В этой статье мы хотим поделиться опытом покупки жилья в Анапе. Мы рассмотрим какой район лучше для проживания. Что покупать: дом или квартиру. Опишем некоторые юридические тонкости и другие важные моменты во время совершения сделки. Итак, всё по порядку.
Почему именно Анапа?
В начале, мы рассматривали разные варианты для приобретения жилья на побережье, в Краснодарском крае, от Темрюка до Сочи.
Темрюкский район отмели сразу, т.к. он ещё довольно слабо развит. Аэропорт и жд вокзал далеко. Найти хорошую работу здесь будет проблематично (тем кто собирается на пмж).
В Сочи жильё самое дорогое и очень влажный климат. Нет равнин, к которым мы, жители центрального региона, так привыкли.
Из наиболее крупных городов оставались Анапа, Новороссийск, Геленджик и Туапсе. Везде хорошо развита инфраструктура (по российским меркам), но в Анапе и Новороссийске чуть лучше. У каждого города есть свои плюсы. В результате, решающим фактором, для нас, оказался климат.
Сухой средиземноморский климат Анапы наиболее благоприятен для проживания, это самое идеальное для здоровья место в Краснодарском Крае. В отличии от Сочи и других горных городов, здесь нет сильных перепадов давления.
Летом нет ужасной жары, а зима, хоть и холоднее, переносится легче чем в Сочи.
В Анапе минимальное количество дождливых и пасмурных дней… Все знают, что Анапа – главный детский курорт, и мало кто знает что Анапа – Всероссийская здравница.
Дальше продолжать не буду, об этом можно подробнее прочитать в интернете.
Купить дом или квартиру?
Покупать дом или квартиру – вопрос личных предпочтений. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Если вы, например, покупаете жильё не для постоянного проживания, то лучше остановиться на варианте с квартирой. За домом надо постоянно следить, да и оставлять его надолго без присмотра опаснее, чем квартиру.
Далее в статье пойдет речь о покупке квартиры в Анапе, для тех же кто решил приобрести дом с участком мы написали отдельную статью – “Как купить дом в Анапском районе”
Лучшие районы Анапы для проживания
Однозначно сказать нельзя какой район лучше всего. Тут надо определиться для чего вы покупаете жильё: будете ли вы жить здесь сами или хотите сдавать, важна ли вам близость к морю или нет, любите ли вы спокойную или бурную жизнь.
районы Анапы
Самыми престижными районами в Анапе являются: Центр, Высокий берег, Ореховая роща и Пионерский проспект. Здесь самые высокие цены на жильё.
Центр
Самая старая часть города. Здесь сосредоточено большое скопление гостиниц, ресторанов и других развлекательных заведений. Большая часть жилья сдается туристам, поэтому покупать здесь дом или квартиру лучше именно для этой цели. На западе – галечные пляжи, на востоке – песчаные.
По дороге к набережной
Пионерский проспект
Знаменитая улица Анапы, протянувшаяся более чем на 12 километров вдоль берега моря до поселка Витязево. Это очень высокоразвитая и благоустроенная зона отдыха. Здесь находится самое большое количество санаториев, пансионатов, лагерей и баз отдыха. На пионерском все пляжи песчаные.
Пионерский проспект с воздуха
Район Высокий берег
С 2010 года в этом микрорайоне ведется активное строительство многоэтажных жилых комплексов. Из квартир открываются красивые пейзажи с видом на море. Близость к галечному пляжу.
район Высокий берег
Район Ореховой рощи (3 микрорайон)
Назван так по близости расположения к знаменитому парку Ореховая роща. Здесь преобладают постройки 80-90-х годов. Жильё, с видом на море, располагается на улице Ивана Голубца. Новые престижные дома на ул. Крылова. Есть выход к галечному пляжу.
парк Ореховая роща
Район Южного рынка
Здесь преобладает частный сектор, много мини-гостиниц и гостевых домов. Пешком до моря 15-20 минут.
Далее идут спальные, менее престижные и более спокойные для жизни районы. Здесь практически нет шумных баров и дискотек. Ночью можно спокойно спать в шумные летние месяцы.
12 микрорайон
Появился в результате слияния 1 и 2 микрорайонов, отсюда цифра 12. Это тихий и уютный спальный район. Рядом располагается единственный в городе огромный торгово-развлекательный центр “Красная площадь”(на подобие Ашана в Москве). До галечных и песчаных пляжей добираться примерно одинаково: 30 – 40 минут.
ТРЦ Красная площадь в Анапе
Районы 4-й и 5-й школы
Ещё 2 жилых спальных района. Есть высотные новостройки. Здесь располагается восточный рынок, где есть привоз. Здесь самые низкие цены в городе. До моря 20-40 минут.
