Обидно снять квартиру за 20 тысяч рублей, если видишь на сайтах аренды похожую за 13 тысяч.
Мария Яковлева
помогала снимать квартиры
Иногда встречаются объявления со слишком привлекательными ценами. Три года я помогала людям снимать квартиры и поняла, что на деле такие варианты оказываются не такими и выгодными. Вот семь причин, почему арендодатели и риелторы занижают цены на квартиры для аренды.
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Суть. Квартиру выставляют по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Собственник или агент назначает всем просмотры на одно и то же время и затем начинает «торги». Клиентам предлагают называть свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Как себя обезопасить. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду. В объявлении об этом тоже не напишут.
Суть. Квартира действительно сдается по низкой цене и никакого обмана нет. Но вместо денег человеку ставят дополнительное условие, например просят доделать ремонт или ухаживать за пожилым человеком. Мне встречались и дикие условия: собственник просил за квартиру 2000 рублей и «немного женской ласки» четыре раза в месяц. В качестве арендатора искал симпатичную девушку.
Если о дополнительных условиях предупреждают еще по телефону и называют их, это нормально. Человек соглашается или отказывается. А если по телефону ничего не говорят и только на просмотре сообщают условие, лучше уйти. Есть шанс, что вскроется что-то еще.
Как себя обезопасить. Лучше сразу по телефону поинтересоваться причиной низкой цены. Или прямо спросить о том, есть ли дополнительные условия, что входит в стоимость и будет ли кто-то еще жить в квартире. На прямой вопрос, скорее всего, честно ответят.
На дополнительные условия укажут двусмысленные фразы в описании объявления. О таких лучше сразу сообщать в поддержку сайта, где вы ищете жилье. Мне встречались следующие формулировки:
- сдам квартиру симпатичной девушке;
- квартира за красивые глаза;
- рассмотрю только красивых девушек;
- перед тем как звонить, пришлите фото;
- только девушкам до 30 лет.
Примеры объявлений, где собственники прямо написали, что требуют за проживание в квартире
Собственники иногда оставляют свои вещи в квартирах, которые сдают. Чаще их хранят в кладовках, но если в квартире две комнаты или больше, могут занять под это отдельную комнату. Например, в двухкомнатной квартире хозяева оставляют в одной комнате свои вещи, закрывают на ключ, а остальную часть квартиры сдают. Наниматели платят как за однокомнатную квартиру.
Недобросовестные собственники придумали, как зарабатывать на закрытых комнатах.
Суть. Среди нанимателей самый популярный вид квартир — однушки или студии около метро. Владельцы двух- и трехкомнатных квартир могут сдать свою квартиру как однушку, но потеряют в цене и остальные комнаты будут пустовать. Поэтому они сдают каждую комнату как отдельную однокомнатную квартиру.
Например, есть трехкомнатная квартира с советским ремонтом на окраине Петербурга. Сдать всю квартиру одной семье можно за 25 тысяч рублей. А если сдавать каждую комнату по отдельности за 10 тысяч — получится 30 тысяч. Если же эту трешку сдать трем семьям как три однокомнатных квартиры и взять с каждого среднюю цену по рынку 18 тысяч, общий доход будет 54 тысячи.
Но двумя комнатами легче маневрировать — меньше вероятность, что наниматели пересекутся друг с другом до заключения договора. Поэтому в трехкомнатной квартире одну комнату сдают за 10 тысяч, а две другие как квартиры по 18 тысяч — получается 46 тысяч рублей. Эта сумма больше изначальной почти в два раза.
Как себя обезопасить. Если собственник говорит, что в закрытой комнате его вещи — лучше попросить их показать. На просмотрах принято открывать даже закрытые ниши.
Примеры объявлений, где наймодатели написали о закрытых комнатах
Суть. На фото в объявлении аккуратная, чистая квартира с косметическим ремонтом, новой мебелью и бытовой техникой. Если приехать на просмотр, окажется, что обои порваны, диван заляпан, а холодильника нет вообще. Квартиру сфотографировали лет десять назад или отретушировали все в фотошопе. Либо взяли фотографии вообще другой квартиры.
