖСК «Тихий берег» на ул. Рощинской. Застройка неплохо расположена с точки зрения транспортной доступности и природа там неплохая, но опять же коридорная система и маленькие квартиры – это не самый удобный формат жилья. Его перспективы неоднозначны. Если рассматривать районы старой застройки, то, по моим ощущениям, в последнее время начал проседать спрос на квартиры в районе Сортировки. Другие, сходные по возрасту территории – Уралмаш и Эльмаш – популярности не теряют. 
директор агентства недвижимости «Находка» Не исключаю, что в некой перспективе будет снижаться популярность жилья в районе ЖБИ. Сегодня он имеет проблемы с доступностью. Из центра города на ЖБИ надо ехать через узкие горлышки по Малышева или в объезд. И улучшения ситуации не предвидится. В связи с этим есть некоторые сомнения в том, что в будущем будет сохраняться на прежнем уровне спрос на квартиры в ЖК «Рассветный». Там довольно тесная застройка и нет должного количества мест для парковки. В совокупности с неудачной транспортной ситуацией это может повлиять на популярность жилого комплекса. 
директор Квартирного бюро «Ярмарка» Отток спроса в Екатеринбурге происходит, и будет происходить не с территорий, а с классов жилья. Сегодня явно снижается спрос на вторичку, она становится разменной монетой, соответственно в таких квартирах меняется контингент жильцов. Но всё это происходит во всех районах, где есть старая застройка. Если же говорить о снижении качества жилья в привязке к географии, то приведу такой пример – когда была построена развязка на Московской, квартиры на 2-3 этажах окрестных домов оказались как раз на уровне моста. Понятно, что цена на эти квартиры пошла резко вниз. 
руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Проблема Екатеринбурга, да и многих российских городов – слабо развитая внутренняя миграция – часто человек будет продолжать жить в некомфортном районе, даже если у него появится возможность улучшить условия жизни. Очень многие в этом случае купят более просторную квартиру по соседству, даже если район не самый привлекательный. Многие семьи «прикипают» к месту по разным причинам: привычки, близость к родителям, школа, в которую ходят дети, или близость к работе. Это усложняет переоценку качества места, зато на каждой территории сохраняется спрос на жильё. Перераспределение спроса, если и происходит, то достаточно умеренными темпами. УПН периодически корректирует границы ценовых поясов. В качестве примера переноса района из одного пояса в другой можно назвать ЖБИ. Район был переведён из первого во второй. Один из факторов — рост автомобилизации, который привёл к закупорке дорог из ЖБИ в центр. В результате район по ценам на жильё стал отставать от других территорий первого пояса. Кроме этого обновление жилого фонда там проводилось гораздо медленнее, чем на других территориях. В итоге ЖБИ перешёл во второй ценовой пояс. Что касается других районов, то можно упомянуть Эльмаш и Уралмаш, на территории которых есть субрынки, которые теряют привлекательность из-за того, что в каких-то точках есть недофинансирование обновления инфраструктуры – там снижается качество сетей/дорог и квартал деградирует. Но повторюсь, что это локальные явления. В целом Эльмаш и Уралмаш остаются одними из самых востребованных территорий. Скажу ещё об одном явлении – домах с избыточным числом малогабаритных квартир. В последние 2 года это был самый ходовой товар. Но в долгосрочной перспективе эти проекты неустойчивы, будут устаревать и терять привлекательность гораздо быстрее, чем проекты со сбалансированным набором квартир. 
На мой взгляд, в «Академическом» качество жилья немного не соответствует современным канонам – проезды неудобные, с парковочными местами проблема. В некоторых домах — заходишь в квартиру, такое ощущение, что на 40 лет назад вернулся: потолки низкие, планировка мест общего пользования, лестничных площадок и самих подъездов устаревшая. Есть в районе и другие подводные камни. Ему, например, не добавляет комфорта то, что стоит он на болотистых почвах и торфяниках. Ещё один перспективный район, также боюсь, не оправдает ожиданий. Имеется в виду «Солнечный». Изначально говорилось, что туда будет обеспечен удобный проезд, даже была открыта транспортная развязка, но практика показывает, что пока быстро доехать не получается. директор АН «Богданов и партнеры» Не вижу предпосылок для возникновения в Екатеринбурге депрессивных территорий. Если, рассматривать, например, «Академический», то да, там есть проблемы с выездом, но с другой стороны, благодаря развитой системе видеонаблюдения (2400 камер) микрорайон отличается повышенным уровнем безопасности, плюс он находится в зелёной зоне, хорошо развивается инфраструктура. Это всё страхует его от потери популярности в глазах покупателей квартир. Если рассматривать город в целом, то я ожидаю снижения спроса на малогабаритные квартиры и квартиры-студии. В этом плане есть некоторые сомнения по перспективам квартала «Светлый». Жильё в нём востребовано благодаря невысокой цене, но малоформатные квартиры имеют свою специфику. Они становятся разменной монетой, соответственно, это сказывается на контингенте жильцов. Тот, кто имеет такую возможность, постарается переехать в более комфортные условия.