привоз в Анапе
Районы 3А и 3Б
Есть частный сектор, старые дома 80-90-х годов. В настоящее время активно застраивается высокоэтажными домами. Близость к ТРЦ Красная площадь. До моря минут 20-25. Пляж – галька.
Районы старая и новая Алексеевка
Хорошо благоустроенные районы с преобладанием коттеджной застройки. Здесь есть гипермаркеты, центры развлечений и досуга. Самые отдаленные районы Анапы от моря.
Немного о ценах на жильё в Анапе
Цены, конечно, дешевле чем в Сочи, но довольно высокие. Недвижимость в Анапе считается престижной.
Цена квадратного метра жилья в квартире – от 50 тыс. руб. Самую скромную однушку на вторичном рынке можно купить за 900 000 рублей. В принципе, хорошую квартиру можно купить за 3-4 миллиона.
Сотка земли под ИЖС около 1 млн. руб. Цена за домовладение – в среднем от 7 млн.руб.
Недвижимость Анапы: выгодно и дорого
Краснодар и курортные города уже много лет притягивают россиян со всей страны. Богатый, экономически привлекательный регион с теплым климатом с каждым годом становится все более многочисленным, в том числе и из-за переезжающих сюда на постоянное место жительства. А за время пандемии и закрытия границ еще больше вырос интерес к недвижимости на курортах Черного моря.
Вырастают сотни многоэтажек с тысячами квартир, которые быстро раскупаются практически за любые деньги.
Но если цены на жилье, например, в Краснодаре или тем более в Сочи низкими не назовешь, то есть города, где жить интересно и вполне по карману для россиян со средним уровнем дохода.
Таким населенным пунктом, считающимся одним из наиболее доступных по стоимости жилья среди курортов на Черном море Краснодарского края, является Анапа.
- Чем Анапа привлекает покупателей?
- Одно из преимуществ Анапы в том, что курорт имеет протяженную береговую линию с множеством песчаных пляжей в отличие от других кубанских курортов, где пляжи преимущественно галечные.
- Кроме того, рядом с городом расположено множество курортных поселков, которые посещают тысячи туристов, и некоторые решают купить там недвижимость: Верхнее Джемете, Сукко, Супсех, Витязево, Варваровка, Большой и Малый Утриш, Благовещенская.
kubnews.ru
По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, по уровню развития инфраструктуры и климатическим характеристикам Анапа и ее агломерация уступают другим южным курортам, но для ряда покупателей жилья остаются оптимальным вариантом по соотношению цены и качества.
На начало 2020 года объем жилищного фонда Анапы достиг почти 7,5 млн квадратных метров при численности постоянного населения 205 тыс. человек. То есть в среднем на одного человека получается примерно 35,9 «квадрата».
Это превышает среднероссийскую величину на 10 квадратных метров, или на 38 процентов. Конечно, значительная доля владельцев квартир – иногородние.
По данным консалтинговой компании MACON, застройку Анапы в этом и прошлом годах ведут около 20 компаний, большинство из которых являются региональными.
«Федералы» участвовали только в строительстве одного из крупнейших проектов – элитного курортного комплекса Holiday HOUSE в поселке Сукко площадью более 16 тыс. квадратных метров на 740 квартир, признанного лучшим среднеэтажным жилым комплексом – новостройкой юга России.
Цены в новостройках Анапы достигли уровня городов-миллионников
Стоимость квадратного метра в новостройках Анапы начала активно расти в 2017 году. По данным MACON, цены выросли с 48,6 тыс. до 68,5 тыс. рублей за квадратный метр. Тогда это была максимальная стоимость за всю историю развития первичного рынка Анапы.
Однако вскоре темп роста цен, казалось, замедлился – по итогам первого полугодия 2019 года цены выросли на 6,2 процента, в первом полугодии 2020 года – на 5,7 процента. Но замедлился лишь для того, чтобы рвануть вверх в 2021 году.
По информации портала «Мир квартир», сейчас средняя стоимость жилого метра в новостройке составляет уже 97,6 тыс. рублей. Прирост с начала января составил 7,9 процента.
Средняя цена квартиры выросла на 7,3 процента и составляет без малого 6 млн рублей.
kubnews.ru
Средняя цена квадратного метра в новостройках Анапы достигла цен в российских городах-миллионниках. При этом квартиры в Анапе дешевле, чем в Сочи или Геленджике, но дороже, чем в Туапсе или Новороссийске.
Стоимость жилья в Анапе находится в прямой зависимости от вида из окна и близости к пляжам.
Самые дорогие жилые комплексы относятся к прибрежной территории (например, «Панорама», «Апартамент», «Резиденция Анаполис», «Европа»). Средний уровень цен характерен для пригородной части Анапы, поселков Витязево и Сукко.