Если фотографий в объявлении нет, спрашивайте обо всем подробно.
Суть. Собственник продает квартиру, в которой уже не живет. Поскольку весь процесс купли-продажи занимает минимум месяц, собственник только тратит деньги на коммунальные платежи и ничего не зарабатывает с квартиры. Чтобы компенсировать траты, он ее сдает по заниженной цене.
Но не все собственники предупреждают о продаже. Поэтому я советую любой слишком привлекательный по цене вариант поискать на сайтах продажи. Для этого введите все известные данные и посмотрите результат.
Квартиры с фотографиями удобно искать через Яндекс по фото. Если квартира продается на нескольких сайтах, это отобразится в результатах поиска
Как себя обезопасить. Следует понять, сколько в этой квартире можно жить. Для этого оценивают рентабельность, то есть насколько быстро собственник сможет продать свою недвижимость.
Квартиру продадут быстро, если:
- Ее продает риелтор.
- С начальной цены сбросили большую сумму.
- Цена на квартиру такая же или ниже, чем на аналогичные рядом.
Квартиру продадут не сразу, если:
- Цена выше аналогичных рядом.
- Уже давно работает реклама, но просмотры редкие.
- Неудобная или неузаконенная перепланировка.
- Требуется ремонт или сделан специфический ремонт (например, в готическом стиле).
- Среди собственников квартиры есть несовершеннолетние.
Можно позвонить по объявлению c аналогичной квартирой, которую продает риелтор, и представиться агентом. Сказать, что у клиента квартира рядом и решается вопрос, по какой цене ее рекламировать.
Поэтому необходима информация, как давно они продают, сбрасывали ли цену, как часто смотрят. Это поможет определить хотя бы примерный срок продажи и вероятный срок проживания для арендатора.
Главное — достоверно изобразить, что вы тоже агент: обычно риелторы охотно помогают своим коллегам.
Объявления, в которых собственники прямо написали, что квартира в продаже
Некоторые собственники адекватно оценивают свои квартиры и снижают цены из-за объективных минусов. Чаще всего встречаются такие недостатки.
Состояние квартиры. Течет потолок, старая сантехника, нет света на кухне. Квартира может быть в идеальном состоянии, но есть какой-то серьезный недочет.
Соседи. Шумные либо делают ремонт. Собственник вряд ли расскажет о таких, поэтому придется схитрить.
Можно поговорить с соседями и узнать, не шумит ли кто по ночам. Соседи также могут вам рассказать подробнее о квартире, которую вы собираетесь снять, и о ее собственниках. Главное — говорить с соседями нужно в одиночку, а не вместе с наймодателем.
Обстановка. Если мебели и бытовой техники нет, обычно цена ниже. Но не всегда. Некоторые наниматели переезжают со своей мебелью и техникой и выбирают только пустые квартиры. Наймодатели это знают и сдают по среднерыночной цене.
Необычные причины. Не все случаи заниженной цены можно описать, встречаются и единичные, оригинальные варианты. Например, я снимала квартиру, на которую собственники скинули цену из-за кота — оставили его новым жильцам и попросили ухаживать.
Чаще всего о таких причинах говорят либо при первом звонке, либо при первой встрече. Главное, не забыть спросить: «Почему такая низкая цена?»
Объявление, где собственник честно написал о своей квартире — и сразу понятно, почему такая цена. На фотографиях виден «стиль модного минимализма», из-за которого снижена стоимость аренды
Если сдавать по средней рыночной цене, а рядом есть похожие варианты, это может затянуться. Дохода собственник не получит, а коммунальные услуги оплачивать придется. Поэтому если собственнику квартиры срочно нужны деньги — на свадьбу, отпуск или лечение, он сдает квартиру дешевле. Скидка может составлять от 15% рыночной цены, а бывает, люди сбрасывают до 50%.
В этом объявлении видно, что собственнику срочно понадобились деньги. Такую квартиру можно сдать за 18 тысяч рублей, но за 15 тысяч ее снимут быстрее
Чтобы не ехать на просмотр зря, лучше выяснить в первом разговоре по телефону максимум подробностей о квартире. Для этого я составила скрипт. Держите его перед глазами, чтобы ничего не забыть во время звонка.