Ранее портал рассказывал о том, как меняются предпочтения покупателей квартир в новостройках, а также о новостройках Екатеринбурга с наилучшими экологическими характеристиками.
Инвестиции в будущее: какой район Екатеринбурга оптимален для покупки недвижимости
В Екатеринбурге цены на недвижимость устойчиво росли, но также и рос спрос на жилье
Льготная ипотека позволила многим жителям России пересмотреть приоритеты при покупке недвижимости. А в условиях коронакризисного времени этот рынок заметно лихорадило.
В Екатеринбурге цены на недвижимость устойчиво росли, но также и рос спрос на жилье.
Когда и где выгоднее всего сегодня покупать квартиры в столице Урала для удачного инвестирования – в материале «ФедералПресс».
Как менялась стоимость и что этому предшествовало
Еще по теме
Топ регионов с самым дорогим жильем в России: цены
Прошедший год дал повод задуматься о вложении в недвижимость многим гражданам Екатеринбурга. Одним из основных факторов, подвигнувших население к покупке недвижимости, стала льготная ипотека на новостройки под 6,5 % годовых.
Люди, обрадовавшиеся такой щедрости от государства, начали массово скупать строящиеся или только сданные застройщиком квартиры, чем увеличили спрос на недвижимость в городе. Резкое повышение спроса, по законам экономики, привело к снижению количества предлагаемых объектов, что повлекло за собой поднятие цен как на первичное, так и на вторичное жилье.
Сейчас льготная ипотека действует до 01 июля 2021 года. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина предположила, что в некоторых регионах нашей страны можно продлить срок действия льготной ипотеки под 6,5 %, но, к сожалению, Свердловская область не вошла в этот список регионов. Именно поэтому, считают эксперты, сейчас самое удачное время для покупки квартиры.
Почему покупать нужно сейчас, а не через год
Еще по теме
Россиянам рассказали, как разделить квартиру после развода
По данным государственной статистики ЕМИСС (Единая межведомственная информационно-статистическая система) за последние три года (2018 – 2020 гг.) средняя стоимость 1 кв. м. первичного модульного жилья в Свердловской области уверенно растет.
На вторичном рынке ситуация не лучше, по данным Уральской палаты недвижимости, средняя стоимость за последние три года увеличилась на 7,48 %.
По словам Дмитрия Лебедева, председателя совета директоров «Basis Investment Company», именно после кризиса 2020 года, наступает период многолетнего роста стоимости недвижимости, поэтому есть смысл инвестировать в будущее уже сейчас, ведь через несколько лет, ваша квартира не только не потеряет в цене, но и, возможно, приумножит ваш капитал.
По информации портала недвижимости Restate, на 21 мая 2021 года разброс цен на недвижимость в Свердловской области представляет собой минимальную стоимость за квартиру от 810 тыс. рублей до максимальной 11,5 млн рублей за объект, в зависимости от площади, месторасположения и класса дома. Разберемся, где же продаются квартиры по приемлемой цене.
По данным аналитики рынка недвижимости от компании «Этажи». Согласно их диаграмме мониторинга рынка, за последние три года определена самая высокая средняя стоимость за 1 кв. м. у квартир с 4 комнатами, затем идут однокомнатные квартиры (к которым сейчас приравнивают квартиры-студии) и только потом – двух и трехкомнатные.
Исходя из статистики рынка недвижимости, самые недорогие квартиры находятся в районе Эльмаша и Автовокзала, но, рассматривая перспективный рост районов города, в Екатеринбурге стоит обратить внимание на микрорайон Парковый. Да, он является одним из дорогостоящих, но важно не только выгодно купить квартиру, но и продать в дальнейшем.