Наиболее низкая средневзвешенная стоимость квадратного метра зафиксирована в районе улиц Объездной, Парковой и в пригороде.
Цены на анапской «вторичке» за последний год также значительно подросли – на 15,6 процента – и в среднем приближаются к новостройкам – 93,7 тыс. рублей за метр.
«Золотое» жилье в «Золотом» ЖК
На сайтах объявлений о продаже недвижимости можно найти как дешевые варианты, так и «королевские». Например, «однушку» в 33 «квадрата» продают всего за 600 тыс. Правда, за такие «копейки» предлагают цоколь без отделки и окон на непрестижной улице Парковой.
Есть предложение в проезде Дорожников. Почти 64 «квадрата», три комнаты за 1 млн 350 тыс. Только квартирой это жилье названо громко, скорее, одноэтажная хибара, требующая ремонта, явно по стоимости превышающего цену объекта.
Казалось бы, выгодно – за 2 250 000 рублей (27 с небольшим тыс. рублей за квадратный метр) – продается 82-метровая «трешка» на улице Ленинградской в микрорайоне Алексеевка.
Ясно, что и тут есть подводные камни. Первое, что бросается в глаза при прочтении объявления, – пятый этаж четырехэтажного дома.
Читаем дальше: мансарда, документы по переводу которой в жилое помещение «на данный момент оформляются».
Что касается уровней «элит» и «престиж», то это, например, ЖК «Европа», где однокомнатные квартиры стоят 12–15 млн, трехкомнатные апартаменты – по 25–28 млн рублей. А в жилищном комплексе «Золотая бухта» на проспекте Революции есть «трешка» за 50 млн.
Но даже она не идет ни в какое сравнение со своим соседом по ЖК, двухэтажным пентхаусом без ремонта площадью 663 квадратных метра. За 152,5 млн рублей. Для тех, кому, как писал Федор Михайлович Достоевский, «низкие потолки и тесные комнаты душу и ум теснят».
Впрочем, всероссийская здравница большей частью застраивается объектами стандарт- и комфорткласса. Спросом пользуются студии и одно-двухкомнатные квартиры. Основные покупатели недвижимости в Анапе – жители Кубани, Кемеровской, Тюменской, Свердловской областей, Подмосковья и Ленобласти. Квартиры люди приобретают как для сезонного пользования, так и для постоянного проживания.
Чаще всего происходит так: туристы приезжают отдыхать, снимают жилье, а потом покупают для себя понравившийся объект, причем в первую очередь в инвестиционных целях. Большую часть года сдают недвижимость в аренду, получая доход, а несколько месяцев живут в ней сами.
По данным аналитиков компании недвижимости «Метр квадратный», с начала 2021 года спрос на покупку жилья на российских курортах и в городах, любимых туристами, уже вырос в 1,5 раза. Самые высокие темпы роста спроса отмечены в Краснодарском крае и Карелии (в обоих регионах – на 80 процентов).
Также стоит отметить рост ипотечных сделок с недвижимостью. На Кубани показатель по итогам первого квартала текущего года оказался больше итогов аналогичного периода 2020 года на 50 процентов. Мировые ковидные ограничения сохраняются, Анапу, Сочи, Геленджик и другие популярные кубанские курорты этим летом ждет очередной наплыв отдыхающих.
По мнению экспертов, в ближайшие три месяца стоит ждать как роста спроса на приморскую недвижимость, так и неизбежного увеличения цен на нее.
Когда лучше покупать квартиру в Анапе чтобы сэкономить
Последнее время ситуация на рынке недвижимости Анапы столь резко меняется, что уже через неделю – две всё может обернутся по-иному. Поэтому, в случае необходимости,в не стесняйтесь обращаться за консультацией
В Анапе, как и в любом другом городе имеются сезонные всплески в продаже недвижимости, и эти всплески типичны для всей России. Наибольшая покупательская активность на рынке недвижимости Анапы наблюдается осенью.
Начиная примерно с сентября, она постепенно растёт, пик её приходится на ноябрь – декабрь. Затем, в январе — феврале резкий спад из-за длительных выходных. Затем, весной жизнь начинает постепенно оживать, вместе с ней оживает интерес к анапской недвижимости, а вместе с ним и спрос.
Рассмотрим подробней, в какое время года в Анапе самые высокие и самые низкие цены на недвижимость и когда лучше покупать жильё.
Какое время года оптимально для покупки квартиры в Анапе
Лето. Вопреки общепринятому мнению, лето далеко не самая активная пора продаж. Несмотря на то, что город наполняется сотнями тысяч туристов и спрос на недвижимость вырастает в разы по сравнению с другими сезонами.