Приветствие. При первом звонке нужно поздороваться, выяснить, сдается ли квартира, и понять, кто сдает квартиру — агент или собственник. Если предложение актуально, продолжить разговор. Если нет — поблагодарить и прощаться.
«Здравствуйте! Меня зовут Мария. Я по объявлению на «Авито». Квартиру на Ленинском, 54 еще сдаете?»
Если вы ищете квартиру от собственника, уточните:
«Я правильно понимаю, что вы собственник? Не агент?»
Говорите правду, иначе котов и детей вам придется скрывать каждый месяц. И следы их присутствия тоже.
«Мы семейная пара, 25 и 27 лет. Работаем, из Москвы, регистрация есть. С нами спокойная кошка, попугай и 2 ребенка — 3 года и 10 месяцев. Покажете нам квартиру?»
Расспрашиваем о квартире. Если собственник сказал, что готов показать квартиру, узнавайте подробности:
«Можете рассказать немного подробнее о квартире? Из объявления не все понятно…»
Обычно после такого вопроса собственник начинает рассказывать историю квартиры с момента постройки дома. Пересказывает полностью все, что написал в объявлении, упоминает, в каком году клеили обои, насколько мягкий диван, описывает мелочи.
Чем больше говорит — тем больше вероятность, что он в этой квартире хотя бы был.
Только собственник рассказывает про скрипучие двери, мошенники говорят кратко: «Всё есть, всё новое, муха не сидела, никто не жил, покажу хоть ночью, только приезжайте».
Если собственник о чем-то не рассказал, спрашиваем дальше:
- Коммунальные платежи включены?
- Квартира однокомнатная? Нет закрытых комнат?
- Бытовая техника, мебель — все как в объявлении?
- Почему квартира так дешево стоит?
- А вы единственный собственник?
Договариваемся о просмотре. Когда вы все узнали о квартире, поняли, почему такая низкая цена, и вас все устроило, договоритесь о просмотре:
«Вам будет удобнее показать квартиру сегодня вечером или завтра?»
Если вам отвечают заранее заготовленным «Завтра ровно в 18:00 я буду там, приходите» и не хотят обсудить варианты, насторожитесь. Это признак аукциона.
«Я правильно понимаю, завтра вы показываете квартиру только мне?»
Этот вопрос задавайте осторожно и только если он уместен.
Подтверждаем договоренности. В конце разговора еще раз проговорите день и время просмотра. Обязательно скажите, что сделаете контрольный звонок, иначе рискуете приехать на просмотр квартиры, которую уже сдали.
«Договорились: завтра в 18:00, Ленинский, 54. За 2 часа до встречи я позвоню вам, чтобы подтвердить, что все в силе».
Также если у вас есть принципиальный момент, уточните его сразу. Например, у меня был клиент, которому нужен был кафель в ванной красного цвета определенного тона. Я так и спрашивала у собственников при первом звонке: «Моему клиенту очень важен красный кафель насыщенного цвета, без рыжего и алого отлива. У вас такой?»
Чтобы вы ничего не забыли и не запутались во время звонка, мы подготовили краткую памятку. Держите ее рядом, когда звоните собственнику.
- Не стесняйтесь задавать вопросы. Спрашивайте все, что вас интересует о квартире, и уточняйте детали.
- Внимательно изучайте объявления перед звонком и просмотром. Рассматривайте фото и вчитывайтесь в описание.
- Подходите к цене трезво. Все качественное стоит дорого, а если нет, значит, на чем-то сэкономили. У низкой цены на хорошую квартиру всегда есть причина.
- Помните, что низкая цена может быть признаком мошенничества.
Покупка апартаментов: за и против
Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.
Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.
В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.
«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Почему так дешево?
Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.
«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.
Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.
Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.
Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».
Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.
С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.
- «Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
- Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
- Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.
«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.
Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Социальные гарантии
Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.
«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.
Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.
По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.
Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.
«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.
Плюсы апартаментов
Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.
Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.