Перспективные районы города, как инвестиция в будущее
Как грамотно определить перспективность района, в котором вы хотите приобрести недвижимость? Обратимся к экспертам в этой области – независимым компаниям в области оценки недвижимости города Екатеринбург и риэлторам крупных компаний.
«При покупке недвижимости люди опираются, в первую очередь, на личные симпатии к тому или иному району, но если говорить о перспективе развития, то это, несомненно, районы, в которых стоимость 1 кв. м. уверенно растет, больше вероятность успеть купить по приятной цене, а продать сильно дороже», – говорит Евгений из агентства недвижимости «Новосел».
Анна из Областного центра оценки считает, что перспективными районами, по словам большинства продавцов и покупателей, являются те, где сразу строят несколько домов, со внутренней инфраструктурой: «Люди любят, когда сразу под боком продуктовые магазины, кофейни, фитнес-клубы, аптеки. Еще хорошо, когда вокруг домов все облагорожено, тропинки для прогулок с колясками, зелень высажена, собственный паркинг поблизости с домом».
Как сообщалось ранее, самые дорогостоящие квартиры находятся в центре Екатеринбурга и Парковом районе. Если наблюдать за районами, в которых за последние годы возвели наибольшее количество новостроек, то это несомненно Академический и Широкая Речка.
Для грамотных инвестиций в будущее необходимо обратить внимание на стоимость продажи приобретенной квартиры через несколько лет. Здесь стоит ориентироваться на те же факторы, на которые рассматривались при покупке недвижимости: у вас будут покупать квартиру простые люди, которым также важна инфраструктура, удачная планировка квартиры и количество комнат.
Оптимальное количество комнат – 2-3, они стоят дешевле, и продавать их гораздо проще (людям тяжело обустроить большие по площади квартиры наравне с маленькими).
По словам частного риэлтора Александра Козловского, большинство потенциальных покупателей предпочитают максимально простые планировки, без резких углов, ненужных углублений, этим критериям, зачастую, соответствуют первичное, нежели вторичное жилье.
«Людям интересны квартиры со свободной планировкой, чтобы можно было обустроить квартиру под себя, также важным показателем является наличие гардероба/кладовой, количество санузлов и площадь кухни. Проще говоря, люди при покупке жилья хотят получить максимальное количество полезного пространства», – говорит Александр.
ФедералПресс / Елена Ельцова; prinzip.su; ekb.etagi.com
Стоит ли покупать квартиру в 2021 году
В Светлом остались квартиры по старым ценам TEN девелопмент
Цены на жилье в Екатеринбурге достигли пиковых значений. Покупатели ждут, что ажиотаж на рынке постепенно спадет, и застройщики начнут снижать стоимость. Можно ли будет выгодно купить квартиру в 2021 году — URA.RU опросило экспертов.
Как изменятся цены
В 2020 году новостройки подорожали на 20%, вторичка — на 9%
Александр Елизаров © URA.RU
В 2020 году рынок жилья в Екатеринбурге показал результаты, к которым не был готов никто. По данным Уральской палаты недвижимости, за год стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 20%. Вслед за новостройками поднялись и цены на вторичку — они стали больше примерно на 9%.
Но и в 2021 году ждать уменьшения стоимости не стоит, считают специалисты. «Для снижения средней стоимости должно произойти падение спроса и достаточно большое расширение ассортиментной линейки у застройщиков.
Ажиотаж среди покупателей во второй половине 2021 года, скорее всего, действительно спадет. Также на рынок выйдет достаточно большое количество объектов.
Но оно не будет настолько серьезным, чтобы сбить цену», — считает руководитель отдела новостроек риэлторской компании «Этажи» Татьяна Гулина.
По ее мнению, стоимость квадратного метра на первичном рынке в течение 2021 года незначительно вырастет — примерно на 5-7%. Акционные предложения если и будут, то только на определенные типы квартир. К примеру, на пользующееся меньшим спросом жилье большой площади.
Благоприятный период для сделки
Если говорить о наиболее благоприятном периоде для покупки новостройки, то эксперты называют первый и второй кварталы 2021 года: во-первых, в этот период еще будет действовать программа льготной ипотеки (6% годовых), во-вторых в это время на рынке Екатеринбурга ожидаются старты продаж в новых ЖК. Что касается вторички, то покупать ее в первой половине года также выгодно: ипотечная ставка по объектам пока комфортная — 8-8,5% годовых.