Но, есть большая разница между спросом и реальной покупкой. Летом приезжают отдыхать, в расслабленном настроении. Жизнь в это время кажется раем и возникает мечта о переезде. Люди начинают мониторить Авито и прочие сайты по продаже недвижимости в Анапе.
В это время наступает горячая пора у мошенников, которые заполнили все агрегаторы объявлений фэйковыми объявлениями о квартирах за 1 миллион рублей рядом с морем. То есть, львиную долю спроса на себя оттягивают мошенники. Настоящие собственники квартир в это время тоже не скучают, звонки, просмотры достаются и им, но покупки летом дело не частое.
- Согласитесь, приезжая на отдых вы не всегда имеете в кошельке сумму достаточную для того чтобы между походами на пляж прикупить между делом одну-две квартиры в Анапе.
- Но собственники квартир, особенно если это не профессиональные инвесторы, коих в Анапе немало, видя повышенный спрос задирают стоимость квартир и на торг идут не охотно.
- Поэтому, летом что мы имеем, — повышенный спрос, устойчиво средний объем продаж и далеко не самые низкие цены.
Осень – зима (до нового года). Отдохнувшие за лето туристы возвращаются домой в свою обыденную реальность.
Работа, дом, школа, уроки, детские садики и прочие мелкие радости уступают в шкале ценностей приятным воспоминаниям о море, цветах, райском климате Анапы и само собой возникает мысль, а почему работу, школу и садики не перенести поближе к морю, в ту самую Анапу. Совместить, так сказать, семейные ценности с хорошей экологией и отличным климатом.
В это время возникает самый устойчивый и постоянно растущий спрос, который подкрепляется реальными покупками. Растёт спрос активно примерно с сентября по декабрь включительно.
Важно понимать, что по большей части спрос этот удалённый, люди звонят и пишут издалека и не в состоянии сразу оценить понравившийся по фотографиям объект недвижимости.
Собственники квартир не умеют, не любят и не хотят работать с такими клиентами. Это действительно неудобно, когда тебе по 10 раз на дню звонят люди из других городов, тебе приходится им рассказывать одно и то же, а реальность такой продажи исчисляется сотыми долями процента.
В этой ситуации, на мой взгляд, покупателю лучше работать с агентством. Агент договориться с собственниками, расскажет обо всех подходящих квартирах, сделает фото и т.д. и т.п., работа агентства на этом этапе бесценна! Но сейчас не об этом, как вы уже наверно поняли, осень – зима, — это время повышенного спроса, и что немаловажно, спрос этот подкрепляется реальными покупками.
Поэтому цена на квартиры на вторичном рынке Анапы в это время, как минимум не снижается.
Зима (после нового года). Отпраздновали новый год, отшумели новогодние каникулы! Вся страна в послепраздничном каматозе постепенно приходит в себя и начинает возвращаться на привычные рельсы.
В январе доделываются те сделки, которые задумывались до нового года, и по каким-то причинам не успели этого сделать, но новых людей становится заметно меньше. Спрос снижается до годового минимума. Но цены в этот период не снижаются, собственники помнят еще предновогодний ажиотаж и ждут что он снова вот-вот начнётся.
В феврале спрос постепенно восстанавливается, не до пиковых значений конечно, но и полным штилем это уже не назовёшь. До собственников постепенно начинает доходить, что что-то идёт не так и они готовы начинать разговоры о торге.
Весна. Весна в Анапе, традиционно, самое непростое время. Деньги, заработанные на летнем сезоне, постепенно заканчиваются, увеселительные заведения ощущают это, пожалуй, больше всех.
Но, не меньше рестораторов, это чувствуют и продавцы квартир. Весна, это традиционно низкий сезон на рынке недвижимости и дело не только в Анапе, это касается всей страны. Поэтому, весной можно наблюдать самых сговорчивых продавцов недвижимости.
При этом, в объявлениях о продаже квартир вы можете не заметить снижения цен, но при разговоре с собственником о торге вы не увидите уже того недоумевающего взгляда, мол что это за слово такое! Торг воспринимается нормально и скинуть можно вполне ощутимые суммы.
В какое время года лучше покупать квартиру в Анапе
Как мы уже выяснили, на вторичном рынке недвижимости весна самый лучший сезон для покупки квартиры. При этом, особенно хотелось бы отметить, что если вы хотите купить квартиру в Анапе, и хотите купить её по максимально низкой цене, то ждать весь год весны не следует!
Как только возникла такая мысль идите в агентство или ищите собственника, это уже на ваше усмотрение. Почему не стоит ждать весны? Потому что, всё что описано выше, это средние цифры. Это как средняя температура по больнице, у кого-то жар +40, а кто-то от слабости еле живой с температурой +36.