«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.
Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.
К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.
По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.
«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.
Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).
Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета
Почему нельзя покупать апартаменты?
Когда читаешь рекламные проспекты фирм-застройщиков, складывается впечатление, что новый вид жилья, т.н.
«апартаменты» — чуть ли не лучшее, что придумано человечеством за последние годы в области обеспечения собственным жильем.
И дешевле они, и находятся в новых, красивых домах, и много одно — двух комнатных вариантов, и …. На этом, пожалуй, все преимущества апартаментов и заканчиваются…
Для сведения упомянем, что жилых помещений с таким названием, как апартаменты в законодательстве НЕТ!
Что такое апартаменты?
Условно говоря — это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.
Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе
Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!
Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.
- Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
- Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
- Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% — 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
- Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания». Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% Для примера — при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% — 50 000 руб., 0,5% — 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» — 0.1% (при стоимости 5 000 000 — всего 5 000 руб.)
- Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
- В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
- Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
- Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник. Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути — это обычная гостиница с отдельными номерами.
- Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
- Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
- При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры — детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
- Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
- Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
- Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
- И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
- Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.
Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства
Один из главных рисков — недострой. Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:
Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся)
Примечание: С июля 2019 года в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесены изменения, по которым застройщики апартаментов юридически приравнены к застройщикам жилых многоквартирных домов. Но при этом, апартаменты к жилью так и не приравняли — они остались коммерческой недвижимостью (источник).
Наиболее частые неудобства:
Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов.
В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы. А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке.
В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.
Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы. Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.
● Специалисты не советуют покупать апартаменты как вариант для постоянного личного проживания.
Несколько реальных историй:
Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.
Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.
Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.
Дефекты строителей не исправляются по гарантии — нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.
В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям.
Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной.
В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»
«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».
Аппартаменты для бизнеса:
Сейчас апартаменты покупают в основном не для собственного проживания, а для бизнеса.
Они стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто клали деньги в банк, то сейчас появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса.
Продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы.
В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ» — оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания.
Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.
✅ Основной вывод:
Апартаменты целесообразно покупать тем, кто хочет получать прибыть со своего вложения. Для постоянного личного проживания этот вариант мало пригоден.
Дополнительно по теме:
- Что такое «trade-in» квартиры?
- Дизайн кухни-гостиной: примеры идеальной планировки и удачного сочетания
- Как правильно снять квартиру?
- Хостел в Москве – недорогое и доступное жилье
Своя, но не квартира: за и против покупки апартаментов
Спрос на апартаменты в Москве после отмены долевого строительства и введения эскроу-счетов не упал, а даже вырос на 2–3%, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость».
По данным компании «НДВ – Супермаркет недвижимости», сейчас на столичном первичном рынке экспонируется около 10 тыс. апартаментов в 106 проектах, и по итогам III квартала их доля не превышает 20%.
Москвичей привлекают цена этого вида недвижимости, его свободная планировка и транспортная доступность, считают опрошенные «Известиями» эксперты.
Стабильный спрос
Осенью 2019 года спрос на апартаменты увеличился на 3% по сравнению с весной и летом, отметил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Однако, по его мнению, пока это незначительный рост.
— После полного перехода первичного рынка на эскроу-счета разница в цене между апартаментами и квартирами может сократиться вдвое — с 20% до 10%. Такие изменения способны снизить популярность формата, — прогнозирует Дмитрий Таганов.
По данным «ИНКОМ-Недвижимости», сейчас 42% покупателей выбирают апартаменты бизнес-класса, 44% — категорию «комфорт» и еще 14% предпочитает премиум-сегмент.
— Обычно такую недвижимость покупают люди, у которых уже есть квартира в Москве и им не нужна столичная регистрация. Скорее они ищут жилье ближе к работе или центру города, желательно в престижном районе, поэтому обращают внимание на подобный формат, — отметил собеседник «Известий».
Общее количество сделок в этом сегменте в июле-октябре 2019 года на 2% выше, чем в марте–июне этого года, отмечают эксперты. Основная часть сделок с апартаментами регистрируется в массовом сегменте (46%) и бизнес-классе (47%). Подобный расклад можно объяснить тем, что именно на эти сегменты и приходится наибольший объем предложений.