Эксперты советуют покупать квартиру в первом и втором кварталах 2021 года
Наталья Чернохатова © URA.RU
Какими будут условия покупки квартир во второй половине 2021 года — эксперты прогнозировать не берутся.
«Предсказать, какие будут приняты политические решения, будут ли продлены меры поддержки рынка недвижимости государством, которое фактически стало главным игроком рынка в прошлом году, практически невозможно.
Поэтому нужно исходить из текущих реалий рынка и потребностей конкретной семьи», — посоветовал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
По его словам, мешкать со сделкой точно не стоит тем, кто не имеет финансовых трудностей и ищет варианты для себя, а не для инвестиций «Если у людей нет денег, у них проблемы с работой, они не уверены в том, что будет достаточный доход, наверное, не стоит брать ипотеку. И совершенно иная ситуация, когда семья из пяти человек ютится в квартире 30 „квадратов“, имея при этом достаточный уровень дохода», — пояснил Хорьков.
Если же горожанин рассматривает покупку как инвестицию или для перепродажи, то ему следует обратить пристальное внимание на проект, сравнить стоимость квадратного метра на старте продаж с предложениями в готовых соседних домах и рассчитать цену объекта в будущем.
Что предлагают застройщики
Помимо цен, покупателей волнует и объем предложения. В конце прошлого года из-за повышенного спроса выбирать было особо не из чего. Так, по данным УПН, объем предложения на первичном рынке за 2020 год снизился на 17-20%, на вторичном — более чем на 30%. В этом году ситуация должна измениться.
В TEN девелопмент заявили о планах по запуску новых проектов
TEN девелопмент
Уже в ноябре—декабре 2020 года застройщики начали запускать новые проекты. Старт продаж большинства из них намечен на февраль — апрель 2021 года. Далее на рынке тоже продолжат появляться новые варианты.«2021 год должен наверстать экспозицию предлагаемых квартир. У нас есть планы по запуску новых проектов.
Я думаю, во второй половине года будет что показать и представить рынку нового», — пообещал коммерческий директор компании TEN девелопмент Владимир Щеколдин. Он добавил, что каждый новый проект будет иметь свои уникальные торговые предложения.
«Раскрывать карты пока не будем, сделаем ближе к старту продаж», — уточнил он.
Сейчас, если говорить о массовом сегменте, застройщик предлагает квартиры в микрорайоне Светлом (Кольцовский тракт). Продажи в домах №8 и №9, которые будут сданы в третьем квартале 2022 года, стартовали в августе прошлого года. Сейчас там остались варианты студий по старой стоимости — от 1,7 млн рублей и однокомнатных квартир (от 2,46 млн рублей).
В ЖК повышенного класса выбор куда больше, в том числе есть и готовое жилье.
К примеру, в «Екатерининском парке», расположенном в самом центре города, всего в 7 минутах от набережной, представлены варианты готовых одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Стоимость начинается от 6,3 млн рублей.
В первой очереди ЖК «Русь» (ВИЗ, улица Красных Зорь), которая будет сдана во втором квартале 2021 года, остались однушки от 4,59 млн рублей.
Способы купить жилье дешевле
По словам Щеколдина, если хочется приобрести новостройку дешевле, то нужно делать это на самом старте. Еще один плюс — жилье придется выбирать не из остатков.
Как сообщили в риэлторском агентстве «Этажи», сэкономить, купив квартиру на этапе котлована, можно до 200-400 тысяч рублей. Второй совет покупателям — максимально тщательно изучать имеющиеся на рынке предложения.
Чем больше объектов посмотрит покупатель, тем лучше он разберется в ситуации и тем оптимальнее будет его решение
Почему жилье в Екатеринбурге дешевеет?
Аналитики федерального портала о недвижимости N1.RU подсчитали, что за последние два года квадратный метр жилья в Екатеринбурге подешевел более чем на 10 %. А в некоторых микрорайонах Чкаловского и Кировского районов столицы УрФО снижение цен составило 14,5 % и 11 % соответственно.
По данным аналитиков N1.RU, средняя цена однокомнатных квартир в Екатеринбурге в апреле составила 2,58 млн руб., двухкомнатных – 3,5 млн руб., трёхкомнатных – 5,28 млн руб., а четырехкомнатных – 7,49 млн руб.