Даже в самый высокий сезон встречаются продавцы, которые готовы отдать квартиру дешевле рыночной цены из – за каких-то своих личных проблем, — это так называемые «срочные продажи».
Единственное, о чём хотелось бы предупредить, если вы видите квартиру дешевле рынка, это об обязательной тщательной её проверке на чистоту, и лучше это доверить опытному юристу, который специализируется на таких делах.
Еще один момент о котором необходимо сказать. Всё что написано выше, это написано о собственниках квартир, которые выставляют квартиру на продажу в первый, второй раз в жизни, то есть не профессиональные инвесторы. Их на рынке недвижимости Анапы, по моим приблизительным оценкам, примерно 70%.
Но на рынке есть инвесторы, которые знают о сезонности спроса и адекватно ведут себя с покупателем, не смотря на то какой сейчас сезон, высокий или низкий. Если они посчитают, что им это выгодно, они сделают вам скидку и в самый высокий сезон, а могут не сбросить ни копейки в сезон с самым низким спросом. Их мотивы не поддаются средним показателям.
К сожалению, мой ответ на один из самых часто задаваемых вопросов получился таким неконкретным. Общие тенденции я вам рассказал, но без частностей, к сожалению, не обойтись.
Хочу напомнить, что всё вышесказанное относится только ко вторичному рынку недвижимости. Новостройки, — это отдельная тема, там действуют иные законы, о них я расскажу вам в следующем материале.
Мнение эксперта: продавать или покупать, что будет с ценами на недвижимость в Анапе?
8 февраля отмечается День риелтора. Недвижимость – один из самых ходовых в Анапе товаров, но в то же время именно на этом рынке чуть ли не самые серьёзные риски.
Какими будут цены на недвижимость в Анапе в 2021 году, как совершить сделку правильно и не попасть впросак, где и что выгоднее покупать, «Блокноту Анапа» рассказал эксперт Федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» — Анапа, который стал топ-агентом в 2020 году, Игорь Тканов
— Игорь, как считаете, что будет с рынком недвижимости в Анапе в 2021 году? Прогноз по ценам…
— По прогнозу, на данный момент с учётом обстоятельств на рынке первичный рынок вырастет в течение года на 10 000-20 000 рублей за квадратный метр. Вторичный рынок на 5-10%. Также отдельно стоит обратить внимание на рост цен недвижимости, бывшей в собственности менее пяти лет. Такая недвижимость вполне ожидаемо вырастет на сумму налога: 13% от разницы купли-продажи.
- — Есть ли риски при покупке недвижимости в Анапе?
- — Где сегодня в Анапе самая дешёвая и самая дорогая недвижимость?
- — «Вторичка» или новое: чему отдать предпочтение?
- — Стоит ли покупать сегодня апартаменты?
- — Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость?
- — В квартире, купленной у застройщика, сколько должно быть гарантированных киловатт электроэнергии, и как это проверить?
— Разумеется, риски есть, как и в любом другом городе. Мы рекомендуем в первую очередь застройщиков, работающих в соответствии с Федеральным законом №214, также есть всегда возможность ознакомиться с реестром добросовестных застройщиков Анапы. Он находится в свободном доступе в интернете. При покупке вторичного жилья рекомендуем проверить документы собственников и объекта недвижимости. В этом могут оказать существенную помощь квалифицированные юристы. Они проверят объект недвижимости на предмет обременений, залогов, арестов, ограничений, а собственников — на наличие банкротства, других возможных совладельцев продаваемого объекта, а также на использование долей маткапитала, раздела имущества и т.д. — Самое доступное жильё находится в микрорайоне, на границе со станицей Анапской. Самое дорогое — по определению на первой береговой линии, как, например, комплекс «Золотая Бухта». — Зависит от цели покупки. Новостройка более инвестиционно привлекательна: перепродажа, сдача в аренду, вложение в актив, конечно, также и для постоянного или сезонного проживания. «Вторичка» — для постоянного проживания, сдачи в аренду. — Да, стоит. Ожидаем принятия поправок к закону, когда апартаменты приравняют при соблюдении определённых условий к жилым помещениям. Пока эти помещения являются коммерческими и несут определённую финансовую нагрузку, в частности, в тарифах коммунальных платежей. Также надо понимать особенности расположения таких предложений: в межсезонье часто в локации проблемы с инфраструктурой. — Коммерческая недвижимость всегда актуальна, но зависит от особенностей бизнеса, под который помещение предназначено. К тому же в таких городах с ярко выраженной сезонностью важно понимать трафик: он очень сильно отличается зимой и летом. Дополнительный тренд — на небольшие помещения, в том числе под офисы. Ограничения, связанные с пандемией, показали неактуальность больших квадратур для работ компаний, многие сотрудники переходят на удалённую работу, соответственно необходимости содержать большие офисы нет. Такой тренд будет только развиваться. Также можно обратить внимание на логистические центры и склады: доля удалённых заказов товаров растёт с каждым месяцем, пик спроса на помещения для этих нужд проявился как раз во время ограничений. — Технические условия застройщик получает перед получением разрешительной документации на постройку дома, ознакомиться с ними возможно напрямую у застройщика.