Сейчас на московском первичном рынке экспонируется около 10 тыс.
апартаментов в 106 проектах, а по итогам III квартала 2019 года доля апартаментов на рынке не превышает 20%, привел данные руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
Он согласен с тем, что наибольшая доля сделок — более 40% — относится к бизнес-классу. При этом треть предложений — 32,8% от общего числа — в ценовой категории от 10 млн до 20 млн рублей.
— Таким образом, средняя стоимость апартамента — 16,4 млн рублей. А цена квадратного метра в зависимости от сегмента варьируется от 146,5 тыс. до 240 тыс. рублей, — пояснил «Известиям» Сергей Ковров.
По сравнению с прошлым годом с января по октябрь 2019 года спрос на недвижимость в апарт-комплексах сократился на 17%, рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Он отметил, что доля подобных объектов в общей структуре сделок в январе–октябре 2019 года ниже, чем в январе–октябре 2018 года (8% в 2019-м, 11% — в 2018 году).
Цена и среда
Москвичка Вера Левдина решила купить апартаменты площадью 100 кв. м в многофункциональном комплексе «Искра-Парк»на Ленинградском проспекте, так как здесь недвижимость оказалась дешевле квартиры примерно на 30%, а до метро «Петровский парк» и «Динамо» — пешком не больше пяти минут.
— Мы рассматривали несколько вариантов – и квартиры, и апартаменты. Но так как нам прописка не важна, решили остановиться на апартаментах, потому что получается довольно хорошая экономия — до трети от общей стоимости. Более того, нам понравился сам комплекс. Клубный, красивый, фасад из натурального камня. Совсем рядом с метро, — отметила Вера Левдина.
А москвич Армен Амирханов выбрал апартаменты на западе столицы в районе Строгино по той же причине — дешевле, чем квартира.
— Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия, — подчеркнул он, отметив, что наличие прописки для него не принципиально, потому что родился в Москве и регистрация уже есть. По его мнению, жилые комплексы с апартаментами похожи на общежитие в хорошем смысле.
— Вместе с покупкой жилья получаешь доступ в комьюнити. У нашего жилкомплекса есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идемте жарить шашлыки» — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно по сравнении со вторичкой, где никто из соседей друг друга в лицо не знает, — рассуждает Армен Амирханов.
Сейчас застройщики привлекают к строительству апарт-комплексов архитекторов и ландшафтных дизайнеров, создают уникальную архитектуру зданий. Например, архитектурный проект для комплекса «Искра-Парк», состоящего из десяти секций, разработало бюро SPEECH, отразив в дизайне период 30–50-х годов XX века.
Для каждой секции «Студия Артемия Лебедева» создала уникальный авторский рисунок-паттерн, отражающий достижения СССР первой половины прошлого столетия в авиастроении, космической индустрии, нефтяной и атомной промышленности, машиностроении.
На первом этаже размещаются салоны, магазины, кафе и медцентры, под землей просторные многоуровневые паркинги. На территории установлена зарядная станция для электромобилей мощностью 50 кВт.
А в четырехсекционном апарт-комплексе Match Point на улице Василисы Кожиной в районе Филевского парка есть даже крытая пятиэтажная спортивная волейбольная арена на 3,5 тысяч мест, для машин построен трехуровневый подземный паркинг, вблизи Кутузовский проспект и в 15 минутах ходьбы метро «Парк Победы».
— Проектируя квартал «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте, мы стремились учесть все требования, предъявляемые к современному жилью бизнес-класса, и превзойти самые взыскательные ожидания.
Например, в однокомнатных апартаментах спланировали отдельную спальню и просторную гостиную с кухонной зоной.
А в помещениях большей площади предусмотрели дымоходы для установки каминов, — рассказала «Известиям» директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.
Свободная планировка пространства — важный плюс апартаментов. Владелец решает самостоятельно, где расположить санузлы, убрать или поставить перегородки, ведь узаконить полет фантазии в апартаментах гораздо проще, чем в квартире.