В чем причина такого падения и как себя сегодня чувствует региональный рынок жилья — корреспонденту N1.RU рассказали представители риелторской отрасли.
Что происходит на рынке
Профессионалы рынка недвижимости Екатеринбурга по-разному оценивают причины снижения цен на жилье.
Так, например, директор офиса группы компаний «Новосёл» Светлана Кузнецова считает, что одна из основных причин падения — это коррекция «перегретого» рынка, цены на котором были изначально завышены: «В период с 2010-го по 2013 годы цены на жилье интенсивно росли, а сейчас возвращаются к более низкому уровню. Кроме того, падение связано с экономическим кризисом в стране.
Люди не видят будущего. Поэтому упал спрос, что спровоцировало падение цен. Клиентам, которые хотят продать квартиру, приходится снижать цену ниже рыночной. В результате, по нашим данным, с 2015 года стоимость жилой недвижимости в Екатеринбурге снизилась примерно на 11,4 %».
Если вы решили самостоятельно заняться таким вопросом, как продажа недвижимости, то лучше заранее изучить все тонкости дела и не торопиться в принятии решений
Эту точку зрения разделяет эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК-Недвижимость» Лилия Кабища: «Все мы помним, как в декабре 2014 года произошло резкое повышение ставок по ипотеке и сокращение рабочих мест, что привело к потере уверенности в завтрашнем дне у людей.
Количество предложений на рынке недвижимости росло, а покупательская способность населения падала. И через какой-то промежуток времени собственники начали осознавать: если необходимо продать, надо снижать цену, других вариантов нет.
Так постепенно рынок начал «подстраиваться» под возможности покупателя».
По оценке президента Российской гильдии риелторов, генерального директора группы компаний «Центр недвижимости «Северная казна» Татьяны Деменок, покупатели сегодня действительно диктуют условия рынку жилья: за них идет борьба, тогда как на самом рынке царствуют стагнация и падение цен. Впрочем, это касается не всех сегментов жилой недвижимости: «Квартиры в домах, введенных в эксплуатацию в 40–70 гг. прошлого века, дешевеют более заметными темпами, чем новые, комфортные и качественные объекты. Особенно заметно падение в городах Свердловской области, где уровень снижения цен достигает 50 %. При этом на рынке есть сегменты, которые не только не дешевеют, но и порой показывают рост, пусть и незначительный. Это, как правило, относится к жилью бизнес-класса, а также к элитным квартирам в центре города», — объясняет эксперт.
Инфографика: снижение цен на вторичное жилье в Екатеринбурге с октября 2015 по апрель 2017. Нетрудно заметить, что в последний год падение цен существенно замедлилось.
По мнению Кузнецовой, по итогам четырех месяцев 2017 года можно сделать вывод, что сегодня на рынке наступила стабилизация ситуации: «На вторичном рынке происходит увеличение числа продаваемых объектов, а цены продолжают снижаться — в результате на рынке наблюдается умеренный рост количества сделок по сравнению с весной 2016 года.
Есть мнение, что эта тенденция сохранится и далее, и по итогам года мы все же получим результат немного лучше, чем тот, который был зафиксирован в 2015 году. Екатеринбуржцы тяготеют к новостройкам и стараются переезжать в новые дома, продавая старое вторичное жилье.
Это также обеспечивает условия для падения цен на «вторичку», тогда как цены на новостройки продолжают оставаться на стабильном уровне», — констатирует эксперт.
Екатеринбуржцы стремятся продавать жилой фонд почтенного возраста, чтобы перебираться в новостройки.
Эти данные подтверждает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин: «Многие специалисты отмечают явную тенденцию — происходит переток жителей из старого фонда в новостройки.
Это по-прежнему привлекательный для среднего потребителя сегмент.
Хотя я не могу не отметить, что у покупателей есть и некоторое разочарование в этих объектах, в том числе из-за недостаточно высокого качества строительства».
Рост через падение
Казалось бы, снижение цен на жилье создает удобные условия для покупателей и обеспечивает рост числа сделок, однако генеральный директор компании «УРАЛ-ЭСТЭЙТ» Михаил Дэви считает, что это не совсем так: «Само по себе снижение цен на недвижимость не может являться причиной повышения спроса, так как цены снижаются не решением поставщика или производителя, а тысячами независимых продавцов».