— Игорь, благодарим за беседу. Тема недвижимости в Анапе интересует многих, поэтому уверены, что после этого интервью в редакцию «Блокнот Анапа», поступит много вопросов. Так что надеемся на продолжение разговора…
— Конечно, с удовольствием ответим на все вопросы, а если нужны грамотное юридическое сопровождение или помощь в купле-продаже недвижимости, обращайтесь к Федеральному оператору недвижимости
«Перспектива 24» — Анапа. Мы помогаем решать даже очень сложные задачи!
Анапа, ул. Маяковского, д. 167.
8-800-600-70-24
https://anapa.perspektiva24.com/
instagram.com/perspektiva24.anapa
Новости на Блoкнoт-Анапа
От чего зависит стоимость квартиры в Анапе
Разброс цен на квартиры в Анапе – головная боль покупателя! Это особенность местного рынка, которая с трудом поддается объяснению для человека, едва знакомого с городом. Удивительно, когда две совершенно одинаковые по характеристикам квартиры отличаются стоимостью с разницей в 1-2 млн рублей.
Порой чрезмерно высокая или низкая цена объясняется банально человеческим фактором: например, срочностью продажи или планами хозяина получить определенную выгоду от сбыта жилья.
Поскольку недвижимость в Анапе один из немногих источников дохода, это объясняет желание местных продавцов заработать на продаже как можно больше. Но жажда сверхприбыли в редких случаях становится единственной причиной.
Все же есть определенный пул параметров, которые существенно влияют на стоимость квартиры в Анапе.
Ниже приводим список факторов, из-за которых стоимость анапского жилья может меняться в большую или меньшую сторону. Обратите внимание, что в наш перечень не вошли такие характеристики, как площадь, состояние отделки и ремонта, которые безоговорочно участвуют в формировании цены.
Отметим, что каждый из указанных параметров может иметь место в любом городе мира, но в х вы найдете некоторые особенности, характерные исключительно для Анапы. Даем на 100% ценную информацию!
Время прочтения: 10 минут.
Польза:
- экономия до 30% при покупке квартиры;
- минимальный риск покупки неудачного жилья;
- безопасная инвестиция в недвижимость Анапы.
Итак, по порядку.
Район
Территориальное расположение квартиры имеет в Анапе огромное значение, которое существенно отражается на стоимости. Но вот что интересно!
Сами по себе районы Анапы мало отличаются один от другого. Например, в Алексеевке нет средней школы, зато есть городская детская поликлиника и километры частной застройки. Районы Парковый, 3А, 12 мкр не могут похвастать наличием медицинских учреждений и зеленых зон, но вмещают по несколько детских садов и школ. Эти отличия практически никак не отражаются на цене.
Среди всех районов выделяется Центр, как сердце города; Алексеевка, как самый зеленый уголок Анапы. Контрастные горно-морские пейзажи можно увидеть на Высоком берегу и вблизи Ореховой рощи, что дает районам огромное конкурентное преимущество.
Немало известен Пионерский проспект – величайшая курортная зона и песчаная Ривьера Анапы. Повышенные цены на жилье в этих районах можно условно связать со всеми перечисленными преимуществами. Но есть более четкая зависимость.
Стоимость квартир напрямую коррелирует с близостью районов к морю и, как следствие, величиной спроса в сезон у отдыхающих.
Стоит ли переплачивать: определенно, да, если выбор района может повлиять на комфорт проживания или такой важный показатель, как срок окупаемости инвестиций.
Однако в целом, Анапа имеет небольшую протяженность. При таких расстояниях выбор района теряет актуальность, в особенности для людей, привыкших к жизни в мегаполисах, где только за покупками дорога занимает больше 1-2 часов.
За это время можно не спеша объехать всю Анапу.
Престижных районов на курорте нет, если не считать Центр, который привлекателен по определению в любом городе РФ.
Близость моря
Это приоритетный фактор при выборе квартиры в Анапе. Оно и понятно, ведь многие едут только ради того, чтобы жить возле моря и ежедневно любоваться чудесными пейзажами. Плотнее остальных к береговой линии прилегают следующие районы:
- Высокий берег;
- Ореховая роща;
- Центр;
- Пионерский проспект.