Отдельные требования предъявляются к качеству строительных материалов. Так, в квартале «Искра-Парк» для отделки применяется газобетон — искусственный камень в виде известняка, который продержится без разрушений сто лет.
— Мы собираем перегородки или стены из блоков газобетона, скрепляем их с помощью клея, и у нас получается очень ровная поверхность. Соответственно, нам меньше штукатурить, экономим средства на отделке, — подчеркнул руководитель «Школы профессионалов Ytong» Виталий Быков.
Незаметные отличия
Апартаменты в большинстве случаев выбирают за более привлекательные цены. Квадратный метр здесь будет дешевле примерно на 15–20% по сравнению со вторичными и первичными объектами классического формата.
При этом качественные характеристики апартаментов обычно не уступают уровню жилых комплексов.
В одном корпусе могут быть как квартиры, так и апартаменты — да и планировки у двух форматов тоже одинаковы или же имеют минимальные отличия.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев полагает, что ключевым фактором для покупателей может быть и местоположение новостройки.
— Зачастую апарт-комплексы возводятся в районах деловой активности, рядом с транспортными узлами. Такие проекты наиболее привлекательны для инвестиций с целью последующей продажи или сдачи в аренду, — добавил он.
А по мнению руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергея Коврова, покупка апартаментов — неплохой способ вложения денег, возможность сохранить и преумножить сумму за счет сдачи в аренды или дальнейшей перепродажи площади.
— Благодаря своей цене они пользуются хорошим спросом среди студентов, молодых пар и людей, которые планирует открыть свое дело, например дизайнерское ателье, фотостудию, — отметил он.
Минус на плюс
- Апартаменты по юридическому статусу — нежилые помещения, но это понятие законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе, пояснила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.
- — Использование этого термина носит скорее маркетинговый характер, — считает эксперт.
- При этом, по ее словам, договоры по ипотеке и для покупки апартаментов и квартир практически идентичны.
— Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.
А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться, — предупредила Нурида Ибрагимова.
- Несмотря на экономию при покупке, налоговые вычеты и льготы для владельцев такой недвижимости не предусмотрены, кроме того, апартаменты из-за статуса нежилого помещения облагаются повышенным налогом на имущество, рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
- — Если для квартир налог на имущество составляет от 0,1% до 0,3%, то для апартаментов налог от 0,5% до 2%, — пояснил Дмитрий Таганов.
- Разница в налогах будет покрываться сэкономленными при покупке средствами, убеждена директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.
- — Налог исчисляется по кадастровой стоимости, которая у нежилых помещений раза в два, а то и три меньше, чем у квартир, поэтому в итоге имущественный налог получается либо таким же, как у квартир, либо в некоторых случаях даже меньше, — рассказала она.
- Расходы на водоснабжение, отопление и электроэнергию в апартаментах оказываются на 10–15% выше, чем в квартирах, так как размер коммунальных платежей в апартаментах самостоятельно устанавливается управляющей компанией и не регулируется нормативными правовыми актами правительства Москвы, пояснил Дмитрий Таганов.
- Разницу в оплате коммунальных услуг Екатерина Батынкова из «Галс-Девелопмент» признает, но не считает существенной.
— Что касается воды и электричества, то ставки немного выше, в среднем на 20%, от ставок жилых помещений. Допустим, если вода и электричество обходятся в 3–4 тыс. рублей, то 20% этой суммы — 600–700 рублей. На мой взгляд, это не может быть стоп-фактором относительно выбора апартаментов, – убеждена она.
По наблюдениям экспертов, зачастую тарифы на коммунальные услуги одинаковы, несмотря на то что формально апартамент — нежилое помещение. Управляющие компании рассчитывают коммунальные платежи для апартаментов по тарифам на водоснабжение, водоотведение и электроснабжение, как и для жилой недвижимости.
При этом в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, напомнила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.
Однако собственники могут рассчитывать на временную регистрацию сроком на пять лет с возможностью продления, сообщает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. По ее словам, данный документ дает возможность прикрепиться к поликлинике, записать ребенка в районную школу или детский сад.