Инфографика: однокомнатные квартиры дешевеют быстрее остальных, тогда как цена на трехкомнатные остается относительно стабильной.
Однако, как рассказал руководитель компании, по наблюдениям риелторов на рынке действительно увеличивается активность покупателей: «Это вызвано несколькими причинами: бизнес адаптировался к новым экономическим условиям, а у населения давно есть спрос на жилье, который раньше по разным причинам было невозможно удовлетворить. Жизнь никто не отменял: люди продолжают создавать семьи, заводят детей. Кроме того, банки снижают ставки по денежным депозитам, а люди разуверились в возможности надежно хранить наличные сбережения в национальной или иностранной валюте из-за нестабильности курсов».
По словам эксперта, в этих условиях многие рассматривают недвижимость как самое надежное средство сбережения.
Эксперты ожидают, что к осени ситуация на рынке развернется в позитивную сторону.
В том, что рынок жилья в Екатеринбурге идет на поправку, убеждена и Лилия Кабища: «Сегодня, спустя два с лишним года после начала кризиса, ситуация относительно стабилизировалась. Банки начали снижать ставки по ипотеке, появилась возможность приобрести новостройку в ипотеку даже без первоначального взноса.
Покупатели недвижимости активизировались, особенно те, кто давно откладывал покупку именно из-за высоких процентных ставок. Уменьшился разрыв между запросами продавцов и возможностями покупателей и, как следствие, количество сделок увеличилось. Кто-то нуждается в увеличении имеющейся жилплощади, другие ищут отдельную квартиру для повзрослевших детей.
Одним словом, жизнь продолжается!», — делится оптимизмом специалист.
Михаил Дэви также отмечает, что причина происходящего — в снижении активности инвесторов и населения из-за состояния экономики. Между тем Максим Кондрашин возражает, что экономическая ситуация — не главная причина падения цен на недвижимость: «Первая и основная причина — на рынке жилья бушует кризис перепроизводства.
Жилых объектов в Екатеринбурге сейчас просто слишком много, при том что их качество и потребительские свойства оставляют желать лучшего. На рынке сложилась парадоксальная ситуация: квартир выставлено на продажу более чем достаточно, а выбрать достойное жилье по адекватной цене порой бывает невозможно.
При этом стоит отметить, что на рынке в небольшом количестве представлены качественные объекты, цена на которые практически не упала».
Инфографика: быстрее всего жилье дешевеет в Елизаветинском и Вокзальном жилых районах.
По словам Максима Кондрашина, снижение ипотечных ставок не оживило рынок, и покупательская активность остается на низком уровне, поскольку зарплаты не растут, а уверенности в завтрашнем дне у людей не прибавилось: «Люди разочаровались в недвижимости как инструменте инвестиций — как долгосрочных, так и краткосрочных.
Те, у кого были свободные деньги, уже вложили их в жилье, причем результат этих вложений пока огорчителен. Цены не только не растут, но падают, ликвидность объектов довольно низкая, продавать приходится с существенной скидкой.
Кроме того, из-за новых законов людям приходится оплачивать больше налогов и услуг нотариусов, а это снижает прибыльность операций с недвижимостью».
Тем не менее другие эксперты стараются смотреть в будущее с оптимизмом: «На рынке существуют предпосылки, чтобы обстановка начала меняться в позитивную сторону, — считает Татьяна Деменок. — К их числу относятся низкий уровень инфляции, снижение объемов вводимого нового жилья и новые ипотечные программы. Есть предположение, что уже к осени рынок начнет чувствовать себя лучше».
Напомним, ранее портал N1.RU публиковал фотообзоры 10 элитных квартир в Екатеринбурге, а также сдаваемых в аренду дач.
Подобрать новую квартиру, продать старую и узнать последние новости рынка недвижимости вы можете на портале N1.RU. В базе N1.RU вы можете найти подробную информацию о новостройках, а также загородной и коммерческой недвижимости.
Рейтинг микрорайонов Екатеринбурга, откуда хочется немедленно уехать
Рынок вторичной недвижимости выходит из спячки: с начала года на продажу, согласно данным Уральской палаты недвижимости, было выставлено около полутора тысяч новых квартир. 66.RU изучил предложения и выяснил, жители каких районов предпочитают избавляться от квартир и переехать.
| На карте отмечены самые непопулярные в Екатеринбурге микрорайоны: цена на жилье здесь падает, а количество квартир, выставленных на продажу, растет. |
Четвертый пояс
Наименее привлекательными для жизни в течение нескольких лет остаются микрорайоны четвертого пояса — Шарташ, Лечебный, Птицефабрика, Кольцово, Исток и Горный Щит. Люди оттуда постепенно бегут. Это единственный «пояс», где количество выставленных квартир увеличивается. А цена за квадратный метр ниже, чем даже в городах-спутниках, где стоимость жилья и интерес к нему только растут.