- В этот же список можно добавить Алексеевский, который располагается неподалеку от моря.
Именно в этих районах ценник закономерно поднимается выше среднего, но стабильности в этом отношении нет.
Например, квартиры в Алексеевском и на Высоком берегу по стоимости мало отличаются от комплексов в 3А, 3Б, 12 мкр, «Горгиппии». Разница прослеживается лишь в некоторых ЖК и составляет порядка 1-3 тысяч рублей за 1 кв. м.
(параллель проведена между новостройками, так как вторичный рынок отследить довольно сложно из-за разбега цен).
Отчетливо просматривается удорожание в Центре и некоторых ЖК Пионерского проспекта.
Стоит ли переплачивать: не всегда. Порой близость моря весьма условна. Например, некоторые ЖК на Высоком берегу находятся близко к береговой линии, но фактически оборудованного спуска к пляжу рядом нет. Чтобы попасть к кромке воды, нужно преодолеть порядка 1000-2000 метров вдоль берега.
Если взять, к примеру, Пионерский проспект, в этом районе просматривается другой минус. На проспекте счастливо протекает только туристический сезон.
Зимой (а это 8 месяцев в году!) это тихий малолюдный район, жители которого вынуждены ездить на работу, в школу и детсад в другие микрорайоны Анапы.
Хотя инвестиционный потенциал у квартир Пионерского проспекта довольно большой. То есть, выбор зависит от цели покупки и ваших «хочу».
Этаж
В любом городе России поэтажное расположение квартиры имеет значение. Тенденция такова, что первые этажи (1-2) любят меньше всего. Основные недостатки – соседство с коммерцией, шум и пыль, холод зимой из-за отсутствия соседей снизу, неприглядный вид из окон, вечный стук подъездных дверей и лифтов, сложность перепродажи, хорошая видимость квартиры с улицы. Отсюда невысокая стоимость.
Квартиры 3 этажа и выше интересуют покупателей куда больше. Однако в Анапе самые популярные этажи начинаются с 7.
Именно начиная с 7 этажа, а то и выше, открываются потрясающие виды на море, горы и город со всеми прилегающими станицами.
Иногда видовые квартиры располагаются выше 14 этажа, если вокруг ЖК построена одна или несколько высотных новостроек. Такая вот причина удорожания цены на квартиры.
Стоит ли переплачивать: индивидуально. Если разобраться, то у 1-ых этажей есть неоспоримые плюсы. Например, возможность обходиться без лифта, быстро эвакуироваться из квартиры, экономить на доставке мебели (когда берут оплату за каждый этаж), быстро добираться до квартиры. Удобно для пенсионеров, молодых мам и тех, кто боится высоты.
Если говорить о новостройках, то не во всех ЖК на сегодняшний день есть сетка цен по этажам. На вторичном рынке решает хозяин. Нюанс в том, что вторичные квартиры Анапы располагаются максимум на 9-ых этажах, следовательно, вид на море может быть обеспечен только на первой-второй линии. К слову, такая недвижимость обойдется недешево.
Вид из окна
Плавно вытекает из предыдущего пункта. Вид из окна имеет большую важность, так как Анапа приморский город, в котором самое притягательное – это волшебные пейзажи. Их так не хватает в мегаполисе! Наибольшим спросом пользуется вид на море, второй по привлекательности – вид на Кавказское предгорье. Доступен в квартирах, расположенных в микрорайоне 3А, 3Б, Горгиппия, Высокий берег.
Стоит ли переплачивать: по желанию при покупке для себя, по необходимости – при покупке для сдачи и инвестиций. Вид на море и горы повышает привлекательность квартиры и, соответственно, спрос на нее. Таким образом, позволяет поднять ценник за посуточную аренду или более выгодно перепродать недвижимость.
Интересно, что заполучить шикарный вид на море можно, купив квартиру в простеньком высотном ЖК эконом-класса, расположенном в каком-нибудь скромном 3Б, Парковом, районе Восточного рынка. То есть, совсем не обязательно платить больше.
Класс ЖК
Квартиры в ЖК эконом-класса стоят дешевле. Такие комплексы обустроены скромно – детскими площадками, лифтами, небольшими парковками вдоль домов. В новостройках уровня «комфорт» сегодня можно найти огороженную территорию со шлагбаумом, паркинг, лифты даже при малой этажности.
Бизнес-класс в Анапе представлен только двумя комплексами – «Золотая бухта» и «Колоннада». Главное отличие класса «Бизнес» — расположение у самого моря.
Второе, что стоит отметить в таких ЖК, — это шикарная инфраструктура. На территории или рядом обычно есть все: от оздоровительных кабинетов, салонов и тренажерного зала до магазинов и кафе.
Для жителей «Золотой бухты» предусмотрен собственный пляж vip-класса.
Отдельно можно отметить новую категорию ЖК в Анапе – апарт-отель. Что характерно для такой недвижимости: всегда располагается у моря, попадаются нестандартные планировки и архитектурные решения, нет возможности прописаться, идеально подходит для отдыха. То есть, эта категория заранее предназначена для конкретных нужд – инвестирования, кратковременного отдыха или сдачи туристам.
Стоит ли переплачивать: по желанию и в зависимости от цели покупки. Надо сказать, класс «комфорт» некоторым ЖК Анапы присваивают неоправданно, основываясь на наличии таких удобств, которые в крупных городах РФ считаются совершенно обыденными и привычными. В последнее время это весьма условный параметр классификации жилых комплексов.
Переплата за бизнес-класс огромная, но условия соответствующие. Такая квартира стоит больше 10 млн. Рассматривать эту категорию стоит, только если вы действительно можете позволить себе подобную покупку.
Год постройки
Если сравнивать квартиры одинаковой планировки и этажности во вторичном и первичном сегменте Анапы, второй вариант практически всегда выходит дешевле.
Если на стоимость не накладываются другие факторы удорожания, такие как высокий класс ЖК, скромные метры до моря или другие важные преимущества. Часто даже при таких условиях цена вторички может быть выше.
Основные причины удорожания – вложения владельца в ремонт, продажа с мебелью и сантехникой. Дешевое вторичное жилье, как правило, вызывает подозрение.
В Анапе год постройки имеет большое значение. Старый фонд, порой неэстетичный по внешнему виду, отличают уникальные планировки (имеется в виду официальная планировка, но не перепланировка силами хозяев!), высокие потолки, внушительная толщина стен (1,5 блока).
Не везде, но эти достоинства имеют место. Теперь обратим внимание на новостройки. Большинство ЖК, которые появились в Анапе за последние 5-10 лет, построены под копирку по принципу максимальной экономии места на прилегающей территории и вместимости огромного количества квартир.
То есть, больше единиц жилья, меньше свободного пространства.
В старом жилом фонде Анапы местами можно встретить квартиры с пристройкой, отдельным выходом на улицу и частным палисадником. Можно найти вторичную квартиру с участком. В современных новостройках таких решений однозначно нет и в перспективе не будет.
Стоит ли переплачивать: дело вкуса и возможностей. Вторичная квартира – неплохой вариант, когда переехать нужно прямо сейчас, и нет времени на ремонт.
Первичка требует вложений, но позволяет устроиться комфортней, реализовать более приятный дизайн и удобный интерьер.
Вторичка может иметь редкие преимущества, но в итоге потребовать дополнительной «косметики» или вовсе капитального ремонта.
При покупке вторичной квартиры, если вовремя не проверить документацию или упустить некоторые нюансы, могут возникнуть проблемы с проживанием, оформлением и дальнейшей перепродажей. Все это влечет за собой немалые дополнительные расходы. С приобретением квартиры у застройщика процедура происходит намного проще.
Этап строительства
Актуально только для первичного рынка недвижимости. Разница между ценой на этапе заливки фундамента и конечными этапами строительства может составлять до 30 000 рублей за 1 кв. м. Таким образом застройщики привлекают инвестиции.
Стоит ли переплачивать: да, если есть время на продолжительное ожидание. Квартира, взятая на этапе заливки фундамента, обходится значительно дешевле. Такое жилье можно также приобрести в ипотеку или с использованием маткапитала. Но ждать приходится от 1 года до 3 лет. Также всегда есть риск задержки срока сдачи.
Планировка
Весьма условный фактор. Что касается Анапы, то в этом городе большинство квартир имеет классическую стандартную планировку. Однако в последнее время появляются оригинальные решения, которые определенно заслуживают внимания и оцениваются дороже. Яркий пример – планировка «Итал» в ЖК «Holiday House», где предпринята экономия места, и отсутствует коридор.
Сюда же отнесем зависимость цен от количества комнат. Застройщики часто формируют стоимость на основании этого принципа. Самый дорогой кв. м. у студии и 1-комнатной квартиры, так как такие варианты пользуются наибольшим спросом и распродаются быстро. Тяжелее продаются 2-комнатные и 3-комнатные квартиры, 1 кв. м. которых стоит где-то на 2 тысячи рублей дешевле.
При покупке квартиры необходимо учитывать все факторы в совокупности. Это может сильно усложнить выбор, потому что многое придется обдумывать, взвешивать, уточнять. Но покупка в итоге оправдает все ожидания!