— Районы четвертого пояса — это наименее развитые и менее привлекательные территории по сравнению с другими районами города. И уровень цен, а также динамика цены как раз это отражают.
Но решение, покупать или нет жилье на окраине города, принимается не только на основании перспектив и возможного бюджета. Часто в это решение закладывается жизненный опыт и сложившиеся коммуникации.
К примеру, если все члены семьи работают в Кольцово, вряд ли они захотят переехать на Сортировку.
Третий пояс
Незначительно снизилось количество выставленных на продажу квартир на Сортировке, Синих Камнях, Компрессорном, Химмаше, Елизавете, Чермете — с 1693 до 1584. А квадратный метр подорожал всего на 2 тысячи рублей. Можно сказать, что эти микрорайоны не слишком привлекают екатеринбуржцев.
Второй пояс
Не так много желающих уехать и из Уралмаша, ЖБИ, Эльмаша, Завокзального, Широкой Речки, Академического, УНЦ и Уктуса. За год количество предложений здесь также снизилось с 2785 до 2615. А стоимость квадратного метра выросла более чем на 4 тысячи рублей.
Центр
Он ограничен квадратом Московская — Челюскинцев — Восточная — Большакова. За год объем предложений здесь снизился совсем чуть-чуть: с 809 до 789.
Однако цены на квартиры растут быстрее всего, что подтверждает спрос. За год стоимость квадратного метра выросла на 5 тыс. рублей — до 101,8 тыс. рублей.
Если не считать сезонных колебаний, то тенденция сохраняется уже несколько лет — люди не хотят уезжать из центра.
Первый пояс
Это Пионерский, Втузгородок, Вокзальный, Заречный, ВИЗ, Юго-Запад, Автовокзал, Ботаника, Парковый, район Шарташского рынка. Судя по тому, как за год упало количество предложений по продажам квартир, эти микрорайоны становятся все привлекательнее, обгоняя даже центр с его дорогим жильем.
Еще год назад на продажу было выставлено 3372 объекта, сейчас — 3037. Это максимальное сокращение числа предложений. «Квадрат» здесь подорожал на 3,5 тысячи рублей — до 76,8 тыс. рублей.
Покупатель переориентировался на «вторичку»: что с рынком недвижимости и когда упадут цены
В Екатеринбурге пик спроса на рынке новостроек уже прошел, а вот на готовое жилье спрос только растет: хороших квартир в базе риелторов на всех покупателей не хватает. Цены продолжают бить рекорды – метр в старом фонде строит почти 83 тысячи рублей, чего никогда еще не было. Но эксперты говорят, что скоро спрос стабилизируется и цены как минимум замрут, а может, и снизятся.
По данным Уральской палаты недвижимости, средняя цена за квадратный метр вторичного жилья с начала года выросла на 4,9% и сегодня составляет почти 83 тысячи рублей, такого на рынке еще не было. Через агентства продается 5200 квартир, 940 комнат и 430 объектов в пригороде.
При этом спрос на вторичку растет, сделок – огромное количество. Связано это, по словам экспертов, с тем, что в марте и апреле Центробанк повысил среднюю ставку, а вслед за этим начали расти и ставки на ипотеку в банках.
Те, кто давно планировал покупать готовое жилье, активно делают это сейчас.
Основным механизмом покупки жилья по-прежнему является ипотека. Как сообщили «Новому Дню» в пресс-службе уральского ГУ Банка России, за первый квартал 2021 года в Свердловской области было выдано 14 909 ипотечных кредитов на сумму 36,05 миллиарда рублей.
Для сравнения, за тот же период год назад выдали 11 292 кредита на 24,36 миллиарда. В среднем уральцы берут 2,3 миллиона рублей на 19 лет. Статистика сайта «наш.дом.рф» говорит, что большинство выданных кредитов используются на приобретение готового жилья.
Хороших квартир на вторичном рынке уже не хватает на всех желающих. Риелторы говорят о дефиците.
«Спрос по городу распределяется неравномерно. Повышенным пользуется центр, где мы видим определенный дефицит даже на вторичном рынке. Цены на готовое жилье в центральной части выросли больше, чем в ближайших микрорайонах.
И есть отдаленные микрорайоны – Академический и Краснолесье, которые в том числе пользуются большой популярностью. И цены на недвижимость там тоже выросли, выросли существенно, – рассказала «Новому Дню» глава риэлторского агентства «Смарт.Недвижимость» Анастасия Поддубная.
– Среди покупателей вторичного жилья, в основном, те, кто планирует сразу заехать в готовое жилье и продает свое. Например, семьи, которые планируют расширение. Они выбирают себе квартиры получше качеством, поновее, которые были построены 5-10 лет назад.
И, безусловно, те, кто не умещаются в бюджет нового жилья, но рассматривает районы, приближенные к центру».
Толкает покупателей на рынок готового жилья и тот факт, что цены на новостройки за 2020 год сильно выросли. Кроме того, не все могут ждать, пока объект будет сдан.
«По сравнению с прошлым годом рост цен на новостройки составил около 20%, и не все себе могут позволить купить такое жилье. Второй момент – большинство проектов, которые начались в этом или прошлом году, будут сданы только в 2023-2024 годах, не все готовы ждать столько.
Поэтому значительная часть покупателей переориентировалась на вторичный сегмент», – добавила Поддубная.
Аналитики Уральской палаты недвижимости подтверждают эту тенденцию. По словам руководителя аналитического центра УПН Михаила Хорькова, пик ажиотажа на рынке новостроек был в 2020 году, сейчас наступает время вторички.
«Рынок новостроек в этом году показывает уже сдержанные результаты. По результатам первого квартала объем продаж можно сопоставить с 2020 годом. Первичный рынок уже перешел к этапу стабилизации ценовой ситуации и рекордных объемов продаж уже нет.
Пик активности в прошлом, – говорит Михаил Хорьков. – А вторичный рынок начал оживляться позже, и повышенная активность покупателей ощущается до сих пор. Можно сказать, рынок на пике. Количество сделок очень высокое.
Постепенно начинает расти число объектов в базе, но пока что квартир не хватает, чтобы сбалансировать спрос и предложение, а значит – и цену».
Но ситуация, по прогнозам экспертов УПН, может поменяться в ближайшие месяцы. Во-первых, увеличится объем выставленных на продажу квартир, во-вторых, рост ставок на ипотеку постепенно охладит спрос на вторичном рынке. Это может привести к стагнации или снижению цен. По информации риелторов, ряд банков уже повысили ставки на 0,2-0,5% и при дальнейшем повышении будет отток покупателей.
Что касается первичного рынка, здесь все зависит от того, продлят ли действие льготной ипотеки в Свердловской области – потому что именно этот механизм привлек большинство покупателей в 2020 году.
«Спрос на новостройки и сейчас есть, поскольку ходит активная информация о завершении программы льготной ипотеки. Люди пытаются запрыгнуть в последний вагон, взять ипотеку по максимально низким ставкам.
Достаточно много мы сейчас видим покупок студий и однокомнатных, многие используют покупку как инструмент инвестирования. По предыдущему кварталу наибольшее количество сделок было совершено со студиями и однокомнатными.
Банки также подогревают интерес к ипотеке с господдержкой, стимулируя покупать в новостройках и снижая ставки по госпрограмме, – говорит риелтор Анастасия Поддубная. – Думаю, после отмены льготной ипотеки будет затишье, как это обычно бывает.
Покупателям придется переустраиваться на новое понимание ситуации – не будет больше ипотеки с такой ставкой. Но пока неизвестно, будет ли отмена льготной ипотеки в нашем регионе».
Екатеринбург, Ольга Тарасова, Екатерина Норсеева
Екатеринбург. Другие новости 27.05.21
Следователи допросили дочь бывшего вице-мэра Контеева. / В доме мэра Оренбурга идут обыски. / На базе отдыха «Таватуй» под Екатеринбургом сгорела гостиница (ФОТО). Читать дальше
Отправляйте свои новости, фото и видео на наш Whatsapp +7 (901) 454-34-42
© 2021, РИА «Новый День»
Подписывайтесь на каналыЯндекс НовостиЯндекс Дзен YouTube